省房地产企业土地增值税清算办法.doc

湖北省地方税务局文件鄂地税发2008207号省地方税务局关于印发湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法的通知各市、州、林区、县（市、区）地方税务局：现将湖北省房地产企业土地增值税清算管理办法印发给你们，请各地遵照执行。二八年九月十二日湖北省房地产开发企业土地增值税清算管理办法第一章 总 则第一条 为了加强对房地产开发企业土地增值税征收管理，进一步规范土地增值税清算工作，根据中华人民共和国税收征收管理法(以下简称征管法)及其实施细则、中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例）及其实施细则和国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）等有关规定，结合我省实际，制定本办法。第二条 在本省范围内从事房地产开发的企业，凡符合土地增值税清算条件应办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，其土地增值税清算管理均适用本办法。对房地产开发企业转让已自用（包括出租使用）年限在一年以上再出售的房地产项目，应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。第三条 房地产开发企业是土地增值税的清算主体，房地产项目所在地的主管地方税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。第四条 土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算。对于成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以分期开发项目为单位清算。开发项目中既有普通标准住宅又有非普通标准住宅等其他开发产品的，其土地增值额应分别计算。第二章 清算条件第五条 符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税清算：（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工的房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的；（四）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。主管地方税务机关发现纳税人符合上述规定条件之一而未提出清算申请的，应责令其限期办理清算手续。纳税人超过规定期限仍未清算的，由主管地方税务机关进行查账征收。第六条 符合下列情形之一的，主管地方税务机关应要求纳税人进行土地增值税清算：（一）已竣工验收的房地产开发项目并进行项目决算，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但已转让的房地产建筑面积与已经出租或自用的建筑面积之和达到可销建筑面积的比例在85%(含)以上的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）主管地方税务机关认定有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的开发项目；（四）省地方税务局规定的其他情形。第七条 对在2005年1月1日前销售房地产建筑面积（以签订的房地产合同时间为准）占整个项目可售建筑面积不足50%的，其项目应进行土地增值税清算。在2005年1月1日前销售房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积50%（含50%）以上的房地产开发项目，对该项目的全部销售收入，分别按规定的预征率计征土地增值税，不再清算。但下列情形除外：主管地方税务机关认为如不清算有可能造成较大税款流失、经县以上地方税务局局长批准清算的；纳税人符合清算条件且向主管地方税务机关提出清算申请的。第三章 清算申请与受理第八条 符合本办法第五条规定条件的纳税人，应在满足清算条件之日起90日内向主管地方税务机关提出清算申请，并提供如下资料：（一）土地增值税纳税清算申请表（附件1）及土地增值税清算材料清单（附件2）；（二）项目竣工决算报告、项目竣工验收证明、清算期财务会计报表(包括：损益表、主要开发产品销售明细表、已完工开发项目成本表等)；（三）清算项目的国有土地使用权证书、建设用地规划许可证、建筑工程规划许可证、商品房预售许可证；（四）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同；（五）清算项目的主要单项工程合同及结算单据；（六）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同；（七）公共配套设施面积及成本分摊证明材料；（八）清算项目规划总平面图；（九）商品房销售合同统计表（附件3），明细表以电子文件形式报送；（十）与转让房地产有关的完税凭证；（十一）土地增值税纳税清算申报表（附件4）；（十二）主管地方税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料。纳税人委托税务中介机构进行清算申报的，还应附送具有鉴证资格的税务中介机构出具的土地增值税清算鉴证报告（以下简称鉴证报告）和税务中介机构资格、年检证明材料。