资产评估4.doc

第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及处置第四节土地使用权评估方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第一节房地产评估概述一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。房地产有三种存在形态：单纯的土地、单纯的建筑物、土地与建筑物合一体的房地产。房地产是实物、权益和区位三者的结合。1.实物是房地产中看得见、摸得着的部分。2.权益是房地产中无形的、不可触摸的部分。3.区位是指某宗房地产与其房地产或事物在空间方位和距离上的关系。区位因素是房地产评估过程中需考虑的很主要的部分。二、房地产的特征1.位置固定性房地产属于不动产，它的空间位置是固定的。2.耐用性从某种意义上讲，土地的使用具有永续性。3.影响因素多样性房地产效用的发挥以及其价值的实现，要受到诸多因素的制约。除了房地产自身的自然的、物理的、化学的因素以外，社会因素以及周边环境等都会对房地产效用的发挥及其价值的实现起到非常大的影响作用。4.投资大量性不论是房地产中的土地还是建筑物，其投资数额都是可观的，不论是国家投资者、企业投资者还是个人投资者，投资房地产都需要较大数额的资金。5.保值增值趋势在社会经济发展正常的情况下，随着人口社会生产力的发展，社会对土地的需求与日俱增。房地产具有保值、增值的趋势。三、房地产的评估程序房地产的评估程序是从评估开始到评估结束的各个步骤。房地产评估的每一步骤主要内容如下：1.明确评估基本事项评估机构在接受房地产评估委托后，应对评估协议书中约定的一些条件进行调查、了解。2.拟定评估工作方案在明确了评估的基本事项的基础上，应当对评估项目进行充分分析，拟定评估作业计划。围绕资产评估的特定目的进行，具体包括：人员的分工、选取参数资料来源、评估时间进度以及选取适当的价值类型。3.实地勘查搜集资料在权数确定后，对房地产的基本情况进行实地勘查。了解弄清房地产的位置和周围环境、自然和人文景观、公共设施和基础设施，以及评估对象的物质状况。4.选用评估方法评定估算在房地产评估中，除了使用其他资产评估常用的市场法、收益国法和成本法外，还可以根据具体情况运用假设开发法、残余估价法、路线价估价法、基准地价修正法等。一般选取两种或两种以上的方法进行评估。5.确定评估结果，撰写评估说明和报告主要是针对得到初步结果后，进行分析、判断，得到评估结果。撰写评估说明应详尽，包括委托人的基本情况、评估目的、资产的权数情况、资产的基本情况等，为资产评估结果的取得打下一定的基础。有了资产评估说明后，撰写资产评估报告，它是整个资产评估工作最重要的总结。最后形成资产评估报告书的正式文稿，经过评估机构的负责人审核后，递交给委托方。第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。土地使用权是无形资产，在确定权利时，是确定它未来使用价值的情况，不是它的有形资产，而是无形资产权数，列到无形资产的范畴。二、土地资产的分类及其特性（一） 土地资产及分类1.按社会经济用途土地可分为商业用地、工业用地、住宅用地及其它用地。在明确它的经济特性后确定它的经济用途分类。2.按经济地理位置土地可分为市中心区、一般市区、市区边沿区、近郊区、远郊区等等。按照经济地理位置，越接近城中心的地理位置土地的价值、经济特性表现的越明显，价值量就越高。3.按所有权归属土地可分为国家所有土地和集体所有土地。城市土地属国家所有；除城市以外的土地属集体所有。但有些集体所有土地经过开发等原因也属于国家所有土地。要注意所有权归属时应如何划分。4.按利用程度土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未使用土地或空地和使用不当土地。5.按开发程度与开发趋势土地可分为已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。（二）土地资产的特性1.自然特性（1）土地面积的有限性。（2）土地空间位置的固定性。