【2015电大小抄】2015年1月电大考试房地产法小抄

常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 1房地产法 ： 1、 房地产 : 有广义和 狭义两种解释。广 义的 房地 产是 指土 地以及 地上 建筑 物和 其他 定着物。土 地是 指地 球表 面及 地表之 下和 之上 延伸 的一 定空间。建 筑物 是指 土地 上人 工建筑而成的 房屋和构筑物。房 地产 是土 地与 建筑 物两个因素所 构成的统一体。 狭 义的 房地 产是 指土 地与建筑物在 空间上的统一体 。2、 房地产业 的概念 房地产业 是指从事 房地产开发 、 经营 、 管理和服 务的产业是具有生产 、 经营和服 务职能的独立行业 。 3、 房地产业 的范围 ： 包括从事 土地开发 、房屋建筑 、维修、管理 、 房地产的转 让 、 租赁 ， 房地产中介服务 等。房地产业 包括物质生产 、 流通和服务 三个部门 ， 属于第三 产业 。与 建筑 业是 不同的。 4、 房地产 业的运行过 程包括三个环 节：生产环节 ： 房地产开 发者通过 对土 地投 入劳 动和 资本进行的土 地开发活动。流通环节 ： 是指作为 商品的房地产进 入市场 ， 进行交易活动 ， 实现其使 用价值和价值的过程 ， 包括房地 产的买卖、租赁 和抵押等。消费环节 ： 房地产这 种商品具有固定 性 ， 长久性和 增殖的特性。5、 房地产法 ： 是调整房 地产开发 、 交易及管 理过程中发 生社 会关 系的 法律 规范的总称。6、 房地产 法调整的社 会关系： 包括房地 产开发关系 、房地产交 易关系 、 物业管理关系及房 地产管理关系。 7、 房地产开 发关系 ： 是指因 房地 产开 发而 产生 的房地 产开 发人 与土 地所 有权人 之间 及其 他法 人或 经济组 织之 间所 发生 的经 济关系。包括 土地征用关系 、 土地 使用 权出 让关 系以 及土地使用权 作价入股 、 合资开发 经营 房地 产过 程中 所产生的关系 。8、 房地产交 易关系 ： 是指房 地产 权利 人与 其他 器平等主体之 间在房地产转让 、租 赁过 程中 发生 的经 济关系。包括 房地产买卖关系 、房地产（ 房屋）租赁关系 。9、 物业管理 关系 ： 是指物业 管理 公司 与业 主之 间在物 业管 理过 程中 形成 的社会关系。1 0、 房地 产管 理关 系 ： 是指 人民 政府 及其 房地 产管理部门与 法人 、 公民或其 他社 会组 织在 房地 产管 理过程中发生 的社会关系 。 包括房 地产 开发 建设 中的 审批关系 、 房地产产 权产籍管理关系。总 的说 来房 地产 所调 整的社会关系 包括两大方面 ： 一是调整国 家对房地产开发 、交易以及 产籍的管理关系 。二 是调 整房 地产 开发 经营公司 、 物业公司 、 房地产购买 者平 等主 体之 间在 房地产的开发 、 交易中所 发生的经济关系 。1 1、 房地 产法 的性 质 ： 有不同的理 解 ， 有的认为 属于经济法 ； 有的认为 属于行政法 ； 应属于经 济法 ， 因为房地 产法 是把 房地 产作 为产业 ， 来研究国 家如何调整该产 业运 行过 程所 发生 的各种关系的 法律。1 2、房 地产 法的 体系 ： 是指 构成 房地 产法 的各 部分之间的有 机联系的整体 。 分三种情况 ：（ 一） 房地 产法 的渊 源体系 ： 主要包括 宪法 、 房地产法律 、 国务院发 布的房地产法规 、 决议和命 令 、 最高人民 法院 的文 件、 国务 院各部 、 委发布的 命令 、 指示和规章 、 地方政权 机关发布的房地产管 理法规。（ 二） 房地 产法 的内 容体系 ： 包括总则 、 房地产开 发 、房地产交 易、物业管理 、 房地产市场 管理 、 房地产法 律责任、其 他内容。 （三 ） 房 地产 法的 法理 体系 ： 包括房地 产法律规范的总体性规 定 、 关于房地 产法律事实的 规定 、 关于房地 产法律关系 的规定 、 关于房地产法律责 任的规定 1 3、房 地产 法律 关系 ： 是指 房地 产法 律规 范在 调整房地产开 发 、 交易及管 理过程 中发 生的 房地 产之 间的权利义务 关系。1 4、 房地 产法 律关 系的 分类（一）依 法律性质不同 ， 房地产法律 关系可以分为 ： 房地产民事 法律关系 、 房地产行政法律 关系 、 房地产经 济法律关系 ； （二 ） 依房地产 法律规范调整对象的 不同 ， 房地产法 律关系可以 分为 ： 房地产开 发法律关系 、 房地产交 易法律关系、物 业管理法律关系 、房地产管 理法律关系； 1 5、 房地 产法 律关 系的 特征 ；除 具有 法律 关系 的一 般特征外还具 有自身的特征：（一）性 质的多重性（二）主 体的广泛性 （三）客 体的特殊性（四 ） 产生 、 变更 、 消灭的严格程序 性 1 6、 房 地产 法律 关系 的主体 ： 是指在房 地产法率关系中依法享 有权利 （ 或行使职权 ） 和承担义 务 （ 或负有职责 ）的 国家 房地 产管 理机关、房地 产开发经营公司 、公 民及 其他 法人 或社 会组织。1 7、分 类 ： 房地 产管 理主体 、 房地产开 发主体 、 房地产交易主 体 、 房地产服 务主体 1 8、 房 地产 法律 关系 的内容 ： 是指房地 产法律关系主体享有的 权利（或职责 ） 和承担的义 务（或职责）包括：房 地产的管理职权 、职责、房 地产民事权利 、 房地产的法 律义务1 9、 房地 产法 律关 系的 客体 ： 是指房地 产法律关系主体 之权 利义 务共 同指 向的对象 。 种类 ： 经济行为 和房地产 2 0、 房地 产法 律事 实 ： 是指 能够 引起 房地 产法 律关系产生 、 变更或消 灭的法定客观情况 。2 1、 房地 产法 律事 实的 种类 :根 据其 发生 是否 与人 的意志有关分 为行为和事件。行为分为 房地产法律行为 、房 地产 管理 行为 和房 地产违法行为 。 事 件主 要包 括国 家房 地产法律 、 法规的颁 布 、 修改 、废止以及 不可抗力。 2 2、 土 地征 用 ： 是指 国家和 政府 为了 公共 目的 依法强 制取 得他 人土 地并 给予补偿的一 种行为。十 届全 国人 大二 次会 议通过 了 中华 人 常 熟地 图 民共和国宪 法修正案 ， 宪法修 正案 第二 十二 条将 现行宪法第十 条第三款 “ 国家为了公共利 益的需要 ， 可以依照 法律 规定 对土 地实 行征用 。 ” 修改为 ： “ 国家为了公共利益 的需要 ， 可以依照法 律规 定对 土地 实行 征收或者征用 并给予补偿。 ”同 时我 国的 土地 管理 法也作了相应 的修改。土 地征 用制 度建 立的 目的是为了公 共利益的需要。公 共目 的是 指国 家或 政府兴 办的 以公 共利 益为 目的的各种公 益事业。对公共利 益 ， 有的从广 义的层面理解 。 我们认为 所谓公共利益 ， 是指从事下 列事业 ： 国防建设事业、能 源、交通事业 、 水利事业 、 矿山教育 与慈善事业 、国 家机 关办 公建 设事业 、 公用事业 以及其他由国家机关直 接兴办的事业。 ”2 3、土 地征用权 : 是指 国家或 政府 在不 需要 其他 土地所有者同 意的情况下 ， 通过一定的补 偿 ， 依法把土 地用于公共目 的的权力。 其特征是 ：（ 1）属于国 家或政府的特有权力； （ 2）以公共 目的为前提（ 3）以补偿 为条件补偿是指 对缺失的补足。 2 4、 所谓 适当 补偿 ： 就 是严 格依 据土 地管 理法 的规定给予补 偿 ， 征地补偿 以使被 征用 土地 单位 的农 民生活水平不 降低为原则。2 5、土 地征 用 ： 是指 为了公共利益 需要 ， 经过法定 程序改变土 地的使用权 。 这种改变，只 是暂时的。 2 6、 土地 征收 ： 是 为了 公共利益需 要 ， 经法定程 序改变土地的 所有权。 相同点 ： 都属于通 过运用国家 强制 力而 对公 民的 土地权利进行 限制的形式 ， 都是为了公共 利益需要 ， 都要经过法定程 序 ， 都要依法 给予补偿。 区别 ： 首先 ， 二者的法 律效果不同 。 其次 ， 二者的补偿不同 。 第三 ， 二者的适 用条件不同 。 第四 ， 二者适用的法律不 同 。 最后 ， 二者适用的程序 不同。 2 7、 国家建设 征用土地法 ：是 指调 整因 国家 建设 需要征 用集 体所 有的 土地 而产生 的社 会关 系的 法律 规范的总称。2 8、 国家 建设 用地 是指 国家 进行 经济 、文 化、 国防建 设以 及举 办各 项社 会公共事业所 需的建设用地。 有两种形 式：（ 1）划拨土 地即把国家机关、企业 事业单位、部队 、人 民团 体等 已在 使用 的国有 土地 或国 有储 备土 地划拨给另一 单位使用 。 （ 无偿 ）（ 2）征用土 地即国家通过行 政手 段依 法将 属于 集体所有的土 地边为国家所有 ，然后划拨 （ 或出让 ） 给用地单位使用 。 29、 国家 建设 征用 土地 的法律特征 ：（ 1）征地主 体的唯一性：征地主体 只有国家。（ 2）征地标 的的特殊性：只能是集 体所有的土地。 （ 3）征地行 为的强制性：是国家单 方面的行政行为 ，集 体经 济组 织必 须服 从国家建设用 地的需要。（ 4）征地条 件的补偿性：给 集体 经济 组织 支付 土地补偿费 、 被征土地 附着物及青苗补偿 费 、 劳动力安 置补助费等。 30、土 地用 途管 制制 度 ：是 指国 家为 保证 土地 资源的合理利 用，促进经济 、 社会环境的 协调发展 ， 通过编制 土地 利用 的总 体规 划划定土地用 途区域 ， 确定土地使 用限 制条 件， 土地 所有者 、 使用者严 格按照国家确定 的用 途利 用土 地这 种制度。总 体规 划对 土地 按用 途划分为三类 ： 农用地 、 建设用地和未利 用地。31、 耕地 保护 制度 ：实 现耕地总量 平衡。 包 括的 内容 有实 行土 地用途管制制 度 、 严格控制 耕地转为建设 用地 ； 实行占用 耕地的补偿 制度 ； 实行基本 农田的保护 制度 ； 禁止闲置 和荒芜耕地 。 32、 以划 拨方 式取 得建 设用地的审 批程序：（一）申 请用地的条件 建 设项 目已 列入 国家 固定资 产投 资计 划或 经地 方政府批准。 （二 ） 申请用地 应当提交的文件1、按法定 程序批准的设计任务书或 其他批准文件2、省外迁 入单位持省政府同意定点 的文件。 3、在城市 规划范围内进行选址的 ， 应提交规 划 、 消防 、环保等部 门的批准意见。 4 、 申请报告 确定用地范围 ：（ 1）土地管 理部门会同有关部门估 计建设用地面积 、初步确定 占地面积。（ 2）土地管 理部门在设计任务书上 签署具体意见 ， 划定红线。 拟定征地费用：土 地管 理部 门组 织建 设单位 与被 征地 单位 及有 关单位商定征 用土地补偿 、 安置方案，并 报批准。（三）审 批并划拨土地： （ 1）初步设 计批准后，用地 单位 持该 批准 文件 和其他 有关 文件 向土 地管 理局提出正式 申请。（ 2）土地管 理部门进行最后核实、 签署征地意见 ， 填写 国家 建设 征用 土地 报批表，提交 政府审批。（ 3）批准后 ，土地管理部门 将该 批准 文件 抄送 财政部门 。 通知纳税 人办理纳税或免税手 续。 （ 4）土地管 理部门根据建设 进度 一次 或分 期划 拨土地。 （ 四） 核发 国有 土地 使用证：（ 1）建设项 目竣工后，建设 单位 向土 地管 理部 门核查实际用 地面积。（ 2）建设项 目主管部门组织有关部 门验收。（ 3）土地管 理部门办理土地登记手 续 ， 核发国有 土地使用证。3 3 、 临时用地 的批准程序 ：临 时用 地是 指使 用期 限不超 过两 年， 不改 变土 地的所 有权 ，因 施工 需要 材料堆 场、 运输 通道 等占 用土地。分为 ：（ 1 ） 建筑施工 的临时用地 ；（ 2）地下或 地上管线用地及地质勘 探用地；（ 3 ）选择勘 探用地；（ 4 ） 抢险及紧 急军事用地 ；34、 现行 土地 法关 于土 地征用审批 权限的规定 根 据 1 998 年 土地管理 法 的 规定 第四 十五 条规 定：征用下列 土地的 ， 由国务院批准：（一）基 本农田；（二 ） 基本农田 以外的耕地超 过三 十五 公顷 的（ 折 合525 亩）；（三 ） 其他土地 超过七十公顷 的 （ 折合 1 050 亩）。征 用前 款规 定以 外的 土地的 ， 由省 、 自治区 、 直辖市人民政府 批准 ， 并报国务 院备案。35、 确定 被征 用土 地的 农民 的补偿 标准 应贯 彻是“ 使 被征 用土 地单 位的 农民生活水 平不降低的原则 ” ，进 一步 提高 土地 补偿 费和安置补助 费 。 在费用的 计算标 准上 ，规 定一 个标 准幅度，留给 各地灵活掌握。36、 土地 补偿 费是 用地 单位 依法 付给 被征 地单 位对土地投资 的一定费用。土地管 理法第 4 7 条规定： 征用耕地 的土地补偿费 ， 为该耕地 被征用前三年平均年产 值的六至十倍。征 用其 他土 地的 土地 补偿费 和安 置补 助费 标准 ，由省 、 自治区 、 直辖市参 照征用 耕地 的土 地补 偿费 和安置补助费 的标准规定。37、地 上附 着物 ： 是 指地上建筑物 及其他设施 ， 如水井 、 围墙晒谷 场 、 水渠管线 、房屋等。38、 青苗 补偿 费 ： 是指 对正在生长 、 尚未成熟 的农作物 ， 因征地不 能收获而给土地 使用 人造 成损 失的 补偿费。地 上附 着物 和青 苗的 补偿费补偿标 准由省、自治区 、直辖市规 定。39、新 菜地开 发建设 基金 :是 指因 征用 城市 郊区 的菜地，造成 菜地面积减少 ， 为了 保证 城市 居民 的蔬 菜供应 ， 用地单位 应向政府缴纳一定的费 用 ， 由政府重 新建设蔬菜基 地。土地管 理法第 4 7 条第五款规定 ： 征用城市 郊区的菜地 ， 用地单位 应当按照国 家有 关规 定缴 纳新 菜地开发建设 基金 。 收取的标 准见教材。4 0 、安置补 助费的标准（一 ） 安置补助 费是指用地单 位对 被征 地单 位安 置因征 地所 造成 的多 余劳 动力而支付的 补助金额。土地管 理法第 4 7 条规定 ：征 用耕 地的 安置 补助费 ， 按照需要 安置的农业人口数计算 。 需要安置 的农业人口数 ， 按照被征 用的耕地数 量除 以征 地前 被征 用单位 平均 每人 占有 耕地 的数量计算 。 每一个需 要安置的农 业人 口的 安置 补助 费标准 ， 为该耕地 被征用前三年平均年产 值的四至六倍 。 但是 ， 每公顷被 征用耕地的安置补助费 ， 最高不得 超过被征 用前 三年 平均 年产 值的十五倍。征 用其 他土 地的 土地 补偿费 和安 置补 助费 标准 ，由省 、 自治区 、 直辖市参 照征用 耕地 的土 地补 偿费 和安置补助费 的标准规定。依 照本 条第 二款 的规 定支付 土地 补偿 费和 安置 补助费 ， 尚不能使 需要安置的农民保持原 有生活水平的 ， 经省 、 自治区 、 直辖市人 民政府批准 ， 可以增加 安置补助费 。 但是 ， 土地补偿 费和安置 补助 费的 总和 不得 超过土 地被 征用 前三 年平 均年产值的三 十倍。国务院根 据社会 、 经济发展水平 ， 在特殊情 况下 ， 可以提 高征 用耕 地的 土地 补偿费和安置 补助费的标准。 41、剩 余劳 动力 的安 置 ：土地管 理法 第五十条 规定 ： 地方各级 人民政府应当支 持被 征地 的农 村集 体经济 组织 和农 民从 事开 发经营，兴办 企业。 安置的主 要渠道：（ 1 ）发展生产（ 2）举办乡 镇企业（ 3 ） 安排就业 （ 4） 转为非农人口42、 土地 使用 权出 让 ： 土地 使用 权出 让是 指国 家将土 地使 用权 在一 定年 限内出让个土 地使用者 ， 由土地使 用者 向国 家支 付土 地使用出让金 的行为 。 应把握的问题：（ 1 ）土地使 用权出让是土地 使用 权转 让的 一种 特种方式。（ 2 ）出让的 标的是土地使用权。（ 3 ）土地使 用权出让特指国有土地 使用权的出让 .（ 4 ）土地使 用权出让行为不 影响 或改 变国 家作 为土地所有者 的身份和地位。 4 3 、法律特 征：（一 ） 财产性 ， 是指出让 的土地使用 权是一种财产。 （二 ） 平等性 ， 是指出让 主体的法律 地位平等。（三 ） 期限性 ， 是指土地 使用权有年 限限制。（四 ） 出让人的 单一性和受让人的广 泛性。 44、 土地 使用 权出 让与 转让的联系 和区别（一）联 系 相同点 ： 都是一方 将其拥有的土地使 用权依法有偿 、 有期限地让 渡于另一方利用 ；都 不影 响国 家对 出让 和转让土地的 所有权。联系 ： 土地使用 权的出让是转让的前 提 ， 使用权的 转让促 进出 让市 场的 发展 和繁荣。 （二）区 别1 、土地使 用权的出让是创设财产权 的行为 ， 即在出让之前，该 权利并不存在 。 转让是转移 财产权的行为。2 、法律关 系的主体不同：出 让的 主体 一方 是土 地的所有者 ， 另一方是 土地的使用者 ； 转让的双 方都是使用者。3 、出让金 与转让费的构成和反映的 关系不同 。 出让金主要是地 租 ， 转让费包 括出让金、投 资还有利润。45、 土地 使用 权出 让的 程序 是指 土地 使用 权出 让应经过哪些 阶段或步骤。程序： （一 ） 拟定出让 方案 、 编制常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 2出让合同 和土地使用条件 、公告等。（二 ） 审批 ： 耕地 亩以上 、 其他土地 亩以上的 ，由国务院批准 ；耕地亩 以下 、 其他土地 亩以下 的 ， 由县级人 民政府批准 ； 省辖市 、 自治州人民政府的 批准权限，由省 、自 治区 人民 代表 大会 常务委员会决 定。（三）组 织实施：由市 、 县人 民政 府的 土地 管理 部门组织实施 。方式 ： 有协议出 让 、 招标出让和拍卖 出让 4 6、 协议 出让 ： 是 指土 地使 用权 的有 意受 让人 直接向 土地 所有 者提 出有 偿使用土地的 愿望 ， 由土地所 有者 即出 让方 与有 意受 让人在 没有 第三 人参 与的 条件下通过谈 判 、 协商达成 出让土 地使 用权 一致 意见 的一种方式。 特点：在 没有 第三 人参 与竞 争的条件下 ， 通过协商 达到出让土地使用 权的目的 。 适用于市政工程 、 公益事业 、 非赢利单位或 项目用地 ， 以及需给予扶持 优惠的项目。程序：（ 1 ）申请； 有意受让人说明用地依 据、面积、用途 、出让金的 来源及数额。（ 2 ）协商；（ 3 ）签订出 让合同；（ 4 ）登记： 按照合同规定的 出让 金的 金额 和交 付方式交付完 出让金后 ， 到土地管 理部 门办 理土 地使 用权登 记手 续， 领取 土地 使用证。4 7、 招标 出让 ： 是 指在 规定的期限 以内 ， 由符合招 标条件的单 位或个人 ， 以书面投标形式 ， 竞投某宗 地块的土地使用 权 ， 由招标人 择优确定土地 使用者的方式。特点：（ 1 ） 从发布招 标通告开始 ，经投标阶 段，直到开标 ， 标底和标 价都是密封的； （ 2 ）中标者 不一定是投标标价的最 高者 ， 还要考虑 投标规划方 案和业绩等。 （ 3 ）投标人 只有一次投标的机会。程序： （ 1 ）招标： 发出招标通告公布有关 事项 ， 有意受让 人提出投标 申请 ， 招标人对 投标人资格 审查 ， 发出招标 文件。（ 2 ） 投标 ： 有意受让 人交纳 投标 保证 金， 制作 投标书 ， 投到指定 的标箱 。 投标人 对生 效的 标书 不得 撤回或变更 ， 中标后有 与招标人签订合同 的义务。（ 3 ）开标、 评标和决标：评 标委 员会 公开 标底 和各投标人的 标价 ， 对有效标 书进行评审 ，决定中标者。 （ 4 ）签订出 让合同（ 5 ）登记4 8、拍 卖出 让 ： 是指 土地使 用权 出让 人在 指定 的时间、地点 ，利用公开场合 ，就 所出 让的 土地 使用 权叫价竞投， 按 “ 价高者得 ” 的原则 ， 确定土地 使用权受让人的一种 方式。 特点：（ 1 ）拍卖出 让公开进行；（ 2 ）拍卖出 让贯彻 “ 价高者得 ” 的原则；（ 3）应买者 有多次抱价的机会拍 卖出 让方 式适 用商 业用地或娱乐 用地。 程序：（ 1）拍卖公 告；（ 2）交验有 关证件；营业执照 、 身份证明 、 资信证明等（ 3）拍卖： 在规定的时间和地点 ， 由土地所 有者主持拍卖。（ 4）签约（ 5）登记4 9、 土地使用 权出让合同 ：是 指土 地使 用权 出让 人与土 地使 用权 受让 人之 间就土 地使 用权 出让 有关 事项所达成的 ， 明确相互 间权利义务关系 的协议。5 0、 土地 使用 权出 让合 同的特 ： 1 、 是一种民 事合同 ；2、标的的 特殊性即标的是出 让土 地在 一定 期限 的使用权。 3 、是要式 合同即支付全部出 让金 、 登记并领 取土地使用 证。5 1、 土地 使用 权出 让合 同订立的原 则和程序（一）原 则：（ 1）遵守国家法律 、 法规和政 策的原则（ 2）符合城 市规划要求的原则 （ 3） 坚持平等 、 自愿 、有偿的原 则 （二）程 序：（ 1）土地管理 部门 作好 出让 前的 准备工作；（ 2 ）确定出 让的方式（ 3） 签订合同 （ 4 ） 登记并领取使用 证 5 2、 土地 使用 权出 让合 同的主要条 款（一）双 方当事人的名称 、住所；（二）所 出让土地的位置 、四邻界至 、面积等情况； （三）土 地的使用期限 城镇 国有 土地 使用 权出让和转让 暂行条例 第十二条规定5 3 土地 使用权 出让最 高年限按下列 用途确定： （ 1）居住用地 七十年；（ 2）工业用地五 十年 ； （ 3 ） 教育 、科技 、 文化 、 卫生 、 体育用地五十年 ；（ 4）商业、 旅游 、 娱乐用地 四十年 ； （ 5 ）综合或者 其他用地五十年 。（四 ） 出让金的 数额及给付方式（五 ） 土地的使 用规则即建设规划条 件和方案 ， 包括该地块的总 平面布置图 、 建筑密度和高 度控制指标 、 工程管线规划 、工程深度限制 、环境保护 与园林绿化 、 消防等要求。 （七）违 约责任 城镇 国有 土地 使用 权出让和转让 暂行条例 第十四条规定 ： 土地使用 者应当在 签订 土地 使用 权出 让合同后六十 日内 ， 支付全部 土地使用权 出让金 。 逾期未全部支付的 ， 出让方有 权解除合同，并 可请求违约赔偿 。第十五条 规定 ： 出让方应 当按照合同 规定 ， 提供出让 的土地使用 权 。 未按合同 规定提供土地 使用权的 ， 土地使用者有权 解除合同 ， 并可请求违约赔 偿。 （八 ） 双方认为 应当约定的其他条款（九）纠 纷的解决方式 （十 ） 合同订立 的地点和方式5 4、 土地 使用 权出 让合 同双方当事 人的权利和义务（一）出 让人的主要权利 （ 1）解除合 同（ 2）要求违 约赔偿权（ 3）请求行 政处分权 城镇 国有 土地 使用 权出让和转让 暂行条例 第十七条规定： 土 地使 用者 应当 按照 土地 使用 权出 让合 同的 规定和城市规 划的要求，开发 、利用 、 经营土地 。 未按合同规定的期 限和条件开发 、 利用土地的 ， 市 、 县人民政 府土 地管 理部 门应 当予 以纠正 ， 并根据情 节可以给予警告 、 罚款直至 无偿收回土地使用权的 处罚。（ 4）收取土 地使用权出让金的权利 （ 5）收回土 地使用权的权利 即在 合同 期限 届满 时收回或在特 殊情况下 ， 根据公共利益的 需要 ， 依法提前 收回土地使 用权。