物业管理有关政策法规.doc

目 录 政策法规政策法规 3 吴敬琏 中国经济已过热不排除调整利率的可能性吴敬琏 中国经济已过热不排除调整利率的可能性 3 国家宏观调控 这回要出重拳了国家宏观调控 这回要出重拳了 4 控制投资过快增长已是一项控制投资过快增长已是一项 政治任务政治任务 4 市场趋势市场趋势 4 中共中央会议提醒投资过热中共中央会议提醒投资过热 房地产业首当其冲房地产业首当其冲 4 中国房产业现状引发政府关注中国房产业现状引发政府关注 5 3 月份月份 国房景气指数国房景气指数 小幅回落小幅回落 6 国家统计局警告全国商品房空置面积仍在高位国家统计局警告全国商品房空置面积仍在高位 7 房地产市场 政策调控迫使房地产走向理性房地产市场 政策调控迫使房地产走向理性 7 调控市场政府使出连环招调控市场政府使出连环招 下半年为地产关键时期下半年为地产关键时期 8 沪宁甬杭首季房价再拉沪宁甬杭首季房价再拉 大阳线大阳线 9 长三角地产论坛 经济学家政府官员谈房价长三角地产论坛 经济学家政府官员谈房价 12 长三角 地产兵家必争之地长三角 地产兵家必争之地 13 长三角房价快速上涨长三角房价快速上涨 15 房地产企业发展呈现四大特点房地产企业发展呈现四大特点 16 房地产泡沫推高经济整体运行的成本房地产泡沫推高经济整体运行的成本 17 中国地产的冬天正悄然逼近中国地产的冬天正悄然逼近 19 房地产还要房地产还要 高歌猛进高歌猛进 十年十年 20 运用周期理论运用周期理论 引导房地产市场引导房地产市场 20 用用 租售比租售比 测试楼市测试楼市 体温体温 22 浙江楼市浙江楼市 23 地铁规划对杭州市商铺价格有明显拉动地铁规划对杭州市商铺价格有明显拉动 23 住在杭州住在杭州 之之 核反应核反应 23 行业重大事件行业重大事件 28 编辑 浙江图书馆信息开发中心编辑 浙江图书馆信息开发中心 绍兴图书馆信息技术部绍兴图书馆信息技术部 支持 浙江财经学院房地产与区域支持 浙江财经学院房地产与区域 发展研究所发展研究所 决策参考 2004 年第 12 期 房地产专题信息资料库 Real Estate 管紧土地看好信贷管紧土地看好信贷 把握两大着力点把握两大着力点 28 房地金融房地金融 29 商业银行开始选择性控制个人住房贷款商业银行开始选择性控制个人住房贷款 29 监管部门监管部门 堵截堵截 房地产融资渠道的决心在强化房地产融资渠道的决心在强化 30 土地市场土地市场 30 整顿土地市场 矛头将指向地方政府整顿土地市场 矛头将指向地方政府 30 剖析开发商寻觅土地项目的途径剖析开发商寻觅土地项目的途径 31 专家论谈专家论谈 32 国内外专家纵论分时度假国内外专家纵论分时度假 32 杨慎 用科学发展观指导开发杨慎 用科学发展观指导开发 34 王志纲 纵观土地市场走势王志纲 纵观土地市场走势 36 王建 房价未来王建 房价未来 10 年至少再涨年至少再涨 3 倍 倍 38 顾云昌 房地产业慎提过热 谨防过热顾云昌 房地产业慎提过热 谨防过热 39 营销策略营销策略 39 需求是营销管理的核心需求是营销管理的核心 39 京沪穗渝等地居民购房行为调查的有关数据京沪穗渝等地居民购房行为调查的有关数据 40 政策法规政策法规 吴敬琏 中国经济已过热不排除调整利率的可能性吴敬琏 中国经济已过热不排除调整利率的可能性 中国房地产信息网 2004 年 4 月 29 日 中国经济已处过热状态 目前的问题不是争论过热的问题 而是采取何种政策来调整经 济的问题 近日 著名经济学家吴敬琏中欧国际工商管理学院主办的经济论坛上对中国当前 的经济情况做出了精辟的分析 他认为 目前央行用两次提高存款准备金利率等方法来控制货 币的供应 央行的意图是小步的采取措施 然后观察效果 如果效果不明显还会采取进一步的 措施 不排除对利率进行调整 就当前中国对内和对外经济政策 吴敬琏分别进行了阐述 国内的经济政策方面 吴敬琏 认为 中国经济在 2003 年的下半年开始出现了过热现象 特别是固定资产投资增长达到 24 2004 年一季度更是到了 43 广义货币从 1998 年开始一直在增长 每年的速度都在两 个百分点左右 如果央行不是采取了一些措施 2003 年广义货币的增长会超过 20 在目前经济界争论中国经济是否过热 是否是部门过热的问题上 吴敬琏的观点是明确的 中国经济已处过热状态 目前的问题不是争论过热的问题 而是采取何种政策来调整经济的问 题 他认为 目前央行用两次提高存款准备金利率等方法来控制货币的供应 央行的意图是小 步的采取措施 然后观察效果 如果效果不明显还会采取进一步的措施 不排除对利率进行调 整 吴敬琏不同意 中国经济已经错过了 软着路 机会 的观点 他对中国经济可以 软着 路 还是持有谨慎乐观态度的 他认为 今年 2 月起中央政府大力支持央行从宏观经济角度 即利用货币政策来调控货币总量供应 央行专家经验丰富 中国经济实现 软着路 是有希望 的 他不同意采取行政手段 即对经济过热的行业和部门单独采取限制措施 他认为如果这样 的话效率损失会很大 改善经济状况的效果也不是很明显 而且会遇到一些地区和企业的反对 长期方面 吴敬琏认为中国经济出现过热是投资效率太低 要通过大量的投资才能维持中 国经济高速增长率 2002 年中国的全部投资占 GDP 的 42 去年已经到了 46 