（3）土地使用价值的永续性和增值性。（4）土地的不可替代性。2.经济特性（1）用途多样性。（2）经济地理位置的可变性。（3）可垄断性。三、土地资产价格体系（一）土地资产的价格类型1.基准地价是指城镇国有土地的基本标准价格。从定义中可以看到：（1）它是政府行为，是政府制定出来的；（2）它是区域内的平均价格；（3）它的价格是按经济用途确定的；（4）它表示的是单位土地面积的地价。2.标定地价是在市、县政府根据需要评估的正常土地市场中，在正常经营管理条件和政策作用下，具体宗地在一定使用年限内的价格。从定义中可以看到：（1）它是政府行为；（2）在一般情况下，标定地价不进行大面积的评估，只是在进行土地使用权出让、转让、抵押、出租等市场交易活动或进行股份制企业改制时才进行评估；（3）标定地价也是确定土地使用权出让底价的参考和依据。3.土地使用权出让底价它是政府根据正常市场状况下宗地或地块应达到的地价水平确定的某一宗地或地块出让时的最低控制价格标准。4.转让价格地产转让价格是使用者将已取得的土地使用权转让给第三者，由第三者向转让者所支付的一种价格。5.出租价格地产出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现为两种形态。（1）土地使用者之间所形成的租金价格。（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格。6.其他价格（土地交易成交价格、抵押价格）了解价格体系后，就会发现，基准地价、标定地价、土地使用权出让底价都是政府行为，转让价格和出租价格都是市场行为。这样形成了两个级别的土地，一级市场和二级市场。一级市场在评估事务所中不可以进行。（二）土地资产的价格特点1.土地价格反映的是土地作为生产要素或作为资源的价值土地价格不是由它的生产成本决定，它是自然资源，它的形成就无所谓生产成本。2.土地价格主要由土地的需求决定经济发展速度加快，经济规模扩张时，土地的需求会迅速增加，从而土地价格随之上涨。3.土地价格具有明显的区域性处在不同地域的土地，尽管其地质条件完全相同，但其价格会有很大的差异。4.土地价格的上涨性这是按照土地的需求和自然特性而决定的。土地价格是随着经济的发展，边际收益率是下降的，地租不变时，边际收益率下降，土地的价格就会上升。另一个重要原因是由于土地的不可再生性。四、影响地产价格的因素（一） 一般因素1.行政因素行政因素主要是指国家对土地价格的干预。影响地产评估的主要行政因素有：土地制度、住房制度、城市规划、土地出让方式、地价政策、税收政策、交通管制和行政隶属变更等。2.社会因素社会发展状况和安定状况对地价有很大的影响。这些社会因素包括政治安定状况、社会治安程度、房地产投机和城市化等四个方面。3.经济因素（1）经济发展状况（2）居民收入和消费水平。（3）物价变动。物价上涨率越高，房地产价格也越高，二者成轮番上涨趋势。（4）储蓄和投资水平、财政收支与金融状况、利率水平的变化都对房地产市场产生一定的影响。4.其他一般因素如人口因素、心理因素、国际因素等也都对房地产市场产生一定的影响。（二）区域因素区域因素是指因土地所在地区的特性而影响地价的因素。也就是说，土地所在地区的自然条件与社会经济、行政因素相结合所形成的地区特点而影响地价的因素。1.影响商业用地价格的区域因素（1）商业繁华程度。（2）交通便捷度。（3）环境优劣度。包括：一是人文环境，即商业区周围人口密度、收入水平等；二是自然环境，即商业区的地质状况、土地承压力、地形和有无洪水淹没威胁等。（4）规划限制。（5）其他因素。主要指不在以上影响因素中，但又确定对商业区土地价格产生重大影响的因素。2.影响住宅用地价格的区域因素（1）位置。（2）交通便捷度。（3）基础设施保证度。（4）公用设施完备度。（5）环境质量度。包括人文环境和自然环境。（6）规划限制。（7）其他因素。3.影响工业用地价格的区域因素（1）交通便捷度。（2）基础设施完善度。（3）产业集聚规模。（4）环境质量。（5）规划限制。主要指城市规划对工业用地的有关要求，包括建筑物的高度、密度、消防间距以及土地使用的发展前景等。（6）其他因素。（三）个别因素1.位置因素2.