东风镇项目定位报告.ppt

目录 Catalog 目录 Catalog 老城中心区 乌当老城 项目地 项目位于乌当第一重镇东风镇 是未来乌当区主要开发建设的主要地块 为规划中的城市宜居地与商业综合区 区域规划良好 发展空间较大 处于乌当主要干道 高新路 乌当新街和规划道路的交叉点上 交通资源极好 距离乌当老商业中心约3公里距离 距离贵阳市老城区喷水池约12公里 区位分析 在贵阳市生态文明城市总体规划 2007 2020年 纲要中 东风镇和乌当城区被纳入贵阳市城区范围 被称作 新天区域 规划中 该区域涵盖新添寨 东风镇等 在今后发展中 区域也将被建设成两大功能区 即以国家级高新技术开发区新天园区为依托 打造中国西部电子元器件制造业基地 依托乌当特色地热温泉资源 打造新天至乐湾休闲温泉旅游带 将乌当温泉休闲度假游打造成具有国际影响力的旅游产品 以贵阳市北线自然风光旅游带和南明河下游休闲度假带为核心 形成具有丰富地域特色的旅游走廊和南明河文化走廊 区位分析 未来东风城区的建设发展以避暑休闲度假 生态旅游 健康疗养为主导功能 带动民俗文化旅游 休闲度假等为主导的第三产业迅速集聚发展 形成生态化城市功能区域 小结 项目北面延伸接壤乌当城区 北面主要以农家乐 休闲山庄为主 项目位于东风镇中心区域 高新路与乌当新街交叉之西北角 项目西面延伸接壤水东路 目前少量民房居住为主 项目南明相邻乌当新街 过乌当新街为杂乱的农贸市场 项目东面为高新路 越过高新路目前主要为居民房 街道门面经营一些餐饮以及汽修店 加油站 农贸市场 四至分析 资源条件 在乌当城市定位中最大优势就是自然生态优势 第一 乌当区地处贵州省最大的温泉带 现有30余个可开发的温泉点 第二 森林覆盖率接近50 冬无严寒 夏无酷暑 旅游资源丰富 是四季休闲旅游的理想地 项目周边商业生活配套较少 这也是本案在商业面发展方向 其次可利用周边旅游资源发展商业及住宅 占地面积 229948 445亩 预计计容面积 90万 容积率 4预计总建面积 120万 绿地率 30 用地性质为商住用地 基本指标 项目为东风镇旧城改造第一个超百万平米的商住综合体 住宅部分体量考虑约70万 可入住约7800户 总入住人口约20000人 商业体量约20万 基本指标 项目规模研究启示 乌当东风镇的百万级大盘之一 推广过程中营造大盘形象 结合项目最终定位 突出项目品质 项目最大体量物业为住宅部分 在建筑工程中考虑市场刚性需求旺盛的固定群体 快速消化推推售产品 容积率小于等于4 建筑模式上按照分配标准以及地块特征 集合物业结构及物业推售特性 打造分区概念 总结 关键问题 如何配置产品 既能保证项目高额利润 同时具备合适的去化速度 控制开发风险 如何控制开发节奏 适应市场的同时降低项目产品线自身的相互影响 目录 Catalog 在全球经济形势整体不景气的情况下 我国外贸形势也不容乐观 进出口数据大幅度低于预期 特别是4月进口值环比显著回落9 7 显示外需和内需形势严峻 稳外贸 稳增长形势愈发严峻 中国进出口贸易走势图 欧债危机催生的全球资金风险偏好转移 避险情绪回潮等 也会传导至国内股市等 而这种市场悲观情绪 可能进一步挫伤投资和消费信心 对实体经济产生不利影响 国内经济形势 国内经济形势 贵阳市GDP保持平稳增长 经济总量仍处于较低水平 但保持年均13 以上的增速 经济发展形势良好 为行业发展奠定坚实基础 贵阳市的经济发展是贵州省发展的火车头 整体经济呈现较快发展态势 贵阳市同西南地区相比 GDP总值低 但增长速度紧跟其他地区的发展速度 经济总量增长空间大 发展潜力大 贵阳市三产业发展速度快 结构逐渐优化合理 经济稳定持续发展 贵阳市第一产业平稳发展 第二产业优质发展 第三产业快速发展 产业结构的优化合理 