某地区商品住宅建设项目可行性研究报告

第一章 项目概况 一、建设条件 本项目位于 某 市湾里区 某 北路 18号，总用地面积 20360 平方米 ，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住、综合性居住小区。 1、项目坚持“自然生态化”原则，体现“以人为本”的理念、强调“人与自然的和谐统一”，营造小区居民具有十分强烈的认同感与归宿感的居住空间场所。 “自然生态”原则是指尽量利用自然地形地势优势，多运用自然材料，加强住宅节能设计，减少建设过程中三废的产生。在基础设施的配套与室外环境的营造过程 中，也要注意施工方法与建设原则，加强对基地原生条件的保护与利用。 “以人为本”理念是从“人”出发，对舒适性空间的需求打破陈腐的条框，建设宜人的尺度，关注人文，新近自然，与自然和谐统一。 2、 力求打造欧式园林风格的精品 欧式园林是时尚的。它们是经过数百年的历史演变和推陈出新，凝聚了无数伟大建筑师的天才与智慧。本设计融合了周围欧式风格和自然风景园的优势，再结合小区自身的地理环境，创造出经典的欧式园林，从而提升小区整体的品质。 3、 打破传统的层次分明的“小区、组团、院落的结构模式”，创造别具一格的各类新颖的居住空间，体现 小区整个社区的共融，塑造小区和谐亲切的独特形象。 4、 “整体”与“均衡” 新时代社会凝聚力的营造是全体良知社会成员的通力追求。在小区建设撒很难过，我们也在追求社区整体认同感的追求。“均衡”主要体现在绿色空间上。我们的社会日益关注于“人”本省，为体现对每一户、每一个住民的平等性体现，我们力求规划出每一户都可以亲切地感受该小区内新近自然地室外环境。 二、项目研究依据 1、依据及相关资料 某 市规划建设局关于本地块建设项目规划设计条件通知书 用地红线图 2、技术标准、规范 民用建筑设计通则 GB50352-2005 高层民用建筑设计防火规范 GB5045-95 (2005 版 ) 建筑设计防火规范 GB500016-2006 城市居住区规划设计规范 GB50180-93 住宅建筑规范 GB50286-2005 住宅设计规划 GB50096-1999 （ 2003 版） 商店建筑设计规范 JGJ 48-88 城市道路和建筑物无障碍设计规划 JGJ50-2001 夏热东冷地区居住建筑节能设计标准 JGJ134-2001 公共建筑节能设计标准 GB50189-2005 民用建 筑热工设计规范 GB50176-93 建筑内部装修设计防火规范 GB50222-95 全国民用建筑工程设计技术措施建筑及其他现行国家规范规程 3、技术准则 防火类别：建筑耐火等级为二级 使用年限： 50 年 抗震设计：本地区为六度抗震设防 防水等级：屋面，级 三、 项目开发公司状况 项目全称： 半山枫景 本项目法人单位名称： 江西金顺房地产开发有限责任公司 公司地址： 某 市湾里区 某 南路 126 号 公司经营范围： 房地产开发经营、房地 产中介服务、 物业管理、金属构件及水泥预制加工 注册资金为人民币： 2000 万元。 法定代表： 高涛 江西金顺房地产开发有限 公司 是自然人投资或控股的有限责任公司）下 。 2005 年成立。从事房地产开发经营，是 某 市湾里区一家较有实力的企业。该公司主营业务为房地产开发与经营、商品房销售等。 江西金顺房地产开发有限 公司 自 2005 年涉足房地产行业以来，在业界获得众多好评，在消费者心目中树立了诚实守信、良好的对外形象，取得了较好的社会效益和经济效益，公司也积累了丰富的房地产开发经验， 具备了较强的开发能力。 该公司主要管理及技术人员多年从事房地产开发工作，对 某 市房地产市场具有一定的经营开发经验。在开发小区的过程中积累了大量丰富经验，同时也取得了良好的社会效益与经济效益。公司狠抓内部管理，对全员进行了房地产行业岗位培训。 该企业以诚实守信作为企业的发展信条，经营较为稳健。一直以高质量、高水平、高品质的开发理念要求自己，以求最大限度地回报消费者、回报社会。近年来多次受到行业主管部门的表彰和业主的好评。该公司已在 某 市房地产市场上形成了较好的影响，其商誉良好，市场前景较为广阔。 该公司决策层及中 层以上管理人员均有着丰富的从业经验和管理水平，自从事商业行业以来，均积累着丰富的企业经营管理经验，具有较好的企业管理水平，对房地产行业有着较深的认识和研究。 该公司主营业务为房地产开发，从当前企业开发能力和项目储备来看，具有一定的可持续发展性。 四、项目建设规模和建设内容 1 、 项目地理位置 ： 本项目位于 某 市湾里区 某 北路 18 号，总用地面积 20360 平方米，地块呈不规则形，小区主要入口设于基地西面，小区交通方便，周边配套设施齐全，拟在上述地块兴建具有高质量商业居住、综合性居住小区。该地块周边生活配套设施较 完善，政府部门、学校、医院、菜场、银行、邮局、商场、车站等近在咫尺。具备良好的居住功能。在地块上拟建商品房，从销售的角度来说，是有市场的。在湾里现在的房地产市场上，这样在社区配套、社区文化等氛围的营造上优于其它楼盘，更容易获得消费者的青睐 。 2、主要技术经济指标 总用地面积： 20360 平方米 总建筑面积： 40710 平方米（地上） 总建筑占地面积： 5701 平方米 建筑容积率： 1.99 建筑密度： 28% 建筑绿地率： 38% 车位：共 208 个 3、 项目规划 （ 1） 项目总建筑面积 40710 平方米（地上） （ 2） 项目定位 ：通过对居住空间的阐释，倡导生活方式，营造楼盘个性，符合高尚本质、人文品味的目标客户格调，表达物业卖点，风景区、休闲、商业、精品。其优质的价值联想：中产阶层、社会精英理想生活天堂。 （ 3） 项目规划总平图 （附后） （ 4） 项目规划鸟瞰图 （附后） （ 5） 项目开发物业类型： A、高层住宅 B、多层住宅 C、商业 d、会所、物管及人防地下室 4、 项目开发周期 ： 二年 第二章 项目投资环境 一、宏观经济环境 (一 )全国房地产行业 2010 年一季度总体运行情况分析： 1、消费者观望情绪明显，部分城市出现房价小幅下挫 自 2009 年 12 月到 2010 年 3 月底，从二手房营业税调整开始，一系列的房地产调控政策密集出台，同时两会所代表的政府对房价对民生问题影响的态度及出台的应对措施，都已经对当前市场产生影响，大陆大部分城市已经开始出现成交量明显下滑及消费者观望态势，而各种金融、税收政策，显示高层抑制房地产风险传递到金融领域的决心，而增加供给，成将对未来房地产市场的影响深远。 特别是消费者观望情绪的蔓延，已经成为影响 2010 年一季度明显的市场因素， 2009 年的房地产市场井喷 已经将相当部分自住客及投资客的购买力消化完毕，改善型买家不愿意接受目前的高房价，他们要等待一个合理的价位再入市，而另外一部分比较谨慎的房地产刚性买家及投资型买家担心 “ 高位入市 ” 后被市场套牢，开始观望房地产市场的后期发展趋势。 2、商品房供给不足导致房价下跌艰难 目前，自 2009 年底开始到 2010 年的 3 月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有一定的效果，但没有也不可能达到立竿见影的效果。 房地产投资和开发都有一定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下， 供给不可能有明显改善。从 2009 年 12 月份的数据看，当月房屋竣工面积同比增速为 10.9%，新开工面积为 34.19%，分别比 11 月下滑了 38.84%和 159.42%。我们认为，这有可能是地产商预期到未来不确定性的调整，提前降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致 2010 年上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。从购置土地面积看， 2009 年 12 月累计为 3.19 亿平米，同比下滑 18.9%，比 11 月扩大 3.5%，从绝对量看， 2009 年的购置面积低于以往 6 年任何一年的面积，这说 明在地价飞速上涨的情况下，开发商整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。 2009 年房地产市场的销售火爆更多的是得益于去库存化的加速， 2007 年 2008 年积累的库存迅速释放，而 2009 年当年形成的直接供给非常有限。从统计的 8 个重点城市的去库存化周期数据看， 2010 年 1 月到目前为止以来，这些城市平均去库存化速度都处于近 3 年来的历史低位，经过 2009 年三季度以来的充分释放，目前这些全国一线城市正步入库存化的真空期，一些房价较为合理的城市可能会加大开发投资，从而步 入补库存的阶段，而前期房价涨幅较高的城市可能暂停再库存化的过程，这些城市价升量缩的态势可能进一步持续。 3、 2010 年一季度投资同比增幅较大 由于基期因素， 2010年地产开发投资增速同比有可能超过 20%。 回顾 2009年上半年 “ 小阳春 ” 以来，地产开发刚刚走出阴霾，而 2010 年一季度投资增速平均为 3.3%，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资的措施，但在利率政策还未启动的情况下，开发商投资的行为并不会立马变化，目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱，即使在未来市场不可测的情况下，开 发商也可能会进行一些必要的开发，为以后的库存做准备。毕竟一些城市的可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住的需求有所抬头，房价飞速上涨的局面又会重启，而这也将刺激开发商积极开发投资。 不过，由于政府的调控基调，地产投资大幅增长的可能性有限。 2010 年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为，而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为，开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。对于一线城市，我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。 4、销售将逐渐回归常态 2010 年 1 月以来，新 房和二手房的成交面积持续萎缩，交易量下降比较明显。截至 3 月底，根据统计的 13 个重点城市周成交面积为 206 万平米，虽然大大低于 2009 年四季度的平均水平，但也恢复到 2009 年二季度的整体水平。对于今年一季度的成交情况，我们持谨慎态度。由于 2 月份春节因素，预计在市场走出调控恐慌情绪后，市场成交状况仍然维持较低水平。一季度销售状况可能会逐步走向常态，但与 2009 年四季度比，总量上将保持低位，由于基数原因，增速仍然保持强劲态势。 我们认为，在经济向好、 CPI 上升的阶段， 2010 年上半年地产销售速度不会出 现转折性的变化。 到经济有可能过热的阶段，地产将是更多人回避通胀的首选资产。如果银行在具体执行中力度从严，可能投资性的行为会受部分抑制，如果留有缺口，投资性地产行为仍较难打压。总之， 2010 年三季度以前，房地产业将更多的去除非理性因素走向常态的发展，市场小幅下挫的会成为事实，但大幅波动的可能性不大。 (二 )2010 年一季度重点地区房地产市场情况及未来预期分析 1、 2010 年一季度中，一线城市自住型需求日渐式微，二、三线城市将随 2009年房价的快速攀升而逐渐受到抑制。 