全过程造价方案.doc

全过程造价方案A、管理思想：1、做好项目的成本控制须做到建设工程全面造价管理，包括以下几个范畴：（1）全寿命期造价管理1）全寿命期造价管理是指对建设工程项目的策划决策、建设实施、运营维护阶段的所有成本进行的全面分析和管理；2）目前，全寿命期造价管理主要作为一种实现建设工程全寿命期造价最小化的指导思想，指导：投资决策、设计方案的选择和施工成本的控制；3）在建设工程全面造价管理体系中，全寿命期造价管理要求各方管理主体在建设工程全过程的各个阶段都要从全寿命期角度出发，对造价、质量、工期、安全、环保等要素进行集成管理。（2）全过程造价管理：1）建设工程全过程是指建设工程投资决策、设计、招投标、施工、竣工验收等各个阶段；2）工程造价管理覆盖建设工程项目策划决策及建设实施的各个阶段，包括投资决策阶段的项目策划、投资估算、项目经济评价、项目融资方案分析；设计阶段的限额设计、方案比选、概预算编制；招投标阶段的标段划分、承发包模式及合同形式的选择、标底或招标控制价的编制；施工阶段的工程计量与结算、工程变更控制、索赔管理；竣工验收阶段的竣工结算与决算等；3）全过程造价管理强调管理的全过程，重点在前期设计和招标阶段。（3） 全要素造价管理建设工程造价管理不能仅考虑工程本身的建造成本，因为除工程本身的建造成本之外，工期、质量、安全生产及环保等因素均会对工程造价产生影响。为此，控制建设工程造价不仅仅是控制建设工程本身的建造成本，还应同时考虑质量成本、工期成本、安全生产与环保成本的控制，从而实现工程造价、工期、质量、安全生产、环保等要素的集成管理。（4） 全方位造价管理1）建设工程造价管理不仅仅是业主或承包单位的任务，而应该是政府主管部门、行业协会、业主、设计单位、承包单位以及监理、咨询单位的共同任务；2）尽管各方的地位、利益、角度等有所不同，但必须建立完善的协同工作机制，以实现对建设工程造价的有效控制；3）全方位造价管理包括两层涵义i. 各方管理主体依据职责分工，完成各自的工程造价管理任务；ii. 各方管理主体之间彼此合作，共同对工程造价进行管理。2、如何有效处理高速开发和成本控制的矛盾随着近年来房地产行业的高速发展，大量的专业房地产开发企业进行了大规模跨区域扩张，成本的控制问题突出，由于“地产时代”土地增值带来巨大的溢价收益，开发企业普遍在成本控制意识方面相当薄弱。而随着地价大幅攀升和原材料节节上涨，造成了开发成本的不断上升，对开发成本的控制日益迫切。要处理好高速开发和成本控制的矛盾，需采用以下措施进行成本控制：（1） 大量采用标准化生产的模式；（2） 成本控制提前到项目决策以及设计阶段全面介入；（3） 总包工程采用模拟工程量清单招标，即综合单价包干，措施费总价包干，待施工图正式完成后，进行重计量工作，形成总价包干的模式；3、如何处理过程控制与结算管理的矛盾过程控制与结算管理是相辅相存、密不可分的，过程控制是结算管理的前提和基础，结算管理是过程控制好坏的重要体现，可从以下几个方面解决二者的矛盾：（1）深入施工现场，获取第一手资料，为结算管理打下扎实的基础必须保证派驻3-4名造价专业人员常驻工地现场，掌握工程进度，特别在关键部位，关键工序的施工时，一定要深入现场做到了解实际施工与施工图、工程量清单的工程内容、项目特征的对比，对有差异的现象随时提出，特别是对有较大差异的现象及时报告业主，作出分析进行评价，使工程造价处于受控状态。（2）对设计变更、现场签证的审核采用“一单一结”的模式，减少结算管理的扯皮现象该项工作是施工阶段的重点，由于项目规模较大，宜采用月界形式。与建设单位成本管理人员和监理单位对涉及变动和各类工程变更进行共同确认，并对各类工程变更涉及变动的费用进行审计，做到“一单一结”，采用月结形式。严把变更关，将工程预算控制在概算内。在施工中引起变更的原因很多，如工程设计粗糙，使工程实际与发包时提供的图纸不符；当前市场供应材料规格标准不符合设计要求等，这些问题的产生给工程造价留下活口因素。