城市综合体起源与发展现状.doc

城市综合体起源及发展现状一、 城市综合体简介（一） 定义城市综合体，又名HOPSCA（酒店+办公楼+生态公园+购物+会所+高尚住宅）。“城市综合体”是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的各项功能以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而又统一的综合体，并将这些功能空间进行优化组合，存于一个有机系统中。大型城市综合体适合经济发达的大都会和经济发达城市，在功能选择上要根据城市经济特点有所侧重，一般来说，酒店功能或者写字楼跟购物中心功能是最基本的组合。（二） 特征1. 规模大。城市综合体项目是站在城市运营的角度进行的综合开发，充分满足内部需求，与周边环境形成互补性支持，因此其规模通常在50100万平米。2. 功能性强。通常城市综合体都包括大型商业中心、五星级酒店、写字楼及大型公寓，几个功能互相支持形成整体态势。如酒店、公寓、商场为写字楼的良性发展提供了硬件配套、形象和人气的保障，写字楼则为酒店、公寓及商场提供了客源。城市综合体的产生是城市经济发展到一定阶段的结果。在这个阶段，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，城市综合体便应运而生。3. 商圈核心位置，外部交通优势明显。城市综合体是城市运营发展的必然产物，因此周边的环境必须对它形成有力的支持，便利的交通设施来保证综合体与城市保持密切的联系，为综合体的零售、办公、居住出行、商务活动、提供四通八达的交通组织。4. 内部交通组织自成体系。城市综合提通常通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。5. 绝对区域地标、城市代表。（三） 分类大型城市综合体是经济发展和城市化进程的必然要求，根据特点可以划分为：城市CBD中心的城市综合体，如中国国际贸易中心。交通枢纽型城市综合体，如北京新世界。城郊结合部城市综合体，如城乡。（四）功能构成一个成熟的城市综合体，应该是以商业带动区域价值的产物，因此城市综合体的功能通常要有：1. 商业功能。商业零售与人们的日常生活最密切，形成城市范围的市场并吸引和支持其他功能。零售更主要的是提供生活性、愉快性和丰富性，以满足人们的多样化选择，并形成热闹繁荣的街区。能够充分满足各类阶层的消费需求。2. 商务办公功能。商务是现代城市的主要功能，操纵着城市大部分资金流和物流方向。一个区域空间能否提供充分、便捷的商务空间，决定着这一区域的城市地位和功能。城市综合体应用高规格空间满足不同企业的商务需求。企业的级别通常也能体现出城市综合体的高度。3. 居住公寓功能。居住是城市开发的基本成分，是解决市中心居住问题，避免每天上下班长途跋涉造成交通拥挤和能源浪费的有效办法，同时居住为城市街区提供安全的生活空间。城市综合体的开发应为了节省时间和其他各类资源，完成综合体的聚合效应，满足了城市其他阶层人士的居住需求。4. 酒店接待功能。酒店是综合体中最赢利的项目，它为综合体提供流动的“居住”人口和活动的人，并提供娱乐设施和夜间服务，24小时的服务使项目保持持久的繁荣并增加其活力。5. 休闲活动广场。休闲文化广场、公园会给城市综合体，形成一个缓冲区，可以聚集人气。6. 其他公共商务活动功能。如会所、展厅、电影院、交通枢纽等。但是通常全部具备这些功能的城市综合体比较少，这点与商业的经济利益有直接关系，对于赢利性不高或非赢利性的功能空间，开发商通常不考虑。7. 特殊功能特殊功能是一个城市综合体所独有的不可能为每一个城市综合体都必备的功能，亦称综合体的软性功能，它反映了综合体的特性，是城市综合体核心竞争力-通过对稀缺的、不可复制的要素和资源进行配置和利用而形成的能力包括（聚集能力，辐射能力、流通能力和增长能力）。如以中心城市北京的国贸为地标象征的CBD综合群以及社区型综合体的典范上海社区型综合体大拇指广场。二、 城市综合体起源和发展史HOPSCA，于1986年最先诞生于巴黎的拉德方斯，是一个集酒店、办公楼、生态公园、购物、会所、高尚住宅于一体的城市综合体。拉德方斯位于巴黎市的西北部，巴黎城市主轴线的西端，是一个新区一个在老城区里，进行崛起开发形成的完全现代的巴黎。