给经济稳定持续发展提供条件 贵阳市第三产业生产总值增长额最高 增长幅度最大 产业发展迅速 对扩大就业有重大意义 国内经济形势 国内经济形势 社会固定资产总投资快速增长 城市化进程加快 行业发展进一步提速 贵阳市社会固定资产总投资逐年增加 2010年已突破千亿 增长速度超过30 社会固定资产投资渠道中 基础建设投资相对平稳 房地产开发投资所占比重不断加大 城市化进程进一步加快 房地产投资快速发展 市场发展空间巨大 国内经济形势 2008年以来 随着经济良好的发展态势 城市的快速发展 贵阳市人口快速增加 消费群体不断扩大 2000年 2007年 贵阳市经济快速发展 但人口增加缓慢 2008年以来 随着房地产飞速发展 城市化进程的加快 人口快速增加 两城区人口密度大 随着城市进一步的发展 人口外溢会更加明显 国内经济形势 随着贵阳市经济形势的稳定发展 人民的收入不断增加 消费能力增强 居民整体消费水平提高 小结 国民经济保持高速增长 为行业发展打下坚实基础 社会固定资产投资渠道中 基础建设投资相对平稳 房地产开发投资所占比重不断加大 城市化进程进一步加快 市场发展空间巨大 随着经济的稳定发展 人口数量的增长 市民收入不断增加 整体消费水平的提高 为行业提供了稳定的消费群体 目录 Catalog 贵阳是西部重要的特色功能型城市 生态旅游资源丰富 城市吸附力不断增强 城市特色 森林之城中国避暑之都全国首个循环经济试点城市全国生态文明建设试点城市少数民族众多 城市性质 贵州省省会西南地区重要交通枢纽西部地区重要中心城市之一全国重要的生态休闲度假旅游城市 贵阳全年平均气温在10 15度左右 最热的七月下旬 平均气温为24 最冷的一月上旬 平均气温是4 6 年平均相对湿度为77 年平均总降水量为1129 5毫米 负氧离子平均每立方厘米达2700个以上 超过正常值的几倍 居全国各著名景区的前列 可谓 天然氧吧 人文环境 旅游资源 山水旅游资源 南江大峡谷 十里河滩等历史文化旅游资源 周渔璜故居 阳明洞等民俗文化旅游资源 镇山布依寨 青岩古镇等 自然资源 喀斯特景观类型多样 山 水 林 洞齐全 森林资源丰富 森林覆盖率为34 76 文化资源 黔文化 屯堡文化 礼仪文化 服饰文化 蜡染文化 饮食文化等 农副产品资源 茶叶 辣椒 中药材 花卉 猕猴桃等 气候资源 亚热带湿润温和型气候 年均气温15 3度气候宜人 素有 上有天堂 下有苏杭 气候宜人数贵阳 的美誉 人文环境 在乌当城市定位中最大优势就是自然生态优势 第一 乌当区地处贵州省最大的温泉带 现有30余个可开发的温泉点 第二 森林覆盖率接近50 冬无严寒 夏无酷暑 旅游资源丰富 是四季休闲旅游的理想地 人文环境 贵阳旅游资源非常丰富 气候宜人 居住环境优越 为房地产行业的发展提供了极为难得的先天优势 随着城市的发展 知名度不断上升 城市吸附力增强 有利于吸引更多高学历 高素质 高层次的人群涌入贵阳 成为地产行业新兴的重要消费人群 小结 对项目的启示 随着贵阳城市地位不断提升 贵阳迎来了空前的发展空间和机会 本项目处于二环四路城市带发展规划中 未来发展空间和优势巨大 项目周边旅游资源丰富 在旅游旺季将会吸引较大人流对项目的关注 随着东风镇的不断发展 商业辐射范围将不断扩大 目录 Catalog 住宅市场供求分析 从总价上看 成交产品主要集中在总价在60万以下 面积130平米以下的范围 总价 从单价上看 除去价格低于4000元的产品 市场上面积在90 110 单价在5500元以下的产品销售最为旺盛 单价 洋房产品市场供应量有限 从总价上看总价低于90万 面积在110 130 的产品去化较好 别墅市场整体供应量较小 受个盘影响较大 需求特点受供应产品限制 较为分散 别墅 花园洋房 