地形地质因素直接影响土地的使用情况3.面积因素4.地块形状因素主要从深度与宽度的比例进行，如果比例不合理，会影响土地的限制条件。5.土地利用因素主要包括容积率和土地用途。五、土地使用权评估的原则（一） 替代原则根据市场运行规律，在同一商品市场中，商品或提供服务的效用相同或大致相似时，价格最低者吸引最大需求，即有两个以上互有替代性的商品或服务同时存在时，商品或服务的价格是经过相互影响与比较之后才决定的。（二）最有效使用原则对于土地，用途的多样性，决定了人们对它的利用情况，或者从使用情况来说，一定要获得更多的收益。这个满足目的为前提，土地的价格应与地块的效用发挥具有直接的关系。应用这个原则时，应注意：1.应根据城镇规划中的最适宜用途来确定。其最佳用途应该为商业用地。2.土地的最有效使用原则还包括地块使用强度。3.应用这一原则，必须符合国家法律、法规和政策的规定。（三）变动原则一般商品的价格，是伴随着构成价格的因素的变化而变化的。土地价格也有同样情形，它是各种地价形成因素相互作用的结果。土地价格是在这些因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价时，必须分析该土地的效用、稀缺性、个别性及有效需求，以及使用这些因素发生变动的一般因素、区域因素及个别因素。（四）供需原则在完全的自由市场中，一般商品的价格取决于需求与供给关系的均衡点。土地价格也受市场供求关系的影响。土地还具有价格独占性和替代性。土地不能仅根据均衡法则来决定价格。同时，在我国，城市土地属国家所有，市场中能够流动的仅是有限年期的土地使用权，土地供方主要由国家控制，这一因素对地价具有至关重要的影响。在进行土地估价时，应充分了解土地市场的上述特征。（五）贡献原则按经济学边际收益原则，衡量各生产要素的价值大小，可依据其对总收益的贡献大小来决定。对于土地估价，这一原则是指不动产的总收益是由土地及建筑物等构成因素共同作用的结果，其某一部分带来的收益，对总收益而言是部分与整体之间的关系。估价时，可以根据收益现值分别估算土地、建筑物价格，进而评估整个不动产价格，也可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，扣除建筑物价格来估算土地价格。第三节土地权属及处置一、土地权属的类型（一）土地所有权（二）划拨土地使用权（三）出让土地使用权（四）集体土地所有权二、企业资产重组与改制中土地权属的处置（一）土地权属处置的制度规定评估后的土地资产处置有以下几中方式：1.企业依法办理出让，取得土地使用权，在签订土地使用权出让合同、交纳土地使用权出让金后，其出让土地使用权可以转让、出租或作价入股。土地使用权的取得必须交纳土地出让金。2.国家土地租赁是指土地使用者与县级以上人民政府国土管理部门签订一定年期的土地租赁合同并支付租金的行为。3.国家以土地使用权作价出资（入股），是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业。4.授权经营是指国家根据需要，可以将一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。（二）土地权属处置方式1.出让方式2.直接投资入股方式3.租赁方式第四节土地使用权评估的方法一、市场法（一）市场法及其适用条件市场法也称市场比较法，是将待估土地与在近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。其公式为：（二）市场法应用的步骤与过程1.广泛搜集交易资料，确定比较案例。还应搜集大量案例，查阅一些国家有关部门对房地产交易的规章制度、房地产的价格信息公布、查阅同行业的交易资料、走访一些土地管理部门得到一些价格信息，为之后的评估打下基础。搜集资产包括两个方面：首先是被评估土地的资料；在市场上土地评估相关的一些交易案例（参照物）的资料。2.进行交易情况的修正。交易情况的修正实际上是要剔除比较案例的交易价格中包含的一些特殊因素。这些特殊因素主要有以下几个方面：（1）有一定利害关系的主体之间的交易。（2）交易时有特别动机，如急于出售或购买。（3）买方或卖方不了解市场行情。