五星级酒店投资分析及盈利模式研究

五星级酒店投资分析及盈利模式研究目 录合肥澳中财富中心投资策划案的内容要求 .2 一、项目简介 .2 二、内容要求 .3 中外酒店投资的盈利模式研究 .3 一、经营增长盈利模式 .4 二、物业增值盈利模式 .5 三、资本营运盈利模式 .6 四、品牌创新盈利模式 .7 五、集团建设盈利模式 .10 中国饭店业的投资策略分析 .12 1 、以产品线为依托的投资策略 .12 2 、以资金链为纽带的投资策略 .13 3 、以时间轴为序列的投资策略 .14 4 、以收益率为前提的投资策略 .15 5 、以情感源为基点的投资策略 .16 中国饭店业投资渠道选择的方法与路径研究 .16 摘要 .16 关键词 .17 引言 .17 一、饭店投资渠道的解读 .17 （一）饭店投资渠道的概念及内涵 .17 （二）饭店投资渠道选择的意义 .19 二、饭店投资渠道选择的影响因素分析 .20 （一）内部核心因素 .20 （二）外部支撑因素 .22 三、饭店投资渠道选择的方法与路径 .23 （一）资金融合 .23 （二）技术投入 .24 （三）管理参与 .24 结语 .25 专 解读酒店业 的 .25 酒店利 .27 一、 酒店投资 本 酒店利 的 .27 二、 建 酒店利 的 .29 三、 资金结 酒店利 的 .30 四、 产品 酒店利 的 .31 五、 管理 式 酒店利 的 .32 、 目 合 酒店利 的 .34 、 currency1“产率 酒店利 的 .35 、 fifl的经营 利 酒店利 的 .36 饭店投资 与经营管理 .39 引言 饭店经 .39 酒店管理”的盈利模式 .60 一 酒店 模式盈利 .61 经 酒店管理方 模式 本 收 为 产 .63 管 新 的 产 （二） .68 经 酒店 牌 .77 经 酒店的利 .83 五 酒店 .88 酒 酒店分 .90 酒店分 国 的五 .90 新 饭店 为金五 .93 点的 一 .94 产酒店风的种模式 .99 合肥澳中财富中心投资策划案的内容要求目前我集团与合肥经济技术开发区已签订了投资协议，拟合作在该开发区内兴建“澳中财富中心”项目，请贵公司对该项目进行必要的市场调查，编制详细的策划案。一、项目简介该项目位于开发区繁华大道以南，合安路以西，占地面积38亩左右，旁边为安徽国际会展中心，离旧城区仅10分钟车程，有高架环线相连。建 以五星酒店为 、 公 公 为 的 合 地 建 ， 投资 1 ，分 进行， 面积为地 1 ，地 ，合 1 。一 高为1 0 以 ， 高， 为一currency1五星级酒店 00“ ，一分为 公 ，fi currency1为五星级酒店 的fl 项目 高为100 以内， 为 公 。 、内容要求1 行 ，”边地市场的调查高公 级 ，、模、“fi、 及。发展 与市场，地的 、目 “fi的调查。3经济 ， 项目建 五星级酒店 以高公 级 的投资 分 currency1 ， 投资。 currency1五星级酒店的投资 。 分析 项目 项模 与 作划，五星级酒店 “， 及 大面积的 fl 、 。中 酒店投资的盈利模式研究 大 发展研究 在前中国 发展的 ，酒店投资 为 ， 仅国内 大投资 注这一领域，而且海 的 钱 有实 的专投资纷纷涌大陆，给已经 太 静的中国酒店市场带来了广泛的影响。同时也该正视中国酒店市场发展并 太均衡的 ，除了 城市 经济发展一线城市酒店经济 还较为可观 ，还有很 地区酒店的发展还存在大量 明朗的前景，如市场 熟、“出租 高、投资 有限 ，所有 述问题就需要我们审时度势地全面分析 研究中国酒店发展的现 ，选择合理的投资盈利模式，实理 化的 措，从而使得我国酒店够持续、健康、稳步地发展。一、经营增长盈利模式目前我国酒店行的市场 非常激烈，在微利的 很 酒店还采取降，使得酒店的 要品利润源受到极大的限制。因此，众 酒店纷纷开始实品差异化 ，积极寻求市场空，提升酒店的经济实 ，从经营增长 谋求酒店的利润增长。经营增长盈利模式 要currency1指酒店采取传统的以酒店宿、fl 、会议 打品，在品调整 提升基础 ，实专化 、信息化操作，并 顾“的需求提供人 化的解决方案，实现品的高品质 顾“的高满意度，最终实现酒店的盈利的模式。依靠“、fl 获得 currency1早 酒店盈利的 要模式， 酒店的 熟 发展，行 的 使得传统的盈利模式受到了 的 ，很 酒店 因财 的 而 出 ，酒店经营的增长 到了前所 有的 。酒店经营增长盈利模式 调利 酒店内协调 、酒店相 协作 酒店顾“ ，从品调整 提升、专化 、信息化操作 方面 势， 利润。，酒店品的调整 提升品的、品的提升、品的富、顾“currency1 的增 酒店“ 的协调 。 ，酒店品传统的宿、fl 、会议 需要进一步提升，整合、fi ，fl酒店这 品建 为一 的 ，从而大利润源。 ，酒店的空“ 也分 要，如提高酒店大 公区域空酒店fl 区域空 “内空的利 ，currency1空的利 ”合要求，分满“人的需求，提高 位空利润 。 ，酒店 专化增 进行 ，增 可以currency1酒店在经营 技术可的 提供，也可以currency1与相 行合作，从而 酒店盈利增长 。如酒店可以提供的增 、会议策划、 出、酒店 品 理、 解决方案 酒店也可以与相 行 进行合作，如行、空公司、 、会展公司、 品 发、 、广 ，提供专 较 的 。 ，酒店的信息化给信息时 的酒店发展增 了 。 