左右 而美国 一般是 10 印度的 GDP 增长和中国差不多 但其中投资只占了 24 中国经济增长的质量 很差 这就造成一个现象 中国的 GDP 增长一超过 9 经济很快就出现过热 吴敬琏认为 要根本的解决这个问题 就是要提高效率 而提高效率的根本问题是推进改革 重点是银行系 统的改革 另外 吴敬琏就对外的经济政策讲了两点 一个是中美贸易摩擦加剧的问题 国务院副总 理吴仪已经赴美国进行磋商 在谈到人民币汇率问题时 吴敬琏认为汇率问题是 汇率形成机 制 需要改革的问题 虽然目前人民币总的趋向是缓慢升值的 但他不赞成政府用行政手段升 值 那样造成的影响是无法想象的 他透露 美国方面关于汇率方面的技术协助专家已经来到 北京 正在和中国专家讨论人民币汇率形成机制的问题 吴敬琏认为 中国 2004 年一季度 中国贸易出现了逆差 如果人民币汇率形成机制能够改善的话 人民币的升值压力会缓解 国家宏观调控 这回要出重拳了国家宏观调控 这回要出重拳了 尽管自去年下半年国家有关部门已多次向部分行业发出 过热 警告 并不断提醒投资 者注意市场潜在风险 但情况仍不容乐观 最新迹象显示 国务院将出台一系列新政策 抑制 经济增长的 虚高 据 香港大公报 报道 国务院在提高钢铁 电解铝 水泥 房地产开 发固定资产投资项目资本金比例的同时 将提高过热行业生产用电电价 而央行和银监会也将 以收紧信贷来加强对过热行业的限制 据消息人士透露 中国的水泥 钢铁和电解铝等行业将 面临高电价的压力 电解铝行业生产用电每度电价将提高 2 至 4 分 专家解释 这个提价幅 度是经过精细测算的 以目前电解铝行业整体的利润计 每度电价提高 2 分钱 企业尚有微 利空间 提高 3 分钱 企业整体可以保持不亏不赚 而提高 4 分钱 则企业会出现微小亏损 专家认为 这项措施不是为封杀整个行业 而是为了避免产能继续不切实际地扩大 阻止继续 盲目投资该行业 根据目前情况 每度电价上调三分钱是极具可能的 此外 银监会已经于 27 日发出紧急通知 到 5 月 1 日前 暂停股份制商业银行一切形式贷款 央行也在研究出台 新的信贷政策 这些迹象表明 国家控制投资过快增长 已经从口头警告 升级为 动真格 RGP 安邦 每日经济 研究简报 2004 04 28 控制投资过快增长已是一项控制投资过快增长已是一项 政治任务政治任务 自从中央政治局开会讨论当前经济形势和宏观调控之后 对于宏观调控政策的认识已经从 经济的角度 进一步上升到政治高度 从去年下半年到今年初 中央一直试图用口头警告 软 指令方式 要求过热行业减少新投资 即使出台紧缩银根的措施 力度也不大 目的是尽量用 市场手段为经济降温 让市场的归市场 避免 一刀切 然而 这些措施并没有见效 反而 使投资愈演愈烈 潜在风险更大 在这种情况下 有分析认为 中央政治局的会议 可说是最 后通牒 相信要传达的信息是 若中央认为过热行业需要下马的项目还不下马 负责的官员便 要下马 香港经济日报 的社论指出 按中国国情 经济问题可弹性处理 甚至阳奉阴违 政治问题则必须紧跟中央 尤其新一届中央领导人厉行施政问责新风 违抗官员乌纱难保 其 雷厉风行 无论是去年 SARS 还是今年追究多宗重大人命伤亡事故中 可见一斑 相信各地 方 部门官员 银行及国企负责人 不敢再越雷池 社论估计 中央通过经济 政治两手抓 投资与经济过热问题 相信可在 2 3 个月后开始降温 届时即使再加息 力度也不必很大 因 此内地经济可望在年底时成功软着陆 BGP 安邦 每日经济 研究简报 2004 04 28 市场趋势市场趋势 中共中央会议提醒投资过热中共中央会议提醒投资过热 房地产业首当其冲房地产业首当其冲 新闻晨报 2004 年 4 月 28 日李耀宗 商业银行接令严守贷款规模商业银行接令严守贷款规模 4 月 26 日 中共中央政治局会议指出 目前经济运行中的矛盾和问题 突出表现在固定 资产投资规模过大 特别是一些行业投资增长过快 导致信贷投放增幅过大 造成煤电油运供 应趋紧 据有关银行透露 日前 监管部门已经向国有银行 股份制银行下达通知 要求实行贷款 规模控制 严守贷款规模 对此 申银万国研究员李慧勇认为 房地产业投资增长过快是导致固定资产投资速度居高 不下的主要原因 今年一季度 房地产投资的增长速度超过 40 而去年全年仅 30 多 对房地产投资的增加导致钢材 铝 水泥等投资品需求的增加 数据显示 钢材产量的 60 用于房地产 铝产量的 35 左右用于房地产 而水泥的比重则更高 今年一季度 对这 些投资品的投资速度甚至远远高于对房地产的投资速度 钢铁 水泥 铝等投资品需求的上升 反过来会刺激房地产价格的不断上升 房价上升则会吸引更多的投资 去年以来 尽管国家已经开始采取措施 限制这些行业的投资增长速度 但一季度的数据 显示 效果并不明显 究之原因 主要是中央的政策没有得到全方面落实 对此 中央明确强调 适度控制货币信贷增长 切实加强土地管理 严格控制新开工项目 坚决遏制某些行业中的盲目投资和低水平扩张 中国房产业现状引发政府关注中国房产业现状引发政府关注 澳大利亚 悉尼先驱晨报 2004 年 4 月 27 日 一直以来 中国房地产发展商都以难以置信的速度将大笔资金注入本国的房地产业 这使 得人们对房地产业泡沫的忧虑已经成为了现实 而且要实现此行业的软着陆也不可避免地变得 非常艰难 