3-3-房屋建筑面积测量与分摊.docx

目 录1.房屋面积测量与计算21.1.测量草图绘制21.2.房屋建筑面积测量精度要求31.3.边长测量方法41.4.墙体厚度测量方法41.5.套内房屋边长测量51.6.阳台边长测量和面积计算61.7.整栋建筑物外围尺寸测量61.8.套内建筑面积计算61.9.共有建筑面积的分摊与计算81.9.1.共有建筑面积分摊原则81.9.2.住宅楼共有建筑面积分摊示例91.9.3.商住楼共有建筑面积分摊示例101.10.房产分户图成果提交141. 房屋面积测量与计算1.1. 测量草图绘制1)、 测量草图应在实地绘制，测量的原始数据不得涂改擦拭，汉字字头一律向北，数字字头向北或向西；2)、 房屋测量草图均按概略比例尺分层绘制；3)、 房屋外墙及分隔墙均绘单实线，使用中线尺寸，即绘制墙体中线，再标注墙体厚度；4)、 逐间实测、注记室内净空边长（以内墙面为准）、墙体厚度，数字取至厘米；5)、 室内墙体凹凸部位在0.1m以上者，如柱垛、烟道、垃圾道、通风道等均应表示；6)、 凡有固定设备的附属用房，如厨房、厕所、卫生间、电梯、楼梯等须实量边长，并加必要的注记；7)、 遇有地下室、复式房、夹层、假层等应另绘草图；8)、 房屋外轮廓的全长与室内分段丈量之和（含墙体厚度）的较差在限差内时，应以房屋外轮廓数据为准，分段丈量的数据按比例配赋，超限需进行复测；图 1 房屋测量草图示例（局部）9)、 注记说明： 单元号； 室号； 带点号的房角点； 栋内房屋共用部位； 封闭阳台外轮廓边长； 套内房屋内边长； 墙厚； 房屋的外边长； 指北方向线； 栋内某户房屋所有权界范围；10)、 完整的测量草图示例：图 2房屋测量草图示例（完整）1.2. 房屋建筑面积测量精度要求1)、 边长测量精度要求边长超过50m，以总长限差控制，限差为0.04m；边长未超过50m，以按比例限差控制，限差计算公式： D（0.02+0.0004D）式中：D实测房屋边长值，以m为单位；当D小于10m时，以10m计。2)、 面积测量精度要求新建房屋采用二级精度要求进行测算。3)、 单位和取位要求房屋建筑面积以平方米为单位，计算过程中的面积取位至0.0001平方米，最终面积取位至0.01平方米，共有面积分摊系数取位至0.000001。1.3. 边长测量方法长度测量时，必须进行往返测量，往返测量的差值应小于其被测长度值的0.05%，被测长度取往返测量值的平均值。长度测量的读数精确到mm，如已进行墙面装饰的，必须减除装饰面厚度。装饰面厚度，需要参考结构设计施工图的说明或地区标准图集说明，按墙面装饰材料种类、原料配比的有关数据进行计算。测量外尺寸的长度应减去装饰面厚度；测量内尺寸的长度应加上装饰面厚度。外墙装饰面厚度一般为2cm。1.4. 墙体厚度测量方法用钢卷尺直接测量墙体厚度。图 3 实测墙体厚度每个墙体测量三个位置，三个较差在误差允许范围内，则取三次测量结果的平均值，如已进行了墙面装饰的必须减除装饰面厚度。对于无法直接测量到厚度的墙体，采用测量内、外尺寸计算差值的方法进行间接测量。图 4 测量内、外尺寸计算墙体厚度1)、 砖墙厚度的设计值有6、12、18、24、37、49、62、74cm等，测量结果的平均值最接近哪一个设计值，则确定哪一个设计值即为墙体厚度。2)、 其他墙体（剪力墙/承重墙等）厚度按实测值核实设计值，按设计值计算。如实在不能明确设计值的按实测值计算。非承重外墙厚度一般为20cm。1.5. 套内房屋边长测量测点一般取距地面1.2m左右的高度，在房屋的两个长边、两个短边的1/6、5/6位置进行测量，两测点应保持水平。图 5 每条边都要测两次，选1/6、5/6两个位置分别测量房屋边长较长时，应适当增加测点数。1.6. 阳台边长测量和面积计算阳台边长测量时，要测量栏板外沿的长和宽，每边各选取两个测量点（不同部位测两次）。1)、 阳台面积应按外尺寸计算，即使用外墙至阳台外墙的尺寸计算阳台面积；2)、 当两阳台相邻共用一公共墙体时，使用中线尺寸。具体见套内建筑面积计算中的示例。1.7. 整栋建筑物外围尺寸测量1)、 测量方法测点一般取建筑物外墙勒脚以上距地面1.2m左右的高度紧贴墙面的水平位置。当无法选取上述测点的位置时，可选取尽可能靠近上述测点位置为测量点位；或在被测边长的两边各用一块三角板，选取等效测量点位。2)、 精度要求室内分段测量之和（含墙体厚度）与房屋外围的全长的差值要满足以下要求：应量测房屋分段边长Li和与房屋外围全长L之差L不超过以下规定：L0.004Li以房屋外围数据为准，分段测量的数据按比例配赋，超差必须进行复测。1.8. 套内建筑面积计算由于在实际工作中，一般使用中线尺寸，即墙体中线至另一墙体中线尺寸。所以，套与公共建筑之间的分隔墙都已分别包括在套面积、公共建筑面积之内，其墙体面积的一半已归入公共建筑面积之中被分摊了。