与 技术的 使酒店在 理、 方面 地域限制， 了酒店 的，提高了 作的 ，为酒店 了 营并且大大降 了酒店的 ， 的盈利空。如酒店统的建 ，使酒店集团的 酒店可以在 地分 “源，同时，酒店还可以 信息技术实现一 理 专 理 的展。、增 盈利模式酒店作为一 ，酒店长 的 增 也 为很 酒店投资 盈利的方式。酒店投资 的并 仅currency1酒店目前的 长 稳步的经营 ，而的currency1酒店 来的升 。酒店升 的大 受 方面因 的影响，要 、地、地升 、人集 ，酒店 会 这 影响因 的 化而 很大的 幅，因此，酒店增 模式有一的风险 。酒店增 盈利模式， 要地增 酒店 增 。地该来说currency1酒店增 的核心影响要 ，如果酒店选址所处的地差 人意，酒店品的在需求增长 ，地 很 证“的出租 ，同时也很 兑现测的 。如果酒店的选址在 便利的城市口岸 中心，fl大大提升酒店的口岸 。地增 可分为两 ，第一，酒店所处的地已经currency1旺地，一 currency1城市、文积区，有高 度的人、资金 信息。酒店在旺地的建 发展， 仅利 旺地现有的 资源， 势而获利，同时，酒店也会为所处地提供 的 ，进而使得旺地 旺， 酒店与地域的相互促进，酒店fl凭借旺地的高 底 发展 而获得酒店的增 盈利。第 ，酒店所选择的地域虽然目前并 currency1发展的核心区 积区，但currency1该地域有很 的增 ，如政府指向的开发区、城郊景观带。酒店 科 的 察 市场调查，准确选择有很大升 空而目前还处于冷区 温区的方式，也可以实现酒店的增 盈利。如宋城集团为了获得增 利润，选址 currency1城郊 开发区域， 集团 量进行 景， ，利 人气带旺整 区域，然后进行酒店、景观 方式的， 增 利润。酒店 增 盈利currency1指除了酒店地增 之 的酒店增 盈利模式。如地处城市中心地的 酒店， 来众 公司高的长 、度假酒店， 来众 国际品牌的驻 。酒店除了选择 地良好、浓厚、人高度集的旺地，有巨大发展 的冷、温地，装利 酒店 、备， 酒店的增 盈利模式，同时酒店还可以利 酒店 理的专化 势，采 委托式 理、顾问式 理、fi 方式实行 理出，从而拓宽酒店的盈利渠道。、资 营 盈利模式资 营 currency1 走 长道路的 要途径，它currency1以促进资 增 、利润最大化为目的，以 态为征，与品经营进行互补， 对 要 的 化配 资 的动态调整 ，对资进行 合 营，实现 划利润目 的经营方式。资 营 的目的就currency1 化资 壮大资 实 来增 酒店的 ，从而增 酒店的盈利 。酒店资 营 的 要基础便currency1有完善的市场经济 制 资 市场制度。资 营 要的“ 对象currency1 资 ，并且大分的资 营行为currency1 金融工，在资 市场中实现的，如酒店股权的 。因此，一 开放 、由化、有深度的资 市场currency1酒店实资 营 盈利模式所必 可 的 基础之一。酒店资 营 盈利模式需要 资 的动来实现合理配 增 ，资 的currency1资 的极大浪 失。一方面，资 营 要求 资 态的 化，盘活沉淀、利 的资 存量，使资 的动到 酬 高的 品 ， 化资 的 合质量，达到资 有 增 酒店盈利的目的一方面，资 营要求 资 动的度，缩短资 的动程，提高资的动 ，实现资 的迅增 ，从而盈利。我国 酒店积累了相数量的存量资，与此同时，有大量的存量资处于与半 态。 实资 营 ，推动酒店权动，资 盘活资存量，一方面可以fl的资存量转移到 使发挥作 的 势 ， 酒店品经营盈利，一方面还可以 存量资的转currency1直接实现资的 、增 。资 直接 作的方式证券投资、股票的 与分割、 权 、酒店租赁、酒店卖 。如实 大的酒店 理公司， 资 作，以较 经营 善的酒店，然后 酒店 程的 ，实现酒店的扭亏为盈，然后 资 市场，以较高的出，从而获得酒店资 盈利。四、品牌盈利模式在以酒店品剩现象为征的经济 中，品牌 currency1 要表现 态。在如今同质化程度较高的酒店供给市场 ，品的差异很大程度 表现为品牌 象的差异，因而品牌也就 为超越品的的 核心。同时酒店品牌还为 提供了超越品 有 资以 的 ，一 酒店品牌的两分一currency1品 的，品 零 ，一分则currency1品牌在资 市场时的，权 象 ，因而大大提升了酒店的 实 盈利水 。 ，品牌 的提升使酒店无 资升 。品牌 ，使品牌有了超越品 以 的一分 ，同样品质的酒店品，有知名品牌的品就获得较高的认同， 愿意付比它品 高的去知名品牌的品，从而使 获得 大的利 。 大酒店 非常注 提升酒店品牌 ，获取超额利润 如表-1所示 。品牌盈利模式currency1酒店长 盈利的最 模式，酒店品牌的发展 可分为 阶酒店品牌塑 、酒店品牌张、酒店品牌 。酒店品牌的盈利必 在品牌塑 投大量的 ，酒店品牌塑 品牌位、品牌意以及品牌 象塑 大分内容。 品牌位明确品牌的 与发展方向 品牌意 有的、理 品牌名 品牌 象塑 fl良好的品牌信息传 给 ， 化顾“对 品牌的正面认知 。为了大酒店 品牌的盈利面， 全方位盈利 面，第 阶必 实酒店品牌张，酒店在 塑 品牌后，为使该品牌 发展壮大，相采取的品牌 深化发展 。酒店品牌的 展 调的currency1酒店对已实现的 品牌资源的分开发 利 ，使品牌 得以 长，品牌 得以增 ，品牌的市场额 大。大国际酒店集团在最 发展阶， 常仅 对 的酒店，对核心品牌发展 一的线 ， 品线，由盈利 品牌 盈利。