A3_12_最佳顾问_华南_昆明_空港大盘开发前期顾问体系构建.pptx

空港大盘开发前期顾问体系构建 精细化研究及模块构建 昆明中原资源中心前期顾问部李云霞2013 07 显微镜下的跨时代变迁 目录 1 2 3 空港大盘蓝本选取背景 精细化模型实践运用 典型性项目御景新城 项目操作顾问新思路总结 1 2 3 空港大盘蓝本选取背景 精细化模型实践运用 典型性项目御景新城 项目操作顾问新思路总结 背景 前期顾问发展趋势 精细化研究以及专业模型构建操作思路 本报告旨通过昆明空港大盘蓝本前期顾问操作思路研究 以指导目前大量城市新区 特定属性 规模大盘的分期开发体系构建 给予此类项目整体分析 解决思路体系指导 解决大盘自身属性分析 项目定位属性 整体开发策略的前期决策研究 空港新区大盘开发前期顾问 提出深思 面对城市发展外拓调整 城市发展思考升级 城市板块再次细分定位 发展内核升级重组 产业发展区等 区域开发凸显其特殊性及项目特定性 城市中心区地王 偏离原老城区核心区域 使得开发商 代理商 客户都面临全新城市新区观念的挑战 项目共性 特性属性 规模大盘 新城市规划发展 主要趋势为城区范围外拓延伸 城市化率的飞速提升 城市新区 目前房地产高速开发 都在面临城市拓展升价在城市新区大盘不断快速涌现 项目操作过程中的操作经验 新体系 模型 思维运用 项目开发的核心因子主要集中在区域变化 客群变化 项目开发短期目标变化等几个关键词上 因此我们的研究也围绕此展开 项目作为昆明近郊特殊拓展区域地产开发的典型代表 我们总结出大盘开发立体顾问模型 精准指导空港大盘项目开发 通过御景新城项目 我们建立了空港大盘开发的区域发展模式 物业发展及分阶段开发物业组合可行论证 大盘配套等开发决策 如何在竞争激烈的前期顾问项目 凸显顾问优势快速完成大型项目操作 通过精细化研究及专业模型构建提升实力和加速完成大型项目操作 项目开发落地项目落地如何确定 核心问题构建解决什么核心问题 项目方向决策如何解决核心问题 背景下的空港大盘开发思路模型体系思考 项目开发落地指导思路 空港区域发展模式模型 空港区域分析体系模型 物业组合 档次 配套等方向决策 空港内核驱动因子影响分析模型 空港区域人口容量预估模型 1 2 3 空港大盘蓝本选取背景 精细化模型实践运用 典型性项目御景新城 项目操作顾问新思路总结 前期开发体系模型实践应用御景新城项目典型性案例顾问新思路解析 空港大盘开发蓝本背景介绍 区域 市场格局 昆明近郊发展早在2008年左右开始跨出主城发展的步伐 伴随早期太平新区 呈贡新区的发展逐渐滞步表现 昆明近郊近年多个区域新一轮崛起 包括空港 富民等区域发展 新区开发现状 由于现阶段各新区项目呈现规模大 周期长 优势资源匮乏而难以实现依托 多以经济型楼盘开发为主导的现状 有待于对项目前期开发实现进一步对价值的整合 挖掘和放大 新区典型项目 御景新城项目多重资源体系不具备优势 选择御景新城项目将会更加突出拓展空港新区地产开发的前期顾问落地及实际操作代表性 特性拓展新区前期顾问落地及实际操作代表性 研发初期 开发初期 1 开发初期 2 多方向开发研究多个开发方向 高尔夫 旅游休闲度假方向研究 首期确定为低密度物业开发 首批入市热销 大2期介入顾问服务2010年首批产品入市 经济型低密度物业热销 昆明中原前期顾问在大2期介入前期顾问服务 新物业及地块开发决策初期客群消化初步 新客群寻找及新物业开发决策 昆明中原前期顾问介入洋房 小高层地块前期开发决策 空港大盘开发蓝本背景介绍 项目进度背景 1 机场尚未运营 建设中 