某工业开发区总部经济园项目可行性研究报告(完整版)

目录目录 .1 第 1 章 项目总论 .2 第 2 章 项目背景、企业现状及承办条件 .7 第 3 章 市场分析 .12 第 4 章 建设地点与建设条件 .18 第 5 章 建设方案 .23 第 6 章 环境保护与劳动安全 .33 第 7 章 劳动定员 .37 第 8 章 项目实施进度安排 .38 第 9 章 投资估算与资金筹措 .39 第 10 章 财务评价 .41 第 11 章 经济效益和社会效益分析 .42 第 12 章 可行性研究结论 .44 第 13 章 附件 .45 第1章 项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称双凤工业园总部经济基地项目。1.1.2 项目承办单位金诚汽车科技有限公司，总负责人：。1.1.3 项目主管部门长丰县人民政府。1.1.4 项目拟建地区、地点双凤工业开发区总部经济园项目位于合肥长丰县双凤工业开发区内，位于合肥市北二环与北三环之间，东起双凤大道，西至蒙城路 东 位 。1.1.5 承 可行性研究工 单位和 人 双凤工业园总部经济基地项目可行性研究工 工 有限公司负责 ，项目负责人 。1.2 编制依据长丰县人民政府和金诚汽车科技有限公司 于合肥双凤工业开发区总部经济园 地 长丰县人民政府currency1金诚汽车科技有限公司 地位 “ 长丰县人民政府 于合肥双凤工业开发区总部经济园位 与地价建 fi 1.3 工作范围fl项目可行性研究 工 ：1. 分析项目 背景研究 市场”技和发 。2. 建设方案主建及设施建设，设方案论 ， 及currency1排、 、 、 业方案。 环保、 业安全 、 及 措施。4. 项目投资估算、经济分析及项目 分析。1.4 研究结论1. 项目 地 实 于 发， ” 发 ， 总部经济 ， 有 社会效益。 fl项目 实施， 大 合园区 经济，实现 园区经济与 合 区经济发 ，建 区性 有 投资和办公价 总部经济基地。 fl项目 承办单位金诚汽车科技有限公司与 内外知名企业合 进行研发，有着 大 研发技 力， 有顺利实施fl项目 技保。4 项目及投资分合理。fl项目建设，占地 亩左右，建设项目分两期进行，总投资 亿元 上，建设周期。项目总 地面积： 55 M 其 ：研发区地5 95 M，企业总部区 地 4 M综合容积率 。项目总建面积555 M 其 ：商业建面积 594 M，高层办公楼建面积44 4 4M，高层酒店公寓建面积45 M。其 企业总部区总建面积 49M 其 ：企业总部建面积9M， 示 心建面积 M，企业交流 心建面积5 5M。5. 经济分析结果显示：此项目只要达到50% 入住率，即按5亿 模算，可 增双凤工业开发园区 200亿元 上，增税收20亿元左右。上述数字 ， 项目 经济效益良，投资回收期短，抗 力 。6. 从 家业政策、市场”、社会效益和经济效益方面进行查和综合分析后认为：fl项目建设是必要 ，可行 。第2章 项目背景、企业现状及承办条件2.1 项目提出的背景为了 地 实 于 发 ，” 发 ，结合实 ，我们认为发 总部经济是转变经济发 方式、 业结构 重要途径， 充分发挥合肥市业、技和科教人才 ，促进现 服务业与先进 造业融合并进，双凤工业园总部经济园项目为载， 研发、物流、营销业高端环 为重点， 扶持政策和科学为保障， 提升合肥市 心城市综合环境为突破，坚持内外并举、培育和引进结合，快培育壮大fl地总部企业，积极吸引外资总部经济入住园区，努力形成错位发 、特色鲜、竞争力 总部经济 。