还需要分摊的只有外墙水平投影面积一半的建筑面积。如下图所示：图 6 图中梯间量算到墙体中线，梯间左边墙体、下方墙体左半边（1.2m）的一半面积自动归户1，另一半归梯间，已经进行了分摊；同理，梯间右边墙体、下方墙体右半边（1.2m）的一半面积归户2，一半归梯间，也进行了分摊；还需要分摊的是上方的外墙（2.4m）。同理，其他公共墙体也自动进行了分摊。套内建筑面积按照中线尺寸直接计算；而阳台面积则按外尺寸计算（公共墙体例外，按中线尺寸）。未封闭阳台算一半建筑面积。如下图所示：图 7 图中右边的两个阳台共用一公共墙体，使用中线尺寸。阳台的其他位置，均使用外尺寸。1.9. 共有建筑面积的分摊与计算1.9.1. 共有建筑面积分摊原则共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、室外楼梯、垃圾道、消防连廊、设备房、公共门厅、门廊、门斗、过道、地下室、值班警卫室等，以及其它在功能上为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积1/2的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库，为多幢（或小区）服务的公共用房、管理用房、作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。根据共有建筑面积的使用功能，共有建筑面积主要的可分成三类：（1）全幢共有共用的建筑面积：指为整幢服务的共有共用的建筑面积，此类共有建筑面积由全幢进行分摊。（2）功能区共有共用的建筑面积：指专为某一功能区服务的共有共用的建筑面积，例如某幢楼内，专为某一商业区，或办公区服务的警卫值班室、卫生间、管理用房等。这一类专为某一功能区服务的共有建筑面积，应由该功能区内分摊。（3）层共有建筑面积：由于功能设计不同，共有建筑面积有时也不相同，各层的共有建筑不同时，则应区分各层的共有建筑面积，由各层各自进行分摊。例如各层的公共卫生间、公共走道等各不相同时，可分层各自分别进行分摊。如果一幢楼各层的套型一致，共有建筑面积也相同，例如普通的住宅楼，则没有必要对共有建筑进行分类，而可以以幢为单位，按幢进行一次性共有建筑面积的分摊，直接求得各套的分摊面积。对相关建筑面积进行共有或共用面积分摊，按下式计算： 式中：K为面积的分摊系数； 为各单元参加分摊的建筑面积； 为各单元分摊所得的面积； 为需要分摊的建筑面积总和； 为参加分摊的各单元建筑面积总和。即将各单元需要分摊的建筑面积，按各单元的面积大小依比例分配。对于多功能的综合楼或商住楼，共有建筑面积的分摊比较复杂，一般要进行二级或三级，甚至更多级的分摊。因此在对共有建筑面积分摊之前，应首先对本幢楼的共有建筑面积进行认定，决定其分摊层次和归属。不管房屋结构有多复杂，可以表示成下图所示的分摊方法：图 8 商住楼共有建筑面积分摊示例1)、 G1只服务于A部分，只在A部分分摊；G1只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊；2)、 G2只服务于B部分，但通过A，则由A、B两部分按比例分摊；G2同时服务于A、B两部分，则整幢分摊；3)、 G3只服务于B部分，只在B部分分摊；4)、 G4为天顶部分，整栋分摊；5)、 G5只服务于B，且不通过A，只在B部分分摊。1.9.2. 住宅楼共有建筑面积分摊示例如下图所示，全幢共6层，每层两个单元，每单元有两套住宅，各层套型相同，图中所标尺寸均为中线尺寸，外墙墙厚30cm：本幢外墙厚30cm，详细计算过程如下：l 户1、户4建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60；阳台面积=(3.70*1.35）/2=2.50；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积=58.60+2.50=61.10；l 户2、户3建筑面积：套内使用面积+套内墙体面积=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60；阳台面积=(3.55*1.35）/2=2.40；套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积=58.60+2.40=61.00；l 共有分摊面积计算：本幢梯间面积=2.40*4.5*2 =21.60m；共有外墙面积（一半外墙，其他共有墙已自动分摊）=25.90*10.3-25.60*10.00=10.77m；本层应分摊面积=21.60+10.77=32.37m；全幢应分摊面积=32.37*6=194.22m；本层套面积=61.10*2+61.00*2=244.20m；全幢套面积=244.20*6=1465.20 