住宅市场供求分析 贵阳住宅市场刚性需求旺盛 单价在5000元以下 总价在60万以内 面积在120 以下的产品市场需求旺盛 但受花果园等大盘影响 单价在4000元以下 面积在90 110 的市场份额较大从分物业市场来看 高层仍是市场主力产品 小面积 低总价的产品市场去化较大 别墅及花园洋房仍是市场稀缺性产品 市场供应量有限 受个盘影响较为明显 总结 对项目的启示 目前贵阳在售楼市中小户型和低总价的户型倍受购房者追捧 一些大户型和刚总价的户型销售难度较大 固建议项目开发以小户型和低总价的房源为主 本项目在户型上一定要创新 从购房者角度考虑 从高赠送 可变空间大 配套齐全的角度来设计 由于受到到大盘影响 本项目在整体规划和户型设计方面一定要创新 以创新型产品来与大盘抗衡争抢客群 目录 Catalog 从客户来源看 目前地州县客户占据市场大半份额 主流客户为30 40岁的三口之家 改善性需求占有一定数量 职业以企业白领阶层和泛公务员为主 客户背景分析 从数据分析得出 两房客户面积需求主要集中在70 90 之间 对总价的承受能力主要是35 45万之间 三房客户面积主要集中在90 130 之间 对总价的承受能力主要是35 55万之间 客户需求分析 需求户型样本调查 两房约占7 三房占74 以上 四房及以上约占19 面积需求 面积需求均以舒适型为主 两房70 90 左右 三房主要以90 110 之间 价格需求 4500 5500之间为主流需求价格 总价约40万 45万之间 一般首付控制在15万元之内 购房关注点排序通过销售人员洽谈 准客户访谈以及现场观察 客户购房关注点主要集中在以下几点 第一排序 居住环境 关注居住环境的清静 不喜吵闹 希望有中庭景观园林或者广场类 第二排序 价格 购买客户对于价格抗性主要表现在 主城区以6000元为一个坎 郊区以5000为一个坎 超过这个坎成交率就会大幅下降 第三排序 户型 户型主要关注采光 要求方正 功能布局不能异型 第四排序 教育 主城区楼盘客户对此关注点较少 对于郊区盘 客户对于教育配套要求较高 客户扫描 注重自我享受的社会新锐 关心健康的老龄化家庭 彰显地位的成功家庭 注重家庭的望子成龙家庭 通过从市场角度观察以及对大盘客户群来源样本数据进行比对分析 本项目购房客群从家庭方面可分为以下几总类型 价格敏感的务实家庭 本项目客群定位分析 本项目区域购房客群各类家庭特征 本项目客群定位分析 目标客群定位 城市主流阶层 社会精英阶层 中流砥柱 目标客户特征分析 身份 城市中坚力量 收入水平较高 引领城市潮流 把握城市发展方向 目的 提高生活质量 建立第一居所 结婚 工作需要等刚需求为主 投资为辅 职业 政府公务员 私营业主 个体户 企事业单位中高技术骨干及管理层 教师 驾驶员 各行业精英人士 品位 城市生活较有品位一族 思想较为开发 追求实效 懂得享受生活 客源 大部分来自贵阳市 贵阳市周边乡镇 清镇 修文等各县客户以及等部分区域 外出成功发展的返乡者 其他城市的外来移民 本案客户定位 界定 追求都市生活 同时需要身份认同 来源 主要来自贵阳及贵阳所属县 镇 乡 厂矿 小部分来自贵州其他地区及省外 职业 区域来源中的 大型企业中 高层管理者 私企业主 公务员等 年龄 25 45岁 收入 家庭月收入主要在5000元以上置业特征 注重居住品质和财富的彰显 牟求财富与地位的匹配 来源 贵阳市内 周边地县以及省内外等其他地区 职业 私企业主 大型企业高层管理 行业内主要的个体经营者等 年龄 40 55岁 收入 家庭月收入主要在10000元以上 置业特征 注重居住环境与社会地位的匹配 界定 需要身份的表达 被市场引导的显性客户群 本项目的客户定位策略为快速抓住现有的显性客户群 然后深度引导挖掘潜在的隐形客户 