诸多不确定性因素 2 空港及周边区域逐步展现雏形 3 区域发展发展不协调 形成行政格局2大阵营 空港新城和空港经济区 空港大盘开发蓝本背景介绍 地块经济技术指标 项目地块图 项目地块基本指标 总占地面积约为6800亩 分多期开发 1 1期1200亩规划低密度物业 规划配套有幼儿园 商业街 会所等配套 产品规划有联排别墅 独栋别墅 洋房 2 2期预备用地分别位于1期地块的南北两侧 其中北侧地块原规划为高尔夫配套 后续高尔夫配套规划待定 2期预备用地 2期预备用地 1期整体地块 1期入市热销 昆明销售最好的别墅项目 客户认可空港发展潜力及高性价比别墅物业 为圆别墅梦和空港梦 空港大盘开发蓝本背景介绍 开发目标及属性 结论 项目现有条件与开发目标相距甚远 项目开发目标 升级通过区域成熟变化对区域期望较高 在市场热销背景下 通过大2期的开发 整体拔升项目形象及档次 以高品质物业获取更高市场价值 区别1期物业 整体开发需均衡考虑整体指标平衡问题 原规划高尔夫配套在整体的可行性的因素 地块属性 荒地资源 2期地块整体无优势自然资源 南侧地块临森林公园 地形 整体南略低于北 坡度介于10 25 喀斯特地貌 人文历史 兰茂文化 未挖掘 空港大盘开发蓝本背景介绍 小结 昆明最新拓展新区 也是最高期望值的区域 空港辐射区的不成熟的开发区域 无优势的自然条件 领导性的规模体量 缺乏主题开发确定引导 空港大盘前期顾问分析思路体系 步骤一 步骤三 空港区域分析体系空港区域人口预估 项目开发策略开发落地物业 配套等 步骤二 空港区域发展模式空港内核驱动因子 核心问题构建 项目方向决策 项目开发落地 步骤一 核心问题构建 解读 城市新区 特定属性 规模大盘的项目本性如何通过模型构建分析问题 1 区域属性分析模型 城市新区 特定属性 规模大盘在区域开发初期面临的区域共性问题剖析 2 区域人口导入评估模型 量化评估区域项目开发可行性 3 开发项目在区域发展阶段中需要解决的核心问题界定 步骤一 核心问题构建 空港区域分析体系 主城板块 西 南 东 北 野鸭湖板块 太平板块 呈贡板块 空港板块 空港新城发展阶段 初期发展驱动 空港产业经济 国家级开发区 旅游度假区发展现状 机场搬迁 真正实现空港产业发展驱动 未来为经济增长新区 房地产产品 经济型别墅 呈贡新城发展阶段 中期发展驱动 大学城 昆明市政府 企业总部发展现状 行政 大学城教育驱动价值未显现 入驻人口制约板块发展 房地产产品 高层 商业 太平新城发展阶段 中期发展驱动 昆明后花园 奥林匹克小镇发展现状 前期以体育主题驱动 因无产业 配套 空城 片区发展出现瓶颈 房地产产品 经济型投资物业 别墅 洋房 小高层 高层 新区开发市场共性问题 空城 驱动受阻 步骤一 核心问题构建 空港区域分析体系 图1 昆明空港区域范围界定 3 主城以北片区规划城市发展北侧边缘仅山水新城有新规划城市型物业为主面向城市客户 2 空港经济区规划定位西南门户 以机场为核心辐射产业发展规划多板块共同构建 产 学 研 闲 住 综合功能新城 嵩明片区规划总体发展依托空港 片区定位全面升级 发展依托杨林产业资源支撑 处发展初期 步骤一 核心问题构建 空港区域分析体系 一 区域规划属性 二 区域开发属性 步骤一 核心问题构建 空港大盘区域分析体系模型 步骤一 核心问题构建 空港区域分析体系结论示意 空港新城 空港经济区 主城 50km 30km 23km 空港新城 杨林职教园区杨林工业园长松园休闲度假区嘉丽泽湿地嵩明县城 昆明长水国际机场空港经济区 空港经济区 1 不同的行政归属 2 现有交通环境制约 