2010 年一季度，北京、上海、深圳 等一线城市房地产市场已明显恶化，居民对房价的负担能力已经接近或超过 07 年的水平， 2010 年以来一线城市自住型需求将难以为继。二、三线城市房价尚在居民可承受范围以内，但一线城市的高房价正逐渐向二、三线城市蔓延和波及， 2010 年二、三线城市房价将继续快速攀升，自住型需求必将因此而逐渐受到抑制。 2、通胀压力下，房价上涨预期促使投资 /投机性需求活跃。 资金成本方面， 2010 年以来房贷利率已经持续维持低位。一、二线主要城市住宅租金收益率多处 3-4%，且租赁价格指数处下行通道，而国际上正常收益率为 5%左右 ，投资需求空间非常有限。房价上涨预期方面， 2010 年以来金融部门继续实行适度宽松的货币政策或紧缩信贷政策的低执行力度，资产价格将在一段时间的市场调整后进一步上涨，从而促使投资 /投机气氛活跃。 但由于政府调控政策等的各方面因素影响，未来，特别是 2010 年 3 季度后房地产市场价格上扬的幅度将不会很大，上涨速度将减缓。 3、商品住宅短期静态供应明显不足，中长期供应有望跟上。 2009 年底以来一、二线城市商品住宅短期静态库存去化周期明显下降，一些城市甚至呈现出供不应求的局面，上海去化周期已降到 1.6 个月。针 对短期供应不足的现状，开发商加大了房地产开发投资， 2010 年一季度的 1-2 月，全国完成房地产开发投资 3144 亿元，同比增长 31.1%，增幅比去年同期提高 30.1个百分点。其中，商品住宅完成投资 2233 亿元，同比增长 32.8%，提高 32.0个百分点，占房地产开发投资的比重为 71.0%。长期供应方面， 2010 年一季度中的 1-2 月，全国房地产开发企业完成土地购置面积 2407 万平方米，同比增长11.2%，去年全年则是下降 18.9%；完成土地开发面积 1567 万平方米，同比下降 40.8%，降幅较前期已有较大程度的缩小， 后期供应有望逐渐跟上。 4、 2010 年以来政府对房地产抑制意图明显，优惠适度收紧。 2009 年很明显表明，房地产业已成为中国经济的 直接命脉 。 200 年 12 月中央经济工作会议再次定调， 2010 年继续实行适度宽松的货币政策，这对行业利好。目前 2010 年一季度部分优惠政策依旧延续，虽然部分优惠政策已经收紧，但执行力度不足，但 2010 年下半年将会适度收紧，但仍以宽松基调为主。 5、供小于求形势未来将有缓解，多数城市房价一季度同比小幅下跌 随着 09 年四季度销售火爆，重点城市商品房库存逐渐步入下行通道，随着房地产市场的投资稳步加大，以及新项目开盘预期，可售量呈逐月增加态势，供小于求形势略有缓解；房价方面，多数城市 2010 年一季度同比小幅下跌，虽然较大部分房价的下降以优惠、折扣、曾送等形式出现，但小幅下跌以见明显，下跌原因主要是开发商对未来预期仍谨慎，定价较为理性，营销策略上多倾向于主动优惠促销。 (三 )短期房地产行业风险分析 1、 2010 年一季度，二、三线城市房价受 2009 年一线城市火爆房价的波及，房价也有较大幅度的增长，房价收入比、月供 /收入开始恶化并直逼一线城市，这势必引发政策的超预期调控。 2、 2010 年以来，房价大幅上扬抑制市场需求，市场重回 2008 年的有价无市状态预期的可能更加明显。 3、 2010 年加息预期强烈 。 2009 年 11 月份以来，澳大利亚、以色列、挪威、印度等外围国家改变 08 年以来所实行的低利率货币政策，开始相继收紧货币宽松政策先后加息，这无疑会给中国调整货币政策的理由和压力。美国多位经济学家表示， 2010 年美国加息周期预计发生在第三季度，由于人民币实行与美元挂钩的联系汇率制，所以中国央行加息发生在明年三季度是个大概率事件。 加息的一个目的是抑制通胀。 2009 年以来，中国经济增速逐步加快，经济社会加息的另一个意图，便是抑制资产价格的过度膨胀，而平抑房价正是其中的重要部分。从楼市供给来看，银行收紧银根将给房地产企业带来资金压力和融资成本上升，这对房地产此类资金依赖度高的行业冲击无疑比较大。 (四 )对未来房地产发展建议与对策 1、目前的房地产产业政策既有有利也有不利于产业发展的因素，但是总体上有利于房地产业后市的发展，短期内仍是一个行业信心恢复的过程。 2、全国各中心城市 2010 年以来土地投放量并未出现巨减现象，房地产投资开发量也未出现大幅下滑， 2010 年 一季度后房地产供需在现阶段供小于求的情况将可能趋向于供需动态平衡，城市中心区可能出现阶段性的供大于求，市场将迎来新一轮的变革。 3、成交量疲软行情短期内能否持续需进一步观察。 2008 年压抑的刚性需求在 2009 年中后期释放后，出现了 2010 年有支付能力的有效需求不足的问题， 2010 年一季度后期市场的持续发展有待于进一步挖掘改善型和投资型的潜在需求，只有调动改善型和投资型的潜在需求后市才能获得持续发展，而无论是首次置业、改善型需求、投资型需求都是以性价比作为重要参考指标的，特别是首次置业和投资型需求其潜在 需求转化为有支付能力的需求，降低购房进入门槛是其必然选择，投资型需求在 2009 年的市场高峰期入市， 2010 年一季度预期投资回报落空，必将对一季度后房地产价格趋向敏感。 4、 2010 年一季度后的住宅郊区化将迎来一定的挑战，郊区化的未来发展趋势，在现阶段市场不利口碑相传的情况下被放大，因此此次 2010 年一季度出现的市场疲软状况，将在未来各城市郊区，特别是郊区盘开发商影响巨大。 5、 2010 年一季度后市场发展趋势已经市场价格的预期已经比较明显，小幅下挫后稳步上扬的可能大于持续高涨的可能，同时长期低迷状态的预期 大于快速回暖的预期。 二、房地产市场分析 1、全国市场稳步走好 存量持续降低。 