自考房地产法考试复习资料.doc

房地产法笔记 第一章 房地产法概述第一节 房地产、房地产市场和房地产业一、房地产的法律含义1、物权：是指权利人能够在某特定物上直接行使支配力并享受一定利益的权利。分为自物权（财产所有权）、他物权（用益物权：使用权、经营权等；担保物权：抵押权、质权、留置权）。2、房地产权：即指单独的土地所有权、使用权和房屋所有权、使用权，或连为一体的权利。二、房地产市场及其发展1、房地产市场的概念：指国有土地使用权出让、转让、出租、抵押和城市房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易活动的总称。2、房地产市场的特征：综合功能；多级市场：看分为出让、开发、买卖等三级市场；法定形式；国家干预。3、房地产市场的发展：规范和发展房地产市场。三、房地产业在国民经济中的地位和作用1、房地产业的概念：狭义的是指专门从事房地产开发经营的行业；广义的还包括从事城乡土地、房屋的发、利用、经营、管理、保护的各种业务活动。2、房地产业的地位和作用：（1）基础性，土地的开发和利用为人类提供着生存、发展的基础性物质条件。（2）先导性，为农业、工业、商业、运输业等国民经济基本行业的繁荣发展提供着先导性物质条件。第二节 房地产关系的法律调整一、房地产关系1、概念：指人们取得、开发、利用、经营和管理土地、房屋而形成的社会关系。本质属经济关系。2、两种不同性质的房地产关系（1）按其法律特征分为民事性质的经济关系：指平等主体之间基于土地、房屋而发生的所有、使用、转让、抵押、租赁等经济关系。（2）行政管理性质的经济关系：指不平等主体之间基于土地、房屋的征收或征用、拆迁、土地用途管制、建设立项审批、房地产税征收以及行政调处有关纠纷等经济关系。二、对房地产关系实行法律调整的必要性1、规范房地产市场秩序的需要：某些违法批地、浪费土地等行为造成耕地面积锐减，土地资产流失。某些地方进行重复建设，房地产开发投资结构不尽合理。房地产企业数量过多，市场行为不规范。长期的福利分房政策产生了许多弊端。应该依法整顿和规范全国各类房地产市场，促进房地产业健康发展。2、巩固和发展房地产改革成果的需要：实行国有土地有偿使用制度；推进城镇住房商品化。三、我国有关房地产立法的发展概况1、新中国到1978年12月：立法规范性文件甚少。2、十一届三中全会以来：宪法、法律、行政法规、地方性法规、规章、司法文件、政策文件。形成以宪法为统帅，以土地管理法、城市房地产管理法、农村土地承包法为基础的房地产法体系。1986年6月25日土地管理法，修订后2004年8月28日施行。6月5日全国土地日。3、政策与法律：政策的适用性和针对性较强，一般是立法的先导。法律可能滞后或落后。第三节 房地产法的概念、体系和基本原则一、房地产法的概念1、房地产法是调整房地产关系的法律规范的总称。2、房地产法调整对象的内容：土地、房屋财产关系；土地利用和管理关系；城市房地产开发经营关系；城市房地产管理关系；城市物业管理服务关系。二、房地产法的体系1、一般包括：房地产权属、开发利用、交易、管理、物业管理等规定2、我国发地产法律体系由三部分立法组成：综合的法（宪法、民法）、专门的法、相关的法（森林法等）。三、房地产法的地位：兼具民法、经济法的特征，综合性的法律体系，侧重于经济法。四、房地产法的基本原则：1、土地公有原则。2、土地有偿使用原则。3、十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的原则。4、房地产综合开发原则。5、城镇住房商品化原则。6、宏观调控与市场相结合原则。第四节 房地产法律关系一、房地产法律关系的概念和特征1、概念：经房地产法调整形成的权利义务关系。房地产关系是法律调整的对象，权义关系是调整结果。2、特征：主体的多元性。客体的确定性。内容的多样性二、房地产法律关系的要素1、主体：国家机关、企业、事业单位、社会团体、公民个人。2、客体：土地、房屋、行为。3、内容：主体享有的权利和承担的义务。一类是经济管理职权；一类是平等主体之间的权利义务。三、两类房地产法律关系的内容1、民事性的的房地产法律关系：以房地产民事权利性质为标准所作的划分：房地产物权、房地产债权和房地产继承权。以房地产民事权利所涉及的义务主体范围为标准：绝对权和相对权。以房地产民事权利的作用为标准所作的划分：请求权和形成权。以民事权利相互依赖的程度为标准：主权利和从权利。2、管理性的房地产法律关系：由房地产法律规范调整而形成的特定的经济权利义务关系。（1）经济活动主体的权利和义务：权利即经营管理权；义务包括守法、缴纳税金等。（2）经济管理主体的权力和责任：权力和责任一致；权力和利益脱钩。第五节 房地产法与规划法、建筑法、住宅法的关系一、房地产法与规划法的关系：属广义的房地产法。对城市建设必须坚持“一书两证”：选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。二、房地产法与建筑法的关系：建设工程质量管理条例。属广义的房地产法。三、房地产法与住宅法的关系：借鉴国外的住宅法。第六节 房地产管理体制一、国家房地产管理体制1、国务院：对全国土地实行宏观调控。批准省级、省会所在地的市、人口100万以上城市等的土地利用总体规划；批准征用基本农田、耕地35公顷以上、其他土地70公顷以上的。