区内的新凯旋门，是和巴黎老凯旋门相呼应，代表的是新巴黎；法国最大的企业一半在这里；拥有欧洲最大的商业中心，包括很多的国际总部大厦；欧洲最大的公交换乘中心。纽约市中心的曼哈顿，是世界繁华之都。汇集了纽约著名的百老汇、华尔街、帝国大厦、格林威治街、中央公园、联合国总部、大都会艺术博物馆、大都会歌剧院等。这里还是世界上就业密度最高的地区，仅华尔街而言，长1.54公里，面积不足1平方公里的范围内，就集中了几十家大银行、保险公司、交易所以及上百家大公司总部和几十万就业人口。克莱斯勒大厦、洛克菲勒中心等著名城市综合体建筑造就了曼哈顿“世界中心”的美名。世界范围内还有很多著名的城市综合体，如东京的六本木、香港中环以及新加坡的中心区等。城市综合体是随着城市规模扩张，城市化进程加快，城市人口增加，城市空间范围增大，城市经济发展和消费水平、能力等达到一定层次后，有了明确的需求之后，自然而然诞生与发展起来的。在这个阶段，城市信息、资金、商务沟通为主题的现代服务功能占有重要位置。商业、商务、活动日益活跃，信息交换频繁，各类功能的叠加和复合成为必然的趋势。城市经济的需求，必然要求与之相匹配的满足城市经济需要的建筑，城市综合体便应运而生。因此，城市综合体的诞生需要有合适的时机、环境、区位等等诸多复杂的条件作为前提。城市综合体的建设开发必须与城市经济、产业氛围、消费能力等合拍、互动。三、 城市综合体现状 我国城市综合体的发展历程尽管短暂但发展迅速，由于城市综合体的城市综合体在促进城市经济发展和运营等方面的重要作用，一些有条件的城市已经把城市综合体作为改变城市形象和环境，进行城市新区开发和旧城区改造等城市建设的主要载体和手段。例如，杭州提出了建设20个新城，涵盖旅游、商贸、商务、金融、奥体、博览、枢纽、高等教育等100个多功能城市综合体的宏大计划，以此来实施杭州“城市国际化”战略。我国城市综合体的发展现状和趋势其表现为：1.城市综合体数量逐渐增多，城市综合体的建设规模相对比较集中2.城市综合体呈现了更强的城市性，集聚规模向两端发展趋势3.总的来说，目前的城市综合体基本上以商业功能和写字楼功能为主导功能4.目前的城市综合体多功能组合多以写字楼、商业和公寓多功能复合体为主5.文化休闲功能开始由配套功能转为综合体的主导功能6.专业化和标准化与个性化并存发展6.呈现了城市综合体与轨道交通综合一体化开发的城市建设发展趋势8.城市综合体已成为重要的金融投资产品9.城市综合体开发建设的一些主要瓶颈9.1 融资渠道缺乏，资金链紧张城市综合体的开发建设受宏观经济基本面的影响大，要求有强大的资金实力为保证，特别是在开发前期对资金的需求强烈，但由于我国金融体制的不健全，管理机制的限制导致了融资渠道和产品的缺失，造成了开发资金链紧张。9.2 缺乏高品质的城市综合体与国外的城市综合体相比，我国的城市综合体建设普遍追求短期经济效益，存在前期规划仓促，开发周期短，后期运营管理水平滞后等问题。尽管硬件设施与国外同类项目相比差距不大甚至超过国外水平，但在软性环境方面，缺少人性化的文化内涵，在管理、运营和品牌塑造上存在不足，缺少与周边城市的互动，这大大降低了城市综合体开发所具有的综合经济价值，降低了价值升值空间，导致了经济资源的流失。9.3 缺乏成熟的配套环境作为一项系统工程，城市综合体的开发建设要求了产业链上下游相关行业和产业的发展水平与之匹配。同时，要求相关金融环境、商业环境、消费能力等的匹配。但国内相关的制度、法规及运营管理不尽完善；经济环境和金融环境尚欠成熟。这些瓶颈制约了城市综合体发展所需要的资金、市场、运营管理等方面支持，制约了城市综合体的良性发展，制约了城市综合体在规划、开发、运作、管理、经营和品牌打造等诸多方面的水平提高9.4 第三产业特别是现代服务业的发展水平不高城市综合体是以相对发达的第三产业特别是现代服务业为经济基础。但国内与城市综合体密切相关的现代服务业发展水平不高。这主要是由当前的经济发展模式决定的。与城市化水平高度发达的西方发达国家通过高消费率来拉动经济增长不同，处于工业化和城市化加速发展阶段的中国经济增长模式是以出口和基础设施投资来拉动的，这导致了高水平的投资率和低水平的消费率。四、 城市综合体失败原因自上世纪法国拉德芳斯建起第一个城市综合体以来，这种业态被视为一张耀眼的城市名片。光鲜的名头之下藏着不能不说的秘密。几乎每个城市都有失败的案例，对当地商业的可持续发展起到了不良的影响。