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碧水家园二期营销策划书 第 1 页 共 55 页 第一部分 江都城区住宅市场调研报告第一部分 江都城区住宅市场调研报告 一 城区总体住宅市场形势分析一 城区总体住宅市场形势分析 1 1 江都经济较快发展 江都经济较快发展 2006 年江都 GDP 为 230 2 亿元 比上年增长 15 8 人均 GDP 为 22851 元 比上年增长 15 9 2007 年江都 GDP 为 280 亿元 比上年增长 16 人均 GDP 为 27805 元 比 上年增长 16 按 GDP 和人均 GDP 比上年分别增长 15 计算 预计 2008 年江都 GDP 将达到 320 亿元左右 人均 GDP 将达到 32000 元左右 2 2 居民收入稳步增长 居民收入稳步增长 2006 年江都城镇居民人均可支配收入 10999 元 农民人均纯收入 6131 元 分别比上年增长 15 和 11 3 2006 年在岗职工平均工资为 17260 元 比上年 增长 15 8 2007 年江都城镇居民人均可支配收入 13105 5 元 农民人均纯收入 7011 元 分别比上年增长 19 1 和 14 4 2007 年在岗职工平均工资为 20288 元 比上年增长 17 5 预计预计 20082008 年江都城镇居民人均可支配收入达到年江都城镇居民人均可支配收入达到 1500015000 元以上 在岗职工平元以上 在岗职工平 均工资达到均工资达到 2300023000 元以上 元以上 3 3 江都房地产市场将进入买方市场 销售形势不容乐观 江都房地产市场将进入买方市场 销售形势不容乐观 1 1 近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面 房价水平已超出居民购买力 近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面 房价水平已超出居民购买力 2005 年江都商品房施工 51 万平米 竣工 31 万平米 2007 年江都商品房施工达到 188 90 万平米 仅新开工商品住宅就有 71 96 万平米 竣工住宅 53 48 万平米 住宅销售 76 74 万平米 6480 套 2006 年江都城区商品住宅均价仅在 2000 余元 平米 而 20072007 年商品住宅年商品住宅 均价达到均价达到 34213421 元元 平米 目前商品住宅均价已达到平米 目前商品住宅均价已达到 3700 38003700 3800 元元 平方米 同期平方米 同期 居民收入增长幅度远低于房价涨幅 居民收入增长幅度远低于房价涨幅 碧水家园二期营销策划书 第 2 页 共 55 页 此外 2007 年末江都城乡人均储蓄仅 18391 元 比上年仅增长 7 7 按目前城区平均一套普通商品住宅 40 万元以上的总价及户均 3 5 人 城区 家庭平均年收入约 4 5 万元计算 则房价收入比在房价收入比在 9 9 以上 远超过以上 远超过 6 86 8 的正常的正常 水平水平 同时 根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平 普通居民 购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低 另外 根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算 租售 比达到 1 400 以下 也远超过 1 300 1 200 的正常水平 以租养贷已不可能 2 2 未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量 商品住宅市场供大于求 未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量 商品住宅市场供大于求 未来两年内城区商品住宅供应总量预计在未来两年内城区商品住宅供应总量预计在 160160 万平米以上 万平米以上 按照城区目前 24 万人 两年内人均增加住房面积 5 平方米 即达到人均 30 平方米左右 同时以两年内城区新增人口 3 万人 注 根据江都规划 到 2012 年城区人口为 30 万人 即四年内增加 6 万人 且有 30 的新增城区人口人 均需要住宅面积 30 平米计算 潜在最大住宅需求量也不到潜在最大住宅需求量也不到 150150 万平米万平米 而从现实情况来看 目前江都城区房地产供应量较大 尤其是市中心区以 外的城北 城南有较多新楼盘 同时居民购买力已经饱和 未来两年内江都城未来两年内江都城 区商品住宅年均销售量将小于区商品住宅年均销售量将小于 20072007 年的年的 76 7476 74 万平米 从目前销售形势来看 万平米 从目前销售形势来看 预计未来两年城区住宅总销量在预计未来两年城区住宅总销量在 80 12080 120 万平米左右 房价也将趋于平稳或小幅万平米左右 房价也将趋于平稳或小幅 上升 上升 因此 受国家宏观经济环境和房地产环境 相对于高房价而言的江都居民 购买力的下降 江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响 2007 