（4）其他特殊交易情形。3.进行交易时间的修正。4.进行区域因素修正。5.进行个别因素修正。6.确定待估土地评估值。一般地，采用市场法至少应选用三个或三个以上的比较案例，经过上述评定估算过程，至少应得到三个或三个以上的初步评估结果。经过处理得出一个评估结果。（三）市场法案例某股份公司申请上市发行股票，对包括土地使用权在内的全部资产进行评估。现有一宗生产性用地，总面积40000平方米，使用年限为50年。至评估基准日（1998年9月30日），待估宗地为划拨用地，集团公司拟将该土地以出让方式获得土地使用权，再租赁给股份公司。现需评估土地使用权及租金标准。评估过程如下：评估人员通过搜集有关案例（过程略），筛选出三个比较案例。有关情况如下表：ABC待估宗地位置略略略略土地用途工业工业工业工业供需圈郊区郊区郊区郊区交易日期1996.121996.121998.101998.9交易价格（元/平方米）372.74368.9387.72待估交易情况正常正常正常正常土地使用年限（年）50505050价格类型股改股改出让股改续表ABC待估宗地区域因素交通条件道路通达度支线支线次干道次干道交通便捷度有三路公共汽车有三路公共汽车有三路公共汽车有三路公共汽车距区域中心距离1.8公里2.5公里2.5公里5公里距火车站距离1公里0.8公里5公里11公里基础设施情况红线外六通一平红线外六通一平红线外六通一平红线外六通一平产业集聚度较大较大较大较大环境优劣度较重污染严重污染较重污染污染较小个别因素宗地面积（平方米）4941104535450.9140000宗地形状规则规则较规则规则容积率0.40.70.460.3地形平坦平坦平坦平坦目前规划限制无限制无限制无限制无限制*考虑到城区工业交易案例少，取不同供需圈的交易案例，根据两地的供需程度，地价修正3%。1.地价指数修正。调查该市近年工业用地地价上涨情况，1997年1月至1998年1月地价上涨4%，平均每月上涨幅度为0.333%，1998年地价涨幅基本相同，如将1997年1月1日地价指数定为100，则1998年9月地价指数为106.993，1998年10月为107.326。2.区域因素修正系数。（1）道路通达度分支线、次干道、主干道三个等级，以待估宗地的等级为100，支线与次干道相比差2%，次干道与主干道相比差2%。（2）交通便捷度，以待估宗地为100，每增加或减少一路公交车辆，地价往上或往下修正0.5%。（3）距区域中心距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应0.2减少%。（4）距火车站距离，以待估宗地为100，每增加1公里，相应减少0.3%。（5）产业集聚度，分为低、较低、一般、较高、高五个等级，考虑到产业集聚规模对工业地价影响较大，以待估宗地为100，每增加一个等级，地价相应往上修正2%。（6）环境优劣度，分为无污染、污染小、有一定污染、污染较重、污染严重五个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往下修正0.5%3.个别因素修正系数。（1）宗地形状分为不规划、较规划、规划三个等级，以待估宗地为100，每上升一个等级，地价往上修正1%。（2）容积率修正，以待估宗地为100，比较实例及待估宗地容积率，每上升或下降0.1，地价往上或往下修正1.5%。根据以上比较因素系数的说明，编制因素修正系数表（见下表）。比较因素修正系数表待估宗地地价修正实例A实例B实例C土地价格（元/平方米）372.74368.9387.72土地用途100/100100/100100/100供需圈100/103100/103100/103交易日期106.993/100106.993/100106.993/107.16交易情况100/100100/100100/100土地使用年限100/100100/100100/100价格类型100/100100/100100/100ABC区域因素交通条件道路通达度100/98100/98100/100交通便捷度100/100100/100100/100距区域中心距离100/100.64100/100.5100/100.5距火车站