制定全国城镇住房的基本制度、统一政策。设立建设和土地行政主管部门。2、地方人民政府：在国务院领导下，管理本地方的城乡建设。征收、征用土地、申请建设用地审批权。3、土地行政主管部门：1998年国土资源部，主管土地、矿产、海洋资源等规划、管理、保护与合理利用。资源地方人民政府土地行政主管部门，有权对违反土地管理法律、法规行为进行监督检查。4、建设行政主管部门：建设部主管城乡建设规划管理、建筑业管理和居民住宅建设管理。二、房地两证合一与房地两证分离1、两证合一优点是统一管理、简化手续、提高效率，缺点在于制约、监督受到影响。2、两证分离优点是分工明确、程序清除；缺点在于可能延误办事期限，或者造成房地管理脱节。三、房地产管理机构与有关机关、部门的关系1、省级政府将土地利用年度执行计划向同级人民代表大会报告。2、1999年1月1日起，新增建设用地土地有偿使用费，中央和地方3/7分成，专项用于耕地开发。3、保护农民的土地承包经营权，调整承包经营的，经2/3村民同意，报乡政府和县级农业部门批准。4、各地依法设立以房地产开发企业为会员的房地产产业协会，实行自律性管理。第二章土地管理法律制度第一节 土地管理法概述一、土地管理法的概念：是国家为实现土地管理目的而制定的各种法律规范的总称。二、立法宗旨：1、维护土地的社会主义公有制。2、保护、开发土地资源，合理利用土地。3、切实保护耕地。4、促进社会经济的可持续发展。三、土地法律关系：是由土地法律规范调整而形成的具有权利义务内容的关系。1、包括土地财产法律关系和土地管理法律关系；客体是土地；内容是主体的权利和义务。2、调整方法：民事性的调整方法。管理性的调整方法。第二节 土地的所有权和使用权一、土地所有权：指土地所有人依法对其所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。国有土地和农民集体所有土地两种所有权。二、土地使用权（一）土地使用权的概念、内容、特征1、概念：指土地使用者依法使用其占有的土地并享有收益及一定处分的权利。2、内容：使用权；收益权；处分权。3、特征：权利的派生性。集体土地不能直接出让用于房地产开发建设。客体的有限性。不及于地下资源、埋藏物。取得的法定性。须通过法定程序，领取土地使用证。使用的期限性。（二）土地使用权的取得、变更和终止1、取得: （1）原始取得：有偿转让和行政划拨。（2）传来取得：转让、抵押权的实现或民事执行，变更国有土地使用权的主体等。2、变更：（1）主体变更：买卖、互易、赠与、继承、共有权分割、法人合并分立、投资等。国家对土地使用权主体变更实行必要的限制：限制国有企业与机关、事业单位之间、公民与法人、非法人组织之间、外国人与中国人之间、外国人之间的流转。（2）内容变更：土地用途范围的变更，必须严格履行批准、登记手续。（3）其他事项变更：面积、地上附着物、使用年限等变更。3、土地使用权的终止：（1）合同规定的使用期限届满。土地使用权及其地上建筑物、附着物由国家无偿收回。（2）期限届满前，国家根据公共利益的需要提前收回。给予相应的补偿。（3）土地使用者严重违反城市规划或违反土地使用权出让合同（用途、动工日期2年）而被国家强制收回。（4）因土地的灭失而导致土地使用权终止。（5）出让方式的建筑物、其他附着物等由国家无偿取得。划拨方式取得的，给予相应补偿。第三节 农村土地承包经营权一、一般规定1、农村土地承包经营权的含义：指农村土地承包人对其依法承包的土地享有占有、使用、收益和一定的权利。农村土地承包法，2002年8月29日。2、农村土地承包的原则：公开、公平、公正的原则，正确处理国家、集体、个人三者的利益关系。3、“农村土地”的范围：耕地、林地、草地，其他依法用于农业的土地。荒山、荒沟、荒丘、荒滩除外。二、家庭承包经营（一）发包方和承包方的权利义务1、发包方权利：发包的权利。监督的权利。处理的权利。法规规定的其他权利。2、发包方义务：维护承包方的土地承包经营权。尊重承包方的生产经营自主权。为承包方提供必要的服务。组织农业基础设施建设。其他义务。3、承包方权利：土地承包经营权：生产经营自主权，产品处置权，收益权。土地承包经营权的流转：转包、出租、互换、转让、入股等方式，依法、自愿、有偿地流转。承包地被征用、占用时依法获得补偿的权利。其他权利。4、承包方义务：维持土地的农业用途。保护和合理利用土地。其他义务。（二）承包合同：是明确发包方、承包方的权利义务关系并具有法律效力的文书。承包合同期限：耕地30年，草地30-50年，林地30-70年。特殊林地经国务院林业部门批准可延长。（三）土地承包经营权的保护：关键是稳定土地承包关系。1、承包期内，发包方不得收回承包地：承包方全家迁入非农业户口，应返还承包地。2、承包期间，发包方不得调整承包地：必须调整的，经村民会议或村民代表2/3同意，报乡镇政府和县级农业部门批准，但承包合同约定不得调整的除外。3、用于调整承包土地或新增人口的：依法预留的机动地；依法开垦的；承包方依法自愿交回的。4、承包期内，承包方可以自愿将承包地交加发包方，应提前半年书面通知发包方。5、承包人应得的承包利益，依照继承法的规定继承。林地可以继续承包。6、承包期间，妇女结婚、离婚、丧偶仍在原住地或在新居住地未取得承包地的，发包方不得收回承包地。7、承包期内，发包方不得单方面解除承包合同，不得假借少数服从多数强迫承包方放弃或变更土地承包经营权不得收回承包地搞招标承包，不得将承包地收回抵顶欠款。