所以在施工过程中，必须严把变更关，严禁通过设计更扩大建设规模，提高设计标准，增加建设内容等，最好实行“分级控制，限额签证”的制度。对必须发生的设计变更，尤其是涉及到费用增减的设计变更，必须经设计减少损失，因为已完成或部分完成的工程内容还需拆除，势必造成重大变更损失。为此咨询单位将指派工程造价管理专业人员常驻施工现场，随时掌握、控制工程造价的变化情况。a) 现场签证管理，随时掌握工程造价变化。在施工过程中，建设单位要加强现场施工管理，督促施工方按图施工，严格控制变更洽商、材料代用、现场签证、额外用工及种种预算外费用，对必要的变更，应做到先算帐，后花钱，变更一旦发生就及时计算因工作量变更而发生增减的费用，随时掌握项目费用额度，避免事情积压成堆，对工程造价心中无数。咨询单位的现场代表要督促施工方做好种种记录，特别是隐蔽工程记录和签证工作，减少结算时的扯皮现象。许多工程就是由于现场签证不严肃，给工程结算带来非常大的麻烦，导致相当大的经济损失，因此严格现场签证管理，是施工阶段控制工程造价的关键。b) 技术与经济结合，加强投资控制，技术有效的投资控制，必须从组织、技术、经济、合同等多方面采取措施。所以建设单位必须加强现场管理人员、工程技术人员的“经济”观念、素质教育，增减实事求是的办事作风，协助施工方搞好施工组织设计，合理安排人、财、济可行的解决方案，克服盲目指挥造成的浪费，充分重视节约设资的重要性，咨询单位负责项目的工程技术人员应与经济人员相结合，从工程招标、合同谈判、造价预期算、签付进度款到竣工决算、造价分析等，实行全过程管理，严格控制工程造价。（3）做好材料设备的询价工作，为结算管理做好铺垫分包招标和材料采购招标的对接工作。我司在造价控制工作中非常重视对设备、材料价格的核算，在业主确认的设备、材料品牌、生产厂家、型号、材料等级的基础上，我司向业主出具的设备、材料批价单都需经各专业造价工程师核算、项目组长审核以及公司技术经理复核后发出，最后由业主审批。我司内部的建材及造价的数据库系统为业主提供设备、材料合理的市场价格。B、组织机构1、公司派驻项目负责人，负责工程造价全过程的指挥及协调工作。2、选派曾多次出色完成过各类基建项目事前、事中控制和项目清单及控制价编制的项目经理担任项目经理负责工程的编制审核服务的全过程控制，并根据工程的特点、专业要求，选配建筑、装饰、安装、市政、景观工程造价人员。项目总负责人：签订项目责任书土建、安装项目经理制定并牵头实施工作方案建筑工程专业造价人员装饰工程专业造价人员安装工程专业造价人员市政工程专业造价人员景观工程专业造价人员C、管理流程（工程造价编审方案）如何将管理思想有效的贯穿到管理流程中去？1、咨询工作程序、难点分析和合理化建议 承蒙贵方信任，我公司被邀请参加酒店工程的投标，谨此深表谢意。我公司对本工程非常重视，为进一步增进贵方对我司的全面了解，更诚恳地表达我司对承建和圆满地完成酒店工程的决心和诚意，我公司将成立专门的投标小组，按照贵方的有关要求，就如何高水平、高质量、高速度地管理好本工程，仔细地研读设计图纸并综合分析本工程的结构特点、建筑装饰要点和难点，并根据我司多年积累的城市综合体工程成本经验编制投标文件。若有幸中标，我公司将调动一切优秀资源并有充分的信心完成本工程的装饰施工，针对本项目的具体情况，在满足招标文件要求的基础上，我们将项目分为方案阶段、扩初阶段、施工图设计阶段、招标阶段、施工阶段、结算阶段和后评估阶段等七个阶段，接受委托人的委托，从事建设项目全过程造价咨询的咨询业务，努力将该项目打造成为成都市的又一精品工程。本着真诚、守信、合作的原则，现就本工程的投标向贵方作如下综合说明：1.1、编制依据及编制说明 编制依据 本项目全过程造价咨询招标文件； 中价协（2002）第016号工程造价咨询业务操作指导规程 中价协（2002）第015号工程造价咨询单位执业行为准则和造价工程师职业道德行为准则 我公司内部的工程造价全过程管理办法 国家和行业现行的技术规范和标准、建筑安装质量检验评定标准，1.2项目概况1.1招标人名称： 1.2项目地址： 1.3项目概况： 1.4咨询范围本项目用地范围内所有工程以及在用地范围之外为该项目配套的附属工程的造价咨询服务。