距离100/103100/103.6100/101.8基础设施情况100/100100/100100/100产业集聚度100/102100/102100/102环境优劣度100/99100/98.5100/99个别因素宗地面积100/100100/100100/100宗地形状100/100100/100100/99容积率100/101.5100/106100/102.4地形100/100100/100100/100目前规划限制100/100100/100100/100修正后地价（元/平方米）371.88354.49358.86市场法最终评估值361.74元/平方米4.因素修正及地价计算。将评估对象各项影响因素与比较案例的各项影响因素相比较，所得的三个价格较接近，故采用算术平均值361.74元/平方米为待估宗地价格。由此可以确定40000平方米待估土地使用权评估值为：40000361.7414469600（元）二、收益法收益法是按照资产未来的收益折现的形式而得到被评估土地价格的一种方法。（一）收益法的应用形式基本公式表示为：式中：P土地使用权评估值；A土地收益；r还原利率；n土地收益年限。当n，P=A/r，即为土地所有权价值。（二）土地收益额及其估算土地的收益可以分为实际收益和客观收益。要区分收益是土地的收益还是房屋建筑的纯收益还是房地合二为一的总收益。（三）土地还原利率及其估算土地还原利率实际上是土地投资报酬率。1.利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。2.通过完全利率加上风险调整值的方法求取还原利率。其公式为：还原利率=安全利率+风险调整值（四）土地收益年限及其测算计算收益时，一定要把土地的收益与建筑物的收益区分开。三、成本法（一）成本法及其适用范围成本法亦称成本逼近法，是以开发土地所耗费的各项费用之和为依据，再加上一定的利润、利息、税金以及土地增值收益来确定土地价格的一种评估方法。其计算公式为：评估值（土地价格）=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值收益（二）成本法评估的步骤1.估算土地取得费。（1）征用集体土地。（2）购买和征用城市旧有土地。2.估算土地开发费。（1）基础设施配套费。（2）公共事业建设配套费。（3）小区开发配套费。3.估算税费。税费主要包括耕地占用税、土地管理费和土地增值税等。4.估算利息。利息计算公式为：利息=土地取得费土地开发期相应利息率+土地开发费土地开发期相应利息率50%5.估算利润。6.估算土地增值收益。7.估算土地使用权评估值。（三）成本法案例四、假设开发法（一）假设开发法及其适用条件假设开发法，亦称剩余法。这种方法是在评估待估土地价格时，将待估土地预期开发后的价值，扣除其正常的开发费用、销售费用、税金及开发利润，从而估算待估土地价格的一种方法。其基本公式为：地价=楼价-建筑费-专业费用-利息-利润-税费-租售费用式中，楼价即土地开发建设后的转让价；建筑费为土地开发的具体产品的耗费成本；专业费用是指按照建筑费一定的百分比来计算，包括测量、设计等专业技术费用；利息是指全部预付资本的资金成本；利润是全部预付资本的机会成本；税费通过地价与税率计算；租售费用是指发生销售、租赁过程中所发生的费用。（二）假设开发法评估的步骤（三）假设开发法案例第五节建筑物评估的特点一、建筑物及其分类建筑物是指与土地组合的建设成果，总体上划分为房屋和构筑物两大类。其中房屋是指能够遮风避雨并供人们居住、工作、娱乐等各种活动的场；构筑物是相对房屋而言，是指人们通常不能直接在内进行生产和生活活动的场。（一）按建筑物承重结构分类建筑物的承重结构不同，决定了其使用性能、耐用年限和建造成本具有明显的区别。建筑物按其结构承重形式不同，可分为以下四种。1.钢结构。2.钢盘混凝土结构。3.混合结构。（1）砖混结构。（2）砖木结构。（二）按建筑物使用功能分类建筑物按使用功能划分为两大类，一类为工业用建筑物；另一类为民用建筑。1.工业用建筑物。是指工业生产部门作为基本生产资料使用的房屋、构筑物。2.民用建筑。民用建筑可包括民用住宅和公共建筑。