房地产业特色底商销售成为京城热点.doc

房地产业特色底商销售成为京城热点-作者：-日期：特色底商销售渐成京城热点近一年来，北京地区的底商、商铺、商业配套设施的热销已是不争的事实，地处南中轴路的珠江骏景，因为具近一年来，北京地区的底商、商铺、商业配套设施的热销已是不争的事实，地处南中轴路的珠江骏景，因为具有南国风情商业街的特点，在底商刚推出之际，平方米的商铺被一抢而空，而地处的蓝堡，由于采用米高的挑空大堂设计，可以自由组合，因此也成为商家抢购的热点。新华联家园多平米的底商，对于欲投资通州区的商家来说也是绝佳的选择。上地开发区的博雅西园，则将底商直接瞄准海淀高科技区，另外平米的大型底商，对希望进入上地地区的商业集团来说，非常有吸引力。当前，社区商业的意义已经不仅仅在于为社区居民提供便利的生活设施，人们已经认识到社区商业的繁荣对于提高社区价值的重要性。由焦点房地产、北京电视台广厦苑主办，亚企在线电子商务有限公司协办、新地时空工作室策划的北京地区特色底商、商业街展播暨商铺交易会日前已经启动。如何使开发商在经营商业配套设施时避免走入误区？如何实施对社区的商业设施的物业性管理，从而提高社区的商业服务能力，直至升华整个社区的价值乃至整个地段的投资潜力？对于这些潜在的问题，本次活动将邀请在商业运营方面经验丰富的专家一一剖解，从中找出答案。 特色底商销售渐成京城热点近一年来，北京地区的底商、商铺、商业配套设施的热销已是不争的事实，地处南中轴路的珠江骏景，因为具有南国风情商业街的特点，在底商刚推出之际，平方米的商铺被一抢而空，而地处的蓝堡，由于采用米高的挑空大堂设计，可以自由组合，因此也成为商家抢购的热点。新华联家园多平米的底商，对于欲投资通州区的商家来说也是绝佳的选择。上地开发区的博雅西园，则将底商直接瞄准海淀高科技区，另外平米的大型底商，对希望进入上地地区的商业集团来说，非常有吸引力。当前，社区商业的意义已经不仅仅在于为社区居民提供便利的生活设施，人们已经认识到社区商业的繁荣对于提高社区价值的重要性。由焦点房地产、北京电视台广厦苑主办，亚企在线电子商务有限公司协办、新地时空工作室策划的北京地区特色底商、商业街展播暨商铺交易会日前已经启动。如何使开发商在经营商业配套设施时避免走入误区？如何实施对社区的商业设施的物业性管理，从而提高社区的商业服务能力，直至升华整个社区的价值乃至整个地段的投资潜力？对于这些潜在的问题，本次活动将邀请在商业运营方面经验丰富的专家一一剖解，从中找出答案。 底商成为房产投资新宠两类底商三个特点三项注意;种种数据显示，由于商品房供应量的逐年加大，使得买房投资者的回报率呈逐年下降趋势。相比住宅公寓、商住楼、写字楼而言，商铺投资可谓高投入高回报。当北京人初尝商铺投资的甜头后，全城发展商掀起一股商铺开发热。北部天创世缘和财智中心、东部建外SOHO、后现代城和昆泰国际中心、西部左岸公社等商铺都受到投资者的追捧。商铺投资缘何有如此之大的魅力？普通投资者又将如何把握这一投资领域呢？底商投资优于商场商铺投资;我们时常听到这样的说法：“比一比，算一算，投资商铺更划算”。底商投资已经成为继公寓和写字楼之后个人房产投资的新宠。近年来，商铺投资风由南而北，从广州、深圳、上海直奔北京。但目前而言，在北京真正有旺铺感的，不是大型商场、超市，而是作为社区、大厦底层配套的商业设施的底商。据昆泰国际中心有关负责人分析，北京早有建设百家万平方米以上大商场的计划。过去十几年，大型商场供应量一直居高不下，网点密布，所以投资大型商场风险大于收益。相反，底商由于它是作为其他物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的20%，且天然就有了一定的顾客源。如果开发商能够因势利导，根据物业使用人员的特点对底商作出准确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性。这样的底商，无论是对投资者还是经营者都减少了风险。反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。