（金融学专业论文）近年我国房地产调控政策反思.pdf

内容摘要 房地产商品有别于一般商品，因为它不仅是一种消费品，还是一种投资品。 作为投资品，它具有保值增值与虚幻泡沫的双重属性。当房地产价格严重脱离 其基础价值即房地产市场出现泡沫时，在某种外界因素如利率的升降、税收的 增减等的冲击下，房地产泡沫随即破灭。如果政府宏观调控不及时或力度不够， 不仅会直接造成房地产市场的混乱，而且极有可能导致金融乃至整个经济秩序 的混乱。因而对房地产市场进行有效的宏观管理可以避免重蹈某些国家由于房 地产发展违背客观规律而出现的“泡沫经济 的覆辙。 近年来我国房地产价格增长很快，不论是上涨幅度还是平均房价都达到历 史上的最高水平，我国政府连续出台了一系列调控政策都无法达到调控房价的 目标，政府下一步应该采取何种措施一时成为各方关注的焦点。由于分析问题 角度的差异和立场的不同出现大规模纷争和论战，这激起了笔者的兴趣与责任 感，由此产生选择这一论题的动机，本文试图找出影响我国房价上涨的真正原 因，从理论上对近年来我国房地产调控政策的效果进行述评，从而提出相应的 政策建议。 本文共分五部分：第一部分是导论，主要介绍选题背景与意义、国内外相 关研究现状以及研究方法和结构安排；第一章介绍了房地产宏观调控的必要性、 内容以及房地产宏观调控体系；第二章首先对我国房价持续上涨成因的相关论 争进行介绍，并提出了相应的看法；接着分析了我国房价上涨的主要原因，具 体包括：土地制度变革、地方政府的利益驱动、流动性过剩、利率过低、预收 房款的制度缺陷以及房地产供需结构失衡等；第三章回顾了近年我国政府所采 取的房地产调控政策及其阶段性成效，并采用数据、图表对这些政策的总体效 果进行分析；第四章则是在前面各章相关分析的基础上提出对应的政策建议 本研究具有重要的现实意义，它在分析已出台政策成效的基础上，为国家 进一步的房地产宏观调控提供理论上的依据。但是本文侧重于理论上的定性分 析，实践检验方面还有待于进一步完善。 关键词：宏观调控；成效分析；政策建议 a b s t r a c t r e a le s t a t ei sd i f f e r e n tf r o mc o m m o ng o o d s i ta c t s 髂n o to n l yak i n do fc o n s u m e r g o o d s ，b u ta l s oa l li n v e s t m e n tp r o d u c t a sa ni n v e s t m e n tp r o d u c t , i th a st h ed u a l c h a r a c t e r i s t i c s ：p r e s e r v a t i o n & a p p r e c i a t i o na n dd e l u s i v eb u b b l e s w h e nt h er e a l e s t a t ep r i c ed e p a r t sf r o mi t sf o u n d a t i o nv a l u es e r i o u s l y , t o g e t h e rw i t hs o m ei m p a c t f a c t o r ss u c ha sm t e sa n dr e v e n u e sg o i n g 叩o rd o w n , t h eb u b b l e sw i l la p p e a ra n d s h a t t e ri m m e d i a t e l y i ft h eg o v e r n m e n tc a nn o tc a r r yo u tam a c r o - c o n t r o li nt i m eo r t h ed e g r e eo fm a c r o - c o n t r o li sn o tp r o p e r , i tw i l ln o to n l yu p s e t st h er e a le s t a t e m a r k e tb u ta l s op o s s i b l yd e t e r i o r a t e st h ew h o l ee c o n o m y s o , b yc a r r y i n go u tt h e e f f e c t i v em a c r o - c o n t r o lt ot h er e a le s t a t em a r k e tw ec 锄a v o i d b u b b l ee c o n o m y ， w h i c hh a sh a p p e n e di ns o m ec o u n t r i e sw h e r et h er e a le s t a t ed i s o b e y st h ei m