二、建筑物评估的特性（一）建筑物价值的内涵复杂性的特点建筑物作为与土地相结合的建设成果，是不可以脱离土地而独立存在的。（二）建筑物产权受土地使用权年限的制约我国的土地由国家所有，正常使用土地的企业或个人只能取得土地的使用权，这决定了地上的附着物、房屋建筑物所使用的年限受土地使用权的年限制约。（三）建筑物功能、用途及评估方法通常情况下，建筑物的评估方法的确定不仅要取决于其特定的评估目的，而且，常常与建筑物自身的功能用途有关。三、建筑物评估时需考虑的因素1.物理因素这是建筑物价格的决定因素。2.环境优劣的影响外部环境条件优劣是影响其价值的一个重要因素。3.经济地理因素在我国政治经济文体发展极不平衡。4.新旧程度土地不存在实体陈旧贬值问题，而建筑物会随着建筑年代久远而陈旧。5.用途某一具体建筑物的用途可能是单一的。6.产权建筑物的产权形式可分为所有权、使用权和租用权。7.政策因素国家经济政策每个时期都有一定的重点和方向。8.供需状况地产价值高低受市场供求关系的影响很大，供过于求时，价值会降低；供不应求时价值会提高。9.其他因素如住房制度改革、长期投资贷款利率变化等都直接影响建筑物价格。四、建筑物评估的原则（一）替代原则在功能相同的情况下，在确定某个建筑物价格时，应考虑它的替代可能性，如果替代性较多，价格应选取最低的价格，作为评估价值。（二）最有效使用原则由于建筑物具有一定的功能变异性的特点，不同的利用方式对于房屋建筑物来说，带来的收益具有差别性，所以在确定建筑物价值时，应考虑它的最有效使用原则。（三）供需原则建筑物在实现商品化后，同其他商品一样，也要受价值规律的制约，其价格取决于需求与供给关系的均衡点。需求超过供给，价格随之提高；反之，供给超过需求，价格随之下降。（四）房地合一原则1.建筑物与土地结合，使房地产成为最终的商品，所以在评估建筑物时，往往只看到了建筑物的价值，没有看到土地的价值，实际体现出来的是房地合一的价值。2.建筑物环境质量的区别是由土地产生的，它在很大程度上影响建筑物的价格。第六节建筑物评估的方法一、成本法（一）建筑物成本的构成1.建筑安装工程费建筑安装工程包括建筑工程和建安工程。2.前期费用一般包括：（1）规划和可行性研究费；（2）工程设计费；（3）人防工程设计费；（4）“三通一平”费；（5）地上附属物拆除费；（6）工程标的编制费；（7）工程招投标费；（8）合同预审费；（9）公正费；（10）鉴证费。3.其他费用包括企业管理费、工程监理费、质量监督费、管理费、白蚁防治费、人防费、消防费、经常地建设费等。4.间接费用主要包括应分摊的职工培训费、联合试运转费、总体设计费等。在计算间接费用时应注意，不应把资金成本和投资方向调节税及合理利润计算在内。5.合理利润是指为开发建设建筑物而应获得的平均利润。6.资金成本是根据额定工期、平均投入资金及适当的贷款利率测算的建筑利息。7.税金是指在房屋开发建设过程中需交纳的各种税项。黑龙江省某企业，一座建筑面积为1956平方米的建筑物，评估基准日为1997年11月30日的重置成本的构成及估算。（计算数字保留到个位）A.综合造价1571615元（1）直接费（IIIIII） 1089312元I.定额直接费（a+b+c） 1001205元a.主要材料费 614840元b.其他材料费（a18%） 110671元c.人机费（a+b）38% 275694元II.其他直接费50061元冬季施工增加费I*1.8% 18022元雨季施工增加费I*3.2% 32039元III.现场经费I*3.8% 38046元（2）间接费用I*4.9%49059元（3）计划利润I*10% 100121元（4）其他费用32239元 供暖费用I*3.22% 32239元（5）上级管理费、造价管理费、定额测定费（1）+（2）+（3）+（4）*0.33%4193元（6）劳动保险费（1）+（2）+（3）+（4）+（5）*3.48%44367元（7）税金（1）+（6）*3.41%44988元（8）工程费用合计（1）+（7）1364279元水、暖、电、室内配套设施工程造价，根据工程决算，按平方米造价测算。