三、土地承包经营权流转 （一）流转的原则及承包方权益保护1、流转的原则：平等协商、自愿、有偿。不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。受让方须有农业经营能力。在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。2、承包方权益保护：主体是承包方，流转的收益归承包方所有。承包方提高土地生产能力的应获得补偿。（二）土地承包经营权流转的方式：转包、出租、转让或其他方式，书面合同。转让的要经发包方同意，转包、出租、互换和其他方式的应当报发包方备案。转让、互换方式流转未经登记，不得对抗善意第三人。承包方将土地交他人代种不得超过一年，可不签订书面合同。四、其他方式的承包：1、以其他方式承包农村土地的范围：荒山、荒沟、荒丘、荒滩等，采用招标、拍卖、公开协商等方式。可以超出本村农户的范围。也可以折股给本集体经济组织成员，实行承包经营或股份合作经营。2、以其他方式承包农村土地的程序及权益保护。遵守法律，防止水土流失和环境保护。同等条件下，本集体经济组织成员优先承包权。发包给本集体外的，经村民会议或村民代表2/3同意，并报乡镇政府批准。其土地承包经营权可依法流转，可以继承。第四节 土地用途管制制度一、土地用途管制制度的概念：指国家为保证土地资源的合理利用，促进经济、社会和环境的协调发展，通过编制土地利用总体规划划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地这样一种制度。规划公示。二、土地用途管制制度的内容（一）土地用途管制的依据：土地利用总体规划：1、土地利用总体规划的概念：在一定区域内，根据国家社会经济可持续发展的要求和当地自然、经济、社会条件，对土地的开发、利用、治理和保护，在空间上、时间上所作的总体安排和布局。2、土地利用总体规划的编制原则：严格保护基本农田，控制非农业建设占用农用地；提高土地利用率；统筹安排各类、各区域用地；保护和改善生态环境，保障土地的可持续利用。占用耕地与开发复垦耕地相平衡。3、土地利用总体规划对土地用途的分类：农用地、建设用地和未利用地。4、土地利用总体规划的审批程序：全国、省级、省会、人口100万以上、国务院指定城市的规划，经本级政府审查报国务院批准。乡镇土地利用规划可由省级政府授权的设区市政府批准。5、土地利用总体规划的任务：全国和省级土地利用总体规划为宏观控制性规划，即在确保耕地总量动态平衡前提下，统筹安排各类用地，控制城镇建设用地规模。县、乡级土地利用总体规划为实施性规划。6、土地利用总体规划的修改：须经原批准机关批准，未经批准不得改变用途。（二）农用地转为建设用地的批准权限：1、省级政府批准的道路、管线工程和大型基础建设、国务院批准的建设项目，由国务院批准。2、在土地利用总体规划确定的建设用地规模范围内涉及转用的，由原批准总体规划机关批准。3、其余的，由省级人民政府批准。（三）集中征地审批权：征地权属于国家。征收基本农田的、其他耕地超过35公顷的、其他土地超过70公顷的，由国务院批准；其他由省级政府批准，省级以下无征地审批权。农用地要先办理农用地转用审批。（四）完善土地登记制度：1、土地登记是指依照规定程序将土地的权属、用途、面积、政府对该宗地的设置的管制条件等情况登记在专门的簿册上，同时向土地所有者和土地使用者颁发土地证书的制度。2、规定：农业集体土地用于非农业建设的，县级政府登记；依法改变土地用途的，办理土地变更登记。（五）健全土地监督检查制度，强化土地法律责任：县级土地行政主管部门监督检查。第五节 耕地保护制度一、切实保护耕地是我国的一项基本国策：十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。实现耕地问题动态平衡，是耕地保护的目标。1、从规划上保证总量平衡：省级土地利用总体规划，确保其耕地总量不减少。同时实施土地利用年度计划。2、实行土地用途管制制度：严格控制耕地转为建设用地。3、实行占用耕地补偿制度：耕地总量减少，国务院责令进行开垦数量、质量相当的耕地，由相关部门验收。没有条件的，应缴纳耕地开垦费，专款用于异地开垦。4、实行基本农田保护区制度：省级基本农田保护区占本行政区域内耕地的80%以上。5、禁止闲置和荒芜耕地：非农用建设占用耕地，1年不用而可以耕种的，应恢复耕种；2年未使用，经原批准机关批准，上级政府收回使用权，交由原集体耕种；承包经营的超过2年弃耕抛荒的，终止合同。二、基本农田保护区制度（一）基本农田保护区的划定：1、基本农田是按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护区是依据土地利用总体规划和依照法定程序确定的特定的保护区域。2、划定：经国务院部门或县级政府批准的粮、棉、油生产基地；有良好的水利与水土保持设施的耕地，正在进行改造计划及可以改造的中低产田；蔬菜生产基地；农业科研、教学试验田。3、需要退耕还林、还牧、还湖的耕地，不应纳入基本农田保护区。（二）基本农田的保护：基本农田保护区一经依法划定，任何单位和个人不得改变或者占用。需要占用基本农田应报国务院批准。实行基本农田补充制度（占多少、垦多少，缴纳耕地开垦费）。禁止破坏基本农田。禁止任何单位和个人闲置、荒芜基本农田。