政府报告指出 尽管政府部门已经连续数月采取措施限制资本流入房地产市场 但今年第 一季度 房地产行业的投资还是增长了 41 1 驻香港的摩根斯坦利亚洲首席经济分析师谢国忠 Andy Xie 这种现象是一个泡沫 因此它或早或晚总会破裂 只是时间的问题 他预言 如果政府部门不采取任何措施 这个 泡沫将会变得更大 大城市上空起重机林立的现象 无可辩驳地说明了现在的中国正在经历一个历史上建筑业 蓬勃发展的时期 中国著名房地产发展商 SOHO 中国的一名主管张先生说 房地产市场正在升温 但我并 不肯定它是否过热 因为虽然说投资在增长 但是房地产市场的销售情况也是十分可喜的 追根溯源 是台湾和香港地区的投资者最初带动了目前中国大陆房地产业的热潮 而后大 陆方面的开发商也加入这股潮流之中 中国固定资产的投资在今年前两个月中增长了 53 这其中房地产行业是主要的推动要 素 虽然这个增长速度在今年的第一个季度已经放缓到了将近 43 但是一些经济学家仍旧 担心中国的房地产行业难以从如此高度实现平稳的着陆 要想引导固定投资从每年 50 的增长率下降到 10 12 即便能够实现 那也将是十分 困难的 谢国忠坦言道 目前还没有在类似情况下实现软着陆的先例 他警告说 如果泡沫破裂将会导致非常可怕的金融损失 并且因为提供房地产业贷款的银 行几乎都是国有银行 因此这种损失可能最终都将由纳税者承担 然而 另外一些经济学家认为房地产业的过度投资在中国并不是一个普遍的现象 而只在 一些经济高度活跃的特定地区成为一个问题 例如上海 房地产行业并不是全面的过热 驻北京的法国巴黎百富勤证券有限公司首席经济学家陈 兴动 Chen Xingdong 解释说 某些特定的地区 确实存在着投资过热的忧虑 但那绝不是 一个全国范围的问题 尽管如此 中国的政策制定者还是对这一现象给予了极大的关注 并且采取了一系列的措 施来解决这一问题 除此以外 政府还将采取一些较温和的措施 比如提高银行准备金率 限制地方官员和借 贷机关人员的行为以缩减不良贷款和减少过度投资 3 月份月份 国房景气指数国房景气指数 小幅回落小幅回落 国家统计局 2004 04 27 国家统计局编制的全国房地产开发景气指数结果表明 今年前 3 个月 国房景气指数 继续保持在较高水平 但随着完成投资等主要指标增幅的回落 3 月份 国房景气指数 为 106 20 比上月下降 1 46 点 比去年同月下降 1 13 点 表明一季度全国房地产开发总体景气 水平基本延续了上年快速发展的势头 但受土地开发面积和竣工面积指标增幅回落的影响 3 月份 国房景气指数 低于去年同月水平 具体分类指数的变化是 1 本年资金来源分类指数 3 月份 本年资金来源分类指数为 107 51 比上月下降 3 16 点 比去年同月上升 2 87 点 一季度 全国房地产开发企业本年资金来源累计达到 3595 亿元 同比增长 53 2 其中 国内贷款 875 亿元 同比增长 30 7 增幅比去年同期回落 20 7 个百 分点 表明央行采取的紧缩房贷的政策作用开始体现 企业自筹资金 1225 亿元 同比增长 61 5 增幅比去年同期提高 14 7 个百分点 定金及预付款 1194 亿元 同比增长 64 5 利 用外资 57 亿元 同比增长 1 05 倍 分地区看 东部地区房地产开发企业到位资金的增速明显 低于中 西部地区 2 房地产开发投资分类指数 3 月份 房地产开发投资分类指数为 108 28 比上月下降 1 79 点 比去年同月上升 1 14 点 一季度 全国累计完成房地产开发投资 1820 亿元 同比增 长 41 1 增幅比去年同期提高 6 2 个百分点 但比今年前 2 个月回落了 9 1 个百分点 其中 完成住宅投资 1203 亿元 同比增长 35 9 占全部投资的比重为 66 1 比去年同期下降 2 5 个百分点 办公楼投资 94 亿元 同比增长 68 所占比重为 5 2 商业营业用房投资 229 亿 元 增长 61 所占比重为 12 6 3 商品房销售价格分类指数 3 月份 商品房销售价格分类指数为 98 28 比 2 月份上升 2 36 点 比去年同月上升 0 92 点 一季度 全国商品房完成销售面积达到 4271 万平方米 同 比增长 35 4 商品房销售额累计完成 1143 亿元 同比增长 44 4 商品房平均销售价格为 2677 元 平方米 同比提高 6 7 其中 商品住宅平均销售价格为 2481 元 平方米 提高 6 5 办公楼和商业营业用房的销售价格分别上涨了 24 8 和 9 1 中部 8 个省份的商品房 平均销售价格同比提高 16 3 远远高于全国平均上涨水平 4 商品房空置面积分类指数 3 月份 商品房空置面积分类指数为 92 68 比 2 月份上升 0 70 点 比去年同月下降 1 78 点 商品房空置面积分类指数的下降 表明空置面积的增幅与 去年同月相比有所回落 一季度 全国商品房空置面积为 9008 万平方米 同比增长 5 3 增 幅尽管低于去年同期水平 但明显高于 2003 年增长 2 2 的水平 其中 空置一到三年的商品 房面积为 3883 万平方米 占全部空置面积的比重为 43 1 空置三年以上的商品房面积为 1138 万平方米 所占比重是 12 6 分地区看 全国有 18 个省份空置面积增幅超过 10 中 西部地区商品房空置面积增幅明显快于东部地区 