年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继 未来两年内江都城区商未来两年内江都城区商 品住宅供应量将超过实际需求量 商品住宅市场供大于求 后期销售形势不容品住宅供应量将超过实际需求量 商品住宅市场供大于求 后期销售形势不容 乐观乐观 预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比 预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比 未来两年内城区商品住宅供应量合计未来两年内城区商品住宅供应量合计 160160 万平米以上万平米以上 其中 目前城区市场商品住宅存量约 5410 套约 60 万平米 其中 目前楼盘未来两年内的后续住宅开发量 预计 50 万平米以上 其中 1 年内新拍土地未来两年内上市住宅体量 约 50 万平米 碧水家园二期营销策划书 第 3 页 共 55 页 未来两年内城区潜在最大需求量未来两年内城区潜在最大需求量 不到不到 150150 万平米万平米 未来两年内城区商品住宅销售总量未来两年内城区商品住宅销售总量 预计在预计在 80 12080 120 万平米万平米 附 江都城区目前在售楼盘销售情况表 数据截至附 江都城区目前在售楼盘销售情况表 数据截至 20082008 年年 9 9 月月 2727 日 日 项目名称项目名称总套数总套数 总面积 平米 总面积 平米 已售已备案已售已备案 套数 套数 已售未备案已售未备案 套数 套数 可售 套数 可售 套数 水木南庭水木南庭 34434444480 9444480 9436364 4304304 心怡心怡 春江花都春江花都 37937946368463681541541717208208 金域地中海金域地中海 20820821754 4421754 441101100 09898 津萃园津萃园3221074 3257571 1100100 建盈国际城建盈国际城 890890111717 02111717 024624621 1427427 鸿达鸿达 尚城时代尚城时代 24624628864 7628864 761461460 0100100 明珠山庄明珠山庄 31431443940 0543940 052012011212101101 恒泰贵筑恒泰贵筑 616110207 3510207 350 00 06161 新都苑 492364 8910039 金城银都 609623 115802 春江新月园 16720333 34125339 恒通绿城恒通绿城 42742754808 8354808 8358582 2367367 广源 世纪豪园 21785557 34200161 东方广场东方广场 52752770506 6470506 641581585 5364364 长江长江 国际花园国际花园 67467468200 5268200 525435430 0131131 鸿益千秋鸿益千秋 67167188368 8388368 834214213434216216 怡园小区 4386 58404 绿洲家园 182535 651602 金城金城 银河之春银河之春 11311314734 314734 359590 05454 都市公寓 24813549 57232010 中天花苑 298566 522504 南苑明珠 333773 373012 文蕴苑 403084 9528012 虹都苑 889039 7763025 怡景雅园 11016304 3663146 浦江新村 221723 528014 兴隆花苑 272173 022502 福景苑 586533 35503 三元新村 727090 3648420 书香茗府书香茗府 21821825219 2425219 241541540 05656 碧水家园二期营销策划书 第 4 页 共 55 页 金色阳光 995198 449405 广源广源 世纪花园世纪花园 22322232201225 39201225 39126112617171900900 中远美墅中远美墅 54954986271 5886271 583543543939156156 中远欧洲城中远欧洲城 57157146613 5746613 572382381818315315 项目名称项目名称总套数总套数 总面积 平米 总面积 平米 已售已备案已售已备案 套数 套数 已售未备案已售未备案 套数 套数 可售 套数 可售 套数 香格里拉香格里拉 花园花园 10241024116824 52116824 528478473030147147 锦绣嘉苑 44252636 823504547 新加坡花园新加坡花园 62062087734 7587734 754984982 2120120 金牛湾金牛湾 都市花园都市花园 82582593392 4893392 485665661212247247 皇剑广场 17126243 361241631 时代华庭 21423154 86195019 碧水家园碧水家园 25825832367 532367 51531530 0105105 上城国际上城国际 39139138825 4338825 432592591919113113 御景花园御景花园 52052057845 157845 14764760 04444 大桥 东园小区 707417 476208 