提供满足他们居住需求和挖掘精神层次需求的居住产品 本案客群定位 目录 Catalog 通过对项目属性 市场分析 客群关注点三方面得到 1 市场分析区域市场仍是市场热点所在 市场关注度高项目担任细分市场的领导者 从高层产品中形成差异化竞争 在别墅及洋房的稀缺市场形成突围 2 项目属性乌当东风镇第一个百万级大盘 推广过程中营造大盘形象 结合项目最终定位 突出项目品质 项目最大体量物业为住宅部分 在建筑工程中考虑市场刚性需求旺盛的固定群体 快速消化推推售产品 容积率小于等于4 建筑模式上按照分配标准以及地块特征 集合物业结构及物业推售特性 打造分区概念 3 客群关注点项目地段环境 规模配套项目景观环境和内部配套是否具有投资价值及升值潜力 项目定位依据 由于规划路网的改变 使其在项目中心位置形成一个十字路口 道路以快车干道为主 将其利用打造成为东风镇的 喷水池 分别由A B C D四个区域的主题商业来带动各个区域的风情步行街 以地下超市来连通四个分区 通过合理有效的人流动线来带动整个项目商业 使项目商业有效的连动 使项目商业发挥最大价值 项目整体规划布局 方案一 方案二 集中商业 商业步行街 A B C D 项目定位理念 地块 地块位于东风镇核心位置 稀缺性无与伦比 溢价空间强劲区位 商务区 住宅区 市民中心黄金三角区位 给项目带来巨大的现实发展机会政务 周边政府规划用地的性质的影响 使项目有充分挖掘市政配套资源经济价值的空间资源 交通便利 旅游资源丰富 营造出的良好居住环境商业 周边中高档居住社区氛围逐步成熟 区域商业设施配套有待完善地缘 项目昭示性好 地块原业态的影响依然存在 但人气聚集有待时日规划 大规模 大背景 灵活的规划指标 让项目可塑性明显 项目价值梳理 综合考虑区域市场 竞争者及本项目所处位置 成本控制 时间价值等方面因素 基于初步确立的开发思路 我们建议确立以下开发与产品组合原则 1 相对差异性2 市场竞争力3 品质引领 商务 商业 酒店综合体和主题式青年社区 公园式景观环境 4 复合型功能组合 住宅为主 占70 75 商业商务酒店综合体为亮点 占约15 20 临街风情商业街 社区商铺为辅 占5 10 构筑一处引领东风片区生活品质的标杆 项目产品定位 项目发展战略 差异化增值与竞争模式价值最优模式品牌工程 本项目整体盈利模式与开发战略 产出最大化销售变现为主 差异化品质住宅形成价格区隔 商业街区 公寓式商务 总部式商务 资产型为辅 酒店和商城等综合体 项目开发规划策略 品质优先 配套有限 做配套 造景 造街 户型创新 主题公园 主题生活模式 依地就势 品质景观先行 主题社区模式与主题商业街区引领核心竞争力 分期开发 1 充分利用项目地形与地块周边道路等资源 通过改造与提质建设 形成有景有水 亲地的低高层与时尚缤纷城市商业混搭的 错落有致的布局等 2 主题景观先行 招商先行 拉升项目品质感 3 依照物业类型 开发目标划分开发期数 实现价格提升 4 品质定位 青年主题社区 城市中心商业商务综合体主题社区 主题商城 商业街占15 品质住宅占75 价值提升带动 特色功能核心区 中后期项目利润与资产价值所在 促进项目成熟和区域城市发展 填补区域空白 都市生活中心的核心功能之一 商气人气消费力支撑点 配套功能核心 提升项目价值 项目核心主体功能区 项目现金流与盈利核心主体 精品酒店占约3 5 价值提升带动 填补区域空白 提质竞争形象 都市生活中心的核心功能之一 商气人气消费力支撑点 避税港 配套功能核心 提升项目形象档次 价值提升带动 价值提升带动 价值提升带动 综合体核心功能 四位一体 互为推动 SOHO公寓总部式 公寓式写字楼占约5 其中 项目住宅组团品类与品质营造 首创青年主题活力社区品质 