假 集团最早 有中酒店品牌 假 酒店 ，currency1集团的核心品牌， 中， 全面。在它向中细分市场展品线时出了 、 、 中经济、中度假的酒店品牌。酒店集团为了 、华市场 大众市场的 化，在核心品牌 出了 同名 、 同市场、 同 、 同 、 同 的品 。如 currency1 “ 长 公 的全酒店 ， currency1 最 中 的经济酒店 ， fi fl 华 酒店 ， 的全公 ， 酒店 大品品牌 。高集团的 ” ， ， ， 品牌，分 面向华、中、经济酒店市场。 海 集团也利 品牌资 出了 假 、 之星 品牌。 品牌的 ，大大提升了酒店的品牌 ，为酒店的全方位、 面盈利了基础。酒店品牌 ，酒店的品牌进 熟 后，所 注的 转移到确所 有的品牌 势 来，这时酒店要善于分析 对的 进，并有 对地以 。该 的实注意对已有品牌的注、 、 权以及品牌内容 方面，从而实现酒店品牌的全面盈利。此 ，一 实 较的酒店，还可以 借、 品牌，实现酒店无 资的增 ，利 市场 已经有影响 的酒店品牌，提升酒店的 理水 、提高 质量，从而提高酒店经营 ，并使酒店资得到增 。表-1 00 酒店品牌 名表 00 01 01 003名00 名连品牌所 集团 酒店数量 “数量 动 003 00 003 00 “ 1 1 0 110 308 11 310 1 33 0 1 1 3 3 8 - -1 3 3 currency1” 8 3 1 0 1 0 1 00 1 3 8 3 ” currency1 1 0 1 8 1 8 8 1 -8 -0 fi 3 3 133 1 13 8 1 1 0 8 8 currency1 1 1 1 3 1 3 8 0 3 8 8 083 08 1 8 1 1 - 1 -0 3 10 1 3 1 10 0 1 0 8 11 0 3 10 10 currency1 currency1 1 0 11 0 8 10 3 -11 - 11 11 fi 3 1 10 103 0 1 0 3 1 0 1 1 8 3 880 0 8 0 8 1 8 1 1 13 8 0 8 8 8 011 3 1 1 0 10 8 000 8 13 1 31 30 8 18 8 01 1 3 1 1 1 8 1 8 3 88 1 3 8 8 1 1 33 8 8 3 - 8 -0 3 18 18 0 3 1 3 00 1 88 1 1 1 1 0 1 3 0 0 3 388 8 3 数 来源 0 00 五、集团建 盈利模式酒店 集团化经营，大模经济与实现模经济 ，currency1酒店盈利的要模式之一。与 酒店相比，营 的降 、 建 市场推广、集 化经营带来的 ， 会带来 的投资 。在 国，酒店集团化的比 已经达到了 0 ， 酒店集团也积极 提高集中度来寻求 内的发展。在这 国际超级酒店集团中，名前的酒店集团所 制的酒店市场供占前100名酒店集团市场供的3 。 如表- 所示 表- 00 酒店集团前名行表 00 01 01 003 行00 行集团 国酒店数量 “数量 动 003 00 003 00 “ 1 3 3 3 0 1 3 318 0 3 0 1 13 3 3 0 18 3 -1 -3 3 3 3 3 3 8 1 88 031 3 8 3 8 0 80 3 03 1 810 3 3 388 18 1 8 0 0 8 1 33 3 3 18 8 1 0 110 308 11 310 1 33 0 8 8 fi 8 0 3 3 10 8 fi 8 8 1 1 3 1 8 3 10 10 3 0 10 0 数 来源 0 00 酒店集团的发展可分为内 长 张，相对 集团增长盈利模式 集团增长盈利模式。现 激烈的酒店市场 环 ， 内 长方式来大酒店模，发展酒店集团较 。但currency1也有一 酒店 内 长路径取得 的，如 国酒店集团，1 3 第一酒店开，到现在已达到 品牌100 酒店，该公司 行的就currency1“ 张”政策，它的 currency1所有酒店均由集团建 、 有、 理， 于 集团增长盈利模式。与 内 长相对的currency1 张，分利 资源 量， 资 带、 并 、 理合同、经营、 方式，来大模， 酒店集团的发展路径。 张currency1现 集团张的最常方式，也currency1 集团增长盈利的途径。如 国 酒集团 假 酒店集团大模进了酒店市场 国高集团对 的 1 集团以10 并 品牌假 、来 酒店集团 以经营方式获得全 的增长。 国 店杂 00 的巨头调查，全 最大的经营的酒店集团如 表-3 国际酒店集团经营前10名行表集团公司名 酒店 数 经营酒店数量圣达公司选择国际 店公司 店公司 店公司国际公司卡森国际 店集团高集团国经营统卢浮宫 人士 店萨 集团3 1 8 3 8883 00333 11 1 1 8 8000 3 0以 currency1五 最为常 的酒店盈利模式，在酒店的实际操作中， 酒店实际，合市场环 影响的 导因子，合理选择 宜发展的投资盈利模式， 化 导盈利模式， 度选择 盈利模式的协调，发挥最大的。中国 店的投资策分析 从 00 开始我国fl逐步开始履行 承诺的“后 ”，行、 店 行开放程度fl逐渐 大，中国开放 锋的 店与国际接轨最早，在我国它行惧怕 资进的 ， 店却迎来了的发展机 ，国内 投资纷纷增 在华的 店投资 额。 