（二）出 让人的主要义务 （ 1）依照合 同提供出让土地（ 2）向土地 使用者提供有关资料和 文件 ； 主要包括 土地位置 、 周围环境 、 建筑容积率、密 度等规划要求 ； 环保、园林 绿化、卫生防疫 、交通和消 防 、 以及土层 的深度、地表 下的管线设施 、 土地的物理 结构等材料。（ 3）保证土 地使用人取得的权利和 义务 5 5、土地使 用者的权利（ 1）解除合 同的权利（ 2）要求违 约赔偿的权利（ 3）对所出 让的土地享有占有、使 用的权利（ 4）有依法 转让和出租的权利 城镇 国有 土地 使用 权出让和转让 暂行条例 第十九条：土 地使 用权 转让 是指 土地使 用者 将土 地使 用权 再转移的行为 ， 包括出售 、 交换和赠与 。 未按土地 使用权出让 合同 规定 的期 限和 条件投资开发 、利用土地的 ， 土地使用权 不得转让。第 二十 条 土 地使 用权 转让应当签 订转让合同。第二 十二 条 土 地使 用者通 过转 让方 式取 得的 土地使用权 ， 其使用年 限为土地使 用权 出让 合同 规定 的使用 年限 减去 原土 地使 用者已使用年 限后的剩余年限 。第二 十三 条 土 地使 用权转让时， 其地上建筑物 、 其他附着物 所有权随之转让 。第二 十五 条 土 地使 用权和地上建 筑物 、 其他附着 物所有权转 让 ， 应当依照 规定办理过户 登记。第二 十六 条 上 述使 用权转 让价 格明 显低 于市 场价格的 ， 市 、 县人民政 府有优先购买权 。 第二 十八 条 土 地使 用权出 租是 指土 地使 用者 作为出 租人 将土 地使 用权 随同地上建筑 物 、 其他附着 物租赁给承租 人使用 ， 由承租人向出租人 支付租金的行为 。未 按土 地使 用权 出让 合同规 定的 期限 和条 件投 资开发 、 利用土地 的 ， 土地使用权不得出 租。（ 5）有权在 取得的土地使用权上设 置抵押权 5 6、土地使 用者的义务（ 1）缴纳土 地使用权出让金的义务 城镇 国有 土地 使用 权出让和转让 暂行条例 第十四条土 地使 用者 应当 在签 订土地 使用 权出 让合 同后 六十日内 ， 支付全部 土地使用权出 让金 。逾 期未 全部 支付的，出让 方有权解除合同 ，并可请求 违约赔偿。（ 2）依照合 同规定和城市规划的要 求使用土地 （ 3）土地使 用者变更土地用途时 ， 必须征得 出让方同意并经有 关部门批准。 （ 4）使用期 限届满，使用者 负有 返还 土地 使用 权的义务。 城镇 国有 土地 使用 权出让和转让 暂行条例 第四十条 土地使用 权期满 ， 土地使用权及其地 上建筑物 、 其他附着 物所 有权 由国 家无 偿取得 。 土地使用 者应当交还土地使用证 ， 并依照规 定办理注销登记 。 第四 十一 条 土 地使 用权期满 ， 土地使用 者可以申请续期 。 需要续期 的 ， 应当依照 本条 例第 二章 的规 定重新签订合 同 ， 支付土地 使用权出让金 ，并办理登记。 57、 变更 ： 是 指合 同没 有履行或没 有完全履行之前 ，由 出让 方或 土地 使用 者依法对合同 的内容进行修改 、补充的法 律行为。58、 解除 ： 是 指合 同订 立后 ， 尚未履行 或尚未完全履行之前 ， 因为订立 合同所依据 的主 客观 情况 发生 了变化 ， 使合同的 履行成为不必要或者不 可能 ， 由出让方 与土 地使 用者 依照 法律 规定的 条件 和程 序终 止合 同关系 ， 从而使双 方的权利和义务 归于 消灭 的一 种土 地制度。59、变更或 解除的条件（ 1）社会公 共利益的需要（ 2）双方协 商并经有关部门批准， 可以变更合同。（ 3）由于一 方违约，致使出让合同 没有必要履行。（ 4）土地灭 失60、 房地 产开 发 ： 是指 在依 法取 得土 地使 用权 的土地 上进 行基 础设 施和 房屋建设的行 为。 城市 房地 产开 发经 营管理条例 第二条规 定 ： “ 本条例所称 房地产开发经营 ，是 指房 地产 开发 企业 在城市 规划 区内 国有 土地 上进行 基础 设施 建设 、房 屋建设 ， 并转让房 地产开发项目或者销售 、 出租商品 房的行为。 ”61、房地产 开发的类型：1、按房地 产开发的目的不同 ， 可分为以 经营为目的的房 地产 开发 和以 自用 为目的的房地 产开发 。 以经营为目 的的 房地 产开 发是 指房地 产开 发公 司投 资生 产房地产商品 ， 并通过房 地产市场的转让 ， 追求经营 利润的开发活动 。以 自用 为目 的的 房地 产开发 是指 房地 产开 发者 为了满足自己 生产 、 经营或消 费需要的房 地产开发活动。2、按房地 产开发的内容，可 以分 为基 础设 施建 设和房屋建设 。 基础设施 建设是指给水， 排水、污水处理 、设施建设 ； 供电 、 通信设施建设 ； 煤气或天 然气 、 热力建设以及 道路 、 桥涵 、 园林绿 化、 环境 卫生 等建 设活动 。 “ 三通一平 ” 或 “ 七通一平 ” 。 房屋建设 是指住宅建设、工 业、商业、交通 、仓库用房 、 文体科教 用房等各类房屋 建设。3 、按房地 产开发的范围不同 ， 可以分为 新城区和开发和旧城区 的拆迁改造。还有按开 发的规模大小 ， 还可以分为 ： 单项开发 、 小区开发和成 片开发 。 单项开发规模较小 、 占地少 、 功能单一 ， 配套设施 简单 。 小区开发 一是 指新 城区 开发 中的一个小区 综合开发 ， 要求在开 发区 范围 内做 到基 础设施和配套 项目齐全 ， 功能完善 ， 二是指旧 城区更新改造中的局部 改建 ， 即某个相 对独立的街 坊的更新改造 。 成片开发一 般是指范围广阔 、项目众多 、投入资金巨大 、建 设周 期长 的大 型综 合开发。6 2 、房地产 开发的特点：1 、房地产 开发是多部门协作活动 。 涉及规划 、 土地管理、勘测 、设计、施工 、 市政、消防 、环境、绿化 、 供电、供水 、通讯、交通 、 商业、银行 等部门。 2 、房地产 开发投资大；开发一个小 区，少则几千万 ，多打几个 ，甚至几十亿。 3 、 房地产的 开发周期较长 ；还有工程 项目多等特点。6 3 、房地产 开发的原则： 中华 人民 共和 国城 市房地产管理 法 第二十四 条规定 ： “ 房地产开 发必须严格执行城市 规划 ， 按照经济 效益 、 社会效益 、 环境效益 相统 一的 原则 ，实 行全 面规划、合理 布局、综合开发 、配套建设 。 ” 城市 房地 产开 发经 营管理条例 第三条规 定 “ 房地产 开发 经营 应当 按照 经济效益 、 社会效益 、 环境效益相统一的 原则 ， 实行全面 规划、合理 布局、综合开发 、配套建设 。 ”6 4 、 符合城市 规划的原则 。城 市规 划是 在一 定时 期内城 市发 展计 划和 各项 建设的综合部 署 ， 是人民政 府建设城市和 管理城市的依据 ，是房地产 开发的依据 。 房地产法 第 24 条规定 ： “ 房地 产开 发必 须严 格执 行城市规划 。 ” 中华人民 共和国城市规 划法第 3 0 条规定 ： “ 城市规划 区内的建设工 程的 选址 和布 局必 须符合城市规 划 ” 。 因此应当 做到：（ 1）土地使 用权出让的总体方案应 符合城市规划 ， 土地 性质 必须 根据 城市 规划确定 ， 出让的土 地必须有规划控制指 标。（ 2）土地使 用者按城市规划的要求 开发、利用土地 ，在进行房 地产开发时 ， 必须吃 国家 批准 建设 项目 的有关文件 ， 向城市规 划主管部门 申请 建设 用地 规划 许可证 ， 同时应按 城市规划的要求 合理 确定 各项 技术 经济指标。（ 3）在开发 建设项目的过程中 ， 应严格执 行规划设计方案 ； 严格遵守 出让合同的各 项约 定。 若改 变土 地用途 ， 应当征得 出让方同意并经 土地 管理 部门 和规 划部门的审批 。（ 4）城市规 划区的建设工程 应当 经过 城市 规划 主管部门的竣 工验收。 65、 坚持 经济 效益 、社 会效 益、 环境 效益 相统 一的原则。 经 济效 益是 指房 地产 开发要进行经 济核算 ， 追求较好的回报率 。 社 会效 益是 指房 地产 开发对社会产 生的效果和利益 。环 境效 益是 指房 地产 开发对 城市 自然 环境 和社 会环境所产生 的影响 。 保护自然环境 ， 提高生态 效益是房地产 开发 改善 城市 面貌 的重要任务。因此房地 产主体应做到： （ 1 ）政府及 其房地产主管部门和房 地产投资者 ， 应自觉 贯彻 执行 房地 产法 规定的 “ 全面规划 ，合理布局 ，综合开发 、 配套建设 ” 的指导思想 ， 遵守城市 规划和各项指标。（ 2 ）政府有 关部门引导房地产投资 者树立全局观念 ，克 服片 面追 求经 济效 益的思想。（ 3 ）各级政 府及其职能部门 应保 护房 地产 投资 者的经济利益 。66、 鼓励 和扶 持建 设居 民住宅的原 则鼓 励和 扶持 建设 居民 住宅的 原则 是指 国家 和人 民政府通过各 种优惠政策 ， 鼓励和 扶持 房地 产投 资者 开发建设居民 住宅 ， 改善居民 的居住条件 。67、 房 地产 开发 企业 ： 是指 以营 利为 目的 从事 房地产开发的 企业。应注意以 下三点：1 、以营利 为目的。2 、营业内 容包括房地产开发和经营 。68、 房地 产开 发企 业设 立的条件 城市 房地 产开 发经 营管理条例 第五条规 定 “ 设立房地产开 发企业 ， 除应当符合有关法 律 、 行政法规 规定的企业设 立条件外 ， 还应当具备下列 条件：（一 ） 有 1 00 万元以上 的注册资本； （二 ） 有 4 名以上持 有资格证书的房 地产专业 、 建筑工程专业的 专职技术人员， 2名 以上 持有 资格 证书 的专职会计人 员。省 、 自治区 、 直辖市人 民政府 可以 根据 本地 方的 实际情况 ， 对设立房 地产开发企业 的注 册资 本和 专业 技术人 员的 条件 作出 高于 前款的规定。 ”1 、有自己 的名称和组织机构；2 、有固定 的经营场所；3 、有符合 国务院规定的注册资本。4 、有足够 的专业技术人员5 、法律、 行政法规规定的其他条件69、 房地 产开 发企 业设 立的程序 1 、申请登 记设 立房 地产 开发 企业 应当向 工商 管理 部门 申请 设立登记 ， 领取 企业法人 营业执照， 取得法人资格。工 商行 政管 理部 门在 对设立 房地 产开 发企 业申 请登记进行审 查时 ， 应当听取 同级 房地 产开 发主 管部 门的意见。2 、备案房 地产 开发 企业 应当 自领取营业执照之日起 3 0 日常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 3内 ， 持下列文 件到登记机关所 在地 的房 地产 开发 主管部门备案 ：（ 1 ）营业执 照复印件；（ 2 ）企业章 程；（ 3 ）验资证 明；（ 4 ）企业法 定代表人的身份证明；（ 5 ）专业技 术人员的资格证书和聘 用合同。 备 案制 度是 政府 加强 对房地产开发 的管理措施之一 。7 0、 房 地产 开发 企业 资质管理 城市 房地 产开 发经 营管理条例 第九条规 定 ： “ 房地 产开 发主 管部 门应 当根据房地产 开发企业的资产 、专 业技 术人 员和 开发 经营业绩等 ， 对备案的 房地产开发企业核 定资质等级 。 房地产 开发 企业 应当 按照 核定的资质等 级 ， 承担相应 的房地产开发 项目 。 具体办法 由国 务院 建设 行政 主管 部门制定。 ” 房地 产开 发企 业资 质管理规定 （ 二 0 00 年三月二十九日生 效 ） 第三条 ： “ 房地 产开 发企 业应 当按 照本规 定申 请核 定企 业资 质等级。未 取得 房地 产开 发资 质等级 证书 （以 下简 称资 质证书 ） 的企业 ， 不得从事 房地产开发经 营业务。 ”第五 条 房 地产 开发 企业按照企业 条件分为一、二 、三、四四 个资质等级。各 资质 等级 企业 的条 件如下：（一）一 级资质：1 注册 资本不低于 5 0 00万元；2 从 事房地产 开发经营 5年以上； 3 近 3 年房屋建 筑面积累计 竣 工 30 万平方米 以上，或 者累 计完 成与 此相 当的房地产开 发投资额；4 连 续 5 年建筑工 程质量合 格 率 达 100；5上一年 房屋建筑施工面积 1 5 万平方米 以上，或者完 成与 此相 当的 房地 产开发投资额 ；6有职称 的建筑、结构、财务 、 房地产及 有关经济类的专 业管理 人员不 少于 4 0人 ， 其中具有 中级以上职称的管理人 员不少于 20 人，持 有资 格证 书的 专职 会计人 员 不 少于 4 人；7工程技 术、财务、统计等 业务 负责 人具 有相 应专业中级以 上职称；8具有完 善的质量保证体系 ， 商品住宅 销售中实行了住宅质 量保证书 和 住宅使用说 明书制度； 9未发生 过重大工程质量事故。（二）二 级资质： 1 注册 资本不低于 2 0 00万元；2 从 事房地产 开发经营 3年以上；3 近 3 年房屋建 筑面积累计 竣 工 15 万平方米 以上，或 者累 计完 成与 此相 当的房地产开 发投资额；4 连 续 3 年建筑工 程质量合 格 率 达 100；5上一年 房屋建筑施工面积 1 0 万平方米 以上，或者完 成与 此相 当的 房地 产开发投资额 ；6有职称 的建筑、结构、财务 、 房地产及 有关经济类的专 业管理 人员不 少于 2 0人 ， 其中具有 中级以上职称的管理人 员不少于 1 0 人，持 有资 格证 书的 专职 会计人 员 不 少于 3 人；7工程技 术、财务、统计等 业务 负责 人具 有相 应专业中级以 上职称；8具有完 善的质量保证体系 ， 商品住宅 销售中实行了住宅质 量保证书 和 住宅使用说 明书制度；9未发生 过重大工程质量事故。（三）三 级资质：1注册资 本不低于 8 00 万元；2从 事房地产 开发经营 2年以上； 3房屋建 筑面积累计竣 工5 万平方米 以上 ， 或者累计完 成与 此相 当的 房地 产开发投资额 ；4 连 续 2 年建筑工 程质量合 格 率 达 1 0 0；5有职称 的建筑、结构、财务 、 房地产及 有关经济类的专 业管理 人员不 少于 1 0人 ， 其中具有 中级以上职称的管理人 员不少于 5 人 ， 持有 资格 证书 的专 职会 计人员 不 少 于 2 人；6工程技 术、财务等业务负 责人 具有 相应 专业 中级以上职称 ， 统计等其 他业务负 责人 具有 相应 专业 初级以上职称 ； 7具有完 善的质量保证体系 ， 商品住宅 销售中实行了住宅质 量保证书 和 住宅使用说 明书制度；8未发生 过重大工程质量事故。 （四）四 级资质：1注册资 本不低于 1 00 万元； 2从 事房地产 开发经营 1年以上；3已竣工 的建筑工程质量合 格 率 达 1 0 0；4有职称 的建筑、结构、财务 、 房地产及 有关经济类的专 业管理人 员不少于 5人 ， 持有资格 证书的专职会计人员不 少于 2 人；5工程技 术负责人具有相应专业中 级以上职称 ， 财务负 责人 具有 相应 专业 初级以上职称 ， 配有专业 统计人员；6商品住 宅销售中实行了住宅质 量保证书 和 住宅使用说 明书制度；7未发生 过重大工程质量事故。第 十三 条 任 何单 位和 个人不得涂 改、出租、出借 、转让、出 卖资质证书。企业遗失 资质证书 ， 必须在新闻媒体 上声明作废后 ， 方可补领。第十四条 企业发生 分立 、合并的 ， 应当在向 工商行政管 理部 门办 理变 更手 续后的 3 0 日内，到 原资质审批部 门申 请办 理资 质证 书注销手续 ， 并重新申 请资质等级。第十五条 企业变更 名称 、法定代表 人和主要管理 、 技术负 责人， 应当在 变更 3 0日内 ， 向原资质 审批部门办理变更手 续。第十六条 企业破产 、 歇业或 者因 其他 原因 终止 业务时 ， 应当在向 工商行政管理部 门办 理注 销营 业执 照后的 1 5 日内，到 原资质审批部门注销 资质证书。第 十九 条 企 业未 取得 资质 证书 从事 房地 产开 发经营的 ， 由县级以 上地方人民政 府房 地产 开发 主管 部门责令限期 改正 ， 处 5 万元以上 1 0 万元以下 的罚款；逾期不改正 的 ， 由房地产 开发主 管部 门提 请工 商行 政管理部门吊 销营业执照。第 二十 条 企 业超 越资 质等 级从 事房 地产 开发 经营的 ， 由县级以 上地方人民政府 房地 产开 发主 管部 门责令限期改 正 ， 处 5 万元以 上1 0 万元 以下的 罚款； 逾期不改正的 ， 由原资质 审批部门吊销资 质证书 ， 并提请工商 行政 管理 部门 吊销 营业执照。 第二 十一 条 企 业有 下列行为之一 的 ， 由原资质 审批部门公告 资质证书作废 ， 收回证书 ， 并 可 处 以 1 万元以上 3 万元以下 的罚款：（一 ） 隐瞒真实 情况 、 弄虚作假骗取 资质证书的；（二）涂 改、出租、出借 、转让、出 卖资质证书的。 7 1、规 划与 计划 管理 ： 是指 政府 运用 各种 规划 和计划 ， 加强对房 地产开发的宏观管理。具体包括 ：（一）土 地利用总体规划 1、土地利 用总体规划的概念和特点土 地利 用总 体规 划是 指各级人民政 府 ， 根据国民 经济和社会发 展的情况 ， 对土地的开发 、 利用 、 整治和保 护在 时间 上和 空间 上所 做的战略构思 和设计方案 。 它是国 民经 济和 社会 发展 计划体系的重 要组成部分。土 地利 用总 体规 划作 为国家管理土 地的一种手段 ， 有以下特点 ：（ 1） 综合性 （ 2 ） 长期性 （ 3 ）指导性 2、土地利 用总体规划体系土 地利 用总 体规 划体 系是指 各级 各类 土地 利用 规划的总称。（ 1）全国土 地利用总体规划 （ 2）省级土 地利用总体规划（ 3）县级土 地利用总体规划（ 4）乡（镇 ）级土地利用总体规划 3、土地利 用总体利用规划编制程序是 指编 制土 地利 用总 体规划所需要 的步骤或环节。按照两下 一上 、 上下结合 的程序进行 。 （ 1） 发布规划 编制纲要 （ 2 ）上报编制 草案（ 3）下达执行 （二）城 市规划7 2、城 市规 划 ： 是人 民政府对城市 的规划、容量 、 各项 建设 用地 及各 项基 础设施 的配 置在 时间 上和 空间上进行综 合构思 、 布置的行为。它是 城市建设的蓝图 ，也 是指 导房 地产 开发 的依据。 7 4、 城市 规划 的编 制与 审批 ： 国务院城 市规划行政主管部门和 省 、 自治区 、 直辖市 人民 政府 应当 分别 组织编制全国 和省、自治区 、 直辖市的规 划 ， 用此指导 城市规划的编 制 。 城市人民 政府负责组织 编制城市规划 ； 县级 人民 政府 所在 地镇 的城市规划 ， 由县级人 民政府负责 组织 编制 。城 市总 体规划 、 分区规划 及详细规划经有关机关 审批 ， 就成为法 律文件 ， 一切单位 和个人都应当执行。75、城市规 划的实施：（ 1）出让、 转让要符合城市规划要 求。第一 、 城市规划 行政主管部门 和有 关部 门要 根据 城市规划实施 的步骤和要求 ， 编制 城市 国有 土地 使用 权出让规划和 计划。 第二 ， 出让城市 国有土地使用权时 ， 在出让前 ， 必须要指定控制 性详细规划。 第三 、 出让和转 让合同必须附有规划 设计条件和附图 。第四 、 城市规划 行政管理部门 有权 对城 市国 有土 地使用权出让 、 转让是否 符合规划进行监 督检查。 （ 2）建设项 目的选址和布局要符合 城市规划要求。第一 、 城市规划 区内的建设工 程的 选址 和布 局必 须符合城市规 划 。 设计任务 书报请批准时 ， 必须附有 城市规划 行政 主管 部门 的选 址意见书。第二 、 建设项目 选址意见书应 当提 供建 设项 目的 基本情况和基 本依据 、 建设项目选址 、 用地范围 和具体规划要求。第三 、 建设项目 选址意见书的 审批 与发 放实 行分 级管理制度。第四 、 选址意见 书没有签发或 签发 部门 不是 发帝 国难得规划行 政主管部门 ， 则设计任务书 不得批准 。 开发项目也不得 立项。 （ 3）开发区 的规划要符合城市规划 要求。开发区是 指有国务院和省 、自治区 、 直辖市人 民政府批准 在城 市规 划区 内设 立的经济技术 开发区、保税区 、高新技术 产业开发区 、 国家旅 游度 假区 等实 行国 家特定优惠政 策的各类开发区 。76、 土地 利用 计划 ： 是 指国家动用 计划手段 ， 对土地的开发 、 利用 、 整治和保 护进 行统 筹安 排， 把土 地的“ 开源 ” 和 “ 节流 ” 纳入国家 计划 管理 轨道 的一 种土地利用管 理制度。土 地利 用计 划按 时间 序列分为长期 计划 、 中期计划 和年度计划 。77、 土地 利用 计划 法的 特征： （ 1）内容上 的广泛性。涉及国民经 济各部门的发展 。（ 2）时间上 的连续性。土地 的利 用活 动是 不断 进行的 ， 因而土地 利用计划也是连续不断 的， （ 3）程序法 和实体法的统一性 。 既规定土 地利用计划管 理主 体之 间事 实上 的权利与义务 ， 以及违反 这些法律 规定 所应 承担 的法 律责任 。 同时还规 定土地利用计划编制的 程序。78、 土地 利用 法的 基本 原则。 （ 1）遵循客 观经济规律的原则。（ 2）综合平 衡原则（ 3）统一性 和灵活性相结合的原则79、 土地 利用 计划 的编 制和实施（ 1） 土地利用 计划的编制 、审批和下 达 。 它的编制 程序与 国民 经济 和社 会事 业发展计划的 编制程序相同 ； 报审批机关 批准 ， 最后把批 准的 的正 式计 划下 达到 计划执行单位 。 （ 2 ） 土地利用 计划的实施 。包括土地 利用计划的执行 、修改和监 督检查。 8 0 、 房地产开 发项目管理 ：是 指人 民政 府对 房地 产开发项目从 立项 、 设计到竣 工验收的全 程管理 。 城市房地产开发 经营管理条例 第十条 “ 确定房地 产开发项目 ， 应当符合 土地利用总体规划 、 年度建设 用地计划和城市规划 、 房地产开 发年度计划的要 求 ； 按照国家 有关规 定需 要经 计划 主管 部门批准的 ， 还应当报 计划主管部门批准 ， 并纳入年 度固定资产投资 计划。 ” 中华 人民 共和 国城 市规划法 第三十一 条 在城市规 划区 内进 行建 设需 要申请用地的 ， 必须持国 家批准建设项目 的有关文件 ， 向城市 规划 行政 主管 部门 申请定点 ， 由城市规 划行政主管部 门核 定其 用地 位置 和界限，提供 规划设计条件 ， 核发建设用 地规划许可证 。 建设 单位 或者 个人 在取 得建设用地规 划许可证后 ， 方可向 县级 以上 地方 人民 政府土地管理 部门申请用地 ， 经县 级以 上人 民政 府审 查批准后 ， 由土地管 理部门划拨土地。 中华 人民 共和 国土 地管理法 第四十三 条 任何单位和个人 进行建设 ， 需要使用土地的 ， 必须依法 申请使用国有土 地 ； 但是 ， 兴办乡镇 企业 和村 民建 设住 宅经依 法批 准使 用本 集体 经济组 织农 民集 体所 有的 土地的 ， 或者乡 （ 镇 ） 村公共设施 和公 益事 业建 设经 依法批 准使 用农 民集 体所 有的土地的除 外。前 款所 称依 法申 请使 用的国 有土 地包 括国 家所 有的土 地和 国家 征用 的原 属于农民集体 所有的土地。 中华 人民 共和 国土 地管理法实施 条例 第二十二 条具 体建 设项 目需 要占 用土地 利用 总体 规划 确定 的城市 建设 用地 范围 内的 国有建设用地 的 ， 按照下列 规定办理： （一 ） 建设项目 可行性研究论证时 ， 由土地行 政主管部门 对建 设项 目用 地有 关事项进行审 查 ， 提出建设 项目用地预审 报告 ； 可行性研 究报告报批 时 ， 必须附具 土地行 政主 管部 门出 具的 建设项目用地 预审报告。