入伙100问.docx

入伙常见问题物业知识：1、 物业管理服务费由哪些项目构成？答：物业管理服务费包括： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用；4、物业管理区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用； 6、物业公司办公费用；7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。2、 物业管理的服务内容?答：物业管理的服务内容包括：1）房屋公用部位的维护和管理；2）房屋共用设施设备的运行维修养护和管理；3）房屋公用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及污水管道的疏通；4）公共绿化维护和管理；5）公共秩序维护、安全防范等事项的协调管理；6）车辆停泊服务；7）装饰装修管理服务；8）物业档案资料管理；3、 业主临时管理规约有什么用？为什么要签订？答：临时管理规约是由开发商在销售物业前依据有关法律、法规，以及根据建设部的临时管理规约(示范文本)，结合开发项目实际拟定的。业主临时管理规约主要内容是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。包括：1、物业的自然情况与权属情况；2、业主使用物业应当遵守的规则；3、维修养护物业应当遵守的规则；4、涉及业主共同利益的事项；5、违约责任等。开发商应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明，物业买受人在与开发商签订物业买卖合同时，应当对遵守业主临时管理规约予以书面承诺。该临时规约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。物业管理往往涉及到多个业主，业主之间既有个体利益也有共同利益。物业管理条例规定业主管理规约对全体业主具有约束力。通常情况下，业主管理规约由业主大会筹备组草拟，经首次业主大会会议审议通过，规约的修改权也属于业主大会。然而很多情况下，物业建成后，业主的入住是一个逐渐的过程，业主大会并不能立即成立。但基于物业的正常使用和已经入住业主共同利益的考虑，却有制定业主共同遵守准则的需要，因此，出现业主临时管理规约。签订业主规约是为了维护全体产权人和使用人的合法权益为了保证物业工作和各类配套设备设施的正常运行它明确了产权人、使用人的权利与义务保障业主人身及财产安全使物业辖区管理有章可循有据可依。4、 业主装饰装修房屋，需要事先告知物业吗？需办理哪些手续，交哪些费用？答：业主办理房屋装饰装修时需到物业办理装修申请手续，需提交装修设计图纸，如业主是请装修公司装修，需出具装修公司的资质证书、营业执照等原件及复印件（复印件需加盖公章）。办理装修需交纳装修管理费（200元/户）、人员出入证费用（10元/人）、垃圾清运费（2房为300元/户；3房为400元/户）和由装修公司交纳和装修单位担保金（1000元/户）。5、 物业管理费该按哪个面积收？答：按房屋产证面积收费，在办理房屋产证前按购房合同交纳。6、 房子暂不住，物管费如何收？（相关：我不住为什么还要交管理费）答：只要房屋已交付，无论业主是否入住，都要交纳物业管理费。因为物业公司已经开始提供服务。物业公司并不是为一个或几个业主服务，而是为整个小区提供服务，物业管理公司与业主的合同关系是一对整体业主的合同关系。物业管理费是用于整个小区维护保养、维持小区正常持续运行所必须的费用，并非物业公司的经营性收入。如果一个或几个业主不交物业管理费，必然导致物业管理费入不敷出，物业公司因缺乏资金对小区的维护管理将难以为继，导致全体业主的共同利益受损。7、 物业公司何时开始收取物业管理费？答：按约定日期办理收楼手续的，从办理收楼手续之日起开始计算；未按收楼手续约定日期拖延收楼手续的，以开发商发给业主的“收楼通知书”上标明的交房时间的次月开始计收物业管理费。8、 供暖费该怎么收？答：按年收取，房屋的产证面积*5元/平方。9、 为什么收房要先交半年物业费？答：1、在前期物业管理中物业公司投入的成本较大，在交房前需提前招聘工作人员和配备相关的办公用品，为保证公司的正常动作故预收半年的物业费。2、部分业主在收房后暂不装修入住，按南昌物业法规1年内不装修入住收50%的物业费，所缴纳的半年物业费正好可以冲抵一年物业费，免去业主来回交纳物业费的时间和精力。