p e r s o n a l r e g u l a t i o n t h er e a le s t a t ep r i c ei n c r e a s e sr a p i d l yi nr e c e n ty e a r si no u rc o u n t r y n o to n l yt h e a m p l i t u d eb u ta l s ot h ea v e r a g ep r i c eh i tt h eh i g h e s tl e v e li nh i s t o r y t h ea u t h o r i t yh a s i i 曲d u c e das e r i e so fm a c r o - c o n t r o lm e a s u r e m e n t s h o w e v e rt h e s ed o n t 翻凇nt o m e e tt h e f te x p e c t a t i o n t h er e a le s t a t ep r i c ec o n t i n u e st or i s es i 嘶f i c 乏m u y w h a tk i n d o fm e a s u r et h eg o v e r n m e n ts h o u l dt a k en e x tc a l l se v e r y o n e sa t t e n t i o n d i s p u t ea n d p o l e m i ca p p e a r sb e c a u s eo ft h ed i f f e r e n c ei na n a l y s i n ga n g l ea n ds t a n d p o i n t t h i s h a sa r o u s e da u t h o r si n t e r e s ta n dt h es 朗塔eo f r e s p o n s i b i l i t y i nt h ei n t r o d u c t i o n , t h i st h e s i sd e s c r i b e st h er e s e a r c hb a c k 伊o u n da n ds i g n i f i c a n c e , r e l a t e ds t u d i e s ，t h es t a t eq u oo fr e s e a r c ha n dt h em e t h o d sa n df r a m eo ft h ep a p e r c h a p t e ro n ei n t r o d u c e st h en e c e s s i t yo fm a c r o - c o n t r o l ，t h ec o n t e n t s , a n dt h ew h o l e s y s t e mo fm a c r o - c o n t r o l ；c h a p t e rt w oi n t r o d u c e st h ec o n t r o v e r s i e sa b o u tt h e 心啪n s o ft h es k y - h i g hr e a le s t a t ep r i c e ，a n dm a k e sac o m m e n to ni t , t h e ne x p l o r e st h em a i n 北锄舢，w h i c hi n v o l v e sl a n dp o l i c y , l o c a lg o v e r n m e n t si n t e r e s t s , l i q u i d i t ys u r p l u s , l o wi n t e r e s tr a t e ，t h ed e f e c to fp r e p a y m e n t , a n dt h ei m b a l a n c eo fd e m a n d - s u p p l y s t r u c t u r e c h a p t e rt h r e er e f l e c t sm a c r o - c o n t r o lp o l i c i e sc o n 鼬gr e a le s t a t ea n d t h e i rr e s u l t si nr e c e n t y e a r s i nc h a p t e rf o u r , t h ea u t h o rp u tf o r w a r ds o m e c o r r e s p o n d i n gs u g g e s t i o nb a s e d o nt h ea n a l y s i sa b o v