（二 ） 建设单位 持建设项目的有关批 准文件，向市 、 县人民政府 土地行政主管部门 提出 建设 用地 申请 ，由市 、 县人民政 府土地行政主管 部门 审查 ，拟 订供 地方案 ， 报市 、 县人民政 府批准 ；需要上级 人民政府批准的 ，应当报上 级人民政府批准 。（三）供 地方案经批准后 ，由市 、 县人民政 府向建设单位颁发建 设用地批准书。有 偿使 用国 有土 地的 ，由市 、 县人民政 府土地行政主管 部门 与土 地使 用者 签订国有土地 有偿使用合同 ； 划拨使用国 有土地的，由市 、县 人民 政府 土地 行政 主管部 门向 土地 使用 者核 发国有土地划 拨决定书。（四 ） 土地使用 者应当依法申请土地 登记。通过招标 、 拍卖方式 提供国有 建设 用地 使用 权的 ，由市 、 县人民政 府土地行政主管 部门 会同 有关 部门 拟订方案 ， 报市 、 县人民政 府批准后 ， 由市 、 县人民政 府土地行政主 管部门组织实施 ，并 与土 地使 用者 签订 土地有偿使用 合同 。 土地使用 者应当依法 申请土地登记。城市房 屋拆迁管理条例 第六 条 拆 迁房 屋的 单位取得房屋 拆迁许可证后 ， 方可实施拆 迁。 第七 条 申 请领 取房 屋拆迁许可证 的 ， 应当向房 屋所在地的市 、 县人民政 府房屋拆 迁管 理部 门提 交下 列资料：（一）建 设项目批准文件 ；（ 二） 建设 用地 规划 许可证；（三 ） 国有土地 使用权批准文件；（ 四） 拆迁 计划 和拆 迁方案； （五 ） 办理存款 业务的金融机 构出 具的 拆迁 补偿 安置资金证明 。 市 、 县人民政 府房屋拆迁管理 部门 应当 自收 到申 请之日起 日内 ， 对申请事 项进行审查 ； 经审查 ， 对符合条件的 ， 颁发房屋 拆迁许可证。 第 十三 条 拆 迁人 与被 拆迁 人应 当依 照本 条例 的规定 ，就 补偿 方式 和补 偿金额 、 安置用房 面积和安置地点 、 搬迁期限 、 搬迁过渡 方式和过渡 期限等事项 ， 订立拆迁补偿 安置协议。拆迁租赁 房屋的 ， 拆迁人应当与被拆 迁人 、 房屋承租 人订立拆迁 补偿安置协议。 城市 房地 产开 发经 营管理条例 第十六条 房地产开 发企 业开 发建 设的 房地产 项目 ，应 当符 合有 关法律 、 法规的规 定和建筑工程质量 、 安全标准 、 建筑工程勘察 、 设计 、 施工的技 术规范以及合 同的约定。 房 地产 开发 企业 应当 对其开 发建 设的 房地 产开 发项目的质量 承担责任。 勘察 、 设计 、 施工 、 监理等单位应当 依照有关法律 、 法规的规定 或者合同的约定 ，承担相应 的责任。第 十七 条 房 地产 开发 项目竣工， 经验收合格后 ， 方可交付使 用 ； 未经验收 或者验收不合 格的 ， 不得交付 使用。 房地产开 发项目竣工后 ， 房地 产开 发企 业应 当向 项目所 在地 的县 级以 上地 方人民 政府 房地 产开 发主 管部门提出竣 工验收申请 。 房地产 开发 主管 部门 应当 自收到竣 工验收 申请之 日起 30日内 ， 对涉及公 共安全的内容，组织 工程质量监督 、 规划 、 消防 、 人防等有 关部门或者单位 进行验收。第 十八 条 住 宅小 区等 群体房地产 开发项目竣工 ， 应当 依照 本条 例第 十七 条的规 定和 下列 要求 进行 综合验收：（一 ） 城市规划 设计条件的落实情况 ； （二 ） 城市规划 要求配套的基 础设 施和 公共 设施 的建设情况； （三 ） 单项工程 的工程质量常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 4验收情况 ； （四 ） 拆迁安置 方案的落实情况；（ 五） 物业 管理 的落 实情况。住 宅小 区等 群体 房地 产开发项目实 行分期开发的 ， 可以分期验 收。8 1、开发项 目的立项管理房 地产 开发 公司 应当 根据城市规划 、 年度建设 用地计划和市场 需要情况 ， 确定开发项目 ， 并向计划 管理等部门申请立 项。房地产开 发项目确定后 ， 必须 向在 城市 规划 区内 进行建设需要 申请用地的 ， 必须持 国家 批准 建设 项目 的有关文件 ， 向城市规 划行政主管部门申 请定点 ， 由城市规划 行政 主管 部门 核定 其用地位置和 界限 ， 提供规划 设计条件 ， 核发建设 用地规划许可证 。 建设单位 或者个人在 取得 建设 用地 规划 许可证后，根 据规划设计要求 ，对 开发 项目 组织 勘察 、规划 、 设计工作 ， 房地产开 发规划设计 方案 ， 须依据城 市规划管理 的有关规定 ， 履行报批手续 。 房地产开 发企业应 当向 城市 规划 主管 部门申请核发 建设工程 规划许可证 ， 取得 建设工程 规划许可证 后 ， 方可申请 开工 。 可向县级 以上地方人民政 府土 地管 理部 门申 请用地 ， 经县级以 上人民政府审查批准后 ， 由土地管 理部门划拨土地 。 在城市规 划区内国有土地 上实施房屋拆迁 ，并需要对 被拆迁人补偿 、 安置的 ， 依法取得 房屋拆迁许可证 。 拆迁人对 被拆迁人给予补偿 、 安置 ， 被拆迁人 在搬迁期限 内完成搬迁。 房 地产 开发 企业 应当 委托具有勘察 设计资格即 工程勘察证书 或 工程设计 证书 的单位进 行勘察设计工作 。 房地产开 发项目一般按初 步设 计和 施工 图设 计两个阶段进 行 。 对与技术 复杂而又缺乏 经验的项目 ， 可分为初步设 计 、 技术设计 和施工图设计 三个阶段进行。8 2、开发项 目的施工管理房 地产 开发 企业 应当 按照有关规定 ， 选择具有 相应资质条件的 施工单位 ， 进行房地产开发 项目的建设 。 单位按照适用本条 例。8 3、开发项 目的竣工验收房地产开 发项目竣工后 ， 房地 产开 发企 业应 当向 项目所 在地 的县 级以 上地 方人民 政府 房地 产开 发主 管部门提出竣 工验收申请 。 房地产 开发 主管 部门 应当 自收到竣 工验收 申请之 日起 3 0日内 ， 对涉及公 共安全的内容，组织 工程质量监督 、 规划 、 消防 、 人防等有 关部门或者单位 进行验收 。 房地产开发项目 竣工 ， 经验收合 格后 ， 方可交付 使用 ； 未经验收或者验 收不合格的 ， 不得交付使用 。 8 4、 房屋 拆迁 ： 是 指根 据城 镇建 设规 划和 国家 专项工 程的 迁建 计划 及当 地政府的用地 文件 ， 拆除和迁 移建 设用 地范 围内 的房 屋及其设施的 行为 。 取得房屋 拆迁 许可 证的 建设 单位 是拆迁人 ， 被拆迁单 位或个人是被拆迁人 。 8 5、 房屋 拆迁 应遵 循的 原则： 1、服从国 家利益原则：拆迁 人在 拆迁 过程 中要 维护国家利益 ，服从统一安排 ，不得任意 拆迁 ； 被拆迁人 要服从国家 建设需要 ， 按时搬迁。 2、符合城 市规划 中华 人民 共和 国城 市规划法 第二十三 条 城市新区 开发 和旧 区改 建必 须坚持统一规 划、合理布局 、 因地制宜 、 综合开发 、 配套建设的原则 。 各项建设 工程的选址 、 定点 ， 不得妨碍 城市的发展， 危害城市的安全 ，污染和破 坏城市环境 ， 影响城市各项 功能的协调。3、保护合 法权益：要用法律 形式 确定 房屋 拆迁 当事人的权利 义务关系 ， 禁止非法拆迁和 违法拆迁 ， 按规定给予被拆 迁人安置或补偿 ；同 时被 拆迁 人也 应当 按补偿安置协 议搬迁。 8 6、房屋拆 迁的程序（一 ） 申领规划 用地许可证拆 迁人 首先 要依 法获 得拆迁地块的 土地使用权 ， 按规定 向有 关政 府规 划部 门申请建设用 地规划许可证 ； 经审查符合 条件的 ， 有规划管理 部门 核发 建设 用地 规划许可证， 确定拆迁的范围 。同 时由 房屋 规划 管理 部门通知被拆 迁人 ， 停止房屋 及附 属物 的改 建、 扩建 等工程 ， 并通知有 关部门 ， 以公告 形式 公布 在拆 迁范 围内暂停办理 有关手续 ， 如暂停办理房屋 的买卖、交换 、 析产、分割 、赠与、分户 、 出租 、 调配等手 续 ， 暂停办理居 民常 住户 口的 迁入 和分户手续 ， 暂停核发 工商营业执照。 （二 ） 编制拆迁 计划和方案作 为拆 迁人 应当 在取 得土地使用权 后对被拆迁人 、 房屋等情况 进行调查 ， 根据核实的情况 和国家 、 地方有关拆迁补偿 安置的规定 ， 对被拆迁人今 昔感具体分析 ， 并编 制出 详细 的拆 迁计 划和方案。 （三 ） 申领房屋 拆迁许可证城 市房 屋拆 迁实 行许 可证制度 。 任何单位 和个人需要拆迁房屋 ， 均须持后 房屋的单位建设项目 批准文件 、 建设用地规划许 可证 、 国有土地 使用权批准 文件 、 拆迁计划 和拆迁方案 、 办理存款 业务的金 融机 构出 具的 拆迁 补偿安置资金 证明等材料向市 、县 人民 政府 房屋 拆迁 管理部门提出 申请 ， 经批准并 发给房屋拆 迁许可证后 ， 方可实施拆迁 。 房屋拆迁 许可证是拆迁行 为获得行政许可 ，拆 迁人 从事 房屋 拆迁 的法律凭证 ， 只对指定 的项目在一 定时 间和 一定 范围 内有效。（四）发 布拆迁公告 房 屋拆 迁管 理部 门在 发放房屋拆迁 许可证的同时 ， 应当 将房 屋拆 迁许 可证 中载明的拆迁 人、拆迁范围 、 拆迁期限等 事项 ， 以房屋拆 迁公告的形 式予以公布 。 目的是 让被 拆迁 人了 解拆 迁是城市建设 的需要 。 任何单位和个人都 必须服从 ； 让被拆迁 人知 道拆 迁的 有关 法律和政策 ， 了解他们 应当享有的权利和 应履行的义务。 （五 ） 签订拆迁 补偿 、 安置协议 拆 迁人 与被 拆迁 人应 当就补偿方式 和补偿金额 、 安置用房面积 和安置地点 、 搬迁期限 、 搬迁过渡 方式和过渡期限等事 项进行协商 ， 订立拆迁补偿 安置协议。 房 屋拆 迁管 理部 门代 管的房屋需要 拆迁的 ， 拆迁补偿安 置协 议必 须经 公证 机关公证，并 办理证据保全。拆 迁人 和被 拆迁 人在 签订协 议时 ，应 当在 平等 基础上 ， 进行充分 协商 ， 体现自愿与有偿 原则。拆 迁人 与被 拆迁 人或 者拆迁人 、 被拆迁人 与房屋承租人 达不 成拆 迁补 偿安 置协议的 ， 经当事人 申请 ， 由房屋拆迁管 理部门裁决 。 房屋拆 迁管 理部 门是 被拆 迁人的，由同 级人民政府裁决 。裁 决应 当自 收到 申请 之日起 3 0 日内作出 。当事人对 裁决不服的 ， 可以自裁 决书 送达 之日 起 3 个月内向人 民法院起诉 。 拆迁人 依照 本条 例规 定已 对被拆 迁人 给予 货币 补偿 或者提供拆迁 安置用房 、 周转用房的 ， 诉讼期间 不停止拆迁的执行。（六）实 施房屋拆迁拆 迁人 应在 规定 的拆 迁期限内完成 房屋的拆迁工作 。拆迁补偿 安置协议订立后 ，被 拆迁 人或 者房 屋承 租人在搬迁期 限内拒绝搬迁的 ，拆 迁人 可以 依法 向仲 裁委员会申请 仲裁 ， 也可以依 法向 人民 法院 起诉 。诉 讼期间 ， 拆迁人可 以依法申请人民法院先 予执行 。 被拆迁人或 者房 屋承 租人 在拆 迁管理 部门 的裁 决规 定的 搬迁期限内未 搬迁的 ， 由房屋所在地的市 、 县人民政 府责成有关部门 强制拆迁 ， 或者由房 屋拆 迁管 理部 门依 法申请人民法 院强制拆迁。实施强制 拆迁前 ， 拆迁人应当 就被 拆除 房屋 的有 关事项 ， 向公证机 关办理证据保全。8 7、 房屋 拆迁 补偿 概念 ：是 拆迁 人依 法对 被拆 除房屋 机器 附属 物的 所有 人因拆 迁所 遭受 的损 失给 予合理的弥补 。拆 除违 章建 筑和 超过 批准期 限的 临时 建筑 ，不 予补偿 。 拆除未超 过批准期限的临时建筑 ， 应当给予 适当补偿。 房屋补偿 应坚持统一作价 、等价交换 、 区别对待 和按质论价的原 则。 8 8、拆迁补 偿的方式：拆 迁补 偿的 方式 可以 实行货币补偿 ， 也可以实 行房屋产权调换 。（ 1）货币补 偿是指拆迁人以支付货 币的形式 ， 赔偿被拆 迁人 因拆 除房 屋所 造成的经济损 失的补偿方式 。 货币补偿的 金额 ， 根据被拆 迁房屋的区 位 、 用途 、 建筑面积等因素 ， 以房地产 市场评估价格确 定。 （ 2）房屋产 权调换是指拆迁 人用 异地 的房 屋或 原地再 建的 房屋 与被 拆迁 人的房屋进行 交换 ， 拆迁后被 拆迁 人取 得交 换房 屋产 权的补偿方式 。 实行房屋 产权调换的 ， 拆迁人与 被拆迁人应当 依照 货币 补偿 金额 的规定 ， 计算被拆 迁房屋的补偿金额和所 调换房屋的价格 ，结清产权 调换的差价。 （ 3）特殊规 定： 拆迁公益 事业用房的 ， 拆迁人应当 依照有关法律 、 法规 的规 定和 城市 规划 的要求予以重 建 ， 或者给予 货币补偿。 拆 迁非 公益 事业 房屋 的附属物， 不作产权调换 ， 由拆迁人给 予货币补偿。 拆迁租赁 房屋 ， 被拆迁人与 房屋 承租 人解 除租 赁关系的 ， 或者被拆 迁人对房屋承租人进 行安置的 ， 拆迁人对被拆迁 人给予补偿。被 拆迁 人与 房屋 承租 人对解 除租 赁关 系达 不成 协议的 ， 拆迁人应 当对被拆迁人实行房屋 产权调换 。 产权调换 的房 屋由 原房 屋承 租人承租 ， 被拆迁人 应当与原房屋 承租 人重 新订 立房 屋租赁合同。 拆迁产权 不明确的房屋 ，拆 迁人 应当 提出 补偿 安置方案 ， 报房屋拆 迁管理部门审核同意 后实施拆迁 。 拆迁前 ， 拆迁人应 当就被拆迁房屋 的有 关事 项向 公证 机关办理证据 保全。 拆迁设有 抵押权的房屋 ，依 照国 家有 关担 保的 法律执行。89、拆迁安 置1、拆迁安 置是指拆迁人对被 拆迁 房屋 的使 用人 另外提供房屋 以供居住使用 ， 并给予一定 补助费用。2、拆迁安 置的对象是被拆除房屋的 使用人 ， 即在拆迁范 围内 具有 正式 户口 的公民 和在 拆迁 范围 内具 有营业 执照 或者 作为 正式 办公地点的机 关、团体、企业 、事业单位 。3、拆迁安 置的方式可以是一次性安 置 ， 即用产权 调换的 方式 一次 性解 决被 拆除房屋使用 人的用房问题 ， 也可 以先 由拆 迁人 提供 周转房临时过 渡 ， 或由被拆 迁人自己寻找 房屋过渡。 4 、拆迁安 置费：包括搬迁 补助费 、 临时安置补助费 ， 以及经济 损失补偿费。90、搬 迁补 助费 ： 是 被拆迁 人或 者房 屋承 租人 因原居住房屋 被拆除 ， 须迁移他处居住 ， 在搬家过 程中发生的费用。 91、临 时安 置补 助费 ： 是对 被拆 迁人 或者 房屋 承租人 因迁 离原 居住 地而 在生活 上所 增加 的一 些额 外支出费用的 补偿 。 被拆迁人 或者 房屋 承租 人使 用拆 迁人提供的周 转房的 ， 拆迁人不支付临时 安置补助费。92、经 济损 失补 偿费 ： 是指 拆迁 人对 因拆 除非 住宅房屋而造 成的停产 、 停业引起的经济 损失的 ， 可以付给被 拆迁 人或 者房 屋承 租人适当补偿 。93、房 地产 转让 ： 是 指房地产权利 人通过买卖 、 赠与或 者其 他合 法方 式将 其房地产转移 给他人的行为。 包含的内 容：（一 ） 房地产转 让的主体是房地产权 利人。 （二 ） 房地产转 让的法律后果是所有 权的转移。（三 ） 房地产转 让的实现方式有买卖 、 赠与或者 其他合法方式。94、 其他合法 方式主要有 ：1、以房地 产作价入股、与他人成立 企业法人 ， 房地产权属发生 变更的； 2 、一方提供土地 使用权 ， 另一方或者多方提 供资金、合资 、 合作开发经 营房地产 ， 而是房地产权属 发生变更的； 3、因企业被 收购 、 兼并合伙 合并 ，房 地产 权属 随之 转移的 ； 4 、 以房地产 抵债的 ； 5、法律法规 规定的其他情形 。（四 ） 房地产转 让的种类有已 经建 成的 房地 产的 转让和 尚未 建成 但符 合条 件的在建房屋 的转让。9 5 、 房地产转 让的原则：除遵循民 法的一般原则外 ，还应当遵 循下列原则。（一 ） 出让方地 位不变原则出 让方 地位 不变 原则 即土地所有权 不变的原则 ，无论土地的 使用权有何变化 ，国家仍是 土地所有权人。 （二 ） 房地产一 致原则即土地 使用 权与 地上 建筑 物产权相一致 原则 ， 取得土地 使用 权的 同时 取得 地上 建筑物的所有 权 。 具体包括 ： 1、土地使用 权转让时 ， 地上建筑物 、 其他附着 物的所有权随之转让 ； 2 、 地上建筑 物 、其 他附 着物 的所 有人 转让地上建筑 物 、 其他附着 物的所有权时 ， 其使用范 围内的土地使用 权随之转让 。 但作为动产转 让时除外。（三）效 益不可损原则即 保护 财产 的价 值和 经济效益的原 则 ， 指无论是 土地使用权转 让 ， 还是地上 建筑物 、 其他附着 物转让 ， 都不得 损害 土地 及其 地上 建筑物的经济 效益。9 6 、房地产 转让的条件（一 ） 以出让方 式取得土地使用权的 房地产转让条件房地产 管理法 第 3 8 条 ：以 出让 方式 取得 土地 使用权的 ， 转让房地 产时 ， 应当符合下列 条件： （ 1）按照出 让合同约定已经 支付 全部 土地 使用 权出让金 ， 并取得土 地使用权证书；（ 2）按照出 让合同约定进行投资开 发 ， 属于房屋 建设工程的 ， 完成开发 投资总额的百分之 二十五以上 ， 属于成片开发 土地的 ， 形成工业用 地或 者其 他建 设用 地条件。转 让房 地产 时房 屋已 经建成的 ， 还应当持 有房屋所有权证书。城 市房 地产 转让 管理 规定第十 条 以 出让 方式 取得土地使用 权的 ， 转让房地 产时，应当 符合下列条件： （ 1）按照出 让合同约定已经 支付 全部 土地 使用 权出让金 ， 并取得土 地使用权证书；（ 2）按照出 让合同约定进行投资开 发 ， 属于房屋 建设工程的 ， 应完成开 发投资总额的百分 之二十五以上 ； 属于成片开 发土地的 ， 依照规划对土地 进行开发建设 ， 完成供排水 、供电、供热 、 道路交通 、 通信等市 政基础设施 、 公用设施 的建设 ， 达到场地平整 ， 形成工业 用地或者其他建 设用地条件。 转 让房 地产 时房 屋已 经建成的 ， 还应当持 有房屋所有权证书。 （二 ） 以划拨方 式取得土地使用权的 房地产转让条件按照有关 法律法规的规定 ，符合下列 条件的，经市 、 县人 民政 府土 地管 理部 门和房产管理 部门批准 ， 其划拨土 地土 地使 用权 和地 上建筑 物、 其他 附着 物可 以转让、出租 、抵押：（ 1 ）土地使 用者为企业、公 司、 其他 经济 组织 和个人；（ 2 ） 领有国有 土地使用证 ；（ 3 ）具有地 上建筑物、其他附着物 的合法产权证明 ；（ 4 ）依照规 定签订土地使用权出让 合同，向当地市 、县 人民 政府 补交 土地 使用权出让金 或者转让、出租 、抵 押所 获收 益抵 交土 地使用权出让 金。分为两种 情况：（ 1 ）办理土 地使用权出让手续 ， 并缴纳土 地使用权出让金；（ 2 ）不办理 土地使用权出让手续的 ， 应当将转 让房地产 所获 收益 中的 土地 收益上缴国家 或作其他处理。 城 市房 地产 转让 管理 规定第 十二 条 以 划拨 方式 取得土地使 用权的 ， 转让房地产 时， 属于 下列 情形 之一的 ， 经有批准 权的人民政府批准 ， 可以不办 理土地使用权出让手 续 ， 但应当将 转让房 地产 所获 收益 中的 土地收 益上 缴国 家或 者作 其他处理 。 土地收益 的缴纳和处理 的办 法按 照国 务院 规定办理。 （一 ） 经城市规 划行政主管部门批准 ， 转让的土 地用于建设 中华人民 共和国城市房地产管 理法 第 二十三 条规定的项 目的；（二 ） 私有住宅 转让后仍用于居住的 ；（三 ） 按照国务 院住房制度改 革有 关规 定出 售公 有住宅的；（四 ） 同一宗土 地上部分房屋 转让 而土 地使 用权 不可分割转让 的；（五 ） 转让的房 地产暂时难以 确定 土地 使用 权出 让用途、年限 和其他条件的；（六 ） 根据城市 规划土地使用权不宜 出让的； （七 ） 县级以上 人民政府规定 暂时 无法 或不 需要 采取土 地使 用权 出让 方式 的其他情形 。 依照前款 规定缴纳土地收益 或作其他处理的 ，应 当在 房地 产转 让合 同中注明。（三 ） 房地产转 让的限制性规定： 城市房 地产管理法 第三十七条 下列房地 产 ， 不得转让： （一 ） 以出让方 式取得土地使用权的 ， 不符合本 法第三十八条规 定的条件的； （二 ） 司法机关 和行政机关依法裁定 、 决定查封 或者以其 他形 式限 制房 地产 权利的；（三 ） 依法收回 土地使用权的； （四 ） 共有房地 产 ， 未经其他共有人 书面同意的；（五）权 属有争议的； （六 ） 未依法登 记领取权属证书的；（七 ） 法律 、 行政法规 规定禁止转让 的其他情形。9 7 、房地产 转让的程序；（一 ） 以行政划 拨方式取得土 地使 用权 的房 地产 的转让程序1 、办理土 地使用权出让手续 ， 并缴纳土 地使用权出让常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 5金； （ 1 ）提出转 让土地使用权的申请以 划拨 方式 取得 土地 使用权的 ， 转让土地 使用权或房地产时 ， 必须持国 有土地使用 证以 及地 上建 筑物 和其他 附着 物产 权证 明等 合法证件 ， 向土地所 在地县人民政 府土 地管 理部 门提 出申请。至 于应 当由 谁办 理出 让手续，有不 同的法律规定 。 教材 认为 应当 由转 让人 办理出让手续 ， 再由转让 人和受让人签订 转让合同 ， 办理房地产转让 手续。）（ 2 ）、市、 县人民政府土地 管理 部门 在接 到转 让申请之日起 15 日内进行审查 、 审批 ， 并将结果 予以回复。 划拨 土地 使用 权管 理暂行办法 第六条符合下列 条件的，经市 、 县人 民政 府土 地管 理部 门批准 ，其 土地 使用 权可 以转让、出租 、抵押： （一）土 地使用者为公司 、企 业、 其他 经济 组织 和个人； （ 二） 领有 国有 土地 使用证；（三 ） 具有合法 的地上建筑物、其他 附着物产权证明 ；（ 3 ）签订土 地使用权出让合同转让 申请被批准后 ， 土地 管理 部门 代土 地所 有者（即出让 人 ） 与申请人 签订土地使用 权出让合同。 划拨 土地 使用 权管 理暂行办法 第十六条土 地使 用者 应当 在土 地使用 权出 让合 同签 订后 六十日内 ， 向所在地 市 、 县人民政 府交 付土 地使 用权 出让金 ， 到市 、 县人民政 府土地管 理部 门办 理土 地使 用权出让登记 手续。 （ 4 ）签订转 让合同土 地使 用权 手续 办理 完毕后 ， 土地使用 权享有者或者房 地产 所有 者可 以与 受让人签订房 地产转让合同。（ 5 ）办理转 让登记手续 划拨 土地 使用 权管 理暂行办法 第十七条双 方当 事人 应当 在办 理土地 使用 权出 让登 记手 续后十五日内 ，到所在地市 、 县人 民政 府土 地管 理部 门办理土地使 用权转让、出租 、抵押 登记手 续 , 办理 登记手续 ，应 当提 交下 列证 明文件、材料 ：（一）国 有土地使用证；（ 二） 土地 使用 权出 让合同；（三）土 地使用权转让 、 租赁、抵押 合同； （四 ） 市 、 县人民政 府土地管 理部 门认 为有 必要 提交的其他证 明文件、材料。 需 要办 理房 产转 让登 记手续的 ， 还应到房 产管理部门办理权属 变更登记手续。 9 8、 不办 理土 地使 用权 出让 手续 的， 应当 将转 让房地 产所 获收 益中 的土 地收益 上缴国 家或 作其 他处理。 