底商的三个特点;就北京底商市场可投资的品种而言，可分为两类底商，一是居住类底商，一是商务类底商。相比而言，大多数底商都是居住底商，几乎任何一个住宅项目都有不同数量的底商。如“第五大道”就属于高档住宅项目“天创世缘”的底商、后现代城的底商也属此类。;而商务底商，只是为数不多的几个，如“朝外中环”则属于昆泰国际中心的底商，建外SOHO也是商务类底商。但无论是居住类底商，还是商务类底商都有其共同特点。据“第五大道”有关负责人介绍，其一，底商一般都是最后销售，往往是上面的住宅公寓和商务楼已基本售完之后才开始销售底商。如“天创世缘”住宅部分目前已基本售罄入住后才开始“第五大道”的销售，后现代城一期已成为准现房，所以人气足，投资客户多。其二，由于底商一般都是最后销售，所以往往都是现房销售。其三，底商售价一般都定在其上层物业售价的200%至300%。如，“天创世缘”的售价在6800至7800元每平方米，“第五大道”则将售价定在2万至3万元每平方米。昆泰国际中心公寓均价每平方米1.2万元，“朝外中环”均价为3万元。一般居住类底商是一层物业价格的200%左右，商务类底商为上层物业的300%左右。相比之下，“朝外中环”定价为公寓的250%，在朝外商圈则属于期房让利了，难怪30个底商铺位吸引了上千人排队认购。如何投资底商;据昆泰国际中心有关负责人分析，尽管两类底商都是全天候面对所有人开放，但实际上，居住类底商因服务对象是社区居民，所以主力消费时间是晚上，可谓夜间收益。而商务底商因服务对象是楼上商务办公的企业和员工，所以，主力消费时间在白天，可谓白天收益。如何让居住类底商在白天火起来，让商务类底商在夜间亮起来，就成了底商投资的关键。作为商务类底商“朝外中环”为了解决夜间收益问题，在设计上借鉴国外SHOPPINGMALL的模式，吸收环绕步行街概念。建成后的“朝外中环”将是集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身为一体的大型商业中心街区，而并非传统底商的翻版。而居住类底商“第五大道”则是借助亚奥商圈核心区每天10万人次的流量以及星巴克、钱柜、麦当劳等精品名店吸引外围客源来弥补白天经营的弱势。;做底商投资除了要把握不同类型底商各自的特点外，其中也有一些共同的规律需要遵循。有关人士建议投资者首先应选择有发展潜力的地区和商业集中区作为重点参考。其次，在计算租金回报时，如果投资收益少于10%应视为投资不佳。其三，要了解周边人口结构的组成，来明确投资多大面积的商铺。因为面积决定租户的行业类型，各行业根据其利润水平决定对租金的承受能力。所以商铺面积会对租金水平造成很大影响。北京青年报;Logo空中底商满足市场需求 2 0 0 4，投资人最需要什么？除了造钱机器和消费机器，大家还能需要什么？底商，作为最能造钱和最能吸钱的商业机器，长久以来备受投资人青睐。难怪，好的底商，将绝佳地段、通达便利、诱人形象、独立成市和回报率高五大法宝囊括掌中，让小钱变大、资金滚动、资本叠加、利润膨胀，让无数投资人为之疯狂。然而，底商越来越高的身价，对位置的高要求，对占地的奢侈度，千金难求的行市，导致底商供需市场日益不平衡：一方面，更多的人手举钞票夜排长龙疯狂追购；另一方面，好的底商少之又少，无法满足投资人日益增长的旺盛胃口。底商，已经越来越疯狂。底商，是不是应该更疯狂？ L O G O空中底商，源于底商，高于底商，一种更高层次的商业建筑形态，大胆改写底商的概念界定，为市场提供了一种更具生命力的经营模式与革命思想，为精锐酷商提供资本无限膨胀的新玩法。L O G O空中底商地处长江道上，东接南京路无限繁华，西引长江道商机无限，占尽两边的丰富资源，而南京路的未来已经少有底商发展的空间， L O G O空中底商，是离南京路最近的底商，地段价值堪称珍稀绝版。项目周边公交线路穿梭繁忙，地铁新线日夜开工，项目临街矗立，“南京路长江道鞍山道复康路”等交通动线带来的滚滚人流，被 L O G O空中底商的 7部超大景观穿梭机所组成的立体动线网，输送到建筑内部每个角落，真正做到通达便利。