（一）盲目是魔鬼城市综合体对城市形象的提升、区域经济的带动有较大作用。一位商业地产专家表示，现在的城市综合体都是泛综合体，不但使自己的地块价值提高，同时也会带动整个周边土地、住宅综合价值的提高。因此不难理解，为何全国各地都对城市综合体趋之若鹜。很多城市并没有意识到城市综合体可能“水土不服”，正不断地向综合体抛出橄榄枝。如果对区域经济环境把握不到位，不少城市为此付出了不小的代价。经营不善将扰乱了城市发展过程中商业发展的进程和秩序，使城市文化命脉的延续受到很大影响。究其原因，往往是开发商对当地消费力判断不足、盲目立项，并且简单复制大城市的经验，对当地市场预期过于乐观；开发企业缺乏专业操盘能力，后期运营管理不规范、后劲不足等，也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。（二）操作难度大在万达集团董事长王健林看来，“做住宅地产是小学生；做商务地产、写字楼、度假村等是中学生；做商业地产是大学生；做城市综合体是研究生”。做商业地产需要很强的专业能力，那么“专业能力”到底包括哪些方面？其中之一应该是对于各种资源的有效运用。另一个不被商业地产开发商重视但又十分重要的环节，就是“设计方案的市场化”。朱友军说，大部分综合体现在都是单纯的设计先行。一位商业地产研究人士表示，城市综合体具有较大的操作难度，所谓综合并不是所有物业形式的大糅合，而要根据该区域特点有所偏重，侧重点主要看该综合体的项目定位。一个成功的综合体除了前期的规划、定位要合理外，后期的运营和物业管理也很关键。城市综合体开发不仅是一个地产模式，更是一个城市发展和运营的问题，城市综合体的引进与发展必须与城市经济、产业氛围、消费能力等和谐、合拍、互动。在城市综合体中，一定要重点做好商业、酒店这两部分，一旦商业、酒店不能销售，整个综合体的品质就会下滑。（四） 缺乏商气不宜做综合体地理位置稍偏、特别新的新城区，不太适宜综合体的开发。新区开发往往是开发商和政府在进行博弈。新城区的开发建设应该是先有人住，再有产业，再有写字楼，再有商业这样一个顺序。而政府往往是反过来想。先出综合体、先出商业，因为这些看上去，马上业绩斐然。”据汉博研究院研究数据表明，适合大型商业出现的城市宏观经济参数的共性特点为：二线城市GDP超过800亿元，城镇居民人均可支配收入超过5000元，城镇居民人均消费性支出大于4000元。因此，董事长朱友军特别强调了新城区的开发培养一定“得先见到人”，随后方可“慢慢培养商气”。山东淄博作为一个三线城市，早在2003年就开始了“商业地产热”， 王府井、新天地、国贸，俨然再建一个北京城。不过，这些所谓的“综合体”大都采用散售模式。几年间，美食街新天地烟消云散；王府井购物广场在风光了不久之后，再次陷入招租困境；而国贸SOHO一直是“不死不活”。五、 案例案例一、中国国际贸易中心中国国际贸易中心位于东三环中路与建国门外大街交接构成的金十字黄金地带，是北京商务中心区的核心，其具体用地范围为：东至东三环中路西侧，西至光华机电大厦东侧，南至建国门大街，北至光华路南侧。总体占地面积达到17公顷，总建筑面积达110万平方米。项目分三期开发建设而成。阶段项目面积万平米建筑描述比例1、2期中国大饭店11地上21层，地下2层，761间。3000平米的高尔夫和网球中心20%国贸饭店4地上 8 层，地下 1 层，共有客房552间7%写字楼（1、2座、东、西楼）18两幢外观相同的38层写字楼国贸大厦1座和国贸大厦2座以及6层的国贸西楼和2层的国贸东楼，总出租面积约11.3万平方米32%国贸商城6营业面积3万平米，地上地下各2层11%国贸公寓6南、北两座30层高的公寓楼组成。共有一居到四居及顶层豪华套房401套11%国贸展厅1一号馆（2000平方米），其天花板高度为14-19米，且厅内无柱子，二号馆（3500平方米），三号馆（2100平方米）和可兼布展并举行展览会开幕式的序厅（2400平方米）2%其他部分10车库/附属配套17%3期主塔写字楼主塔超五星酒店综合商业楼写字楼出租面积：从64平方米到整层1727平方米。入住品牌：世界500强57家（美铝公司、美国运通、美国电话电报公司、美国银行、中国银行、百思买、法国巴黎银行、雪佛龙、中国建设银行、中国电信、丘博(美国联邦保险)、澳大利亚联邦银行、康力斯集团