昆明住宅楼抗震加层改造研究报告.doc

昆明金实小区耀实园住宅楼抗震加层改造项目可行性研究报告提纲（以下资料涉及到占地面积及价钱的均是估价）北京佳兴空间房地产开发有限公司二零一四年一月二十六日昆明金实小区耀实园住宅楼抗震加层改造项目可行性研究报告（提纲）第一章：项目概况一、项目背景 昆明金实小区耀实园住宅楼位于我国昆明二环东路与新兴路交叉处，为昆明北市区的繁荣和发展奠定了基础，“金实小区”逐渐成为北市区的主流社区。创建于世纪20，至今已经横跨10多个年头了。金实小区耀实园创建之初，本着“以人为本”的指导思想，原有的建筑无论从整体布局、建筑结构，还是功能定位、市政配套等方面，都远远无法适应当今时代发展的需要。并且，随着时间的推移，老建筑日益旧损，不少房屋已几近危房，旧城改造拍迫在眉睫。为此，昆明金实小区耀实园适时提取了“再造昆明金实小区耀实园住宅楼”的战略决策。本项目研究就是在这样的历史背景下展开的。二、项目历史条件1、宗地简介：昆明金实小区耀实园住宅楼旧城改造项目（以下简称项目），昆明金实小区耀实园住宅楼旧城改造项目一大地块：项目占地面积8632.28平方米，住宅用地，位于金菊路与金实路交叉西侧的区域，建筑面积24170.39平方米，建筑容积率为2.8。以上区域位置优越，交通便捷，各类配套设施齐全，商业价值和商住价值级高，是旧城改造极好的首选项目。2、项目概况:旧城改造有多种形式。本项目拟采用北京佳兴空间房地产开发有限公司“空间抗震加层建筑”专利技术，实施“抗震、加固、加层”为核心的旧城改造。在城市建设总体规划的大原则前提下，改变原有的土地（住宅、商铺）单一的使用性质，为商住两用的综合用地性质；在不断增加建筑密度的前提下，改变原有的容积率控制指标，增加建筑的容积率，向空间要“土地”，“不大拆，而大建”，实现建筑史上前所未有的突破。据统计，本项目现在总占地面积为：8632.28平方米（折合12.95亩），地上建筑物总建筑面积为：24170.39平方米，平均容积率2.8。根据北京、上海、福建等省市旧城改造的经验，特别是在福建莆田“抗震、加固、加层”旧楼改造成功案例，建筑物的建筑高度和建筑容积率可大大提高，根据我们初步设计方案拟定，项目大纲建筑面积可为159840平方米，建筑容积率可达到18.5。项目总投资124474.83万元人民币，建设周期约30个月，包括：前期工作约12个月，施工建设约14个月，物业销售约6个月（其中约2个月为房屋预售，可与施工后期同步进行）。三、项目建设主体和合作形式1、项目主体建设本项目主体为：（1） 公司：是一家依据中华人民共和国法律合法设立并有效存续的有限责任公司，企业注册号： 。该公司正在推出“再造昆明金实小区耀实园住宅楼工程”，计划对住宅楼项目进行旧城改造。（2）北京佳兴空间房地产开发有限公司：是一家依据中华人民共和国法律合法设立并有效存续的股份有限公司，企业注册号：20224000094174，该公司是中国唯一从事空间抗震、加固、加层建设的“空间房地产”专业公司，拥有“空间抗震加层建筑”15项国家专利技术，致力于老旧建筑的抗震、加固、加层改造，是一支旧城改造新兴生力军。2、项目建设主体合作形式（待研究确定）。第二章：项目规划与建设方案一、规划用地面积和总建筑面积1、规划用地面积：项目总用地面积8632.28平方米，（折合12.95亩），根据地上建筑物的现状，和旧城改造后的房屋性质及使用功能，需办理土地变性手续。2、项目总建筑面积：项目原建筑面积为24170.39平方米，平均容积率为2.8。根据项目实施采用抗震、加固、加层“空间抗震加层建筑”专利技术，容积率可得到大大的提升，建筑面积可达到286672平方米，平均容积率可达到18.5。二、项目基本规划方案（一）、昆明金实小区耀实园住宅楼:为2000年建成的多层框架结构住宅楼，占地面积8632.28平方米，建筑面积24170.39平方米，现在容积率2.8。