广州联合交易园区项目基本背景.docx

广州联合交易园区项目基本背景项目提出的背景随着广州产业结构调整和“腾笼换鸟”战略的实施，广摩集团在响应市政府号召“退二进三”搬迁后，留下了新港西路82号原场址约14.2万平方米的建筑物和约14.67万平方米的城市土地，但由于历史原因，广摩集团的以往的兼并、重组和建设过程中，背负巨额债务，该债务长期困扰广摩集团的健康发展，为此，广汽集团整体收购广摩，进行债务重组并对其中的有效资产（包括82号地块）进行开发经营，使其产生经济效益，彻底解决广摩集团债务。根据市委市政府要求本项目建设成为广州市“退二进三”的标志性样板工程的指示精神，结合项目地块周边纺织面料交易成熟商业环境，以及广州产权交易所提出建设综合性商品类及资本类交易所园区的概念，依据有关政策，对本项目建设改造成为广州联合交易园区进行市场调研及充分论证，对可行性和经济性进行研究，并形成可行报告。主要结论本项目建设广州联合交易园区的符合政府“退二进三”政策要求，符合广州市建设国家中心城市的总体规划，符合省委、省政府大力发展现代服务业积聚区的战略部署，符合海珠区的发展规划，对推动广州市现代服务业发展具有重要的意义，同时也顺应了广州专业市场升级的发展趋势，实现了行业、产业的可持续发展。在广汽集团收购广摩集团资产后，对其中的不良资产进行重新盘活、产生经济效益和社会效益，其中最重要的就是82号地的开发、经营，广州联合交易园区的战略定位和建设实施，既有利于有效利用原有场地和建筑物创造新的经济效益、增加就业机会和政府税收，又解决了广摩集团长期背负的历史债务负担，使其轻装上阵，走上更加健康发展的道路。同时，从财务分析评价指标上看，本项目具有投资收益率较高、投资回收期短的特点，项目经济效益相当乐观。可见项目的实施一举多得，具有显著的经济和社会意义。广州市政府对广摩债务重组的相关政策文件关于广汽集团收购并经营广摩集团的有效资产（包括82号地块），使其产生经济效益，彻底解决广摩集团全部债务的一揽子资产债务重组方案，市委、市政府指示“先将五羊本田摩托车厂进行旧厂整治，由企业提出改造和转型方案”以及把本项目“建设成为广州市“退二进三”标志性工程”，并原则同意就下述方面提供支持：“希望市规划部门同意82号地块一部分做现代服务业专业市场，一部分做汽车博物馆、文化体育、创意设计、休闲、综合写字楼、酒店、餐饮等。”“对于广汽集团收购的广摩集团所有地块，在符合城市规划、基本不改变原工厂主体结构的前提下，改变用地性质。用于除房地产开发以外的第三产业开发。”项目建设广州联合交易园区，符合市委、市政府的相关政策文件指示精神，不仅有利于解决广摩集团偿还债务的经济需要，还有利于平衡企业经济效益和社会效益的关系，为“退二进三”提供成功改造的典范。依据和原则本项目在确定经营目标和定位时应遵循以下原则：1.符合国家、省、市有关政策、法规、规章，包括但不限于关于广州国家中心城市发展定位原则、广州大力发展现代服务业产业聚集区的战略原则、广州市“退二进三”的相关政策原则等；2.符合广汽集团对广摩集团资产债务重组的原则；3.符合广汽集团经营战略；4.符合经济收益和风险控制最优化原则；5.符合经济效益和社会效益最大化原则。经营目标本项目的经营目标主要包括以下：1.达到广州市政府关于广汽集团对广摩集团资产重整的要求，盘活项目场址的土地和房屋资产，实现经济效益最优化；2.将项目地块打造成广州“退二进三”的样板，在不大拆大建，不增大开发强度的前提下，营造具有深厚工业文化底蕴，景观独特，生态环保的花园式园区；3.以大宗商品现货集合竞价交易和权益类交易积聚为核心功能，引入文化创意研发和银行保险等与现代商贸服务有关的第三产业，形成现代商贸服务业积聚。合作模式7.1.1合作依据1、业主“固定租金+浮动租金”的原则基于本项目开发是作为广汽集团清还广摩集团历史债务的其中主要因素，为保障广汽集团重组广摩集团的投资收益，本项目场地将通过由地块业主（广摩集团）直接租赁予本项目主要投资经营方，场地租赁收入将作为地块业主唯一的投资保本方式，其中租金分为固定租金和浮动租金，浮动租金将设定一纺织面料大宗商品集合竞价电子交易额基数，然后每一年视交易额增加幅度而增加一定比例的额外租金。