1.3咨询机构组织及人员配置(详见一本项目造价人员配置表）1.4自备咨询仪器与设备情况满足性状况(详见六用于本项目的主要办公设备及软件表）1.5咨询工作程序我们将造价全过程管理分为方案阶段、扩初阶段、施工图设计阶段、招标阶段、施工阶段、结算阶段和后评估阶段，共七个阶段，明确了各个阶段的工作内容、工作程序、工作要点、成果质量和表格要求，各个阶段既可以单独运用，也可以全过程运用，表格要求应结合甲方要求执行，主要解决全过程造价人员在现场做什么，怎么做的问题？明确项目经理、驻场人员、安装工程师的责权利的关系，建立和谐、公平的工作氛围。其具体工作程序如下：1、 组建项目组2、 项目组主要成员与业主沟通交流，修正咨询方案；3、 业主架构的认知；4、 业主管理流程的学习、沟通；5、 委托项目相关情况的沟通；6、 学习咨询合同，修正咨询方案；1.6工程特点本项目定位为城市综合体项目（包含购物中心、写字楼、公寓、室外商业街及配套物业）。城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体. 一、本项目特点： 1、超大空间尺度 城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大。由于建筑规模和尺度的扩张，建筑的室内空间也相对较大，一方面与室外的巨形空间和尺度协调，另一方面则与功能的多样相匹配，成为多功能的聚集焦点。 2、通道树型交通体系 通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 3、现代城市景观设计 应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。 4、高科技集成设施 城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。 5、地标式的城市建筑 城市综合体一个显著特点就是均在所在城市矗立了地标式建筑。如超高层酒店：济南万达广场180米高超白金五星级酒店；又如高层地标式双塔：无锡万达广场白金五星级酒店及酒店式公寓组成的玻璃雕塑双塔等 二、城市综合体成本情况1、商务 （办公）指标类型单位蜀都国际广场1#楼新希望A地块北座办公中心类似项目参考指标备注物业形态写字楼写字楼写字楼层数3726建筑高度129.799.4结构形式框架-核心筒剪力墙结构建筑面积m56123.2955494普通砼m/m0.3590.3590.325-0.400其中:主体m/m0.3590.3360.320-0.370其中:建筑m/m 0.0230.005-0.030钢筋kg/m58.07354.4852.00-70.00其中:主体kg/m58.01352.00152.00-65.00其中:建筑kg/m0.0172.4730.015-3.000砖砌体m/m0.0430.0870.040-0.100总包土建工程元/M901.8800-1000因总包范围而异总包装饰工程元/M17.0415.00-100.00因总包范围而异总包安装工程元/M17.5715.00-150.00因总包范围而异通风空调工程元/M233300-400弱电工程元/M8015-25消防工程元/M 