城市新中心发展模式及不同物业类型KPI体系.ppt

1 城市新中心发展模式 金融保险 高科技 企业服务 案例 城市新中心发展模式 伦敦 加纳利码头巴黎 拉德方斯深圳 蔡屋围金融中心 世联模型 模式一 政务驱动型 模式二 商务驱动型 模式三 商业驱动型 行政文化 商贸服务 休闲娱乐 旅游观光 青岛行政中心南昌红谷滩行政中心长沙河西行政中心 日本 福冈博多运河城深圳 华润中心柳州 谷埠路国际商城宁波 天一广场 核心功能 博览会展 2 长沙河西行政中心 新的行政中心大楼 建设后的湘江西岸 搬迁前三年GDP增长速度为10 8 搬迁后三年GDP增长速度为13 5 行政中心搬迁至湘江西岸 直接带动了西岸的发展 一批世界500强企业纷纷投资西岸3年来西岸地价上涨3倍多 人口增加了近2倍 形成一座 新城 老城区交通压力缓解 环境改善 旧城改造加速 带动地块物业价值提升 1998年提出行政中心搬迁 2001年完成行政中心整体搬迁 模式一 政务驱动型 3 KPI体系 外因 用地条件 建设用地的适宜性 安全性等 可操作性 取地成本低 开发成本低 操作难度小 地理位置 城市新区 为带动新区的发展 建立城市新格局 为老城区提供土地 避免原城市中心过于拥挤 交通可达性 地铁口 主干道沿线 便利停车 与城市发展战略 城市规划 城市经济 人口发展密切相关 以政务为核心驱动力的城市中心的KPI体系 关键绩效指标体系 政府行为 以政府行政中心搬迁为核心驱动力 内因 建设条件 基础设施 交通 环境景观 昭示性等 配套完善 商场 居住 写字楼 大规模 持续开发 用地面积在1平方公里以上 4 伦敦 加纳利码头 工业码头变身新兴CBD 改变了伦敦市金融和商业中心的格局 模式二 商务驱动型 位置 距离伦敦内城5公里 伦敦TowerHamlets区狗岛北部规模占地面积 28 8万平米写字楼面积达111 48万平方米交通 轻轨铁路 高速公路站 地铁站 Jubilee地铁延线入驻企业 60 以上的办公面积由金融服务公司出版业公司租用 包括 汇丰银行 花旗银行 巴克利银行 每日电讯 独立报 路透社 镜报空间 服务特点 高科技的办公楼及大型楼面功能组合商务占95 商业占5 建筑 现代建筑 英国最高的建筑物都在这里 已成为伦敦的地标 5 巴黎 拉德方斯公司服务建设的典范 位置巴黎西郊 与卢浮宫 凯旋门在同一东西轴线上 距卢浮宫小凯旋门8公里 距旧的巴黎中央商务区2公里 规模占地面积750万平米 350万平米建筑面积组成的集会展 政府 商务办公 商业 娱乐 居住功能为一体的欧洲最大的新兴国际性商务办公区 交通 人车立体分流的立体交通系统 保证人流物流畅通 入驻企业进驻了约1600家公司 50 为外国公司 包括法国20个最大公司中的14个 全世界50个最大公司的15个 聚集了石油化工业的Elf Moil Esso 国际银行业的Citibank Worms Socie te 电子和软件业的Sony IBM Xerox 交通业的BritishAirway等跨国公司的总部空间 服务特点办公空间多样化 为不同类型 不同规模的公司提供办公空间 功能组合 75 为商务 6 为零售 19 为居住 土地使用 44 为步行区 10 为绿化 46 为建筑物建筑 每座建筑的体型 高度和色彩都不相同 有各种外墙装饰 景观丰富多彩 标志性建筑 如 大拱门 共有70多个雕塑 如 凯撒大帝的大拇指 模式二 商务驱动型 6 深圳 蔡屋围金融中心 模式二 商务驱动型 位置 罗湖中心区交通 深南大道沿线 地铁大剧院站产业聚集 强制性的视觉冲击 超高层 建筑群 7 深圳 蔡屋围金融中心 功能化体系 8 KPI体系 外因 强制性的视觉冲击 超高层 建筑群 人文符号 区域标识 步行系统 特色符号语言 纪念性 风格化建筑 群 一流的合作团队 地理位置 城市核心区 城市新区 交通可达性 地铁口 主干道沿线 便利停车 产业支撑 已形成产业簇群 引入核心客户带来相关簇群 未来商务核心区 规划设计 经营管理 以商务为核心驱动力的城市中心的KPI体系 关键绩效指标体系 大规模 持续开发 内因 功能化体系 写字楼带动其他功能 并定位其他功能的规模与档次 配套完善 商场 公寓 9 位置 日本福冈博多站一带 是西日本地区的交通中心和枢纽站交通 距地铁站 中洲川端 徒步约十分钟占地面积 3 44万 建筑面积 22 3万 容积率 6 48 日本福冈博多运河城 概况 模式三 商业驱动型 案例详细内容 10 外因 优越的地理位置 良好的交通可达性 内因 超强的实力与品牌号召力 独特的建筑设计 观光与商业结合成为其核心功能 多项高规格的体验式娱乐设施 一流的精英团队 日本福冈博多运河城 关键驱动因素 11 华润中心是以大型购物中心为核心 集商业 办公 居住 酒店等诸多功能于一体的综合性 现代化 标志性 高品质的建筑群体 深圳华润中心 概况 模式三 商业驱动型 项目概况占地面积 7 73万平方米建筑面积 48 1万平方米容积率 6 22车位 2 988个物业功能比例商业 酒店 办公 居住 5 1 2 2 案例详细内容 12 外因 优越的地理位置 良好的交通可达性 区域成熟后发展受限 需要一个新的亮点来激发活力 区域内一直缺乏一个大型商业来统领区域的商业形象 