进 步扩大对内开放和深 改 ， 培育 内大总部及 区、 境、 行业 性分 大 力扶持我 民营企业，发 和 总部经济 ，形成 民营经济为基 、内外结合 总部经济发 环境。内业转 、 特点， 大 力步建 与 内大 公司地区总部和 性 心、区性投资 公司、fl地性大企业 合 ，合肥双凤工业开发区总部经济园区成为合肥市实 科学发 、转变经济发 方式、实现经济 、 工业 、市场 和城 重要 。先， 公司和 内外大 企业 双凤工业园设 研发 心、 心、培 心、会 心，形成高端服务业企业总部 基地扶持综合实力 fl地 有与民营企业大 ，培育 发 力大、市场currency1景 、于行业“先 总部企业。其， 有主知fi和主知名fl为重点，扶持 有 定综合实力 fl地 有与民营企业大 ，培育 发 力大、市场currency1景 、于行业“先 总部企业， 端 造营管理、市场营销、技研发高端环 。建设双凤工业园总部经济园项目，可 进 合 经济特区 建设，可 丰”合肥现 大城市建设 内， ，融入并动合肥北部地区 大发 其是吸引北部城市大 公司 于 园区可 大大提高长丰县双凤工业园 投资环境和知名度，为我们 税收效益， 增长、社会资fl 入、业增、业扩效 。 结合合肥双凤工业开发区 实 ， 、外工 有限责 公司、长丰县双凤工业开发区、金诚汽车科技有限公司经充分 商， 内外 家论分析，定 长丰县双凤工业开发区投资建设双凤工业园总部经济园。2.2 企业现状金诚汽车科技有限公司，成 于1995，经三发 成为占地面积13 ， 有员工300 人 模 企业， 评为 高 技企业,并 为 合 会发 研究 心单位，成为 增 合 工业 心企业。公司 与 定QC/T768-2006 车 式 间行业 ,建 了 管理 和服务 ，并于200311ISO9001 管理 认 ，20081 ISO/TS169492002 管理 认 .金诚汽车科技有限公司 有 技、工商管理“人才 成 经营管理和研发 造 。主要技人员 有教高工 上技 称，部分人员 家重点科研项目 研究工 。我公司 充分利 行业快 发 形成 成 市场， 先进 理 ，进行 业 ，为社会提 ， 造 经济效益。 定位及 1. 定位。双凤工业区总部经济园区是 合 商务区和工业园区为目， 企业总部研发 心营销 心 示 心大 定位，大 合园区 经济 ，实现 园区经济与 合 区经济发 ， 步建 区性 有 投资和办公价 总部经济基地。项目占地300亩左右,建设项目分两期进行，总投资10亿元 上，建设周期5。办公 5A 字楼、办公楼 字楼， 及研发 心，设施 总部公寓、会 心、物 心、 、餐饮酒店 及零售商业、金融保 、贷。2. 业 联度分析。项目fl身 动 业发 ，促进经济建设快发 都有着 定 动 ，其社会效益巨大。2.4 承办条件1. 金诚汽车科技有限公司 有 大 科研开发 伍。2. 企业资状况 异。第3章 市场分析3.1 市场调查为了解市场对于总部经济园区 ”，减少经营，保 项目 成后期 正常营，我们对 企业是否搬入合肥工业园，进行了 查，fl总查了 家企业， 面是查 些情况：为了 查 有针对性，我们 查 有意考察了企业对拟迁 地区 位 择，分析企业是否愿意迁 至合肥总部经济园区。结果 ，有5% 企业，确 示愿意迁 至合肥总部经济园区，其他企业 示暂 不会迁 合肥总部经济园区。fl查 企业搬迁 间分为内和 后， 便了解总部意性迁 企业 间安排。查发现， 总部有搬迁合肥工业总部经济园区意 企业 ，5% 企业 备 内实施迁 活动，占意性迁 企业 绝大数，5% 企业 备 后迁 总部， 大数总部意性迁 企业都倾于 短期限内实施迁 活动，这些企业是我们近阶 发 总部经济 主要力 。 