集中上下水及采暖60元/平方米电照明38元/平方米消防8元/平方米【答疑编号：10040301针对该题提问】由此计算的水、暖、电工程造价=（60+38+8）*1956=207336元综合造价=土建工程造价+水暖电工程造价=1364279+207336=1571615元B.前期费用及其他费用 363329元（1）前期费A*0.44%（含科研费0.14%）6915元（2）建设工程规划管理费 建筑面积*1.6元/平方米 3130元（3）勘察设计费A*1.4%22003元（4）市政工程设施费A*0.14% 1572元（5）消防设施配套费A*0.8%12572元（6）新墙体开发费 建筑面积*9元/平方米17604元（7）建设单位管理费A*3% 47148元 其中：工程质监费A*0.15% 工程监理费A*0.72%（8）固定资产投资方向调节税 A+B（1）（7）15%252384元【答疑编号：10040302针对该题提问】前期费用及其他费用=（1）+（2）+（8）=363329元C.资金成本【答疑编号：10040303针对该题提问】建设期为一年，贷款利率为8.64%，则：资金成本=（综合造价前期费用及其他费用）1/28.64%=（1571615+363329）4.32%=83590元重置成本=综合造价前期费用及其他费用资金成本=1571615+363329+83590=2018534元（二）建筑物重置成本的估算方法1.预决算调整法根据当地政府公布的预决策的标准，对房屋建筑物采用预决算核算的方法得到它的重置成本。由项目决算资料的完善程度决定。2.重编预算法是指按工程预算的编制方法，对待估建筑成本构成项目重新估算其重置成本。即根据待估建筑物工程竣工的图纸、资料在计算工程量的基础上，按照工程预算价格和费率重新核算的方式。3.价格指数调整法是根据建筑物的账面成本，运用建筑业产值价格指数或其他相关价格指数推算出建筑物重置成本估算。确定建筑物的重置成本=待评估建筑物的账面价值物价变动指数（综合价格指数）。【例题】某待估建筑物为某企业的一简易仓库，账面原值为10万元人民币，建筑面积为500平方米，竣工于1990年。要求估算1995年底该仓库的重置成本。经查询企业所在地区建筑业产值环比价格指数分别为：1991年6.9%、1992年17%、1993年30.5%、1994年11.7%、1995年4.8%。【答疑编号：10040304针对该题提问】（1）计算综合价格指数=（1+6.9%）（1+17%）（1+30.5%）（1+11.7%）（1+4.8%）100%=191%（2）待估建筑物重置成本=100000191%=191000元（三）建筑物实体性贬值率及成新率的估算1.使用年限法建筑物的成新率=建筑物的尚可使用年限（建筑物实际已使用年限+建筑物尚可使用年限）100%2.打分法采用专家对建筑物的专业技术了解，以及自身的经验对建筑物各个部位进行打分，得到综合成新率的方法。（四）建筑物功能性贬值的估算是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失。（五）建筑物经济性贬值的估算是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。某市企业主控建筑：1.待估物状况。单层框架结构，建筑面积1685.04平方米，层高3.5米。1995年12月竣工建成。该楼为钢筋混凝土基础，240砖外墙，屋面二毡三油防水层；内隔墙为120砖墙，铝扣板吊板，通体砖地面；铝合金门窗（内门为木门），一般水电配备，无采暖。2.评估日期。1998年1月10日20日。3.评估基准日。1997年12月31日。4.评估目的。改制上市。5.评估方法。采用成本法。6.评估过程。（1）资料准备和核实。评估人员进入现场后根据委托方提供的待估建筑物评估申报表进行核实。对申报表中的各项数据与企业账表进行核对，并进行合理调整。（2）现场勘察。评估人员根据评估申报表深入现场进行勘察，核对建筑物名称、坐落地点、结构类型、建筑面积等与申报表是否一致。对待估建筑物的外形、高度、精度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况及维修使用情况进行详细观察和记录。（3）准备文件。