m；本幢共有建筑面积分摊系数K=194.22/1465.20=0.1325552；l 检核：本层应有建筑面积=25.90*10.30+阳台建筑面积（一半）=266.77+2.5*2+2.4*2=276.57 m；本层四套产权面积=69.20*2+69.09*2=276.58 m；l 共有分摊面积计算户1、户4分摊面积=61.10*0.1325552=8.10；户2、户3分摊面积=61.00*0.1325552=8.09；l 产权面积（套内建筑面积+共有分摊面积）计算户1、户4产权面积=61.10+8.10=69.20；户2、户3产权面积=61.00+8.09=69.09。1.9.3. 商住楼共有建筑面积分摊示例图 9 多功能综合楼面积的计算与分摊方法原则：按比例分摊，由上而下，先分摊幢，再分摊功能区，最后分摊层：l 多功能综合楼采用由上而下的分摊模式，即首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区；l 功能区再把分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至各功能区内各个层；l 然后再把功能区分别的分摊面积和层原来自身的共有建筑面积加在一起，分摊至各套或各户；l 最后，套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。本幢建筑物为一商住楼，共六层，分两个功能区，12层为商场，1、2层户型相同，每层8户；36层是住宅，每层两个单元，共4户，每层户型相同。根据建房协议，门口警卫收发室，作为商业区和住宅区的管理用房，属两区共有，由整幢分摊。住宅区和商业区各自备楼梯，分别使用，各自所有，各自分摊。下图为建筑草图，图中标注的尺寸除阳台尺寸和门卫用房尺寸为外尺寸外，其余尺寸均为中线尺寸。墙体厚度为30cm。阳台均为不封闭的阳台。图 10 一至二层各户平面图图 11 三层至六层各户平面图（与住宅楼示例的尺寸相同）1)、 房屋各边长尺寸的检核l 墙北边：2.40+2.80+2.40+5.20=25.60l 墙南边：6.40*4=25.60l 墙西边：4.00+1.50+=10.00l 墙中间：5.20+2.40+=25.60如闭合差在限差规定范围之内时，应进行平差配赋处理。以下S表示面积；表示共有；表示整幢2)、 成套房屋套内建筑面积的计算l 商场部分：S商1=17.64S商2、3、4=23.40两层16套共计套内面积S商=380.48l 住宅部分S户1、4=61.10S户2、3=61.00四层16套共计S宅=976.803)、 共有建筑面积的确定与计算l 幢共有建筑面积计算 全幢各层外墙墙体面积的二分之一S幢1=（25.60+10.00）*2*0.15+0.15*0.15*4 *6=64.62 或=（25.60+0.30）*(10.00+0.30) 25.60*10.00 *6=64.62上式中：（25.60+10.00）*2*0.15：外墙中线之和*墙体一半厚度（0.15*0.15）*4：墙体四个小角 整幢共用的门卫收发用房S幢2=5.00*3.00=15.00 整幢的共有建筑面积S幢=S幢1+S幢2=79.62l 功能区的共有建筑面积 商场共用的梯间S商1=2.40*2.40*2=11.52 商场共用的过道S商2=1.50*25.60*2=76.80 商场共有建筑面积的计算S商=S商1+S商2=88.32 住宅共有建筑面积住宅区的共有建筑面积为两个梯间共6层的面积：S宅=2.40*4.50*2*6=129.60l 层的共有建筑面积本幢的共有建筑面积没有单独某一楼层独有的，故无需再按层分摊。4)、 各部分面积的计算l 功能区面积计算 商场区S商=（2.80*2.40+2.10*5.20）*2+（5.20*4.50）*6+（6.40*4.00）*8+88.32（商场共有）=468.80 住宅区S宅=（61.10*2*4+61.00*2*4+129.60（住宅共有）=1106.40 功能区总面积S功=468.80+1106.40=1575.20l 幢面积计算全幢建筑面积应为：商场面积+住宅面积+整幢共有的建筑面积S幢= S商+ S宅+S幢=1575.20+79.62=1654.82l 面积计算的检核S幢=外墙尺寸25.90*10.3*6+（层阳台面积/2）*4+门卫房面积=1654.82与上面的计算结果相同，则计算无误。5)、 共有建筑面积的分摊l 幢共有建筑面积的分摊 幢的分摊系数K幢=整幢共有建筑面积/功能区总面积=S幢/S功=79.62/1575.20=0.050546得到整幢分摊系数之后，将整幢共有建筑面积分摊到各功能区： 各功