实行基本农田地力等级评定制度。实行基本农田保护责任制度。三、土地开发与复垦（一）土地开发的概念：是为扩大土地的可利用面积和提高土地利用深度，通过劳力、技术和资金的投入将土地由自然资源改造为经济资源。1、土地开发的原则：符合土地利用总体规划。保护和改善生态环境、防止水土流失和土地荒漠化。农业用地优先开发。保护开发者利益。2、土地开发的范围和程序：在土地利用总体规划划定的可开垦区域内的未利用地。程序：经过开垦的科学论证和评估；开垦土地要报经批准，600公顷以上报国务院批准，600公顷以下的由县级政府批准。（二）土地复垦的概念：指对在生产建设过程中，因挖损、塌陷、压占等造成破坏的土地，采取整治措施，使其恢复到可供利用状态的活动。1、土地复垦的实施：谁破坏、谁复垦原则。复垦可以由企业和个人复垦。不能自行复垦的，土地复垦费。2、复垦后土地使用权和收益分配：（1）集体土地不能恢复或需要国家建设的，国家征用；集体组织愿意保留或可以恢复的，不实行国家征用。（2）企业自行复垦的归企业使用；但企业不需要或连续2年不使用的，由县级政府统筹安排。（3）企业采取承包或集资方式复垦国有土地，收益按合同协议约定；国家需要提前收回的，企业应对另一方适当补偿。第六节 建设用地制度一、建设用地的概念：指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事用地。二、国家建设用地使用权的取得1、国家建设用地的来源：必须是国有土地2、农用地转用审批：中央、省级；设区市可以依授权审批乡镇土地总体规划确定的农用地转为建设用地。3、以划拨方式取得建设用地的审批程序：向城市规划行政主管部门提出选址申请。核发建设项目选址意见书。向计划管理部门申报可行性研究报告或设计任务书。持建设项目批准文件（可行性研究报告或设计任务书、年度基本建设计划等）向土地管理部门申请建设用地。如在城市规划区内，要先取得建设用地规划许可证。县级政府颁发建设用地批准书。申请土地登记。三、国家建设征收土地1、国家建设征收土地的法律特征：征地理由的合法性。征地行为的行政性。征地条件的补偿性。2、征收土地的审批权：见p5，第四节。3、征收土地的补偿安置：（1）土地补偿费：对土地所有人或使用人对土地的投入和收益的补偿。前三年平均产值的6-10倍。（2）安置补助费：为安置以土地为主要生产资料并取得生活来源的农业人口的生活所给予的补助费用。每个人口前三年平均年产值的4-6倍，每公顷最高15倍。（3）青苗补偿费。（4）地上附着物补偿费。（5）新菜地开发建设基金。（6）土地复垦费或耕地开垦费。四、临时用地的管理：申请临时用地的理由：建设项目施工和地质勘查需要，县级土地部门批准。临时用地的补偿：商定。临时用地的使用。不得修建永久性建筑物，一般不超过年。五、乡镇村建设用地1、乡镇企业建设用地的管理：审批权：县级以上地方人政府2、乡镇村公共设施和公益事业建设用地：审批权：县级以上地方人政府3、农村村民宅基地：一处，出卖、出租后不得再申请。4、农民集体所有土地使用权的转让和抵押：不得出让、转让或出租用于非农业建设。（1）特定条件下可以转让：乡镇企业破产、兼并且符合土地利用总体规划。（3）可以设立抵押：乡镇企业建筑物所占用集体土地；荒地经发包方同意。第三章城市房地产可能性及其管理法律制度第一节 城市房地产权属关系概述一、房地产所有权（一）房地产所有权的概念和种类1、房地产所有权：指房屋所有人依法对自己所有的房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。2、种类：国有、集体、私有、外产、中外合资、其他。（二）房屋共有1、房屋共有的概念：指两个以上主体对同一房屋共同享有所有权。2、特征：主体两个以上（全民企业、事业单位、国家机关除外）；客体是同一项房产（与异产毗邻的区别）；房屋共有存在对内、对外两种关系。3、房屋共有的形式：（1）共同共有：两个或两个以上的人对其共有的房屋平等地、不分份额地享有权利和承担义务。处理共同共有关系的原则：共有房屋性质不明，部分共有人主张共同共有的，依此认定；部分共有人擅自处分房产的无效，但第三人善意有偿取得房产的，由出售人赔偿其他共有人损失；共有关系终止时，按协议分割，无协议的考虑贡献、实际生产生活需要等依等分原则处理；分割后一方出售的房产与其他房产一个整体时，其他原共有人主张优先权，应予以支持。（2）按份共有：两个或两个以上的人对同一项房屋按照确定的份额享有权利、承担义务。处理按份共有的原则：一方分出或转让自己份额，其他共有人不得妨碍；其他共有人在同等条件下享有优先购买权；分割必须保持房屋使用价值，不能分割的应折价补偿或变价分割。二、房地产相邻权（一）房地产相邻权的概念和特征1、房地产相邻权的概念：指两个或两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予便利或接受限制而发生的权利义务关系。2、特征：主体是两个或两个以上的房地产所有人或使用人。客体是相邻房地产所有人或使用人行使其权利时所体现的利益，而非房地产本身。内容是相邻人之间的权利义务。3、种类：因使用邻地、通道或通行而发生的相邻关系。因相邻环境保护而发生的相邻关系。因险情危害而发生的相邻关系。因相邻通风、采光、管线设置而发生的相邻关系。