城市 房地 产转 让管 理规定第十 二条以 划拨 方式 取得 土地 使用权的 ， 转让房地 产时 ， 属于下列情形 之一的 ， 经有批准权的人民 政府批准 ， 可以不办理土地 使用权出让手续 ，但 应当 将转 让房 地产 所获收 益中 的土 地收 益上 缴国家或者作 其他处理 。 土地收益 的缴 纳和 处理 的办 法按照国务院 规定办理。 （一 ） 经城市规 划行政主管部门批准 ， 转让的土 地用于建设 中华人民 共和国城市房地产管 理法 第二十三 条规定的项 目的；（二 ） 私有住宅 转让后仍用于居住的 ；（三 ） 按照国务 院住房制度改 革有 关规 定出 售公 有住宅的；（四 ） 同一宗土 地上部分房屋 转让 而土 地使 用权 不可分割转让 的；（五 ） 转让的房 地产暂时难以 确定 土地 使用 权出 让用途、年限 和其他条件的；（六 ） 根据城市 规划土地使用权不宜 出让 （七 ） 县级以上 人民政府规定 暂时 无法 或不 需要 采取土 地使 用权 出让 方式 的其他情形 。 依照前款 规定缴纳土地收益 或作其他处理的 ，应 当在 房地 产转 让合 同中注明。（二 ） 以出让方 式取得土地使用权的 房地产转让程序 城市 房地 产转 让管 理规定第七 条 房地产转 让 ，应当按照 下列程序办理： 1、房地产 转让当事人签订书面转让 合同；2、房地产 转让当事人在房地 产转 让合 同签 订后 日内持房 地产权属证书 、 当事人的合 法证明 、 转让合同等 有关 文件 向房 地产 所在地 的房 地产 管理 部门 提出申请，并 申报成交价格； 3、房地产 管理部门对提供的有关文 件进行审查 ， 并在 日内 作出 是否 受理 申请的书面答 复 ， 日内未 作书面答复的 ，视为同意受理 ；4、房地产 管理部门核实申报的成交 价格 ， 并根据需 要对 转让 的房 地产 进行 现场查勘和评 估； 5、房地产 转让当事人按照规定缴纳 有关税费；6、房地产 管理部门办理房屋权属登 记手续 ， 核发房地产权属证 书。9 9、 房 地产 转让 合同 ： 是指 房地 产转 让人 与受 让人之 间订 立的 转让 房地 产的协议。 理 解概 念时 需把 握以 下内容：1、转让合 同的主体是转让人和受让 人；2、合同的 标的是房地产；3、合同的 内容是双方的权利和义务 。1 00、 房地产 转让与土地 使用权出让 合同的关系 1、房地产 转让合同以出让合 同的 存在 为生 效的 前提条件。 2、出让合 同中规定的受让人的义务 、土地使用规则 、其 他建 设条 件等 条款 仍然适 用于 转让 合同 的一 部分内容 。 如须改变 ， 应向出让人提出申 请 ， 经政府有 关部门审查 、 批准后 ， 重新签订出让合同 。城市房 地产管理法 第四十一条 房地产转 让时 ， 土地 使用 权出 让合 同载 明的权利、义 务随之转移。 3、房地产 转让合同约定的土 地使 用权 使用 年限 受出让合同约 定的年限的限制 。不 得超 过原 土地 使用 权出让 合同 约定 的最 后使 用年限。城市房 地产管理法 第四十二 条 以 出让 方式 取得土地使用 权的 ， 转让房地 产后 ， 其土地使 用权的使用年限 为原 土地 使用 权出 让合同 约定 的使 用年 限减 去原土 地使 用者 已经 使用 年限后的剩余 年限。 1 01、 房地产 转让合同的 主要条款 城市 房地 产转 让管 理规定 第八条 房地产转 让合同应当载 明下列主要内容 ：（一 ） 双方当事 人的姓名或者名称、 住所；（二 ） 房地产权 属证书名称和编号； （三）房 地产座落位置 、 面积、四至 界限；（四 ） 土地宗地 号 、 土地使用权取得 的方式及年限；（五 ） 房地产的 用途或使用性质； （ 六） 成交 价格 及支 付方式；（七 ） 房地产交 付使用的时间；（八）违 约责任；（ 九） 双方 约定 的其 他事项。1 02、 房地产 转让合同订 立的程序 一 般应 经过 以下 阶段 ：协商、签约 、公证和登记。1、协商除 转让 人分 割转 让须 征得出让人同 意外 ， 只要转让 人与受让人 协商 ， 达成转让 协议。2、签约以 书面 形式 确定 双方 当事人的权利 义务。3、公证。转 让合 同的 公证 是指 公证机 证明 转让 合同 的真 实性与合法性 的非诉讼活动。4、登记。城市房 地产管理法 第三十五 条 房 地产 转让 、抵押 ， 当事人应 当依照本法第五章的规 定办理权属登记 。城市房 地产管理法 第六十 条 以 出让 或者 划拨 方式取得土 地使用权 ， 应当向县 级以 上地 方人 民政 府土地管理部 门申请登记 ， 经县级 以上 地方 人民 政府 土地管理部门 核实 ， 由同级人 民政府颁发 土地使用权证书 。在 依法 取得 的房 地产 开发用地上建 成房屋的 ， 应当凭土 地使 用权 证书 向县 级以上 地方 人民 政府 房产 管理部门申请 登记 ， 由县级以 上地 方人 民政 府房 产管 理部门 核实 并颁 发房 屋所 有权证 书房 地产 转让 或者 变更时 ， 应当向县 级以上地方人民 政府 房产 管理 部门 申请房产变更 登记 ， 并凭变更 后的 房屋 所有 权证 书向 同级人 民政 府土 地管 理部 门申请土地使 用权变更登记 ， 经同 级人 民政 府土 地管 理部门核实 ， 由同级人 民政府更换 或者 更改 土地 使用 权证书。 法律另有 规定的 ， 依照有关法律的规 定办理。 城镇 国有 土地 使用 权出让和转让 暂行条例 第二十五 条 土 地使 用权 和地 上建筑物 、 其他附着 物所有权转让 ， 应当依照 规定办理过户登记。土地使用 权和地上建筑物 、其 他附 着物 所有 权分 割转让的 ， 应当经市 、 县人民政府 土地 管理 部门 和房 产管理部门批 准 ， 并依照规 定办理过户登 记。 五、房地 产转让合同履行 、变更和解 除房 地产 转让 合同 的履 行的特 点是 转让 合同 的受 让人在接受房 地产的同时 ， 也承接了出让 合同 ， 受出让合 同的约束。房 地产 转让 合同 变更 和解除的特点 也是如此 ， 即出让合 同约 定的 变更 和解 除合同条件出 现后 ， 房地产转 让合同也可 以变更或解除。 城镇 国有 土地 使用 权出让和转让 暂行条例 第三十九 条 土 地使 用权 因土 地使 用权 出让 合同 规定 的使用年限届 满 、 提前收回 及土地灭失等 原因而终止。 城市房 地产管理法 第十九 条 国 家对 土地 使用 者依法取得 的土地使用权 ， 在出 让合 同约 定的 使用 年限届满前不 收回 ； 在特殊情 况下 ， 根据社会 公共利益的需要 ， 可以依照 法律程序提收回 ， 并根据土 地使用者使用土 地的 实际 年限 和开 发土地 的实 际情 况给 予相 应的补偿。城市房 地产管理法 第二十 条 土 地使 用权 因土 地灭失而终 止。城市房 地产管理法 第二十一 条 土 地使 用权 出让合同约定 的使用年限届满 ，土 地使 用者 需要 继续 使用土地的 ， 应当至迟 于届满前一年申请 续期 ， 除根据社 会公 共利 益需 要收 回该 幅土地的 ， 应当予以 批准 。 经批准准予续 期的 ， 应当重新 签订土地使 用权出让合同 ， 依照 规定 支付 土地 使用 权出让金。土 地使 用权 出让 合同 约定的使用年 限届满 ， 土地使用者 未申 请续 期或 者虽 申请续 期但 依照 前款 规定 未获批准的 ， 土地使用 权由国家无偿收回10 3、 根据上 述规定 ， 变更解 除转 让合 同的 事由 有以下几种情 形：1 、因土地 灭失而消灭。土 地灭 失是 指由 于非 人力和 自然 力的 原因 造成 原土地 性质 的彻 底改 变或 原土地 完全 失去 原有 的社 会经济意义。2、因国家 强制收回土地使用权而消 灭城市房 地产管理法 第二十五 条 以 出让 方式 取得土 地使 用权 进行 房地 产开发的 ， 必须按照 土地使用权出让合同 约定的土地用途 、动工开发 期限开发土地 。 超过 出让 合同 约定 的动 工开发 日期 满一 年未 动工 开发的 ， 可以征收 相当于土地使用 权出 让金 百分 之二 十以下的土地 闲置费 ； 满二年未动工开发 的 ， 可以无偿 收回土地使用 权 ； 但是 ， 因不可抗力或者 政府 、 政府有关 部门 的行 为或 者动 工开 发必需 的前 期工 作造 成动 工开发迟延的 除外。 城镇 国有 土地 使用 权出让和转让 暂行条例 第十七条 土 地使 用者 应当 按照土 地使 用权 出让 合同 的规定 和城 市规 划的 要求 ，开发、利用 、经营土地。 未 按合 同规 定的 期限 和条件开发、 利用土地的，市 、县 人民 政府 土地 管理 部门应当予以 纠正 ， 并根据情 节可以给予 警告 、 罚款直至 无偿收回土 地使用权的处罚 。3 、因国家 提前收回土地使用权而消 灭 城镇 国有 土地 使用 权出让和转让 暂行条例第四 十二 条 国 家对 土地使 用者 依法 取得 的土 地使用权不提 前收回 。 在特殊情况下 ， 根据社会 公共利益的需要 ， 国家可以 依照法律程序提前收 回 ， 并根据土 地使用者已使 用的年限和开发 、利 用土 地的 实际 情况 给予相应的补 偿。4 、因土地 使用权期限届满而消灭 城镇 国有 土地 使用 权出让和转让 暂行条例 第 四十 条 土 地使 用权 期满 ， 土地使用 权及其地上建筑物 、 其他附着 物所有权由国家无偿 取得 。 土地使用 者应当交还 土地使用证 ， 并依照规定办 理注销登记。 104、 商品房现 售 ： 是指房地 产开 发企 业将 竣工 验收合 格的 商品 房出 售给 买受人 ， 并由买受 人支付房价款的行为。需 重点 掌握 现售 的商 品房是已经竣 工验收合格的 ， 这是同商品 房预售的区别。1 0 5、商品房 现售的条件 ：商品房 销售管理办法 第七条 商品房现 售 ， 应当符合以下条 件： （一 ） 现售商品 房的房地产开 发企 业应 当具 有企 业法人 营业 执照 和房 地产 开发企业资质 证书；（二 ） 取得土地 使用权证书或者使用 土地的批准文件 ；（三 ） 持有建设 工程规划许可证和施 工许可证；（四）已 通过竣工验收； （五）拆 迁安置已经落实 ；（六）供 水、供电、供热 、燃气 、 通讯等配 套基础设施具备交付 使用条件 ， 其他配套 基础 设施 和公 共设 施具备 交付 使用 条件 或者 已确定施工进 度和交付日期；（七 ） 物业管理 方案已经落实。 106、商品 房现售（销 售 ）中开发企 业的义务：商品房 销售管理办法 第十 条 房 地产 开发 企业 不得 在未 解除 商品 房买 卖合同前 ， 将作为合 同标的物的商品房再 行销售给他人。第 十一 条 房 地产 开发 企业 不得 采取 返本 销售 或者变 相返 本销 售的 方式 销售商品房。房 地产 开发 企业 不得 采取售 后包 租或 者变 相售 后包租 的方 式销 售未 竣工 商品房。 第 十二 条 商 品住 宅按 套销售，不 得分割拆零销售 。第 十四 条 房 地产 开发 企业 、 房地产中 介服务机构发布商品房 销售宣传广告 ， 应当执行 中华人民 共和国广告法 、 房地产广 告发布暂行规定 等有关规定 ， 广告内容必 须真实、合法 、 科学、准确 。1 0 7、商品房 预售的概念 城市 商品 房预 售管 理办法第二 条 本 办法 所称 商品房 预售 是指 房地 产开 发企业（以下 简称开发企业 ） 将正 在建 设中 的房 屋预 先出售给承购 人 ， 由承购人 支付定金或房 价款的行为。根据上述 规定 ， 商品房预 售是 指房 地产 开发 企业 将正在 建设 中的 房屋 预先 出售给买受人 ， 由买受人 支付定金或房价 款的行为 。 房屋预售又称 “ 卖楼花 ” 。1 0 8、商品房 预售的条件根据 城市商品 房预售管理办法 第五条 、 第六条的 规定 ， 商品房预 售应当符合下列条件：1 、已交付 全部土地使用权出让金 ， 取得土地 使用权证书；2 、持有建 设工程规划许可证和施工 许可证； 3 、按提供 预售的商品房计算 ， 投入开发 建设的资金达到 工程 建 设总 投 资的 25以上 ， 并已经确 定施工进度和竣工交 付日期。4 、开发企 业进行商品房预售 ， 应当向房 地产管理部门申请预售 许可 ， 取得 商品房预售许 可证。 未 取得 商 品房 预售 许可证 的 ， 不得进行 商品房预售。 但根据 最高人民 法院关于审 理商 品房 买卖 合同 纠纷案 件适 用法 律若 干问 题的解释 第二条的 规定 ， 未取得商品房 预售许可证明 ， 与买 受人 订立 的商 品房 预售合同 ， 应当认定 无效 ， 但是在 起诉 前出 卖人 取得 商品房预售许 可证明的 ， 可以认定有效。1 0 9、商品房 预售的程序一般经过 以下步骤： 1 、预售人 领取土地使用权证、建设 工程规划许可证 、施工许可 证； 2 、预售人 办理预售登记，领取预售 许可证；3 、预售人 同与预购人签订商品房预 售合同；4 、预售合 同登记备案；5 、房屋交 付后，办理产权登记。1 1 0、 预售商 品房的所有 权及风险负 担的转移 1 、所有权 转移根据 合同法 一百三十 三条规定 ： 买卖合同 的标的物的 所有 权自 标的 物交 付时起转移，但 法律 另有 规定 或者 当事人另有约 定的除外 。 预售商品 房的 所有 权应 当从 办理过户登记 时转移 ， 并不是从交付时起 转移。2 、风险责 任的转移所 谓风 险责 任是 指因 不可抗 力或 意外 事故 而非 因合同 当事 人的 原因 导致 标的物毁损 、 灭失时 ， 由谁来承担该损失 。 最高 人民 法院 关于 审理商 品房 买卖 合同 纠纷 案件适用法律 若干问题的解释 第十一条 规定 ： 对房屋的 转移占有 ， 视为房屋 的交付使用 ， 但当事人 另有约定的除外 。 房屋毁损 、 灭失的风 险 ，在 交付 使用 前由 出卖 人承担 ， 交付使用 后由买受人承担 ； 买受人接 到出卖人的书面交房通 知 ， 无正当理 由拒绝接收的 ， 房屋毁损 、 灭失的 风险 自书 面交 房通 知确定 的交 付使 用之 日起 由买受人承担 ， 但法律另 有规定或 者当 事人 另有 约定 的除外。 第七章 房屋租赁常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 61 11、 房屋租赁 ： 是指房屋所 有人 作为 出租 人将 其房屋出租给 承租人使用 ， 由承租 人向 出租 人支 付租 金的行为。提供房屋 给他人使用 ， 收取租 金的 一方 当事 人为 房屋的出租人 ， 使用房屋 并支付租 金的 一方 当事 人为 承租人。 房 屋租 赁与 房地 产买 卖既有相同点 又有不同。1 12、房屋租 赁的种类：（一 ） 按房屋所 有权不同可分为公房 租赁和私房租赁 。（二 ） 按房屋的 使用性质不同 可分 为居 住用 房租 赁和非居住用 房租赁。居住用房 租赁是指一居住 、生活为目 的的房屋租赁。非 居住 用房 租赁 是指 以生产 、 经营或其 他活动为目的的房屋租 赁 。 包括生产 性用房和经营 性用房。1 13、房屋租 赁的条件根据 城市房屋 租赁管理办法 第六条 的规定有下列情形之一 的房屋不得出租 ：（一 ） 未依法取 得房屋所有权证的；（二 ） 司法机关 和行政机关依法裁定 、 决定查封 或者以其 他形 式限 制房 地产 权利的； （三 ） 共有房屋 未取得共有人同意的 ；（四）权 属有争议的； （五）属 于违法建筑的；（六）不 符合安全标准的 ；（七 ） 已抵押 ， 未经抵押 权人同意的 ；（八）不 符合公安、环保 、卫 生等 主管 部门 有关 规定的；（九 ） 有关法律 、 法规规定禁止出租 的其他情形。 1 14、 房屋租 赁合同 ： 是指出 租人 与承 租人 签订 的在一 定期 限以 内把 房屋 交给承租人使用 ， 承租人向 出租人交付一定租金的 协议。 房 屋租 赁合 同除 具有 一般财产租赁 合同的特征外 ， 还有自己的 特点 ， 即房屋租 赁合同应明 确租赁的用途 ， 合同 签订 后应 在房 产管 理部门登记备 案。 1 15、 房屋租 赁合同的主 要条款根据 城市房屋 租赁管理办法 第九条 规定：房屋租赁 ， 当事人应 当签订书面租赁 合同 。 租赁合同 应当具备以 下条款：（一 ） 当事人姓 名或者名称及住所； （二）房 屋的座落、面积 、装修及设 施状况；（三）租 赁用途； （四）租 赁期限；（五）租 金及交付方式；（六）房 屋修缮责任； （七）转 租的约定；（八 ） 变更和解 除合同的条件； （九 ） 当事人约 定的其它条款。1 16、明确租赁期限的 意义：1、在租赁 期限内，承租人有合法使 用权。 2、未定租 赁期限的，房屋所有人有 权随时解除合同 ，但 出租 人解 除合 同应 当在合理期限 之前通知承租人 。明确租赁 用途的意义：1、有利于 承租人按照承租房屋的性 能 、 用途 ， 正确使用出租的 房屋。 2、 有利于承 租人履行合同 。如果承租 人需要 改变 用途 或在 承租 房屋上添加新 用途时 ， 应征得出租 人同 意， 并重 新协 商租金。 1 17、当事人 的权利义务（一 ） 出租人的 权利和义务1、出租人 有权按照租赁合同约定向 承租人收取房租2、出租人 有权对承租人使用房屋的 情况进行监督 3、租赁期 限届满，承租人有权收回 房屋4、解除合 同权。城 市房 屋租 赁管 理办法 第二十 四条承租人有下列行为 之一的 ， 出租人有权终止合 同，收回房屋 ， 因此而造成 损失的 ， 由承租人赔偿： （一 ） 将承租的 房屋擅自转租的；（二 ） 将承租的 房屋擅自转让 、 转借他人 或擅自调换使用的；（三 ） 将承租的 房屋擅自拆改结构或 改变用途的；（四 ） 拖欠租金 累计六个月以上的； （五 ） 公有住宅 用房无正当理由闲置 六个月以上的；（六 ） 利用承租 房屋进行违法活动的 ；（ 七） 故意 损坏 承租 房屋的； （八 ） 法律 、 法规规定 其他可收回的 。5、交付房 屋义务。6、修缮房 屋义务。出租住宅 用房 的自 然损 坏或 合同约定由出 租人修缮的 ， 由出租 人负 责修 复。 不及 时修复 ， 致使房屋 发生破坏性事故 ， 造成承租 人财产损失或人身伤害 事故的 ， 应当承担赔偿责任 。 租赁房屋 从事生产 、 经营活动 的 ， 修缮责任由 双方 当事 人在 租赁 合同中约定。7、以营利 为目的，房屋所有 权人 将以 划拨 方式 取得使 用权 的国 有土 地上 建成的房屋出 租的 ， 应当将租 金中所含土 地收益上缴国家 。（二 ） 承租人的 权利和义务1、承租人 依照租赁合同的约定 ， 对租用的 房屋享有占有使用收 益的权利。2、承租人 对租赁的房屋享有 优先 购买 权和 优先 承租权。3、承租人 代出租人修缮房屋的 ， 有权要求 出租人支付修缮费用 。4、承租人 应当爱护并合理使 用所 承租 的房 屋及 附属设施 ， 不得擅自 拆改 、 扩建或增添 。 确需变动 的 ， 必须征得出租 人的同意 ， 并签订书面合同 。 因承租人 过错造成房屋损 坏的 ， 由承租人 负责修复或 者赔偿。5、承租人 必须按期缴纳租金 ， 违约的 ， 应当支付 违约金。6、 房屋租赁 合同期限届满 ，承 租人 应及 时返 还承 租的房屋。1 18、房屋租赁合同的 变更、解除 与终止 1、房屋租 赁合同的变更、解除城 市房 屋租 赁管 理办法 第十二 条规定：有下列情 形之一的 ， 房屋租赁 当事 人可 以变 更或 者解除租赁合 同：（一 ） 符合法律 规定或者合同约定可 以变更或解除合 同条款的；（二 ） 因不可抗 力致使合同不能继续 履行的（三）当 事人协商一致的 。因 变更 或者 解除 租赁 合同使一方当 事人遭受损失的 ，除 依法 可以 免除 责任 的以外 ，应 当由 责任 方负 责赔偿。2、房屋租 赁合同的终止城 市房 屋租 赁管 理办法 第二十四 条规定 ： 承租人有下 列行为之一的 ， 出租人有权 终止合同 ， 收回房屋，因此 而造成损失的 ， 由承租人赔 偿：（一 ） 将承租的 房屋擅自转租的；（二 ） 将承租的 房屋擅自转让 、 转借他人 或擅自调换使用的；（三 ） 将承租的 房屋擅自拆改结构或 改变用途的； （四 ） 拖欠租金 累计六个月以上的；（五 ） 公有住宅 用房无正当理由闲置 六个月以上的；（六 ） 利用承租 房屋进行违法活动的 ； （ 七） 故意 损坏 承租 房屋的；（八 ） 法律 、 法规规定 其他可收回的 。1 19、 房屋租 赁合同登记 备案制度 城 市房 屋租 赁管 理办法 第十三 条 房屋租赁实行登记 备案制度。 签订 、 变更 、 终止租赁 合同的 ， 当事人应 当向房屋所在地直辖市 、 市 、 县人民政 府房地产管 理部门登记备案 。第 十四 条 房 屋租 赁当 事人 应当 在租 赁合 同签 订后日内 ， 持本办法 第十五条规定的 文件到直辖市 、 市 、县 人民 政府 房地 产管 理部门办理登 记备案手续。房 屋登 记备 案是 指租 赁合同 的双 方当 事人 签订 、变更 、 终止租赁 合同的 ， 应向房屋所在 地市 、 县人民政 府房地产管 理部门登记备案 。根据法律 规定 ， 对房屋租 赁合同实行 登记备案制 ， 是我国 为了 维护 房地 产市 场的秩序 ， 禁止私下 交易而对房屋 租赁 行为 采取 的一 种管理手段 ， 它不是房 屋租赁合同成立或 生效的标志。1 20、 房屋转租 ： 是指房屋承 租人 将承 租的 房屋 再出租的行为 。1 21、 合法转租 ： 是指承租人征得出 租人的同意后 ， 将房屋转租 给他人 。 在合法转租的情况 下 ， 承租人与 次承租 人建 立了 另一 个租 赁关系 ， 承租人仍 然应根据原租赁 合同 向出 租人 承担 义务和责任。 1 22、 非法转租 ： 是指承租人 在未 征得 出租 人同 意的情况下 ， 擅自将房 屋转租给他人。非 法转 租行 为侵 犯了 出租人的利益 。 房 屋转 租应 当订 立转 租合同 。 转租合同 必须经原出租人书面同 意 ， 并按规定 办理登记备案 手续 。 转租合同 的终 止日 期不 得超 过原 租赁合同规定 的终止日期 ， 但出租 人与 转租 双方 另有 约定的除外。物业转让 “ 公共用地 ” ，侵权！未 经业 主同 意就 擅自 将物业 的共 用部 分委 托他 人使用 ， 这是否构 成侵权？法院认为 ， 业主有知 情权和监督权 ， 物业公司 的行为侵害了业主的权 利。案 例 1： 未经同意 共用设施被占用2003 年 5 月的 末，家住 黑龙 江省 哈尔 滨市 某小区 的离 休干 部李 志早 晨外出锻炼回 来 ， 突然发现 一楼地下室前 面多了一大堆煤 。昨天还没 有呢 ， 李志感到 奇怪 ， 就和另几 个业主找到管理该小区 的物业公司。 原来早在 一个多月前 ，位 于该 楼地 下室 的哈 尔滨市 某休 闲俱 乐部 因为 要扩展业务 ， 和物业商 量想把原来 放在 俱乐 部内 的燃 煤炉放到共用 的地下室部分。 物 业公 司在 未征 得住宅业主同 意的情况下 ， 于 4月 2 0 日，就与 位于该俱乐部签订了 委托书 ，约定物 业公 司委 托俱 乐部 管理住宅楼设 备间的给排水 、 供暖 、 供电设备 ， 负责设备 日常维修保 养 ， 确保设备 正常使 用， 解决 设备 的突 发事故 ； 物业公司 同意俱乐部使用 设备 间内 的闲 置室 间及设 备间 外属 于俱 乐部 的通道等处增 添必要的设备。委托书签 订后 ， 俱乐部于 2 003 年 5 月将改建 后的燃 煤炉 建在 地下 室设 备间内 ， 并对设备 间出口及楼梯进行了维 修 ， 将地下室 的出口设在住 宅楼的一角。协议不成 ，诉至法院得 知真 相的 业主 立即向物业公 司提出抗议 ， 要求他们取消 委托协议 ， 还住宅小区本来 面貌 。 但多次交 涉无果。业 主们一怒之下 ， 将物 业公 司和 休闲 俱乐 部告上了法庭 。 一 审法 院经 审理 后认为 ， 物业公司 和休闲俱乐部协议，在 设备间安装锅炉 ，其 行为 不构 成对 业主 权益的侵犯， 亦未构成妨碍 ， 因此 驳回 了业 主诉 请俱 乐部排除妨碍 的请求。