商业项目包租方案及合同.doc

专业创新实效_国际新城包租方案前言：售后包租已经成为开发商用于促进销售，吸引投资的一种常见方式， 对于具有一定闲散资金的投资者来说，由于不动产投资具有回报比银行高、风险比股市低、理财相对灵活轻松等特点，成为大多数游散资金的主要投资渠道，而写字楼投资又因为其预期收益大于住宅和其他类别产品成为不动产投资首选。一、 关于租金承诺1、 设计原则：为了能够吸引投资者，降低投资疑虑，确保投资收益的稳定与增值，现按一次性付款达到年回报率10%的标准设计。2、 租金回报：以10%的年回报率为标准，1#楼，按3880元的均价，每月租金要达到32元/平米；2#楼，按3350元的均价，每月租金要达到28元/平米。3、 承诺包租建议：1#楼，32元/平米；2#楼，28元/平米.二、 关于包租年限1、 建议年限：5年半，交房后半年为招租筹备期，要求客户免费提供。5年过后，客户可以自行招租，或与_（或管理公司）根据市场行情续签委托代租协议。2、 设计依据：结合倍科的项目档次与片区发展，5年包租，_公司（或经营管理公司）先行承担一定的经营风险，然后在后两年弥补前三年可能出现的亏损；再有，交房5年半以后，_整个项目都已经交付，整个_总部经济城已经基本呈现，此时，客户若接手很容易自行招租并可能获得更高的租金收益。三、 关于租金给付1、给付办法：“扣3返2”：前3年租金在总房款中一次性扣减；后2年的租金分两次付清，分别在每年的第一个月内支付完全年租金。2、“扣3返2”的好处：总房款减少，契税支付相应减少，在扩大投资客户基础的同时又降低客户的投资门槛。四、 关于物业管理费用1、 客户承担交房后半年内的物业管理费。2、 剩余期限内的物业管理费由_公司承担，_公司将房屋出租给进驻企业后，由进驻企业承担使用期间的物业管理费、水电等运营费用。五、 关于经营管理公司1、 建议_公司委托专业的管理公司负责招租，或与专业管理公司合作招租。2、 如果没有专业管理公司进驻负责招租，则客户对售后包租的优惠政策会产生疑虑，有专业管理公司负责招租，既能提高_的形象又能够增强客户信心。六、 关于招商筹备1、 _公司在确定招商模式（自行招商、委托招商、合作招商）后，应尽快确定招商启动时间（团队组建、招商方案、招商执行）。2、 建议_公司在竣工封顶时正式启动招商工作，提前蓄客，尽早支持销售。七、附:委托经营协议 委托经营协议甲方：地址： 电话：乙方：_有限公司地址： 电话：甲、乙双方经自愿友好协商，达成本委托经营协议，协议内容如下：一、委托年限与租金：1、5年，由 年 月 日至 年 月 日止。2、前半年为筹备免租期，即由 年 月 日至 年 月 日止，甲方免收乙方租金。3、委托经营期间，乙方向甲方支付年租金标准为每月 元/平方米（税后）。二、委托方式：1、 甲方购买乙方办公楼后，自愿委托乙方为其经营管理，即甲方在购房时乙方已一次性支付前三年的租金，即人民币_元,在总购房款扣减。作为甲方委托乙方经营管理期间，甲方前三年所得租金回报。2、委托经营期后两年的租金，由乙方分别在每年的第一个月内支付完全年的租金给甲方。三、委托地点、面积：_国际新城 号楼 层 号办公楼，建筑面积 平方米。四、双方声明及保证: 1乙方取得此办公楼交房之日起五年内的经营管理权，甲方作为业主的权利不受乙方使用的影响。2在甲方委托乙方管理期间，乙方对该办公楼享有独占的使用权和经营收益等权利，不受甲方或任何第三方干涉、限制。3交房后半年内，筹备免租期间，甲方须负责支付该办公楼所涉及的各项费用；筹备免租期之后的5年，在此托管期间，乙方须负责支付经营该办公楼所涉及的物业管理费、水电等运营费用。4乙方接收办公楼后，乙方在不违反管理公司规定情况下，可按自己的意向装修该办公楼拆除间隔、改装室内设施及全部拥有该办公楼的经营收益。经营管理期结束后，乙方可按现状将此房交付甲方。5甲方保证在本合同生效后，乙方可用该办公楼依法统一经营或与第三者联营、合作、企业承包、开设商场、出租柜台，不受甲方干预。甲方也不得因此而向乙方提出加收租金或其他要求。五、条款违约: 1.因该办公楼产权纠纷，致使乙方无法正常营业或受其他损害时，乙方有权终止本协议。乙方有权要求甲方赔偿损失，且甲方应按所获得租金回报的20%向乙方支付 违约金。2因甲方原因导致该办公楼遭法院查封或抵押权人行使抵押权，致使乙方不能正常使用该办公楼时，本协议自动终止。乙方有权撤出该办公楼内的所有设施和物品。由此而导致的协议终止，乙方有权要求甲方赔偿损失，且甲方应按所获得租金回报的20%向乙方支付 违约金。3在协议期内，甲方如须办理该办公楼所有权变更，事前要与该办公楼的新所有权人说明，须向乙方发出书面通知，经乙方同意后，该办公楼的新所有权人与乙方重新签定与本协议内容与时间一致的新的委托经营协议书，以确保此协议的继续履行，否则乙方有权要求甲方赔偿损失，且甲方应按所获得租金回报的20%向乙方支付 违约金。4. 乙方依约交付租金，甲方如无正当理由拒收，乙方不负退延的责任，乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖延，甲方在向乙方发出书面通知3天后可按每月租金额1向乙方加收滞纳金，如拖欠两个月，甲方有权收回房屋，并有权没收租赁押金。5因不可抗力原因导致不能继续执行本协议，乙方需立即书面通知甲方，乙方不需支付任何租金，直至可重新享用租赁房屋，若双方同意租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁到无法修复，本合同自然终止，互不承担责任，甲方需将所有押金及预付租金无息退还乙方。六、物业的交还：1、协议届满或提前终止时，双方应以书面通知方式提前60天提出解除合同，经双方协商同意的日期解除本协议 ，本协议义务结束。2、协议届满或提前终止时，在不损坏或不影响该办公楼建筑结构完整的情况下，乙方如不拆除其添置的活动装置、设施及搬空办公楼内杂物，则该装置及设施无偿归甲方所有。3、协议届满时，若物业有残旧或有任何损毁或破坏，由乙方负责找专人对物业进行维修、翻新及清洁工作，保证物业的设备、设施在适宜租用的清洁、良好状况下（自然折旧除外）交给甲方。4、若因甲方违约或其它过失而造成本协议提前终止，甲方除按违约条款所规定支付违约金外，还应赔偿乙方因此而造成的其他相关损失。5、若协议届满后乙方需续约的，按照市场行情或双方协商一致的价格乙方有承租的优先权。七、争议的解决1、若因甲方原因其办公楼所签订的房屋买卖合同无效或解除，本协议自动解除，甲方向乙方收取的任何费用，均须在本协议解除后的7日全部返还给乙方。2、本协议在执行过程中的争议或未尽事宜，甲乙双方可通过友好协商解决。3、本协议作为房屋买卖合同不可分割的一部份，在双方签署房屋买卖合同的同时签署，与房屋买卖合同具有同等的法律效力。4、如双方协商不成，可约定具体的