e t h i sr e s e a r c hh a si m p o r t a n tr e a l i s t i cm e a n i n g i tp r o v i d e sat h e o r yb a s i so ff u r t h e r m a c r o c o n t r o lo r r e a le s t a t em a r k e t , w h i c hi sb a s e do naf u l la n a l y s i so ft h ep r e s e n t p o l i c i e s h o w e v e rt h et h e s i sc a r r i e so u tq u a l i t a t i v ea n a l y s i so n l yi nt h e o r y ；i tn e e d s t 0b ep e r f e c t e d 鼬盯i np r a c t i c a le x a m i n a t i o n k e y w o r d s ：m a c r o - c o n t r o l ；v a l i d i t ya n a l y s i s ；p o l i c ys u g g e s t i o n 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成 果。本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在 文中以明确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利 和责任。 声明人c ：砂即膏 沁7 年甲月心日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦 门大学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸 质版和电子版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允 许论文进入学校图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关 数据库进行检索，有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密 的学位论文在解密后适用本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( v 彳 ( 请在以上相应括号内打“4 ”) 日期：乒叩年髟月怕 日期：9 年矽月，稠 、么名中l四 鬃 岬p弘即 名 名 签 签 者 师 作 导 导论 一、选题的背景与意义 导论 近年来，全球楼市涨声一片如何抑制过高的房价，防止楼市泡沫，成为 各国都在面对的问题。我国从2 0 0 3 年开始进入房地产市场快速发展的阶段，房 价增长过快，不论是上涨幅度还是平均房价都达到历史上的最高水平，房价上 涨脱离了经济和收入水平的基本层面，给我国居民生活带来了极大的影响。 房价的过快上涨会导致一系列严重的后果。在中国，由于房地产开发、建 筑施工、居民购房都从银行融资。此外，房地产项目多由建筑公司垫资施工， 这部分资金占房地产项目总投入的3 0 _ 4 0 ，而建筑企业也向银行贷款。综合 起来，6 0 以上的房地产投资资金来源于商业银行，因此一旦房地产泡沫破裂， 银行就成为最大的买单者，这会进一步导致经济萎缩，消费下降，投资乏力等 一系列后续问题。人们依然可以清晰地记得，上世纪9 0 年代，海南房地产泡沫 破灭过后的经济发展无力以及日本、香港因房地产泡沫破灭而出现经济持续低 迷的状况。 基于房地产泡沫的巨大危害性，我国政府相关部门连续出台了一系列房地 产调控措施，从2 0 0 3 年的1 2 1 号文件、1 8 号文件到近期的土地增值税清算政 策、提高存贷款基准利率等，但是这一系列调控措施的效果似乎相当有限，房 价依然疯狂上涨。政府官员、地产商和学者争论的焦点从最初的“中国房地产 市场是否存在泡沫一过渡到“中国房地产商是否存在暴利一再到“是否应该开 征物业税一。由于政府连续出台了这么多调控政策都无法达到调控房价的目标， 政府下一步应该采取何种措旌一时成为各方关注的焦点。由于分析问题角度的 差异和立场的不同出现大规模纷争和论战，这激起了笔者的兴趣与责任感，由 此产生选择这一论题的动机，本文试图从理论上对近年来我国房地产调控政策 进行分析，以期能为国家下一步的调控政策提出建议 刘正山“泡沫”热论冷观察【j 】中国土地2 0 0 3 ，( 2 ) 近年我国房地产调控政策反思 二、国内外相关研究现状 国外经济学家对泡沫经济的研究主要从预期的角度出发，分别建立了理性 泡沫模型和非理性泡沫模型。 理性泡沫的研究大约是从2 0 世纪7 0 年代开始的，是对泡沫经济现象进行 系统研究的起点。