优园林水公园品质社区优总价面积控制 总价控制优户型户型创新 超值赠送优品质智能与酒店服务品质住宅 细节雕琢优物管一流物管 提升品质 领导者 垄断价格 产品有不可重复性 过河拆桥 追随者 搭便车 借势 以小博大 杀伤战术 价格战的制造者 补缺者 目标明确 挖掘客户 瞄准市场缝隙 创新产品和需求点 挑战者 改变游戏规则 强调新的评估标准 强调产品的特色和价值 竞争战略与定位策略 挑战者 乌当新生活方式倡导与价值所在 项目开发节奏建议 两步走2013年下半年 2015年 启动部分住宅区销售 兼顾部分商业 以市场畅销产品 差异化产品入市 保证现金流及资金运转 迅速占领市场 形成品牌效应 2015年底 2016年 2017年 在前期住宅组团持续顺利销售的前提下 所在城区更为成熟 顺势推出核心商业 商务组团 实现项目价值最大化 以首创主题社区为发展方向 整合周边资源 产品精细化设计 做好社区配套 优质物业服务标榜乌当领军型项目 打造新商业中心 以社区配套 特色商业街 商业综合体提质东风片区 商业组团战略 住宅形成与区域内大盘差异化产品定位 商业规模化提质和优化东风片区品质生活圈 实现全面提升可售部分溢价空间的终极目标 整体战略 挑战者 补缺者 住宅组团战略 两大价值组团 住宅组团和商业组团共同演绎项目整体发展战略 主题居住区 风情商业区 商业酒店商务区三位一体的城市新中心东风第一城 120万 新都市生活中心 开创东风片区城市新中心生活圈 1 造城 城市中心新生活圈 品质生活城 大型综合体 引领贵阳生活方式 2 造 场 通过打造教育主题 运动主题 旅游休闲社区配套 商业配套 打造适应贵阳青年一族强力磁场 首个为青年人量身打造的青年街区 有都市青年心仪的咖啡吧 西餐吧 自助洗衣店 俱乐部 中西餐厅 快餐店 茶艺馆 24小时不打烊商业配套 特别提供适合青年人更为便利和随意的交流生活 鲜明体现都市青年健康 动感 时尚的特色 借势新天片区优势的生态旅游资源 依托商业广场打造时尚概念的宿营地广场概念 让东风第一城成为年轻派的真正 嗨 场 3 造配套 针对青年人关注的教育配套 交通配套 运动休闲配套 儿童游乐设施等 真正满足年轻一族的生活需求 解决年轻派的后顾之忧 让东风第一城成为年轻者专属大型住区 营造新城核心动力 4 规划创新 高层 soho公寓 小高层 高层搭配 内湖式集中水体 带状中央水景观 营造水公园 营造对年轻派最具冲击力的居住生活品质 项目规划特色 创新点 住宅组团品质打造 依据目前形势可判断 目前新天片区 竞争对手已经将价格站稳在4000 5000之间 因此 在综合考虑地块成熟度及拆迁前提下 以高端城市中心综合体形象高调上市 首期组团中低端住宅和沿街配套商业上市 有机会形成价格占位及市场形象 对大盘或多期开发有利 居住 商业 综合体三大功能区地块采用指标平衡 总建筑面积约110万 其中住宅与公寓占75 商业占15 商务及酒店和公寓占10 综合容积率约3 5 4 我们创造一种独特的规划手法与生活方式 内湖式中轴景观体系中小户型为主流规划思路 全配套 规划理念与生活模式城市中心大型生活MALL 目录 Catalog 设计理念及意向 规划设计的基本原则 1 集约化布局 实现产出最大化 2 商业 居住混搭 复合型城市副中心都市综合体发展模式 3 两类核心物业组合 销售变现为主 销售导向型 物业 纯高层住宅 精装公寓 创意商务园 风情商业街等 持有型为辅 资产导向型 物业 精品主题酒店 购物中心等 4 乌当东风镇运营项目的炫彩力作 复合型综合体发展模式 大型购物中心 创意loft商务园 风情商业街 青年小镇 近郊旅游休闲配套 教育配套 运动配套 城市副中心区域 生活中心 东风镇卫星城年轻之城 青年之都城市功能区域补缺业态丰富产业升级消费提质 