10、 为什么阳台、卫生间、厨房没有供暖，但能源费还是按全部面积交纳？答：能源费5元/年是根据整个供暖机组开启后运行成本及日常的维修费用除以供暖的总体建筑面积测算得出。如需按照实际供暖的面积来收费，那么测算出的费用肯定会高于5元/年，而且每户总的费用也会是一样的。11、 房子暂时不装修不入住，可不可以不交能源费？答：不可以，因为本小区为集中供暖，依据购房合同，供暖期为每年的12月24日至次年2月20日，无论是否入住，物业公司都会履行合同开始供暖。而缴纳能源费也是业主的义务。12、 业主提出先验房再交钱签约？答：先验房再交钱签约是可以的，但是我们之所以先交钱再验房是考虑节省关键词时间，简化关键词流程。您交完钱办完手续再去验房，没有问题就可以直接拿钥匙走人，如果验了房再来办理其它手续你还需来来回两趟。而且就算您交完了钱办理完手续后，在房验房期间发现的问题我们也是记录后督促施工方及时维修。我们做出的承诺是小问题三天，大问题七天解决。13、 露天停车与地下停车的收费答：露天停车80元/月，但车位有限，先到先停。地下停车位如已购买需交50元/月车位管理费，如果租用地下车位则需150元的租车位费和50元车位管理费，一共200元/月。14、 已经购买了车库或车位，为什么还要缴纳停车费？ 答：严格来讲是交纳场地管理服务费，物业公司要对车库或车位进行清洁和维护。15、 小区有多少个出入口？答：小区有东、西两个出入口。16、 小区二期地下车库能否通往一期？答：小区地下车库一期、二期互通。17、 小区安全保障有哪些措施？答首先在硬件方面设立防范措施包括围墙设红外线防越系统小区大门安装门禁系统楼层门安装门禁及对讲系统小区主出入口通道、停车场、室外部分区域等均安装闭路电视监控系统连接物业保安监控中心地下车库安装停车场职能管理系统。 其次在非技术防范层面设专职保安人员24小时值班、巡逻在重点部位重点监控物业公司会有完善的应急措施并有针对性地采取安全防范措施人防、技术防范有效结合。18、 小区生活垃圾放置哪里，多常时间清运？答：二期生活垃圾桶放置 ，每天清运两次，每一次是在早上九点前，第二次在每天下午四点后。19、 业主家被盗，物业公司是否一定要赔偿？答物业管理条例第47条物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。保安服务内容不包含对住户室内财产的安全保卫工作。物业公司收取的保安费仅用于维持小区公共秩序和日常巡视，并非是对小区内特定的人、财、物予以管理。只要保安服务达到规定的要求，物业公司就没有法律责任。20、 业主逾期收楼要承担哪方面的责任？答：在商品房符合买卖合同的交付使用条件后，如因业主個人原因而不能按期收房的，则业主需承担以下责任：1、房屋不因业主不办理交付使用手续而视为未交付，其将在一定期限届满后视为已向业主交付，房屋的风险也将转由业主承担。 2、因房屋所发生的物业费及物业费之外所发生的需由业主共同分摊的费用等相关费用并不因业主不收楼而免除。21、 为什么要交专项维修资金，它的使用、续筹的程序怎样的？ 答：根据国家物业管理条例及当地有关物业维修资金之相关规定，业主需要交纳物业维修资金。新建居住小区商品住宅销售时购房者应当按购房款1%的比例向售房单位缴纳维修资金。资金用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修资金的使用由物业管理企业提出年度财务预算，经业主委员会审定后实施。维修资金不足时经业主委员会决定，按业主拥有的住宅建筑面积比例向业主续筹。 商品住宅专项维修资金由房管局代为管理。22、 若是房屋出租，物业管理费是由谁来缴纳？ 答：出租房屋时，物业服务费用的交费义务为业主。如果业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用，从其约定，业主负连带交纳责任。23、 高层住户水压不够怎么办 答：可以直接向所管辖区内自来水主管部门投诉也可以向所在小区物业反映由物业人员代为联系相关部门进行情况说明及报修。24、 业主问“我装修时，搬运装修材料，是否可以使用电梯”？答：可以使用电梯，但为了保护好全体业户的利益，对于大件物品，超高、超宽，须从楼梯搬运。搬运河砂、水泥时必须做好电梯内地面的防护，不得散装或使用手推车进出电梯。