b l a n c h a r d 和w a t s o n ( 1 9 8 9 ) 等人对理性泡沫理论做了系统 研究。随着信息经济学的发展，西方学者逐步把信息经济学理论纳入泡沫理论 的研究中。c a r e y ( 1 9 9 0 ) 提出了一个信息不对称下的土地价格模型，分析了土 地价格变化与投资者数量和银行贷款额之间的关系。b e r t r a n d ( 1 9 9 5 ) 则认为， 在金融自由化和放松金融管制的情况下，金融机构违规借贷以及金融风险的累 加，加速了房地产周期波动和房地产泡沫的形成与破灭。m i s h k i n ( 1 9 9 7 ) 等人 曾提出，金融机构与借款人间的信息不对称将会导致金融资产泡沫。a l l e n 等 人( 1 9 9 8 ) 从信息不对称出发，提出了一个金融机构与实际部门互动的资产泡 沫模型，从中得出，金融机构的中介作用引致的代理问题最终导致了资产泡沫。 k r u g m a n ( 1 9 9 8 ) 等人认为，信用工具创新的多样性导致的金融中介的代理问题， 是资产泡沫得以形成的关键。 非理性泡沫模型是对上述理性泡沫模型的一个补充，用以解释那些由于非 理性因素所导致的泡沫现象。h i r s h l e i f e r ( 1 9 7 5 ) 和k i n d l e b e r g e r ( 1 9 8 9 ) 在他们的研究中认为，市场参与者常常相信，市场基础仅能部分地决定价格， 外来因素如群体心理、时尚、狂热而引起的投机行为，也是决定价格的重要因 素。w o n g ( 1 9 9 8 ) 以泰国资产泡沫为背景建立了动态模型，展示了宏观经济过 热和国际资本大量流入的背景下，房地产开发商对市场过度乐观的预期以及由 此而产生的从众行为在房地产泡沫形成中的作用机制。 从上述泡沫经济理论的演化可以看出，经济学家开始关注金融支持在推动 房地产泡沫形成和发展中的作用。p o t e r b a ( 1 9 8 4 ) 认为房地产作为一种耐用商 品是居民个人资产的主要形式之一，居民个人拥有房产得到的回报率应与投资 其它任何资产的回报率相等。 l a s t r a p e s ( 2 0 0 2 ) 假定消费者拥有住房和非住 周京奎房地产泡沫生成与演化基于金融支持过度假说的一种解释【j 】财贸经济，2 0 0 6 , ( 5 ) p o t e r b a , j a m e sm t a xs u b s i d i e st oo w n e r - o c c u p i e dh o 惦i n g ：a na s 绯m 耐【c ta p p r o a c h q u a r t e r l yj o u r n a l o f e c o n o m i c s , v 0 1 9 9 , i s s u e4 ，1 9 8 4 ，p p 7 2 9 - 7 5 2 2 导论 房两类资产，采用离散的形式建立了一个最优非耐用品和住房消费的动态均衡 模型，模拟了货币供给冲击对住房价格的影响。张涛等( 2 0 0 6 ) 对l a s t r a p e s 模型进行改进，一是对两资产按揭贷款模型采用连续函数的形式，加入住房租 金收入等因素，并解出了均衡状态下的最优房地产价格的表达式；二是考察了 只有房产一种资产情况下最优房地产价格水平的决定并利用中国2 0 0 2 年1 月份 至2 0 0 5 年3 月份的月度数据，对住房价格与房地产按揭贷款、实际利率的关系 进行了实证分析。圆周京奎( 2 0 0 6 ) 在房地产市场局部均衡的框架下，探讨了金 融支持过度与房地产泡沫生成和演化的过程，提出了金融支持过度假说，认为 如果房地产开发商和置业者都可以从银行取得贷款，当房地产市场存在群体投 机行为时，房地产价格将高于基础价格，并且会随着金融支持力度的增加而不 断上升。固 近年来，对中国房地产市场的讨论主要在实业界、政府管理部门和少数研 究者之间进行，并且主要围绕中国房地产市场是否存在泡沫以及泡沫的成因等。 袁志刚、樊潇彦( 2 0 0 3 ) 分析了房地产均衡价格中理性泡沫产生和存在的条件， 以及导致泡沫破灭的条件，认为行为人预期、银行信贷以及政府政策在地产泡 沫的形成中起着重要的作用。回刘琳、刘洪玉( 2 0 0 3 ) 认为笼统地说房价高决定 地价高，或者地价高决定房价高都是片面的，从需求和供给角度看二者的因果 关系是不一致的。 苗启虎、王方华( 2 0 0 4 ) 则认为从经济学角度看房价上涨导 致地价上升，但土地供应量变化对房价将产生巨大影响，并将其归因于我国现 有土地制度，认为“在中国还有一种可能是地价上升导致房价上涨一王国军、 刘水杏( 2 0 0 4 ) 研究了房地产业对相关产业的带动效应。 平新乔、陈敏彦( 2 0 0 4 ) 研究了融资与地价、楼盘价格的关系。