第九条 纳税人应当按照税收法律、法规和有关政策规定正确计算应缴纳的土地增值税额，如实填写土地增值税纳税清算申报表，完整报送税务机关要求报送的清算相关资料，并对申报表和所提供资料的真实性、准确性和完整性负责。第十条 凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应填开税务事项通知书土地增值税清算通知书（附件5）并送达纳税人。纳税人应在接到税务事项通知书土地增值税纳税清算通知书之日起30日内向主管地方税务机关报送本办法第八条规定的土地增值税清算相关资料。第十一条 主管地方税务机关对纳税人提交的清算申请报告及其附列资料初审认定符合规定的，即时制作税务事项通知书土地增值税清算受理通知书（附件6），送达纳税人。对报送资料不全的，向纳税人开具税务事项通知书土地增值税清算补正资料通知书（附件7）以及申请清算资料一并退还纳税人补正。第十二条 纳税人可自行进行土地增值税清算，也可采取“自行自愿委托”的原则，委托税务中介机构进行审核鉴证。第四章 清算审核第十三条 主管地方税务机关应自受理纳税人申请土地增值税清算之日起90日内完成清算审核工作。清算审核工作时限不含纳税人按照主管地方税务机关要求补正资料的时间。第十四条清算项目销售收入的确定。清算项目的销售收入是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得的全部价款及有关的经济收益，包括货币收入、实物收入和其他收入。 货币收入是指纳税人转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等。其实质是转让方因转让土地使用权、房屋产权而向取得方收取的价款。 实物收入是指纳税人转让房地产而取得的各种实物形态的收入，如钢材、水泥等建材以及房屋、土地等不动产等。实物收入应当通过评估确认其公允价值。 其他收入是指纳税人转让房地产而取得的无形资产收入或其他具有财产价值的权利，如专利权、商标权、著作权、专有技术使用权、土地使用权、商誉权等。其他收入应当通过评估确认其公允价值。对房地产开发企业将开发产品用于赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 其取得收入的确定由主管地方税务机关按当期同类区域、同类房地产的市场价格核定。第十五条 清算的房地产开发项目扣除项目金额的确定。扣除项目金额必须按照条例第六条及其实施细则第七条的规定计算。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，需提供合法、有效凭证（一般包括税务机关监制的发票、财政机关监制的行政事业性收费收据以及按照规定可不纳入财税机关监制范围的专业票据等），对纳税人无法提供合法、有效凭证的支出项目金额，不予扣除。第十六条 对开发土地和新建房及配套设施的费用（简称房地产开发费用）扣除确定，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。对财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，可据实扣除，但扣除限额最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的5%以内计算扣除；凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10%以内计算扣除。第十七条 对公共配套设施费扣除范围的确定。对清算项目中必须建造的，但不能转让的非营利性的社会公共事业设施所发生的支出，如居委会（或社区）和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯、公共厕所等公共设施，由于各项开发项目配套设施情况不同，必须先确定允许扣除的配套设施面积后再计算分摊。对公共设施的扣除，在进行土地增值税清算时，按以下原则处理：（一）建成后根据销售合同和具有法律效力的有关证明文件的约定产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；（二）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。房地产开发企业应提供移交的相关证明文件或材料；（三）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用；建成后由房地产开发企业或其关联企业自用的，其成本、费用不得扣除；（四）对于停车场（车库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并准予扣除合理计算分摊的相关成本、费用；（五）对于成片开发分期清算项目的公共配套设施费用，在先期清算时，应按实际发生的费用进行分摊；对后期清算时实际支付的公共配套设施费用分摊比例大于前期的金额时，允许在整体项目全部清算时，按整体项目重新进行调整分摊。第十八条 清算的房地产开发项目，其房地产开发成本费用的计算分摊按核实的可售建筑面积计算分摊，并遵循准予扣除的房地产开发成本金额与取得收入的面积相配比的分摊原则。对于商住综合楼，可结合实际情况，采取合理方法分别计算确定商铺与住宅的单位建筑面积成本。第五章 核定征收第十九条 房地产开发企业有下列情形之一的，主管地税机关可以核定征收土地增值税： （一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的； （二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； （三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的； （四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的； （五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。