00 际、 、高、圣达、达屋、凯悦、香 大 店跨国集团纷纷制订了在华 店的发展， 京 海 为海 店 理集团夺的 要 场，同时专测 008以前，华 店fl 为 店 最为激烈的领域。然而，要 在 异常激烈并已进“微利时 ”的 店中获取利润，对于投资来说， 必 要有一完善的投资策 。从 纪80 我国 店实行对 开发以来，已经在经营 理、 技、资 营 领域已经备了一的经验 研究 果。 ，在的国际 势 发展机 ，合中国 土的发展政策 店的 ，国内 店投资的策、盈利模式 营 模式 还需要 ，从而确 来 店投资够获得一 较高的 。1 、以品线为依托的投资策 所谓品线currency1从投资 角度fl 店看作currency1投资活动的品。绕市场需求 投资意向可以fl所有 店分为 大 ， 题 店、 店 合 店， 大 店 可分 开发 同的投资品线，中 题 店则含了富 样且非常鲜明的 题，它currency1国 店经营模式中比较 的一 ，“人在中时刻 会到 店独的 题内涵， 如 斐以 国源远长的葡萄酒文化为 题、瑞士苏黎 女 店、 国fl 宠 店 店则currency1以满 细分市场为目的 出 的 店，在 店的、 中 现出相的专水 ，可以细分为度假 店、会议展览 店、 店、公 式 店 合 店则currency1满一 大众市场的 店，然每一 店 会有的一 题位， 合 店只currency1在 品中 现大众化， 还比较齐全。品线投资模的 势则在于 有比较高的 门槛 够提供稳持续的利润。 常投资会在 大 店之 之中 打 一 品线，并 这 品线的 实现 经营的 合 持续发展。由于 店 质的差异， 大 的 店在投资策 也有所 同 题 店在塑 的文化内涵 题 ， 度比较大，从 、建 、装修到经营 理、 需要大量的资金投，由于“源市场的 限，投资 的风险最大，但一旦获得 可以 长 的经济 并且避免 ，有实 的投资可以提早进 店要求“源市场比较，一 来说模比较大、 比较高、化，区位currency1最 要的投资因 ，度假 店要求在然环 的地区、 店则要求比较便捷的 、会展 店则要求人比较集中的城市中心区， 店 营 高但投资 相对而言 合 店投资 ，但因为缺乏 对 的目 市场， 店经营 理比较 ，投资利润currency1很高，经营风险也比较 。、以资金链为 带的投资策 店市场的 熟， 店投资 以大投攫取高利润的时 已经 复存在，并且一 店的投资 相对 长，投资 店必 有雄厚的资金作证， 则可以 合理的资金循环 良 的资金链，fl资金分散在一 御 、 长 好的 店 ，从而确 店资金的顺利 增 。目前从投资 的角度来看， 店投资 要集中在华 店 经济 店 ，华 店建 ” 长，投资 高， 国际 店的一 准，五星级 店每“的投资 在1 0 之，四星级 店每“的投资 在101 之， 星级 店每“的投资 在 8 之，建一 华 店需要 则 ， 则 的资金而一 经济 店每“的投资 在1 之，而且 均稳，够证正常的投资 。从投资策 讲，目前投资华 店 较长， 增长较缓，高星级店在我国 地区呈现出剩的供需 ，如短时投资大量的高星级 店，资金 作会存在一的 度投资 店投资但currency1连的经济 店对宏观调敏，模化的经营提高了出租 ，品牌化的经营提供了 障，连化的经营降 了 位经营 ，我国近 投资连经济 店 长 较好，00 最大的经济 店连品牌8正式亮牌 京，并打算每月两的度拓展， 国高也 划每 在中国发展10宜必思品牌 店，们经济 店经营利润 现在达到 0 ，虽然 00 国内的经济 店品牌之星 如捷 后完 了全国“ ，市场需求旺盛。3 、以时轴为序 的投资策 在 时 投资currency1为了资 增 ，但currency1在如今高发展的会经济中，资增 仅表现为表面决对数额的增 ，还要 资 的时 、 货膨胀、汇 动 国政策 因 。以时轴为序 的 店投资策，currency1从投资资 的时 出发，合 店品的 ” 律，在时序 进行对投资进行 化合。建 一 店currency1一项复杂的统工程，一 正常 建” 在3 左右，试营1 ，投资 则至 在8 以 ，这就需要对 店投资进行准确的项目估算 算。国 currency1 T T 专 店 公司认为最有可影响 节 的环节currency1 划 阶， 质的 使土地的 达到最大，们 研究数 表明 质的 与 店盈利有 相 ，对 店的营额 营 两 要方面 影响，因而虽然在前 建环节 项、土建、装饰 备 有较大的资金出，但这一环节对店建 后的出至 要，并且如果 建 失 长会增 投资 ，在这一阶投资要注的资金 高度的 注在 店建 后， 店投资会逐步减 并到资金 然而需要注意的currency1，按照 店的 ” 律，10 以 的 店需进行整 改 才够正常 营， 店投资方还需要 的追投资，以 长 店的盈利时， 如按照国际 委会的要求， 008 京市的星级 店数达到800，然而目前 京市星级 店中的相分也已进到了10 的店龄 ，还需要建 升级改 300，相对而言升级改 方案有较大的 势。、以 为前提的投资策 投资 currency1每一位精明的投资最 心的指 ，它够直接反映整 投资活动的 。然而投资 的高 也currency1受 因 决的，在投资 中风险与 currency1 正比 ，投资高风险的行 领域可以获得高 ，但一味追求高 的行也必fl面临 大的风险， 键currency1要够做出正确的投资决策。 店经营 理的 ，一 影响 店投资 的因 有 店区位、品市场、经营 理 ，中区位的选择要 城市的经济水 、 、 态势、基础 制度环 因 品市场则要寻求 合 店的市场位经营 理一 与 理品牌、人 资源 因 相 。