2、利用各方优势合作的原则本项目将利用广汽集团及广汽商贸对地块资源控制的优势、广交所在权益类交易行业发展和建设电子交易平台的优势、锦伦公司在资金筹措及熟悉纺织行业运作的优势。各方将整合资源，组成园区行政管理和投资建设经营管理的团队，负责项目的实施。同时，本项目的经营方向与汽车产业关联度不大，因此，广汽商贸基本不参与项目的具体经营管理。3、维持园区长远发展的原则尽管广汽商贸不介入项目具体经营管理，但由于项目的产权和资产仍然归于广汽集团，所以，基于社会效益和财务安全，广汽商贸代表地块业主一方，必须对项目战略发展方向保持主导作用，以确保国有资产保值增值。因此，园区建设改造的管理权与投资经营权分开，同时使资金投入与利益分配合理匹配为原则。7.1.2合作框架模式本项目将由项目承办单位按经营管理层级，合资分别成立两个合作企业，其中： 1、成立“广州联合交易园区经营投资有限公司”（暂名） 注册资金：3000万元各方出资比例（暂定）：合作方出资额所占股比广汽商贸300万元10%锦伦公司2700万元90%（注：投资股比中“广汽商贸”最高可持股30%，待协商） “广州联合交易园区经营投资有限公司”(以下简称“园区投资公司”)为园区投资开发经营机构，受地块业主（广摩集团）及园区管理机构管理，其职责范围为负责整个园区建设，包括但不限于土建、道路、景观、设施设备等内容的投资和施工管理，以及园区的开发经营，包括但不限于市场营销、电子交易平台建设、交易服务、商务服务等。另外负责开发经营纺织面料大宗品种竞价交易平台。2、成立“广州商品交易所有限公司”（暂名） 注册资金：1000万元 各方出资比例（暂定）：合作方出资额所占股比广交所510万元51% 园区投资公司490万元49% “广州商品交易所有限公司”为进驻广州联合交易园区的进行大宗商品电子交易经营机构。负责园区商品类交易业务的开发经营，起步阶段，纺织面料大宗品种竞价交易将通过此经营机构的平台进行交易。 园区经营管理关系图地块业主（广摩集团）及园区管理机构园区统筹管理租赁广州联合交易园区经营投资有限公司租赁 商业配套广州商品交易所广州产权交易所本项目的实施符合政府“退二进三”政策要求，符合广州城市总体规划和海珠区发展规划，对推动广州市现代服务业发展具有重要的意义，同时也顺应了广州专业市场升级的发展趋势，实现了行业的可持续发展。在广汽集团收购广摩集团资产后，对其中的不良资产进行重新盘活、产生经济效益和社会效益，其中最重要的就是82号地块的开发、经营，加快实施本项目，既有利于有效利用原有场地和建筑物创造新的经济效益、增加就业机会和政府税收，又解决了广摩集团长期背负的历史债务负担，使其轻装上阵，走上更加健康发展的道路。可见，项目的实施一举多得，具有显著的现实意义。在项目的决策、建设与实施的过程中，提出以下建议仅供参考：1. 电子交易平台前期经营管理问题本项目的收益受电子交易平台的经营状况影响最大，而电子交易平台虽然在国内已有较多先例，但仍然属于新型的交易模式，交易商需要时间去接受和适应该种交易模式，因此项目在培育期时能否取得较好的收益对整个项目的经济效益和未来发展前景都有着至关重要的作用。建议本项目在推出交易平台之前，广泛征求业内人士的意见，尽量完善交易系统，并且在平台试行初期实行各种优惠措施以吸引行业中的领军企业进驻，以迅速扩大项目在行业内的知名度和影响力。2、关于地块申请政策优惠等问题本项目开发后，不仅能够解决项目的历史债务问题，同时能促进广州专业市场的改造升级，为权益类和大宗商品提供较为公开、透明、安全的电子化交易平台，进而实现行业的可持续发展，形成在国内和国际上具有显著影响力的“广州价格”，进一步提升广州的城市地位和影响力。并且，本项目定位与广州建设国家中心城市、大力发展现代服务业集聚区的目标相符合。鉴于本项目显著的经济效益和社会效益，建议