（二）异产毗邻房屋关系1、异产毗连房屋的概念：指结构相连或具有共有、共用设备和附属建筑物而为不同所有人共有的房屋。2、异产毗连房屋关系的内容：所有按照城市房地产行政主管部门核发的所有权证规定的范围行使权利。（1）共用部位的使用与变更，应取得各所有人一致同意，并签订书面协议。改变结构时，还需城市规划部门批准和其他所有人的书面同意。（2）异产毗连房屋发生自然损坏时所需修缮费用的负担，由所有人按份或受益人按份分摊。（3）处理毗连关系的原则：有利使用、共同协商、公平合理。（三）处理房地产相信关系应注意的问题：应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神。第二节 建筑物区分所有权一、建筑物区分所有权的概念和特征1、概念：指建筑物所有人对建筑物专有部分的所有权、共用部分的持分权以及因共同关系所生的成员权。2、特征：复合性（专有所有权、共有部分持份权、成员权）与一体性（三权一体，不可分离）。专有所有权的主导性。权利主体身份的多重性。二、建筑物区分所有权的客体：是建筑物的一部分。不违反一物一权主义，空间可作为物。三、建筑物区分所有权的专有部分和共有部分1、建筑物区分所有权的专有部分：指建筑物中具有构造上和使用上的独立性的部分。2、共有部分：法定共有部分、约定共有部分。我国使用上共同共有；面积分担上按份共有。四、区分所有建筑物与其基地的关系：我国土地及其定着物分别为两个独立的不动产。不允许基地份额的单独让与，但可以允许建筑物区分所有权与基地份额一起让与。第三节 住房部分产权一、住房部分产权的概念：是指城镇居民对按标准价（优惠价）购买的公房享有的权利。可继承。二、住房部分产权的法律性质1、学说：单独所有权说。租赁权说。共有权说。他物权说。我国规定为部分所有权。2、部分产权的内容即占有权、使用权、有限的收益权和处分权。其主体是单一的，内容是特殊的或有限的。三、住房部分产权与物权法定主义：住房部分产权有规范性文件作为依据。第四节 城市房地产权属登记一、房地产权属登记的概念指房地产行政管理部门代表政府对房地产所有权和使用权以及由上述权利产生的房地产他项权利进行登记，从而依法确认房地产权归属关系的行为。实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。二、房地产可能性登记的功能1、产权确认功能：是房地产权属登记具有的确认房地产的权属状态，赋予房地产权以法律效力，建立权利人对房地产的法律支配关系的功能。必须具有两个条件：房地产登记机关为法定机关，程序和形式的法定性；房地产登记队房产的权属状态进行实质性审查。2、公示功能：将房地产权利的事实向社会公开用以标示房地产流转的功能。3、管理功能：指房地产登记所具有的实施国家管理意图的功能。产籍管理和审查监督功能。三、房地产权属登记的效力1、房地产权属登记的效力模式：德国法模式以登记作为物权变动的要件。澳大利亚托伦斯模式：成立要件主义，同德国法。英美法系大都采用。地劵一式两份。法国法模式：以登记作为公示不动产权利状态的方法。登记没有公信力。还有法国、意大利、日本。2、我国房地产权属登记效力为成立要件主义。具有公信力，即在登记为房地产权利变动的公示方法的情况下，即使登记的记载与实质的房地产权利不符，但对信赖记载表征的善意第三人也予以保护。四、城市房屋权属登记1、房屋权属登记的种类：总登记：县级以上人民政府根据需要，在一定期限内对本行政区域内的房屋进行统一的权属登记。初始登记：对新建的房屋所进行的权属登记。转移登记：指因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因而致使其权属发生转移，必须办理产权过户手续情况时所进行的登记。变更登记：指房屋发生扩建、翻建、改建、添建、部分拆除等增减情况以及相应的宅基地、院落地使用范围的增减时所进行的登记。他项权利登记：指对设定房屋抵押权、典权等他项权利的情况所进行的权属登记。注销登记：指因房屋灭失、土地使用年限届满，他项权利终止等情况所进行的权属登记。2、房屋权属登记的程序：登记收件。勘丈绘图。产权审查(登记工作的核心)。绘制权证。税费发证。五、土地权属登记：国家用以确认土地所有权或土地使用的一项法律措施。1、种类：初始登记、变更登记。2、程序：（1）初始登记：申报、地籍调查、权属审核、注册登记、颁发土地证书。（2）变更登记：变更申报、变更调查、变更审核、变更登记注册、发证。第五节 城市房屋管理一、城市私房管理1、城市居民私房概念：指城市居民个人所有、数人共有的自用或出租的住宅和非住宅用房。2、城市居民私房管理的内容：所有权登记、买卖管理、租赁管理、代管制度。（1）私房买卖中注意的问题：出卖共有房屋，须提交共有人同意的证明书。在同等条件下，共有人有优先购买权。出卖已经出租的房屋，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。买卖城市私有房屋，双方应本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格。凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，应当卖给原补贴单位或政府房地产行政管理部门。（2）租赁管理：签订租赁合同，并报房地产行政管理部门备案。不得收取押租或额外费用。（3）代管制度：出具委托书委托管理。