旧有的底商模式的招牌都是平面形象，而 L O G O空中底商那经过规划整合后的超大霓虹招牌，让招牌成为了立体景观，将品牌形象累加整合，瞩目度更高，可谓形象炫目诱人。普通的底商业态繁杂，虽能独立成市，但很难形成“大市”， L O G O空中底商的内部业态经过整合规划，不但享尽底商优势，做到层层独立成市；而且业态互补，互相借势，集中成势。此外，普通的底商贴近地面，毫无景观可言，而 1 5层的 L O G O空中底商拔地而起，尽揽无限景观。而最诱人的是 L O G O空中底商创造的 8 1 2年的回报率，远远高于其它商业空间， 1 5 % 1 8 %的年收益率，足以满足最大的增值狂想，无愧回报率高。更有甚者，每一层都是为专属商家量身打造的绝对空间，处处体贴入微。特别引人入胜的是“财富顶空”，顶层独一无二的观景空间和超级天台只为顶尖财富玩家开放，无限可能让投资人做老板的老板，赚最有钱人的钱，玩着数钱没跑的。革命的 L O G O，从品牌到本质，绝对够撼，绝对够高。一场关于 L O G O的创意革命正式空降， 1 5层创意底商，每一层都是底商，每一层都是造钱机器和消费机器，颠覆财富世界的空间规则，让财富的制空权完全掌握在投资人的手中，玩钱不想玩大也很难。 L O G O空中底商，够撼才有发言权！住宅郊区化引发郊区商业不足 投资郊区底商潜力大 ;“住宅郊区化”在前不久出台的“两轴、两带、多中心”的规划带动下，今年上半年得到了加速发展。南城大量危旧房改造、京城高速公路网的建成使这次“郊区”的发展更成为可能。在京城郊区住宅新区大量涌现的同时，大量的人口涌入京城周边地区，开门七件事吃、穿、用等日常消费迫切需要便捷临近的商业设施来实现，商业配套的欠缺成为郊区住宅的“软肋”。北京中原房地产经纪公司市场部马涛认为,政府制定“多中心”规划的目的是为了减轻城市的压力，而“多中心”的发展促使了郊区商铺的发展。商业繁荣促进城市形象显著提升与经济繁荣，而商业繁荣在提升城市形象、改变城市面貌的同时也提供就业机会，完善投资环境，对城市的影响具有十分明显和重要的作用。 底商升值过快使投资收益受影响;要发展郊区住宅，必然要发展该地区的商业设施。而商业设施的售价高低直接影响到投资者的收益。作为本市郊区县中城市化步子迈得较早、步伐较快的通州区，区内开发商新华联家园陈海旭认为，通州商业发展并不是短期的行为，通州区目前有近280万平米土地正在开发，按照国际标准，住宅人口要与该区域的商业面积成比例，但通州区的商业地产面积的比例远远不足，而住宅的火爆销售更加突出了通州地产在这方面的不足之处，从而加大了通州商业地产的热销状况。以新华联家园的商铺价格为例，首批商铺上市的价格为4500元/平米，至今商铺的价格已不是单纯的市场定价，而是通过拍卖的方式来供应，价格也升值为11800元/平米。商铺的热销使更多的开发商加入了开发商业地产的阵营，使通州的商业地产出现了一片繁荣景象的同时，底商升值过快也使小业主对底商的投资收益受影响。 找准经营项目才能适应客户人群据了解，由于开发商在项目规划设计中的局限性，使得通州区各项目的规划缺乏统一性，布局相对分散，很难满足区内居民的购物与服务的需求。同时，一些开发商在建设小区商铺的门脸时没有明确的定位，风格、质量的高低都参差不齐。底商的硬件设施条件不具备，也在一定程度上限制了一些大型超市或连锁店短期内进入小区底商进行经营，这样也就给投资底商的小业主经营日常用品或利用底商提供生活服务较大的获利空间。但这种情况下，对小业主选择经营商品或提供服务的具体项目有比较高的要求，只要适销对路才能有较好的收益。通州的一位政府官员对记者说，通州商业的发展需要政府部门的硬性规划，只有政府部门的参与才会使各开发商合力规划，才能使通州商业地产形成气候。而此前，大兴亦庄对商业地产的整体规划布局，使郊区商业地产“小、散、杂”的问题得到一定程度的解决。;郊区底商投资被看好;北京中原房地产经纪公司市场部马涛认为,随着住宅产业的稳步上升，该区域的商业产业必然会吸引大量的商业地产投资者的关注，并得到当地政府的重视，设立种种利好条件用来招商引资，借以加快该地区的整体发展。