后，随着经济发， 企业 不断成长壮大，而现有 企业 大数也 获得 发 ， 对合肥发 总部经济形成大 对工业园区经济起到至 重要 。从销售收入角度分析不 模企业搬迁意愿也可得出似结论，销售收入 - 亿元之间 及销售收入达到 亿元 上企业搬迁总部占所有搬迁总部 企业数 百分比为 %，销售收入 亿元 意愿搬迁总部 企业占比 为5%，而销售收入 - 亿元之间 搬迁总部 企业占所有搬迁总部企业 5% 上。 此可 得出结论：不模 企业对搬迁总部 存 显差异，其 资总额和销售收入达到 亿元 上、 亿元 搬迁总部 企业是搬迁总部 主力军，这 模 企业也是合肥双凤工业园区总部经济 主要 群。，查发现总部意性迁 企业 迁 ，大倾于 总部所有 部门 迁 。 意性迁 企业 ， % 企业 所有 部门 迁 ，另外有 %和9% 企业率先迁 研发部门和营销部门，这 这些企业 侧重于研发工 和大 营销力度，也有别企业率先迁 结算和宣 广 部门。基于企业 迁 总部 主要实施 性迁 ，我们 实施合肥工业开发区总部经济园项目 ，要考虑总部经济园区 度。查还发现，只有% 企业考虑 要因素是当地研发 力，这和许人 预期并不 致。我们认为，这现象可 与 当currency1 经济结构存 性。 经济对欠发达企业 技 并不显， 意性迁 总部 企业 ， % 企业是发零售业，%企业是工 造业， 这些工 造 企业 ，对研发 重视 度对不足。随着 经济发 提 ，企业市场 不断扩大，对研发 重视 度 不断上升，合肥 为 科教资源丰沛 城市，无疑有助于企业 提高研发 力，因而 为合肥双凤工业开发区总部经济园区发 增吸引力。确定有搬迁意企业 ，45% 企业 示 择总部 要考虑因素是当地 商务成fl，5% 企业特别重视然和人文环境，% 意性搬迁企业 注要因素是待迁入地区是否为区 心城市，只有% 企业侧重于考察地区 研发 力，另外还有 %意性企业没有列考虑 要因素。 上数据分析，可 发现商务成fl是 企业 择总部 主要 因素，这基fl符合企业营 实 情况，果总部营成fl 高， 直接削弱企业 盈利性。当数 模 企业 搬迁总部，这些企业是合肥发 总部经济 群，但是，愿意迁 总部入住合肥总部经济园区，并不意味着这些企业 定会 其总部迁 到合肥总部经济园区。要 这些企业入驻总部经济园区，要尽可 努力满足它们对总部园区 要”。基于此，我们 深入分析影响企业进入总部经济园区 主要因素、企业进入总部园区主要方式、企业进入合肥市总部经济园区 意愿 及它们对合肥市总部经济园区 要”，只有 了解这些问题 基 上，我们才 有 放矢，尽可 提出令企业满意 ，满足企业入驻要”。区性 心城市也是企业考虑 重要因素，心城市 市场模、息 可得性方面 有不可比拟 ，而企业营所 性服务部门对 备，交 设施便利，便于企业开 总部 ，然得到企业 青睐。近 ，合肥城市模益扩，基 设施建设投入也不断扩大， 全 会城市 影响力不断提升，已经成为连接 经济龙头地区长三角地区和大 华经济腹地 区性 心城市之 ， 全 满足企业总部 址 要”。这也是合肥双凤工业开发区发 总部经济 。3.2 市场风险分析及对策随着 和合肥市经济模不断壮大，合肥市发 总部经济已经 备了初步条件。但是， 于经济基 对薄弱， 及合肥市发 总部经济依然受困于经济总 不大，企业模总偏 不利因素影响，此外，目currency1全 主要城市都 大力发 总部经济，各地 惠政策 不断码，而合肥市 否出台 政策措施， 扶持fl地经济发 ，尚面 不确定因素。结合 和合肥市实 情况，我们认为，为了 合肥双凤工业开发区总部经济园区项目 点：先， 投资模上要 合实 ，分期进。 于 和合肥市总经济模有限，而周 地区 、 、 地总部经济形 起步 ，因此我们投资开发这项目 必 足现实，合理确定投资模 。