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文档简介
2011年天津房地产市场分析1土地市场1.1市场综述公告土地面积、数量走势及用途结构总体供需特征2011年11月市场供应土地90幅,成交51幅,整体供求比约为1:0.57,供应建设用地面积655.21万平方米,成交面积272.10万平方米,供求比约为1:0.42。土地供应数量大幅增加,供应单幅土地面也大幅提升,土地供应面积呈现爆发式增长,环比上涨316.56%;土地供应量大幅反弹,多类型地块上市。2011年11月,公告土地数量为90幅。2011年11月,天津市土地公告数量为90幅,环比增加130.77%,同比增加1.12%;公告土地建设用地面积为655.21万平方米,环比增长超过3倍,同比增长13.77%;公告土地建筑面积为863.7万平方米,环比增加385.39%,同比上涨47.38%。2011年11月,土地供给力度加大,受到前期供应不足影响,土地成交继续下滑 。2011 年11月,本市土地公开交易市场有51宗土地成交,环比减少28.17%。成交的总建设用地面积约为272.10万平方米,环比下降15.42%,同比下降41.61%;成交的规划建筑面积约为 367.91万平方米,环比减少13.3%,同比减少34.96%。有3幅土地,8.56万平米土地未按期成交。1.2本月公告土地分析2011年11月,天津市土地公告数量为90幅,环比增加130.77%,同比增加1.12%;公告土地建设用地面积为655.21万平方米,环比增加316.56%,同比增长13.77%;公告土地建筑面积为863.7万平方米,环比增加385.39%,同比上涨47.38%。公告土地位置、建设用地规模11月,天津新增公告土地90幅,其中49幅为工业用地,16幅为居住类用地,17幅为商业用地,综合用地8幅。本月新增公告建设用地居住类用地面积为98.27万平方米,占比为15.0%;工业类用地面积为399.08万平方米,占比60.91%,继续保持供应用地第一;综合类用地面积为93.69万平方米,占比为14.3%;商业类用地面积为64.18万平方米,占比为9.8%。各类型土地供应全线大幅增长,工业工地增加300万平米土地供应,居住类型土地供应也较上月增加3倍。 11月,天津新增公告土地按土地建设用地面积算,本月市中心出现新增供应土地10.35万平方米,占总供应的1.58%;滨海新区土地供应骤增,供应土地208.99万平方米;环城四区新增土地140.26万平方米,全部为商服和工业用地;远郊区县新增土地295.62万平方米,工业和居住类用地增长明显。11月,按全市公告建设用地面积算,天津新增土地公告中1万平方米以下地块面积为 7.31万平方米,占比1.11%;1-5万平方米地块面积98.19万平方米,占比14.99%;5-10万平方米面积为147.81万平方米,占比22.56%;10万平米以上地块面积为401.91万平方米,占61.34%。 1.3本月土地成交分析2011年11月,本市土地公开交易市场有51宗土地成交,环比减少28.17%。成交的总建设用地面积约为272.10万平方米,环比下降15.42%,同比下降41.61%;成交的规划建筑面积约为367.91万平方米,环比下降13.3%,同比下降34.96%。月度成交量及价格走势11月,天津土地出让市场楼面地价环比大幅上升。本月楼面地价为1021.17元/平方米,环比下跌13.55%;成交土地单价为1380.74元/平方米,环比下跌11.37%,土地价格持续下跌。11月,成交宗地中平均单幅土地成交面积为5.34万平方米,环比增长17.74%。单幅土地平均成交金额为0.74亿元,较上月小幅增长4.35%。 溢价走势及区域成交分布11月成交的51宗土地有4宗溢价地块,溢价地块多为商服用地,并且溢价率较高,本月土地溢价率为1.63%,土地成交金额为37.57亿元,环比下降25.04%,同比下降37.94%。11月,天津土地市场成交的51宗土地,中心城区本月土地成交2.87万平方米,占比为 1.05%;环城四区成交84.14万平方米,占比为30.92%;滨海新区成交28.30万平方米,占比为10.40%;远郊区县成交156.79万平方米,占比为57.62%;按规划建筑面积计算,中心城区本月成交9.69万平方米,占比为2.63%;环城四区成交106.37万平方米,占比为28.91%;滨海新区成交22.73万平方米,占比为6.18%;远郊区县成交229.13万平方米,占比为 62.28%;中心城区本月楼面地价为8556.56元/平米、环城四区为717.6元/平米、滨海新区为816.57元/平米、远郊区县本月楼面地价为863.78元/平方米。