今年京城商铺火爆的销售已经逐步由城里转移至郊区，而郊区尚未开发的土地资源和不断增多的人口带来的稳定需求，是商业地产发展的最好的底牌。投资底商划不划算？ 小本投资风险较低近日，位于西红门地区的经济适用房项目瑞海新城，宣布将推出1.8万平方米商业现房。这是北京市经济适用房项目首次正式向市场公开推出底商，因此引来市场的关注。投资经济适用房底商到底划不划算？稳定的社区需求提供商机随着京城房地产发展规模的不断扩大，内城区的项目趋于饱和，专家预测，南部地区将在两年之内真正活跃起来，成为京城楼市中不可忽视的一个板块。进入今年，这个区域的房地产项目开发势头一下子变得迅猛起来，近几个月来，每个月均保持三个以上新项目的开盘。而由于商业配套大多不够完善，居民的生活需求无法得到满足，商铺出现了明显的市场空缺。住宅小区的发展与越来越旺盛的人气，将会把商业氛围慢慢培养起来。伴随而来的竞争的激烈程度也会逐步加剧，因此如果看好这一地区商业升值潜力的买家，及早出手，在水涨船高时就可坐收利益。周边商业比较分散且不成规模，西红门路临街有一些商业设施：菜场、食品店、美发店等，品质很差，根本无法提供未来入住居民较高的日常消费水平。而随着瑞海新城一期业主4000户约1万居民即将入住，加上西红门西区目前还没有一个大型的公共商业集中地，很可能在这里形成一个人气旺盛的社区型商圈。经济适用房业主购买力不强经济适用房底商主要是为楼盘已经入住的业主服务，同时弥补周边众多楼盘业主生活不方便的不足。由于房子价位低、物业管理费也很低廉，加上购买经济适用房的相关规定决定了经济适用房的业主经济条件属于中低收入，对生活用品以及相关服务的购买力一般，导致一些品质高档、价格较高、利润较大的商品或服务难以在这里有稳定的需求。天通苑、通惠家园等大型经济适用房社区已经投入运营的小规模底商的经营状况已经证明了这一点。因此，有关人士认为，投资经济适用房底商时，在经营的项目与商品或服务品种上，尽量选择大众化的商品或服务。经济适用房底商投资较小瑞海新城开发商北京鸿坤伟业房地产开发公司董事长赵彬认为，在商铺投资的市场上，小本置业的商铺投资者的最佳投资选择是社区商铺。主要表现形式一到三层商业楼或建筑底层，或者商业用途裙房。商业形态为：精品店、美容美发店、干洗店、药店、彩扩店、中小型超市、便利店、花店、快餐店、咖啡店、饮料店、银行等。大多面积小巧，投资小，容易出租、转让，是商铺投资中的“小盘活跃股”。经济适用房底商的售价相对比较低廉，因此，投资者需要投入的资金量也较小，进行经营的前期成本比较低。投资经济适用房风险较低由开发商统一规划外部环境，临街底商“旺铺100”，长达1000米、双向六车道的商业街气势，预计未来的消费人群将达到8万人。一般地说，投资住宅底商的回报率高达10至15，大约7至10年即可收回成本。由于拥有稳定的社区客户和需求，又使得它的投资风险比一般的商铺投资要小。北京城市发展的脚步越来越快，四、五、六环随着交通的畅通与延伸，新的居住区域不断产生，尤其是一些规模较大、住户密集的经济适用房小区，投资小区商铺的收益会维持在一个相对较高的水平上。从底商到商业街再到MALL商业地产急功近利从底商，到商业街，再到MALL，短短时间内商业地产以“奔腾”的速度完成了多次升级。近日，来自全国部分 知名企业的代表、商业地产开发商、商业地产规划专家共同聚首浙江嘉兴，共谋商业地产市场发展趋势和现存问题。商业与地产“两张皮”“商铺在一段时间内非常火爆，现在许多投资者的铺面都搁在手里了，租不出去。现在一铺养三代在发达 城市已经玩不转了，但在内地其它城市，还有许多消费者加入投资商业地产的队伍。”在论坛上业内人士对此不无 忧虑。据了解，目前，从商业地产开发销售的角度，大致可分为以下三种类型：一是出售商铺产权和经营权，业内人士称之谓“产权式商铺”。为了卖出去，很多开发商都采取了降低置业门 槛，来化解大卖场面积消化的难题。大部分都“出售后返租”，并以“高回报租金”、“若干年后回购”为吸引人 的口号，营造了许许多多的概念。二是出租。