所有人下落不明或产权不明的，房地产管理部门代为管理。3、私房继承：是指公民死亡后，按照法定程序，将死者所遗留的房屋转移给有权接受的人所有。（1）条件：必须有被继承人死亡的事实。被继承人留有合法的遗产房屋。必须有继承人。（2）方式：法定继承、遗嘱继承、遗赠及遗赠扶养协议。二、城市公房管理1、城市公房概念：指坐落于直辖市、市、建制镇的国有房屋和集体所的房屋。2、城市公房管理的内容：所有权登记、使用管理、租赁管理、买卖管理、修缮管理。（1）使用应合理使用，不得擅自改变用途。无正当理由闲置6个月以上不用的住宅，产权人可收回使用权。（2）租赁签订书面租赁协议，到房地产部门办理审核手续。承租人在租赁期限内死亡，其共同居住2年以上的家庭成员愿意继续履行原契约的，可以办理更名手续。（3）买卖公有房屋，双方必须持有房屋所在地政府的证明文件。任何单位个人不得擅自买卖。（4）公有房屋产权人或共有人有义务维修养护该房屋及其附属设施，所需维修资金严禁挪用。第四章城市房地产法律制度第一节 城市房地产开发概述一、房地产开发的概念和特征1、房地产开发的概念：指依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。2、城市房地产开发的特征：涉及面广；工程项目多；投资量大；建设周期长。二、房地产开发的类别1、按房地产开发的规模不同：单项开发、小区开发和成片开发。2、按房地产开发的目的不同：经营性开发和自用性开发。3、按房地产开发的范围不同：新城区开发和旧城区改造三、房地产开发应当注意的事项1、总体效益要求：必须严格执行城市规划，坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一，实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。着重要求：严格执行城市规划；坚持三个效益的统一。2、严格按照土地使用权出让合同约定的用途、期限开发：超过1年未开发的，征收出让金20%以下的土地闲置费；超过2年未动工开发的，可无偿收回土地使用权。3、设计、施工必须规范：竣工验收是施工建设过程的最后一个环节。4、扶持开发居民住宅。建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。第二节 房地产开发用地一、房地产开发用地制度1、概念：进行基础设施和房屋建设的用地。仅指取得开发国有土地的使用权，只是地上使用权。2、房地产开发用地制度的确立：土地私有制为基础的完全自由市场模式；土地公有制为基础的非市场模式；土地公有制为主的国家控制的市场模式。我国是土地公有制下的国家控制与市场调节相结合的模式。3、我国现行土地使用制度的特点：（1）国家实行国有土地有偿出让及保持少量的行政划拨。（2）土地使用权已成为具有相对独立意义的一种物权。（3）国家垄断城镇土地一级市场，同时加强土地二级市场的管理。（4）建立系统的登记制度。二、土地使用权出让1、概念：指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。特征：土地使用权出让是一种特殊的民事法律行为（一方是国家）。权利的有期性（居住70年，工业50年，教育、科技、文化、卫生、体育50年，商业、旅游、娱乐40年，综合或其他用地50年）和有限性（农村集体土地土地使用权不得直接出让）。2、出让的方式：协议出让、招标、拍卖3、土地使用权出让合同：指土地所有者或其代表与土地使用权受让人之间就土地使用权出让事宜所达成的、明确相互权利义务关系的协议。一般采取标准格式：出让地块的基本情况。出让金额的数量、支付方式和支付期限。出让年限。地块的规划设计条件（土地利用条件）。违约责任。三、土地使用权划拨1、土地使用权划拨的概念：指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置费用后，将该幅土地交付其使用，或将土地使用权无偿将会给土地使用者使用的行为。2、特征：是一种具体的行政行为。是一种无偿的行为（支付补偿费和安置费，土地使用税）。可是有期限的也可以是无期限的。划拨的土地使用权不可以转让、出租、抵押。3、范围：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；法律、行政法规规定的其他用地。由县级以上人民政府批准。4、划拨土地使用权的转让、出租、抵押：土地使用者必须是企业、公司、其他经济组织和个人，非营利性单位不可以。领有国有土地使用证。具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明。依照有关土地使用权出让的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或转让、出租、抵押所获得收益抵交土地使用权出让金。5、划拨土地使用权的收回：为公共利益需要使用土地的；为实现城市规划进行旧城区改建，调整使用土地的；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的；因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的；公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。