14135-502、居住（住宅）指标类型单位蜀都国际广场4#楼龙湖北城天街7#楼华府金沙5#楼类似项目参考指标物业形态住宅住宅住宅层数402332建筑高度119.966.796结构形式剪力墙结构剪力墙结构剪力墙结构建筑面积m29964.4332149.222339普通砼m/m0.3470.3830.308-0.400其中:主体m/m0.3340.3060.3740.300-0.380其中:建筑m/m0.0140.0090.008-0.020钢筋kg/m39.9947.38835.100-50.00其中:主体kg/m39.1437.9246.16135.000-48.00其中:建筑kg/m0.8431.2270.800-2.000砖砌体m/m0.1490.0470.045-0.180总包土建工程元/M830.51因总包范围而异700-900总包装饰工程元/M209.17因总包范围而异50.00-220.00总包安装工程元/M100.86因总包范围而异60.00-100.00通风空调工程元/M10-15弱电工程元/M15-25消防工程元/M 15-253、商业指标类型单位蜀都国际广场3#楼万通C座楼类似项目参考指标物业形态商业用房 商业用房层数1-6层裙楼1-4层裙楼建筑高度21.619.2结构形式框架-核心筒结构框架-核心筒结构建筑面积m14062.516801.15普通砼m/m0.2740.480.251-0.500其中:主体m/m0.2650.4790.250-0.490其中:建筑m/m0.0090.0010.001-0.010指标类型单位蜀都国际广场3#楼万通C座楼类似项目参考指标钢筋kg/m44.02177.3842.50-80.00其中:主体kg/m43.35476.3742.00-78.00其中:建筑kg/m0.6671.010.500-2.000砖砌体m/m0.0530.1250.050-0.150总包土建工程元/M885.42969.53850-1000总包装饰工程元/M76.44104.365.00-120.00总包安装工程元/M73.9649.0145.00-120.00通风空调工程元/M400-500弱电工程元/M30-50消防工程元/M 70-1004、酒店指标类型单位蜀都国际广场3#楼万通C座楼类似项目参考指标物业形态7层及以上商务公寓5层及以上商务公寓层数3630建筑高度21.6-129.319.2-122.1结构形式框架-核心筒结构框架-核心筒结构建筑面积m39593.2620542.41普通砼m/m0.3520.3610.340-0.380其中:主体m/m0.3360.350.330-0.360其中:建筑m/m0.0160.0110.010-0.020钢筋kg/m50.61561.9748.50-67.00其中:主体kg/m49.99760.3848.00-65.00其中:建筑kg/m0.6191.590.500-2.000砖砌体m/m0.0590.1560.050-0.170总包土建工程元/M921.4850-1000总包装饰工程元/M148.1480.00-180.00总包安装工程元/M200100.0-250.00通风空调工程元/M200-500弱电工程元/M100-300消防工程元/M 30-50钢筋kg/m50.61561.9748.50-67.005、地下室指标类型单位蜀都国际广场地下室2新希望A地块北座办公中心华府金沙类似项目参考指标物业形态3、4、5#楼对应地下室部分地下室4-6#楼对应地下室部分层数222建筑高度4.2/4.5结构形式框架-核心筒结构剪力墙结构框架-剪力墙结构建筑面积m15742.711280.613897普通砼m/m1.2781.0961.1250.901-1.400其中:主体m/m1.2750.9971.1230.900-1.300其中:建筑m/m0.0020.0990.0020.001-0.100钢筋kg/m153.148145.368123.453110-170其中:主体kg/m152.809142.429121.712110-165其中:建筑kg/m0.3392.9391.7410.2-3.5砖砌体m/m0.0320.0420.0180.015-0.045总包土建工程元/M1860.52因总包范围而异1200-1900总包装饰工程元/M84因总包范围而异50-100总包安装工程元/M450因总包范围而异400-600通风空调工程元/M150-350弱电工程元/M25-50消防工程元/M 