1、改造后的昆明金实小区耀实园住宅楼与二环东路及新兴路交叉西面，居住环境安静，交通方便快捷，生活配套一应俱全，方便居民的日常生活。繁华便捷与幽静闲逸兼而得之。生活安静，环境优美，生活氛围浓厚等优势为您创造了优良居住环境。小区已经很成熟紧邻CBD，交通便利。 依照规划设想，移动互联网和文化创意产业将是近期产业发展的趋势。这两个产业带的兴起，必将吸引国内外一大批科技、文化创业企业的入驻。同时带来的还有一群有着新思维、新创业理想的白领一族的青睐。该中心必将与昆明市区网谷产业联动，形成以移动互联网和文化创意产业为核心的创意产业和自雇SOHO族工作、休闲和信息交流为一体的个性场所。2、改造后的昆明金实小区耀实园住宅楼，总建筑面积：159840平方米， 2幢1层底商，属低层建筑；683#、685-690#楼，每幢26层，属高层建筑；680#、681#楼，每幢28层；容积率18.5。其视觉效果，达到与网谷创意物业相协调。3、昆明金实小区耀实园住宅楼招商文化创意中心的市政和建筑配套，包括：水（上水、下水）、电（强、弱电）、燃气、电梯、智能、道路、绿化、机动车、非机动车停车位等，另设专题研究。（二）、昆明金实小区耀实园住宅楼旧城改造项目：1、改造后的昆明金实小区耀实园住宅楼功能定位包括两方面：（1）、以年轻白领为主流客户的中端住宅社区；（2）、配套相关的生活服务商业，主要利用地块东北角的商业建筑和住宅的沿街建筑。 昆明金实小区耀实园住宅楼规划设计要求突出现代主义风格，简约优雅、明快随意。立体层次感强，外飘阳台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块、色带处理，以满足年轻白领为主力客户的终端住在社区需求。2、昆明金实小区耀实园住宅楼创意产业带有金菊路与金实路交叉西侧一次开发建设，生活服务大楼致力打造昆明金实小区耀实园住宅楼创意产业新平台，促进创意产业人群汇集于此，构建昆明金实小区耀实园住宅楼文化创意产业新地标。3、改造后的昆明金实小区耀实园住宅楼具体功能可分为两部分： （1）、昆明金实小区耀实园住宅楼底层可分为沿街商铺，引进与文化创意相关的高档次商业企业入驻，具有相对较高的商业价值。 （2）、昆明金实小区耀实园住宅楼，属底层、高层混合建筑群高低错落有致。融入昆明金实小区耀实园住宅楼片区产业升级，能与锦泰花园、延安医院、老北京涮肉和枫蓝国际片区联动，成为昆明金实小区耀实园住宅楼旧城改造综合区的重要区域。4、昆明金实小区耀实园住宅楼配套工程、配套设施等规划设计（略）。 综合统计，昆明金实小区耀实园住宅楼旧城改造项目总计划用地8632.28平方米，（折合12.95亩），新增建筑面积139251平方米，递增5.8倍，总建筑面积159840平方米，平均容积率为18.5。第三章 项目的市场分析（一）、昆明金实小区耀实园住宅楼市场发展状况（待补充调研）。（二）、项目优势分析。本项目优势和意义 1、旧城改造是时代发展的需要，符合人民群众的利益，符合大众的需要。只要操作得当，肯定会得到广大业主和使用人的支持和配合。这同推倒重来的传统旧城改造，动迁难、安置难有本质的区别。 2、项目采用15项“空间抗震加层建筑”专利技术实施旧城改造，具有其他房地产开发特有的优势： （1）、节约人类最宝贵的资源土地。他是通过空间开发房地产，不占用大量土地，而是在原有的建设用地范围内，不增加建筑密度，而是只增加建筑高度，大幅度地增加容积率，保护了国家土地资源，提高了土地的利用率。 （2）、节约大量的建筑材料。该项目的实施，在原有建筑物不拆除、不搬移的为基础上实施空间加固、加层，不影响原有建筑物的使用，原拆、原建，是人们因拆迁造成矛盾、损失、不便的风险大大降低。 （3）、节能、环保。该项目实施，不会因拆除原有房屋建筑垃圾无处堆放，而造成环境污染。保护了生活环境，节约了大量能源。 （4）、抗震。该项目实施，从根本上解决了地震给建筑物造成的伤害，通过“空间抗震加层建筑”专利技术的运用，经改造后的房屋可达到8度抗震等级，大大地超出原有建筑无得抗震等级。 （5）、降低了旧城改造开发成本。本项目实施，节地、节材、节能，其必然结果是节约开发成本。根据福建莆田的成功案例介绍，同样一个项目，采用“抗震、加固、加层”空间抗震加层建筑技术实施旧城改造，与大拆大建、推倒重来比较，开发周期缩短三分之一，开发成本也得到较大幅度的降低。（6）、国家得到收益，社会得到安定。本项目的实施，原有的8632.28平方米土地，由于变性和容积率的增加，新增部分增容费1000元/平方米，税收仅营业税一项即可增收863.23万元，经济得益显而易见。从一定意义上说，这也是另一种形式的盘活资产，是国有资产（土地）的保值、增值。同时，项目实施又在一定程度上缓解了住房供需矛盾，对抑制房价保持社会稳定也有一定的促进意义。 3、采用“全部拆除、推倒重来”传统旧城改造方式的弊端。 首先我们从经济方面分析： （1）、假设本项目地块8632.28平方米房屋全部拆除，据现有的房屋市值估算，为6905.82万元（均价0.8万元/平方米）。又据上述的相关房龄统计，尚有不少于50年的使用年限。全部拆除、推倒重来，这6095.82万元的巨额损失谁来承担？ （2）、假设8632.28平方米房屋全部拆除，又会产生以下费用：A、 房屋拆除机械费、人工费86.32万元人民币（100元/平方米）；B、 建筑垃圾清运费38.85万元（按30元/立方米运费，1平方米建筑面积产生1.5立方米建筑垃圾计算）C、 12948.42立方米建筑垃圾对方、深埋、处理需占用土地约12.95亩，如按100万元/亩土地计算，合人民币1295万元。三项合计为1420.17万元人民币。（3）、重新建设15724平方米房屋，光建设成本这一项（管理费、财务成本、税金等暂不计入），需要5503.4万元（2500元/平方米土建工程费加1000元/平方米配套工程费）。以上两项总计，24170.39平方米原有建筑，推倒重来的传统旧城改造总费用为1420.17万元。这里还未包括拆迁临时安置费、搬迁费、补偿费和房屋尚余50年使用年限的损失费。但是其结果却是，一个平方米建筑面积也没有增加，国家也没有收到一份钱的土地补偿和税收。两种形式的旧城改造优劣相比，不言而喻。其次，我们从设会影响分析：（1）、“大拆大建、推倒重来”的传统旧城改造模式，只是在原有基础上的重复建设，容积率得不到增加，建筑面积得不到在家啊，政府土地收益得不到增加，业主利益得不到增加，项目实施必然得不到业主的支持和拥护，旧城改造必然陷入“动迁难、拆迁难、项目实施难”的被动境地。（2）、“大拆大建、推倒重来”的传统旧城改造模式，还会产生巨大的环境污染和早噪声污染。以上两项都会造成社会不安的因素。4、房产定位及营销策略（调研后编制）。第四章 项目投资估算和资金筹措一、项目投资估算依据：根据房地产开发项目的成本类别、构成进行估算。同时，也依据本项目自身特点进行必要的补充和修正。二、项目投资成本估算：（一）、土地成本：13925.1万元（仅为补交地价）。1、原有土地成本（按住宅用地、商业用地、工业用地分别数量评估得出）。2、新增部分增容费。本报告暂按1000元/平方米。由此计算：139251平方米（新增面积） 1000元/平方米=13925.1万元。（二）临时安置费：672万元 （1）、扬州宝带新村2500元/户/月2000户（大约）2年=1000万元（按2500元/月计算）； 以上临时安置费为1000万元（三）、安置奖励费：3270.56万元奖励建筑面积：24170.39平方米（原昆明金实小区耀实园住宅楼村面积）20%=4834.08平方米 建筑成本价：4000元/平方米（暂定）4834.08平方米=1933.63万元（四）、搬迁补偿费：500万元1、住户：2500元/户2000户=500万元（五）、配套费：10315.51万元1、配套规费（由政府及各市政配套部门收取的各类规费）： 