清园广场清园广场1515074 1586864 45656 大桥大桥 慈云花园慈云花园 34734739415 6739415 671651654949133133 如意园如意园6416043 640 00 0152152 总计总计 1510515105178917017891709277927740640654105410 小结 小结 江都经济较快发展 居民收入稳步增长 城区居民人均住房面积较小 因江都经济较快发展 居民收入稳步增长 城区居民人均住房面积较小 因 此房地产发展有一定的空间 此房地产发展有一定的空间 然而 目前城区房价水平已超出普通居民购买力水平 商品住宅市场供大然而 目前城区房价水平已超出普通居民购买力水平 商品住宅市场供大 于求 后期销售形势不容乐观 于求 后期销售形势不容乐观 二 城区主要在售住宅楼盘个案分析二 城区主要在售住宅楼盘个案分析 目前 江都城区新建商品住宅主要集中在老通扬运河以北的城北区域和新 通扬运河以南的城南区域 城北为江都市新的政务区 城南为经济开发区 从路段上看 大部分楼盘集中在龙川路和新都路两侧沿线 从配套来看 城南区域相对已经成熟 其配套好于城北区域 但城北区域 碧水家园二期营销策划书 第 5 页 共 55 页 道路基础设施好 新行政中心的有利规划使城北区域居住条件有很大的发展潜 力 江都城区目前的主要干道为龙川路 新都路 扬州路 三纵 及北环路 江淮路 龙城路 长江路 浦江路 舜天路等 六横 从各个楼盘位置来看 由于江都城区面积小 城南城北区域楼盘分布相对密集 大部分楼盘集中在龙 川路和新都路两侧沿线 从城南城北区域的楼盘到市中心主要出入扬州路或龙 川路而扬州路 龙川路 新都路相距比较近 因此虽然各个楼盘到市中心的直 线距离有远有有近 但城南 城北区域的大多数楼盘到市中心的实际距离都差 不多 江都城区主要在售住宅楼盘位置图江都城区主要在售住宅楼盘位置图 新都北路 北环路 龙城路 长江路 扬州路 龙川路 新都路 泰州路 回春路 江淮路 东方红路 工农路 长江国际 恒通绿城怡景雅苑 尚城时代 市中医院 国际城 世纪 花园 仙城中学 紫郡 洪泉医院 明珠山庄 春江 花都 火车站 老通扬运河 新通扬运河 市政府 市政公园 皇剑广场 江都商城步行街 二院 人民医院 恒泰贵筑 碧水家园 银河之春 集贸市场 南苑路 浦江路 舜天路 中国银行 建设银行 金牛湾 苏果 南苑医院 龙川小学 江都中学 世纪华联 香格里拉 水木南庭 新世纪酒店 客运中心 上城国际 御景花园 京江酒店 金域地中海 鸿益千秋 试验初中 国际双语小学 国际双语初中 中远欧洲城 中国银行 建设银行 苏果 广州路 中远美墅 市中心市中心 一中 1 1 城北区域住宅楼盘个案简析 城北区域住宅楼盘个案简析 1 1 长江国际花园 长江国际花园 楼盘位置 楼盘位置 新都北路北侧 仙城中学西侧 碧水家园二期营销策划书 第 6 页 共 55 页 售楼处位置 售楼处位置 现场接待中心 市区接待中心在江淮路 33 号 开发商 开发商 江苏双汇房地产开发有限公司 规划设计 规划设计 超宽楼间距设计 地下停车位与建筑贯通 建筑设计 建筑设计 中央公园小高层设观光电梯 部分楼栋底层架空设计 营销代理 营销代理 南京垠坤代理机构 总建面积 总建面积 30 万平方米 总户数 总户数 2100 户 建筑类型 建筑类型 5 1 多层 6 1 多层 11 1 小高层 别墅 户型面积 户型面积 户型设计较好 但面积过大 140 150 平米的户型很多 二房两厅一卫 91 23 95 75 平米 三房两厅一卫 119 13 126 39 平 米 三房两厅两卫 131 19 143 29 平米 四房两厅两卫 155 09 155 83 平米 总体均价 总体均价 小高层均价 3800 元 平米左右 层差 50 元 平米左右 上层差价大 些 多层均价 3500 3600 元 平米 储物间 1 5 万 个左右 地下汽 车位 5 6 万 个 汽车库 7 8 万 个 外部景观 外部景观 无 外部配套 外部配套 仙城中学 洪泉医院 世纪花园大型商业步行街和农贸市场 内部景观 内部景观 景观设计为南京中山园林设计院 中央公园 园林景观 中央公园 以鹰柱 亭桥为元素形成轴线 宅间布置铺地 小品 水系 内部配套 内部配套 儿童活动场 运动场 星座广场 水舞广场 游泳池 临街商铺 汽车位情况 汽车位情况 地下停车位 车库 物管情况 物管情况 物业管理为上海上房物业管理有限公司江都分公司 一级 物业管 理费多层 0 5 元 小高层 0 9 元 含电梯 工程进度 工程进度 总共 30 万平米约开发了一半 交付情况 交付情况 一期一批 2008 年 9 月交付 销售情况 销售情况 一期一批共 674 套 已售 543 套 销售率约为 80 6 优惠情况 优惠情况 买房抽奖送汽车活动 项目形象定位 项目形象定位 30 万平米泛洋房水景庭院 国际生活 渐行渐进 主打广告 宣传 语 主打广告 宣传 语 城市封面 顶峰生活 碧水家园二期营销策划书 第 7 页 共 55 页 主要广告宣传媒体 主要广告宣传媒体 网络广告 报纸广告 江都电视台 新楼市 广告 城区 多块广告牌 联系电话 联系电话 0514 86160000 86161111 综合评述 综合评述 楼盘规模超大 设计较好 小区内部景观和内部配套较好 物业管 理较好 楼盘位置偏 地段差 目前的外部景观和外部配套差 售 楼处包装较好 