120-150三、城市综合体综合经济技术指标 项目名称龙湖北城天街项目蜀都国际广场 一、规划建设净用地面积()（不含代征地）：51707.9占总面积的比例32463.54占总面积的比例二、规划总建筑面积()242215.1260895.6（一）地上计入容积率的建筑面积()：193904.6220785.51、住宅建筑面积()155123.764%5460121%2、非住宅建筑面积()： 38780.9316%166184.564%（1）商业用房建筑面积()：31858.313%18454.57%（2）办公建筑面积()：6101.193%10424040%（3）酒店建筑面积()：4289416%（4）配套设施建筑面积()：781.32596（三）地下建筑面积()及层数：46063.11(1F) 19%40110.07(2F)15%四、容积率总容积率3.7510.3高层主体建筑密度：32.55五、基底面积建筑基底总面积()：13961.139546.5高层主体基底（基座）面积()：9397.995356.72六、建筑密度总建筑密度：27.00%45% 高层主体建筑密度：18.18%24.99%七、总绿地面积：15512.373429.67八、绿地率（不小于）：30%16%九、机动车位数：13141413四、成本差异分析1、总体成本差异高层住宅与综合体结构成本对比表序号项目层高（m）（综合体-高层住宅）增加成本(元/m2)备注1结构成本3.7-4.22652建筑成本3.7-4.2112综合体外立面参照钻石广场3设备及水电3.7-4.2604消防3.7-4.2305单方成本增加467高层住宅选用万科类似项目，综合体较普通高层住宅成本每平方米增加成本467元1、 结构成本差异：高层住宅与综合体结构成本对比表序号项目部位层高（m）高层住宅（单位耗量）综合体（单位耗量）单方造价增加成本(元/m2)1钢筋耗量地下室4.5100-120kg/m2150kg/m21802地上3.7-4.050-55kg/m270-80kg/m21203砼地下室4.50.9-1m3/m21.2-1.35m3/m21754地上3.7-4.00.33-0.4m3/m20.4-0.48m3/m2565措施费、包干费地上、地下3.7-4.0160元/m2190元/m2306单方成本增加265综合体结构每平方米增加成本265元（地下地上面积比按1：2） 4、设备及水电成本差异： 高层住宅与综合体设备成本对比表序号项目部位层高（m）高层超高层单方造价增加成本(元/m2)1电梯地上地下综合3.7-4.090-110元/m2100-120元/m2102风机3.7-4.020-30元/m225-35元/m253供水设备3.7-4.010-15元/m215-20元/m254高低压配电设备及配电监设备控、剩余电流保护3.7-4.025-35元/m240-50元/m2155电气3.7-4.0120-150元/m2140-170元/m2206给排水3.7-4.035-45元/m240-50元/m257单方成本增加60综合体设备每平方米增加成本60元5、消防成本差异：高层与综合体消防成本对比表序号项目部位层高（m）高层超高层单方造价增加成本(元/m2)1火灾自动报警系统3.330-45元/m245-60元/m2152自动喷水灭火系统3.340-50元/m250-60元/m2103消防卷盘3.325-30元/m230-35元/m254单方成本增加30综合体消防每平方米增加成本30元五、城市综合体分析 1、通过城市综合体成本情况分析的资料分析，商务 （办公）、居住（住宅）、商业、酒店四种物业类型的指标比较，可以看出城市综合体（蜀都国际广场）与独立的商务、居住、商业、酒店的结构指标是相近的，结构造价是相同的。