6、国有企业改革中划拨土地使用权处理土地使用权作价出资（入股）。国有土地使用权出让或租赁。保留划拨土地方式处置土地。处置土地使用权的要求：土地使用权必须权属合法、无争议，并已办理了土地登记，持有土地使用权证书。采取出让、租赁、作价入股方式处置的，必须进行地价评估。签订合同和变更土地登记，以出让和租赁方式处置的，应当签订出让合同或土地租赁合同，办理登记。土地用途必须符合当地土地利用总体规划、城市规划。第三节 房地产开发企业一、房地产开发企业的概念和种类1、概念：指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。 2、种类：专营企业、兼营企业、项目公司。二、房地产开发企业的设立条件和程序1、条件：有自己的名称和组织机构；有固定的经营场所；有符合国家规定的注册资本（100万元）；有足够的专业技术人员（4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，名以上专职会计人员）；法律、行政法规规定的其他条件。2、设立程序：向工商管理部门申请登记；工商管理部门在收到申请之日起30日内予以登记，发给营业执照；领取执照30日内向县级以上政府确定的部门备案。三、房地产开发企业的管理（一）设立管理：1、房地产开发企业总量控制。2、房地产开发企业设立的资质审批。（二）行业管理：1、规定设立房地产开发企业的必要条件。2、建立房地产开发工商登记后的备案制度。3、对房地产开发企业实行分等级定级。4、对房地产开发企业的开发、经营活动进行监督、检查。（三）资质管理：资质五个等级。年检。1、资质一级企业：自有流动资金2000万元以上，注册资本不低于2000万元；职称专业管理人员不得少于40人，其中中级以上人员不得少于20人；高级工程师职称的总工程师、高级会计师的总会计师、经济师及以上职称的总经济师，业务负责人具有中级以上职称；5年以上房地产开发经历；近3年累计竣工30万平方米的房屋建筑面积，或与此相当的房地产开发投资，连续4年质量合格率100%，优良率20%。2、二级：1000-1000；20-10；工程、财务负责人中级；3年经历；近3年累计竣工15万平米；100%-10%3、三级：500-500；10-5；工程、财务负责人中级；2年经历；累计竣工5万平米；合格率100%4、四级：200-200；5；工程负责人中级。5、五级：30万元。第四节 房地产中介服务一、房地产中介服务的概念：指为房地产开发和交易提供各种媒介性服务活动的总称。二、中介服务机构及其管理1、房地产中介服务机构的种类：房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构。2、房地产中介服务机构设立的条件：有自己的名称、组织机构。有固定的服务场所。有必要的财产和经费。有足够的专业人员：咨询业务的，中等学历、初级职称以上的占从业人员50%以上。3、房地产中介服务机构设立的程序：向工商部门申请，领取执照1月内，向县级房地产部门备案。4、年检及其他法定义务要求：年检制度之外，还要遵守：遵纪守法；自愿公平诚实信用原则；核准业务范围经营；标准收费；依法纳税；接受主管部门指导、监督和检查。三、中介服务人员资格管理1、对从事房地产咨询业务人员的管理：中等以上学历，初级以上专业技术职称并取得考试合格证书。2、对从事房地产价格评估人员的管理：房地产估价师和房地产估价员。资格认证制度。3、对从事房地产经纪人员的管理：房地产经纪人资格证四、中介业务管理1、中介服务人员必须以中介机构统一受理委托，签订书面中介服务合同。2、转让委托，必须经委托人同意，并不得增加佣金。服务费统一收取，并开具发票，依法纳税。3、不得有下列行为：牟取其他不正当利益；允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；同时在两个以上中介服务机构执行业务；与一方当事人中通损害另一方利益；其他。4、实行回避制度。实行赔偿制度，由中介机构承担赔偿，但享有对有关人员的追偿权。第五章城市房屋拆迁法律制度第一节 城市房屋拆迁概述一、拆迁当事人及其基本权利义务1、拆迁当事人：拆迁人（取得拆迁许可证，取消了个人资格，不限于建筑单位）、被拆迁人。2、拆迁人权利：取得拆迁被拆迁人房屋的权利。义务：对被拆迁人补偿、安置。3、被拆迁人权利：得到补偿、安置。义务：在搬迁期限内完成搬迁，搬迁期限不同于拆迁期限。二、城市房屋拆迁的原则1、符合城市规划。2、有利于城市旧区改造。3、有利于生态环境发送。4、保护文物古迹。三、城市房屋拆迁管理体制：建设部、地方政府负责拆迁工作的部门。第二节 拆迁管理一、对房屋拆迁许可证的管理：拆迁房屋必须取得拆迁许可证。实施拆迁具有强制性。1、申领房屋拆迁许可证必备资料：建设项目批准文件。建设用地规划许可证。国有土地使用权批准文件。拆迁计划和拆迁方案。办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2、审查时限：房屋拆迁管理部门自收到申请之日起30日内。二、对房屋拆迁单位的管理1、对自行拆迁的管理：房地产开发公司取得拆迁资格的；没有获得拆迁资格的，也可以自行拆迁。2、对委托拆迁的管理：被委托单位必须取得拆迁资格。