5 竣工面积分类指数 3 月份 竣工面积分类指数为 104 63 比 2 月份下降 3 37 点 比 去年同月下降 8 13 点 是影响 国房景气指数 整体水平低于去年同月的主要因素之一 一 季度 全国累计完成竣工面积 3681 万平方米 同比增长 45 8 增幅比去年同期减少 24 5 个 百分点 其中 商品住宅竣工面积为 2981 万平方米 同比增长 19 5 办公楼和商业营业用 房竣工面积分别增长了 28 2 和 30 2 6 土地开发面积分类指数 3 月份 土地开发面积分类指数达到 114 21 比 2 月份下降 4 06 点 比去年同月下降 9 41 点 是 8 个分类指数中下降幅度最大的分类指数 一季度 全 国完成开发土地面积 3724 万平方米 同比增长 28 8 增幅比去年同期回落 37 8 个百分点 分地区看 东部地区完成土地开发面积 2328 万平方米 同比增长 30 2 中部地区完成土地 开发面积 673 万平方米 同比增长 7 1 西部地区完成土地开发面积 723 万平方米 同比增 长 52 4 国家统计局警告全国商品房空置面积仍在高位国家统计局警告全国商品房空置面积仍在高位 国家统计局日前公布 截至今年首季 全国商品房空置面积达 9008 万平方米 比去年同 期增长 5 3 其中 有多达 18 个省的空置面积超过 10 与去年底的数据相比 今年首季全 国商品房空置面积减少了近 3800 万平方米 不过 首季各地商品房竣工面积达 3600 万平方米 较去年同期劲升 46 比销售面积升幅高出 10 个百分点 产销增速不一致 加上原本空置的 商品房一直还未被市场消化 使得空置面积仍徘徊在较高水平 调查显示 全国已空置 1 至 3 年的商品房接近 3900 万平方米 占总量的 43 空置超过 3 年者 约占 13 值得注意的是 在中西部地区商品房空置面积正日渐超过东部城市 RHJ 安邦 房地产 研究简报 2004 4 25 房地产市场 政策调控迫使房地产走向理性房地产市场 政策调控迫使房地产走向理性 新华日报 2004 年 4 月 28 日陈志龙 为抑制房地产市场的过度投机 遏制愈演愈烈的炒房行为 江浙沪三地相继出台了禁止期 房转让 房源网上公示等一系列举措 加之货币政策的效果显现 近来市场的风向出现了新变 化 最近南京新开几处楼盘 以前 见到好房子就眼红 的人现在平静了 房子不如以前好卖 了 为了促销 房产商把广告做到了飞艇上 随着存款准备金率的再度上调 房地产贷款门槛 提高 银行贷款冲动在减弱 上海 南京等地涉房贷款在持续高位增长数年以来 今年一季度 增幅首次出现回落 此间业内人士指出 在央行紧缩性货币政策和地方政府遏制炒房的一系列 举措出台之后 房地产市场的非理性因素受到矫正 市场迈向了几年前类似股市 挤泡沫 的 理性繁荣之路 货币政策总是带有先导性和前瞻性的 从货币政策的切入点来看 这一轮反周期调节是以 去年央行针对房地产的 121 号文件为发端的 去年 8 月 银监会主席刘明康在南京就金融业贷 款规模过大 特别是房地产业资金投入过度 潜在风险较大问题发出了措辞严厉的警告 明确 地表达了货币监管当局对房地产贷款的态度 1998 年以来的这一轮房地产大牛市中 开发商 在 革命性 排浪式 住房消费升级中迎来了流金岁月 房地产不是什么高科技 高附加值 产业 但绝对是暴利产业 上榜富豪最多的是在房地产业 银行既要给开发商 买 地 又要 放建设款贷款给施工队 还要贷款给购房者买房 世界银行的一位专家不久前在北京的一个论 坛上说 中国房地产的这种融资模式是世界上绝无仅有的 银行对风险照单全收极不正常 开 发商可以 坐顶级宝马 鲍鱼鱼翅当饭吃 燕窝当茶喝 表面风光无限 但负债率惊人 出 了问题窟窿惊天 无论是已结案谢幕的 中国二号富翁 杨斌 还是 上海首富 周正毅 这 些地产大佬崩盘性毁灭的同时 都把巨量的金融资产化为乌有 说明这种旧规则的极大风险 房地产是资金高度密集型行业 货币政策是从源头上挤泡沫的有效之举 央行 121 号文件 以后 银行房贷就开始紧缩 四证齐全才能放贷 但在实际操作中 以份额最大化为目标的金 融竞争使得所有银行都以为 法不责众 大家都打擦边球 另外 用索罗斯的 亚洲文化传 统分析 可归咎为 亚洲的裙带金融问题 银行贷款管理不透明 银行员工可以幕后操纵担 保公司 编织名目通过担保公司帮炒房者融资 助长整个社会资产泡沫的膨胀 在整个社会投 资渠道不畅 投资工具不容易寻找的情况下 房价天天涨 房贷门槛又低 房产融资性担保使 得投机性资金可以一以当十 像做期货放大操盘 所以才会有席卷全国的 温州炒房团 但 是现在的形势变化了 三次调整准备金 银行贷款规模和冲动受到控制 旧的游戏规则走到了 尽头 房产交易市场的一位工作人员说 过去期房可以转让 按揭贷款也可以从张三转到李四 的名下 许多刚鉴证过的合同说变更就变更 有的炒房者手上攥着十几套期房 高抛低吸 游 刃有余 现在统统玩不转了 南京一家银行的负责同志说 现在个人办第二笔按揭贷款就受到 控制 个人购房 批发贷款 办不到了 对个人收入和偿付能力的审查更严 期房也不给转让 这在源头上有效地遏制了炒作之风 房地产的政策调控在规范市场的同时 也在最大程度地保护群众利益 让银行和投资者在 高成本和代价面前更理性 房价的狂飙突进伴随着较多的 跟风盘 