要确 店投资经营够获得正常 超常的 ，必 以 投资策第一，投资 势区位，从地区经济的发展水 增长 来看，沿海发达城市、活 增长的 线城市可作为 店投资方向，像 苏的无锡、常州、阴，浙 的宁波、温州、 州、番禺 ，广东的 海、 州、东 ， 的宜 州、 从市场需求 态来看， 便利、动人口大、基础 完善的城市可作为 店投资方向，如全国的政 中心 京、国际金融 currency1 京、 、 地 。第 ，投资超前市场，“源市场currency1一 风 的集中人fi，准确 来市场的发展 势 ，就需要投资敏 的市场 察 ，就目前来说，经济 店够较好的满目前国内大众需求，权式 店则 领 高 的度假市场第 ，投资品牌 店， 店品牌 有一的张度，在营 传、人 资源开发、财 理 方面有 的经验，可有 地降 店营 。 、以源为基 的投资策 所谓以源为基 就currency1从投资的心态来 投资决策，从 理的角度来分析，这 要取决于公司的 文化 经营理 ，最 要的表现为公司领导 的思 方式、经营 ， 同的领导人会采 同的投资策，开拓、征 、理财的领导人可比较 动，积极寻求每一 投资的机，而冷静、行政的领导人则 于稳 的长线投资策。 店投资的机也currency1 ，在进行科 分析的基础之 ， 需要投资决策 的 人 气，正做到理 投资。对于中国的 店投资分“来看，国 店集团选择经济发达的中心城市 资源富的城市 ， currency1 京、 海、广州、西安、 直市、会城市 名 城市，从众行为以及由此推动 发的市场波动使得这 区域常处于度的非理 繁 机 currency1的 态， 知西大开发 兴东 的政策也“ 巨大的机，内人士分析目前已经出现 店资 西征的动，00 来 、圣达以及香 在内的 国际名 理集团纷纷“在四的fi 划，内地fl集团 资10 修建的国际 店，以及在 开的两五星级 店 。中国 店投资渠道选择的方 与路径研究 要文从分析 店投资渠道的 及内涵，提出 店投资渠道选择的意，接 从两 大的方面述了 店投资渠道选择的影响因 ，最后给出了 投资渠道选择方 与路径， 要currency1从宏观面 地分析 店投资渠道与路径选择策。 键 店投资渠道方 路径 言改开放以来，在 的发展程中，我国 取得了”人目的就，由传统的接一 转 为国经济的增长 ，在 发展的大景 ， 店作为 发展的基础要 在市场需要的 导 ，呈现出 的发展势头， 为会投资的 ，备受国内 大投资 的 注，008 京 会 010 海 会的 为我国 店的发展提供了一 良好的机 ，同时也接的解决了因资金 给我国 店的发展所带来的一 问题，在国际知名 店集团 大投资 纷纷涌中国，占国内 店市场，以 在 店已经进了较 投资 的 ，在中国这极发展 的土地 开一 的投资 ，对于投资来说，明确投资渠道与路径选择策的相 内容currency1实现投资 最大化的证。一、 店投资渠道的解一 店投资渠道的 及内涵在传统的 划经济 ，经济发展水 ，我国的所有制 基 只有全所有制 集 所有制，而集 所有制 要currency1处于 水 很 的 经济，在 划经济这指挥的统 ，投资对于会 currency1一 非常 的，而投资渠道则 currency1很 有人去 注 了解。改开放以来， 会经济的发展，在市场经济的 激 ，经济利 的动 ，投资 为一 会 注的 ，在投资意逐渐 后，接 发了资金投向，如 投，资金最终的 如 一 问题，中，如 投 文所讲的投资渠道。一 来说，投资渠道就currency1投资 在选 投资对象后，基于对投资对象的全面调查 了解后， 的实 ，所选择的一 投资方式 途径。我国 的发展 步很 ，但currency1作为与国际 与合作的 头fi，在 项政策的正确指导 发展的度相的迅 ， 了会 投资方的 注，大量的资 涌了 ，避了 发展程中因资金 所 发的一问题，为我国 的发展提供了一 的机 。而 店作为 中与国际接轨最早，最容 进 资的 注，在我国 T 后，迎来了一 的 。在投资方已确要fl资金 资 投到 店时，如 选择投资渠道则currency1投资方所 注的 题，要解决 店投资渠道的选择问题， 就必明确 店投资渠道的 。 店投资渠道简要来说就currency1会 投资 fl资金技术、 理、 备 投到 店的方式 途径。 店投资渠道的内涵则集中 现以 方面1、 样化店投资渠道的 样化 现在 同的投资 采 同的投资方式 的投资 也有可 同的投资路径 店，同 投资 式也有 同的来源。 如有以 备 实 态的直接投也有以技术、 理 知权 式的投而最为直接最为 的还currency1以货 资金的 式直接进 店，资金的来源大 分为 资、营资 政府资金 基 还有以金融资为征的接投资，中最为 的为依托地为投资 式进店。、互动 店投资currency1资金、技术、 理、 备 由投资 向 店的一 互动 的复杂程，而 currency1简 的 项转移，中 及到投资 与 店的 项合作与，投资渠道的选择与位 得 要， 店要配合投资 使投资够准确、全面的 店的发展现 ，为投资目 投资渠道的选择确方向，使得资金、技术、 理、 够迅到实处， 地发挥巨大的作 ，实现 店 投资 的 ，得到经济 最大化，并且在 “观 备的 ，方还可对投资渠道进行最 化 。3、 店currency1我国 T 以来，在行惧怕 资进的 ， 接资的一 行，这为 店的发展带来了的发展机 ，国内 投资 纷纷占中国 店市场市场， 投资渠道增 我国 店的投资 额。 