房地产市场稳步走好，成交持续高位运行，多数城市房价止跌回稳，大部分城市房价出现升涨。 2、 市场成交超往年均值 房价稳中上涨。 本月全国市场持续 3 月的火热态势，各城市成交量同比均有不同程度的增长。环比来看，多数城市持续 3 月的增长势头，但也有部分城市环比小幅回落。相比 2008 年月均成交值来看，多数城市成交量均出现大幅增长，增幅超过 100%，合肥、海口、西安等城市的同比增幅较小，主要是由于去年同期这些城市市场还相对稳定。 从 2009 年 4 月底商品住宅的存量来看，在连续多月市场回暖，成交回升的情况下，多数城市的存量得到快速去化，市场可售面积不断降低，依照目前的成交情况，上海、海口、郑州等城市的存量基本上在几个月内就能去化，若未来新增供应跟不上需求，有可能引起市场供不应求的状况，价格有上 涨 可能。而北京、天津、重庆等城市存量规模依然偏高，开发商依然要面临较大的销售压力，未来的房价可能 会保持 较为平稳的状态。 3、 在价格方面，大部分城市表现较为平稳 。体现在项目价格上则呈现出涨跌互现的局面。多数上几个月涨价的项目，本月基本保持稳定，但仍有部分项目加 入到涨价行列，也有部分项目为了加快去化，回笼资金而降价促销。 一线城市总体上市场价格呈上升态势，北京、上海均有部分项目小幅提价现象，而深圳房价则相对平稳。二三线城市的房价表现较为多样，多数城市仍以稳定为主，苏州、宁波、扬州等城市中的项目价格出现了涨跌互见的情况，常州、 某 等城市项目价格仍有小幅下调，杭州、武汉等城市则表现了价格回升的态势。 4、一线城市：成交持续放量 价格稳中见涨 本月上海、北京的成交量突破上月的高值，再次创下了新高。 北京、广州、深圳的商品住宅供应环比上升，相比去年同期来看，上海、广州、深 圳供应均呈上升态势，而北京供应则大幅下滑。从存量来看，随着成交的快速回升，几个城市近几月的成交量均高于新增供应量，从而使得一线城市的存量不断去化，本月存量延续了上月减少的趋势。总体来看一线城市成交持续放量，呈现持续回暖的态势，几个城市成交量同比均超过 100%。 5、二三线城市：成交持续 多数城市房价稳定 从成交来看，多数城市同比环比继续上升，但整体市场成交较为正常，市场回升趋势没有改变。 随着市场的逐步回暖以及传统市场旺季的到来，开发商纷纷加快了推案步伐，多数城市的新增供应环比出现大幅增长，杭州、 济南、郑州、重庆等城市的供应环比增长均超过了 100%。从存量来看，各城市存量去化较快，海口、郑州等城市的存量已经较低，但天津、重庆等城市的存量仍较高，均超过 1000 万平方米，这对开发商的压力也较大，未来竞争仍较为激烈。 从市场表现来看，二三线城市市场成交同比均呈现上升态势，其中杭州、南京、青岛、天津、厦门等城市增长幅度较大，超过 100%，而合肥、海口仅有小幅增长，主要是由于这两个城市去年同期市场成交量仍保持相对较高的水平。在环比数据上，多数城市成交持续上涨， 从整体来看，多数二线城市房价保持较为稳定，部分城 市房价有所上涨，但也有个别城市的项目价格持续下调。华东区域各城市的房价表现为稳中有涨。厦门、海口的不少项目价格均出现了不同程度的上调。华北和中西部区域房价以稳定为主，大连、 某 、武汉房价则微涨。 6、 2010 年 2 月 份 ，全 国 70 个 大中城市房屋 销 售价格同比上 涨 10.7% 涨 幅比 1 月 份扩 大 1.2 个 百分点； 环 比上 涨 0.9%， 涨 幅比 1 月 份缩 小 0.4个 百分点。 2 月 份 某 市 区 的成交量同比下降 50.73%， 环 比亦是下降 41.52%。价格方面 则环 比下降 17%。 09 年至 2010 年 2 月 份 ，市 场 一直 处 于供不 应 求 状态 。 本月 楼 市 较为 冷 淡，各大 楼盘 都未有大 动 作 。 运 行特点： 供量 锐减 ：本月商品房供 应 量明 显减 少， 仅 有 5.67 方。 量价 双 跌：本月商品房 销 量及价格都 较 前几 个 月下降， 环 比分 别 下降 41.52%和 17%。 二手房交易 环 比下降 。 7、经历了 2008 年楼市低迷后， 2009 年的房地产市场呈现出健康、向上的发展态势，整个市场出现明显回暖趋势 。 自 3 月份以来，在国家加大投资，实施一系列刺激政策以及大量刚性需求集体释放等因素作用下， 某 楼市逐步企稳回升，成交量逐步反弹。据统计，2009 年 某 楼市（含四县五区）住宅成交面积约 666.6 万平米，非住宅面积 成交约 80 万平米，其中 某 市住宅成交约 419 万平米，非住宅面积成交约 70 万平米。整个成交情况大大超过 2008 年，成交面积也高出处于楼市顶峰的 2007 年。 随着国家宏观政策的调控，物业税的开征以及新“国五条”的出台，都预示着国家将直接打压购房投机客，促进房地产市场的平稳、健康发展，加之今年新增供应的充足使得市场基础得到了很好的巩固，因此 2010 年的 某 楼市应该更为稳定，更为理性，这也让我们对 2010 年的 某 楼市充满期待与可能。 从城市格局看：赣江以东是 某 市多年来发展的区域，产业、生活、交通、游憩功能 完善；赣江以西是新兴的城市区域，区域发展有蓬勃之势 。城市发展的主要方向：城市发展战略为“ 西进、东拓、北控、南延”。 2009 年各大项目的开工速度并没有因为市场购买欲望的旺盛而加快速度，依旧保持了不温不火的建设速度。 8 月成交量巨大已去化市场大量的存量房，但是项目开工量不足，目前依旧未能填补市场供应量的空缺，“量少”最终导致了购买价格的高涨。 据不完全统计，全年 某 市（含四县五区）实现销售住宅成交面积约 666.6万平米，非住宅面积成交约 80 万平米，其中 某 市住宅成交约 419 万平米，非住宅面积成交约 70 万 平米，远超历年。 2009 年 某 房地产市场全年实现价格增长 1338 元 /，涨幅为 30.96%。