3 各片区依靠自身因素驱动 两区域所处位置不同 且管辖机构不同嵩明由 北部新城 转身 空港新城 空港经济区依托长水机场的运营 未来的发展不可限量 目前的交通未将两个片区串联规划的一港两铁六路两轨及空港大道未来将连同两个片区及主城区 交通的改善直接影响人群和经济的导入 两片区的经济发展速度可见一斑 空港经济区主要是依托新机场的发展 围绕机场资源进行开发建设空港新城是依托其产业园 作为整个新城的核心驱动 以其他规划片区进行新城可持续发展的循环建设区域 步骤一 核心问题构建 区域人口容量预估 在大盘的开发过程中 整体项目推动需要多阶段决策 伴随区域的变化 客户变化为大盘开发过程中最重要的变化因子 量化评定项目市场容量问题 对于区域人口的预估及人口结构的量化将对区域项目开发可行性给予量化可行性指导 这就需要我们对区域客群人口容量进行量化评估 步骤一 核心问题构建 区域人口容量预估 根据本项目区域及开发物业属性 确定项目物业目标客群为刚需客户及投资客户 通过区域市场实地调研及市场参考修正 对本项目物业人口市场容量进行预判 论证与项目开发目标是否匹配 刚需客群 投资客群 步骤一 核心问题构建 区域人口容量预估 1 刚需客群人口基数预测方法 园区现有人口市调 未来新增人口预判目标区域 杨林工业园区 杨林职教园区 机场片区置业需求人口容量 人口基数 置业需求系数 修正系数 政策 风险等 2 投资客群人口基数预测方法 近郊投资需求预测参考目标区域 昆明近郊板块太平投资市场消化参考投资需求人口容量 参考板块投资市场容量进行修正 各区域来源属性基础界定 对应区域市调基础工作 基于区域现状及预测 确定项目细分物业落地产品进行可行性客群需求预测 并进行定量预估 旅游开发 职教园区 生活园区 机场片区 已开发片区 待开发片区 工业园区 区域目标物业可行性人口容量定量预估 步骤一 核心问题构建 区域人口容量预估 市场环境修正预测 置业需求人口预测 区域人口基数 刚需客户区域人口基数根据时间顺序 按现有人口 2013年 新增人口 2014年及2015年 进行统计加和 以杨林工业园 嵩明职教园 机场区域为目标范畴 统计数据明细如下表所示 本项目刚需人群人口容量 论证示意 市场环境修正预测 置业需求人口预测 区域人口基数 区域人口置业需求预测 区域人口基数 需求系数需求系数主要考虑2个因素 比例加权测算需求系数即为 ai 加权占比 则按照市调基本结论结果测算如下表 置业人口结构比例 a1 本项目置业购房能力 a2 选择本项目置业意向 a3 本项目刚需人群人口容量 论证示意 步骤一 核心问题构建 区域人口容量预估 根据目前市场形势 本项目取值下浮波动预测 且成交综合影响因子0 72 贷款0 8 二套房0 9 区域人口容量为2013年现有置业需求人口1372人2014年新增置业需求人口376人 2015年新增置业需求人口541人 市场环境修正考虑政策风险 市场波动 客户情绪等浮动综合在市场成交中直观反映 该市场修正根据市场上下浮动比进行调整上浮波动比 7930 6846 6846 15 83 下浮波动比 6846 5266 6846 23 08 本项目刚需人群人口容量 论证示意 步骤一 核心问题构建 区域人口容量预估 步骤一 核心问题构建 区域人口容量预估 不同区域板块的人口基数测定方法不同 针对性进行区域人口基数界定预测方法 实地市调 主要针对入驻企业 园区内现居人群物业需求主要路径 适用条件 园区初具规模 园区人口有依可循的空港区域 预测目标 在区域人口基数基础上进行本项目目标物业的需求预测 