内因 超强的实力与品牌号召力 集购物 娱乐等为一体的体验式 项目立意高 与深圳人内心的价值观相符 一流的精英团队 深圳华润中心 关键驱动因素 13 产生背景与条件 旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求旧改推动下房地产超常发展1999年 柳州旧城改造的火热繁荣了全城房地产行业 也给柳州市的发展带来了千载难逢的机遇2003年城建60亿元巨资的注入 成了非常规楼市动力 促使楼市的发展更加均衡柳州市建委的统计数据显示 2003年全市共有107家房开企业建设商品房 在建开发点116个 完成投资23亿元 同比增长55 施工面积416万平方米 同比增长37 售房收入20亿元 同比增长67 商品房空置面积为5 1万平方米 同比减少50 由于开展大规模城市建设 2003年全市的拆迁面积85万平方米 加上各厂矿单位自拆建筑面积35万多平方米 总拆迁量达120万平方米 同比增长595 14 成功关键驱动力 功能升级 满足了消费者复合型消费需求产品 由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体功能组合 融休闲 购物 娱乐 观光 商务 居住功能于一体 成为的体验式的消费 目的地 成为了城市地标 15 天一广场 宁波城市新中心的诞生 总占地面积 19 3万平方米总建筑面积 22万平方米 主体建筑由22座具有欧陆风情的现代建筑组成项目总投资 14亿元项目构成 商铺16 7万平方米 停车场2万平方米 64000平方米的绿地 水街6000平方米 演艺舞台1000平方米 基本定位 融休闲 商贸 旅游 餐饮 购物于一体 模式三 商业驱动型 案例详细内容 新商业中心 天一广场 旧中心 中山路 16 产生背景与条件 旧有只具有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求房价高速增长宁波市房屋销售价格在2001年 2002年的涨幅连续两年居全国第一1999年 宁波房地产市场复苏升温 当年10月房地产投资走出负增长区2000年 楼市保持持续增长 商品房房价从当年1月的2498元 平方米 升到年底的2729元 平方米2001年 宁波房地产市场步入了加速度飞涨区 平均房价达2867元 平方米 比上年同期上涨11 77 2002年房地产市场则由于拆迁项目启动 拆迁赔偿标准的提高 房地产需求表现强劲 房价一发而不可收 越涨越快 平均房价高达3543元 平方米 比上年同期上涨23 56 17 成功关键驱动力 功能升级 满足了消费者复合型消费需求产品 由只具有单一的购物功能的传统百货升级为具有多种功能的综合体功能组合 融休闲 商贸 旅游 餐饮 购物功能于一体 成为体验式的消费 目的地 成为了城市地标 18 KPI体系 外因 以商业为核心驱动力的城市中心的KPI体系 关键绩效指标体系 内因 需求背景 旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 地理位置 城市旧有核心商业区周边 交通可达性 地铁口 主干道沿线 便利停车 资源性 拥有自然景观资源 城市文化资源 规模性与可持续发展性 大规模 持续开发 政府背景支持 政府政绩工程 形象工程 软性指标 硬性指标 开发理念 定位理念 人文理念 功能化体系 产品设计体系 产生背景 城市GDP持续高速增长 城市房价增长速度明显加快 城市旧城改造进程加快 19 内因 软性指标 硬性指标 开发理念 定位理念 人文理念 功能化体系 产品设计体系 打造城市新中心 城市新地标 城市名片 一流的团队合作 规划设计 经营管理 商业为核心驱动功能 其它功能为辅 城市综合体 高档 商业人流聚集 城市空间重构效应 城市文化诉求点 城市文化代言 功能复合型 集休闲 购物 娱乐 观光 旅游 商务 居住等各种功能于一体 商业业态 综合性业态 传统型商业转变为体验型商业 购物 休闲 娱乐 餐饮 商业档次 国际品牌商家 国内一线品牌 商业形态 核心主力店带动商业经营 功能评价指数体系 繁华指数 宜居指数 商务指数 旅游指数 便利指数 交通指数 20 产品设计体系 单体建筑的魅力 形成强制性视觉冲击 标志性建筑 形象中心 区域中轴 大型公建 并且多采用国际竞标的方式 建筑设计 时间的魅力 不同年代的建筑凝固在同一瞬间 感受时间维度的张力 建筑集合的魅力 传统与现代交融的相得益彰 建筑形式结构的多样性 建筑空间的变化 block及其公共空间的联系与围合关系 地下空间的充分利用 建筑的创新 点缀少许新潮流的预告 建筑细节的魅力 园林和街道家具 制造商业金角 通过空间组合与移步换景制造人群对建筑认知的强烈欲望但又无法把握的魅力 给人惊喜 多功能多层次的建筑 多层次的商业建筑群 多功能公寓 一流娱乐场所 具有个性特征互不雷同的住宅 合理的交通体系 充足的车位 通畅的交通流线 便利的停车及转车 换乘通道 人文符号 精神归属中心 仪式感建筑 文化交流场所 人的活动及心理感受 人的活动引导 人性空间 活动黏性 动线特点 互动性和可参与性 可产生聚集导向的空间 制造圈层感和归属感 人的消费心理引导