建筑指标与设计人员的思路、外观形象、材料选用等的不同，建筑造价是有区别的，若选用的外观设计、材料相同，则造价是相同的。综合体造价是由独立的商务、居住、商业、酒店的造价相加而成。 2、通过城市综合体综合经济技术指标 的资料分析，商务 （办公）、居住（住宅）、商业、酒店四种物业类型所占面积，可以看出城市综合体（蜀都国际广场）与龙湖北城天街项目的住宅建筑面积和非住宅建筑面积比例相反，没有考虑停车位的问题，合理的方式应为停车场以租为主，住家的车主白天上班，空出的车位由到综合体上班的人员使用，综合体上班的人员下班后车位住家的车主使用。停车位达到平衡，略有空余最好。住宅可以考虑1个车位/100m2,办公按2个车位/100m2，商业按1个车位/100m2，酒店按0.5个车位/100m2。 3、综合体的组合形式和四种物业类型的配比 关系：停车位的总数决定项目住宅建筑面积和非住宅建筑面积的总量，也觉得商务 （办公）、居住（住宅）、商业、酒店四种物业类型所占面积，居住占住宅和非住宅建筑面积的总量60%，办公占非住宅建筑面积的总量57%，商业非住宅建筑面积的总量29%，酒店非住宅建筑面积的总量14% 4、综合体是集商务 （办公）、居住（住宅）、商业、酒店为一体，决定了项目管理较单体项目复杂，难度更大，工程管理难度大，需要配备更多的人力物力。总包单位负责协调配合。费用支出也较大。 5、综合体综合体主要应关注招商工作，它决定项目成败的关键。引进大型零售企业和酒店管理企业十分重要。 1.7难点分析 综合体一般具有立面表现形式丰富，结构复杂； 主要为“订单式”生产，工期的不可逆转，诸多因素使变更签证较多； 安全性、智能化要求高，各系统配合密切； 增加避难层及消防楼梯，公共空间占比大； 电梯设置多 以万科钻石广场为例，外立面较复杂，成本占比较大。 存在追求外立面效果与成本经济型的关系，选用方案时考虑： u 写字楼立面材料二十种左右，在不影响效果的前提下协调各材料面积的使用面积，控制造价占比大材料用量； u 如市面常用玻璃幕墙6+12+6或8+12+6，在通常尺寸和建造标准情况下，采用6+12+6； u 如双钢化中空玻璃空气层厚度不影响节能计算和材料挠度的情况下，幕墙采用12mm厚度； u 如双层中空玻璃与背板+保温棉两种方案的比较，一般选用前者会节约50元/m2; 存在潜在客户需求与招商矛盾关系； u 主要考虑广告位面积与LED显示屏面积的增减 存在施工工艺复杂、防火与成本的矛盾关系； u 控制超高、超大的分隔，控制型材的耗量 成本控制要点 基础选型及基础处理方式 外立面方案选用 机电设备的选型1.8合理化建议对于工期短，速度快、体量大、物业形态复杂的城市综合体项目，在成本管理过程中，有如下建议：1、 根据项目定位编制合理的目标成本，并在不同的阶段进行修正；2、 正确、合理的编制各变更、结算、测算等的管理流程；3、 合理划分合约规划，确定总分包项目，以减少现场管理矛盾及相关服务费；4、 对于多方案的测算与比较，建议先进行技术评审后再进行经济测算；5、 对于合作单位，在进场时统一组织学习该项目相关的成本管理的流程，严格执行合同；6、 加强设计力量，提高出图的质量及速度；7、 合理确定项目各合同体系的价格组成及结算方式；8、 对于总包工作量较大的合同，建议采用分阶段的方式进行；9、 对于现场施工完成的形象进度所对应的图纸，建议采用施工、监理、现场、成本四方签字，作为结算依据；2、编制工程造价要求委托人应提供的资料；1）咨询合同2）招标文件3）任务委派单4）施工图5）会审纪要6）施工合同7）标段划分、计算范围8）总分包范围9）材料供应方式3、审核工程结（决）算要求委托人应提供的资料；序号内容具备情况（根据具体情况在选项中打“”）页数1结算审批表必备2工程结算分析必备3目录必备4工程结算协议书必备5结算编制说明必备6工程结算汇总表必备7结算审核书或审核报告必备8工程造价结算书必备9现场签证有 