业主们不 服 ， 上诉至哈尔滨市中 院 ， 诉求二被 上诉人之间的 协议无效。二被上诉 人辩称 ， 他们没有对业 主构成妨碍 ， 俱乐部所有的 设施 、 设备均经 环保部门的 验收 ， 未对业主 们的生产、 生活造成妨碍 ； 锅炉安装在 设备间 ， 而设备间不是共用 部位 ， 侵害业主 共用 部位 的所 有权 和使 用权是不成立 的。至此 ， 本案争议 的焦点集中到 ， 二被上诉 人将锅炉安 装在 设备 间内 是否 侵害了上诉人 的权利。业主的权 利不容侵犯 哈中院认 为 ， 物业公司受 该住 宅楼 内业 主委 托对该楼的物 业进行管理 ， 与业主是委托 与被委托的关系 ，作 为委 托方 的业 主对 物业共用部位 、 共用设施 设备和相 关场 地使 用情 况享 有知情权和监 督权 ， 在未征得 委托人同意 的情况下 ， 擅自对委 托人 委托 其管 理的 设备进行转委 托 ， 就是侵害 了所有业主的 权利。 依据 哈尔滨市 住宅物业管理办 法的有关规定 ，无 论是 物业 公司 还是 其他业 主在 利用 物业 设置 经营性 设施 的， 应征 得相 关业主 、 使用人和 业主委员会的同意 ， 本案中的 物业公司和俱 乐部 未按 上述 约定 征求业主们同 意 ， 侵害了业 主的权利 。 遂依法撤 销原审法院的判决 ， 物业公司 和俱乐部将 安装 在住 宅楼 设备 间内的 锅炉 及其 附属 设施 烟筒予以拆除 ， 将住宅楼 通往设备间的出 口恢复原状。案 例 2 ： 关于 “ 广州 维修基金第一案 ” 的探讨1998 年 8 月 8 日， 广东某业 主李 女士 与东 悦居 小区开发商签 订 商品房买 卖合同 ，购买位 于该小区的住房一套。1 998 年 1 0 月 1 日 ， 广东省物业 管理条例 （以下称条例 ）开始施 行。该条 例由 广东 省人 大常 委会颁布。其 中第 32 条规定：物 业管 理维 修基 金由 物业建 设单 位按 物业 总投 资的百分之二 ， 在向业主 委员会移交物业 管理权时 ， 一次性划拨给业 主委员会 ， 其所有权属全体 业主共同所有。1 999 年 1 月 1 日 ， 住宅 共用 部位 共同 设施 设备维修基金 管理办法 （以下称办法 ）开始施 行。该办法由国 家建设部 、 财政部颁布 。 其 中 第 5 条规定商 品住房在销 售时 ， 购房者与 售房 单位 应当 签订 有关 维修基金缴交 约定 。 购房者应 当按 购房 款 2 3% 的比 例向售房单位 缴交维修基金。 2 003 年 9 月 1 日 ， 物业管理条 例开始施行 。 该条例由国 务院颁布 。 其中 第7 条规定 ， 业主应按 照国家有 关规 定交 纳专 项维 修资金。 2003 年 9 月， 李女士将 开发 商诉 至广 州市 中山区法院 ， 要求其依 照 条例 的规定 ， 为该房屋 缴纳物业维修基金 。 东山区法 院以李女 士诉 讼主 体资 格不 符合法律规定 为由 ， 驳回原告 的起诉。 李女士不 服，向广州中院提 出上诉 ， 二审法院裁定 “ 撤销原审 裁定，本案由东山区 法院进行审理 ” 。2005 年 1 月， 东山区法院重新 开庭审理该案 ， 判决 开发 商补 缴物 业维 修基金 37 24 元。2005 年 4 月， 广州市中院 二审 开庭。 2 006 年 1月 12 日，法院 终审裁定：以 现行 法律 法规 对维 修基金 案的 民事 权利 义务 关系的调整尚 无具体规定 ， 维修基 金纠 纷暂 不具 备作 为民事 案件 受理 和处 理的 条件为由 ， 撤销一审 判决 ， 驳回业主李女 士的起诉。本 案审 理过 程中 最突出的问题 是 ： 当民事案 件需要 以国 务院 各部 门和 地方立法机关 发布的行政法规 、部门规章 、 地方性法 规为依据 ， 而不同的 法律文件中就同 一事 项做 出了 不一 致的规定 ， 法院应当 如何处理？一、关于 本案事实上 ， 上述问题 在行政诉讼中 极为普遍 。 行政诉讼是公民 、 法人或其 他组织针 对行 政机 关的 具体 行政行为而提 起的诉讼 。 多数情况下 ， 行政机关 做出具体行政行为的 依据通常是法律 、行政法规 、 部门规章 、 地方性法规、 地方政府规章 、 甚至 是立 法机 关或 行政 机关发 布的 其他 形式 的规 范性文件。一 旦提起行政诉讼 ，就 启动 了对 被诉 具体 行政行为合法 性的司法审查 。 审查 中的 一个 重要 环节 就是“ 适 用法 律 ” 的 审查 。依 照立法法 和 行政诉讼 法 的规定 ， 人民法院 审理行政案件 ， 依据法律 、 行政法规 、地方性法 规 、 自治条例 和单行条例 ， 参照规章 。 在参照规章时 ， 应当对规 章的规定是否合法 有效进行判断 ， 对于 合法 有效 的规 章应 当适用 。 依据 立法法 的规定 ，国 务院 制定 的行 政法 规的效 力高 于地 方性 法规 和地方规章 ， 而地方性 法规与部门规章的 效力相当 。 为解决行 政诉 讼中 地方 性法 规与部门规章 的冲突问题 ， 最高人 民 法 院在 2 004 年 6 月发布的 关于审理 行政案件适用 法律 规范 问题 的座 谈会纪要 中就此专 门做出了明确的规定 。 办法 颁布的时 间 为1998 年。 依照当 时的 行政法规制 定程序暂行条例 （已废止 ） ，如果 办法系 经国 务院 常务 会议 审议通过或经 国务院总理审定 ，由国务院 或国务院批准 、 国务院主管 部门发布 ， 该办法就 应属 于行 政法 规。 但该办法 的颁布单 位为建设部 和财 政部 ，而 不是 国务院 。 因此 ， 该办法应 属于部门规章。 本案中 ， 广东省人 大常委会颁布 的 条例 属于地方性法规 ， 其效力应 与部门规章 相当。 1999 年 8 月，广州市国 土局 、 房地产管 理局颁布了 关于加强 我市物业管理的 通知 ，意图对 专项 维修 资金 的缴 纳问 题做出调和性 的规定 ， 但该规定属于地方 政府规章 ， 其效力低 于部 门规 章和 地方 性法规 ， 不足以解 决二者之间的效力 冲突。 2003 年 9 月，国 务院 颁布 了效 力高 于部门规章和 地方性法规的 物业管理条 例 ，其中明 确规定业主应 “ 按照国家 有关规定缴纳专 项维修资金 ” 。到此为止， “ 在广东省 范围内应 由谁 来缴 纳物 业维 修基金 ”的问题终 于有了定论。 但是 ， 在国务院 物业管理条例 出台前已 经购买的商品房 ， 其物业维 修基金应 如何 处理 呢？ 这仍 然是一个悬而 未决的问题 。 据媒体报道 ， 具有相似 情况的业主多达数 十万户 、 涉及维修基金以数 十亿计。二 、 本案是否 属于民事诉讼受案 范围？民 事诉讼法 第 3条规定 ， 人民法院 受理公民之间 、 法人之间 、 其他组织之 间以 及他 们相 互之 间因财 产关 系和 人身 关系 提起的民事诉 讼 ， 适用本法 的规定。法 院认 为本 案不 属于民事诉讼 受案范围 。 但本案中并无犯 罪事实发生 ， 也明显不属于 刑事诉讼 ， 那么其是 否属 于行 政诉 讼受 案范围 呢？ 行政 诉讼 最显 著的特 点之 一就 是需 要有 行政机关的参 与 ， 其目的是 解决就 某一 具体 行政 行为 产生的争议 。 本案中并 未涉及行政 机关 的任 何具 体行 政行常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 7为 ， 也并无任 何行政机关参与其中 ， 很显然不 属于行政诉讼受案 范围 。 本案是商 品房 买卖 过程 中就 财产 问题产生的纠 纷 ， 当事人向 法院提 起诉 讼是 其行 使诉 权的正当要求 。 因此 ， 可以肯定地说 ， 本案应当 属于民事诉讼 受案 范围 。二 审法 院以“ 此类纠纷 暂不具备作为民事案件受 理和处理的条件 ”为由驳回 起诉是不恰当的 。三、本案 是否需经 “ 行政主 管部 门前 置处 理程序 ” ？二 审法 院驳 回起 诉的另一理由 是 ： 条例 和国务 院颁 布的 物 业管 理条例 均就物业 管理维修基金的收取 、 使用和管 理等事项赋 予了 行政 主管 部门 先行处理的职 责 。 应由行政 主管部门前置 处理为宜 ， 原审以民 事案 件受 理并 做出 实体判决不当 。 那 么， 这些 条例 中对“ 行政主管 部门前置处理程序 ” 有没有规 定呢？ 先来看一 下条例 ：第 32 条 “ 物业管 理维修基金 由县 级以 上人 民政 府物业 管理 行政 主管 部门 设立专款账户 代为管理 ， 不得挪作他用。 ” 但这一规 定只是赋 予了 行政 主管 部门 管理物业管理 维修基金的职责 ，与二审法 院 “ 行政主管 部门先 行处 理 ” 的 提法 相去 甚远。物业管 理条例 ： 第5 4 条： “ 专项维 修资金收取 、 使用 、 管理的办 法由国务 院建 设行 政主 管部 门会同国务院 财政部门制定。 ”这 一条 赋予 国务 院相 关部门 就维 修基 金的 管理 制定相关规定 的权限 。 但也并未规 定建 设单 位与 购房 人就维 修基 金缴 纳问 题发 生争议时的 “行政主管 部门先行处理 ”程序 。 而且 ， 物业管理条例 也明确规 定由购房人（业主 ）缴纳维修基金 ，并 没有 为当 事人 的约 定留出余地。 另外 ， 二审法院 的这一理由 ， 并不符合 民事诉讼法的有 关规定 。 民事诉讼法 第 111 条对人民 法院受 理后 的案 件的 处理 做出了 列举 性规 定， 其中 包括“ 告知原告 提起行政诉讼 ” 、“ 不予受理 ” 、 “ 申请仲裁 ” 、“ 向有 管辖 权的法 院起 诉 ”等 。 能与本案 判决沾边的只有 “ 依照法律 规定，应当由其他机关 处理的争议 ， 告知原告 向有 关机 关申 请解决 ” 。但采用 这种做法的前提是 “法律规 定 ” ， 条例 和 物业管理 条例 分别属于地方性 法规和行政法规 ，并不属于 “法律 ”的范畴 。 即使这些条 例中就 “行政主管部门先行 处理 ” 有所规定 ，也 不应 成为 法院 驳回 起诉的理由 ； 退一步说 ， 即使有某个 “法律 ” 对此有所 规定 ，法 院也 应告 知当 事人 向有关 机关 申请 解决 ，而 不是“ 驳回起诉 ” 。四 、 二审法院 的两个裁定自相矛 盾从 媒体 报道 中我 们得知 ， 业主在一 审中被驳回起诉并上诉 后 ， 广州中级 法院做 出的 裁定 认为 当事 人双方具有商 品房屋买卖关系 ，小 区业 主就 物业 管理 维修基金纠纷 向法院提起诉讼 ，没有违反 民诉法 之规定 ，裁定 “撤销原审 裁定，本案由东山区 法院进行审理 ” 。而 经发 回重 审并 由开 发商上诉后， 该法院又认为 “ 此类 纠纷 暂不 具备 作为 民事案件受理 和处理的条件 ” ，裁定撤销 原判决 ， 驳回原告的起诉。 上 述两 个裁 定是 互相矛盾的 。 首先 ， 第一个裁 定推翻了一 审裁定 、 确认了该争议的民 事可诉性 ， 即认为一 审法 院驳 回业 主的 起诉是错误的 ， 因此才将 案件发回重审 。 而第二个 裁定则推翻了第一 个裁定 ， 认为该争议不具备 民事可诉性 ， 甚至不 应当 作为 民事 案件 来受理，继而 驳回原告的起诉 。所以 ， 这种矛盾 是根本性的矛盾 ， 结论完全 相反 。 作为中级法院 ， 先后做出 完全相反的裁定 ， 不仅令当 事人无所适从 ， 也使得法 院裁判失去了应有 的严肃性。五 、 本案应裁 定中止审理依据最高 人民法院 关于 审理 行政 案件 适用 法律规范问题 的座谈会纪要 ，在 行政 诉讼 中遇 到行 政规章 与地 方性 法规 就同 一事项规定不 一致时 ， 一般可以按照下列 情形适用 ： （ 1 ） 法律 或者 行政 法规 授权 部门规章做出 实施性规定的 ， 其规定优先 适用 ； （ 2） 尚未制定法律 、 行政法规 的 ， 部门规章对于 国务院决定 、 命令授权的事 项 ， 或者对属 于中央宏观调 控的事项 、 需要全国 统一 的市 场活 动规 则及对 外贸 易和 外商 投资 等事项做出的 规定 ， 应当优先 适用 ； （ 3 ） 地方政府 规章根据法律或者 行政法规的授权 ，根 据本 行政 区域 的实 际情况做出的 具体规定 ， 应当优先适用 ； （ 4 ） 地方政府 规章对 属于 本行 政区 域的 具体行政管理 事项做出的规定 ，应当优先 适用 ； （ 5） 能够直接适用的 其他情形 。 不能确定如何适 用的 ， 应当中止 行政案件的 审理 ， 逐级上报 最高 人民 法院 送请 国务 院裁决。上 述规 定仅 适用 于行政诉讼 ， 对于是否 适用于民事 诉讼 程序 还没 有相 应的解释出台 。 但是 ， 我们可以从 民事诉讼 法 找到应当中止诉讼 程序的依据 。 民事诉讼 法第 1 36 条： “ 有下 列情 形之 一的 ，中 止诉讼 ： （ 六） 其他 应当中止诉讼 的情形。 ”条例 和办法 的效力冲突 问题 ， 是本案的 关键问题。 这个问题不解决 ，就 无法 就案 件实 体问 题做出正确的 判断 ， 无法做出 恰当的判决 。 但是 ， 这个问题需 要通 过法 律规 定的 途径去解决 ， 所需时间 长短尚无法预计 。 因此 ， 在这种情 况下 中止 案件 审理 是恰 当的做法。根据 立法法 的规定 ，地 方性 法规 与部 门规 章之间 对同 一事 项的 规定 不一致，不能 确定如何适用时 ，应由国务 院提出意见 ， 国务院 认为 应当 适用 地方 性法规的 ， 应当决定 在该地方适用地方性 法规的规定 ； 认为应当适用 部门规章的 ， 应当提 请全 国人 民代 表大 会常务委员会 裁决。就本案 ， 法院应裁定 中止审理后 ， 将问题层层提 交最高人民法院 ，由最高人 民法院依据 立法法 的 规定 提交 国务 院处理。 六、悬而 未决的问题 办法 于 1999 年 1月 1 日开始实 施 ， 其与 条例 的矛盾在 其问世之日起就已经存 在 。 而这一时 间距离 “ 广东物业 维修基金第一案 ” 的最终判 决已经有 7 年多的时间 。 7 年时间对 于一个国家 、 一个地区 的法制进程来讲 ， 不可谓不 长 。 在此期间 ， 经济发展 居全国前列的 广东 省境 内建 成了 成千上万的商 品房 ， 也有数十 万计 的人 们兴 高采 烈地 搬入了新居 ， 但这两个 条文之间的矛盾却 始终未能解决 。 这一 矛盾 继而 导致 数十 亿元的 物业 维修 基金 处于 不稳定状态 ， 而承载着 人们希望的 “ 广东物业 维修基金第一案 ” 竟是以这 样的结果而告终 。 这种情况 下 ， 人们的惊愕和失望 不难理解。作为法律 工作者 ， 笔者可 以理 解有 关法 院的 工作人 员在 审理 案件 过程 中的辛苦工作 ， 法官们也 许已经采取了种 种不懈努力 、 考虑了各种因 素 、 协调了各 种关系 ， 但最终的 结局并不尽如人意 。 这一悬而 未决的问题依然困扰 着广大人们 。 广东众 多的 业主 恐怕 只能 期待着 “ 第二案 ” 、 “ 第三案 ” 、 甚至 “ 第 N 案 ”去解 决这 个问题。 案 例 3： 买卖不破 租赁原则曾 先生 在选 购了 一套 二手房时 ， 被前业主 告知该房产已经有人 承租 ， 租期尚有 九个多月才 到期 ， 曾先生以 为购 买了 房屋 后就 有权 随时要求承租 人搬离 ， 于是于前业 主签 订了 合同 并办 理了过户手续 ， 但是 ， 在与承租人交涉限 期搬离的过程中 ，承租人提出 “ 买卖不破租赁 ” 的概念要 求继续承租，并 指责 前业 主和 曾先 生没有尊重 其 “ 优先购 买权 ” ，其 有权 主张 曾先 生的 房屋买卖行为 无效。这 是在 转让 已经 租赁的 房产 过程 中普 遍存 在遍的 问题 ，承 租人 所提 出的“ 买卖 不破 租赁 ” 是 一项 专业法律术 语 ， 具体解释 为租赁房屋发 生转移的场合 ， 承租人对于 该房屋的使用权 ，不 会因 为该 房屋 的买 卖而受影响 ， 买受人仍 应当继续履行原租 赁合同的规定 ， 此时 租赁 权的 效力 大于 买卖双方的转 让效力 ， 只有当租赁期限到 期时 ， 买受人方 才可以行使 完整所有权。 对此 ， 我国法律 有明确的规 定 ： 合同 法 第 2 29条规定： “租赁物在 租赁期间发生所 有权变动的 ， 不影响租赁合 同的效力 ” ， 城市房屋 租赁管 理办法 第 1 1条规定： “租赁期限 内，房屋 出租 人转 让房 屋所 有权的 ， 房屋受让 人应当继续履行原租赁 合同的规定 ” ； 最高 人民 法院 关于 贯彻 执行 中华 人民 共和 国民 法通则 若 干问 题的 意见 （试行 ） 第 119 条第二款 规定 ：“ 私有房屋 在租赁期内，因买卖 、 赠与或者 继承发生房屋产权转 移的 ， 原租赁合 同对 承租 人和 新房 主继 续有效 ” 。而承租人 提出的 “优先购买权 ” 则是指出 租人出卖房屋时 ， 承租人在 同等条件下 ， 依法享有 优先购买的权利 。 合同法 第 2 30 条规定： “ 出租人出 卖出租房屋的 ， 应当在出 卖之前的合理期间内通 知承租人 ， 承租人享 有以 同等 条件 优先 购买的权利 。 ”； 城市私有 房屋管理条例 第 11 条规定 ： “ 房屋所有人 出卖出租房屋 ， 须提起三个 月通知承租人 ， 在同 等条 件下 承租 人享 有优先购买权 。 ”；最高人 民法院 关于贯彻 执行 若干问题的 意见 第118 条规 定： “ 出租 人出 卖房屋 ， 应 提 前 3 个月通知 承租 人， 承租 人在 同等 条件下 ， 享有优先 购买权 ； 出租人未按此 规定出卖房屋 ， 承租 人可 以请 求人 民法 院宣告该房屋 买卖无效。 ” 。由 此可 见， 在该 案例中 ， 承租人提 出要求继续租赁的要求 是合法的 ， 承租人的 利益 应该 受到 法律 的保护 ， 曾先生无 权要求承租人限期搬离 ， 但是有权 要求承租人支付 租金 ， 因为 ， 曾先生 在取 得该 房产 的所 有权的同时也 取得了收益权 。 另外 ， 如果前业 主确实没有通知 过承 租人 该房 屋要 出售或 者承 租人 表示 在同 等条件下愿意 购买该房屋的话 ，承 租人 确实 有权 主张 该买卖关系无 效 。 建议二手 房买受 人应 当在 购房 前充 分了解 要购 买的 房屋 是否 已经出租 ， 如果出租 ， 租赁期限是否快到 期 ， 避免影响 自己的 购房 用途 或自 己的 投资计划。案 例 4： 转租中的 若干问题甲与乙签 订租房合同 ， 甲将一店面房 租给乙经营茶庄 ，租赁期自 1996 年 1 月 1 5日 至 2 001 年 1 月 1 4 日 ， 第一 年 租 金 2 万元 ， 以后每年递 增 1 0 ， 等等。 签约后双方各自 履行了义务 ， 乙添置设备 ， 领取营业 执照后进行 经营 ， 至 199 8 年 9 月 8日 ， 乙将茶庄 以财产租赁的形式转租 给丙，时间一年 ，至 1 999 年 9 月 8 日。茶庄设 施 租 赁 金 额 人 民 币45 000 元，支付 给乙方 。 其中对房屋 租金乙、丙约定 ，房 租 258 13 元 于 1 998 年 9月 8 日 和 1999 年 3 月 7 日分二次交 清 ， 丙直接上 交给甲 ， 等等 。 甲对乙 、 丙转租赁协议认 可 ， 并为乙 、 丙到公 证处 公证 该协 议出 具了书面函 。 后因丙未 重新办理工 商登 记以 及未 按时 向甲支付房租 ， 甲向乙请 求支付未果。甲 向法院起诉乙 ， 要求乙支付 租金 。 一审判决 认为乙 、 丙转租协 议因得到甲的同意 ， 乙 、 丙协议中 约定丙直接将 租金交付给甲 ， 应认 定丙 对甲 负有 交付 租金的义务 ， 从而免除 乙向甲交付租金的 义务 ， 故甲向乙 请求 支付 房屋 租金 没有 法律依据，判 决驳回诉讼请求 。二审认为 ， 乙与丙在 乙租赁期内订立 转租协议 ， 该转租行为得到 出租方甲的同意 ，故应认定 出租人 （ 甲 ） 与转租人 （ 乙 ） 双方对转 租期内的 租金 支付 等重 新作 了约定 ， 故甲无权 再向乙主张转租期间的 租金 ， 维持一审 判决。该案涉及 以下几个问题： 1 . 转租与 租赁权 的让与之区别 ；2 . 出 租人 请求 权的 行使；3 . 乙 是否 已退 出租 赁关系 ， 对丙未支 付租金的义务承担什 么责任。法理探析 ： 我们先从 转租和租赁 权让与说起 ， 大多数 国家 将其 与转 租一 同加以规定， 我国合同法 没有规定 。 因此有人 主张适用转租的规 定 ， 也有人认 为可以适 用民 法通则 第 91条的规定 和 合同法 第五章关于 “ 合同的变更和转让 ” 第 79 条、 88 条、 8 9 条之具体规 定 。 我认为这 是不妥的 。 如果对租 赁权让与的认识及性 质定位不准 ， 在司法实践中 很容易引起混乱 。因 为租 赁权 的让 与并 非仅是合同债 权的让与 ， 而是包括 支付 租金 义务 等多 项合同 义务 在内 的一 种法 律地位的转让 。 故租赁权 的转让不 应根 据债 权让 与的 法律规定来判 断 ， 而应根据 合同债务转让 的规定来确认 ， 即债 务人 将合 同义 务的 全部或部分转 移给第三人的 ， 应当经债务 人同意。转 租与 租赁 权的 让与区别主要 有 ： 其一 ， 从法律性质来分 析 ， 转租系承 租人与 次承 租人 之间 成立 新的租赁合同 ， 租赁权让 与为承租人法律 地位的转让 ， 往往表现为租 赁债权的转让 ， 实践 中往 往与 营业 财产 一并转止 ， 往往成立 资产及经营权的转让 合同关系 。 故合同性质不同 。 其二 ， 从当事人之间法律 关系分析 ， 转租后转租人仍 享有租赁权 ， 并未退出原租 赁关系 ， 同时转租人 与次 承租 人之 间又 产生新的租赁 关系 ， 转租人在 租赁 物上 为次 承租 人设 定新的租赁权 。 而租赁权 的让与则不同 ， 在承租人 让与租赁权时 ， 承租人于 转让租赁权之后 ， 退出租赁 关系 ， 第三人代其位 ， 成为租赁 合同的当事人 。 其三 ， 从法律关 系的内容分 析 ， 转租中 ， 次承租人对于 （ 转租人 ） 支付的是租金， 一般分期进行 ； 租赁权让与 ， 受让人对 于作为转让人的 承租人 ， 一般须一次性给付 对价；转租中 ， 两个 租赁 合同 的条 件可 以不同 ， 租赁权的 让与中 ， 受让人承受出 让人的地位。从上述案 例分析 ， 乙与丙 约定 在丙 转租 的一 年中租金由丙 直接支付给甲 ， 且乙 又将 自己 承租 期间 添附的营业财 产一并转让 ， 似乎是一种租 赁权的让与 ， 但甲与 乙之 间的 租赁 合同 并未终止，租 赁期间并未终结 ，乙 并未 从与 甲之 间的 租赁关系中退 出 ， 因而 ， 丙没有取代己的 地位 ， 丙与乙之 间只是转租 关系 ， 而不是租 赁权让与 。 但该案的 争议问团是 ， 乙 、 丙之间关 于租金支付方式的 约定 ， 由于甲的 事前认可 ， 是否意味 着乙已免除其义务 或如二审所认定 ，是三方的 重新约定 ， 故乙可以免除支 付租金的义务 。 笔者认为 ， 一审 、 二审的认 定 ，是典型的 形而上学 ， 是舍本求末 ， 没有从甲 、 乙 、 丙之间 形成 的法 律关 系去 探求适用法律 的门径 ， 因而是值得研究商 讨的 。 显然 ， 关于丙 将转 租房 屋的 租金 支付给甲的约 定 ， 只是乙 、 丙之间 转租 协议 的一 个重 要条款 ， 这一条款 并没有改变该转租协议 的性质 ， 作为承租人 （ 转租人 ） 己仍然承 担着因 丙而 应负 责的 事由 所产生的损害 向甲（即出租人 ）负赔偿责 任或连带责任 ， 这是一种无 过错责任 。 当丙没有 按照 转租 协议 履行 向甲支付租金 的义务时 ， 乙对此毫 无疑 问地 对甲 承担 赔偿责任，甲 向已行使请求权 ，自无不当 ， 法院驳回 甲的诉讼请求于 法无据。