业内人士介绍，在这种方式下，商业地产商把开发出的项目以出租为主，开发商通过对招商权的完 全控制，来达到控制进场业态种类，形成自己经营特色。这一类档次有高有低，档次高的有上海新天地、中信泰富 广场等；中低档次的有贵阳三桥综合批发市场、沈阳时尚商业有限公司的太原街商铺。三是，商家与地产商结成战略联盟。“现在最吸引人们眼球的是万达模式。大连万达集团与沃尔玛、欧倍 德等国际著名商业连锁企业建立了紧密的战略联盟关系，其所建的商业项目在开工之前，便已确定大部分面积要租 与国际商业大鳄，故被称为订单地产”。万达集团得到的利益是通过租金的方式获得稳定的现金流。欧倍德节 省了选址时间和机会成本，避免新店建设方面的巨额原始投入。但是，商业和地产始终还是“两张皮”。规划设计专家董光器认为，商业地产开发商不懂商业的现象普遍存 在，商业地产开发商和经营商、物业管理商三方交接还不规范。在这种状况下，商业地产投资项目前期风险是很大 的。如果“养铺”不成成“死铺”，商业地产开发商、经营商和商铺投资商的矛盾就会暴露。前期投资风险和承诺 兑现好坏是产生投诉的导火线，还可能形成类似住宅开发商、物业管理公司和业主的罗圈官司。“位置 模式 回报” 三招搞定升值旺铺近一段时间以来，底商项目成为房地产市场热点，无论投资客还是开发商，底商都成为市场追捧的对象：去年年底潘石屹的建外SOHO联合林涧的左岸公社大搞“东拍西拍”，紧接着世纪城筹建亚洲最大SHOPPINGMALL的消息引来广大投资者的期待，今年年初北京财富中心、东方银座等项目大推底商近日，位于朝外大街核心区域的昆泰国际中心环绕商业步行街店铺进行第一次认购，不到一小时的时间内，当天拿出的9套商铺便被一抢而空，销售额高达八千余万元。日前，昆泰国际中心还推出“猜铺王，中大奖”活动，把其商业街中一套位置和朝向最好的底商打造成为朝外底商的“铺王”，面向社会重奖竞猜铺王“身价”，为北京楼市逐渐火爆的底商市场再添一把干柴。业内人士分析，京城楼市将会迎来新一轮的“底商热潮”，底商将成为今年北京楼市的一大投资热点。业界曾有“房地产投资，住宅、别墅是金；办公、写字楼是银；商铺是钻石”的说法，但也不是所有底商都能在日后为投资者带来丰厚的回报，商铺投资不能盲目跟风，必须综合考查之后才能出手。一般来讲，考查商铺应考虑以下几个方面。位置为首商业经营讲究地理位置已成为商业投资的金科玉律，但这里所指的位置不光是地理位置，还指的是商业经营的大环境。北京的底商热点项目大概分成两类，一类是本身占据着商业黄金位置，周边商业环境已经非常成熟的底商，比如前两年的国贸中心、嘉里中心和东方广场等等。第二类是虽然项目周边并不具备成熟的商业环境，但项目地处的位置具备商业开发潜力，开发商实力又较强的底商，投资客对日后的经营比较有信心，像建外SOHO、左岸公社、财富中心、昆泰国际中心等即属于这一类产品。比如昆泰国际中心位于朝外大街的核心位置，周边有丰联广场、泛利大厦、联合大厦、人寿大厦、百脑汇、旺市百利等大型写字楼和商业项目，而且朝外商业街将和CBD连在一起，实现商业和商务中心双重职能发展，具有很好的投资发展前景。经营模式旺地不等于旺铺，底商到底采用什么样的经营模式才会实现理想的投资价值？除了好位置以外，开发商的经营定位和经营水平也至关重要。以北京东长安街某项目为例，该项目地处长安街和北京火车站交叉点的黄金位置，当年它的底商销售、出租之时，也曾火爆一时，很多知名品牌纷纷在此设立旗舰店。但好景不长，由于经营和定位问题，商业部分并没有取得预想的辉煌，不久这里的商户纷纷退出，原先的高档购物中心变成了商品批发市场。由此看来，开发商的经营定位对项目的投资前景起着至关重要的作用。谁有好的经营战略，谁能走在市场的前面，谁就能在商业投资中占据有利的位置。比如昆泰集团在规划昆泰国际中心底商时，充分考虑经营模式的问题，借鉴国外SHOPPINGMALL的模式，走了一条国内商业领域的创新路：将其定名为朝外中环朝外中心环绕步行商业街，总建筑面积约1万平方米，建成后它将是集购物、餐饮、休闲、健身、娱乐为一体的大型商业中心街区。