2011年天津房地产市场分析.doc

2011年天津房地产市场分析1土地市场1.1市场综述公告土地面积、数量走势及用途结构总体供需特征2011年11月市场供应土地90幅，成交51幅，整体供求比约为1：0.57，供应建设用地面积655.21万平方米，成交面积272.10万平方米，供求比约为1：0.42。土地供应数量大幅增加，供应单幅土地面也大幅提升，土地供应面积呈现爆发式增长，环比上涨316.56%；土地供应量大幅反弹，多类型地块上市。2011年11月，公告土地数量为90幅。2011年11月，天津市土地公告数量为90幅，环比增加130.77%，同比增加1.12%；公告土地建设用地面积为655.21万平方米，环比增长超过3倍，同比增长13.77%；公告土地建筑面积为863.7万平方米，环比增加385.39%，同比上涨47.38%。2011年11月，土地供给力度加大，受到前期供应不足影响，土地成交继续下滑 。2011 年11月，本市土地公开交易市场有51宗土地成交，环比减少28.17%。成交的总建设用地面积约为272.10万平方米，环比下降15.42%，同比下降41.61%；成交的规划建筑面积约为 367.91万平方米，环比减少13.3%，同比减少34.96%。有3幅土地，8.56万平米土地未按期成交。1.2本月公告土地分析2011年11月，天津市土地公告数量为90幅，环比增加130.77%，同比增加1.12%；公告土地建设用地面积为655.21万平方米，环比增加316.56%，同比增长13.77%；公告土地建筑面积为863.7万平方米，环比增加385.39%，同比上涨47.38%。公告土地位置、建设用地规模11月，天津新增公告土地90幅，其中49幅为工业用地，16幅为居住类用地，17幅为商业用地，综合用地8幅。本月新增公告建设用地居住类用地面积为98.27万平方米，占比为15.0%；工业类用地面积为399.08万平方米，占比60.91%，继续保持供应用地第一；综合类用地面积为93.69万平方米，占比为14.3%；商业类用地面积为64.18万平方米，占比为9.8%。各类型土地供应全线大幅增长，工业工地增加300万平米土地供应，居住类型土地供应也较上月增加3倍。 11月，天津新增公告土地按土地建设用地面积算，本月市中心出现新增供应土地10.35万平方米，占总供应的1.58%；滨海新区土地供应骤增，供应土地208.99万平方米；环城四区新增土地140.26万平方米，全部为商服和工业用地；远郊区县新增土地295.62万平方米，工业和居住类用地增长明显。11月，按全市公告建设用地面积算，天津新增土地公告中1万平方米以下地块面积为 7.31万平方米，占比1.11%；1-5万平方米地块面积98.19万平方米，占比14.99%；5-10万平方米面积为147.81万平方米，占比22.56%；10万平米以上地块面积为401.91万平方米，占61.34%。 1.3本月土地成交分析2011年11月，本市土地公开交易市场有51宗土地成交，环比减少28.17%。成交的总建设用地面积约为272.10万平方米，环比下降15.42%，同比下降41.61%；成交的规划建筑面积约为367.91万平方米，环比下降13.3%，同比下降34.96%。月度成交量及价格走势11月，天津土地出让市场楼面地价环比大幅上升。本月楼面地价为1021.17元/平方米，环比下跌13.55%；成交土地单价为1380.74元/平方米，环比下跌11.37%，土地价格持续下跌。11月，成交宗地中平均单幅土地成交面积为5.34万平方米，环比增长17.74%。单幅土地平均成交金额为0.74亿元，较上月小幅增长4.35%。 溢价走势及区域成交分布11月成交的51宗土地有4宗溢价地块，溢价地块多为商服用地，并且溢价率较高，本月土地溢价率为1.63%，土地成交金额为37.57亿元，环比下降25.04%，同比下降37.94%。11月，天津土地市场成交的51宗土地，中心城区本月土地成交2.87万平方米，占比为 1.05%；环城四区成交84.14万平方米，占比为30.92%；滨海新区成交28.30万平方米，占比为10.40%；远郊区县成交156.79万平方米，占比为57.62%；按规划建筑面积计算，中心城区本月成交9.69万平方米，占比为2.63%；环城四区成交106.37万平方米，占比为28.91%；滨海新区成交22.73万平方米，占比为6.18%；远郊区县成交229.13万平方米，占比为 62.28%；中心城区本月楼面地价为8556.56元/平米、环城四区为717.6元/平米、滨海新区为816.57元/平米、远郊区县本月楼面地价为863.78元/平方米。