甲 是否 可径 向丙 行使租 金请 求权 呢？ 第一 观点认为不能 ， 按照合同 相对性原则 ， 甲 、 丙之间不 存在直接的法律 关系 ， 丙可以拒 绝履行。第 二种观点认为 ， 从保护出租 人利益出发 ， 加之转 租合 同对 租金 有特 别约定 ， 故甲可直 接向丙行使诉权 ， 这时丙可 以成为被告而不是第三 人 。 笔者倾向 于第二种观点 ， 因为租金 乃租赁合同的核 心条款 ， 乙 、 丙之间的特别 约定 ， 使丙负有 向甲支付租 金的义务 ， 基于这一特别约 定 ， 甲自然可 以直接向丙行 使诉权，此时 ， 丙因 这一 特别 约定 而丧 失对抗权。甲是否可 以同时向乙 、丙 行使 请求 权呢 ？对 此也是有争论 的问题 ， 对于普通的转租合 同 ， 出租人对 次承租 人当 然不 存在 租金 请求权 。 但该案中 ， 有人认为 甲可以起诉 丙的同时 ， 主张己为连带清 偿 ， 故丙 、 乙可同为被告 ， 对丙的请 求是基于乙丙之间 的特别约定 ， 对乙的 请求 是基 于乙 是转 租人的地位 ， 故丙 、 乙可为共 同被 告。 笔者 倾向 于这 一观点 。 但甲起诉 乙的同时能否起 诉丙 呢？ 对此 笔者 持否定态度 ， 当甲选择 己起诉之后 ， 他便丧失 了同时选择丙的权利 ， 丙在诉讼 中的地位便不复产 生 。 因为丙既 不可能 因为 己不 履行 合同 义务而成为被 告 ， 更不会因 此成为第三人 。 争议主张 ：转 租中 是否 存在 不当得利，实 践中颇有争议 ， 理论上也莫 衷一是 ， 我国 民法通则 第 92 条规定 ： “没有 合法 根据 ，取 得不 当利益 ， 造成他人 损失的 ， 应当将 取得 不当 利益 返还 受损失的人。 ” 作为债的 发生根据之一 ， 不当得利 系一项法律事实而 非民事法律行为 ，不 当得 利之 债完 全是 基于法 律的 直接 规定 而非 当事人的意思 而产生。转 租中 是否 存在 不当得利 ， 传统民法 理论毫无疑问持肯定 态度 ， 我国 民法通则 第 91 条 “ 合同一方 将合同的权 利 、 义务全部 或者部分转让 给第三人的 ， 应当取得合同 另一方的同意 ， 并不得牟利 ” ，该规定 一般 被视 为对 转租 不得 牟利的法律适 用原则 ， 曾经产生了 无数 个转 租合 同无 效的判例 。 显然 ， 这一明显 带有计划经济 铬印的祛律规定 ，今天看来 已十分不合时宜 。常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 8因此，不 少省高院以 “ 审判纪要 ”或座谈会 纪要的形式对此作出 了修正 。 这一法律原则 ， 从保护社 会经济流转稳定性和 计划性出发 ， 保护物的静止 安全状态 ， 但显然不 符合 租赁 合同 本身 内在价值取向 ， 违背了市 场经济的基本法 则 ， 随着市场 经济的发展 ， 这一法律 规定在司法 实践 中必 将逐 渐地 被扬弃。但 转租 是否 存在 不当得利 ， 我们仍然 要分别合法转 租和 不合 法转 租两 种状态下进行 考察 ， 先研讨合 法转租的情 况。让 我们 通过 具体 案例进行剖析 。 某甲与某 已签订一房屋租 赁合同 ， 某甲将二室 一厅 的一 套公 寓房 以年租 金 4000 元的价格 租赁给某乙 ， 租 赁 期 5 年 。 2 年后 ，某乙欲转 租其中一室 ， 某申同意后 ， 某乙将其 中一室转租给某丙 ， 期限三年 ， 年租金 4 000 元。当某 甲得知该租金价格 后 ， 与某乙商 量变更 原租 赁合 同， 欲收 回一室，租金 不变，某乙拒绝 。某甲遂向 法院起诉 ， 要求已返回国转 租而获利部分 。 对该 案处 理有 二种 绝然 不同的观点。 第一种观点认为 ，当 承租 人征 得出 租人 同意将 租赁 物一 部或 全部 转租于他人时 承租人（转租人 ）取得了对 租赁物的处分权 ，因此 ， 其转租行 为对出租人既不构成 无权处分 ， 也不造成损害， 其转租 “ 渔利 ” ， 自然合法合 理 。 第二种观 点认为 ， 承租人 （ 转租人 ） 通过转 租获 取的 超过 其原 租金的一部分 利益 ， 应属于不 当得利。其 理由主要有二 ， 一是 出租 人是 租赁 物的 原始处分权人 ， 二是转租 人可以转租获利 ， 为什么出 租人不可 以直 接通 过出 租而 获利呢？我认为 ， 第二种观 点在理论上是 站不住脚的 ， 在实践上是十 分有害的 。 就上述案例 ， 我们可以 作出以下分析判断 ： 显 。 甲 、 乙之间租赁合同合 法有效 ， 对双方有拘束力 。 2 . 乙基于 该租赁权 ， 对抗甲之 变更合同的请求 。 3 . 乙在五年 的租赁期内因支付租 金这一对价 ， 从而获 得了 甲之 二室 一厅 这一租 赁物 的占 有、 使用 收益权 。 4 . 乙的转租 征得了甲的同意 。 5 . 乙转租后 在获取较高租金的 同时 。 自己也要 忍受生活上 之不便 （ 因空间缩小了，居 住人口增加了 ） 。如 果认 为甲 是租 赁物 之原始处分权 人 ， 就可以不 顾合同关系的 存在 ， 单方面地 去追求利益 的话 ， 那么 合同法 规定的人 们经济交往中的诚实信 用原则 、 合同严守原 则以 及禁 止权 利滥 用原则 又将 如何 发挥 规范 市场主体的作 用呢 。 显然 ， 甲的请 求明 显违 反了 上述 之原则 ， 特别是违 反了禁止权利滥用原则 ， 合同当事 人在享受合同约 定的权利的同时 ，也 必须 履行 合同 约定 的义务，当甲 按约收取租金后 ，他 便同 时丧 失了 出租 房的占有 、 使用 、 收益权 ， 这一权利义务 的设定，对甲 、 乙均 有拘 束力 ，不 得随 意变更 ， 假如法律 认可甲的随意变更 、 势将造成 经济生活中利益主体 活动的无序性。 乙 转租 获利 的合 法性在于 ， 首先他因 征得出租方的 同意 而取 得了 对租 赁物的处分权 ； 其次 ， 该转租行为 是基 于自 身的 租债 权设定 的一 个新 的租 赁权 ；再次 ， 乙在支付 租金的同时获得 了对 租赁 物占 有、 使用权 ， 基于这二 项权利 ， 可为收益权， 自无不当之处 。 假如乙 、 丙转租造 成房屋结构破坏等情 况 ， 也自有租 赁合同的具体 规定加以规范 ， 完全不适用 不当得利原则 ， 不构 成不 当得 利之 债。 我国合同法 第 2 25 条明确规定 “ 在租赁期 间因占有、使用租赁物 获得的收益 ， 归承租人所有 。 ”不 合法 转租 之获 利部分是否构 成不当得利 。 在理论上也还 是有争议的 ， 最典型 的莫 过于 王利 明先 生对这一观点 的先后不同认识 。王 先生 目前 比较 倾向 和认同的是对 此持肯定观点 。 他认为 “因承租人 无权通过转租而获取 利益 ， 因而对于 承租 人的 获得 扣除 了租 金部分的剩下 的收益部分 ， 可作为 不当 得利 而向 出租 人返还。 ”但 在 80 年 代 末 90 年代初 ， 王先生的 观点正好相反，在其 “ 论返还不 当得利责任与侵 权责任的竞合 ” 一文中（见 民商法研究 第一辑 法律出版 社版 P 552 ）却主张 “值得注意 的是，在租赁关系 存在期间内 ， 承租人 非法 转租 所获 得的 收益是 否构 成不 当得 利？ 我们认为并不 构成不当得利 。 既然 出租 人与 承租 人之 间具有合法的 租赁关系 ， 则依据合同规定 ， 承租人支 付租金有 权对 租赁 物进 行使 用收益 ， 出租人对 租赁物已不能行使使用 收益权能。所以 ，承 租人 因违 约转 租而 获取收益 ， 并未致出 租人重大损害 不 得要 求承 租人 返还不当得 利。 ” 该观点与 台湾 学者 王泽 鉴先 生所 持观点有着惊 人的一致 。 王泽鉴先生认为 承租人违法转租 ，非属无权 处分行为 ， 且出租人 与承 租人 有租 赁契 约关系存在 ， 承租人支 付对价而为使用收 益 ， 出租人对 租赁物已无使 用收益之权能 ， 故承 租人 违法 转租 并未 致出租人受损 害 ， 从而违法 转租原 则上 应有 租赁 契约 上求其解决 ， 出租人可 终止契约或 请求 债务 不履 行之 损害赔偿 。 无须藉助 于不当得利请求权。产 生上 述观 点分 歧的原 因在 于对 承租 人违 法转租 的行 为是 否侵 犯出 租人之所有权 的认识不同 。 根据我国民 法通则第 72 条将 财产 所有 权的 变动 作为合同的直 接效力 ， 和 保同法 第 51 条规定的 无权处分制度 ， 结合 合同法 第2 24 条关 于 “ 承租 人经 出租人同意的 ， 可以将租 赁物转租给第三 人。 ” 之规定， 可以 明显 地看 出我 国债 权法对 无权 处分 制度 的规 定比较严格 ， 根据上述 我国法律的规定 ， 承租人违 法转租在司 法实 践中 往往 被认 定为无权处分 行为 ， 且该处分 行为 侵犯 了所 有权 人的 所有权排他性 权利权能 、 增加租赁物的占 有锁链 ， 扩大有层次 ， 致物的价 值损耗的可能性加大 ， 增加所有 权人行使物上请求 权之难度 。 基于以上规定和 认识 ， 在理论上 和实 践上 就有 人认 为违 法转租 获利 部分 符合 不当 得利构成要件 ，应属不当得利 ，出 租人 即享 有处 分权 的人可以行使 不当得利请求权 。但笔者认 为 。 违法转租是否属于 无权处分行为 ， 应该理性地 看待这一问题 ， 是否合法转 租 ， 落脚点均 在一“ 转 ”字上，转 租是否合法 ，关 键在 是否 征得 出租 人同意 ， 既然承租 人支付租金后取 得租 赁物 之占 有、 使用权 ， 那么承租 人在租赁期内对租赁物 的转租 ， 是基于租赁权对租 赁物的处分 ， 不应认为是无 权处分行为 。 有人认为，是 否经出租人同意 ，是 判别 转租 人是 否经 出租人 授权 而取 得处 分权 的依据 ， 这一观点 很勉强 ， 显然意 思表 示不 是发 生处 分权变化的依 据 。 此其一 。 其二 ，从不当得 利构成要件看 ， 违法转租行 为的获利 ， 是否必然致出租 人利益之损害 ， 也值得研究 ， 出租人因 与承租人之间订 有租赁合同 。 其获取租金的 同时 ， 便丧失了 对租赁物的 占有、收益权 ， 承租 人转 租获 利并 不必 然导致其遭受 损失也显而易见 ，两者之间 并无因果关系 。 其三 ， 从我国 民法通则 第9 1 条的 “ 不得牟利 ”， 到 合同 法 第 224 条 “ 出租人 可以解除合 同 ” 的立法变 化，可 以从 中窥 视我 国法 律对这 一问 题的 认识 也在 深化和扬弃 。 其四 ， 出租人对 承租人违法 转租获利 ， 可以通过租赁合 同本身来解决 ， 可以 解除 合同 终止 租赁 关系后 ， 经行出租 获取更高的租金 ， 来实现自 己的利益业可追究承租 人的违约责任 ， 总之 ， 出租人不 能也不必通过返 还不 当得 利这 一救 济手段。中 华人 民共 和国 城市 房地产管理法（ 1 994 年 7 月 5 日第 八届全 国人 民代 表大 会常 务委员会第八 次会议通过）目 录第一章 总则第二章 房地产开 发用地第一 节 土 地使 用权出让第二 节 土 地使 用权划拨 第三章 房地产开 发第四章 房地产交 易第一节 一般规定第二 节 房 地产 转让第三 节 房 地产 抵押第四节 房屋租赁第五 节 中 介服 务机构第五章 房地产权 属登记管理 第六章 法律责任第七章 附则第一章 总则第一条 为了加强 对城市房地产 的管理 ， 维护房地产市场秩 序 ， 保障房地 产权利人的合 法权益 ， 促进房地产 业的 健康 发展 ，制 定本法。 第二条 在中华人 民共和 国城 市规 划区 国有 土地（以下简 称国有土地 ） 范围内 取得 房地 产开 发用 地的土地使用 权 ， 从事房地 产开发 、 房地产交 易 ， 实施房地产管理， 应当遵守本法。本法所称 房屋 ， 是指土地 上的 房屋 等建 筑物 及构筑物。本法所称 房地产开发 ，是 指在 依据 本法 取得 国有土 地使 用权 的土 地上 进行基 础设 施、 房屋 建设 的行为。本法所称 房地产交易 ，包括房地 产转让 、 房地产抵押和房屋 租赁。第三条 国家依法 实行国有土地 有偿 、 有限期使 用制度 。 但是 ， 国家在本 法规定 的范 围内 划拨 国有 土地使用权的 除外。 第四条 国家根据社会 、 经济发展 水平 ， 扶持发展居民住 宅建设 ， 逐步改善居民的居 住条件。第五条 房地产权 利人应当遵守 法律和行政法规 ，依法纳税 。 房地产权 利人的合法权益 受法律保护 ， 任何单位和个 人不得侵犯。 第六条 国务院建 设行政主管部 门 、 土地管理 部门依 照国 务院 规定 的职 权划分，各司 其职，密切配合 ，管理全国 房地产工作。县 级以 上地 方人 民政府房产管 理 、 土地管理 部门的机构设 置及其职权由省 、自治区 、 直辖市人 民政府确定。第二章 房地产开 发用地 第一节 土地使用 权出让第七条 土地使用 权出让 ， 是指国家 将国有土地使用 权（ 以下 简称 土地 使用权） 在 一定 年限 内出 让给土地使用 者 ， 由土地使 用者向 国家 支付 土地 使用 权出让金的行 为。第八条 城市规划 区内的集体所 有的土地 ， 经依法征用转为 国有土地后 ， 该幅国 有土 地的 使用 权方 可有偿出让。 第九条 土地使用 权出让 ， 必须符合 土地利用总体规划 、 城市规划 和年度建设用地计划 。第十条 县级以上 地方人 民政 府出 让土 地使 用权用于房地 产开发的 ， 须根据省 级以 上人 民政 府下 达的控 制指 标拟 订年 度出 让土地使用权 总面积方案 ， 按照国务院规 定 ， 报国务院 或者省级人民 政府批准。 第十一条 土地使用 权出让 ， 由市 、 县人民政 府有计划 、 有步骤地 进行 。 出让的每幅地 块 、 用途 、 年限和其他条件 ， 由市 、 县人民政府 土地 管理 部门 会同 城市规划 、 建设 、 房产管理 部门共同拟定 方案 ， 按照国务 院规定 ， 报经有批 准权的人民政府批准 后 ， 由市 、 县人民政府土地 管理部门实施。直 辖市 的县 人民 政府及 其有 关部 门行 使前 款规定的权限 ， 由直辖市 人民政府规定。 第十二条 土地使用 权出让 ， 可以采取 拍卖 、 招标或者双方 协议的方式。 商业 、 旅游 、 娱乐和豪华住宅用 地，有条件的 ， 必须采取拍 卖、招标方式 ； 没有条件， 不能采取拍卖 、 招标方式的 ， 可以采取 双方协议的方式 。采 取双 方协 议方 式出让 土地 使用 权的 出让 金不得 低于 按国 家规 定所 确定的最低价 。第十三条 土地使用 权出 让最 高年 限由 国务 院规定。第十四条 土地使用 权出让 ， 应当签订 书面出让合同。土 地使 用权 出让 合同由市 、 县人民政 府土地管理部门与土 地使用者签订。第十五条 土地使用 者必须按照 出让合同约定 ， 支付土地使 用权出让金 ； 未按照 出让 合同 约定 支付 土地使用权出 让金的 ， 土地管理部门有权 解除合同 ， 并可以请求违约 赔偿。 第十六条 土地使用 者按 照出 让合 同约 定支 付土地使用权 出让金的，市 、 县人 民政 府土 地管 理部 门必须按照出 让合同约定 ， 提供出让的土 地 ； 未按照出 让合同约定提 供出让的土地的 ，土地使用 者有权解除合同 ，由 土地 管理 部门 返还 土地使用权出 让金 ， 土地使用 者并可以请 求违约赔偿。第十七条 土地使用 者需 要改 变土 地使 用权 出让合同约定 的土地用途的 ， 必须取得出 让方和市 、 县人民政 府城 市规 划行 政主 管部门的同意 ， 签订土地 使用权出 让合 同变 更协 议或 者重新 签订 土地 使用 权出 让合同 ， 相应调整 土地使用权出让金。 第十八条 土地使用 权出让金应 当全部上缴财政 ，列入预算 ， 用于城市 基础设施建设和 土地开发 。 土地使用 权出 让金 上缴 和使 用的具体办法 由国务院规定。 第十九条 国家对土 地使 用者 依法 取得 的土 地使用权 ， 在出让合 同约定的使用年限届 满前不收回 ； 在特殊情况下 ， 根据社会 公共利益的需要 ， 可以依照 法律程序提前收 回 ， 并根据土 地使用 者使 用土 地的 实际 年限和 开发 土地 的实 际情 况给予相应的 补偿。第二十条 土地使用 权因土地灭 失而终止。 第二十一 条 土地使用权 出让 合同 约定 的使 用年限届满 ， 土地使用 者需要继续使用土 地的 ， 应当至迟 于届满前一 年申请续期 ， 除根据 社会 公共 利益 需要 收回该 幅土 地的 ，应 当予 以批准。经批 准准予续期的 ， 应当 重新 签订 土地 使用 权出让合同 ， 依照规定 支付土地使用权出 让金。土 地使 用权 出让 合同约定的使 用年限届满 ， 土地使 用者 未申 请续 期或 者虽申 请续 期但 依照 前款 规定未获批准 的 ， 土地使用 权由国家无偿 收回。第二节 土地使用 权划拨第二十二 条 土地使用权划拨 ， 是指县级 以上人民政府依法 批准 ， 在土地使 用者缴纳补 偿 、 安置等费 用后将该幅土 地交付其使用 ， 或者 将土 地使 用权 无偿 交付给土地使 用者使用的行为 。依 照本 法规 定以 划拨方式取得 土地使用权的 ， 除法 律、 行政 法规 另有 规定外，没有 使用期限的限制 。第二十三 条 下列建设用地的土 地使用权 ， 确属必需的 ， 可以由县 级以上人民政府依法 批准划拨：（ 一 ） 国家机关 用地和军事用地 ；（ 二 ） 城市基础 设施用地和公益 事业用地； （ 三 ） 国家重点 扶持的能源 、 交通 、 水利等项 目用地； （ 四 ） 法律 、 行政法规规定的其 他用地。第三章 房地产开 发第二十四 条 房地产开发必须严 格执行城市规划 ，按照经济 效益、社会效益 、环境效益 相统一的原则 ， 实行全面规 划、合理布局 、 综合开发、 配套建设。 第二十五 条 以出让方式 取得 土地 使用 权进 行房地产开发 的 ， 必须按照 土地使 用权 出让 合同 约定 的土地用途 、 动工开发 期限开发土地 。 超过出让 合同约定的动 工开 发日 期满 一年 未动工开发的 ， 可以征收 相当于土 地使 用权 出让 金百 分之二十以下 的土地闲置费 ； 满二年未动 工开发的 ， 可以无偿收回土 地使用权；但是 ，因不可抗 力或者政府 、 政府有 关部 门的 行为 或者 动工开 发必 需的 前期 工作 造成动工开发 迟延的除外。第二十六 条 房地产开发项目的 设计 、 施工 ， 必须符 合国 家的 有关 标准 和规范。房地产开 发项目竣工 ，经验收合 格后 ， 方可交付 使用。第二十七 条 依法取得的土地使 用权 ， 可以依照 本法和有关 法律 、 行政法规 的规定，作 价入股，合资 、 合作开发经 营房地产。第二十八 条 国家采取税 收等 方面 的优 惠措 施鼓励 和扶 持房 地产 开发 企业开发建设 居民住宅。第二十九 条 房地产开发企业是 以营利为目的 ， 从事 房地 产开 发和 经营 的企业。 设立房地 产开发企业 ，应当具备 下列条件：（ 一 ） 有自己的 名称和组织机构 ；（ 二 ） 有固定的 经营场所； （ 三 ） 有符合国 务院规定的注册 资本；（ 四 ） 有足够的 专业技术人员；（ 五 ） 法律 、 行政法规规定的其 他条件。 设立房地 产开发企业 ，应 当向 工商 行政 管理 部门申请设立 登记 。 工商行政 管理 部门 对符 合本 法规 定条件的 ， 应当予以 登记 ， 发给营业执照 ； 对不符合 本法规定条件的 ，不予登记。设立有限 责任公司 、 股份有限公 司 ， 从事房地 产开发经营的 ， 还应当执 行公司法的有关 规定。房 地产 开发 企业 在领取营业执 照后的一个月内 ，应 当到 登记 机关 所在 地的县 级以 上地 方人 民政 府规定的部门 备案。常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 9第三十条 房地产开 发企 业的 注册 资本 与投 资总额 的比 例应 当符 合国 家有关规定。 房 地产 开发 企业 分期开发房地 产的 ， 分期投资 额应当与项 目规模相适应 ， 并按 照土 地使 用权 出让 合同的约定， 按期投入资金 ， 用于项目建 设。 第四章 房地产交 易第一节 一般规定第三十一 条 房地产转让 、 抵押时 ， 房屋的所 有权和 该房 屋占 用范 围内 的土地使用权 同时转让、抵押 。第三十二条 基准地价 、 标定地价 和各类房屋的重 置价 格应 当定 期确 定并公布。具 体办 法由 国务 院规定。 第三十三 条 国家实行房地产价 格评估制度。房地产价 格评估 ， 应当遵循公正 、 公平 、 公开的原则 ， 按照国家 规定的技术标准 和评 估程 序， 以基 准地价 、 标定地价 和各类房屋的重置价格 为基础 ， 参照当地的市场价 格进行评估。 第三十四 条 国家实行房地产成 交价格申报制度 。房 地产 权利 人转 让房地产 ， 应当向县 级以上地方人 民政 府规 定的 部门 如实申报成交 价 ， 不得瞒报 或者作不实的 申报。第三十五 条 房地产转让 、 抵押 ， 当事人应 当依照本 法第 五章 的规 定办 理权属登记。第二节 房地产转 让第三十六 条 房地产转让 ， 是指房地 产权利人通过买卖 、 赠与或者 其他合法方式 将其 房地 产转 移给 他人的行为。第三十七 条 下列房地产，不得 转让：（ 一 ） 以出让方 式取得土地使用 权的 ， 不符合本 法第三十八 条规定的条件的 ；（ 二 ） 司法机关 和行政机关依法 裁定 、 决定查封 或者 以其 他形 式限 制房 地产权利的；（ 三 ） 依法收回 土地使用权的；（四）共 有房地产 ， 未经其他共 有人书面同意的 ；（五）权 属有争议的 ；（ 六 ） 未依法登 记领取权属证书 的； （ 七 ） 法律 、 行政法规规定禁止 转让的其他情形 。第三十八 条 以出让方式取得土 地使用权的 ， 转让房地产时 ， 应当符合 下列条件： （ 一 ） 按照出让 合同约定 已经 支付 全部 土地 使用权出让金 ， 并取得土 地使用权证书；（ 二 ） 按照出让 合同约定进行投 资开发 ， 属于房屋建设工程 的 ， 完成开发 投资总额的百 分之二十五以上 ，属于成片 开发土地的 ， 形成工 业用 地或 者其 他建 设用地条件。转 让房 地产 时房 屋已经建成的 ， 还应当持 有房屋所有权证 书。第三十九 条 以划拨方式取得土 地使用权的 ， 转让房地产时 ， 应当按照 国务院规定 ， 报有批准 权的人民政府审批 。 有批准权 的人民政府准予转 让的 ， 应当由受 让方 办理 土地 使用 权出 让手续 ， 并依照国 家有关规定缴纳土地使 用权出让金。 以 划拨 方式 取得 土地使用权的 ， 转让房地 产报批时 ， 有批准权 的人民政府按照 国务 院规 定决 定可 以不办 理土 地使 用权 出让 手续的 ， 转让方应 当按照国务院规 定将 转让 房地 产所 获收益 中的 土地 收益 上缴 国家或者作其 他处理。 第四十条 房地产转让 ，应 当签 订书 面转 让合同 ， 合同中应 当载明土地使用权取得 的方式。第四十一 条 房地产转让时 ， 土地使用 权出让合同载 明的 权利 、义 务随 之转移。第四十二 条 以出让方式取得土 地使用权的 ， 转让房地产后 ， 其土地使 用权的使 用年 限为 原土 地使 用权出 让合 同约 定的 使用 年限减 去原 土地 使用 者已 经使用年限后 的剩余年限。 第四十三 条 以出让方式取得土 地使用权的 ， 转让房地产后 ， 受让人改 变原土地 使用 权出 让合 同约 定的土地用途 的 ， 必须取得 原出让方和市 、 县人民政 府城市规划行政 主管部门的同意 ，签 订土 地使 用权 出让 合同变 更协 议或 者重 新签 订土地使用权 出让合同 ， 相应调整土地使 用权出让金。