各主要版块均实现不同程度的上涨。其中红谷滩板块全年涨幅达到 77.64%，为各板块之最。而青山湖板块全年涨幅 3.24%，价格波动不大。 国家在年底出台一系列政策的根本目的在于维护房地产行业健康有序的发展，同时挤压投资性购房带来的泡沫。而 某 房地产市场目前刚性需求仍在，因此对整个 某 楼市所产生的影响也仅仅是一小部分。更有业内人士认为，目前的供求关系已经日趋紧张，供远远小于求。除非政府能在市区一次性出让 1000亩以上的土地才 有可能缓解目前的供求矛盾。 在经过了 2009 年一轮疯狂上涨之后，各开发企业资金充裕。随着朝阳洲规划的日渐实施，朝阳洲片区土地出让也显得炙手可热。当充裕的资金遇上优越的地段，地王频出是显然的，高地价所对应的必然是高房价。 因此可以大胆的预测，在房地产行业仍然作为拉动内需的主要产业的大环境下， 2010 年 某 房地产仍将保持高位平稳运行的态势。本月有四个板块的价格上涨，涨幅 10%以内，其中青山湖板块成交价格环比增幅最大，达到 9%。其他板块成交价格较 1 月均有所下滑，跌幅在 3%-20%之间不等，朝阳洲板块降幅 最大，降幅为 20%。 2 月份 某 市区商品房 新增供量 5.67 万平方米 ，环比 下降 75.53%， 与去年同期相比下降 65.44%。 2 月份 某 市区新商品房成交量为 16.45 万平方米，环比下降 41.52%较去年同期下降 50.73% 本月供求比为 1： 2.9. 2 月份 某 住宅均价为 4322 元 /，与去年同期相比上涨 10.6%，环比 1 月份，住宅均价下降 31%本月新开楼盘较少，各大楼盘动静不大，位于桑海开发区的桑海春天成交量较大，且均价低，拉低全市整体成交价格。 2 月份市区存量住房交易 1150 套，同比增长 34.5%环比下降 53.63%交易面积 9.62 万方，同比增长 20.86%，环比下降 55.15% 2 月城投康泽园备案销售套数排在第一位，该项目于 2010 年 1 月 23 日开盘。现房现售， 2 月份备案的 300 余套房源为 1 月开盘推出房源，均价 4000元 /平方米，后续未有大的推盘活动。 三、项目所在区域房地产发展规划和趋势 （一）、湾里市场 现状分析 1、湾里区域介绍 （ 1） 现状 湾里系京九线上唯一的省会城市 某 “一江两岸”重点工程中的新兴城区，国土面积 250 平方公里，辖一乡三镇两街办，人口近 75696 人。区内交通、水电、通讯等基础设施 一应俱全，工厂林立，环境优良，是兴办高效工业、生态农业、旅游休闲业的理想场所。 有着独特的区位优势：湾里位于 某 市近郊、距市中心 18 公里。境内交通经纬如织，四通八达，其干道东接 某 全线，南连 320 国道、北通昌九 105 高速公路；京九铁路支线湾里铁路横穿区域南部；昌北国际机场与之毗邻，占有省会经济、政治、科技、文化和信息中心的地理优势。随着红湾公路的即将全线贯通以及西外环环城高速的通车，湾里的经济将再次腾飞，湾里到红谷滩也只需 8 分钟的车程。 有着完善的基础设施：城市建设初具规模、基本设施配套。已建面积 15 平方公 里；有 4 条输电专线纵贯全区；有独立的自来供水系统、并与 某 市供水系统联网；有现代化的通讯装备，程控电话连接国内国际；有健全的文化、娱乐、教育、卫生、商业、有线电视及其他社会服务设施。 有着良好的经济基础：工业是湾里国民经济的支柱产业。全区现有工业企业 180 多家，固定资产 3 亿多元，占地 300 万平方米，职工 2 万佘人，形成了机械、化工、轻工、建材、电子、食品、纺织、交通运输、造纸、橡塑等门类较为齐全的工业体系，区内有 30 万平方米的现有厂房和各类设备可供利用；农林业已建立起了瘦肉型猪、笋用竹、鲜果、养殖、银杏、药材 、茗茶、花卉、杂交制种、反季节蔬菜等 10 大生产基地。区域经济已有相当实力。 有着丰富的旅游资源：境内的梅岭清秀静幽，满目积翠、空气清新，气候宜人，是著名的风景名胜区、国家级森林公园。她不仅是中国古典音律和舞蹈的发祥地、也是道教净明派和道教一脉德教的发祥地。岳飞、王安石、欧阳修等 230 多位历史名人曾到此山游历，留下名诗佳作 480 多篇。洪崖丹井、西山积翠、铜源三群、神龙云烟更是历代名人墨客吟诵不已的绝佳景致。海拔 841米的洗药湖，为 某 市的最高峰，夏季平均气温只有 22，比市区要低 3 5，素有“小庐山”之称， 是理想的避暑佳处。 （ 2） 发展构想 精心构建一流山水生态城 来自美国和我国香港、上海、深圳、浙江等地的 30 多位国内外客商，在 某市政府召开的梅岭滕王阁国家重点风景名胜区新闻发布会暨招商引资推介会上，将 15 项投资协议（共计合同外资 4450 万美元，合同内资 194000 万元人民币）带到了湾里，这些项目包括以旅游、休闲为主的太平旅游度假山庄、太平生态公园等。 在荣获国家重点风景名胜区后，省市区政府当即重新审视原定的建设大规划，并将其定位于省城的卫星城和后花园， 某 西部的居住和文化教育基地，以休闲度假旅游接待为特色的山 水生态城市。 （ 3） 湾里 2020 年的城区布局规划蓝图 第一，区行政中心区搬迁至 某 山麓东南部。 第二，新城区按标准建设绿化用地，旧城区改造中增辟小型绿地，建设 某公园、天宁湖公园、野生动物园等三个大型综合性公园；规划乌源港、铜源港等河流沿岸作为城区景观走廊；在城区东部的红湾公路入城处和昌湾大道入城处将兴建两个城区门户景观广场，规划人均绿地面积到 2020 年不少于 20 平方米。 第三，建筑高度不得超过 24 米，以 3 5 层为主，局部可有小高层建筑。 第四，污染“大户”一律清出城区。而今春开始的旧城改造预计总投资超过 3 亿人民 币，这也是当地政府目前着力要解决的最大难题。 为了拉近湾里与 某 市区的距离， 2003 年年底， 某 市唯一一条旅游快速道 红湾公路在湾里区招贤镇苗圃破土动工，该路全长 10 6 公里，东起红谷滩新区红谷四路西端，西至湾里区域中心，横穿昌九高速公路，现已基本完工。