殷剑峰( 2 0 0 4 ) 利用1 9 9 9 至2 0 0 3 年全 国3 1 个省、自治区、直辖市的面板数据，分析了住宅销售平均价格与城市就业 率、职工平均工资和房屋造价的关系，并得出“城市就业比率对住宅售价影响 l a s t m p e s , w i l l i a md t h er e a lp r i c eo f h o u s i n ga n dm o n e ys u p p l ys h o c k s ：t n n es e r i e se v i d e n c ea n d t h e o r e t i c a ls i m u l a t i o n s j o u r n a lo f h o u s i n ge c o n o m i c s , 2 0 0 2 ，( 1 1 ) 张涛，龚六堂，卜永祥资产回报、住房按揭贷款与房地产均衡价格们金融研究，2 0 0 6 , ( 2 ) 周京奎房地产泡沫生成与演化基于金融支持过度假说的一种解释m 财贸经济2 0 0 6 , ( 5 ) 袁志刚，攀潇彦房地产市场理性泡沫分析【j 】经济研究，2 0 0 3 ，( 3 ) 刘琳，刘洪玉地价与房价关系的经济学分析i j l 数量经济技术经济研究，2 0 0 3 ，( 7 k 王国军，刘水杏房地产业对相关产业的带动效应研究阴经济研究，2 0 0 4 ，( 8 ) 平新乔，陈敏彦融资、地价与楼盘价格趋势【z 1 北京大学中国经济研究中心讨论稿系列 n o c 2 0 0 4 0 0 1 , 2 0 0 4 3 近年我国房地产调控政策反思 很大、工资对住宅售价影响幅度有限、造价是影响住宅售价的关键因素以及泡 沫论难以成立 的结论。杨帆等( 2 0 0 5 ) 从西方的房地产经济学、马克思的地 租理论和索罗斯的市场非均衡观出发，研究影响房地产泡沫产生的因素。 况伟 大( 2 0 0 5 ) 将房价和地价关系建立在空间经济学的基础之上，考虑住房市场与 土地市场的供给者行为，探讨了容积率、闲置土地比重以及开发商占地规模如 何影响房价、地价及其关系，得出土地供大于求时房价地价负相关、土地供小 于求时房价地价正相关的结论。 管涛等( 2 0 0 6 ) 综合考虑外资对房地产信贷的 撬动因素，运用资产负债比率法间接推算出2 0 0 3 年和2 0 0 4 年外资流入房地产 开发和销售市场的资金总规模( 包括直接流入的外汇资金及其撬动的人民币信 贷资金) 分别占全国房地产资金总规模的1 7 5 和1 1 5 ，其中直接流入的外汇 资金分别为1 4 0 亿和1 2 0 亿。郑航滨( 2 0 0 6 ) 利用利率平价理论、购买力平价 理论、预期理论作为解释境外资本流入房地产市场的依据，分析人民币升值预 期与房价存在因果关系，人民币升值预期是诱因，境外资本流入是推力，房价 不断上涨是结果，提出“房价与汇价双管齐下，本外币政策匹配出台刀的政策 建议。o 近年来，国内学者也开始对物业税进行研究。夏杰长( 2 0 0 4 ) 研究认为开 征物业税的时机还不成熟，仍受制于理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理 房地产税费、改革土地制度等诸多因素。 穗砚( 2 0 0 5 ) 对物业税的税种设置、 征收范围、计税依据、税率、减免税规定和征收方法进行了相关研究。o 谭术魁， 陈晓川( 2 0 0 6 ) 探讨了物业税的范畴、物业税开征必须解决的几个问题、物业 税对房价的影响以及物业税的基本框架。 盛蒲兴、禹正田、陈林( 2 0 0 6 ) 在研 究房地产税改革方案的基础上研究房地产税基评估，给出一个房地产税的总体 改革建议，给出一个物业税条例版本，提供一个将复杂问题简单化的、可以操 殷剑峰全国房价及部分地区房价分析报告限1 中国社会科学院金融研究所工作论文n o 2 0 0 3 , 2 0 0 4 杨帆，李宏谨，李勇泡沫经济理论与中国房地产市场阴管理世界，2 0 0 5 ，( 5 ) 况伟大房价与地价关系研究：模型及中国数据检验【j 】财贸经济，2 0 0 5 ，( 1 i ) 管涛，马昀对外资流入境内房地产市场规模的测算【j 】国际金融研究，2 0 0 6 ，( 5 ) 郑航滨境外资本流入对我国房价的影响效应与对策【j 1 广西金融研究，2 0 0 6 , ( 8 ) 夏杰长我国开征物业税的效应与时机分析【j 1 税务研究，2 0 0 4 ，( 9 ) 穗砚关于开征物业税的若干问题研究【j 】财政研究。2 0 0 5 。( 3 ) 谭术魁，陈晓川关于物业税几个问题的思考【j 】中国房地产金融，2 0 0 6 ，( 6 ) 4 导论 作实施的物业税系统实施方案。 研究方法与结构安排 本文在采用房地产相关理论进行定性分析的基础上，大量采用图表分析的 方法。在房价失控的原因分析方面采用定性分析的方法，而在对近年我国房地 产调控政策的总体效果分析方面则采用数据、图表分析的方法。同时，文章还 把描述研究与分析研究结合起来。