第四十四 条 商品房预售，应当 符合下列条件：（ 一 ） 已交付全 部土地使用权出 让金 ， 取得土地 使用权证书 ；（ 二 ） 持有建设 工程规划许可证 ； （ 三 ） 按提供预 售的商品房计算 ， 投入开发 建设的资 金达 到工 程建 设总 投资的百分之 二十五以上 ， 并已经 确定 施工 进度 和竣 工交付日期； （ 四 ） 向县级以 上人民政 府房 产管 理部 门办 理预售登记 ， 取得商品 房预售许可证明。商 品房 预售 人应 当按照 国家 有关 规定 将预 售合同 报县 级以 上人 民政 府房产 管理 部门 和土 地管 理部门登记备 案。 商品房预 售所得款项 ，必须用于 有关的工程建设 。第四十五 条 商品房预售的 ， 商品房预 购人将购买的 未竣 工的 预售 商品 房再行转让的 问题 ， 由国务院 规定。第三节 房地产抵 押第四十六 条 房地产抵押 ， 是指抵押 人以其合法的房 地产 以不 转移 占有 的方式 向抵 押权 人提 供债 务履行担保的 行为 。 债务人不 履行债务时 ， 抵押权人 有权依法 以抵 押的 房地 产拍 卖所得的价款 优先受偿。第四十七 条 依法取得的 房屋 所有 权连 同该 房屋占用范围 内的土地使用权 ，可以设定 抵押权。以 出让 方式 取得 的土地 使用 权， 可以 设定 抵押权。第四十八 条 房地产抵押 ，应 当凭 土地 使用 权证书、房屋 所有权证书办理 。第四十九 条 房地产抵押 ， 抵押人和 抵押权人应当签订书面 抵押合同。 第五十条 设定房地 产抵 押权 的土 地使 用权 是以划拨方式 取得的 ， 依法拍卖该房地产 后 ， 应当从拍 卖所得 的价 款中 缴纳 相当 于应缴 纳的 土地 使用 权出 让金的款额后 ， 抵押权人 方可优先受偿。第五十一 条 房地产抵押合同签 订后 ， 土地上新 增的房屋不 属于抵押财产 。 需要拍卖该 抵押的房地产时 ，可 以依 法将 土地 上新 增的房屋与抵 押财产一同拍卖 ，但对拍卖 新增房屋所得 ， 抵押权人无 权优先受偿。第四节 房屋租赁第五十二条 房屋租赁 ， 是指房屋 所有权人作为出 租人 将其 房屋 出租 给承租人使用 ， 由承租人 向出租人支付租 金的行为。第五十三条 房屋租赁 ， 出租人和 承租人应当签订书面租 赁合同 ， 约定租赁期限 、 租赁用途 、 租赁价格 、修缮责任 等条款 ， 以及双方的其他权 利和义务 ， 并向房产管理部 门登记备案。第五十四 条 住宅用房的租赁 ， 应当执行 国家和房屋 所在 城市 人民 政府 规定的租赁政 策 。 租用房屋 从事生产 、 经营活动 的 ， 由租赁双 方协 商议 定租 金和 其他租赁条款 。 第五十五 条 以营利为目的 ， 房屋所有 权人将以划拨 方式 取得 使用 权的 国有土地上建 成的房屋出租的 ，应 当将 租金 中所 含土 地收益上缴国 家 。 具体办法 由国务院规定 。第五节 中介服务 机构第五十六 条 房地产中介 服务 机构 包括 房地 产咨询机构 、 房地产价 格评估机构、房地 产经纪机构等。 第五十七 条 房地产中介 服务 机构 应当 具备 下列条件： （ 一 ） 有自己的 名称和组织机构 ；（ 二 ） 有固定的 服务场所；（ 三 ） 有必要的 财产和经费； （ 四 ） 有足够数 量的专业人员；（ 五 ） 法律 、 行政法规规定的其 他条件。设 立房 地产 中介 服务机构 ， 应当向工 商行政管理部门申请 设立登记 ， 领取营业执照后 ，方可开业。第五十八 条 国家实行房 地产 价格 评估 人员 资格认证制度 。第五章 房地产权 属登记管理第五十九 条 国家实行土 地使 用权 和房 屋所 有权登记发证 制度。第六十条 以出让或 者划拨方式 取得土地使用权 ，应 当向 县级 以上 地方 人民政 府土 地管 理部 门申 请登记 ， 经县级以 上地方人民政府土地管 理部门核实 ， 由同级 人民 政府 颁发 土地 使用权证书。 在 依法 取得 的房 地产开发用地 上建成房屋的 ， 应当 凭土 地使 用权 证书 向县级 以上 地方 人民 政府 房产管理部门 申请登记 ， 由县级以 上地 方人 民政 府房 产管理 部门 核实 并颁 发房 屋所有权证书 。 房 地产 转让 或者 变更时 ， 应当向县 级以上地方人民 政府 房产 管理 部门 申请房产变更 登记 ， 并凭变更 后的 房屋 所有 权证 书向 同级人 民政 府土 地管 理部 门申请土地使 用权变更登记 ， 经同 级人 民政 府土 地管 理部门核实 ， 由同级人 民政府更换 或者 更改 土地 使用 权证书。法律另有 规定的 ， 依照有关法律 的规定办理。第六十一 条 房地产抵押时 ， 应当向县 级以上地方人 民政 府规 定的 部门 办理抵押登记 。因 处分 抵押 房地 产而取 得土 地使 用权 和房 屋所有权的 ， 应当依照 本章规定办理过户 登记。 第六十二 条 经省、自治 区、 直辖 市人 民政 府确定 ， 县级以上 地方人民政府由 一个 部门 统一 负责 房产管理和土 地管理工作的 ， 可以制作 、 颁发统一 的房地产权证书 ， 依照本法 第六十条的规定 ， 将房屋的 所有权和该 房屋 占用 范围 内的 土地使用权的 确认和变更 ， 分别载入房地 产权证书。第六章 法律责任第六十三 条 违反本法第十条 第十一条 的规定，擅 自批 准出 让或 者擅 自出让 土地 使用 权用 于房 地产开发的 ， 由上级机 关或者所在 单位 给予 有关 责任 人员行政处分 。第六十四 条 违反本法第二十九 条的规定 ， 未取得营 业执 照擅 自从 事房 地产开发业务 的 ， 由县级以 上人民 政府 工商 行政 管理 部门责 令停 止房 地产 开发 业务活动 ， 没收违法 所得 ， 可以并处罚款 。 第六十五 条 违反本法第 三十 八条 第一 款的 规定转土地使 用权的 ， 由县级以上 人民 政府 土地 管理 部门没收违法 所得 ， 可以并处 罚款。 第六十六 条 违反本法三 十九 条第 一款 的规 定转让房地产 的 ， 由县级以 上人民 政府 土地 管理 部门 责令缴纳土地 使用权出让金 ， 没收 违法 所得 ，可 以并 处罚款。第六十七 条 违反本法第 四十 四条 第一 款的 规定预售商品 房的 ， 由县级以 上人 民政 府房 产管 理部 门责令停止预 售活动 ， 没收违法所得，可 以并处罚款。第六十八 条 违反本法第五十七 条的规定 ， 未取得营 业执 照擅 自从 事房 地产中介服务 业务的 ， 由县级以上 人民 政府 工商 行政 管理部 门责 令停 止房 地产 中介服务业务 活动 ， 没收违法 所得，可以 并处罚款。 第六十九条 没有法律 、 法规的依 据 ， 向房地产开发企业 收费的 ， 上级机关应 当责 令退 回所 收取 的钱款 ； 情节严重 的 ， 由上级机关 或者 所在 单位 给予 直接责任人员 行政处分。第七十条 房产管理 部门 、 土地管理 部门工作人员玩忽职守 、 滥用职权 ， 构成犯 罪的 ，依 法追 究刑 事责任 ； 不构成犯 罪的 ， 给予行政处分。房产管理 部门 、 土地管理 部门 工作 人员 利用 职务上的便利 ，索取他人财物 ，或 者非 法收 受他 人财 物为他 人谋 取利 益， 构成 犯罪的 ， 依照惩治 贪污罪贿赂罪的补充规 定追究刑事责任 ；不构成犯 罪的 ， 给予行政 处分。第七章 附则第七十一 条 在城市规划 区外 的国 有土 地范 围内取 得房 地产 开发 用地 的土地 使用 权， 从事 房地 产开发 、 交易活动 以及实施房地产管理， 参照本法执行。 第七十二条 本法 自1995 年 1 月 1 日起施行 。中 华人 民共 和国 土地 管理法（ 2 004 年修订） (节选 )作者 ： 全国人民 代表大会常务发布文号 ： 【中华人 民共和国主席令 第二十八号】 颁布日期 ： 2 004-08 -28执行日期 ： 2 004-08 -28（ 19 86 年 6 月 25 日第六届全 国人 民代 表大 会常 务委员会第十 六次会议通过根 据 1 988 年 12 月 2 9 日第七 届全 国人 民代 表大 会常务委员会 第五次会议 关于修改 中华人民 共和国土地管理法 的决定 第一次修正 1 998 年 8 月 2 9 日第九届全 国人 民代 表大 会常 务委员会第四 次会议修订 。根据 2 004 年 8 月 2 8 日第十届全 国人 民代 表大 会常 务委员会第十 一次会议 关于修改 中华人民 共和国土地管理法 的决定 第二次修 正 ）第八条 城市市区 的土地属于国家所 有。农村和城 市郊区的土地 ， 除由 法律 规定 属于 国家 所有的 以外 ，属 于农 民集 体所有 ； 宅基地和 自留地 、 自留山，属于 农民集体所有。国 有土 地和 农民 集体 所有的土地 ， 可以依法 确定给单位或者个 人使用 。 使用土地的单位和 个人，有保护 、 管理和合理 利用土地的义务 。第十条 农民集体 所有的土地 依法 属于 村农 民集 体所有的 ， 由村集体 经济组织或者村民委 员会经营、管理 ；已 经分 别属 于村 内两 个以上 农村 集体 经济 组织 的农民集体所 有的 ， 由村内各 该农 村集 体经 济组 织或 者村民小组经 营 、 管理 ； 已经属于乡 （ 镇 ） 农民集体 所有的 ，由乡 （ 镇 ） 农村集体 经济组织经营、 管理。 第十一条 农民集体 所有的土地 ， 由县级人 民政府登记造册 ， 核发证书 ， 确认所有权。农 民集 体所 有的 土地 依法用于非农 业建设的 ， 由县级人民政府 登记造册 ， 核发证书，确认 建设用地使用权 。单 位和 个人 依法 使用 的国有土地 ， 由县级以 上人民政府登记造 册，核发证书 ， 确认使用权 ； 其中 ， 中央国家机 关使 用的 国有 土地 的具体登记发 证机关 ， 由国务院确定。 确认林地 、 草原的所 有权或者使用权 ， 确认水面 、 滩涂的 养殖 使用 权， 分别 依照中 华人 民共 和国 森林法 、 中华人民 共和国草原法 和 中华人民 共和国渔业法的 有关规定办理。第十二条 依法改变 土地权属和用途 的 ， 应当办理 土地变更登记 手续。第十三条 依法登记 的土地的 所有 权和 使用 权受 法律保护 ， 任何单位 和个人不得侵犯。 第十四条 农民集体 所有的土 地由 本集 体经 济组 织的成 员承 包经 营， 从事 种植业 、 林业 、 畜牧业 、 渔业生产 。 土地承包 经营期限为三十年 。 发包方和 承包方应当订立承包 合同 ， 约定双方 的权利和义 务 。 承包经营 土地的 农民 有保 护和 按照 承包合 同约 定的 用途 合理 利用土地的义 务 。 农民的土 地承包经营权 受法律保护 。 在土地承包经 营期限内 ， 对个别承 包经 营者 之间 承包 的土地进行适 当调整的 ， 必须经村 民会 议三 分之 二以 上成员 或者 三分 之二 以上 村民代表的同 意，并报乡（镇 ）人 民政 府和 县级 人民 政府农业行政 主管部门批准。第 十五 条 国 有土 地可 以由单位或 者个人承包经营 ，从事种植 业 、 林业 、 畜牧业 、渔业生产 。 农民集体 所有的土地 ， 可以由本 集体经济组织 以外 的单 位或 者个 人承包经营 ， 从事种植 业 、 林业 、畜牧业 、 渔业生产 。 发包方和 承包 方应 当订 立承 包合同 ，约 定双 方的 权利 和义务 。 土地承包 经营的期限由承包合同 约定 。 承包经营 土地的单位 和个人 ， 有保护和按 照承 包合 同约 定的 用途合理利用 土地的义务 。 农民集 体所 有的 土地 由本 集体经 济组 织以 外的 单位 或者个人承包 经营的 ， 必须经村民 会议 三分 之二 以上 成员或 者三 分之 二以 上村 民代表的同意 ，并报乡（镇 ） 人民政府批 准。 第十六条 土地所有 权和使用权争议 ， 由当事人 协商解决 ； 协商不成 的 ， 由人民政府处理。单位之间 的争议 ， 由县级以上 人民 政府 处理 ；个 人之间 、个 人与 单位 之间 的争议 ， 由乡级人 民政府或者县级以上人 民政府处理 。 当事人 对有 关人 民政 府的 处理决定不服 的 ， 可以自接 到处理 决定 通知 之日 起三 十日内 ， 向人民法 院起诉 。 在土地 所有 权和 使用 权争 议解决前 ， 任何一方 不得改变土地利用现 状。第三章 土地利用 总体规划第十七条 各级人民 政府应当 依据 国民 经济 和社 会发展规划 、 国土整治 和资源环境保护的 要求 、 土地供给 能力 以及 各项 建设 对土 地的需求 ， 组织编制 土地利用总体规划 。 土地利用 总体规划的规划期 限由国务院规定 。第十八条 下级土地 利用总体 规划 应当 依据 上一 级土地利用总 体规划编制 。 地方各 级人 民政 府编 制的 土地利 用总 体规 划中 的建 设用地 总量 不得 超过 上一 级土地 利用 总体 规划 确定 的控制指标 ， 耕地保有 量不得低于 上一 级土 地利 用总 体规划确定的 控制指标。省 、 自治区 、 直辖市人 民政府编制的土地利 用总体规划 ， 应当确 保本 行政 区域 内耕 地总量不减少 。 第十九条 土地利用 总体规常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 10划按照下 列原则编制： （一）严 格保护基本农田 ，控 制非 农业 建设 占用 农用地； （二）提 高土地利用率；（三 ） 统筹安排 各类 、 各区域用地； （ 四） 保护 和改 善生 态环境 ，保 障土 地的 可持 续利用； （五 ） 占用耕地 与开发复垦耕地相平 衡。第二十条 县级土地 利用总体 规划 应当 划分 土地 利用区 ， 明确土地 用途 。 乡 （ 镇 ）土 地利 用总 体规 划应 当划分土地利 用区 ， 根据土地 使用条件 ， 确定每一 块土地的用途，并 予以公告。 第二十一 条 土地利用 总体规划实行 分级审批。省 、 自治区 、 直辖市的 土地利用总体 规划 ， 报国务院 批准。省 、 自治区人 民政府所在地的市 、 人口在一 百万以上的城 市以 及国 务院 指定 的城市的土地 利用总体规划 ， 经省 、 自治区人 民政府审查同意后，报 国务院批准。本条第二 款 、 第三款规 定以外的土地 利用总体规划 ， 逐级上报省 、 自治区 、 直辖市人 民政 府批 准； 其中 ，乡（镇 ） 土地利用 总体规划可以 由省 级人 民政 府授 权的设区的市 、 自治州人 民政府批准 。 土地利用 总体规划一经批准 ，必须严格执行 。第二十二 条 城 市建 设用 地规 模应 当符合国家规 定的标准 ， 充分利用现有建 设用地 ， 不占或者尽量少占 农用地。城市总体 规划 、 村庄和集 镇规划 ， 应当与土 地利用总体规 划相 衔接 ，城 市总 体规划 、 村庄和集 镇规划中建设用 地规 模不 得超 过土 地利用 总体 规划 确定 的城 市和村庄、集 镇建设用地规模 。在城市规 划区内 、 村庄和集镇规划区 内，城市和村庄 、集 镇建 设用 地应 当符 合城市规划、 村庄和集镇规划 。第二十三 条 江河、湖 泊综合治理和 开发利用规划 ， 应当 与土 地利 用总 体规 划相衔接 。 在江河 、 湖泊 、 水库的 管理 和保 护范 围以 及蓄洪滞洪区 内 ， 土地利用 应当符合江河 、 湖泊综合 治理和开发利用 规划，符合河道 、湖泊行洪 、 蓄洪和输 水的要求。第二十四 条 各级人民 政府应 当加 强土 地利 用计 划管理 ，实 行建 设用 地总 量控制。土地利用 年度计划 ， 根据国民经济和 社会发展计划 、 国家产业政 策 、 土地利用 总体规 划以 及建 设用 地和 土地利用的实 际状况编制 。 土地利 用年 度计 划的 编制 审批程 序与 土地 利用 总体 规划的编制审 批程序相同 ， 一经审批下达 ，必须严格执行 。第二十五 条 省、自治 区、直 辖市 人民 政府 应当 将土地 利用 年度 计划 的执 行情况 列为 国民 经济 和社 会发展计划执 行情况的内容 ， 向同级人民 代表大会报告。第二十 六条 经批准 的土地利用总 体规划的修改 ， 须经原批准 机关批准 ； 未经批准 ， 不得改变 土地利用总体规划确定 的土地用途。经国务院 批准的大型能源 、交通 、 水利等基 础设施建设用地 ， 需要改变 土地利用总体规划的 ， 根据国务 院的批准 文件 修改 土地 利用 总体规划。经省 、 自治区 、 直辖市人 民政府批准 的能源、交通 、 水利等基础 设施建设用地 ， 需要 改变 土地 利用 总体 规划的 ， 属于省级 人民政府土地利 用总 体规 划批 准权 限内的 ， 根据省级 人民政府的批准 文件 修改 土地 利用 总体规划。第二十七 条 国家建立 土地调查制度 。县 级以 上人 民政 府土 地行政 主管 部门 会同 同级 有关部门进行 土地调查 。 土地所有 者或 者使 用者 应当 配合调查，并 提供有关资料。 第二十八 条 县级以上 人民政 府土 地行 政主 管部 门会同 同级 有关 部门 根据 土地调查成果 、 规划土地 用途和国家制定 的统一标准 ， 评定土地等级 。 第二十九 条 国家建立 土地统计制度 。县 级以 上人 民政 府土 地行政 主管 部门 和同 级统 计部门共同制 定统计调查方案 ，依法进行 土地统计 ， 定期发布土地统 计资料 。 土地所有者 或者 使用 者应 当提 供有关资料， 不得虚报、瞒报 、拒报、迟 报。土 地行 政主 管部 门和 统计部 门共 同发 布的 土地 面积统 计资 料是 各级 人民 政府编 制土 地利 用总 体规 划的依据。 第三十条 国家建立 全国土地管理信 息系统 ， 对土地利用状况进 行动态监测。 第四章 耕地保第三十一条 国家保护耕地 ， 严格控制 耕地转为非耕地。国 家实 行占 用耕 地补 偿制度 。 非农业建 设经批准占用耕地的， 按照 “ 占多少 ， 垦多少 ” 的原则 ， 由占用耕 地的 单位 负责 开垦 与所 占用耕 地的 数量 和质 量相 当的耕地 ； 没有条件 开垦或者开垦的耕地 不符合要求的 ， 应当按照省 、 自治区 、 直辖市的规定缴 纳耕地开垦费 ， 专款用于开 垦新的耕地。 省 、 自治区 、 直辖市人 民政府应当制 定开垦耕地计划 ，监 督占 用耕 地的 单位 按照计 划开 垦耕 地或 者按 照计划组织开 垦耕地 ， 并进行验收。 第三十二 条 县级以上 地方人 民政 府可 以要 求占 用耕地 的单 位将 所占 用耕 地耕作 层的 土壤 用于 新开 垦耕地 、 劣质地或 者其他耕地的土壤改良 。 第三十三 条 省、自治 区 、直 辖市 人民 政府 应当 严格执 行土 地利 用总 体规 划和土地利用 年度计划 ， 采取措施 ， 确保本行 政区域内耕地总量不减 少 ； 耕地总量 减少的 ， 由国务院 责令在规定期限 内组 织开 垦与 所减 少耕地 的数 量与 质量 相当 的耕地 ， 并由国务 院土地行政主管 部门 会同 农业 行政 主管部门验收 。 个别省 、 直辖市确因土地 后备资源匮乏 ， 新增建设用 地后 ， 新开垦耕 地的 数量 不足 以补 偿所 占用耕地的数 量的 ， 必须报经 国务 院批 准减 免本 行政 区域内开垦耕 地的数量 ， 进行易地开垦第三 十四 条 国 家实 行基本农田保 护制度 。 下列耕地应 当根 据土 地利 用总 体规划划入基 本农田保护区 ， 严格管理：（一 ） 经国务院 有关主管部门 或者 县级 以上 地方 人民政府批准 确定的粮、棉 、 油生产基地 内的耕地；（二 ） 有良好的 水利与水土保持设施 的耕地 ， 正在实施改 造计 划以 及可 以改 造的中、低产 田； （三）蔬 菜生产基地；（四 ） 农业科研 、 教学试验田； （五 ） 国务院规 定应当划入基 本农 田保 护区 的其 他耕地。 各省 、 自治区 、 直辖市划 定的 基本 农田 应当 占本 行政区 域内 耕地 的百 分之 八十以上。基本农田 保护区以乡（镇 ）为单位进 行划区定界 ， 由县级 人民 政府 土地 行政 主管部 门会 同同 级农 业行 政主管部门组 织实施。 第三 十五 条 各 级人 民政府应当采 取措施 ， 维护排灌工程设施 ， 改良土壤 ， 提高地力，防 止土地荒漠化 、 盐渍 化、 水土 流失 和污 染土地。 第三 十六 条 非 农业 建设必须节约 使用土地 ， 可以利用荒地的 ，不得占用耕地 ；可以利用 劣地的 ， 不得占用好地。禁止占用 耕地建窑 、 建坟或者 擅自 在耕 地上 建房 、挖砂、采石 、采矿、取土等 。禁 止占 用基 本农 田发 展林果业和挖 塘养鱼。第三十七 条 禁止任何 单位和个人闲 置、荒芜耕地 。 已经 办理 审批 手续 的非 农业建设占用 耕地 ， 一年内不 用而又可以 耕种并收获的 ， 应当 由原 耕种 该幅 耕地 的集体或者个 人恢复耕种 ， 也可以由用地 单位组织耕种 ； 一年以上未 动工建设的 ， 应当按照省 、 自治区 、 直辖市的规定缴纳 闲置费 ； 连续二年未使用的 ， 经原批准 机关批准 ， 由县级以 上人民政府无偿 收回 用地 单位 的土 地使用权 ； 该幅土地 原为农民集体所有的 ， 应当交由 原农村集体经济 组织恢复耕种。 在城市规 划区范围内 ， 以出让 方式 取得 土地 使用 权进行房地产 开发的闲置土地 ，依照 中华人民 共和国城市房地产管 理法 的有关规 定办理。 承 包经 营耕 地的 单位 或者个人连续 二年弃耕抛荒的 ，原 发包 单位 应当 终止 承包合同，收 回发包的耕地。第三 十八 条 国 家鼓 励单位 和个 人按 照土 地利 用总体规划 ， 在保护和 改善生态环境 、 防止水土 流失和土地荒漠化的 前提下 ， 开发未利用的土地 ； 适宜开发 为农用地的 ， 应当优先 开发成农用地 。 国家依法 保护开发者的合法权 益。第三十九 条 开垦未利 用的土地 ， 必须经过 科学论证和评估 ， 在土地利 用总体规划划定的可 开垦的区域内 ， 经依法批准 后进行 。 禁止毁坏森林 、 草原开垦 耕地 ， 禁止围湖造田 和侵占江河滩地 。根据土地 利用总体规划 ， 对破坏生态 环境开垦 、 围垦的土地 ， 有计划有 步骤地退耕还林、还 牧、还湖。第 四十 条 开 发未 确定 使用权的国 有荒山、荒地 、 荒滩从事种 植业 、 林业 、 畜牧业 、 渔业生产 的 ， 经县级以上人民政 府依法批准 ， 可以确 定给 开发 单位 或者 个人长期使用 。第四 十一 条 国 家鼓 励土地整理 。 县 、 乡 （ 镇 ） 人民政 府应 当组 织农 村集 体经济组织 ， 按照土地 利用总体规划，对 田、水、路、林 、村 综合 整治 ，提 高耕 地质量，增加 有效耕地面积 ， 改善 农业 生产 条件 和生 态环境。地 方各 级人 民政 府应 当采取措施， 改造中、低产田 ，整治闲散 地和废弃地。第四 十二 条 因 挖损 、塌陷、压占 等造成土地破坏 ，用 地单 位和 个人 应当 按照国家有关 规定负责复垦 ； 没有 条件 复垦 或者 复垦 不符合要求的 ， 应当缴纳 土地复垦费，专 项用于土地复垦 。复 垦的 土地 应当 优先 用于农业。第五章 建设用地第四 十三 条 任 何单 位和个人进行 建设 ， 需要使用 土地的 ， 必须依法 申请使用国有土地 ； 但是 ， 兴办乡镇 企业 和村 民建 设住 宅经 依法批 准使 用本 集体 经济 组织农民集体 所有的土地的 ， 或者乡 （ 镇 ） 村公共设 施和公益 事业 建设 经依 法批 准使用 农民 集体 所有 的土 地的除外。前 款所 称依 法申 请使 用的国 有土 地包 括国 家所 有的土 地和 国家 征收 的原 属于农民集体 所有的土地。 第四十四条 建设占用土地 ， 涉及农用 地转为建设用地的 ， 应当办理 农用地转用审批手续 。省 、 自治区 、 直辖市人 民政府批准的 道路 、 管线工程 和大型基础 设施建设项目 、 国务 院批 准的 建设 项目 占用土地 ， 涉及农用 地转为建设用地的， 由国务院批准。