所搬运的装修材料需做到包装完整并保证电梯内的卫生，遵守正确的电梯使用规范。25、 租户和业主享受的权利相同吗答：根据租户与业主签订的协约来定，业主负连带权利。双方对物业管理服务是享有同等权利.但对物业的处分权是不同的。业主享有该物业的处分权、收益权等，而租户则只有临时的居住权。26、 宠物饲养的若干问题 答：本物业不得饲养凶猛、高大及不利于卫生的动物，如猎狗、家禽、蛇、猛兽、猛禽等。如业主饲养犬，需持有相关部门发放的许可证，执行登记和年检，并需每年到相关部门办理手续。对有需要的业主可提供周边地区的宠物医院资料。业主在遛狗时，应以绳束之，及时清洁宠物在公共区域内排放的粪便。销售问题：27、 房屋面积与合同不符，怎样纠正？答：按照合同约定，有以下处理方式：合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比值在3%以内（含3%）的，据实结算，多退少补。合同约定房屋套内建筑面积与产权登记套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权退房。乙方退房的，甲方应在乙方提出退房要求之日起30日内，将乙方已付房款及利息（按照银行同期贷款利率计算）退还给乙方。乙方不退房的，产权登记套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积时，误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方补足，误差比绝对值超过3%部分的房价款由甲方承担，产权归乙方；产权登记套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积时，误差绝对值在3%内（含3%）部分的房价款及利息（按照银行同期贷款利率计算）由甲方返还乙方，误差比绝对值超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。28、 售楼时的承诺没有兑现我可以不交物业管理费吗？答：不可以。因为物业管理公司与开发商是具独立法人资格的公司，物业管理费是用于小区物业服务的，是物业公司用于保证和维护小区物业服务正常运行。物业公司可以帮助业主、物业使用人按投诉程序向开发商/有关部门反映投诉，争取尽早解决，但物业管理费仍需支付29、 交房后房产证何时办妥？按揭客户何时拿到房产证？答：业主在合同约定房屋交付日期内办理完房屋交付手续后，由地产公司在180个工作日内 ，为业主办理房屋产权手续。按揭客户的房屋权属证办理与其它付款方式客户是一样的，只是因为按揭付款必须以本套房屋作为贷款的抵押物，所以权属证暂放置在按揭银行中，客户可持有复印件，待客户按时或提前结清按揭款后，就可以领取到房屋权属证。30、 购房时房屋与样板间设计不一样？31、 98的户型客厅能否自行安装窗户？答：不可以。32、 老带新客户积分能否兑换物业费？工程专业：33、 房屋出现细微裂缝，买家能否退房？答：你反映的问题房地产市场上经常出现。根据有关法律，对于质量问题， 应当区别情况进行解决。 1.主体结构问题。对于主体结构问题，应根据建设部商品房销售管理办法第三十五条的规定处理，即“商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权要求退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。” 2.非主体结构的质量问题。对于此类问题，视双方有无约定，处理不同。 (1)如双方当事人在购房合同中有特别约定，依约定执行。 (2)如双方当事人无特别约定，购房人应与开发商协商予以解决，一般不能退房。如在法定保修期限和范围内，可以要求开发商承担保修责任。如超过法定保修范围和期限的，实行有偿维修。其中属于房屋共用部位和共用设施设备部分的维修，费用从公共维修基金中支出，其他部位，由业主自行承担费用。如开发商在法定保修期内未进行维修的，则还应让开发商负责维修。并应依法赔偿因不及时维修而带来的损失。 根据您所反映的情况，应该属于非主体结构问题。如你们之间有特别约定，按约定处理。如无另外约定，则你不能要求退房，如你所购房为非主体结构问题以外的瑕疵较多，开发商应积极予以解决，如开发商在法定保修范围和期限内，未予以解决，你依法有权要求开发商承担保修责任并赔偿因此造成的损失。 