从此，湾里至红谷滩车程仅需 8 10 分钟；与此同时，从湾里竹山村到新建县长立交全长近 10 公里的昌湾大道也改建完成，新干道为双向 8 车道，设计时速 60 公里，是解放路、洪城路、 某 大桥引线向西的有机延伸。此外，规划中的西环高速、 某 火车站西客站等都将便捷这里的交通。在远 景规划中，还将把贯穿城区南部的湾里支线铁路改造成轻轨 2、湾里区房地产板块简介 （ 1）蓄势待发的购房热点 这里的楼盘分为山上山下两大块，也可称为“湾里、梅岭板块”。山下招贤镇是湾里区的行政和商务中心，楼盘主要为多层住房与商铺；山上以太平乡和梅岭镇为中心，集中规划建设大批物美价廉的别墅群。据悉，湾里 2002 年总体房价每平方米还在 600 700 元间徘徊， 2003 年跃升到 800 900 元； 2004 年，随着过桥收费站的撤移与红湾公路的开工，快捷交通网络指日可待，该板块楼盘开发与销售同步增长，均价已逾每平方米 1000 元。而那些正在开发的别墅群，顷刻成了 某 中高收入者关注的热点，现在 ,本板块均价已经直接上升至每平方米2000 元到 6000 元，涨势迅猛。 （ 2） 省城绿色大氧吧 湾里是 某 梅岭的精华所在。这里真可谓“晨闻鸟语，夜听泉声”，诗情画意令人向往不已。按“山上游山下住”的新规划，当地村民将陆续搬下山，这将有利于旅游基础设施与旅游环境的建设。 据介绍，山上的十几个楼盘正以其大面积、原生态的特质，共同倾力打造这块美丽的风水宝地。狮子峰、神龙潭、洗药湖等五大景区正在引进资金以股份制形式予以重塑 在梅岭镇一带，则 有碧瑶小镇、江西绿苑、恒茂森林海、 某 老年公寓等大中型楼盘虎踞龙盘。 （ 3）都市天然后花园 美好的景区规划与便捷在即的交通，唤醒了沉睡多年的房地产行业。湾里区招贤镇周边，迅速汇集了竹林花园、九洲 画意居、东方假日广场、帝景湾洋城、维也纳森林、恒茂都市花园（森林海）、心怡家园、敏龙花园、南山逸居、桃源商住楼等众多楼盘，其中部分楼盘已基本销售告罄。尤其是距其 200米的九洲 画意居，则打出了“营氧村”的新卖点，它既近山临水，又在山城中心生活区，设计中的小区四处流溢着文化品位，对 某 的文化市民尤其有吸引力。以魅力 小城自居的“东方假日广场”，既临街又依山，融住宅、商城、酒店、商业街为一体，生活着实方便。而镇上项目无不以拥有学校资源作为项目又一核心潜力磁场，众多学生生活直接产生的人气聚集、商业消费、物业租赁等为周边项目的后期升值提供了坚实的基础。同时，作为中心区域，与大量的政府机构、金融配套融合，再次成为坚挺物业，共享大配套、大未来的卖点提炼。 （二）湾里楼盘分布图 （三） 湾里在售及待售楼盘 楼盘名称 开盘时间 产品规模 产品类型 销售均价 在售楼盘 帝景湾洋城 2006 11 占地 260 余亩 总建 21 万 多层、别墅 三期销售，多层均价 2800 元 /平米 洪恒山庄 2007 10 占地 55997.6 平米，总建 89596.2平米 多层、小高层 多层均价 2700 元 /平米 绿苑小区 2007.5.26 占地 15938 平米，总建 25500平米 多层 销售均价 2400 元 /平方米 九洲依云郡 2007.8.21 占地 69866 平米，总建 127880平米 小高层、多层（ 14栋 4-6 层的多层 5 栋 11-13 层的小高层 多层：均价 2900 元 /平方米 小高层 3700 元 /平方米 紫庐 6 号 2007.10 占地 17808 平方米，总建 30065.8平方米 普通住宅 高层公寓、别墅、多层 目前推出高层公寓，均价 3100 元 /平方米 乾茂宫园 2007.11.17 占地面积：约72220 平方米（ 108.33 亩 ），总建筑面积：约8 万 普通住宅多层、低层（ 27 栋 5-6层的多层 20 栋3 层的低层） 联排、双拼别墅 多层均价 2800 元 /平方米，联排5200-5300 元 /平米 恒茂森林海 近期开盘 2007.9.20 总占地面积845.909 亩，总建 24.7 万平方米 9 栋 2-3 层的低层 3栋 5-6层的多层，独栋别墅 销售单价 5800 元 /平方米 ， 成交均价 5154 元 /平方米 梅岭康都 2006.1.1 总建筑面积：约29200 度假公寓、别墅 公寓均价 :5500 元/平米 罗马假日 2007.5.1 占地面积：约 135亩，总建筑面积：约 8 万 酒店公寓、独栋别墅 公寓均价 4200 元 /平方米 待售楼盘 翠谷 尚未入市 占地 约 25 亩 总建筑面积28000 余平方米 普通住宅 预计多层均价2800 元 /平米 龙泉湾 尚未入市 商业、公寓、住宅 - （ 四）项目环境建设条件 湾里规划确定城区发展方略是： “ 西控、东拓、南 伸、北接、中秀 ” 。城区布局结构： “ 一核三心四片七脉 ” 。 一核指 : 某 绿核及其周边的商业服务设施，还有 某 南路和云湾大道交叉口西北侧行政中心，共同构成全区的主中心。三心，城区北部翠岩路为中心的老城区商贸文教中心，南部新区的招贤大道两侧原交警大队东南侧的新商业体育中心，野生动物园北侧的旅游服务中心。四片。四块南北向的功能片区，由东至西分别为教育事业综合片区、城区生活片区、旅游休闲片区和原有产业发展片区。七脉。由绿核向外延伸出的七条绿线，贯穿全城区。主要有：红湾公路 某 南路 某 ，招贤大道 某 南路 某 ，云湾公路 某 ，幸 福南路 某 ，还有三条规划道路从 某 引出。 按照城区组团 居住区 居住小区三级结构进行新居住用地的规划建设。重视公共设施和绿地的配套建设和符合城市居住规划设计规范的标准。 