根据待估建筑物所处的位置及企业所属行业特点，重点收集评估所需各项文件资料，包括：国资办199223号文资产评估操作规范意见（试行）广东省建筑工程预算定额广东省市1997年建筑安装工程计费程序表市建设工程价格信息（1997年第四季度）工程竣工结算造价资料、施工图、竣工资料等；中石化及市关于建设工程前期费用文件规定资料市现行造价状况的调查资料委托方提供的建筑物评估申报表房屋产权证明资料7.评估测算。（1）重置全价的计算。建筑安装工程费（综合造价）的计算。根据待估建筑物竣工决算资料，考虑到待估建筑物竣工时间至评估基准日间隔较短，故采用预决算调整法确定综合造价。按照市建设工程价格信息（1997年第四季度）的材料预算价格、人工工资及现行的建筑安装工程定额和取费标准对原综合造价调整计算，如下表所示：序号费用名称计算基数或公式费率（%）金额（元）1定额直接费定额人工费、材料费、机械费1571586.26其中：A.人工费188589.68B.材料费1272980.32C.机械费110016.262定额人工费调增（A）79.786150474.073综合费率（1）+（2）18.57319786.894人工费调减（A）-23.3-43945.855材料调差材料调差32407358.426机械调差（C）7077006.337利润（1）（6）374461.928市补充费用（1）（7）0.615333.869税金（1）（8）3.3987200.8210工程造价（1）（9）2659262.73前期费用及其他费用的确定。前期费用及其他费用包括建设单位管理费、设计费、勘察设计费、监理费、质监费等，其费用计取按建筑安装工程费的一定百分比计算。根据待估企业所属行业（为中石化系统），其建设前期费用及其他费率标准如下：建设管理费2.13%设计费1.85%勘察设计费0.40%上级单位管理费2.69%监理费1.00%质量监督费0.35%定额测定费1.25%临时设施费0.35%【答疑编号：10040305针对该题提问】前期费用及其他费用=2659262.7310.02%=266458.13（元）资金成本。本次建筑物的建设资金周期按每套装置建成周期去考虑，各装置形成生产规模的周期大约需2年，按现行1-3年期贷款利率9.36%进行计算。【答疑编号：10040306针对该题提问】资金成本=（2659262.73+266458.13）9.36%/22=273847.47（元）投资方向调节税。按国家规定，500万吨及以上原油加工所属建筑投资方向调节税税率为0%（中华人民共和国固定资产投资方向调节税暂行规定）重置全价的确定【答疑编号：10040307针对该题提问】重置全价=建筑安装工程费+前期费用及其他费用+资金成本 =2659262.73+266458.13+273847.47 =3199568.33（元）（2）测算建筑物的成新率。按照年限法，框架结构房屋设计使用年限为60年，则：【答疑编号：10040308针对该题提问】成新率=（1-2/60）100%=96.67%取97%现场查勘法各项打分如下表：分项结构装修设备具体项目地基承重构件非承重构件层面地面天棚门窗内窗外墙其他给排水电照通风空调其他分数24 19 18 16 15 22 18 18 19 13 19 39 19 19小计929096以上各项按结构:装修:设备=0.8:0.09:0.11则，鉴定成新率=0.892%+0.0990%+0.1196%=92.3%假定按年限法确定成新率与鉴定成新率按4:6比例确定，由此可知：成新率=97%0.4+92.3%0.694%（3）根据考察，该建筑物不存在功能性贬值和经济性贬值，由此可确定该建筑物评估值。【答疑编号：10040309针对该题提问】评估值=3199568.3394%=3007594元二、市场法（一）市场法的原则及其适用范围市场法是将待估房地产与在较近时期内已经发生或即将发生的同类型区域类似房地产交易实例，就交易条件、价格形成的时间、区域因素（外部环境因素）及个别因素（房地产自身条件）加以比较对照，以已经发生了交易的类似房地产的已知价格为基础，作必要的修正后，得出待估房地产评估时点最可能实现的合理价格。高层法评估适用于有充足房地产交易实例的地区。对于交易实例少、房地产市场交