3、房屋拆迁管理部门不能作为拆迁人：行政相对人和管理人的身份冲突；可能滥用权力；转变政府职能。三、禁止事项：新建、扩建、改建房屋。改变房屋和土地用途。续租或新租房屋。四、拆迁补偿安置协议的订立及纠纷处理1、双方订立拆迁补偿安置协议，也可包括承租人；房屋拆迁管理部门代管的，协议须经公证和证据保全。2、纠纷处理：由房屋拆迁管理部门裁决，30日内作出；当事人不服裁决的，3个月内向人民法院起诉。搬迁期限内未搬迁的，县级政府责成有关部门或拆迁管理部门申请法院强制拆迁，并办理证据保全。第三节 拆迁补偿与安置一、拆迁补偿对象1、被拆迁人2、标的物：房屋和附属物。拆除违章建筑不予补偿；拆除未超过批准期限的临时建筑，应当给予补偿。3、违章建筑是指在城市规划区内，未取得建设工程规划许可证或违反其规定，严重影响城市规划的建筑，包括：未申请或未获批准的建筑；擅自改变规划许可证的规定的建筑；擅自改变使用性质；擅自将临时建筑成为永久性建筑。二、拆迁补偿的形式1、货币补偿：采取等价有偿的原则，根据被拆迁房屋各种因素，以市场评估方法确定。2、房屋产权调换：排除非公益事业房屋的附属物；调换后，结清产权调换的差价。三、被拆迁人可以选择补偿方式1、例外：非公益事业房屋附属物，只能给予货币补偿。解除租赁关系达不成协议的，只能房屋产权调换。2、选择的限制性：选择货币补偿必须接受市场评估价；选择产权调换必须接受安置用房价格。四、拆迁安置1、安置用户质量和安全要求：符合国家质量和安全标准2、临时安置补助费：拆迁人队被拆迁人或承租人在过渡期内自行过渡可能发生费用的补助，也称过渡费。队被拆迁人提供周转房的，可以不必支付临时安置补助费。第六章城市房地产交易法律制度第一节 城市房地产交易概述一、房地产交易的概念和特征1、概念：是指房地产产权的变更和转移，包括房地产转让、抵押、租赁。2、特征：特殊性；确定性；多样性；要式性。二、房地产转让、抵押应注意的问题：房地产转让、抵押时，房屋的所有权及土地使用权同时转让、抵押。第二节 房地产转让一、房地产转让的概念：指房地产权利通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。1、转让主体：房地产权利人，包括所有人、经营人和使用人等。2、转让客体：土地使用权；地上建筑物、其他附着物的所有权。3、转让方式：房地产买卖。房地产赠与。其他合法方式：作价入股，合资、合作开发经营房地产，企业收购、兼并、合并，以房地产抵债，其他。1995年8月7日城市房地产转让管理规定二、房地产转让的条件1、房地产转让的禁止条件：（1）以出让方式取得土地使用权但不符合法律规定的有关转让条件的。（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的。（3）依法收回土地使用权：出让年限届满而未续期；社会公共利益的需要提前收回；逾期开发收回。（4）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。（5）权属有争议的。（6）未依法登记领取权属证书的。（7）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形：不包括一般部门规章、地方性法规和规章。2、允许房地产转让的条件：（1）以出让方式取得土地使用权的房地产转让时应当符合的条件：按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用证书。按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，应完成开发投资总额的25%以上；属于成片开发土地的，依照规划对土地进行开发建设，形成工业用地或其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。（2）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让时应当符合条件：土地使用者为企业、公司、其他经济组织和个人；领有国有土地使用证；具有地上建筑物、其他附着物合法产权证明；依照规定签订土地使用权出让合同，实效土地使用权出让金或以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。（3）划拨取得的房地产在转让时可以不办理出让手续而以收益上缴国家或其他处理的：国家机关用地和军事用地、城市基础设施和公益事业用地、国家重点扶持的能源、水利等项目用地、法律规定的其他用地；私有住宅转让后仍用于居住的；按规定出售公有住宅的；同一土地上部分房屋转让，但土地使用权不可分割的；转让房地产暂时无法确定用途、年限等；根据城市规划土地使用权不宜出让的；县级以上政府规定的暂时或不需要采取出让方式的其他情形。三、房地产转让的程序：签约（签订90日内申报）、申报、审查、查勘与评估、交纳税费、核发过户单。四、房地产转让合同1、概念：指房地产转让人与受让人或原受让人与新受让人之间签订的转让房地产的协议。2、房地产转让合同的内容：当事人；房地产的证书、用途、概况；价格；方式；时间；违约；其他。3、房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系：房合同以土合同为前提；房合同的土地使用年限受原土合同的制约；房合同较土合