根据建设市场的实际情况，商品房交付使用后，主体结构发生质量问题的并不多见，大量发生的是非主体结构问题，因此关于保修条款的制定就非常重要，建议购房者在签订购房合同时，应当针对所购房屋的实际情况与开发商约定详细具体的保修条款。建设部商品房销售管理办法和商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定对开发商的保修责任做了最低限度的规定，当事人可以在此基础上与开发商做另外约定。保修条款一般包括如下内容： 1.保修范围。当事人可以在商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定确定的范围外，约定其他的保修部位。2.保修期限。当事人可以在商品房销售管理办法第三十三条确定的期限基础上，约定更长的保修期限。3.用户报修的单位及答复和处理的时限。4.违约责任。如开发商不按规定承担保修责任，应承担违约责任。5.无法维修的处理。如可以这样规定：开发商经两次修理仍不能解决的，开发商应当给予一定的经济补偿或买方有权要求更换或退房现实生活中，经常会出现这样的问题，房屋墙体有裂纹。住房是从使用工能来考虑，而质监部门往往关注的是安全因素。例如按照建筑学的观点，钢筋混凝土的拉力很小，容易产生裂缝，但由于里面有钢筋，只要裂缝不大到钢筋暴露生锈，安全就能得到保证。另外，由于冷胀冷缩的原理，墙面出现粉尘裂纹是正常现象。34、 因房子质量问题业主能否拒交物业费答：不可以，开发遗留问题是业主和建设单位之间的问题，而物业管理费用是业主和物业管理企业之间的法律问题，二者不能混淆，业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务合同的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位或通过物业公司代为协商处理35、 如业主在验房时对房屋内各项指标存在异议业主可否不收房答：按照销售合同约定本单元已具备各项交接条件，业主已可以接收所购单元，如存在不足，双方应签署收楼的书面备忘录并约定修复时间，由开发商整改小组负责解决，且房屋竣工后有质量保证期，相关问题可以得到妥善解决。所以并不影响房屋的交付。36、 内开窗可不可以改外开窗？装修可不可以拆掉保温层？拆掉阳台门？答：禁止二期业主内开窗改外开、拆除保温层、拆除阳台门等行为。因为：1），改动窗户及拆除保温层、拆除阳台门等行为属于破坏房屋外立面的违章装修行为，政府对该行为例为以明令禁止行为。2），业主擅自破坏上述保温结构不但影响自身的供暖温度，还影响整体供暖效果及给整个供暖机组运行增大能耗且达不到效果。 37、 层高不够标准答：我们的层高为标准的3米，但是层高包括楼板在内。国标规范GB 50096-1999(2003版)条款3.6.2中要求：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.40m，局部净高不应低于2.10m，且其面积不应大于室内使用面积的1/3。条款3.6.4中要求：厨房、卫生间的室内净高不应低于2.20m。38、 房屋面积与合同不符答：由于房屋的测量专业化要求强，并且有一些相关的具体规定，比如“计租面积内有墙垛、砖柱等，如每处面积超过0.2平方米，应减除所占面积，以及长度误差在5厘米以内为丈量面积的允许误差”等等。因此，由于用户本人缺乏相关专业知识，自行测量的结果未必合乎规范。如果你认为误差很大，建议先到公房的出租部门进行核实，若结果仍不满意，可到双方认可具有资质的房屋计量单位要求测量，以到得准确、合理的数据。39、 如何看待空鼓裂纹？答：国标规范GB-50209-2002条款中5.3.4中有如下要求：面层与下一层应结合牢固、无空鼓裂纹。注：地面空鼓面积不应大于400cm，且每自然间（标准间）不多于2处可不计。客观的说，空鼓裂纹属于建筑通病之一，目前尚未获得根治，产生的原因涉及到材料、施工工艺、温度、保养程度等各方面的因素。就南昌本地来看，原材料及气候是主导因素。我们正在努力改善这种情况，业主应正视这个问题，不影响后续装修使用为标准客观判断。40、 物业公司与业主的维修责任应如何划分？答：业主作为物业的所有权人，应对其所有的物业承担维修养护责任。因此，房屋的室内部分，即户门以内的部位和设备，包括水、电、气、户表以内的管线和自用阳台，由业主负责维修。