一些社会弱势群体被卷 入高负债人群 这对转型时期的中国社会稳定也有着潜在的不确定性风险 攥了一堆房子在手 上的炒房人 贷款一下子还不清 没有两证的期房又不能变现 随时可能会出现资金链断裂的 情况 炒房族市场放大的风险主要堆积在银行 一旦有风吹草动 这一块风险会迅速凸显 一 些如蛇吞象的担保公司也会面临被 打穿 的灭顶之灾 如果任其臌胀下去 房地产衍生的问 题将不仅仅是孤立的经济问题 房地产投机过度出现的诸多负效应日益引起政府 金融业和民众的不安 在南京 银行业 今年房贷增量下降的同时 个人住房问题贷款明显增多 一家大银行房贷部负责同志介绍说 今年以来 住房贷款不良记录每个月都在往上冒 有时一个月会新增几百万 而一些办理房贷 业务较早的银行 不能正常还贷的购房户已达 4 位数 不良贷款记录有迅猛增长的势头 从 问题贷款 构成分析 以第二套甚至第三套房居多 一些问题贷款户因为高负债生活质量下 降 我们现在的社会保障能力 就业能力还很有限 对这些冰山一角的矛盾和问题要引起足够 的重视 从日本的教训来看 房地产价格持续飙升后一旦转势 极可能造成贷款购房人不能正 常还贷款 如果持续下行 投资者个人会出现负资产 日本政府和金融管理当局放任房地产泡 沫 地产泡沫破灭后 金融机构和地产商大批破产 大量国民沦为负资产 日本经济复苏艰难 陷入长期停顿状态 经历地产风潮的浩劫 日本从一个发展势头最猛的发达国家退化为目前景 气状况最差的发达国家 地产风险在这个国家最后演变为一种国家风险 东南亚金融危机中 因为房价腰斩 香港金管局破天荒地把贷款期限从 30 年期延长到 50 年期 父债子还 在任何 社会 任何时代 量入为出永远是一个基本准则 不要做与自己承受能力不相应的投机性博弈 市场不是万能的 市场也有失灵的时候 现在 房地产市场虚火过旺 为保证经济和金融 安全 政府适时进场干预是非常必要的 从三次动用存款准备金率 提高再贷款利率和贴现率 遏制炒房等一系列政策措施看 调控力度在加大 这种调控不是打压市场 而是 挤泡沫 是为了保护最广大人民群众的根本利益 为了市场未来更加理性和健康地发展 调控必然会加 剧这个行业的分化 淘汰和洗牌 也一定会让政府 开发商和民众更加理性和成熟 调控市场政府使出连环招调控市场政府使出连环招 下半年为地产关键时期下半年为地产关键时期 名牌时报 2004 年 4 月 28 日汪波 4 月 21 日 人民广场东方书报亭的摊主孙先生发现 只要是登了关于期房限转有关政策 的报纸就卖得特别好 虽然对房地产孙先生知之甚少 但熟知报刊市场的他却知道 最近一个 阶段来关于房地产的新闻是人们关注的最大热点 4 月 14 日上海市人大通过了由政府针对房地产市场的实际情况实施期房限转的议案 在 其后不到一个星期的时间 市政府常务会议就作出 关于预售商品房问题的决定 该 决定 明确指出 自 2004 年 4 月 26 日起 在房子没造好 房地产权证 俗称小产证 没有办出来之前 消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人 在宣布该 决定 的新闻发布会上 还公 告了严格控制别墅项目 今年上市供应量约 520 万平方米 下月二手房网上免费公示 二季度 起发布房价变动情况 完善中低收入家庭购房贴息政策等五条相关措施 从 3 月 31 日商品房销售合同网上备案登记系统开通以来 上海市政府调控房地产市场的 政策措施纷纷出笼 不久前 在 上海市政策组合拳解析 的专题讨论中 与会代表纷纷就诸 多相关政策出台会带来的市场反响发表见解 徐汇商建的毛峻涛先生认为 以前几十万一亩的土地 现在都已经到几百万一亩了 上 海万达商业广场的总监程伟勇先生也表达了相似看法 他认为去年上涨的 23 里面有相当一 部分是土地的价格上升的原因 程先生还认为 如果说政府要调控整个大盘速度的话 也应该很容易 比如现在每年政府 推出 300 万平方米中低价房 这个也会对大盘的上涨有一个抑制作用 其实从 2003 年下半年关于上海楼市的发展方向和趋势问题就开始有了多种不同的声音 拐点 说也起于那时 但事实上 尽管对楼市火爆 房价高企 人们议论颇多 也有期房限 转的吹风 但没见政府有任何有实效性的措施出台 直到今年 3 月 相关措施纷纷出台 上海 楼市下一步的走向才真正有可能发生方向性的转变 供求关系发生改变是保障楼市健康发展的根本原因 从 2003 年三季度起 以往一直是供 不应求的局面开始发生改变 而据相关部门的介绍 上海今年全年商品住房施工面积约 7200 万平方米左右 其中新开工 2600 万平方米左右 商品住房竣工量将有较大幅度的增加 全年 可供上市面积约 3000 万平方米左右 供求总量基本平衡 并从 求略大于供 向 供略大于 求 转化 这无疑会成为楼市由急速增长向平衡健康发展的一个重要信号 另外 倍受各方关注的配套商品房项目也成效初显 去年开工的 300 万平方米配套商品房 年内竣工 今年再新开工 350 万平方米 预计全年上市供应量约 520 万平方米 无论是从宏观的政策调控还是从土地供应来看 今年下半年无疑会成为决定今后一段时间 房地产走向的一个关键时期 观望是这一阶段的最重要特点 一位在房产界浸淫多年的人士也 在私下里表示了对目前形势不明朗的看法 看来 观望之后 今年下半年的楼市也许才能略显调控成效 沪宁甬杭首季房价再拉沪宁甬杭首季房价再拉 