无10随现场签证的设计变更或工程指令单有 无11限价单有 无12材料进场验收单有 无13工程罚款单/工程扣款单有 无14现场奖励文件或凭证有 无15工程竣工验收会签单必备16合同或零星委托单必备17竣工图纸有 无18工程预结算通知书必备19工程结算交接单必备20结算对帐单必备21其他相关资料有 无4、各阶段的工作内容我公司按招标人的要求，对本项目建设全过程提供造价咨询咨询服务，以配合甲方按预定建设周期、质量标准和建造预算，全部完成本项目建设，并完成所有施工合同的工程结算，包括方案设计阶段、初步设计阶段、施工图设计阶段、招标和签约阶段、施工阶段、竣工结算阶段等方面全过程工程造价咨询服务，其具体工作内容如下：编号项目阶段工作目标咨询服务的具体工作内容完成时间1设计阶段协助招标人编制、调整整体项目的目标成本根据甲方提供的方案设计编制整个项目的工程成本投资估算（成本规划）。 从成本控制角度对不同阶段设计方案的建造成本进行量化评估和分析，提出降低成本优化建议。 审查设计概算并调整投资估算，动态分析和调整整体项目的投资估算，使项目投资总额控制在计划预算内。收图后两周内方案评估根据招标人提供的图纸、文件等资料进行针对不同设计方案、设计节点做法、不同材料设备选型的成本分析比较； 对比招标人的成本控制目标，提出设计优化 及综合性成本建议，以使日后完成的施工图 设计符合招标人的造价控制指标。根据不同阶段的图纸，更详细的评估项目成 本，对整个项目的工程成本预算做出跟进和 修改，并向业主提出合理化建议且使设计顾 问能够进行限额设计。 根据成本估算和项目发展计划编制现金流预 测表，并定期更新。参加设计协调会。根据设计进度随时跟进合约规划协助招标人编制初步合约规划，并在施工图 阶段完善细化合约规划； 提供项目材料/设备的采购策略建议，制定项 目采购合约规划，提供材料选择、施工程序、 施工合同承发包组合形式的建议. 配合招标人细化招标采购计划。按甲方要求支付计划协助招标人制定分期支付计划，并根据招标 人的要求定期修订施工期间的分期支付计 划。计量规则提供各工程合同的工程量计算规则和计价原 则专业建议，并按招标人要求或施工需要做 出必要说明。其它服务项目所涉及的造价方面工作2招标和签约阶段图纸会审协助审查施工图纸的完整性/图纸之间一致 性/与成本估算建造标准符合性； 提出施工图内存在的影响工程量清单编制的 待完善内容，供招标人协调设计单位作出澄 清回复。资格预审协助招标人完成对潜在投标单位进行的投标 资格预审。招标文件根据项目总控进度计划的要求编制所有工程 的招标文件。 随施工图的逐步深化，分部、分阶段编制完 成相关工程的工程量清单； 编制完整的清单说明、报价要求； 在招标文件条款内协助招标人编制完成施工 说明，并按合同语言协助招标人完成设计部 门所编制的技术规范的文辞修订。 根据招标人反馈的招标文件会审意见修订招 标文件，并按规定的时间、份数提供含工程 量清单及技术规范的正式招标文件； 在招标人于发标前不能提供足够深度的招标 图纸情况下，根据招标人要求编制暂定工程 量清单，并负责工程合同签订及正式施工图 纸具备后的工程量重新计算及核对，最终完 成暂定工程量结算清单的编制； 工程量清单格式需经过招标人的审核认可。工程招投标协助招标人组织所有工程合同的招投标。 在投标人回标前编制回标前估算标底。 审查及分析收到的全部投标，并提供合同及 造价事项的评标分析报告，和编制所需的投标澄清问卷。 协助招标人与投标单位进行议标，以商订合 同总价。合同签订整理资料编制所有项目合同的合同文件（包 括合同图纸）； 协助招标人完成各工程合同的谈判、签约。招标 采 购 计 划配合招标人调整招标采购计划。其它服务项目所涉及的招标和合约方面工作3施工阶段合同管理按招标人的要求对合同条款的条文规定进行 解释。 