广告多 户型设计较好 但总体上套型面积偏大 销售情况较好 2 2 恒通绿城 恒通绿城 楼盘位置 楼盘位置 扬州路与新都北路交汇处东南侧 售楼处位置 售楼处位置 现场售楼处 开发商 开发商 扬州市恒通企业有限公司 规划设计 规划设计 北京梁开建筑设计院 建筑设计 建筑设计 首创江都 低能耗绿色节能住宅 集中集热 分户储热太阳能全天 候热水系统 聚氨酯发泡 5 9A 5 的双层中空玻璃构成外墙保温体 系 总建面积 总建面积 5 99 万平方米 总户数 总户数 542 户 建筑类型 建筑类型 7 幢 5 1 多层 3 幢 16 1 高层 户型面积 户型面积 户型功能设计较差 套型面积较为合理 多层以 97 120 平米的三房为主 高层户型为 85 平米左右两房及 117 120 平米三房 多层三室两厅一卫 97 25 平米 104 27 平米 三室两厅两卫 121 12 平米 四室两厅两卫 134 12 平米 顶层复式的底层约 90 12 平米 上层约 77 33 平米 总体均价 总体均价 多层均价约 3600 元 平米 2F 约 3700 元 平米 1F 2F 200 250 3F 2 F 100 4 F 2 F 5 F 1 F 100 200 高层未售 价格不详 储物间为地上形式 层高约 2 2 米 面积约 20 25 平米 均价约 碧水家园二期营销策划书 第 8 页 共 55 页 1288 元 平米 汽车库 汽车位未售 价格不详 外部景观 外部景观 无 外部配套 外部配套 仙城中学 洪泉医院 世纪花园大型商业步行街和农贸市场 内部景观 内部景观 英国雅而菲设计生态园林景观 主要为喷泉广场 内部配套 内部配套 临街商铺 物管情况 物管情况 南京高迈克物业管理有限公司 三级 多层 0 5 元 高层不详 工程进度 工程进度 多层接近封顶 交付情况 交付情况 多层 2009 年 6 月交房 销售情况 销售情况 2007 年开盘 共 427 套 已售 60 套 销售率约为 14 优惠情况 优惠情况 贷款 9 6 折 全额付款 9 5 折 项目形象定位 项目形象定位 江都首席低能耗绿色节能住宅 主打广告 宣传 语 主打广告 宣传 语 科技住宅 节能先锋 会省钱的房子 主要广告宣传媒体 主要广告宣传媒体 网络广告 城区广告牌 公交车车体广告 报纸广告 实力实力 荣誉荣誉 获奖情况 获奖情况 恒通企业为 中国房地产诚信企业 江苏省房地产综 合实力 50 强 联系电话 联系电话 0514 86858766 综合评述 综合评述 楼盘规模较小 设计一般 小区内部景观和内部配套一般 物业管 理一般 楼盘位置偏 地段较差 目前的外部景观和外部配套差 售楼处包装较好 广告较多 户型设计较差 但总体上套型面积较 为合理 销售情况差 3 3 怡景雅苑 怡景雅苑 楼盘位置 楼盘位置 扬州路与新都北路交汇处西南侧 售楼处位置 售楼处位置 现场售楼处 开发商 开发商 江都市城北房地产开发公司 总建面积 总建面积 20728 09 平方米 总户数 总户数 187 户 建筑类型 建筑类型 5 1 多层住宅 户型面积 户型面积 户型设计一般 面积以 120 140 平米的三房为主 碧水家园二期营销策划书 第 9 页 共 55 页 总体均价 总体均价 约 3278 元 平米 1 楼约 3180 元 平米 2 楼 1 楼 200 3 楼 2 楼 100 4 楼 2 楼 5 楼为 2970 元 平米 阁楼为 1500 元 平米 储物间约 10 平米 个 均价 1500 元 平米 外部景观 外部景观 无 外部配套 外部配套 仙城中学 洪泉医院 世纪花园大型商业步行街和农贸市场 内部景观 内部景观 较差 内部配套 内部配套 沿街商业 物管情况 物管情况 较差 工程进度 工程进度 现房 交付情况 交付情况 已经交付 销售情况 销售情况 共推出 110 套 已售 64 套 销售率为 58 2 优惠情况 优惠情况 9 9 折 联系电话 联系电话 0514 86980220 综合评述 综合评述 楼盘规模很小 设计较差 小区内部景观和内部配套较差 物业管 理较差 楼盘位置偏 地段较差 目前的外部景观和外部配套差 售楼处极其简陋 几乎无包装 无任何销售宣传资料 外部广告几 乎没有 户型设计一般 销售时间接近三年 销售情况很差 4 4 鸿达 鸿达 尚城时代尚城时代 楼盘位置 楼盘位置 扬州路中段西侧 怡景雅苑南面 售楼处位置 售楼处位置 现场售楼处 开发商 开发商 江都鸿达房地产开发有限公司 规划设计 规划设计 上海中福建筑设计院 设计一般 建筑设计 建筑设计 上海中福建筑设计院 设计一般 营销代理 营销代理 南京财富地产 大公务实集团财富地产 占地面积 占地面积 22510 平方米 总建面积 总建面积 30368 平方米 总户数 总户数 230 户 容积率 容积率 1 35 建筑密度 建筑密度 23 碧水家园二期营销策划书 第 10 页 共 55 页 绿地率 绿地率 39 建筑类型 建筑类型 3 幢 11 1 小高层 2 幢多层 3 幢花园洋房 1 幢叠拼别墅 户型面积 户型面积 户型设计较好 主力户型以两房两厅 三房两厅为主 面积在 90 130 平米之间 总体均价 总体均价 多层 小高层总体均价 3400 3500 元 平米 小高层起价 2900 元 平米 均价约 3200 3300 元 平米 4 1 多层均价约 3720 元 平米 1 楼 3555 元 平米 2 楼 