创造新城市核心 区域型 生活中心 就近 便捷 生活 一站式消费即在区域型生活中心应有商业元素基础上 形成与周边项目的差异化 突出餐饮 娱乐休闲 购物等目的业态比例 40 以上 依托本项目得天独厚的昭示性和交通便利条件 将市民广场 体育中心元素与商业元素的呼应 打造一个休闲 购物 娱乐的商业中心 在后期建筑设计中考虑将周边配套和商业配套融合 把自身商业特点做到差异化 打造成一个在贵阳市独树一帜 集合购物 美食 娱乐 旅游于一体的商业综合体 活力广场 设计理念及意向 设计亮点 规划设计的基本原则 露营地旅游模式 房车露营地文化广场 项目引用这个概念 而不是制造一个大大的露天嗨场以城市文化广场 其上可以定位为露营地或文化广场地露营地广场概念加上项目内部有些保留的山包 可以延展做露营地这个概念在项目里规划一个露营地 旅游目的地 就能为我们深化与推广项目的青年 时尚 活力项目想要的就是这个方向 青年 时尚 活力特色 这样的概念设计能够非常好地为项目定制一套发展模式 居住 商业 主题 差异化 目录 Catalog 规划设计原则 产品组合 规划设计的基本原则 城市广场 风情街公园化环境情景街区造城中央广场中轴城市商业公园主题商业广场城市生态产业公园标示性精品酒店 商务办公楼 大型公园式主题青年社区 规划设计原则 规划设计的基本原则 住宅组团 打造主题广场式中端青年活力社区商业组团 以全业态 城市新商圈核心的品质打造商业综合体城市商业公园 生活 创意 全业态型城市副中心型商业中心 目录 Catalog 住宅组团 形成本项目住宅组团核心规划思路的重要结论 产品户型建议 规划设计要求 注 主力户型总价控制35万以内 首付控制在10万以内 产品户型建议 规划设计要求 户型配比建议 控面积 精尺度 多赠送 优总价 单身公寓 精装修 给客户较多的装修选择方案 以满足不同客户的需求 N 1的户型 入户花园 空中花园 两房变三房 三房变四房的户型优势 三房以上户型空间分成三大功能区 动区 静区和后勤区 在设计上减少室内功能区互相之间的干扰关系 采用隐梁隐柱的建筑结构形式 做到室内空间平整 美观 卧室和客厅均采用落地推拉门和落地飘窗 放大室内空间 客厅带景观阳台 且景观朝向面佳 卫生间全部明卫 部分卫生间可做飘窗 尽端户型设270度转角飘窗或者落地窗 避免户型正对西晒 影响居住品质和销售难度 项目11万 返迁户的户型设计可为120 户 可采用上下楼层连通作为一套复式结构房 也可以单独两套板式结构房 产品户型建议 规划设计要求 户型设计要点 主力户型示意 128平米舒适三房产品 89平米紧凑两房产品可变三房 可变两房 每个房间设置可全赠送的飘窗 有效增加使用面积 通过空中花园增加房间 三房 飘窗设计让每间房都是一面风景 户型方正实用率高 超大景观阳台设计保证户型的舒适度 蝶变空间可以增加额外的房间 增大使用率 产品创新增值举措 69 76舒适两房送大露台示意 单身派 30 60 精装创意小户型 优雅私享空间 户型参考 多赠送 零公摊 入户花园 N 1 大飘窗 双阳台 公寓 小两房 户型参考 多赠送 零公摊 入户花园 N 1 大飘窗 双阳台 阳台 飘窗 N 1 户型 户型借鉴 精致入户大堂 40平米一房 功能齐全 结构紧凑 75平米二房 入户花园景观阳台落地飘窗 90平米2 1房 户型创新 露台可改房 两房89 8 110 120 户型创新 露台可改房 户型创新 全景阳光凸窗 偷天换日 多变魔幻空间 性价比王 赠送空间创造更多附价值 多变魔幻空间可进可退可开可合 22 79 88 22 2 1亲情房 亲情 2 1 户型总面积 111 目录 Catalog 商业总体量控制在25万 以内 购物中心 3 5万 居住商业中心 家居城5 8万 酒店及其配套 