建立和维护合约及成本管理动态资料库和台 帐。 提供反映各工程合同已完部分实际支出及未 完部分估算支出的中期财务报告。及时向招 标人汇报超出概预算的情况，并提供相关的 分析及建议。 及时发现和判断各施工单位的违约情况，合 理预见各施工单位可能出现的潜在违约风 险，验收时根据收到的质量评定资料计算质 量缺陷扣款。根据招标人要求参加例会参加招标人召开的工程例会，并于会前及会 后的一天内提供相关的书面回复意见。根据招标人要求采购对接分包招标和采购招标的对接工作根据招标人要求动 态 成 本 管理协助招标人编制动态成本报表及动态成本报 告； 汇总各工程合同已签合同金额、已审定洽商 变更金额，并预估待签合同金额、待发生洽 商金额；提出动态成本控制建议。每月变更 洽 商 管理按原因分类归档所有设计变更、工程洽商等； 评估设计变更的经济性和合理性，以提供招 标人执行变更决策的参考； 现场计量并附完整的计量资料，审核施工方 报送的变更或洽商，并给出审核意见；跟踪变更洽商的执行情况，并跟踪工程变更之工程指示的发出。根据甲方要求支付管理根据各工程合同的支付办法计算相关各期的 中期付款建议估值； 审核各施工单位报送的进度付款申请；每月汇总月度付款。每月或按合同规定财务管理每月提交项目整体财务报告。 根据工程进度、合同条款及合约规划编制下 月资金支付计划。每月索赔与反索赔在合同安排和招标阶段做出统筹考虑，以尽 量减少对招标人不利的任何索赔机会，从合 同上保护招标人利益。 协助招标人审查、评估施工单位提出的索赔， 并形成分析建议报告。 协助招标人对施工单位提出反索赔。保 函 和 保险咨询 向招标人提供关于本项目的保函和保险的咨询意见；协助招标人办理相关手续。法 律 事 务咨 询提供有关合同风险的咨询； 提供有关合同纠纷、仲裁方面的咨询。其它服务甲方要求在其服务范围内的其他工作四竣工结算阶段结算组织根据招标人的要求对按合同需进行的所有结 算文件进行工程量及单价核对； 根据招标人的结算程序及相关规定审核总 包、各分包工程及材料设备合同的竣工结算 书； 提供结算审核报告，审核报告的结果必须以 招标人书面确认为准。 以合同为依据，对各施工单位的保修金实施 扣留与支付管理。总承包工程的结算时间自总包单位上报结算资料起两个月内，咨询人需出具结算审核报告及合格的过程资料。其它结算按照实际招标人要求时间完成。后评价报告收集项目整体造价资料，编制建安总成本分 析，对比前期规划阶段成本控制目标，分析 成本控制工作的成败及原因。 对比本项目与同类其它项目的各类造价指 标，为招标人提供类似经验积累的资料，以 便为招标人的未来开发项目起到指导作用。造价数据 库的整理按照招标人要求总结分析造价指标、建筑形 体及品控标准等数据。其它服务甲方要求在其服务范围内的其他工作1、设计阶段咨询服务方案（1）协助招标人编制、调整整体项目的目标成本目标成本是公司基于市场状况、经营计划、项目回报率进行预先确定的，经过努力所要实现的预算指标。是项目成本的控制线。目标成本（总成本）开发成本期间费用A开发成本可分为八大部分：1、 土地取得价款：土地购置、拆迁等2、 政府行政性事业收费；3、 开发前期准备费：设计费、临建设施4、 主体建筑工程费用：结构、建筑、装饰工程费5、 主体安装工程费用：水、电、燃气、智能化工程费用6、 社区管网工程费用：室外系统配套安装工程费7、 园林环境工程费用：绿化、环境、小品、标识等工程费用8、 配套设施费：会所、游泳池、人防工程、车站等建造费用:9、 开发间接费：与产品相关的部门费用， 设计、采购、工程、咨询等人员工资、日常开销。10、 物业管理启动费11、 酒店开办费12、 销售费用13、 管理费用：与公司正常运作相关部门费用。如： 财务部、办公室、人力资源等人员工资、日常开销14、 财务费用15、 各项税金16、 预备费17、 所得税制定目标成本的思路：1、 量价分离2、 根据经验和计算确定工程量3、 根据经验或单价分