currency1我国的核心城市，如 京、 海的 店 同的投资 的注意 ，这样就在投资渠道这 环节 表现出一的 ， 可避免的出现了向的选择 ，投资之 店之 会出现 的，在这 ，较有实 的投资 店则容 出。店投资渠道选择的意传统的 划经济 制对 一的公有制，对 店投的 必然currency1国，我国经济 制改的 深，市场机制的 ，呈现出以公有制为 ，经济 分并存的基 经济制度，在 水 提高的基础 ， 仅激发了会 方对 店投资的兴，同时也使们备了直接与 店的 ，投资 对 店投资的极终目 currency1实现较高的 ，在投资目 已经确的 ，选择正确的投资渠道对实现这一终极目的有 要的意。1、currency1实现投资 店 的证 按照经济 的观 ，资金投的目的就currency1要在最短的时内实现经济 的最大化，因此，选择正确的投资渠道currency1实现投资 店的 的一 要证 中心环节， 店经营的时 发展的 同，在投资需求 有同的表现 式，投资 对 店的 同需求，按需投，为 店的发展及时的补 所需资，以证 店健康、可持续发展，currency1实现投资 店 的基础 证。、为 方寻 最 提供有 途径投资 的 化 投资渠道的 样化currency1投资 店寻 最 的前提，投资 店currency1一 向选择的动态程， 同投资 因的限制为 店所提供的投资渠道有 一的差异 ，而 店也 的发展需要，选择够满发展需求的投资 ，因此投资渠道的选择程就currency1为寻 最 提供一有 的路径， 好投资渠道选择这 中心环节就currency1实现了最 的选择程。3、避投资程中所 到的 风险投资currency1为了实现较高的 ，在实现 的同时也 可避免地 一的风险，投资风险的 发 测 给投资 了一的障 ，投资渠道的选择currency1资金、技术、 理进 店的 式，同时也currency1投资程中风险较容 的集中环节，正确选择投资渠道、 投资渠道中的 ，理顺投资程中投资 店之的经济利 ，由此来避投资程中所 到的 风险。、 店投资渠道选择的影响因 分析一 内核心因 1、现有实 店作为 投资对象 投资方前来 投资，为 店注一股鲜的 ，以推动 店的发展，现有实 的“观 估currency1影响 店投资渠道选择的一基础要 ，投资方所确的投资以及实现投资的方式 currency1全面、统对 店实 的 察 所做出的选择 ，而衡量 店的现有实 要从 这两 方面来 核，目前 的最为广泛的衡量 准 要有国内的星级 准 国际 所推广的 000 ，而 店的 要从 店的 质量、 工 质、 文化这 方面来 ，中 质量currency1 现 的一 键因 ， 质的 质量 仅表现在“ 化” 化、 准化、程序化 的化完 ，还 现在“ 化” 化、化、象化 的活 。此 ， 工 质 文化影响 质量同时也移化的影响 工面对顾“所表现出的一 工作 态，在 的全面 合 察 所表现出的 店的现有实 currency1投资方选择投资 投资途径的一 有 因 。、经营现 经营现 currency1衡量 店 利大 的一 键因 ，它与 店所处的地理位、 地对 店的需求程度有 的，一 说来， 店的星级与店的经营 有直接的，因此， 同的投资所 场 角度的同从而对 同的 店表现出 同的投资 好。 如国际知名的 店集团投资国内 店 于 店的 级及所处的地理位，而非 店的投资很可在意 店的经营现 ，以 量缩短投资 并获得 大的投资 。投资 对 店经营现 的分析调查中，可以细化该 店所需投资的、相的数量及实现投资的方式，整合内资源， 化 店的 势，提升 店的营，以 好地达到投资的有 投资目 。但currency1经营现 这 指 有 ，对它的 必 于一 大的环 ，正确对一 “观因 对经营现 所 的实 的影响，以确投资的有 。3、发展 店的经营现 currency1投资分析中一 可缺 的因 ，那么 店的发展 则currency1影响投资 的一 键 ， 有较大发展 的 店currency1投资方理 中的投资对象，currency1实现 投高 的一 有 途径，正确 店的发展 currency1投资投资 的一 ，只有“观、全面的分析影响 店发展 的 因 才正确 店的发展 ，为投资科 的测投资 及投资提供现实依 。 店的发展 受 观因 “观因 的影响，“观因 有 店的所处的地理位、地对 开放的程度、政府的持 度 ，而 观因 集中 现在 店的位，发展 在 观因 “观因 的相互作 表现出一 持续发展的 ，这 的大 与投资方的利 直接挂钩，因此， 店的发展 为投资所 注的一 。 因 1、政府行为政府对 店投资的持程度极大的影响 投资对 店投资渠道的选择，政府行为对 店投资渠道与路径的选择 常表现出正面 负面两 影响，正面的影响集中表现在政府对 店投资的大 持与 导，倾斜 政策的制，地的对 开放程度 基础 的建 现 也fl影响 投资对 店的投资兴，进而对 店投资的 渠道也 到了一的“观 导作 ，而这两项与政府行为currency1 可分的，因此，政府对 店的积极态度currency1 店 资的一最为有 的接要 。相反，地政府对 店的 视 度 够，有利于店发展的基础配 够满发展 店的需要，就会对投资的投资决策 一的负面影响，在这 ，投资 以 投资渠道的位。由此可以看出，政府行为currency1影响 店投资渠道选择一 基础要 。