预测方法 区域人口置业需求预测 区域人口基数 需求系数参数设定 比例加权测算需求系数即为 ai 加权占比 需求系数视具体情况而设定 工业园区 职教园区 机场片区 市场环境修正 主要考虑政策风险 市场波动 客户情绪等浮动综合在市场成交中的直接影响因子修正方法 根据市场整体历年上下浮动比进行调整 浮动依据可根据整体市场商品房成交波动上 下限值确定 区域 刚需人群预估模型 三步骤 步骤一 核心问题构建 区域人口容量预估 近郊投资需求参考预测 太平区域太平片区去化监测 2012年全年去化 含高层 小高层 洋房物业 套数约2465套 年 2013年1 3月去化共计428套 全年按平均去化估算得约1712套 年 太平投资客群基数测算 根据太平纯投资客群占比近20 近年投资 总去化套数 20 342 493套区间 对应纯投资客群基数取417套 年估算 对应投资客群417组 年 本项目所在片区投资需求预测 滞后于太平区域 因此投资热度调整修正人口基数 417 60 250组 年 每年按照10 幅度增长 则2014年投资客户约275组 2015年投资客户约302组 市场监测数据来源 昆明中原实时监测 本项目投资人群人口容量 论证示意 步骤一 核心问题构建 区域人口容量预估 参考区域界定及去化套数实时监测 参考区域投资客群基数估算 本项目所在片区投资需求预测 预测方法 通过参考区域的市场去化实时监测 评估参考项目的市场去化基数 以指导本项目的投资市场容量 预测基准 参考区域的市场选定对投资人群预估存在主要影响 因此 对于参考区域的的确定需多维度论证确定 预测方法 根据市场成交投资客户确定参考市场基数 按照客户成交市场比例确定投资客户占比 预测注意 投资客群的比例确定需注意在市场高 低峰区的市场波动情况 整体权衡确定该比例 预测设定 由于本项目区域开发成熟度及区域认可度整体滞后于参考区域 预测方法 先界定参考因子幅度 进一步确定修正因子 进行预估每年片区去化预测注意 因区域整体市场去化量受项目个数的影响 因此 建议以单盘去化量指导本项目 区域 投资人群预估模型 三步骤 城市新区 特定属性规模大盘项目驱动问题 B 解决在区域内置业客群难以实现规模大盘市场体量的问题 区域发展成熟度问题 A 解决在项目开发升级期内与区域运营成熟度矛盾的问题 需要解决市场疲态 市场竞争 市场客户的可持续发展问题 区域市场客户容量问题 通过步骤一 深度研究项目现状 以清晰定位自身占位 明确项目面临的本质问题 备注 本模型如项目已进入在售阶段 还需结合客户情况进行分析 本报告因时间关系不在此赘述 步骤一 核心问题构建 结论 解读 此类规模大盘 以空港大盘为例 在开发中的可持续发展如何通过模型构建解决 步骤二 项目方向决策 1 外因 空港区域开发发展阶段占位 2 内因 空港内核驱动因素及变化驱动 步骤二 项目方向决策 发展阶段占位 空港产业 房地产业 全新的人居生活模式全新的产业模式全新的产品消费模式 空港地产开发 空港地产的概念 空港地产实际上是依托空港区域发展 再造城市的系统性产业结合体 它已成为政府 房地产企业进行区域开发 同时实现企业盈利的重要发展方向 步骤二 项目方向决策 发展阶段占位 1 空港驱动内核 2 产业影响分级 4 规模大盘开发 3 区域开发运营 2种行业整合 4大核心问题范畴 是操作空港大盘地产最重要的关注点 空港产业 房地产业 空港大盘开发地产综合性 开发特性 该区域项目存在低地价 主导开发 借助部分区域发展展望实现开发获利 步骤二 项目方向决策 发展阶段占位 空港趋势 非唯一性 但为特殊性 