1 楼 200 3 楼 2 楼 100 4 楼 2 楼 30 阁楼面积 40 50 平米 1840 元 平米 外部景观 外部景观 无 外部配套 外部配套 仙城中学 洪泉医院 世纪花园大型商业步行街和农贸市场 内部景观 内部景观 较差 内部配套 内部配套 沿街商业 物管情况 物管情况 较差 工程进度 工程进度 接近现房 交付情况 交付情况 2008 年 10 月交房 销售情况 销售情况 2007 年 8 月开盘 目前小高层已售完 仅剩 30 多套 4 1 多层房源 优惠情况 优惠情况 9 9 折 项目形象定位 项目形象定位 格调生活新榜样 主要广告宣传媒体 主要广告宣传媒体 网络广告 户外广告牌 联系电话 联系电话 0514 86510000 综合评述 综合评述 楼盘规模小 设计一般 小区内部景观和内部配套较差 物业管理 较差 楼盘位置偏 地段较差 目前的外部景观和外部配套差 售 楼处包装一般 销售宣传资料仅有户型单页 外部广告仅有楼盘对 面的一小块户外广告牌 户型设计较好 定价较为合理 销售情况 较好 5 5 紫郡 紫郡 碧水家园二期营销策划书 第 11 页 共 55 页 楼盘位置 楼盘位置 新都北路和龙川北路之间 仙城中学以南 洪泉医院以北 售楼处位置 售楼处位置 售楼处未建好 临时接待中心在江都京江大酒店内 开发商 开发商 江都华丰房地产有限责任公司 规划设计 规划设计 杭州浙华建筑设计事务所 营销策划 营销策划 易美伽 总建面积 总建面积 28 万平方米 外部景观 外部景观 无 外部配套 外部配套 仙城中学 洪泉医院 世纪花园大型商业步行街和农贸市场 工程进度 工程进度 未建 销售情况 销售情况 未售 项目形象定位 项目形象定位 优品生活 私享 家 主要广告宣传媒体 主要广告宣传媒体 目前为临时接待中心 形象宣传折页 实力实力 荣誉荣誉 获奖情况 获奖情况 宁波华丰集团为浙江省百强企业 2007 年宁波百强企业 20 名 房屋建筑施工总承包特级资质企业 先后荣获国 家工程质量最高奖 鲁班奖等共 700 余个奖项 联系电话 联系电话 0514 86611222 85303888 综合评述 综合评述 该项目目前售楼处在建 项目规模超大 预计规划设计 景观设计 内部配套等较好 项目定位为高档楼盘 6 6 建盈国际城 建盈国际城 楼盘位置 楼盘位置 龙川北路与北环路交汇处西南角 售楼处位置 售楼处位置 龙川北路与龙泉路交汇处 洪泉医院西 投资商 投资商 建盈 香港 集团 开发商 开发商 建盈 扬州 房地产开发有限公司 规划设计 规划设计 南京东南大学建筑设计研究院 间距超过 1 1 4 建筑设计 建筑设计 哈尔滨工业大学建筑设计研究院 静压桩基础 防震抗压 双层中 空玻璃设计 全案策划 全案策划 扬州江天山水 总建面积 总建面积 28 万平方米 碧水家园二期营销策划书 第 12 页 共 55 页 总户数 总户数 2100 户 建筑类型 建筑类型 6 1 多层 11 1 小高层 户型面积 户型面积 以三室两厅两卫为主 三室两厅一卫 两室两厅两卫及四室两厅两 卫为辅 两室两厅两卫约 107 平米 三室两厅一卫约 120 平米 三室两厅两 卫约 130 135 平米 四室两厅两卫约 145 153 平米 顶层复式约 183 平米 总体上户型设计较好 另有新颖的错层户型设计 总体均价 总体均价 11 1 小高层均价约 3600 元 平米 去年均价约 3750 元 平米 层 差约 50 元 平米 西边套比中间套约低 10 20 元 平米 视面积大小 而定 东边套比中间套约高 10 20 元 平米 视面积大小而定 6 1 多层均价约 3570 元 平米 2 楼 3700 元 平米左右 3 楼 3900 元 平米左右 4 楼 2 楼 5 楼 3550 元 平米左右 6 楼 3100 元 平 米左右 阁楼单卖 储物间约 10 平米 个 平均每个约 1 8 万元 地下汽车位 6 万元 个 外部景观 外部景观 龙川北路 25 米宽阔绿化游园景观带 外部配套 外部配套 仙城中学 洪泉医院 世纪花园大型商业步行街和农贸市场 内部景观 内部景观 景观设计为环艺景观 八大主题公园 蜿蜒水系 藤廊花径 喷泉 广场 景观小品 内部配套 内部配套 一般 汽车位情况 汽车位情况 地下汽车位 物管情况 物管情况 扬州锦日物业管理有限公司 三级 五大智能化系统 物管费多层 0 5 元 小高层 0 9 元 含电梯 工程进度 工程进度 一期一批已入住 一期二批在建 交付情况 交付情况 一期 2009 年交房 销售情况 销售情况 一期 890 套 2006 年正式销售 至目前已售 463 套 销售率 52 优惠情况 优惠情况 小高层 9 7 折 国庆再优惠 1 万元 套 多层 9 8 折 国庆再优惠 1 万元 套 碧水家园二期营销策划书 第 13 页 共 55 页 项目形象定位 项目形象定位 以国际理念 造城 主打广告 宣传 语 主打广告 宣传 语 国际风情 理想居住城邦 龙川大道 28 万平米国际高 尚生活区 主要广告宣传媒体 主要广告宣传媒体 售楼处销售宣传资料 光盘 户外广告牌 报纸广告 联系电话 联系电话 0514 86788999 86511599 综合评述 综合评述 楼盘规模超大 设计好 小区内部景观较好 内部配套一般 物业 管理较好 楼盘位置较偏 地段较差 目前的外部景观和外部配套 差 售楼处包装较好 广告较多 户型设计较好 但总体上套型面 