、市场环 这所说的市场环 currency1一 的 ，指的currency1投资 在选择 投资 店时，影响投资行为的一 内、 因 合，因此市场环 currency1影响投资 如 进 店的一 “观要 ，市场环 要 要地 进 资的 、同行接受投资的、 店对投资的反， 之的 态势 。市场环 对 店投资渠道的选择有 很大的影响作 ，市场环 currency1店投资渠道选择信息的 要来源，投资currency1一 向的选择， 店 投资 在相互选择时，全面调查市场环 ，有 对 的选择投资currency1实现 店 投资 的一 键要 。3、地理位同星级的 店在 同的地理位，经营 有 一的差异 ， 对 店的 好 同， 店所需要的投也呈现出一的差异 ，因此，投资 在选择 店时，地理位currency1一 可忽视的“观因 ，同星级的 店在 同的城市 在同一 城市的 同的区域，经营 存在一的差异 。 如在 质量基 相同的 ，同星级的 店在 京的经营 就与在 的大 相同，同在 的四星级 店，因所在地理位的 同，经营也存在较大的差 。因此，投资 在选 店所在地位后，因 合分析该区域对 同星级 店的 好程度，由此来确投资的对象 投资渠道与路径。、 店投资渠道选择的方 与路径店投资渠道选择的路径与方 常分为 资金融合、技术投、 理与。无论投资 以 渠道对 店进行投资， currency1一 向 互动合作的程，同时也currency1一 向选择的程，在投资 店合作的程中，投资有以资金融合、技术投、 理与中的任 一 向 店进行投资，也有 合使 两 的投资方式， 投资方式 currency1依照投资 店 的而，最终目的还currency1要实现投资 店的 。一 资金融合目前最为常的一 投资渠道就currency1投资 以现金的 式投资 店，也currency1我们 常所说的直接投资的一 式，投资 可以currency1政府， ，营资 式，投资 的经济实 选择 店及对的星级， 我国市场经济的 深， 店的发展也 熟，在较短的时内以高投获得高利润的时 已经 复存在，在投资 相对 长，利润较 的，投资 在选择 投资对象时，一要做出理 的 ， 的实 选择资金投放的方式，从而确资金的良 循环，对于一 发展 较大、有一经营 势的 店 大资金投放的 度，fl资金集中投放，以取 店发展的需要，证资金的顺利 增 对于那 华 店，建 ” 长，所需投资金数量较大，因此 宜fl资金一 投，而分 分 地投放，有利于投资 及时地激活的资金，也提高了 店的资金利 。资金的融相对 投资 式来说，风险 大。风险的来源有 式，如领导 宏观决策失误， 店资金 行程中的脱节 ，如果 及时地化解风险，fl会给投资 店方 巨大的损失。技术投信息时 的来临使我国 店的发展迎来了时 的 ，科 技术的进步，会化大 进一步 大， 化程度的 提高，我国 店要实现跨越 发展，就必 依靠科 技术的全面进步来提高 店的 理 ， currency1对于 店这 的 行，顾“在 店所 受的一 店提供给顾“的质 需要 化，信息化作为技术， currency1高 店，配 ， 质量，信息 理统 依赖于高度的技术投， 有 数 表明，全较为知名的 店集团， 在技术方面的投所占的比 逐渐 大，实证明，科 技术 有 的减 了 投，提高了 店整 的 作 ，增 了 集 处理信息的 ，改 了投出比 ， 店内 。因此，投资 在可的 ，对 店进行技术投，可从 改 店的经营现 ，currency1 店在发展的程中，除了资金 的一大 键要 ，在技术投的程中，投资 店之的 互动 得 为 要，按需投currency1技术投程中的一大原则，从整 来说，技术投风险 要比资金投风险 ，因此currency1投资 较容 接受 使 的一 投资渠道。理与理与currency1一 的投资渠道，投资 以 理为 式与 店经营，因此，“观 要求投资 有 富的 理经验，并有 的 理经，就目前来看， 理与这 渠道进 店的投资 一 currency1国内 知名的店集团，它们也currency1 店行中的领头人，它们凭借 大的品牌 势， 势，质量 理 势，人 资源 势，市场信息 势，全 化的 信息势为 投资 店提供发展的方向， 店的 理。一 来说， 理一 分为直接 理 接 理，直接 理就currency1投资 与 店 表两 同的利 ，投资 有经营权，而 店 有所有权，实现经营权 理权的有 分离，而接 理则currency1投资 与 店的 常 理工作， 店只借 投资 的品牌， 的 理模式来改 目前的经营 ， 理与这 投资渠道对 投资 店的要求较高，投资 只有在全面调查 店的基 现 ， 合 影响 店发展的 因 ，测 店有 一的发展 ，才会 理与的来对 店进行投资。语我国 改开放以来，得到了迅 的发展，而 店作为 中与国际 与合作的领头fi，它的发展currency1 发展的基础核心 量，就我国目前的来看， 店的发展面临 的资金 、 理 善、技术 到位一 问题，无 与国际知名的 店集团相提并论，因此，我国 店要在 步较 的前提 ，实现跨越式发展，必 借 量，及时地 投资渠道，选择正确的投资途径，确发展 店所需资金、技术、 理的逐步到位，为 店的发展提供的质基础，逐步 导 店走向健康、可持续的发展道路。专解酒店东 现象 可复制的奇迹 中东 月 电 广东东 来酒店以”人吃惊的度迅发展，目前 有五星级酒店，中五星级酒店五，currency1五星级酒店 有量仅 于 京 海的中国城市。中国酒店专 此为“东 现象”。 