11月土地成交持续下滑,不仅仅是成交量,在土地单价上也有一定程度的下降,由于环城四区本月土地成交均为工业和商服用地,造成成交均价大幅下降,未来在土地供应增加的刺激下,成交量有望迎来回涨。同时土地单价持续走低也给予部分企业低价购地机会。11月,本市成交土地中,按建设用地面积计算,工业用地成交总面积为116.04万平方米,综合类用地成交总面积为70.18万平方米,住宅用地成交总面积为30.43万平方米,商办类用地成交面积55.45万平方米。按规划建筑面积计算,工业用地成交总面积为107.25万平方米,综合类用地成交总面积135.77万平方米,住宅用地成交总面积为39.9万平方米,商办类用地成交面积84.98万平方米。本月工业用地楼面地价为345.34元/平方米,综合类用地楼面地价887.66元/平方米,住宅类用地楼面地价1321.77元/平方米,商办类用地楼面地价为1946.22元/平方米。不同用途土地成交及流标情况11月,本市成交土地中,共有3块土地流标,其中一块居住性用地,两块商服、居住综合用地;而流标土地分别来自东丽区和河东区,流标地块用地面积达8.56万平米;流标地块占本月应成交土地面积的3.05%。2 商品房市场分析2.1 市场综述商品房市场是年内成交面积第二大单月跌幅,61.5万平米的成交面积则创下今年最差销售量,天津11月份商品房市场陷入冰点,尽管销售价格小幅上涨,市场供应量维持较高水平,但是不难看出,天津商品房市场已经来到低潮期。宏观政策方面的层层施压,金融信贷方面的步步紧缩,市场信心逐步受挫,直接导致销量锐减,在第三季度,疯狂的市场供应量,仅带动成交小幅上涨,超亿元的媒体投放金额也没能得到市场的良好相应,11月平面媒体营销费用减少了24.75%,为7297万元,但仍高于去年同期,然而销量却相差了57%。本月商品房价格持续上涨,在成交量大幅减少的同时,价格出现小幅上涨,主要是中心城区的成交占比增加,目前各个项目纷纷宣称打折优惠,然而实际到访发现,优惠仅限部分户型,房屋价格的真正松动并未实现,开发商的降价促销也显得尤为谨慎。年度收官前夕,项目正在做最后的蓄力冲刺,市场销量的大幅下跌,一定程度打击了企业销售信心。在销售迟缓的影响下,部分企业资金链更趋紧张,预计在12月会有更大一轮的优惠措施,冲击销售量。2.2商品房市场数据表商品房市场数据2.3商品房市场供求关系及量价走势分析供求关系分析供求分析2011年11月份,天津市商品房新增供应量为197.25万平方米,环比小幅上涨3.74%,同比减少17.46%;商品房成交量为61.5万平方米,环比减少29.21%,同比减少57.01%。商品房供求比为1:0.31,供应量维持平稳下,成交量连续两月出现20%以上的大幅下跌,供求比值再创新高,存量高企,去化难度增加,天津商品房市场拐点基本确立。供应分析供应分析2011年11月份,商品房新增供应量为197.25万平方米,环比上涨3.74%,同比减少17.46%;其中,住宅供应量为155.35万平方米,保持稳定,而商品住宅市场新增供应量为126.4万平方米,持续下跌;商业、办公新增供应分别为16.82万平方米和10.73万平米;在塘沽区持续大幅供应支撑下,商品房供应本月小幅上涨,但是供应量明显弱于去年同期,目前大量供应不能促进销售只能进一步增加市场负担。 成交分析成交走势2011年11月份,商品房成交量为61.5万平方米,再次出现了较大幅度的下滑,成交量减少 25.38万平米,同比减少57.01%。其中商品住宅成交量也大幅下跌,成交面积为44.62万平米,同比减少61.26%。2010年的11月,商品房在金九银十市场促进下,持续冲高。而今年,市场在与政策博弈半年之后,终于再难撑局面,61.5万平米成交面积更是创下2010年2月份以来的最差成交记录。价格分析价格分析2011年11月份,商品房成交均价为10997元/平方米,商品房价格继续保持了上升走势,环比上涨8.38%,同比上涨7.91%,在成交量持续大幅减少的情况下,成交价格却一路走高,市场当中纷繁的降价促销项目明显诚意不足,也很难实现以价换量。3 住宅市场3.1 市场综述本月住宅市场价格小幅走高,但成交量出现了大幅减少,在供应量保持稳定的情况下,成交量锐减再次推高了供求比值,市场供求矛盾进一步加大。本月保障型产品仅有还迁安置房成交,且成交量有所增加。