房屋的共用部位和共用设施设备，包括房屋的外墙面、楼梯间、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加压水泵、电梯、机电设备、公用天线和消防设施等房屋主体共用设施，由物业管理公司组织定期养护和维修。住宅区内的水、电、煤气、通迅等管线的维修养护，由有关供水、供电、供气及通迅单位负责，维修养护费由有关业务单位支付。但是，物业管理公司与有关业务单位另有约定的，按双方约定确定维修责任。物业所有人可以自行维修养护其自用部分和自用设备，也可以委托物业管理公司或其他专业维修人员代修。由于业主拒不履行维修责任，致使房屋及附属设施已经或者可能危害毗连房屋安全及公共安全，造成损失的，业主应当赔偿损失。人为造成公用设施损坏的，由损坏者负责修复；造成损失的，应当赔偿损失。 41、 水、电是不是一户一表，如何交费？答：电为一户一表，业主可凭电表缴费号至供电公司、银行或网络等途经交纳电费。电费安市政价格收取。本小区水表为智能水表，分冷水表和热水表，先缴费后用水，每户业主在办理入伙时会发放一张水卡，业主凭卡到物业交纳水费后充入水表用水。小区冷水费安市政公布价格收取，五楼及五楼以上为二次供水，在市政价格基础上加收0.5元/吨加压费。热水15元/吨。42、 应如何处理住宅室内装饰装修垃圾？答：装修期间产生的装修垃圾由业主堆放到物业的装修垃圾堆放点，由物业公司统一清运，业主需在办理装修时交纳装修垃圾清运费。（2房300元/户；3房400元/户）43、 冬天供暖和夏天辅助降温时间答：供暖时间为每年的12月24日23点至次年2月20日7点。 辅助降温时间为每年的 44、 验房时发现的问题多常时间处理？答：验房时发生的问题一般小问题三天，大问题七天，维修完后客服会通知业主来验房。45、 二十四小时热水何时开启？答：46、 可不可以不用二十四小时热水，自行安装热水器？答：可以不用二十四小时热水，但是经专业人士计算过成本，业主自行购买热水器的成本和日常使用的成本加起来实际上比15元/号的热水更贵，而且使用起来也不方便。47、 什么是住宅的共用部位、共用设施设备 答：除业主自用部位以外的区域，如：住宅的共用墙体、共用设施设备(如上下水管线等)、主体结构、承重部位、楼梯间、电梯大厅、电梯、各设备房、消防监控等设施设备小区道路、场地、绿化、路灯、健身场所等。48、 小修、中修、大修都包括哪些内容 答：1. 大修工程是指需牵动或拆换部分主体构件或设备，但不需要全部拆除的工程。 2. 中修工程是指需牵动或拆换少量主体结构或设备，但保证原房或设备的结构和规模的工程。 3. 小修工程是指及时修复房屋或设备在使用过程中，其构部件小的损失，以保证房屋或设备原有等级的日常养护工程。 49、 可视对讲机、配电箱、宽带电话接口、电视插口、煤气管道可否移位？答：不可私自移动。如需改动需到小区客户服务中心申请，由原安装单位进行改动，否则不再列入保修范围之内。煤气管道改动则需到煤气公司申请，批准后由煤气公司安排专人施工。 50、 厨房处是否做防水 答：厨房防水施工符合国家规范要求。有地漏厨房的做了防水，没有地漏的厨房，未做防水。如业主认为该处须加防水处理，我们建议业主在装修过程中由装修人员对该处进行防水处理。我们也可协助您找专业防水单位进行防水施工，但产生的费用必须由您来支付。 51、 装修时，业主能否擅自更改房屋结构，物业管理公司是否有权对外观部分阳台、窗户等进行统一规划？ 答根据住宅室内装饰装修管理办法相关规定严禁擅自更改房屋结构。为了整个小区的外观形象和城市管理的需要物管有权对外观部分进行统一规划。52、 卫生间为什么在装修后还要做防水？ 答：首先，承建商在交房前已经做过防水，且经过闭水试验，防水效果良好。但在装修期间，卫生间地面及墙面工艺一般采用瓷砖，会剔凿地面，影响防水层，故建议业主在装修后要求装修商重做防水。 53、 能否安装太阳能热水器（空气能）？答：不可以安装太阳能热水器，54、 能否封阳台，安装防盗网？55、 二期是否有非机动车停车位及充电服务？56、 二期的管理费为什么要比一期的管理费高？是否分开管理？57、 辅助降温能达到多少度？什么效果？58、 为什么地面不找平？59、 天棚顶鹏为什么不找平60、 窗户为什么是内开内倒61、 98户型内为什么有的砌了隔墙，有的没有砌筑。62、 中间户型客厅有一个阳角及公共走道63、 17层顶露台面积为什么不一样64、 17层顶为什么有排气孔65、 装修时那些可以墙体可以拆除66、 为什么水不接到