其，必 企业实 ”为 足点。总部经济园区主要有两方式， 是城市 心 商务区另 是城市 区 总部商业园区 。currency1主要满足企业 城市 心对外交流要，而后 主要提工 、 活 高 园区满足企业研发、管理满足企业总部 心 。结合合肥双凤工业开发区 实 ，我们 项目主要 择后面 形式， 满足不 企业 ”。后，必 考虑不 企业模，合理园区内建形 和大 。现阶 和合肥市企业总模偏 ，定了其对园区内建面积 ”也不会 大，而数企业倾于总部 单 ，也定了园区内建面积不 大，否 可 增经营 。第4章 建设地点与建设条件4.1 选址位置合肥双凤工业开发区总部经济园项目位于合肥长丰县双凤工业开发区内，位于合肥市北二环与北三环之间，东起双凤大道，西至蒙城路 东 位 。4.2 建设地区的选择4.2.1 象条件长丰县位于 部， 分 全境，合肥，北 ，东与肥东、定接，西与肥西、县currency1“fi fl与 fi fl 地fi分，充足， 丰”， fl 和， 于受fi 影响， fl变无常， 分不 ，内和 变 大， 94 9 ， 数 9 ， 5 ”， 。4.2.2 工 及文地条件长丰县 5 上 ， ，场地 阶地。据 工 抗设 度“ 分，fl场地工 抗设 度为 度。场地主要为、 ， 及，层。 场地，建场地别为。场地地 ，深 地 5 左右，地 位随fi 变 不大，变 度为 5 。4.2.3 交 状况双凤开发区位于合肥市北二环与北三环之间， 合肥北门高 公路入 公 ， 市 心 公 ， 合肥 车 公 ， 场 公 ， 合肥 场 公 合 高 入 公 。 广 、 西 区而 ， 道、合 、合 、合 、合 、合9条对外 高 路，形成了 各地 交 。合肥是全 路、公路、 综合性交 ， 有承东西、 北、 区 和突出 经济发 地位 合肥为 心、径5 公 内 了 东、 部发达 市， 5亿人 ，这区经济发达，有极 竞争力、广 市场currency1景和突出 经济发地位，合肥还是东部地区内地业转 其是北方城市转 必经之路。4.2.4 科教资源合肥是全 重要 科教基地和全 科技 点城市， 有 科技大学、合肥工业大学高 近百所，有 名 科学 合肥物研究各科研 构 所各技研究与开发 构 有 流 合肥 家 步 实 ，全 大 直流 。有 两 人，各 业技人员 人， 大学 近 人，业工人 人，人力资源 全 城市 名列currency1 。合肥是我 入 科技城市联 城市之 ，与 间有着广 科技交流和合 道。合肥是 重要、 内 流 知 心、技心、高 人才 和高 技业发 基地。4.2.5 地理环境依托大房郢库、梅 、滁干 、双凤、元 高尔夫球会 美 环境和然 ，形成 五、三面环、 面 市 环境格局与 总部基地仅公 元 高尔夫球会得益彰，各服务设施和 续建成。 fl“ fl区， fl 和，fi分， 5 5 9 5 4 ， 东 为主 环境指 达到G 95 99 环境 二 。特别是享有全 园林城市美誉 合肥，五大景区连接成 条美丽 翡翠项链，环抱着古城融入于 城之 ，构成城 园 ，园 城 ，城园交融浑然 特城市园林 貌。景色秀丽 园林城市，清爽宜人 环境， 织了 人与然和谐美画卷， 认为是 宜人居住 城市之 。可 为入住双凤工业区总部经济园 企业提 良而宜 居住条件。4.2.6 园区经济及基 建设园区 工业 为 心， 特色 为方， 招商引资 为快发 号工 ，构了 大开放、大招商、大发 格局，始终奉开比开放重要，环境比资源重要，感情比合 重要，政策突破比什么都重要，全力打 造政策洼地，营造投资磁场，构发 棚，形成招商高地。 造了成fl 、效率高、回 快、誉 良投资环境。