在 土地 利用 总体 规划 确定的城市和 村庄 、 集镇建设 用地规模范 围内 ， 为实施该 规划 而将 农用 地转 为建 设用地的 ， 按土地利 用年度计划分 批次 由原 批准 土地 利用总体规划 的机关批准 。 在已批准的农 用地转用范围内 ，具 体建 设项 目用 地可 以由市、县人 民政府批准。本条第二 款 、 第三款规 定以外的建设 项目占用土地 ， 涉及农用地 转为建设用地的 ，由省 、 自治区 、 直辖市人 民政府批准 。第四十五 条 征收下列 土地的，由国 务院批准： （一）基 本农田；（二 ） 基本农田 以外的耕地超过三十 五公顷的； （三 ） 其他土地 超过七十公顷的。征 收前 款规 定以 外的 土地的 ， 由省 、 自治区 、 直辖市人民政府 批准 ， 并报国务 院备案。 征收农用 地的 ， 应当依照 本法 第四 十四 条的 规定 先行办 理农 用地 转用 审批 。其中 ， 经国务院 批准农用地转用的 ， 同时办理 征地审批手续 ，不 再另 行办 理征 地审批 ； 经省 、 自治区 、 直辖市人 民政 府在 征地 批准 权限内批准农 用地转用的 ， 同时办理征地 审批手续 ， 不再另行办理征 地审批 ， 超过征地批准权限 的 ， 应当依照 本条第 一款 的规 定另 行办 理征地审批。 第四十六 条 国家征收 土地的，依照 法定程序批准后 ，由 县级 以上 地方 人民 政府予以公告 并组织实施。被征收土 地的所有权人 、 使用 权人 应当 在公 告规 定期限内 ， 持土地权 属证书到当地 人民 政府 土地 行政 主管部门办理 征地补偿登记。 第四十七 条 征收土地 的，按 照被 征收 土地 的原 用途给予补偿 。 征 收耕 地的 补偿 费用 包括土地补偿 费 、 安置补助 费以及 地上 附着 物和 青苗 的补偿费 。 征收耕地 的土地补偿费 ， 为该耕地 被征收前三年平均年产 值的六至十倍 。 征收耕地的 安置补助费 ， 按照需 要安 置的 农业 人口 数计算 。需 要安 置的 农业 人口数 ， 按照被征 收的耕地数量除 以征 地前 被征 收单 位平均 每人 占有 耕地 的数 量计算 。 每一个需 要安置的农业人口的安 置补助费标准 ， 为该 耕地 被征 收前 三年 平均年产值的 四至六倍。但是 ，每 公顷 被征 收耕 地的 安置补助费 ， 最高不得 超过被征收 前三 年平 均年 产值 的十五倍。征 收其 他土 地的 土地 补偿费 和安 置补 助费 标准 ，由省 、 自治区 、 直辖市参 照征收 耕地 的土 地补 偿费 和安置补助费 的标准规定。被 征收 土地 上的 附着 物和青苗的补 偿标准，由省 、 自治区、直 辖市规定。征收城市 郊区的菜地 ， 用地单 位应 当按 照国 家有 关规定 缴纳 新菜 地开 发建 设基金。依 照本 条第 二款 的规 定支付 土地 补偿 费和 安置 补助费 ， 尚不能使 需要安置的农民保持原 有生活水平的 ， 经省 、 自治区 、 直辖市人 民政府批准 ， 可以增加 安置补助费 。 但是 ， 土地补偿 费和安置 补助 费的 总和 不得 超过土 地被 征收 前三 年平 均年产值的三 十倍。 国务院根 据社会 、 经济发展水平 ， 在特殊情 况下 ， 可以提 高征 收耕 地的 土地 补偿费和安置 补助费的标准。第四 十八 条 征 地补 偿安置方案确 定后 ， 有关地方 人民政府应 当公告 ， 并听取被征 地的 农村 集体 经济 组织和农民的 意见。 第四 十九 条 被 征地 的农村 集体 经济 组织 应当 将征收 土地 的补 偿费 用的 收支状 况向 本集 体经 济组 织的成员公布 ，接受监督。禁止侵占 、 挪用被征 收土地单 位的 征地 补偿 费用 和其他有关费 用。第五十条 地方各级 人民政府 应当 支持 被征 地的 农村集 体经 济组 织和 农民 从事开发经营 ，兴办企业。第五十一 条 大中型水 利、水 电工 程建 设征 收土 地的补 偿费 标准 和移 民安 置办法，由国 务院另行规定。 第五十二 条 建设项目 可行性研究论 证时 ， 土地行政 主管 部门 可以 根据 土地 利用总体规划 、 土地利用 年度计划和建设 用地标准 ， 对建设用地有关 事项进行审查 ， 并提出意见 。第五 十三 条 经 批准 的建设 项目 需要 使用 国有 建设用地的 ， 建设单位 应当持法律 、 行政法规 规定的有关文件 ， 向有批准 权的县级以上人 民政 府土 地行 政主 管部门提出建 设用地申请 ， 经土地行政主 管部门审查 ， 报本级人民政 府批准。第五 十四 条 建 设单 位使用国有土 地 ， 应当以出 让等有偿使用 方式取得；但是 ，下列建设 用地 ， 经县级以 上人民政府 依法批准 ， 可以以划拨方式 取得：（一 ） 国家机关 用地和军事用地； （二 ） 城市基础 设施用地和公益事业 用地；（ 三） 国家 重点 扶持 的能源 、 交通 、 水利等基 础设施用地；（四 ） 法律 、 行政法规 规定的其他用 地。第五十五 条 以出让等 有偿使 用方 式取 得国 有土 地使用权的建 设单位 ， 按照国务院规定的 标准和办法 ， 缴纳土 地使 用权 出让 金等 土地有偿使用 费和其他费用后 ，方可使用 土地。自本法施 行之日起 ， 新增建设用地的 土地有偿使用费 ，百分之三 十上缴中央财政 ，百 分之 七十 留给 有关 地方人民政府 ， 都专项用 于耕地开发。第五 十六 条 建 设单 位使用国有土 地的 ， 应当按照 土地 使用 权出 让等 有偿 使用合 同的 约定 或者 土地 使用权 划拨 批准 文件 的规 定使用土地 ； 确需改变 该幅土地建设用途 的 ， 应当经有 关人民 政府 土地 行政 主管 部门同意 ， 报原批准 用地的人民政府批准 。 其中 ， 在城市规划区内改 变土地用途的 ， 在报批前 ， 应当先经 有关城市规划行政 主管部门同意。 第五十七 条 建设项目 施工和 地质 勘查 需要 临时 使用国 有土 地或 者农 民集 体所有的土地 的 ， 由县级以 上人民 政府 土地 行政 主管 部门批准 。 其中 ， 在城市规 划区内的临时 用地，在报批前 ，应 当先 经有 关城 市规 划行政主管部 门同意 。 土地使用者应当根 据土地权属 ， 与有关 土地 行政 主管 部门 或者农村集体 经济组织 、 村民委员 会签 订临 时使 用土 地合同 ， 并按照合 同的约定支付临时使用 土地补偿费。 临 时使 用土 地的 使用 者应当 按照 临时 使用 土地 合同约定的用 途使用土地 ， 并不得修建永 久性建筑物。临 时使 用土 地期 限一 般不超过二年 。 第五十 八条 有下列 情形之一的 ， 由有关人 民政府土地 行政 主管 部门 报经 原批准 用地 的人 民政 府或 者有批准权的 人民政府批准 ， 可以收回国有土地使 用权 ：（一 ） 为公共利 益需要使用土地的；（二 ） 为实施城 市规划进行旧城区改 建 ， 需要调整 使用常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x常熟虞山二手房 htt p:/ / c s .5khouse .com / s e l l / s e l l l i s t _-a 4.as p x 11土地的； （三 ） 土地出让 等有偿使用合同约定 的使用期限届满 ，土 地使 用者 未申 请续 期或者申请续 期未获批准的；（四 ） 因单位撤 销 、 迁移等原因 ， 停止使用 原划拨的国有土地的 ；（五）公 路、铁路、机场 、矿场等经 核准报废的。 依照前款 第 （ 一 ） 项 、 第 （ 二 ）项 的规 定收 回国 有土 地使用权的 ， 对土地使 用权人应当给予适 当补偿。第五十九 条 乡镇企业 、乡（镇 ） 村公共设 施 、 公益事业 、 农村村民 住宅等乡 （ 镇 ）村建设 ， 应当按照 村庄和集镇规划 ， 合理布局 ， 综合开发，配套 建设；建设用地 ，应当符合 乡 （ 镇 ） 土地利用总 体规 划和 土地 利用 年度计划 ， 并依照本 法第四十四条 、 第六十条 、 第六十一 条 、第 六十 二条 的规 定办 理审批手续。第六十条 农村集体 经济组织使用乡 （ 镇 ） 土地利用 总体 规划 确定 的建 设用 地兴办企业或 者与其他单位 、 个人以土地 使用权入股 、 联营等形式共 同举办企业的 ， 应当持有关 批准文件 ， 向县级以 上地 方人 民政 府土 地行政主管部 门提出申请 ， 按照省 、 自治区 、 直辖市规 定的批准权限 ， 由县级以 上地方人民政府 批准 ； 其中 ， 涉及占用农用 地的 ， 依照本法 第四 十四 条的 规定 办理 审批手续。按 照前 款规 定兴 办企 业的建设用地 ，必须严格控制 。省 、 自治区 、 直辖市可 以按照 乡镇 企业 的不 同行 业和经营规模 ， 分别规定 用地标准。第六十一 条 乡（镇） 村公共设施、 公益事业建设 ， 需要使用土 地的，经乡（镇 ）人民政府 审核 ， 向县级以 上地 方人 民政 府土 地行 政主管部门提 出申请，按照省 、自治区 、 直辖市规 定的批准权限 ， 由县级以 上地方人民政府批准 ； 其中 ， 涉及占用农用地的 ， 依照本法 第四十四条的规 定办理审批手续 。第六十二 条 农村村民 一户只能拥有 一处宅基地 ， 其宅基地的面 积不得超过省 、 自治区、直 辖市规定的标准 。农村村民 建住宅 ， 应当符合乡 （ 镇 ） 土地利用 总体规划 ，并 尽量 使用 原有 的宅 基地和村内空 闲地。农 村村 民住 宅用 地， 经乡（镇 ） 人民政府 审核 ， 由县级人民政 府批准；其中 ， 涉及占用农 用地的 ， 依照本法第 四十 四条 的规 定办 理审批手续。农 村村 民出 卖、 出租 住房后 ， 再申请宅 基地的 ， 不予批准。第六 十三 条 农 民集 体所有 的土 地的 使用 权不 得出让 、 转让或者 出租用于非农业建设 ； 但是 ， 符合土地 利用 总体 规划 并依 法取 得建设用地的 企业，因破产 、 兼并 等情 形致 使土 地使 用权依法发生 转移的除外。第六 十四 条 在 土地 利用总 体规 划制 定前 已建 的不符 合土 地利 用总 体规 划确定 的用 途的 建筑 物、 构筑物，不得 重建、扩建。 第六十五 条 有下列情 形之一的 ， 农村集体 经济组织报经 原批 准用 地的 人民 政府批 准， 可以 收回 土地 使用权： （一 ） 为乡 （ 镇 ） 村公共设施和公益 事业建设 ， 需要使用土地的 ； （二 ） 不按照批 准的用途使用土地的 ；（三 ） 因撤销 、 迁移等原 因而停止使 用土地的。依照前款 第 （ 一 ） 项规定收回农民集 体所有的土地的 ，对 土地 使用 权人 应当 给予适当补偿 。城 市房屋 拆迁 管理 条例(修订）第一章 总 则第一 条 为了 加强对 城市房屋拆迁的 管理 ， 维护拆迁 当事人的合 法权益 ， 保障建设项 目顺 利进 行， 制定 本条例。第二 条 在城 市规划 区内国有土地上 实施房屋拆迁 ， 并需要对被 拆迁人补偿 、 安置的，适用 本条例。第三 条 城市 房屋拆 迁必须符合城市 规划 ， 有利于城 市旧区改造 和生态环境改善 ，保护文物 古迹。 第四 条 拆迁 人应当 依照本条例的规 定 ， 对被拆迁 人给予补偿 、 安置 ； 被拆迁人 应当在搬迁 期限内完成搬迁 。本条例所 称拆迁人 ， 是指取得房屋拆 迁许可证的单位 。本条例所 称被拆迁人 ， 是指被拆迁房 屋的所有人。第五 条 国务 院建设 行政主管 部门 对全 国城 市房 屋拆迁工作实 施监督管理。县 级以 上地 方人 民政 府负责 管理 房屋 拆迁 工作 的部门 （ 以下简称 房屋拆迁管理部门 ） 对本行政 区域内的城市 房屋 拆迁 工作 实施 监督管理 。 县级以上 地方人民政府 有关 部门 应当 依照 本条例的规定 ， 互相配合 ， 保证房 屋拆 迁管 理工 作的 顺利进行。 县 级以 上人 民政 府土 地行政主管部 门依照有关法律 、行政法规 的规定 ， 负责与城市 房屋 拆迁 有关 的土 地管理工作。第二章 拆迁管理第六 条 拆迁 房屋的 单位取得房屋拆 迁许可证后 ， 方可实施拆迁 。 第七 条 申请 领取房 屋拆迁许可证的 ， 应当向房 屋所在地的市 、 县人民政 府房屋拆迁管理部 门提交下列资料 ：（一）建 设项目批准文件 ；（ 二） 建设 用地 规划 许可证；（三 ） 国有土地 使用权批准文件； （ 四） 拆迁 计划 和拆 迁方案；（五 ） 办理存款 业务的金融机 构出 具的 拆迁 补偿 安置资金证明 。市 、 县人民政 府房屋拆迁管理 部门 应当 自收 到申 请之日 起 3 0 日内，对 申请事项进行审查 ； 经审查 ， 对符合条件的 ， 颁发房屋 拆迁许可证。第八 条 房屋 拆迁管 理部门在 发放 房屋 拆迁 许可 证的同时 ， 应当将房 屋拆迁许可证中载明 的拆迁人 、 拆迁范围 、 拆迁期限 等事项 ， 以房屋 拆迁 公告 的形 式予 以公布。 房 屋拆 迁管 理部 门和 拆迁人 应当 及时 向被 拆迁 人做好宣传、 解释工作。第九 条 拆迁 人应当 在房屋拆 迁许 可证 确定 的拆 迁范围和拆迁 期限内 ， 实施房屋拆迁。需要延长 拆迁期限的 ， 拆迁人应 当在拆 迁期限 届满 1 5日前 ， 向房屋拆 迁管理部门提出延期 拆迁申请 ； 房屋拆迁 管理 部门 应当 自收 到延期拆迁申 请之日起 1 0 日内给予答复 。 第十 条 拆迁 人可以 自行拆迁 ， 也可以委 托具有拆迁资格的单位 实施拆迁。 房 屋拆 迁管 理部 门不 得作为拆迁人 ， 不得接受 拆迁委托。 第十 一条 拆迁 人委托 拆迁的 ， 应当向被 委托的拆迁单位出具委 托书 ， 并订立拆 迁委托合同 。 拆迁人应 当自拆迁委 托合同 订立之 日起 1 5日内 ， 将拆迁委 托合同报房屋拆迁管 理部门备案。被 委托 的拆 迁单 位不 得转让拆迁业 务。 第十二条 拆迁范围 确定后 ， 拆迁范围 内的单位和个人，不得 进行下列活动： （一 ） 新建 、 扩建 、 改建房屋；（ 二） 改变 房屋 和土 地用途；（三）租 赁房屋。房 屋拆 迁管 理部 门应 当就前款所列 事项 ， 书面通知 有关部门暂 停办理相关手续 。暂 停办 理的 书面 通知 应当载明暂停 期限 。 暂停期限 最长 不 得 超过 1 年 ； 拆迁人需要延长暂 停期限的 ， 必须经房屋拆迁 管理部门批准 ， 延长暂停期 限不得超过 1 年 。第十 三条 拆迁 人与被 拆迁人应当依 照本条例的规定 ，就补偿方 式和补偿金额 、 安置用房面 积和安置地点 、 搬迁期限 、 搬迁过渡 方式和过渡期限等 事项 ， 订立拆迁 补偿安置协 议。 拆迁租赁 房屋的 ， 拆迁人应当与被拆 迁人 、 房屋承租 人订立拆迁 补偿安置协议。 第十 四条 房屋 拆迁管 理部门代管的 房屋需要拆迁的 ，拆 迁补 偿安 置协 议必 须经公证机关 公证 ， 并办理证 据保全。第十 五条 拆迁 补偿安 置协议订立后 ， 被拆迁人 或者房屋 承租 人在 搬迁 期限 内拒绝搬迁的 ， 拆迁人可 以依法向仲裁委 员会申请仲裁 ， 也可以依法 向人民法院起诉 。诉讼期间 ， 拆迁人可 以依法申请人民 法院先予执行。第十 六条 拆迁 人与被 拆迁人或者拆 迁人 、 被拆迁人 与房 屋承 租人 达不 成拆 迁补偿安置协 议的 ， 经当事人 申请 ， 由房屋拆 迁管理部门裁决 。 房屋拆迁 管理部门是被拆迁人的 ， 由同级人 民政府裁决 。 裁决应当 自收到申请之 日 起 3 0 日内作出 。当事人对 裁决不服的 ， 可以自裁 决书 送达 之日 起 3 个月内向人 民法院起诉 。 拆迁人 依照 本条 例规 定已 对被拆 迁人 给予 货币 补偿 或者提供拆迁 安置用房 、 周转用房的 ， 诉讼期间 不停止拆迁的执行。 第十 七条 被拆 迁人或 者房屋 承租 人在 裁决 规定 的搬迁期限内 未搬迁的 ， 由房屋所在地的 市 、 县人民政 府责成有关部 门强制拆迁 ， 或者由 房屋 拆迁 管理 部门 依法申请人民 法院强制拆迁。实施强制 拆迁前 ， 拆迁人应当 就被 拆除 房屋 的有 关事项 ， 向公证机 关办理证据保全。 第十 八条 拆迁 中涉及 军事设施 、 教堂 、 寺庙 、 文物古迹以及外 国驻华使（领 ） 馆房屋的， 依照有关法律 、 法规的规定 办理。第十 九条 尚未 完成拆 迁补偿安置的 建设项目转让的 ，应 当经 房屋 拆迁 管理 部门同意 ， 原拆迁补 偿安置协议中有关权 利 、 义务随之 转移给受让人 。 项目转让 人和受让 人应 当书 面通 知被 拆迁人 ， 并自转让 合同签订之日起 3 0 日内予以 公告。第二 十条 拆迁 人实施 房屋拆 迁的 补偿 安置 资金 应当全 部用 于房 屋拆 迁的 补偿安置，不 得挪作他用。 县 级以 上地 方人 民政 府房屋 拆迁 管理 部门 应当 加强对 拆迁 补偿 安置 资金 使用的监督。第二 十一条 房屋 拆迁管 理部门应当 建立 、 健全拆迁 档案管理制 度 ， 加强对拆 迁档案资料的 管理。第三章 拆迁补偿 与安置第二 十二条 拆迁 人应当 依照本条例 规定 ， 对被拆迁 人给予补偿 。 拆 除违 章建 筑和 超过 批准期 限的 临时 建筑 ，不 予补偿 ； 拆除未超 过批准期限的临时建筑 ， 应当给予 适当补偿。第二 十三条 拆迁 补偿的 方式可以实 行货币补偿 ， 也可以实行房 屋产权调换。除 本条 例第 二十 五条 第二款 、 第二十七 条第二款规定的外 ， 被拆迁人 可以选择拆迁补偿方 式。 第二 十四条 货币 补偿的 金额 ，根 据被 拆迁 房屋 的区位 、 用途 、 建筑面积 等因素 ，以 房地 产市 场评 估价 格确定 。 具体办法 由省 、 自治区 、直辖市人 民政府制定。 第二 十五条 实行 房屋产 权调换的 ， 拆迁人与 被拆迁人应 当依 照本 条例 第二 十四条的规定 ， 计算被拆 迁房屋的 补偿 金额 和所 调换 房屋的价格 ， 结清产权 调换的差价。拆 迁非 公益 事业 房屋 的附属物 ， 不作产权 调换 ， 由拆迁人给予 货币补偿。第二 十六条 拆迁 公益事 业用房的 ， 拆迁人应 当依照有关法律 、 法规的规 定和城市规划的要 求予以重建 ， 或者给予货币 补偿。 第二十七 条 拆迁租赁 房屋 ， 被拆迁人 与房屋承租人解除租赁 关系的 ， 或者被拆迁 人对 房屋 承租 人进 行安置的 ， 拆迁人对 被拆迁人给予补偿。 被 拆迁 人与 房屋 承租 人对解 除租 赁关 系达 不成 协议的 ， 拆迁人应 当对被拆迁人实行房屋 产权调换 。 产权调换 的房 屋由 原房 屋承 租人承租 ， 被拆迁人 应当与原房屋 承租 人重 新订 立房 屋租赁合同。第二 十八条 拆迁 人应当 提供 符合 国家 质量 安全 标准的房屋， 用于拆迁安置。第二 十九条 拆迁 产权不 明确的房屋 ， 拆迁人应 当提出补偿安置 方案 ， 报房屋拆 迁管 理部 门审 核同 意后 实施拆迁 。 拆迁前 ， 拆迁人应 当就 被拆 迁房 屋的 有关 事项向公证机 关办理证据保全 。第三 十条 拆迁 设有抵 押权的房屋 ， 依照国家 有关担保的法律执 行。第三 十一条 拆迁 人应当 对被 拆迁 人或 者房 屋承 租人支付搬迁 补助费。在过渡期 限内 ， 被拆迁人 或者 房屋 承租 人自 行安 排住处的 ， 拆迁人应 当支付临时安置补助 费 ； 被拆迁人 或者房 屋承 租人 使用 拆迁 人提供的周转 房的 ， 拆迁人不 支付临时安 置补助费。搬 迁补 助费 和临 时安 置补助费的标 准 ， 由省 、 自治区 、直辖市人 民政府规定。第三 十二条 拆迁 人不得 擅自延长过 渡期限 ， 周转房的使 用人 应当 按时 腾退 周转房。 因 拆迁 人的 责任 延长 过渡期限的 ， 对自行安 排住处的被拆迁人 或者房屋承租人 ，应 当自 逾期 之月 起增 加临时安置补 助费 ； 对周转房 的使用人 ， 应当自逾 期之月起付给临时 安置补助费。第三 十三条 因拆 迁非住 宅房屋造成 停产、停业的 ， 拆迁人应当 给予适当补偿。第四章 罚则第三 十四条 违反 本条例 规定 ，未 取得 房屋 拆迁 许可证 ， 擅自实施 拆迁的 ， 由房屋 拆迁 管理 部门 责令 停止拆迁 ， 给予警告 ， 并处已经拆 迁房 屋建 筑面 积每 平方米 2 0 元以 上 5 0 元以下的 罚款。第三 十五条 拆迁 人违反 本条例的规 定 ， 以欺骗手 段取得房屋拆 迁许可证的 ， 由房屋 拆迁 管理 部门 吊销 房屋拆迁许可 证 ， 并处拆迁 补偿安 置 资 金 1 以 上 3以下的罚款。第三 十六条 拆迁 人违反 本条例的规 定 ， 有下列行 为之一的 ， 由房屋拆 迁管理部门责令停止 拆迁，给予警告 ，可 以并 处拆 迁补 偿安 置资金 3以下的 罚款 ； 情节严重 的， 吊销 房屋 拆迁 许可证：（一 ） 未按房屋 拆迁许可证确 定的 拆迁 范围 实施 房屋拆迁的；（二 ） 委托不具 有拆迁资格的单位实 施拆迁的； （ 三） 擅自 延长 拆迁 期限的。第三 十七条 接受 委托的 拆迁单位违 反本条例的规定 ，转让拆迁 业务的 ， 由房屋拆迁管理部 门责令改正 ， 没收违法所得 ， 并处合同 约定的拆 迁 服 务费 2 5 以 上 5 0以下的罚 款。 第三 十八条 县级 以上地 方人 民政 府房 屋拆 迁管 理部门 违反 本条 例规 定核 发房屋 拆迁 许可 证以 及其 他批准文件的 ， 核发房屋 拆迁许可 证以 及其 他批 准文 件后不履行监 督管理职责的 ， 或者对违法 行为不予查处的 ，对 直接 负责 的主 管人 员和其 他直 接责 任人 员依 法给予行政处 分；情节严重 ， 致使公共财 产 、 国家和人 民利益遭受重 大损失 ， 构成犯罪的，依法 追究刑事责任。第五章 附 则第三 十九条 在城 市规划 区外 国有 土地 上实 施房 屋拆迁 ，并 需要 对被 拆迁 人补偿 、 安置的 ， 参照本条 例执行。 第四十条 本条例 自 2001 年11 月 l 日起施行 。 199 1 年 3月 22 日国务院 公布的城市房屋拆 迁管理条例 同时废止。房地产专 业术语 1 、 经济适用 住房 ： 是指经各 级人 民政 府批 准立 项建设、享受 国家优惠政策 、 向城 镇中 低收 入家 庭出 售的住房。2 、 “ 二手房 ” ： 是相对 开发商开发销 售的商品房而言 ，它 是房 地产 产权 交易 二级市场的俗 称。凡产权明晰 、经 过一 手买 卖之 后再 行上市 的房 屋均 可称 之为 二手房 。 二手房的 种类 ： 二手房主 要包 括私 房和 已购 的政策 性 住 房 2 种房屋类 型 。 已购 的政 策性 住房 主要 包括职 工个 人按 照房 改政 策购买的全产 权公有住房 、 职工个 人购 买的 政策 实行 优惠政策的安 居工程住房 、 解困住房和经 济适用住房 、 职工个人集资 、 政府和单 位补贴的 集资 建设 住房 和合 作建设住房。3 、 契税 ： 是在土地 、房屋不动产所 有权发生转移 ， 按当 事人 双方 订立 契约 等对产权随人 征收的一种税。 4 、契税的 征税对象 ： 是发生产权转 移变动的土地 、 房屋 。 在中国境 内转移土地房屋 权属 承受 的单 位和 个人为契税的 纳税人 。 （ 1 ） 国有土地使用 权出让 ； （ 2 ） 土地使用权转 让 ， 包 括 5 、 税率 ：国家规定 契税率为 3- 5 。现 实 行 1 .5的税率 。6 、 房屋权属 登记 是指房地产 行政 主管 部门 代表 政府对 房屋 所有 权以 及由 上述权利产生 的抵押权 、 典权等房屋他项 权利进行登记 ， 并依 法确 认房 屋产 权归 属关系的行为 。7 、 耕地占用 税 必须依法 征收耕地占 用税 。 园地包括 苗圃、花圃 、茶园、果园 、 桑园 和其 他种 植经 济林 木的土地 。 是指由占 用耕地建房或 者从 事其 他非 农业 建设的 单位 和个 人向 国家 缴纳的一种税 赋 。 耕地包括 国家所有和集 体所有的耕地 ， 指种植农作 物的土地 （ 包括菜地