全球统计有3000个机场 国内现已规划有54个空港 空港投资建设不是一种盲目趋势 空港开发遵循城市发展基本规律 但走特殊的开发路径 国内空港尚处初期发展 决定其地产开发的探索道路即将展开 特殊性主导明显 昆明主城竞争激烈 中等实力房企转向扎堆拓展新区 中等实力开发商另谋蹊径 远离市区 低地价 大规模上千亩地 综合性物业开发 1 规模特殊 2 开发路径 3 区域寄望 4 稀径获利 空港发展不仅表现在机场建设单方面 作为城市升级的配置 空港开发必然使得从国家到地方的政府均对新区寄予较高期望 空港开发 区域特性 巴黎 马德里 中国 昆明长水国际机场 步骤二 项目方向决策 发展阶段占位 起步期的空港城市发展 发展期的空港城市发展 成熟期的空港城市发展 空港与其他区域项目的特性不同 在于空港区域能够带来项目内在的核心驱动力 因此 对于空港发展模式的研究成为前期顾问策划的核心要点 具体能否带来怎样的核心驱动 需要对空港的发展案例进行借鉴和指导 结论 昆明空港区处于国内外空港区发展的启动阶段 房地产开发亦如此 御景新城作为首个空港区大盘物业开发 而大盘的开发需与空港区域发展同步思考 荷兰阿姆斯特丹航空城韩国仁川机场自由经济区爱尔兰香农机场自由贸易区 近10 20年的发展期 巴黎夏尔戴高乐国际机场里昂国际机场 仅不到10年的发展期 中国空港区 北京属国内发展前列 天津 广州 重庆空港区 昆明的长水国际机场也处于起步启动期 荷兰阿姆斯特丹史基浦国际机场 巴黎夏尔戴高乐国际机场 中国昆明长水国际机场 中国主流所处阶段 步骤二 项目方向决策 发展阶段占位 步骤二 项目方向决策 空港内核驱动因子 地块自身 城市功能 步骤二 项目方向决策 空港内核驱动因子 一 项目地块自身 二 城市功能 产业区 居住区 长松园 嵩明县城 现代农业科技园 临空生活配套区 机场片区 生态湿地片区 产业 居住 行政 配套 环境 区域新市镇体系 交通 行政 机场运营 行政 嵩明撤县设区 产业 职教爱因森 文理学院 等 产业 杨林105户企业入驻 产业 空港21项临空产业 招商引资 居住 长松园 嘉丽泽 开发启动 农业 现代农业科技园 配套 长水航城 机场南工作区货运 商业 商务配套 交通 机场高速 轻轨6号线 落成 未来空港大道 市域铁路修建中 步骤二 项目方向决策 空港内核驱动因子 导入产业 人口等经济发展 机场的建设和运营 完善空港城市功能 成为新中心航空城 扩大近邻区的就业和居住规模 吸引新的产业 推动地方经济的发展新一轮的住宅开发 增加地方的人口规模 邻近空港区的人口规模不断扩大 城市功能趋向完备 航空城的雏形已经具备 作为中心市卫星城的航空城进一步发展承为都会区副中心的航空城 航空港近邻区域发展模式图 主流发展阶段 模型 空港内核驱动变化 产业 人口 物业 相邻区 产业驱动型 物流 商务办公 工业 教育培训 会议展览 国际贸易等 紧邻区 机场航运驱动型 以商务 商业 酒店为主要驱动模式 供机场周边 机场员工 旅游客户消费的集中式商圈 辐射区 城镇驱动型 居住 休闲度假 文化娱乐 产业贸易等 步骤二 项目方向决策 空港内核驱动因子 机场航站楼 10km 20km 5km 模型 空港内核驱动因子 时间 空间结构变化 步骤二 项目方向决策 空港内核驱动因子 空港辐射区 主要以低密度物业及工业 教育产业为主 相邻片区 以临空产业带及生态休闲区为主 主要为商业及低密度物业 紧邻片区 主要为商业 商务规划定位 以满足机场货运 旅客服务 工作生活配套为主 步骤二 项目方向决策 空港内核驱动因子 区域环境新市镇驱动发展模式产业带动居住人口不断增加区域提供巨大的居住需求 