大阳线大阳线 国际金融报 2004 04 26 陈冠中 国家发改委 国家统计局对 35 个大中城市房地产市场的最新调查报告显示 2004 年第一 季度 35 个大中城市的房屋销售价格比去年同期上涨 7 7 有 9 个城市的房屋销售价格涨幅 超过 10 个百分点 其中第 6 城市群占到 4 席 上海 南京 宁波 杭州分别位列首季房价涨 幅的第 1 6 7 8 位 上海上海 国家发展和改革委员会 国家统计局 4 月 19 日发布的调查报告显示 大中城市房屋销售 价格快速上涨 今年一季度 35 个大中城市房屋销售价格同比上涨 7 7 涨幅比去年四季度 增加 2 6 个百分点 其中 上海的房价上涨 28 3 高居涨幅的榜首 另外 最近传得沸沸扬扬的 期房限转 政策终于尘埃落定 上海市政府发言人焦扬在 4 月 20 日透露 4 月 26 日起 在房子没有造好 房地产权证 俗称小产证 没有办出来之前 消费者向房地产开发商预购的期房不能转让给他人 焦扬表示 上海市政府采取限制期房转让 这一宏观调控手段 主要目的是为了防止房价大起大落 上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿提供的数据显示 从 2000 年至今 上海的商品 房价每年都以超过 20 的速度在增长 因此 今年一季度的涨幅对上海来说还算是比较正常 的 谈及房价大幅增长的原因 他认为 过年后购买力普遍增强 许多市民是为了自用而买房 但同时也有国内投资者炒作的成分在内 再加上一些港澳台人士在沪购置房产 多方面的因素 造成了上海房价的大幅攀升 政府 期房限转 政策的实施无疑会对房地产市场上的投机行为造成一定的打击 这一政 策本身的目的就是稳定房地产市场的价格 打击炒风 然而 施宏睿认为 虽然 期房限转 在短时期内可以抑制房价 但是从长远看来 房价最终还是会取决于供求关系 而且 这一政 策的出台会使购房者将目光转向成熟的二手房市场 造成了二手房价的不断飙升 据施宏睿介绍 上海近期还会采取一系列的相关措施来调控房价 第二季度 将会有大量 的中低价商品房投入市场 这有利于总体上平衡房价 与此同时 上海正在酝酿出台一项新的政策 现在商品房投放市场的前提是 7 层以下的商 品房必须在封顶之后 7 层以上的则必须建成主体的 2 3 而据可靠消息 这一政策不久将会 有所改动 为了补充房源 将放宽商品房的预售时间 楼价在每平方米 6000 元以下的 只需 投入总资金量的 25 就可以销售 这样在一定程度上可以弥补 期房限转 政策带来的房源 紧缺的问题 现在关于如何定义中低价房这一问题还是众说纷纭 施宏睿认为二手房 5100 元 商品房 6000 至 8000 元即可称为中低价的商品房 目前即将投入市场的这批中低档商品房基本位于外环线以外 如松江 嘉定等地区 如何 让市民愿意在郊区购房 施宏睿认为这就需要市政府采取配套的措施 像交通网络建设等等 改善郊区的居住环境以及设施 杭州杭州 国家发展和改革委员会 国家统计局 4 月 19 日发布的调查报告显示 今年一季度杭州房 屋销售价格涨幅为 10 5 其涨幅在所调查的 35 个大中城市里名列第八 早在去年 9 月份 杭州市就出台了 房产新政 意在打击恶意炒房行为 平抑房价 其 中规定对二手房交易的卖方征收 20 的个人所得税 这一政策自今年 1 月 1 日正式实施 5 月中旬 杭州市土管局将向市场投放大量土地 共有 12 块 而且都在热点地区 上千 亩土地进入市场 如此大规模的投放在今年还是第一次 这次供地可以造住宅建筑面积 194 万 平方米以上 按套数算超过 1 万套 今年 杭州市投放住宅用地的目标被定在 4500 亩 今后 还将有土地源源不断地投向市 场 以缓解住房需求 上海汉宇物业代理有限公司总经理施宏睿认为杭州房地产市场的投资成分比较多 超过了 其实用部分 作为一个旅游业相当发达的城市 杭州用于宾馆 娱乐等旅游场所的建设用地占 了相当的份额 对于杭州将向市场投放大量土地这一措施 施宏睿觉得这会在无形中增加开发商的压力 随着土地供应量的增多 开发商可出售的住宅也会增多 至于价格 他用面粉和面包的关系打 了一个形象的比方 面粉多了 面包的总量自然会增多 但如果面粉的价格不降低 面包的价 格也不会下跌 在他看来 商品房的价格最终还是要取决于土地的价格 杭州出台的 房产新政 不仅没有取得预期的效果 反而造成了二手房的走俏 使房价不 断猛涨 虽然 1 月份二手房的成交量明显下降 但 2 月份很快就恢复了正常 到了 4 月份二手 房的挂牌价更是飞涨 而实际上 政府并不希望杭州的房价出现下跌的现象 只不过从目前来看 杭州虽然增幅 不算太快 但由于这是基于一个很高的起点 所以房价的绝对增额还是很高的 政府所采取的 相关措施就是希望降低房价的上涨速度 将其控制在一个市民可以接受的范围内 从而保证房 地产市场的健康发展 大量的住宅建设能够缓解居民的住房紧张局面 施宏睿认为对大多数居民来说 选择住房 时价格是一个很重要的因素 因此 如果有相对便宜的住房 居民还是倾向于选择这种较为实 惠的 而不会一味地去追求地理位置 但同时他也指出 不能忽略住宅周围的配套设施建设 因为只有配套设施跟上 才会有一个舒适的居住环境 才会让市民搬出拥挤不堪的市区 从 而减轻杭州市区的住房压力 南京南京 国家发展和改革委员会 