再比如建外SOHO比照上海新天地，借助商业时尚元素和统一包装，将底商打造成为一个全新的“北京新天地”。投资回报底商的投资回报率比较高。一般来说，投资住宅的回报率为10%左右，而投资底商的回报率则高达15%至17%。在上海，投资商铺大约6至10年即可收回成本。许多楼盘的底商在销售或招租时还有各种优惠，如果看好了一个旺区旺楼，根据自己的经济承受能力用贷款和部分资金支付底商房款，再用以后收取的租金还贷，还是挺划算的。但投资“底商”一定要算好账，算账时，除了底商的售价和租金，还要清楚物业管理费用，这将影响商铺的未来收益。另外，购买底商可以通过银行贷款，一般最高贷款额度为6成，总价不超过300万元，贷款期限为10年，首付40%。需要注意的是，买底商和买住宅一样，买的也是建筑面积，而不是使用面积。许多商铺由于层高较住宅高、建筑结构不同而设立了一些粗大的廊柱，所以商铺的使用面积一般比住宅低，投资买家要有心理准备。两类底商三个特点三项注意 底商成房产投资新宠两类底商三个特点三项注意种种数据显示，由于商品房供应量的逐年加大，使得买房投资者的回报率呈逐年下降趋势。相比住宅公寓、商住楼、写字楼而言，商铺投资可谓高投入高回报。当北京人初尝商铺投资的甜头后，全城发展商掀起一股商铺开发热。北部天创世缘和财智中心、东部建外SOHO、后现代城和昆泰国际中心、西部左岸工社等商铺都受到投资者的追捧。商铺投资缘何有如此之大的魅力？普通投资者又将如何把握这一投资领域呢？ 底商投资优于商场商铺投资 我们时常听到这样的说法：“比一比，算一算，投资商铺更划算”。底商投资已经成为继公寓和写字楼之后个人房产投资的新宠。近年来，商铺投资风由南而北，从广州、深圳、上海直奔北京。但目前而言，在北京真正有旺铺感的，不是大型商场、超市，而是作为社区、大厦底层配套的商业设施的底商。据昆泰国际中心有关负责人分析，北京早有建设百家万平方米以上大商场的计划。过去十几年，大型商场供应量一直居高不下，网点密布，所以投资大型商场风险大于收益。相反，底商由于它是作为其他物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的20%，且天然就有了一定的顾客源。如果开发商能够因势利导，根据物业使用人员的特点对底商作出准确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性。这样的底商，无论是对投资者还是经营者都减少了风险。反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。 底商的三个特点 就北京底商市场可投资的品种而言，可分为两类底商，一是居住类底商，一是商务类底商。相比而言，大多数底商都是居住底商，几乎任何一个住宅项目都有不同数量的底商。如“第五大道”就属于高档住宅项目“天创世缘”的底商、后现代城的底商也属此类。 而商务底商，只是为数不多的几个，如“朝外中环”则属于昆泰国际中心的底商，建外SOHO也是商务类底商。但无论是居住类底商，还是商务类底商都有其共同特点。据“第五大道”有关负责人介绍，其一，底商一般都是最后销售，往往是上面的住宅公寓和商务楼已基本售完之后才开始销售底商。如“天创世缘”住宅部分目前已基本售罄入住后才开始“第五大道”的销售，后现代城一期已成为准现房，所以人气足，投资客户多。其二，由于底商一般都是最后销售，所以往往都是现房销售。其三，底商售价一般都定在其上层物业售价的200%至300%。如，“天创世缘”的售价在6800至7800元每平方米，“第五大道”则将售价定在2万至3万元每平方米。昆泰国际中心公寓均价每平方米1.2万元，“朝外中环”均价为3万元。一般居住类底商是一层物业价格的200%左右，商务类底商为上层物业的300%左右。相比之下，“朝外中环”定价为公寓的250%，在朝外商圈则属于期房让利了，难怪30个底商铺位吸引了上千人排队认购。 如何投资底商 据昆泰国际中心有关负责人分析，尽管两类底商都是全天候面对所有人开放，但实际上，居住类底商因服务对象是社区居民，所以主力消费时间是晚上，可谓夜间收益。