11月土地成交持续下滑，不仅仅是成交量，在土地单价上也有一定程度的下降，由于环城四区本月土地成交均为工业和商服用地，造成成交均价大幅下降，未来在土地供应增加的刺激下，成交量有望迎来回涨。同时土地单价持续走低也给予部分企业低价购地机会。11月，本市成交土地中，按建设用地面积计算，工业用地成交总面积为116.04万平方米，综合类用地成交总面积为70.18万平方米，住宅用地成交总面积为30.43万平方米，商办类用地成交面积55.45万平方米。按规划建筑面积计算，工业用地成交总面积为107.25万平方米，综合类用地成交总面积135.77万平方米，住宅用地成交总面积为39.9万平方米，商办类用地成交面积84.98万平方米。本月工业用地楼面地价为345.34元/平方米，综合类用地楼面地价887.66元/平方米，住宅类用地楼面地价1321.77元/平方米，商办类用地楼面地价为1946.22元/平方米。不同用途土地成交及流标情况11月，本市成交土地中，共有3块土地流标，其中一块居住性用地，两块商服、居住综合用地；而流标土地分别来自东丽区和河东区，流标地块用地面积达8.56万平米；流标地块占本月应成交土地面积的3.05%。2 商品房市场分析2.1 市场综述商品房市场是年内成交面积第二大单月跌幅，61.5万平米的成交面积则创下今年最差销售量，天津11月份商品房市场陷入冰点，尽管销售价格小幅上涨，市场供应量维持较高水平，但是不难看出，天津商品房市场已经来到低潮期。宏观政策方面的层层施压，金融信贷方面的步步紧缩，市场信心逐步受挫，直接导致销量锐减，在第三季度，疯狂的市场供应量，仅带动成交小幅上涨，超亿元的媒体投放金额也没能得到市场的良好相应，11月平面媒体营销费用减少了24.75%，为7297万元，但仍高于去年同期，然而销量却相差了57%。本月商品房价格持续上涨，在成交量大幅减少的同时，价格出现小幅上涨，主要是中心城区的成交占比增加，目前各个项目纷纷宣称打折优惠，然而实际到访发现，优惠仅限部分户型，房屋价格的真正松动并未实现，开发商的降价促销也显得尤为谨慎。年度收官前夕，项目正在做最后的蓄力冲刺，市场销量的大幅下跌，一定程度打击了企业销售信心。在销售迟缓的影响下，部分企业资金链更趋紧张，预计在12月会有更大一轮的优惠措施，冲击销售量。2.2商品房市场数据表商品房市场数据2.3商品房市场供求关系及量价走势分析供求关系分析供求分析2011年11月份，天津市商品房新增供应量为197.25万平方米，环比小幅上涨3.74%，同比减少17.46%；商品房成交量为61.5万平方米，环比减少29.21%，同比减少57.01%。商品房供求比为1：0.31，供应量维持平稳下，成交量连续两月出现20%以上的大幅下跌，供求比值再创新高，存量高企，去化难度增加，天津商品房市场拐点基本确立。供应分析供应分析2011年11月份，商品房新增供应量为197.25万平方米，环比上涨3.74%，同比减少17.46%；其中，住宅供应量为155.35万平方米，保持稳定，而商品住宅市场新增供应量为126.4万平方米，持续下跌；商业、办公新增供应分别为16.82万平方米和10.73万平米；在塘沽区持续大幅供应支撑下，商品房供应本月小幅上涨，但是供应量明显弱于去年同期，目前大量供应不能促进销售只能进一步增加市场负担。 成交分析成交走势2011年11月份，商品房成交量为61.5万平方米，再次出现了较大幅度的下滑，成交量减少 25.38万平米，同比减少57.01%。其中商品住宅成交量也大幅下跌，成交面积为44.62万平米，同比减少61.26%。2010年的11月，商品房在金九银十市场促进下，持续冲高。而今年，市场在与政策博弈半年之后，终于再难撑局面，61.5万平米成交面积更是创下2010年2月份以来的最差成交记录。价格分析价格分析2011年11月份，商品房成交均价为10997元/平方米，商品房价格继续保持了上升走势，环比上涨8.38%，同比上涨7.91%，在成交量持续大幅减少的情况下，成交价格却一路走高，市场当中纷繁的降价促销项目明显诚意不足，也很难实现以价换量。3 住宅市场3.1 市场综述本月住宅市场价格小幅走高，但成交量出现了大幅减少，在供应量保持稳定的情况下，成交量锐减再次推高了供求比值，市场供求矛盾进一步加大。本月保障型产品仅有还迁安置房成交，且成交量有所增加。