300元/平方米24170.39平方米（新增面积）=725.11万元；2、住宅区内配套工程费：300元/平方米159840平方米（总建筑面积）=4795.2万元；3、幢内配套工程费：300元/平方米159840平方米（总建筑面积）=4795.2万元； 三项合计：10315.51万元（六）、土建工程费（包括普通土建工程、特殊基础抗震结构工程、旧楼加固改造工程、新旧建筑结构工程、大跨度梁结构转换工程、旧房整旧改新工程等）： 4000元/平方米159840平方米=63936万元；（七）、设计费（包括专利使用费）： 300元/平方米159840平方米=4795.2万元；（八）、有关部门报批手续费、项目招投标管理费、新型墙体材料保证金（退还）、勘察费、监理费： 50元/平方米159840平方米=799.2万元；（九）、商业配套：智能化汽车停车位50个10万元/个（建造成本）=500万元；（十）、住宅配套：地下车库停车位750个30平方米/车位3500元/平方米（建造成本）=7875万元；（十一）、管理费：按土建工程费的3%提取：63936万元3%=1918.08万元（十二）、销售费：按销售金额的0.3%提取：35.25万元1、房屋销售：8000元/平方米（平均售价）159842平方米0.3%=383.62万元2、车位销售（1）：10万元/个车位50个0.3%= 1.5万元3、车位销售（2） 15万元/个车位750个0.3%= 33.75万元 三项合计35.25万元（十三）、财务费用：（待估算）（十四）、不可预见费：按土建费的3%提取： 63936万元3%=1918.08万元（十五）税金（营业税、附加税，税率：5.57%）：14014.85万元1、 8000元/平方米（平均售价）159842平方米（可售面积）5.57%=7122.56万元2、汽车车位（ 50个10万元/个+750个15万元/个）5.57%=654.48万元两项合计：7777.035万元项目总投资（一至十五项相加）：124474.83万元（不包括原有土地成本和财务费用），平均每平方米成本为7787元（含税）。三、资金筹措（待研究确定）。第四章 项目财务预算与评价一、项目总销售收入：139623.6万元根据比较定价和市场定价相结合原则，本项目商业用房和住宅销售均价为8000元/平方米，智能停车位10万元/个，地下停车位15万元/个。又据测算，本项目扣除原有房屋面积24170.39平方米，安置奖励8176.4平方米，实际可售房屋面积159842平方米，可售汽车停车位800个。据此本项目销售总收入为：139623.6万元。1、房屋销售收入：8000元/平方米159842平方米=127873.6万元2、智能停车位销售收入：（10万元/个50个车位）+（15万元/个750个车位）=11750万元 两项合计本项目销售总收入为：139623.6万元 二、项目总利润：15148.77万元（毛利）139623.6万元（销售总收入）124474.83万元（项目总成本）=15148.77万元（毛利） 三、项目财务分析与评价（一）、有关本项目利润实现的6个方面因素1、昆明金实小区耀实园住宅楼市人民政府在土地变性、容积率增容、地价补差、规费缴纳等方面，出台旧城改造优惠性政策，推进项目实施。 2、昆明金实小区耀实园住宅楼各市政配套部门协力配合项目实施所需的各类配套工程。3、项目前期资金投入不少于总投资的30%，即人民币37342.45万元。4、原有平方米土地成本，需合理评估计入开发成本；5、124474.83万元的项目总投资，在分步投入、滚动开发的运作前提下，财务成本也需合理分摊，纳入开发成本；6、项目按期竣工，按计划预售，达到销售目标，实现资金预期回笼， 确保项目滚动开发。（二）、项目实施的风险与不确定因素（待研究）（三）、对策与具体方针（待研究） 第五章 项目实施计划与具体安排 一、前期工作 1、项目前期工作的重点是方案的规划设计、项目市场调研、项目实施可行性研究和项目实施政策法规调研、协调。 2、项目实施方式即“抗震、加固、加层”空间抗震加层建筑技术运用的调研，结合本项目的实际，制定初步实施方案。 