整体住宅产品以中档面积户型成交较好,刚需仍然是天津市住宅市场的主力构成,投资型客户比例逐步减少。别墅产品当中高档别墅成交未受影响,中小户型别墅产品受到制约明显。3.2供求关系分析住宅、商品住宅供应成交对比2011年11月,天津住宅市场新增供应量(批准预售面积)为155.35万平方米,同比下降20.77%,环比减少1.85%。本月商品住宅市场新增供应量为126.4万平方米,同比减少27.08%,环比减少14.63%。成交量(预售登记面积)方面,本月住宅市场成交量为60.68万平方米,同比下降58.67%,环比下降38.72%。其中,商品住宅成交量为44.62万平方米,同比下降61.26%,环比下降40.09%;从供求关系上看,本月住宅市场供求比为1:0.39,商品住宅市场供求比 1:0.35,供求比值创年度新高,供求矛盾进一步增加,市场存量压力持续增加。 3.3 供应分析3.3.1 供应量分析住宅、商品住宅供应走势2011年11月,天津住宅市场新增供应量为155.35万平方米,同比下降20.77%,环比减少1.85%;其中商品住宅市场新增供应量为126.4万平方米,同比下降27.08%,环比减少 14.63%。住宅供应量小幅下降,商品住宅供应量降幅更大,由于市场表现较为低迷,前期大量上市项目,难以消化,影响了后续的产品供应,目前市场上存量激增,而客需的消化能力有限,也使得项目在加推供应上有所顾忌。本月中心城区供应量大幅减少,而滨海新区则保持了旺盛的供应态势,宝龙国际中心开盘以及融科贻锦台、远洋城等项目大幅加推,给滨海新区带来大量商品房供应。而本月的动迁安置房供应量有所增加,经济适用房和限价房则仍然没有新增供应。 2011年11月,天津住宅市场供应量为155.35 万平方米;其中普通商品住宅供应面积 116.07万平方米,占到新增供应总量的75%;别墅供应面积为10.33万平方米,占总供应7%;定向安置房本月供应量为28.95万平米,占住宅市场总供应的18%;限价房和经济适用房本月没有新增供应。天津住宅本月普通住宅供应持续减少,较上月减少13.53万平方米,占商品房总供应的 75%;别墅类型产品供应量减少近一半,西青区是别墅产品主要供应区域,有国耀紫溪、万科假日润园、海逸长洲等项目推出别墅产品;滨海新区和南开区动迁安置房供应量增加。2011年11月,小面积户型产品供应量大幅减少,针对居家改善和首置的中档面积户型供应量有所增加,80(含)-100平方米面积段户型本月供应53.29万平米,占总供应的42%; 120(含)-140平方米面积段产品,本月供应21.2万平米,占总供应17%,供应面积较上月增加了1.15万平米;160(含)平方米以上面积段产品,本月供应24.47万平米,虽然仍未供应面地段第二位,但较上月减少了近9万平米,占总供应的19%;其余户型面积产品供应量均有所减少,所占市场份额不大。各类物业新增情况2011年11月,商品住宅新增供应当中二室产品有所增加,为6211套,占整体供应的54%,较上月增加了13个百分点;一室新增供应1000套,较上月有较大幅度减少,一室产品市场份额减少至9%;别墅新增供应量为379套,较上月减少近一半,占总供应的3%;三室新增供应较上月减少了500套左右,为1831套,占总供应的16%;敞开式户型为1511套,占总供应的13%;跃层新增供应为126套,占整体供应的1%。2011年11月新增供应主要集中在外环外,供应量为96.65万平方米,占比77%,市场份额增加了11个百分点;本月内中环和中外环分别供应15.54万平米和14.21万平米,占到总供应量的12%左右,内环内本月没有新增供应。新增各面积段供应情况2011年11月,商品住宅供应量出现再次大幅减少,中心城区的供应量仅为24.7万平米,与上月和平区供应量相差无几,河西区持续有新增供应,供应量为中心城区最高,但较上月有大幅减少;环城四区虽然供应量持续减少,但仍然占据供应较大比例,本月供应面积32.04 万平米,占到总供应的25.35%;滨海新区供应量持续旺盛,本月更是逆势增长,滨海新区供应面积达到32.89万平米,而塘沽区供应量就高达27.56万平米,占全市总供应的21.8%,塘沽区宝龙国际中心开盘就推出了1320套酒店式公寓,远洋城也新推570多套,还有王相大厦、融科贻锦台等项目有大量供应;各区域当中供应量最大的是远郊区县,新增供应量 36.78万平米,占到全市供应的29%,武清区供应12.67万平米,宝坻区供应11.78万平米,占到全市供应量的10%左右,武清区保利海棠湾、盛世天下等项目大幅供应,而宝坻区的供应则来自锦绣香江和原筑等项目,其中首创国际半岛别墅产品上市获得良好表现。