积偏大 销售情况良好 7 7 广源 广源 世纪花园世纪花园 楼盘位置 楼盘位置 龙川北路西侧 南至泰州路 西至扬州路 北至北环路 售楼处位置 售楼处位置 现场售楼处 开发商 开发商 江都市广源房地产开发有限公司 规划设计 规划设计 人车分流 充足停车位 建筑设计 建筑设计 建筑简洁 典雅 占地面积 占地面积 350 亩 总建面积 总建面积 36 万平方米 总户数 总户数 近 3000 户 绿化率 绿化率 近 40 建筑类型 建筑类型 多层 11 1 层景观电梯公寓 联排别墅 户型面积 户型面积 面积区间 80 150 平米 以 93 122 平米三室二厅一卫和 114 134 平 米三室二厅二卫为主 户型设计优良 单身贵族公寓约 45 平米 精装修 二室二厅一卫约 73 103 平米 三室二厅一卫约 93 122 平米 三室二厅二卫约 114 142 平米 四室 二厅二卫约 142 155 平米 顶层复式四室二厅三卫约 165 平米 总体均价 总体均价 最后一组团冬梅坊 5 1 多层原均价 4000 元 平米左右 目前每套大 约优惠 8 9 万元 优惠后均价约为 3460 元 平米 1 楼 3361 元 平 米 2 楼 1 楼 200 3 楼 2 楼 200 4 楼 2 楼 5 楼 1 楼 300 阁 楼 2000 元 平米 碧水家园二期营销策划书 第 14 页 共 55 页 最后一批的小高层未售 价格不详 半地上储物间约 2 万元 个 约 1800 元 平米 外部景观 外部景观 龙川北路 25 米宽阔绿化游园景观带 外部配套 外部配套 仙城中学 洪泉医院 内部景观 内部景观 景观设计由中国美院承担 坡地绿化带设计 中央景观大道 组团 中心景观 宅间景观小品 四个组团分别以兰花 夏竹 秋菊 冬 梅为景观主角 搭配雕塑 广场 水池 曲溪 亲水平台 木道 游泳池 观雪长廊 景观廊架以及叠瀑 凉亭 木桥等景观小品 内部配套 内部配套 会所 幼儿园 游泳池 网球场 休闲中心 大型商业步行街 农 贸市场等 汽车位情况 汽车位情况 地下汽车位 可售可租 物管情况 物管情况 怡城 浙江 物业管理有限公司江都分公司 二级 五星服务特 色 八大服务模式 24 小时安全防范系统 防入侵 防火 防煤气泄漏 楼宇对讲系 统 闭路电视监控系统 红外线周界报警系统 电子巡更系统 车 辆出入管理系统 背景音乐及紧急广播系统 信息网络系统 家居 多媒体配线箱 电子公告系统等 物管费多层 0 5 元 阁楼不收 工程进度 工程进度 接近封顶 交付情况 交付情况 2010 年全面交付 销售情况 销售情况 至目前推出 2232 套 已售 1332 套 销售率约 60 优惠情况 优惠情况 9 月 27 日前购房优惠达到 8 9 万元 套 1 万 首付 买 1 房 2 万 首付 买 2 房 5 万 首付 买 3 房 项目形象定位 项目形象定位 品质生活 百年骄傲 主要广告宣传媒体 主要广告宣传媒体 网络广告 报纸广告 江都电视台 新楼市 广告 户外 广告牌 联系电话 联系电话 0514 86522156 综合评述 综合评述 楼盘规模超大 规划设计好 小区内部景观优 内部配套好 物业 管理优 楼盘位置一般 地段一般 目前的外部景观和外部配套一 碧水家园二期营销策划书 第 15 页 共 55 页 般 售楼处包装较好 广告较多 户型设计优良 销售情况良好 8 8 明珠山庄 明珠山庄 楼盘位置 楼盘位置 洪泉医院南侧 龙川北路东侧 泰州路北侧 售楼处位置 售楼处位置 洪泉医院西侧 开发商 开发商 洪泉集团 扬州洪旺房地产开发有限公司 规划设计 规划设计 整体实施全地层架空 并配合双层景观设计方案 人车分流设计 建筑设计 建筑设计 现代主义建筑设计风格 外立面大面积玻璃材质 宽景转角阳台设 计 底层采用架空设计 小高层全部使用太阳能 占地面积 占地面积 约 96900 平方米 总建面积 总建面积 约 19 万平方米 总户数 总户数 约 1478 户 绿化率 绿化率 约 42 3 建筑类型 建筑类型 小高层 高层 一期一批 4 幢 11 1 小高层 1 幢 18 1 高层 户型面积 户型面积 以三房为主 户型设计一般 三房二厅一卫 115 平米 三房二厅二卫 123 138 平米 四房二厅二 卫 171 平米 总体均价 总体均价 小高层均价 4500 元 平米 外部景观 外部景观 龙川北路 25 米宽阔绿化游园景观带 外部配套 外部配套 仙城中学 洪泉医院 世纪花园大型商业步行街和农贸市场 内部景观 内部景观 中央大型假山跌瀑景观走廊 底层全架空空中绿化 架空层绿化 将天然水系引入组团绿化之中 点缀有亲水平台 景观水池 整个 小区景观分为入口景观 中心水景 组团水景 组团绿地四大块 入口景观以环绕的水将整个入口空间分为 3 个区域 人行通道 景 观大道 车型通道 景观大道由石桥 弧形花坛 灯柱 假山瀑布 明珠组成 中心水景有水幕 跌水 喷泉等 组团水景由溪流 卵 石 水生植物 水中汀步等组成 汽车位情况 汽车位情况 车位充足 保证每户都有 1 个车位 碧水家园二期营销策划书 第 16 页 共 55 页 物管情况 物管情况 扬州安源物业管理公司 江都首家 信息化家园 示范社区 物业 提供家政服务 商务服务 礼仪服务 文化娱乐服务 老年服务等 小高层物管费 1 0 元 工程进度 工程进度 一期一批在建 交付情况 交付情况 一期一批 2009 年 9 月交房 销售情况 