3 5万 创意商务园LOFT 2 5万 风情商业街 3 5万 周边项目的定位与发展模式已经确立 说明我们必须差异化定位 因此 商业面向东风镇及其周边5公里范围即可 同时 针对核心客群定位 青年 差异化定位 青年活力群体 教育 运动 休闲主题社区 活力 时尚购物中心和风情商业街 以周边5公里的竞争环境 近郊旅游 近郊居住 近郊规模大盘的差异化竞争进入市场 项目商业定位方向建议采取万达广场模式打造 招商同步启动 为商业设计及后期运营做好铺垫 商业设计建议 规划设计要求 项目打造区域标志 充分建立城市价值的KPI KPI体系 公共空间 街区打造 建筑形象 开敞体系 与城市公共区域无缝对接 强化具有内聚功能的公共空间 多种空间的混合 共享 模糊 增加空间层次 街道及空间的情趣性 景观装饰性 多样化的街区空间设置 具有承担运营主体的特色功能空间 不同主题节点的串联和自我空间打造 强烈的造型化倾向形成视觉中心 灯光 色彩变幻等丰富变化建筑形象 规划设计要点建议 基于案例和项目定位 确定项目的规划原则 公共空间的交流化处理 开放性的进入方式 保障内部交通的通畅性 提高广场 步行街 中庭等公共空间的面积占比 并且通过设计手段提升其参与性和交流性 注重项目入口与城市道路的连接方式 通过广场 景观处理形成开放 城市化的入口形象 结合人流动线和购物习惯确定项目内部横向和竖向交通设计 注重局部私享空间的点缀 在建筑角落空间中设置可供客户私享的环境 满足客户的多重心理需求 最大化停留时间 规划核心价值1 提高广场 步行街 中庭等公共空间的面积占比 并且提升其参与性和交流性 广场 停留节点 步行街 内部广场 商业广场 入口广场 沿街的商铺和集中商业体之间形成步行街 并在步行街的中间设置多处可停留空间节点 在C地块设置两个广场 通过广场使A C地块的商业体和步行街形成呼应 在商业体内部设置内街和广场空间 让人流可更多的停留 增加公共空间的趣味性和交流性 交流空间 A 规划核心价值2 注重项目入口与城市道路的连接方式 通过广场 景观处理形成开放 城市化的入口形象 规划核心价值3 结合人流动线和购物习惯确定项目内部横向和竖向交通设计 保障交通的流畅性 由多部直梯 电梯 连廊 外廊等构成的复杂的内部交通体系 规划核心价值5 设置交流的开敞空间和私享的角落空间 满足客户的多重心理需求 客户停留时间最大化 满足客户多样化的空间需求 私享 交流 规划当中可根据双首层概念 令可售型商铺面积最大化 可根据具体的设计方案在现有垂直排布的基础上 同时满足消费者的购物动线 获得更多街铺面积具体主力店排布并非为中间三层面积的主力店概念 而是根据商业的动线 在首层保留一定的门面 103 露天电梯 垂直交通增加次首层达到的便利性 力求次首层层商铺底商化 一层商业 次首层商业 一层商业 次首层商业 内街 走廊 利用次首层商铺进深减少 退出1米左右的走廊在空中联通次首层商铺 在次首层部分位置采用天桥等建筑形式连接两端商铺 次首层大铺直通电梯或扶梯 提高了次首层铺位的使用价值和形象档次 有景观优势和商业售价较高商铺的屋顶赠送超大露台 进一步提升商铺价值给二楼以附加值 街铺实现上层连通 形成 双层街 上下不规则贯通 逛街新体验 商业体内部步行街 在室内营造步行街特点 从而改善提升客户的购物环境 在大商业体内 或者通过遮阳棚的处理 能够保留步行街的特点 满足客户的购物环境需求室内的步行街避免了武汉的炎热气候特点室内步行街同时容易形成一定的人流聚集点 便于商业的经营 105 综合体布局外街独立商铺与内街集中式大型商业体相结合的排布形式 内街以大型集中式商业将内街商业价值最大化 外街以独立式小划铺形式实现商业价值最大化 中间以天桥衔接内外街 外街商业 内街商业 独立商铺 集中大型商业体 