3.4成交分析2011年11月,本月住宅市场成交量为66.68万平方米,同比下跌58.67%,环比下跌38.71%,成交住宅6057套,同比减少57.15%,环比减少39.54%。其中,商品住宅成交量为44.62万平方米,同比下降61.26%,环比减少40.09%,成交套数为4114套,同比下降61.22%,环比下降44% 。住宅、商品住宅成交走势2011年11月,商品住宅成交面积段排名第一是80(含)-100平方米面积段,本月成交量为19.24万平方米,占总成交量43%,成交量大幅减少;160(含)以上平方米面积段成交量为9.61万平方米,成交量减少2.77万平米,占总成交的21%;100(含)平方米-120平方米和120(含)平方米-140平方米面积段成交量分别为3.67和4.71万平方米,分别占总成交的8%、11%。11月成交总量大幅减少,但是中档面积段户型产品成交量减少有限,80-100平方米,产品主要是首次置业或改善等刚需客群选择的户型,市场份额始终处于前列,相对其他产品,受到市场调控的影响较小。而160 平方米(含)以上户型,尤其是别墅产品,近期成交表现较好,市场份额有所提升。2011年11月,天津商品住宅市场二室是成交的主要构成,成交2290套,占到总成交的56%。三室成为成交709套,占比为总成交的17%;本月别墅产品成量有所减少,成交244套,占总成交的6%;各户型成交量虽然有较大幅度减少,但整体成交比例变化不大,两室仍然为占据市场的绝对主力,天津市场需求仍然为刚需为主,而供应市场两室户型也大幅增加,市场在未来一段时期内成交结构变化不大。商品住宅成交各区域分布11月全市各大区商品住宅成交量均呈现了下滑走势,其中成交主力区域的环城四区,成交面积较上月减少了18.17万平米,成交面积为17.34万平米,环比减少了51.17%,但成交份额依然是各区之首,占到总成交量的39%;中心城区本月成交总量也有20.66%的下滑,成交6.16万平米,较上月减少了1.61万平米,占天津市成交面积的14%;远郊区县各区本月成交量均大幅减少,成交面积为13.19万平米,下降了34.47%;滨海新区成交量则继续走低,本月成交7.92万平米,较上月减少3.14 万平米,占天津总成交面积的18%。2011年11月,武清区、西青区成交7万平米左右,排在各区成交面积的前列,占成交总量的16%,武清区供需两旺,龙湾城、保利上河雅颂、首创国际半岛等项目热销,成交量位居前列;西青区内海逸长洲别墅、云锦世家、假日润园等项目近期表现出色,区域内品质较高项目,受到市场政策影响较小;津南区成交6.17万平米,占总成交的14%,天山水榭花都依靠低价促销策略,连续三个月成交量位列前三,本月更是成交1.37万平米,成为销售面积销冠,中央学府、碧桂园等项目也有较为良好的销售业绩;塘沽区成交量位居各区第四,与27万的供应量相比,塘沽区成交量显得杯水车薪,塘沽区区域内目前客需有限,而市场存量过剩,并且未来的潜在供应量仍十分巨大,过度的房地产开发明显超出了地区需求程度,使得滨海新区市场显得危机四伏;中心城区当中和平区成交1.71万平米位居各区首位,虽然和平区价格较高,但是作为城市经济核心区域,商业配套和教育配套齐全,高端品质楼盘大都会、都会轩、星美御等项目市场走势较为稳定。2011年11月,6000(含)-8000元/平方米和8000(含)-12000价格段本成为本月成交的第一集团,成交面积分别为11.92万平米和12.07万平米,占各面积段成交面积的27%;小于6000元/平方米价格段和高于14000元/平方米价格段产品位列第二集团,成交量为8.68万平方米和8.8万平米,占到总成交的20%左右,各价格段产品成交分布较为均匀。3.5价格分析2011年11月,天津市住宅成交均价为9812元/平方米,同比上涨4.79%,环比上升6.89%;商品住宅价格方面,本月商品住宅成交均价为9909元/平方米,同比上涨3.36%,环比上涨 4.25%。住宅、商品住宅成交均价走势2011年11月,商品住宅各价格段当中,14000(含)元/平方米以上价格段有8.21%的上涨,是唯一上涨的单价段产品;6000(含)元/平方米以下价格段产品均价大幅下跌,跌幅为12.71%,是各单价段产品当中跌幅最大的区域;其他各价格段产品价格均有小幅下跌,其中80
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