双凤工业区已经是合肥现 大城市建设 重要成部分和重要工业基地。合肥市所 现 大城市确定， 双凤工业区为 心， 双凤工业区及其周 合肥 开发区、庐阳业园、瑶工业区合肥北 方公 区 为合肥工业城。开发区现有模 上工业企业4家， 了伊利乳业、粮 谷公司、金诚汽车科技、尚 模 、鸿路钢构 、大木业、鄂尔斯，荣事达 第六工业园 骨干企业，初步形成了食及农深工、汽车零部件及 械工、 建 、家 器大主导业。区内基 设施 备，为投资 营造了良 投资环境。第5章 建设方案5.1 建设规模合肥双凤工业开发区总部经济园项目位于合肥双凤工业开发区内，项目占地 亩，其 期 9 5亩，二期 9 亩， 场地基fl上呈东西长5 9 ， 北宽 ，呈基fl 矩形。地 上主要 企业总部、企业研发 心区、交流 心和企业会 心区部分 成，总建面积5 方 ，综合容积率为 左右。合肥双凤工业开发区总部经济园 及上 外成 商务花园理 ， 4幢层 性别墅 总部办公楼、 幢层别墅 企业交流 心区和4幢板式高层 成企业 示区， 建有 45 方 高酒店 座 成，总建面积 5 方 ，总投资 亿元 上，拟建成 、科技、健康为主题 商务环境，成为工 、 活及 结合 城市 区。项目分为二期进行建设， 期东起双凤大道，西至蒙城路 东 位 二期为蒙城路 东 内。两期内 各 企业研发 心、交流 心区、企业总部区和会 心区大部分 ，而两期之间各 区互currency1、互依托，并 各所 发挥各 。5.2 建设内容5.2.1 总思路地块分为企业研发 心区、企业总部区和企业交流 心区三大区，区内蒙城路和双凤大道之间， 起工业大道， 北依是企业交流区、企业总部区和企业研发区。各区之间 道路和绿 然分隔，有 联， 上各有其 互为补充 当着区， 及双凤工业园区 研发 心 和企业总部 心 和形象，打造着合肥乃至 华 地区 工业区 心 概 。区主要办公入 设 工业大道上，并 两条辅道 合 成园区主要 北交 。三条道路有主有， 北直指北端研发 心 高层商业内街及其道路 ，研发 心区和企业总部区 条区内道路分隔和联 两大 区，而企业总部区与企业交流区之间 条宜人 景 道分隔和联 。 区道路分主干道、干道和区内 路三道路，并形成环路 满足区内交 和 要”。区区内实行人车分流、人性 设， 人为fl性和 。5.2.2 企业总部区设位于 区 心，主要是为企业总部而设建群，区内设企业会 心成为企业 示、企业形象 示和各发会 场所和台， 备了 企业总部区 和内容，力” 各企业总部打造成 有 特性和高尚味 意 ，并有性 景 和内设， 企业 办公 和对外融于高尚 视觉和感受之 ， 总部区融入了式合 华，形成各 。 之间互有 联 ，享美景，各 ，享有己 份和幽静，有效 屏蔽了外部环境，为企业高层 此筹帷幄、博弈商 造了 宜人 环境。5.2.3 企业交流 心区设位于 区 端，紧currency1工业大道与外 紧密联 ，是企业对外交流和区内之间交流 台，也是 区 企业会所和交流 心。5.2.4 企业会 心设位于位于 区 北端 ，是 园区堡垒和形象 心，上部高层建和 部 裙房结合 成了 区 全部 ，从研发、办公 到区 活和商业 俱全， 双凤工业园区，为其提 备、 商业和 活，提升 双凤工业园区 形象和格局。5.2.5 绿 景 设绿 设 美 建大 莱特 格为景 设 概 和指导， 然、人性和舒 ，着意营造 绿色 、健康 、”于人性 宜人环境，宣扬 造和进取、性 ， 不失责 和 束、内敛而深遂。绿 分分为各区和 绿和其间 绿 、城市绿 绿 形式。结合和景， 各区 享绿 美景有己 间和归感，保 了各区良 视野和 性，也有效 保护了各 区和 区内各企业总部 私密性和 特性。