内街商业 人流动线下的休闲带 商业内外街 外街独立式商铺与内街集中式大型商业体的串联式布局 最大化提升内外街商业价值 主干道 内街 外街商业价值最高 因此以小商铺形式面市 内街通过大型集中式商业体吸纳人流 从而将原本价值受局限的内街商业价值最大化 106 通过 天街 无缝链接内外街商业 提升内街高层区商业价值 人性化流线增加 逛 的乐趣 外街 内街 独立商铺 集中大型商业体 内街 人流动线下的休闲带 主干道 天街 天街的作用串联内外街商业体 实现整体性商业价值 高层区良好连通从而最大化其商业价值 增强 逛 的乐趣 107 内街可设三大生态景观广场 大体量绿化休憩空间 高比例休闲功能等均为 生态休闲 而设 大大增添了休闲式购物乐趣 休闲带 休闲带 3大景观广场 休闲带 顶棚 生态休闲空间 水果捞 生态景观广场 提供休闲场地 大量绿化休憩空间的设置 增设露天顶棚为休憩人们遮风挡雨 提高餐饮休闲比例 放大休闲功能 大量休憩空间及休闲功能的设置 大大增强 逛 的乐趣 米箩咖啡 茶饮 休闲带 休闲带 集中商业体接驳立体停车库 商业的每层都获得均衡价值 想逛哪层停哪层 商业中心体的立体交通 案例 香港 megabox 停车场空间 从外部看停车场 价值点一 绝对便捷购物体系 价值点二 给足有车族想要的体面与和车共享的享受 价值点三 有趣的停车空间及车行通道 目录 Catalog 住宅入口主广场 景观广场 步行商业街 形成独特领域感与共享性 入口广场是本项目的重要的节点组成部分 是本项目的精神标志所在 同时也是风情漫步街的开始与结束 因此需重点打造 本项目A B地块形成风情商业街 建议采取不上盖住宅物业的形式 形成错落有致的BOX独立商铺 BOX独立商铺 设想前提理解 在很多城市 最好的酒店无论是从城市建设还是城市外貌上来讲 常常是这个城市的一个标志性建筑 从城市形象 城市文化上来说 他又是这座城市的明星 是这座城市主流社会阶层的聚集地 对于酒店而言 特别是高档酒店 他是从事政治 经济 文化活动的一个重要场所 就全世界范围来看 不少重大的政治 经济和文化事件都是发生在酒店这样一个舞台上 所以一个城市最优秀的酒店 常常是引人注目的 充当着这座城市的窗口 代表这座城市名片的作用 就目前新天片区的酒店市场来看 酒店稀缺但需求旺盛且依然缺少高档星级酒店和主题商务酒店 酒店综合体规划与业态定位建议 我们的机会 城市快速发展 加之项目地处东风镇门户 干道核心区 政商发展高地 为本项目发展商务型酒店提供天时地利与人和的先天条件 从项目未来3 5年的发展来看 如何利用这些天时地利人和的条件 城市发展的远期效益 增加酒店业态对提升项目品质 活化商业组团的消费力 提升项目品质等 成功运营本项目酒店物业成为关键 酒店对项目的意义 补充业态 提升品质 聚焦消费 长期效益 包括项目避税 优势 我们做什么 主题商务酒店 星级精品型商务酒店 房间数在250 300间 建筑面积约15000 客房 配套商业约5000 总体定位 需要为客户消费寻找足够的理由 1 将本项目酒店物业打造成一座集休闲 商务 旅游 会务 接待功能为一体的主题商务酒店 使之成为南城门户新地标 成为引领南城高端时尚生活潮流的窗口 总体定位 需要为客户消费寻找足够的理由 2 打造政商和产业精英的首席俱乐部 确立区域酒店的领导性地位 打造区域精英商务第一会所 功能空间配置形式 集多种客房 餐饮 中餐 西餐 咖啡 酒吧 茶室等 娱乐 商务 接待 小型会议等 休闲 SPA等 于一体的综合的有特色的四星主题商务酒店 商业街与商城 除酒店配套外 定位 集购物 娱乐 休闲 餐饮 商务 酒店等功能于一体的一站式生活消费风情街 商业组团总体发展功能定位 生活型 区域中心型商业中心 休闲中心 商务会所 主题