国家统计局对 35 个大中城市房地产市场调查报告显示 今年一 季度南京房屋销售价格涨幅为 12 1 较去年同期高出 4 7 个百分点 其涨幅居于统计城市中 的第六位 据南京市房地产市场发展研究中心提供的信息 南京市今年 1 至 2 月份全市商品房 包含 商品住宅和写字楼 商铺 销售 10910 套 销售面积 130 万平方米 销售金额 53 9 亿元 分别 同比增长 25 1 36 和 71 5 其中江南八区 不含江宁 江北 商品房销售 6693 套 销售 面积 79 2 万平方米 销售金额 40 1 亿元 分别同比增长 49 5 36 1 和 71 4 今年 1 至 2 月全市商品房销售均价为每平方米 4146 元 若不含经济适用房 江南八区商品住宅均价为 每平方米 5243 元 从全市范围看 2004 年前两月供求比例仍然延续 2003 年的 0 8 1 处于供给略小于销售 状态 从江南八区看 前两月供求比例较 2003 年趋于平衡 供求比例上升为 0 9 1 另外 江南八区商品住宅销售均价 4620 元 平方米 同比增长 27 4 较 2003 年第四季度上涨 3 这是南京市房地产研究中心提供的分析数据 尽管南京的房价在长三角地区不算太高 涨幅也不算太快 但南京市政府却率先出台政策 明令禁止炒房行为 自 4 月 1 日起正式实施的 加强商品房预售管理实施细则 就明确规定 对于代理销售企业或商品房营销人员参与炒房或抬高房价 赚取差价的 将吊销单位的经纪机 构资质证和个人的经纪人员资格证 为了进一步了解南京房地产市场的状况以及发展趋势 记者采访了中房指数系统高级分析 师陈晟 陈晟认为南京房屋销售价格的涨幅和南京的国民生产总值 经济发展趋势相吻合 南京市 政府目前的改革力度比较大 江南 江北同时采取了改革措施 破除一些机制上的束缚 加上 同等的投资额在南京获取的回报较其他城市更多 开发商们纷纷看好南京的房地产市场 投入 大量的资金 因此 南京现在房地产市场的繁荣与当前的政策 经济大环境是分不开的 目前 南京江南八区商品房的均价已超过每平方米 5000 元 但和上海 杭州这些城市的 房价相比依然不算高 作为江苏的省会城市 南京地处区域经济集中带 发展前景十分良好 因此 有理由认为南京的房价还有一定的上涨空间 虽然南京的房价还有上涨空间 但是 南京的市民能否承受这一房价 根据长三角地区城 调系统交换网络资料显示 今年一季度 南京市居民收入的增幅居于长三角 15 个城市之首 达 21 6 显然 南京的居民收入有了很大的提升 据陈晟介绍 由于南京的市场化程度比较 低 很多市民依然拥有公房 所以 在考虑房价和接受能力时应该将公房考虑进去 随着南京 房价的提高 居民手中的公房也在不断升值 带给居民一笔不可忽略的固定收入 同时 政府也注意到房价与居民收入之间的差距 正采取相关措施进行宏观调控 遏制投 机行为 4 月 1 日正式实施的 禁炒令 就是政府为了保证房地产市场的健康发展而采取的一 项举措 南京的禁炒令是未雨绸缪 陈晟这样形容说 因为这不是等到房价居于高位时才出台 那时就是硬着落 现在是平稳过渡 这是一个刚性政策 所以短期内会对炒房者造成很大的打击 从长远来看 这也是市场良 性发展的一个有力保障 长三角地产论坛 经济学家政府官员谈房价长三角地产论坛 经济学家政府官员谈房价 新华日报 2004 年 4 月 28 日汪晓霞 25 日在南京举办的中国长三角地产发展论坛暨首届城市商业地产经济论坛上 商品房价 格 与 长三角地区房地产业发展的机遇与挑战 房地产业如何均衡发展 成为专家学者 与政府官员共同关心的一个话题 中国土木工程协会会长 原建设部副部长谭庆琏说 衡量房地产业是否持续健康发展 标 志是是否实现多数家庭购买和承租普通商品房 谭庆琏说 中国有 80 的普通老百姓 现在 房价与人们的收入不成比例 在国外 房价一般是家庭收入的 5 倍 而在我们很多城市 房价 却是家庭收入的 10 倍乃至 20 倍 原因是多方面的 城市化进程加快 大量外地人涌入中心城 市 城市人收入水平的提高 对住房具有新的需求 以及当前房地产市场结构不均衡 高档房 多 而普通商品房 经济适用房少 百姓选择余地小等 都促成了房价的上涨 他特别提到 一些地区房地产投资增长过快 土地批租的价格越来越高 甚至失去理性 也导致房价太高 他认为 对商业地产 别墅用地 应提高地价 对普通商品房则应降低地价 老百姓就能买得 起房了 谭庆琏以 28 字 来归纳当前普通住宅开发的方向 造价不高 水平高 标准不高 质量高 面积不大 功能全 占地不多 环境美 著名经济学家 北京大学经济学院教授萧灼基也将视点对准了老百姓房价 萧灼基说 现 在很多人反映 房价太高了 买不起 房价是否与居民购买力相适应 可以用一组数字来说明 目前 我国城镇居民人均建筑面积 23 平方米 平均每户 3 5 人 每户建筑面积为 80 100 平方 米 城镇居民住房平均价格为 2500 元 平方米 也就是说 买房需要 20 25 万元 去年城镇居 民人均可支配收入为 8472 元 一个家庭的可支配收入不到 3 万元 算下来 一个家庭要买一 套住房至少需要 8 12 年 他说 从 1998 年至 2002 年 GDP 居民收入 房产投资的平均增长率分别为 7 7 8 6 和 17 房产投资增长比 GDP 增长和居民收入增长高出 1 