空港新城时代 高效休闲生活蓝本 区域核心驱动力 自身核心驱动力 区域定位 自我造血 自我生长素质的大型居住社区 新市镇体系完善配套实现高效生活满足自身休闲生活功能依托生态自然打造宜居氛围 自身定位 具备城市的配套高效生活 自然回归宜居休闲的生活方式 本项目核心驱动力 步骤二 项目方向决策 结论 大盘驱动 外 内驱动确定才能促成可持续发展的大盘开发外驱动 借势空港新区逐步被认可的发展潜力内驱动 新市镇体系下自给自足的品质居住板块构建 空港发展初期背景下 项目现阶段全势借力空港驱动还需通过项目自身板块功能系统构建形成可持续发展驱动 通过步骤二 通过评判空港新区目前所处的发展阶段 结合项目自身现状 预判未来发展趋势 寻求最适合本阶段项目驱动力 解读 项目开发前期顾问落地开发运用如何通过本性问题和可持续分析实现 步骤三 项目开发落地 物业组合 物业档次 大盘配套 经济测算 步骤三 项目开发落地 项目开发落地指导思路 包含不同档次居住物业及配套 抵抗市场产品疲态 涵盖居住 商业 教育 医疗 休闲娱乐等 增强市场竞争 物业类型涵盖高 中 低三个档次 拓宽市场客户渠道 对于空港大盘开发模式下生态宜居大盘的项目运作 需要从以下两个方面进行深入思考 步骤三 项目开发落地 物业组合落地 步骤三 项目开发落地 物业组合落地 构建 解读项目驱动核心元素 2期 主流产品洋房 与空港规划同期落地挖掘区域价值 项目价值 前期研发阶段 初步开发 市场入市 发展阶段 成熟阶段 衰退阶段 Time 天津 东丽湖万科城产品生命周期 5期 产品再升级 4期 受政策影响 小户型公寓为主体 新空港经济区建设 1期 投资及度假别墅 公寓 项目物业发展 空港区域发展 3期 产品逐步多元化 天津空港经济区规划明确 空港物流加工区招商引资加速 加快产业人口增长 新区城市氛围完善形成 开发借鉴 天津空港东丽湖万科城产品生命周期 机会 威胁 解决方式 机场区域发展 政策影响 对一期的影响 市场竞争 客户变化 借鉴案例启示 别墅 别墅 多层 别墅 多层 小高层 多物业组合方向对比建议 步骤三 项目开发落地 物业组合落地 步骤三 项目开发落地 物业组合落地 1 空港发展阶段分析确定 机场建成时间 楼盘开发阶段 2 空港细分板块参考比对3 典型项目开发借鉴要点 对应阶段 策略 1 中原对未来政策走势的预判2 政策对于物业组合定位方向的影响 1 二期物业发展对一期的影响分析2 未来市场竞争环境分析3 1期客户反映及项目未来客户伴随区域变化 物业组合论证 开发项目借鉴初步 未来政策环境分析 市场环境分析 物业组合方向可行性决策模型 步骤三 项目开发落地 物业档次落地 空项目先天资源优势不足难以弥补 意向开发高端档次需相应降低 项目高端档次需要通过产品 景观 配套进行重点打造 相应策略需开发方进行主要决策确定 自然环境重点从项目内部自然资源进行改造 项目产品发力点实现 物业档次确定多类型高端打造素质对比 步骤三 项目开发落地 物业档次落地 区域值价方向 本项目满足低密度板块条件高端价值方向 本项目不契合高端豪宅素质整体竞争方向 本项目中高端方向竞争力强自身素质方向 项目中高端落地实现性强 物业档次确定中高端物业 一期产品 配套全升级 高尔夫被取代之后的配套建议 如何形成可持续开发的驱动力 在外部区域优势难以形成短期持续驱动外配套的补给形成内部自给自足的绝对优势 步骤三 项目开发落地 配套落地 步骤三 项目开发落地 物业规划落地 项目大2期 多组团 多元化 多档次打造 步骤三 项目开发落地 规划配套落地