第二十条 根据核定征收率不得低于预征率的原则，不同的房地产开发产品的核定征收率分别为：（一）纳税人销售普通标准住宅的，按其销售收入的1%-2%核定征收土地增值税；（二）纳税人销售非普通标准住宅及其他开发产品的，按其销售收入的3%-5%核定征收土地增值税；（三）纳税人直接转让土地使用权的，按其销售收入的5%核定征收土地增值税。具体核定征收比例由各市、州、林区、直管市地方税务机关在上述标准幅度范围内，结合本地区的实际情况确定，并报省地方税务局备案。 第二十一条 核定征收清算项目房地产销售收入的确定。采取核定征收方式的清算项目，凡能准确计算房地产销售收入的，按照主管地方税务机关核实的金额确定销售收入；凡不能准确计算房地产销售收入或提供的收入依据明显低于当地同类房地产价格水平且无正当理由的，由主管地方税务机关按照当期同类区域、同类房地产的市场价格核定其销售收入。第二十二条 主管地方税务机关通过清算审核认为对清算项目应该进行核定征收的，应向纳税人下达税务事项通知书土地增值税清算终止核准通知书（附件8）和应纳税款核定通知书（附件9）送达纳税人。第六章 清算处理第二十三条 各级地方税务机关要认真查验和审核清算企业报送的清算资料，在清算审核过程中因相关事项不清或其他问题需要纳税人进一步补充与清算项目相关的证明资料时，应决定暂停清算审核，并向纳税人开具税务事项通知书土地增值税清算补正资料通知书，送达纳税人，待纳税人重新补充证明资料后再办理税款清算手续。对纳税人不能按规定期限提交补正材料的，应转为核定征收。第二十四条 主管地方税务机关对纳税人申请清算的项目审核完毕后，应制作土地增值税纳税清算结论。纳税人应当自收到土地增值税纳税清算结论或应纳税款核定通知书之日起15日内到主管地方税务机关办理土地增值税税款的补缴（或退税）手续。第二十五条 清算后再转让房地产的处理。在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时计算出的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。纳税人在项目完成清算后继续支付并取得合法、有效凭证的成本和费用，主管税务机关可根据实际情况重新调整扣除项目金额，但该调整应在项目全部销售完毕后进行。第七章 清算鉴证第二十六条 土地增值税清算鉴证是指税务中介机构接受委托对房地产开发企业土地增值税清算申报的相关资料实施必要审核程序，并出具鉴证报告，以增强税务机关对相关资料信任程度的一种业务。第二十七条 凡纳入税务机关行政监管并通过年检的税务师事务所，均可从事土地增值税清算鉴证业务。第二十八条 税务中介机构受托对清算项目进行审核鉴证时，应按土地增值税清算鉴证业务准则（国税发2007132号）有关规定出具规范的鉴证报告。第二十九条 税务中介机构出具的鉴证报告,经主管地方税务机关审核不符合规范和要求予以退回，重新上报后仍未达到清算要求的，主管地方税务机关两年内将不再受理其从事土地增值税清算鉴证业务,并将名单上报省局备案,定期予以公布。第八章附 则第三十条 对土地增值税清算工作中出现的违法行为，按中华人民共和国税收征收管理法和中华人民共和国税收征收管理法实施细则的相关罚则规定处理。 第三十一条 各市、州、直管市、林区地方税务局可根据本办法制定本地区具体的土地增值税清算实施办法。第三十二条 本办法自发布之日起执行。第三十三条 本办法由省地方税务局负责解释。附件：1.土地增值税纳税清算申请表2.土地增值税清算材料清单3.商品房销售合同统计表4.土地增值税纳税清算申报表5.税务事项通知书土地增值税清算通知书6.税务事项通知书土地增值税清算受理通知书7.税务事项通知书土地增值税清算补正资料通知书8.税务事项通知书土地增值税清算终止核准通知书9.应纳税款核定通知书23附件1：土地增值税纳税清算申请表纳税人名称纳税人识别号清算项目名称清算项目地址联系人联系电话总建筑面积可销售面积 已销售面积未出售面积已销售普通住宅面积已销售其他商品房面积自用面积出租面积公共设施面积已移交公共设施面积纳税人申请意见税务管理员意见主管税务机关意见法人签字： 年 月 日税务管理员签字： 年 月 日税务所长签字： 年 月 日附件2：土地增值税清算材料清单纳税人名称纳税人识别号清算项目名称清算项目地址材料序号材料名称备注1234567891011121314151617纳税人盖章： 填表人签字：附件3：商品房销售合同统计表纳税人名称纳税人识别号清算项目名称清算项目地址序号合同号销售对象销售时间房 号房屋面积合同金额已收房款房屋用途备注1234567891011121314纳税人盖章:填表人签字:填表时间：附件4：土地增值税纳税清算申报表清算截止时间： 年 月 日纳税人名称纳税人识别号项目名称项目地址项 目行次普通标准住宅金额其他商品房金额一、转让房地产收入总额 1=2+31其中货币收入2实物收入及其他收入3二、扣除项目金额合计 4=5+6+13+16+204 1.取得土地使用权所支付的金额5 2.房地产开发成本 6=7+8+9+10+11+126其中土地征用及拆迁补偿费7前期工程费8建筑安装工程费9基础设施费10公共配套设施费11开发间接费用12 3.房地产开发费用 13=14+1513其中利息支出14其他房地产开发费用15 4.与转让房地产有关的税金 1617+18+1916其中营业税17城市维护建设税18教育费