3、在项目可行研究、初步规划设计方案完成的基础上，重点进行政府有关部门的沟通、协调、认可工作，必要时还要陪同相关人员赴福建考察。 4、完成项目前期报批手续，直至取得建设工程规划许可证和建设工程施工许可证 5、搬迁安置工作。6、施工企业进场。此阶段工作是整个项目实施的前提和基础，周期约为12个月。二、项目建设周期工作项目建设周期工作主要完成：土建安装工程、抗震、加固、加层特殊工程、配套工程、旧房改旧整新工程等。此阶段的工作重心是普通土建工程和特殊改造工程结合，协调施工问题。在此基础上，通过有效管理，确保项目工程在安全生产的前提下，实现三个确保：确保工程质量、确保施工进度、确保施工造价（不突破预算）。项目建设从开工破土开始，到竣工验收为止，建设周期约为14个月。（因小区面积大可分期进行改造）三、项目营销、安置期工作 1、项目营销：项目土建工程完成75%即可申领预售许可证，进行房屋预售，计划在3-6个月内完成80%以上的可售面积，资金回笼可得到确实保证。 2、项目竣工验收结束，业主回搬安置工作，是项目成功与否的重要标志，也是社会稳定发展的重要保证。 上述两项工作周期约为6个月。本项目实施三个周期总时间为约30个月，直至全部可售房屋售完为止。 四、项目实施时间节点表序号 日期（年月） 工 作 内 容 主办单位一 2014-4-1 规划初步方案、效果图、可研提纲 北京佳兴二 2014-7-8 方案深化、市场调研、编辑可研报告 联合进行三 2014-9-10 内部审核规划方案、可研报告 北京佳兴和小区业委会及小区物业四 2014-2-25 立项、环评、方案报批、申报土地变性 联合进行五2014-7-3 设计要求、方案报批、不低价、规划征询 联合进行六 2014-9-6 规划、施工两证报批、施工招投标 联合进行、完成搬迁、临时安置、清场、施工进场七 2015-3 2016-5 建安工程、配套工程竣工、预售开始 八 2016-62016 原业主回搬、新业主入住、销售结束、资金回笼、项目扫尾、物业复位 北京佳兴和小区业委会及小区物业注明：1、 所谓联合进行，特指小区业委会及小区物业与北京佳兴携手配合，共同进行项目前期工作。2、 项目建设期间的进度安排、时间节点另作编排。3、 原有物业管理在项目建设期间需提前介入，有益熟悉物业及各项配套设施。 第六章 项目环境影响评估1、 项目建设期间环境影响评估与对策（略)。2、 项目实施完毕环境影响评估与对策分析（略)。 第七章 项目交通规划设计与布局1、 项目区域交通流量的基本预测与分析（略）。2、 昆明金实小区耀实园住宅楼项目周边道路走向与人、车流量的动态分析，及区域人、车出入口布局研究分析（略）。3、 商业用房区域配套智能汽车停车位的基本设置与运作（略）。4、 住在区域配套自能汽车停车位的基本设置与运作（略）。5、 项目区域非机动车、机动车场地停车位的布局与管理（略）。 第八章 项目消防安全设计与分析1、 项目建设期间的消防、安全评估与对策（略）。2、 项目建设完毕，投入使用后消防和安全评估与分析（略）。 第九章 项目实施综合结论1、 项目实施的社会效益和经济效益。1、 项目实施的社会效益。A、 改变原有的产业布局，调整产业结构，把原来传统的第二产业演变成新型的文化创意产业，为再造一个昆明金实小区耀实园住宅楼，提供了一条全新的路子。B、 改变了传统的旧城改造模式，“不大拆，而大建”，节能、环保建设新昆明金实小区耀实园住宅楼，政府为民办实事，群众为自己改建新家园，原拆原建，有利安定团结，社会稳定。C、 充分利用原有的土地资源，不增加占用土地，而增建了193800平方米房屋，不但为第三产业的发展提供了物质基础，筑了巢；而且也为人才引进（引凤）创造了条件，增加了商铺、住宅和人才公寓。这对于缓解住房矛盾，抑制房价，稳定社会，也具有一定的积极意义。2、 项目实施的社会经济效益。 本项目的实施，政府的总收益为90504.01万元。具体为：（1