而商务底商因服务对象是楼上商务办公的企业和员工，所以，主力消费时间在白天，可谓白天收益。如何让居住类底商在白天火起来，让商务类底商在夜间亮起来，就成了底商投资的关键。作为商务类底商“朝外中环”为了解决夜间收益问题，在设计上借鉴国外SHOPPINGMALL的模式，吸收环绕步行街概念。建成后的“朝外中环”将是集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身为一体的大型商业中心街区，而并非传统底商的翻版。而居住类底商“第五大道”则是借助亚奥商圈核心区每天10万人次的流量以及星巴克、钱柜、麦当劳等精品名店吸引外围客源来弥补白天经营的弱势。 做底商投资除了要把握不同类型底商各自的特点外，其中也有一些共同的规律需要遵循。有关人士建议投资者首先应选择有发展潜力的地区和商业集中区作为重点参考。其次，在计算租金回报时，如果投资收益少于10%应视为投资不佳。其三，要了解周边人口结构的组成，来明确投资多大面积的商铺。因为面积决定租户的行业类型，各行业根据其利润水平决定对租金的承受能力。所以商铺面积会对租金水平造成很大影响。 底商成为房产投资新宠 两类底商3个特点3项注意 种种数据显示，由于商品房供应量的逐年加大，使得买房投资者的回报率呈逐年下降趋势。相比住宅公寓、商住楼、写字楼而言，商铺投资可谓高投入高回报。当北京人初尝商铺投资的甜头后，全城发展商掀起一股商铺开发热。北部天创世缘和财智中心、东部建外SOHO、后现代城和昆泰国际中心、西部左岸公社等商铺都受到投资者的追捧。商铺投资缘何有如此之大的魅力？普通投资者又将如何把握这一投资领域呢？底商投资优于商场商铺投资我们时常听到这样的说法：“比一比，算一算，投资商铺更划算”。底商投资已经成为继公寓和写字楼之后个人房产投资的新宠。近年来，商铺投资风由南而北，从广州、深圳、上海直奔北京。但目前而言，在北京真正有旺铺感的，不是大型商场、超市，而是作为社区、大厦底层配套的商业设施的底商。据昆泰国际中心有关负责人分析，北京早有建设百家万平方米以上大商场的计划。过去十几年，大型商场供应量一直居高不下，网点密布，所以投资大型商场风险大于收益。相反，底商由于它是作为其他物业的配套设施而建，面积通常不超过所配套物业的20%，且天然就有了一定的顾客源。如果开发商能够因势利导，根据物业使用人员的特点对底商作出准确定位，就确保了底商的经营具备一定的排他性。这样的底商，无论是对投资者还是经营者都减少了风险。反过来，低风险的底商也就容易销售或出租，又降低了开发商的风险，从而获得双赢局面。底商的三个特点就北京底商市场可投资的品种而言，可分为两类底商，一是居住类底商，一是商务类底商。相比而言，大多数底商都是居住底商，几乎任何一个住宅项目都有不同数量的底商。如“第五大道”就属于高档住宅项目“天创世缘”的底商、后现代城的底商也属此类。而商务底商，只是为数不多的几个，如“朝外中环”则属于昆泰国际中心的底商，建外SOHO也是商务类底商。但无论是居住类底商，还是商务类底商都有其共同特点。据“第五大道”有关负责人介绍，其一，底商一般都是最后销售，往往是上面的住宅公寓和商务楼已基本售完之后才开始销售底商。如“天创世缘”住宅部分目前已基本售罄入住后才开始“第五大道”的销售，后现代城一期已成为准现房，所以人气足，投资客户多。其二，由于底商一般都是最后销售，所以往往都是现房销售。其三，底商售价一般都定在其上层物业售价的200%至300%。如，“天创世缘”的售价在6800至7800元每平方米，“第五大道”则将售价定在2万至3万元每平方米。昆泰国际中心公寓均价每平方米1.2万元，“朝外中环”均价为3万元。一般居住类底商是一层物业价格的200%左右，商务类底商为上层物业的300%左右。相比之下，“朝外中环”定价为公寓的250%，在朝外商圈则属于期房让利了，难怪30个底商铺位吸引了上千人排队认购。如何投资底商据昆泰国际中心有关负责人分析，尽管两类底商都是全天候面对所有人开放，但实际上，居住类底商因服务对象是社区居民，所以主力消费时间是晚上，可谓夜间收益。