倍左右 这种情况是基本正常的 不 过 这两年的情况却有些特殊 2003 年全国房产投资增长 40 今年一季度房产投资增长 41 大大快于经济增长和居民收入的增长 这是潜在消费能力释放的一种表现 今后 不可能再持 续这样的高增长 像今年一季度房产投资尽管增长了 41 但从 3 月份的统计数据看 房产 投资增长只是 27 开始呈现回落迹象 他认为 房地产的发展速度不是越快越好 也不是 越慢越好 而是要和经济发展 居民收入相适应 房产投资增长率如果保持在 15 20 是 GDP 增长率和居民收入增长率的 1 倍左右 在最近的 10 年内是合适的 萧灼基再次给降低房价开出 药方 他说 目前商品房 70 年的土地使用费是一次付清的 在房价中占的比重很大 开发商负担重 购房者负担重 他提出 如果改为按年收取地租的方 式 不仅能减轻开发商 购房者负担 也能促进政府财政收入持续 稳定增长 降低房价 需 要多方的共同努力 仅靠开发商或政府都是不行的 长三角 地产兵家必争之地长三角 地产兵家必争之地 李小刚 来源 国际金融报 2004 04 26 2002 年长三角房地产市场销售面积为 5022 91 万平方米 约占全国份额的 25 左右 据 估计这一比重近些年可能会达到三分之一 针对长三角地产市场的重要性 各大发展商都已经制订了雄心勃勃的发展计划 由于各大发展商进入的重点城市普遍集中 而这些城市的土地有限 可能会在一段时间内 导致过度竞争 造成房价上升过快 重中之重的争夺重中之重的争夺 在 4 月 21 日举办的 中国国际房地产商务讨论及博览会 上 戴德梁行上海公司总经理 张国正指出 长三角房地产市场已经成为 兵家必争之地 这个趋势在近几年变得更为明显 现在各大发展商针对长三角地产市场的重要性 都已经 制订了雄心勃勃的发展计划 地产大鳄 万科在 1992 年就开始进入上海市场 在上海地产市场已经经营了 9 年之 久的万科 在 2004 年选择了向长三角其他城市拓展 此前万科集团副总经理丁长峰在接受媒体采访时曾提到 2004 年 万科发展重点在长三 角区域 我们将进入更多的城市 我们会率先在苏州 无锡落实投资计划 目前 我们在南京 和南昌做得非常好 而万科集团董事长王石则更加明确地向外界透露了万科今年对长三角的 期望 新的一年 长三角地区项目将成为公司主要收益来源 大约会占到总额的 40 至 50 长三角房地产市场正在迅速膨胀 据统计目前其开发量已经占到中国市场的四分之一 张 国正更是清楚地表示 要想成为中国一流的房地产开发商 不进入长三角市场角逐是不现实 的 从去年开始强攻长三角地产市场的天津发展商 顺驰 则完全可以印证这个判断的准 确性 对于长三角的重视程度 顺驰远远超过了许多本土的发展商 顺驰的目标是做长三角的 第一品牌 顺驰在长三角的布点速度同样惊人 在上海 苏州 南京和无锡拿地之后 现在又将目光 投向了杭州 金华等地 而根据顺驰的具体战略 他们将强势进入重点城市 快速进入长三角 区域内汇集与辐射能力强 市场容量大 有较强购买力的城市 深刻理解城市 聚焦能够快速 提供现金流项目 形成以上海为核心的多中心 区域 发展的布局 用三年时间完成以上海为核 心的长三角 15 个重点城市多中心发展的战略布局 成为进入城市 区域 的市场领导者 用三 年时间成为长三角区域第一 作为本土的第一品牌 上海绿地集团在 2003 年也明显将投资重心放在长三角地区 其昆 山项目总投资为 237 亿元 南京项目投资额也达到了 25 亿元 中海地产集团将长三角发展重点定在了苏浙两省的重要城市 如南京 苏州 杭州 宁波 等地 2002 年底 中海在南京拿到 600 亩土地 2003 年初在南京成立分公司 据了解 今年 中海计划先在杭州建立分公司 其次是宁波 随后会逐步扩大范围 其实 复地在长三角的步伐也一直没有停歇 2003 年 复地选择了南京作为战略进入的 第一步棋子 已获取了位于南京两个大型住宅项目的开发权 在苏州 无锡 杭州 宁波甚至 南通等地 复地也在积极行动 希望有所收获 长三角地产市场也在形成融合的态势 各地的发展商都在向长三角其他地区积极渗透 这 其中 浙江发展商在长三角房地产市场中的表现最为活跃 早在 1998 年 浙江房地产军团就已纷纷进军长江三角洲区域开疆拓地 据不完全统计 截至 2003 年底 华浙 绿城 耀江 广厦 杭州城建集团等 100 余家房产商 相继进入上海 开发高品质楼盘 国际嘉业 中天集团 南都 中大等 12 家房产商在苏州 无锡房产界干得 风生水起 浙江名城房产等 15 家房产商 在南京的开发也已红红火火 目前仍有不少浙籍开 发商 意欲融入长三角 抢占长三角房地产市场份额 房产业大踏步进军沪宁已成必然趋势 海外资金助推海外资金助推 长三角地区房地产行业在经济中的地位变得越来越举足轻重 据统计 长三角房地产投资额占全国的份额均值为 21 6 高于长三角 GDP 占全国的份 额均值 17 7 反映出长三角区域的房地产业发展对当地经济起到了重要的推动作用 与此同时 长三角房地产投资额对 GDP 的贡献度达到 2 9 几乎是全国房地产投资额对 GDP 贡献度 1 5 的两倍 说明长三角房地产发展对于长三角区域经济的增长有重要作用 戴德梁行的研究数据显示 2002 年长三角房地产市场销售面积为 5022 91 万平方米 约占 全国份额的 25 左右 而且