居住用地规划设计要强调效益、生态和文化三原则的统一；居住用地功能结构体现有机组合的原则；提高和改善已有居住用地的功能与环境质量，严格控制旧城改造的开发强度前提下，缓和配套设施及城区基础设施的压力，增加绿地面积，改善旧城的环境质量，控制住宅的容积率和建筑密度，满足日照、通风、绿化、停车、消防等基本要求；普及中小学教育。在新区开发时，按国家建 设标准配置中小学，重视幼儿园、托儿所的规划与建设；居住区规划与社会发展规划接轨，适应住宅私有化趋向，推进住宅商品化建设。 湾里近期（ 2005 年）规划生活居住用地 260.7 市总建设用地的 36 人均居住用地 40 平方米。远期（ 2020 年）规划居住用地 397 公顷，占城市总建设用地的 33.1%，人均 36.1 平方米。 城区的居住用地主要由五大组团构成。各组团内部分别配以相应的服务设施和中、小学。初中部分住宿，高中全部住宿，小学生就近入校。老城组团：北至翠岩寺，南到南堡路花园路爱民路，东西两侧均为山麓。用地面积约123 公顷，居住容量约 3.5 万人。规划结合大宇学院的改、扩建，改善周边地区居民居住条件，以提供基础设施和绿地广场等开放空间为主。组团内规划中学 1 所（湾里一中）、小学 2 所（湾里一小、湾里三小），保留北部的新世纪学校。幸福组团：位于老城组团南侧， 某 西侧，北至南堡路，南到坑王路，东临 某 麓 -陈家路，西达坑王路。用地面积约 79 公顷，规划居住容量 2 2.5 万人。某 周边用地、幸福路和南堡路之间用地规划为一类居住用地；其余为二类居住用地。组团内规划中学 1 所（湾里三中）、小学 2 所（湾里五小、湾里二小）。磨盘组团：位于 某 东，北起花园 路爱民路，南达内环路，东至竹山路昌湾大道，西到 某 北路云湾大道。用地面积约 61 公顷，规划居住容量 1.5 2 万人。建设多层为主的二类居住区。沿帝景路和昌湾大道局部可规划建设小高层。组团内规划中学 1 所（湾里二中）、小学 1 所（湾里四小）。天宁组团：北起某 南路，南至天宁路，东达云湾大道，西到陈家路。居住用地面积约 51 公顷，规划居住容量 1.2 1.5 万人。西部和西南部山麓建设一类居住用地；其余为二类居住用地，以多层为主，沿帝景路和云湾大道局部建设小高层。组团内规划中学 1 所（湾里四中）、小学 2 所（雅戈尔希望小学、湾 里六小）。贤甫组团：位于 某 组团南侧，北起内环路，南至江中制药厂，东达商贸路，西到云湾大道。用地面积约 83 公顷，规划居住容量 2 2.5 万人。该片区作为湾里重点发展的新区，建设档次较高的低、多层住宅。组团内规划高级中学 1 所（湾里五中）、小学 1 所（湾里七小）。规划中小学设置标准为高中规划用地 40 平方米 /人，50 人 /班；初中规划用地 24 平方米 /人， 48 人 /班；小学规划用地 22 平方米 /人， 45 人 /班。组团共规划高中 2 所，初中 4 所，小学 9 所 项目对公共设施需求影响分析 。 近期城区公共设施总用地面积为 183.6 公顷，人均 25.3 平方米，占城区建设用地的 28.3%。远期（ 2020 年）总用地面积为 248 公顷，人均 20.7 平方米，占城区建设用地的 22.5%。 规划形成点、线、面相结合的公共设施空间网络系统。以各组团公共设施集中的中心区为节点，通过几条主要的商业街，由节点出发向一定方向延伸，将各组团的中心点通过商业街或绿带有机结合起来。从节点到分支，沿街伸展，形成城区公共设施合理分布的完整空间网络系统。 规划行政中心南迁，新址位于 某 南路和云湾大道交叉口西北侧行政中心，用地面积约 12.4 公顷。老城区内原分散的行政办公用地部分保留 ,部分 进行土地置换，建设商业设施和公共开放绿地。城区各组团内部分别设置组团级行政办公用地，面积控制在 0.51.0 公顷。规划近期行政办公用地 24.4 公顷，占城市总建设用地的 3.4%，人均 3.8 平方米；远期用地 24.9 公顷，占城市总建设用地的 2.1%，人均 2.2 平方米。 商业设施呈区级和组团级的二级结构分布。老城区集中发展翠岩路商业街，形成服务全区的商业中心。南部新区在昌湾大道东北侧和交警大队东南侧规划区级商业批发中心。居住区内各自规划相对独立的组团商业中心。同时在新的行政中心南侧，发展一定规模的商业设施，形成城区 的新的生活服务中心。各居住区内结合公建中心规划集贸市场，共 5 处，分别占地 3000 平方米。规划近期商业设施用地 54.4 公顷，占城市总建设用地的 76.5%，人均 8.4 平方米。远期用地 61.1 公顷，占城市总建设用地的 5.1%，人均 5.6 平方米。 积极建设南北两处文教旅游中心。充分利用现有学校内部的文化设施，对外开放，服务全区人民。于云湾大道西侧规划全区的文化娱乐中心，占地约 2.9公顷。其他各居住区结合居住区级中心和公园绿地规划相应规模的青少年、老年文化活动中心与健身休闲中心，占地面积 0.8-1.2 公顷。小区内设文 化活动站。 规划文化娱乐用地 9.5 公顷，占城市总建设用地的 0.8%，人均 0.9 平方米。 体育健身中心布置在昌湾大道西南侧，内设 400 米跑道的体育场、游泳馆、篮球馆和网球场等，占地面积约 5.0 公顷。城区各中、小学校的运动场馆节假日均应对外开放，各居住区应配套相应的室外活动场地。按国家标准在新区和老区中建设区级和居住区级的中、小型运动馆，形成合理完善的体育设施系统。 远期规划体育用地 5.0 公顷，占城市总建设用地的 0.4%，人均 0.5 平方米 。 规划的医疗卫生用地按要求，床位数以 4 床 /千人计算：共需医疗床位 480张 。规划医院 5 所（包括干休所），平均 100 床 /所，占地约 1.5 2.5 公顷 /所。卫生防疫站、保健站、门诊所 (0.3-0.5 公顷 /所 )、卫生站等结合各居住小区的开发合理配置，达到合适的服务半径的要求，供市民就近求医。 规划医疗卫生用地 8.8 公顷，占城市总建设用地的 0.7%，人均 0.8 平方米 。 