而商务底商因服务对象是楼上商务办公的企业和员工，所以，主力消费时间在白天，可谓白天收益。如何让居住类底商在白天火起来，让商务类底商在夜间亮起来，就成了底商投资的关键。作为商务类底商“朝外中环”为了解决夜间收益问题，在设计上借鉴国外SHOPPINGMALL的模式，吸收环绕步行街概念。建成后的“朝外中环”将是集购物、餐饮、休闲、娱乐、健身为一体的大型商业中心街区，而并非传统底商的翻版。而居住类底商“第五大道”则是借助亚奥商圈核心区每天10万人次的流量以及星巴克、钱柜、麦当劳等精品名店吸引外围客源来弥补白天经营的弱势。做底商投资除了要把握不同类型底商各自的特点外，其中也有一些共同的规律需要遵循。有关人士建议投资者首先应选择有发展潜力的地区和商业集中区作为重点参考。其次，在计算租金回报时，如果投资收益少于10%应视为投资不佳。其三，要了解周边人口结构的组成，来明确投资多大面积的商铺。因为面积决定租户的行业类型，各行业根据其利润水平决定对租金的承受能力。所以商铺面积会对租金水平造成很大影响。周宏 如何实现“老番街”成功的底商营销信达行推广部/董力 疯狂的认购 3月16日晚，北京成荣房地产开发公司与其营销顾问北京环宇信达行房地产经纪有限公司联合举办;怡景园客户联谊会 ，会上有关人员宣布怡景园的底商将以 老番街 的形象于近日推出。双方负责人还为老番街的效果图进行了揭幕。 3月18日夜近10点，由销售部传来消息：由于老番街定于第二天早晨9点整放号认购，所以，夜里在售楼处门口已有20多人排队。第二天早晨8点多我才赶到怡景园售楼处，看到已经有几十人在门口排成了长队，而且还吸引了一些记者前来采访。9点整，售楼处准时放号。由于准备周到，放号时间总共持续了40多分钟便告结束，整个售楼处井然有序。这之后还陆续有客户进来咨询。据后来信达行推广部提供的资料，这次拟出售的300余个单位，已经有效认购完毕200 多个。先后来咨询的客户已超过1500人。如果能像大多数客户需求的那样，将目前在售单元的面积分割得再小一些，那么老番街在一个星期之内将被认购一空。 即便如此，老番街也足以让人瞠目结舌。特别是在房地产市场竞争如此激烈的今天，其遭遇到的疯狂认购不能不说是创造了一个奇迹。 那么作为物业配套设施的底商，老番街缘何受到如此的追捧呢？ 定位依据 我们是今年1月中旬正式接手怡景园的。当时主要的任务是做怡景园公寓二期的营销。在接到一个项目时，我们通常的做法是对这个项目的现状进行深入的研究、分析，包括它的工程现状、销售现状、推广现状等等，然后找出问题症结所在，在此基础上提出调改意见或对项目进行重新定位。我们在分析怡景园现状时，发现原来的推广过程中没有塑造一个非常清晰的项目形象。人们提起怡景园并没有一个很清晰的概念。经过对项目分析，我们发现怡景园有着非常明显的特点或者说是优势。那就是，它的一期作为高档外销公寓，是在海外发售的，并且相当成功，所以怡景园目前已入住的一期公寓业主中已有28个国家的120余位外国公民。这一特点是周边其他项目所不具备的。去年以来，怡景园周边半径3公里内有7、8个项目都以国际社区作为卖点。我们研究发现，那些项目全都是没有入住的期房或准现房。因此他们的国际社区是将来时态的，而怡景园一期则是完成时态的。这就是差异。虽然仅仅是个时间差异，但这却是我们对怡景园进行准确定位的基础。定位时主要考虑到以下几个因素：项目周边的人文环境和商业环境、怡景园二期公寓3万多平方米的面积和8600平方米的底商以及未来三、四期还规划有公寓、酒店、写字楼、商场等。通盘考虑下来，决定给怡景园整体形象定位为 国际都会 。当时对底商已经考虑到可能会经营一些与国际化生活有关的东西，但还没有明确形成老番街的概念。 今年春节之后，我们对怡景园的前期营销准备工作结束，公寓正式进入销售环节。这时开发商提出要迅速解决底商问题，因为底商对他们的资金压力很大。当时开发商对这8600平方米的底商的确有些老虎吃天、无从下嘴的感觉。因为怡景园所处的朝外地区各类商业形态都已具备了。在任何一个商业形态上怡景园底商都会遇到强劲的对手。那么我们的底商究竟应该怎样定位呢？定位就必须找到我们项目自