大 发展研究 长 ，“东 现象”currency1很 人看 懂。“在数量 ，在一 地级市集了大量高星级酒店。五星级就有 。位 ，很 酒店选址在城市中心，但东 的高星级酒店很 在乡镇。盈利模式 ，也很，揭示了 化的投资策。探讨东 的资 投资，有利于我国酒店的研究与发展。” 中国会科 研究中心高级研究 魏 安则 “东 现象” 作奇迹。“东 酒店可以说currency1在中国酒店，甚至currency1 酒店的一 异，可以说currency1一 奇迹”。 魏 安认为，东 酒店有很 独有的 。“一currency1依托制 庞大的酒店 。 国 酒店众 ，但它currency1建 在发达的 赌之 的，东 却在一 工厂 的地方涌现这么 的酒店，这在全 。” 说，东 酒店最大的 currency1营资 大梁、唱 角。“东 酒店绝大数currency1营资 投资，这也与很 地方星级酒店国有化 资化景大相径。” 粤海 国际 酒店 理集团有限公司董长李华 认为，“东 现象”在华南地区乃至国内无 轻 复制。“如广州”边有番禺 市，深圳旁边有 海市，但currency1酒店增量 如东 。东 改开放后集了大量的港 人，们已为 要fi 。” 认为，东 酒店为投资 带来的巨大现金currency1地方所 可比拟的。“ 前，板们就拿到了廉的土地，现在高公路 这 区域链接 来。 城市化的进程，土地的增 使土地的投资早就 了 来。由于营资 建酒店相对 廉，一 两 左右就可以 一酒店，但currency1在城市一 一 星级酒店就要四到五 。” 在 海科 研究中心 任大悟看来，获得极大 的东 酒店现在需要“居安思”。“东 店的发展得 于东 制 的发展，那么 它的 来发展，也要看 来东 的制 否持续发展 去。一方面，土地便宜的时 已经去，从城市 政府的角度而言，必 在 提供好的环 ，才currency1那 大的国际 留在东 。” 李华 则提出东 酒店“机论”。说“东 酒店已经走春秋 国时 ，机时 已经来临。现在有很 地区在 习东 ，如 州、番禺、中山 地， 品同质化。而来港澳的“人 量currency1一的，城市高公路 的建 ，到 方便。东 酒店如 正半山、帝 ，已 为内 杆，酒店 论在环 区域、营 、土地 很 超越这 杆”。 对于“东 现象”如 持续的问题， 有的看 。说，现在度假currency1 ，而 说来，东 currency1一座度假的城市， 资源非常 ， 的currency1人 景观 ，所以酒店要进一步繁，就需增 品、 项目、 选择，来富整 度假市场。“东 酒店 解决 题位问题，在粤港澳整 地区来树 品牌。同样currency1承 会议，会议 的配备、人 ， 可独。”探寻酒店利润“黑 ” 改开放 来，全国酒店的数量 均每 以大 300左右的度增长，目前已经有了 000 星级酒店。但currency1， 近 有 统 资料表明，行的获利 国际同行水 相比还有很大差距，只有 0 的酒店有盈利，80 的酒店在无利润区徘徊。80 的酒店 有利润，currency1什么原因 的呢？这 酒店存在 无利润区？无利润区currency1酒店行的“黑 ”。然 的黑 ，光线 fl 复八 方面来探寻酒店利润“黑 ”的源。 一、从酒店投资 看酒店利润的“黑 ” 酒店的投资，作为的一 ，需要的资金量大，投资 的内容 。 内容，投资 可以分为四大 1 建 建 一 按每 方 算。这项 的高 ， 同地区、城市的水 有 。 非建 非建 的内容、固装、 备、室 活动 、停车场、环 化、 道铺 、路面修 。这项大 的高 ， 酒店投资的 有 。 3 酒店项目整 建 、 建 的 律fi、 、 资、险、营准备 、开资 金。这项 的高 ， 酒店的建 ” 、建负责人currency1否专有 。 土地 土地 高 ， 酒店建 所在的城市、选择的 地有 。 以 四 之 酒店的投资 。投资 制得， 酒店的模、 匹配，currency1酒店实现投资 目 的第一前提。 怎样的投资 才证酒店实现 来经营的利润？ 国际酒店的一准，五星级酒店的投资 ，换算为每“为 位来 算，在 1 到 0 之四星级酒店的投资 ，在 10 到1 之 星级酒店的投资 ，在 到8 之经济酒店的投资 ，在 1 到 之。 完全数 统 ，我国近 建 的 同星级的酒店，投资 大大超出国际行 准。在沿海发达城市，五星级酒店的投资 ，换算 每“为 位来 算，currency1在 0 到30 之四星级酒店的投资 ，在 18 到 之 星级酒店的投资 ，在 到10 之经济酒店的投资 ，在 到 之。按酒店的 进行两 相比我国目前的投资 均水 ，要比国际 准高出30 到 0 。这高出的 分，给 后酒店的正常经营， 了一 极大的“黑 ”。 按照如此的投资 均 ，以国际酒店“千分之一 ” 估原理进行换算，五星级酒店的，要卖到 均 00 以 ，酒店才得到正常的投资 以此推，四星级酒店的要卖到 均 180 以 星级酒店的要卖到 均 0 以 而经济酒店的 均要卖到 均 以 。只有这样比 的 均，才可以证酒店经营的正常投资 。但行的现 currency1，五星级酒店的 均只卖到一半的水 四星级酒店的 均只卖到 分之一的水 星级酒店的 均也currency1卖到一半水 只有经济酒店的 均卖到80 的水 。现实卖出的 均水准推算，明确地示了酒店目 会比建 前的算减 一半以 。在 星级酒店中，数经济酒店 最好，投资 最接近原来算的水 。这也currency1目前投资经济酒店掀 的原因之一。在