整体住宅产品以中档面积户型成交较好，刚需仍然是天津市住宅市场的主力构成，投资型客户比例逐步减少。别墅产品当中高档别墅成交未受影响，中小户型别墅产品受到制约明显。3.2供求关系分析住宅、商品住宅供应成交对比2011年11月，天津住宅市场新增供应量(批准预售面积)为155.35万平方米，同比下降20.77%，环比减少1.85%。本月商品住宅市场新增供应量为126.4万平方米，同比减少27.08%，环比减少14.63%。成交量(预售登记面积)方面，本月住宅市场成交量为60.68万平方米，同比下降58.67%，环比下降38.72%。其中，商品住宅成交量为44.62万平方米，同比下降61.26%，环比下降40.09%；从供求关系上看，本月住宅市场供求比为1：0.39，商品住宅市场供求比 1：0.35，供求比值创年度新高，供求矛盾进一步增加，市场存量压力持续增加。 3.3 供应分析3.3.1 供应量分析住宅、商品住宅供应走势2011年11月，天津住宅市场新增供应量为155.35万平方米，同比下降20.77%，环比减少1.85%；其中商品住宅市场新增供应量为126.4万平方米，同比下降27.08%，环比减少 14.63%。住宅供应量小幅下降，商品住宅供应量降幅更大，由于市场表现较为低迷，前期大量上市项目，难以消化，影响了后续的产品供应，目前市场上存量激增，而客需的消化能力有限，也使得项目在加推供应上有所顾忌。本月中心城区供应量大幅减少，而滨海新区则保持了旺盛的供应态势，宝龙国际中心开盘以及融科贻锦台、远洋城等项目大幅加推，给滨海新区带来大量商品房供应。而本月的动迁安置房供应量有所增加，经济适用房和限价房则仍然没有新增供应。 2011年11月，天津住宅市场供应量为155.35 万平方米；其中普通商品住宅供应面积 116.07万平方米，占到新增供应总量的75%；别墅供应面积为10.33万平方米，占总供应7%；定向安置房本月供应量为28.95万平米，占住宅市场总供应的18%；限价房和经济适用房本月没有新增供应。天津住宅本月普通住宅供应持续减少，较上月减少13.53万平方米，占商品房总供应的 75%；别墅类型产品供应量减少近一半，西青区是别墅产品主要供应区域，有国耀紫溪、万科假日润园、海逸长洲等项目推出别墅产品；滨海新区和南开区动迁安置房供应量增加。2011年11月，小面积户型产品供应量大幅减少，针对居家改善和首置的中档面积户型供应量有所增加，80(含)-100平方米面积段户型本月供应53.29万平米，占总供应的42%； 120(含)-140平方米面积段产品，本月供应21.2万平米，占总供应17%，供应面积较上月增加了1.15万平米；160(含)平方米以上面积段产品，本月供应24.47万平米，虽然仍未供应面地段第二位，但较上月减少了近9万平米，占总供应的19%；其余户型面积产品供应量均有所减少，所占市场份额不大。各类物业新增情况2011年11月，商品住宅新增供应当中二室产品有所增加，为6211套，占整体供应的54%，较上月增加了13个百分点；一室新增供应1000套，较上月有较大幅度减少，一室产品市场份额减少至9%；别墅新增供应量为379套，较上月减少近一半，占总供应的3%；三室新增供应较上月减少了500套左右，为1831套，占总供应的16%；敞开式户型为1511套，占总供应的13%；跃层新增供应为126套，占整体供应的1%。2011年11月新增供应主要集中在外环外，供应量为96.65万平方米，占比77%，市场份额增加了11个百分点；本月内中环和中外环分别供应15.54万平米和14.21万平米，占到总供应量的12%左右，内环内本月没有新增供应。新增各面积段供应情况2011年11月，商品住宅供应量出现再次大幅减少，中心城区的供应量仅为24.7万平米，与上月和平区供应量相差无几，河西区持续有新增供应，供应量为中心城区最高，但较上月有大幅减少；环城四区虽然供应量持续减少，但仍然占据供应较大比例，本月供应面积32.04 万平米，占到总供应的25.35%；滨海新区供应量持续旺盛，本月更是逆势增长，滨海新区供应面积达到32.89万平米，而塘沽区供应量就高达27.56万平米，占全市总供应的21.8%，塘沽区宝龙国际中心开盘就推出了1320套酒店式公寓，远洋城也新推570多套，还有王相大厦、融科贻锦台等项目有大量供应；各区域当中供应量最大的是远郊区县，新增供应量 36.78万平米，占到全市供应的29%，武清区供应12.67万平米，宝坻区供应11.78万平米，占到全市供应量的10%左右，武清区保利海棠湾、盛世天下等项目大幅供应，而宝坻区的供应则来自锦绣香江和原筑等项目，其中首创国际半岛别墅产品上市获得良好表现。