销售情况 目前推出 314 套 已售 213 套 销售率为 67 8 优惠情况 优惠情况 无 项目形象定位 项目形象定位 服务型国际标准社区 主要广告宣传媒体 主要广告宣传媒体 网络广告 江都电视台 新楼市 广告 户外广告牌 联系电话 联系电话 0514 86166666 综合评述 综合评述 楼盘规模大 设计良好 小区内部景观优 物业管理较好 楼盘位 置一般 地段一般 目前的外部景观和外部配套一般 售楼处包装 较好 广告一般 户型设计一般 销售情况较好 9 9 心怡 心怡 春江花都春江花都 楼盘位置 楼盘位置 龙川北路与江淮路交汇处东北角 售楼处位置 售楼处位置 现场售楼处 开发商 开发商 心怡房地产 扬州 有限公司 规划设计 规划设计 超大楼间距 围合式组团布局 人车分流 半地下车库设计 建筑设计 建筑设计 深圳市筑博工程设计有限公司 花园洋房层层退台设计 代理商 代理商 上海置国地产咨询有限公司 整合推广 整合推广 深圳自在广告策划有限公司 占地面积 占地面积 310 余亩 总建面积 总建面积 40 万平方米 容积率 容积率 1 7 建筑密度 建筑密度 35 建筑类型 建筑类型 花园洋房 别墅 高层 碧水家园二期营销策划书 第 17 页 共 55 页 户型面积 户型面积 户型设计优良 二房二厅一卫 90 平米 二房二厅二卫 103 51 109 07 平米 三房二 厅二卫 122 132 平米 四房二厅二卫 163 平米 总体均价 总体均价 6 层花园洋房均价 4700 元 平米 6 楼无阁楼 层高最高 5 米 最低 2 8 米 价格 4200 元 平米 储物间约 10 平米 个 1 万余元 个 外部景观 外部景观 老通扬运河 绿化带 市政公园 外部配套 外部配套 仙城中学 洪泉医院 世纪花园大型商业步行街和农贸市场 市中 心配套 内部景观 内部景观 主要由奇景 澳大利亚 景观设计有限公司设计 美国设计大师主 持园林设计 沿河景观带 四大组团水景 双湖主题水景 无边界嬉水池 生态 湖 自然堆坡景观 亲水平台 草坪步道 阶梯草坪露天剧场 景 观小品 内部配套 内部配套 五星级喜来登酒店 集中商业 商业街 后现代北欧风情休闲街 幼儿园 篮球场 儿童游戏场等二十余项休闲运动设施 物管情况 物管情况 全封闭保安系统 物管费 0 8 元 工程进度 工程进度 一期在建 交付情况 交付情况 一期 2009 年 3 月 31 日交房 销售情况 销售情况 2008 年 3 月 22 日开盘 目前推出 379 套 已售 171 套 销售率 45 1 销售情况良好 优惠情况 优惠情况 目前优惠 3 万元 套 首付 15 即可 另 15 在两年内还清 买二房仅需 5 6 万元首付 老带新可获现金大奖 阳光车库随房送 1 4 层车库五折 5 层车库三折 6 层车库全部赠送 签订合同 后 15 日内按时办理完全部购房手续 可获 5000 元国美电器购物券 项目形象定位 项目形象定位 中央湖景生活城 主打广告 宣传 语 主打广告 宣传 语 一座城市的上游生活 主要广告宣传媒体 主要广告宣传媒体 网络广告 城区户外广告牌 电视广告 报纸广告 碧水家园二期营销策划书 第 18 页 共 55 页 联系电话 联系电话 0514 86568888 综合评述 综合评述 楼盘规模超大 设计良好 小区内部景观优 楼盘位置较好 地段 较好 外部景观和外部配套较好 售楼处包装较好 广告较多 户 型设计优良 销售情况较好 2 2 城中区域住宅楼盘个案简析 城中区域住宅楼盘个案简析 1 1 恒泰贵筑 恒泰贵筑 楼盘位置 楼盘位置 老通扬运河南侧 东方红东路北侧 龙川北路与新都北路之间 售楼处位置 售楼处位置 东方红东路三江百货广场北大门 投资商 投资商 扬州常信房地产开发有限公司 扬州市建科置业发展有限公司 开发商 开发商 江都市恒泰房地产开发有限公司 规划设计 规划设计 香港睿博建筑规划设计有限公司 全程营销 全程营销 扬州博深置业 总建面积 总建面积 73600 平方米 总户数 总户数 595 户 建筑类型 建筑类型 8 幢 6 层叠加 3 幢 17 1 高层 3 幢 11 1 小高层 户型面积 户型面积 户型设计一般 总体均价 总体均价 价格调整中 暂时封盘 先前叠排价格约 4700 元 平米 外部景观 外部景观 老通扬运河 外部配套 外部配套 市中心齐全生活配套 物管情况 物管情况 贴心安保系统 停车管理系统 可视对讲系统 门禁系统 工程进度 工程进度 叠排接近封顶 小高层 高层未建 销售情况 销售情况 一期推出 61 套 尚未正式销售 项目形象定位 项目形象定位 城中居 运河畔 厚情结 新映像 主打广告 宣传 语 主打广告 宣传 语 天赋运河 共享贵筑 主要广告宣传媒体 主要广告宣传媒体 网络广告 电视广告 公交车车体广告 道旗广告 联系电话 联系电话 0514 85018888 85015555 综合评述 综合评述 楼盘规模一般 设计一般 物业管理一般 楼盘位置好 地段好 外部景观和外部配套优 售楼处包装一般 宣传不到位 户型设计 碧水家园二期营销策划书 第 19 页 共 55 页 一般 2 2 金城 金城 银河之春银河之春 楼盘位置 楼盘位置 新通扬运河北岸 园林南路 广电巷 8 号 售楼处位置 售楼处位置 龙川大桥北堍 龙城路中段 开发商 开发商 江都市金城房地产开发有限公司 规划设计 规划设计 条状规划 体现景观均好性 建筑设计 建筑设计 