物业管理实训报告(F).doc

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实训报告一、实训目的1.进一步加深对所学专业的感性认识，培养学生的实际操作技能。2.在实践中应用并深化所学的理论知识，为今后从事物业管理工作打下坚实的基础。二、实训单位概况隶属香港银都国际集团有限公司，成立于1997年，是一家具有独立法人资格、实行专业化管理的物业公司，物业管理一级企业，系中国物业管理协会会员单位，成都市物业管理协会常务理事，成都市高新区建设协会常务理事单位。公司主要承接中高档住宅小区、写字楼、工业园区、学校的物业管理。经过多年的运作，积累了丰富的物业管理经验，形成了完善的经营管理体系。银都物业公司历经10年的发展，已在成都物业行业占有重要的一席之地，并创立了“银都物业”品牌。先后承担银都花园、成都师范银都小学、金苹果银都幼儿园、春天花园、浣花溪山庄、水漪袅铜、天府软件园、银都领地、水晶城、优地、icon英郡等的全委物业管理以及禾嘉花园、华楠半岛、左岸花都、南阳锦城、蔚蓝花城等物业管理顾问项目。公司所管理的“银都花园”荣获省市“物业管理优秀住宅小区”称号，并于2002年荣获建设部颁发的“全国物业管理示范住宅小区”的称号，所管理的“天府软件园”荣获“成都市物业管理优秀工业园区”的称号，成为成都市第一个获此殊荣的工业园区，2006年8月荣获“四川省优秀物业管理工业园区”。公司管理规模现已达100多万平方米。三、实训内容实训期限为三个,设施设备维护是,护的相关内容。在实训期间主要是学习实践设施设备的管理。实训期间学习实践的内容包括：(一)、设备设施分类根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理，分a、b、c三类：a类：监视系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯,中央空调系统。b类：排风设备，水箱（池），灭火器材，排污泵。c类：房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。(二)、设备的运行管理1、对a类设备，配备专职运行操作员，专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。2、设备运行操作人员经过培训，熟悉所管理的性能、特点和操作规程，考核合格后上岗操作。3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行记录和值班记录，认真做好交接班。4、各设备主管人员根据运行管理有关制度，每月检查监督设备运行操作人员岗位职责履行情况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、维护保养记录、交接班记录，检查后在有关记录上签字，发现问题及时纠正，对发现的设备问题应详细填表报告，工程维修部主管监督整改情况。(三)、设备设施的维修保养1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养，各班长负责组织本班维修保养工作。2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。（1）日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作；定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容；年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。（2）日常维护保养通常由设备运行操作，值班人员负责，定期维护保养由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业公司进行。（3）维护保养工作的项目由各类设备具体规定，各设备主管根据规程并结合设备具体技术状况，做出年度、月维护保养计划，经项目经理领导批准后实施。（4）设备年检维护保养，由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。(四)、设备设施维修1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类（1）计划维修是自在设备设施没有发生问题之前，对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理；（2）故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式（1）委托维修主要用于故障维修。物业服务中心设总值班调度室，实行24小时值班，配置专线电话，随时接受客户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告，接报后，迅速通知有关维修人员在规定时间内修复。（2）派工维修主要用于计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程维修部主管根据设备定期保养计划，当前对设备定期保养计划，当前设备运行状况的分析调查结果，以及客户的要求填写派工单，派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。(五)、设备故障及事故1、凡属规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的，称为设备事故。2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。3、无论发生何种设备 故障和事故，设备主管必须立即组织力量迅速处理。较重大时间，必须及时报告部门主管甚至项目经理协调处理。4、无论发生何种设备故障和事故，运行值班人员、维修人员必须详细记录，不得疏漏和隐瞒。(六)、设备的大修、更新1、物业服务中心根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更加安全、有效、经济、可行。2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用，从维修资金中支出。每年度的费用预算，经业主委员会审核，业主大会批准，其后决算还须维修资金管理中心审计。3、大修改造的项目由各设备主管会同各班长提出申请，经物业服务中心讨论形成年度维修计划申请报告，报经业主委员会批准后方可实施，项目实施按照：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。(七)、设备的报废1、设备有下列情况下考虑报废：（1）已经超过使用年限，主要结构及部件磨损破坏，设备效能达不到要求且不能修复。（2）设备技术陈旧落后，无形磨损严重，经济效果差，经济上分析结论更新胜于大修。（3）因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用，建筑物改建不能拆装的。（4）严重影响安全，继续使用将会引起危险事故的。（5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予淘汰的产品。2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写设备报废申请单，工程技术部组织有关人员进行鉴定后报物业服务中心和物业公司总经理批准，其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。3、设备报废后，由设备使用部门进行利用和处理，残值回收凭据报财务部注销设备资产，同时注销台账和卡片。(八)、记录1、工程验收记录；2、设备台账；3、设备标识卡；4、运行记录；5、设备日常巡视保养项目及记录；6、设备定期维护保养项目及记录；7、事故故障报告单；8、设备报废申请表；9、设备大修改造申报表；10、设备大修汇总表。(九)、公共设备设施维修、保养程序：（1）物业服务中心工程部每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查，不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录；（2）如果在检查中发现有故障或损坏的，应向部门主管提出修理申请，填写维修申请表；（3）经物业服务中心领导认定后，将工作交给工程维修部，让其完成人员的安排和修复工作；（4）工程维修部人员按照工种，指定专人到现场进行维修；（5）如果损坏程度物业服务中心的人员根本无法进行维修的，根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用，报物业服务中心领导审核安排；（6）等全部维修工作结束后，进行试运行合格后，作好维修记录并存档。四、心得体会通过此次实训，让我了解了工程维修部设施设备管理的流程，熟悉了相关的设施设备及期日常巡查的内容、维修保养的部位，需要填写的相关记录。将学习的理论知识在实际操作中得到实践，对相关知识的掌握更上了一个台阶。 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