积极兴办大专院校、科研基地。保留现有的教育设施用地布局 ,使各自的用地符合其发展。在湾里民办大专院校发展良好的基础上，于红湾大道两侧大力发展教育事业综合用地，占地约 100 公顷。 规划教育科研用地近期 78.3 公顷，占城区总建设 用地的 10.8%，人均 12.1平方米；远期 135.7 公顷，占城区总建设用地的 11.3%，人均 12.3 平方米。 第三章、项目分析 一、区域市场状况 1、发展中的区域市场 在现阶段，湾里的房地产市场欠缺规范化管理，没能与景点的发展同步；在增量市场、存量市场上的交易不规范，没有完善的服务引导市场的良性发展。 现政府出台政策禁止私人建房，土地一律按挂牌形式出售其使用权，“一级垄断，二级搞活”，表明了政府对房地产市场的宏观调控和规范管理，使太平房地产市场能够快速有效的发展，给城市经济发展、城市规划建设提供基 础与保障。 随着城市的不断发展，人们居住面积将会逐步增加，同时，开发面积、销售面积等也将有很大幅度的提升。这些都是建立在城市的发展，人民的生活水平，可支配收入的增长上。可见近年来发展的经济水平很高，住宅销售价格、商业销售价格还是可以提升至一定空间。 在市场上是会被消费者所接受的。 湾里的发展势必依托各行业的发展，而房地产市场是个显性市场，这个市场的发展被看好。作为投资太平房地产市场的开发商来讲：政府优惠政策、经济的发展、人均国内生产总值水平的提高等一系列利好因素会增强开发房地产市场的信心。 从市场现有的现状 来说，江西金顺 房地产开发有限责任公司 开发的 半山枫景 项目将会在一定程度上引领湾里的房地产市场，重新整合现在的房地产市场上的资源，重新定论住房和生活的概念，重新认识小区、社区概念。因此，可以这样说，人们生活水平的提高及人们对居住要求观念的转变， 半山枫景 项目将会成为他们住房的首选。 2、区域客户结构 （ 1）企事单位职工 （ 2）私营企业主 （ 3）教师 （ 4）房地产、汽车销售等从业人员 3、区域购房消费特征分析 在该地块购房客户中大多为多次置业者及投资者，其购房者消费行为有如下特征： 1私营业主类客户收入较高 具备坚实的经济基础，而且他们大都已有住房（其中有自建房、还建房或商品房），他们购房的相当部分原因是想要改善居住环境或舒适度，一旦他们看好小区环境及地理位置，就会下决心，大部分均以一次性付款方式购房为主； 2中大型企业员工类客户收入稳定且已有明确的购房意向，一旦他们对小区认可而价位又能接受，他们就会考虑选择此承受范围内的房源，由于他们所积累的财富多，几乎没有按揭的可能，他们收入稳定； 3中大型企业高层管理者，此类客户收入颇为丰富且已有超过一次以上的置业经验，他们的购房会选择质素比原居住环境更佳的住所， 同时他们注重固定资产的投资，会选择升值潜力较大的物业，因而成为多次置业者或投资者的主要角色。一旦他们对市场或板块认同，他们就会更为关心该地块高品质小区或升值潜力大的物业，从中选择购买，因为他们收入可观且有较多的闲钱，一次性付清买房也是常见的置业方式。 在以上客户细分的基础上，我们将客户消费需求属性再做如下细述： 1私营业主类，他们所能承受的价格约为 3500 元 /平方米，由于已认同该地块的地段及地理位置，他们对小区景观环境要求不如房型及户型面积的设计，而且有相当一部分人对面积、尊贵感要求较高，无论是从户型朝 向通透性或是后期的装修设计上都比较追求完美，并且由于其家庭结构偏大的特殊性，大面积的三房或四户（ 140 平方以上）是其理想居住面积； 2中大型事企业单位员工类，他们所能承受的价格 3000 元 /平方米，他们已认同该地块的交通等优势，其需求户型面积主要为两房（ 110 平方米左右），他们购房最主要的是在交通便利的基础上寻找其承受范围内的房源，因此只要总价适中，就可促使他们下决心置业； 3医生、教师类，他们所能承受的 2500 元 /平方米，该地块吸引他们的关键所在是其环境比较理想成熟，在房型上他们认为三房（ 120-130 平方米左右）最为符合他们的居住需求，且总价能够承受，但他们更为注重物业质素及服务； 4从业人士类，他们对于单价并不是非常敏感， 2000-4000 元 /平方米都属其承受范围，购房置业户型上主要以两房（ 80-100 平方米左右）为主，只要交通便利、自然景观或小区环境良好，就有可能促使该类客户决定置业。 4、区域购房消费动机分析 房地产市场的根基是由购房消费者组成的。本案的销售基础是由目标客户构成的。谁抓住了消费者的心，谁就是胜利成功者。因此锁定目标群体，进行成分分析，对购买动机的剖析更是关键节点， 不能不为。以下我们就项目将涉猎的所有消费类型做重点分析： A、 白领阶层， 针对年龄 35-50 岁、 80-120 平方米 （ 1） 依存眷恋情绪的人。 （ 2） 收入一般的白领阶层。 （ 3） 对产品单价、房型、总价能够考虑承受的人。家庭月正常收入应在 4000 元以上。 （ 4） 在条件允许的情况下，想对生活条件有所改变的人。 （ 5） 需求房型二、三居室的人。价格抗性较高。 B、 私营小企业主 （年龄 35-55 岁）（针对性开发 130 平方米以上） （ 1） 因为工作的需要的人。 （ 2） 经营出门在外，要求家里有安全保安系数较高的人。 （ 3） 有一定的资产的人，对购房的目的有多种需求。 （ 4） 因生意，但对孩 子要求期望很高。 （ 5） 对新鲜事物有盲目性，对价格不是问题。 （ 6） 需求房型三室以上的人，价格抗性较低。 （ 7） 由于该区域居住小区状况堪忧，此类置换者又已认可接受该地块，他们具备购买高质素商品房的实力及欲望的比例较大，因而促使他们对面积户型的需求。 C、 收入较高的 （年龄 30-45 岁）（针对性开发 120-130 平方米左右） （ 1） 他们是有一定知识文化品位的人。 （ 2） 对时尚事物有自己的看法，也爱跟潮流。 （ 3） 购买的目的是