简约风格 总建面积 总建面积 15094 平方米 总户数 总户数 115 户 绿地率 绿地率 36 建筑类型 建筑类型 2 幢 5 1 多层 1 幢临河 1 幢后排 1 幢 5 1 临河叠排 1 幢 11 1 临河小高层 户型面积 户型面积 户型设计较差 2 幢 5 1 多层户型为 116 19 平米的三室两厅一卫 122 65 平米及 136 92 平米的三室两厅两卫 135 01 平米及 150 79 平米的四室两 厅两卫 1 幢 5 1 叠加户型均为 177 24 平米的四室两厅两卫 1 幢 11 1 小高层户型为 131 7 平米的三室两厅一卫和 141 05 平米的 三室两厅两卫 另有少量 99 36 平米的两室两厅一卫户型 总体均价 总体均价 5 1 叠加 复式 均价 4500 元 平米左右 约 180 平米总价约 80 万 11 1 小高层均价在 3800 元 平米左右 后排 不沿河 的 5 1 普通多层均价约 3380 元 平米 1 楼价格约 3250 元 平米 5 楼价格约等于 1 楼价格 阁楼均价 1500 元 平米 外部景观 外部景观 新通扬运河 沿河千米绿化带 外部配套 外部配套 市中心齐全生活配套 内部景观 内部景观 凉亭 汀步 旱喷等景观小品 碧水家园二期营销策划书 第 20 页 共 55 页 内部配套 内部配套 无 物管情况 物管情况 扬州新时代物业管理有限公司 三级 多层物管费 0 5 元 工程进度 工程进度 多层封顶 小高层接近封顶 交付情况 交付情况 2009 年 10 月交付 销售情况 销售情况 2007 年开盘 共推出 113 套 已售 59 套 销售率为 52 2 优惠情况 优惠情况 无 项目形象定位 项目形象定位 水岸世家 臻美生活 主打广告 宣传 语 主打广告 宣传 语 面河而居 阳光 绿意 水生活 主要广告宣传媒体 主要广告宣传媒体 网络广告 联系电话 联系电话 0514 86559229 综合评述 综合评述 楼盘规模很小 规划设计一般 物业管理一般 楼盘位置好 地段 好 外部景观和外部配套优 售楼处小 包装差 外部宣传极少 户型设计较差 销售情况较差 3 3 城南区域住宅楼盘个案简析 城南区域住宅楼盘个案简析 1 1 金牛湾都市花园 金牛湾都市花园 楼盘位置 楼盘位置 新都路与南苑路交汇处东南角 售楼处位置 售楼处位置 新都路东侧 南苑路北侧 装饰建材城对面 开发商 开发商 江都市金龙房产有限责任公司 总建面积 总建面积 约 9 万平方米 建筑类型 建筑类型 5 1 多层 11 1 小高层 户型面积 户型面积 三室二厅一卫 95 110 平米 三室二厅二卫约 133 平米 户型设计差 总体均价 总体均价 11 1 小高层均价 4000 元 平米左右 7 楼 8 楼约 4100 4200 元 平 米 5 1 多层均价 3500 元 平米左右 1 楼约 3357 元 平米 2 楼 约 3557 元 平米 3 楼约 3657 元 平米 4 楼约 3632 元 平米 5 楼 约 3000 元 平米 阁楼约 1500 元 平米 储物间约 1 万元 个 外部景观 外部景观 新通扬运河 张纲河 碧水家园二期营销策划书 第 21 页 共 55 页 外部配套 外部配套 南苑医院 农贸市场 北京路小学 江都中学 新世纪大酒店 客 运中心 中国银行 建设银行等 内部景观 内部景观 中心花园 水景 四大景观组团 景观架空层 内部配套 内部配套 650 米主题商业街 华润苏果超市 儿童娱乐场 老年休闲场所 运动健身场所 会所 汽车位情况 汽车位情况 7000 平米集中停车库 500 多个汽车车位 物管情况 物管情况 扬州锦日物业管理有限公司 三级 区域智能化管理系统 电子巡 更系统 红外线周界防越报警 闭路电视监控系统 可视对讲机系 统并与物管中心联网 背景音乐 小区广播播放系统 高速宽带网 入户 暗敷室外管线 煤气管道预埋等 多层物管费 0 4 元 工程进度 工程进度 现房 交付情况 交付情况 现房入住 销售情况 销售情况 2006 年开盘 共 825 套 已售 578 套 销售率 70 优惠情况 优惠情况 中秋抽奖活动 国庆推出 10 套特价房 其余 9 9 折 可进一步洽谈 买小高层 15 年后免费换电梯 项目形象定位 项目形象定位 都市生活第一站 主打广告 宣传 语 主打广告 宣传 语 走出金牛湾 便是华润苏果超市 主要广告宣传媒体 主要广告宣传媒体 网络广告 公交车车体广告 报纸广告 联系电话 联系电话 0514 86837711 86127171 综合评述 综合评述 楼盘规模一般 规划设计一般 物业管理较好 楼盘位置好 地段 好 外部景观和外部配套较好 内部景观和内部配套优良 售楼处 包装一般 宣传力度一般 户型设计较差 销售较好 2 2 香格里拉花园 香格里拉花园 楼盘位置 楼盘位置 新都路与南苑支路交汇处东南角 浦江路北侧 售楼处位置 售楼处位置 舜天路中段 199 号 法院对面 开发商 开发商 扬州长江房地产开发有限公司 规划设计 规划设计 日照间距 1 1 4 小区设 3 个出入口 人车分流设计 建筑设计 建筑设计 全框架结构 南北双阳台设计 入户大厅 3 5 4 米 全落地玻璃双 碧水家园二期营销策划书 第 22 页 共 55 页 开 楼层高 2 9 米 彩铝窗 中空玻璃 总建面积 总建面积 18 万平方米 总户数 总户数 1204 户 建筑类型 建筑类型 27 栋