3.4成交分析2011年11月，本月住宅市场成交量为66.68万平方米，同比下跌58.67%，环比下跌38.71%，成交住宅6057套，同比减少57.15%，环比减少39.54%。其中，商品住宅成交量为44.62万平方米，同比下降61.26%，环比减少40.09%，成交套数为4114套，同比下降61.22%，环比下降44% 。住宅、商品住宅成交走势2011年11月，商品住宅成交面积段排名第一是80(含)-100平方米面积段，本月成交量为19.24万平方米，占总成交量43%，成交量大幅减少；160(含)以上平方米面积段成交量为9.61万平方米，成交量减少2.77万平米，占总成交的21%；100(含)平方米-120平方米和120(含)平方米-140平方米面积段成交量分别为3.67和4.71万平方米，分别占总成交的8%、11%。11月成交总量大幅减少，但是中档面积段户型产品成交量减少有限，80-100平方米，产品主要是首次置业或改善等刚需客群选择的户型，市场份额始终处于前列，相对其他产品，受到市场调控的影响较小。而160 平方米(含)以上户型，尤其是别墅产品，近期成交表现较好，市场份额有所提升。2011年11月，天津商品住宅市场二室是成交的主要构成，成交2290套，占到总成交的56%。三室成为成交709套，占比为总成交的17%；本月别墅产品成量有所减少，成交244套，占总成交的6%；各户型成交量虽然有较大幅度减少，但整体成交比例变化不大，两室仍然为占据市场的绝对主力，天津市场需求仍然为刚需为主，而供应市场两室户型也大幅增加，市场在未来一段时期内成交结构变化不大。商品住宅成交各区域分布11月全市各大区商品住宅成交量均呈现了下滑走势，其中成交主力区域的环城四区，成交面积较上月减少了18.17万平米，成交面积为17.34万平米，环比减少了51.17%，但成交份额依然是各区之首，占到总成交量的39%；中心城区本月成交总量也有20.66%的下滑，成交6.16万平米，较上月减少了1.61万平米，占天津市成交面积的14%；远郊区县各区本月成交量均大幅减少，成交面积为13.19万平米，下降了34.47%；滨海新区成交量则继续走低，本月成交7.92万平米，较上月减少3.14 万平米，占天津总成交面积的18%。2011年11月，武清区、西青区成交7万平米左右，排在各区成交面积的前列，占成交总量的16%，武清区供需两旺，龙湾城、保利上河雅颂、首创国际半岛等项目热销，成交量位居前列；西青区内海逸长洲别墅、云锦世家、假日润园等项目近期表现出色，区域内品质较高项目，受到市场政策影响较小；津南区成交6.17万平米，占总成交的14%，天山水榭花都依靠低价促销策略，连续三个月成交量位列前三，本月更是成交1.37万平米，成为销售面积销冠，中央学府、碧桂园等项目也有较为良好的销售业绩；塘沽区成交量位居各区第四，与27万的供应量相比，塘沽区成交量显得杯水车薪，塘沽区区域内目前客需有限，而市场存量过剩，并且未来的潜在供应量仍十分巨大，过度的房地产开发明显超出了地区需求程度，使得滨海新区市场显得危机四伏；中心城区当中和平区成交1.71万平米位居各区首位，虽然和平区价格较高，但是作为城市经济核心区域，商业配套和教育配套齐全，高端品质楼盘大都会、都会轩、星美御等项目市场走势较为稳定。2011年11月，6000(含)-8000元/平方米和8000(含)-12000价格段本成为本月成交的第一集团，成交面积分别为11.92万平米和12.07万平米，占各面积段成交面积的27%；小于6000元/平方米价格段和高于14000元/平方米价格段产品位列第二集团，成交量为8.68万平方米和8.8万平米，占到总成交的20%左右，各价格段产品成交分布较为均匀。3.5价格分析2011年11月，天津市住宅成交均价为9812元/平方米，同比上涨4.79%，环比上升6.89%；商品住宅价格方面，本月商品住宅成交均价为9909元/平方米，同比上涨3.36%，环比上涨 4.25%。住宅、商品住宅成交均价走势2011年11月，商品住宅各价格段当中，14000(含)元/平方米以上价格段有8.21%的上涨，是唯一上涨的单价段产品；6000(含)元/平方米以下价格段产品均价大幅下跌，跌幅为12.71%，是各单价段产品当中跌幅最大的区域；其他各价格段产品价格均有小幅下跌，其中80