描述研究是为了确定、描述或识别是什么， 其目的常常是综合，一般将知识或信息集合在一起，解释其可能的逻辑联系， 而分析研究则将信息拆开，以确定为什么是那样的或如何是那样的，为什么产 生以及如何产生。本文在政策回顾部分采用描述研究与分析研究相结合的方法， 而在政策建议部分则采用分析研究。 全文共分五部分，各章节的内容安排如下： 导论部分主要介绍选题的背景与意义、国内外相关研究现状以及本文的研 究方法和结构安排； 第一章介绍了房地产宏观调控的必要性、房地产宏观调控的主要内容以及 房地产宏观调控体系； 第二章第一节在对有关我国房价持续上涨成因的论争进行介绍的基础上， 提出了相应的看法；第二节则主要分析了我国房价上涨的主要原因，具体包括： 土地制度变革、地方政府的利益驱动、流动性过剩、利率过低、预收房款的制 度缺陷以及房地产供需结构失衡等； 第三章回顾了近年我国政府所采取的房地产调控政策，并做出阶段性成效 分析，第二节则采用数据、图表对这些政策的总体效果进行分析： 第四章则是在前面各章相关分析的基础上提出对应的政策建议。 盛蒲兴，禹正田，陈林一个物业税的实施方案一从房地产税改革到物业税税基评估阴中国房地产金 i ! ! 2 0 0 6 ，( 8 ) 5 近年我国房地产调控政策反思 第一章房地产宏观调控 第一节房地产宏观调控 一、房地产宏观调控的必要性 房地产宏观调控是指国家为使房地产业与国民经济协调发展，以经济的、 法律的和行政的手段，从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制，以 实现房地产市场总供给与总需求基本平衡、供给结构与需求结构整体优化的管 理活动。房地产经济系统是宏观经济系统的子系统。宏观经济的波动自然会影 响房地产经济系统；房地产经济波动也会影响到宏观经济系统。因此，对房地 产业实施宏观调控非常必要： ( 1 ) 房地产宏观调控是整个宏观经济调控的重要组成部分。我国正在发展 社会主义市场经济，这给国民经济的发展带来了勃勃生机。然而市场经济本身 却有着不能自发纠正经济外部性，不能自发调节公共物品供需，不能自发解决 个体效益与社会效益的矛盾，不能实现公正的收入分配，不能克服市场调节的 短期性、滞后性和盲目性等市场经济的功能缺陷，并且一旦产生垄断便会使市 场竞争和市场机制失灵。因此我国社会主义市场经济不但不能排除政府对经济 的宏观调控，而且还必须借助和依靠政府来干预市场的运行，以弥补市场的缺 陷和克服市场机制的消极方面。房地产市场是整个市场体系的重要分市场，在 市场经济的发展过程中，政府干预市场、加强宏观调控，必然也要对房地产市 场和房地产业的发展进行干预和管理。 ( 2 ) 调控房地产的总供给和总需求，实现其总量平衡，以保持房地产经济 的稳定增长。宏观经济实践证明，当社会总供给与总需求的差距在一定范围内 时，供需从不平衡到平衡，可依赖市场机制自行调节来实现；当社会总供给与 社会总需求的差距超过一定范围时，由于价格机制的滞后效应，供需在短期内 则不能由市场机制自行调节来达到平衡，只有依靠国家宏观调控才可能实现供 需平衡。 6 第一章房地产宏观调控 ( 3 ) 房地产业内部的供给结构和市场需求结构必须相互适应，才能使房地 产产出成为有效供给，实现房地产的价值，才能不断满足居民日益增长的房地 产需求。而要做到这一点，就要在充分发挥市场调节作用的同时，强化政府的 宏观调控职能。当前我国在新开发房产上，很多开发商为了追求高利润而把大 部分财力物力投向了高档物业的开发，造成了大量高档物业的空置，而经济适 用房又出现供不应求的局面。因此，企业要在开发楼盘时根据市场需求调整商 品结构，大量推出适合于工薪阶层的经济适用房，减少对高档房的开发；政府 可以政策鼓励扩大中低价商品房和经济适用房的建设规模，满足普通市民改善 居住条件的愿望，通过转移支付提高低收入家庭的购房能力，同时控制对高档 房的土地审批。 ( 4 ) 房地产业存在金融风险必然要求政府对其进行调控。从国外发达国家 成熟的房地产市场看，房地产开发资金来源渠道很广，除银行贷款外，还包括 各种房地产投资基金、房地产信托等，银行贷款最多不超过房地产总投资4 0 。 而我国目前情况是，房地产开发的三个阶段( 取得土地的前期阶段、施工阶段 和销售阶段) ，每一个阶段都离不开银行资金的支持，事实上，除了开发企业自 筹资金外，其余资金基本来源于银行。显然，我国目前存在房地产企业对银行 的依存度过高的问题，一旦房地产经济发生波动，企业的经营风险将转变为银 行的金融风险。因此有必要完善健全金融体制，加强政府对金融的监管，帮助 金融机构减少金融风险，拓宽企业和个人的融资渠道，实行金融创新是控制资 金源头有效防范地产泡沫的重要手段。 ( 5 ) 住房问题是困扰世界各国城市的首要问题，对于我国这一问题更为突 出为解决好城市居住问题，要在坚持住房商品化的同时，兼顾住房分配的公 平性。而要解决居住的公平性，则必须加大政府宏观干预的力度。 二、房地产宏观调控的内容 房地产宏观调控包括总量调控和结构调控。房地产总量包括房地产需求总 量和房地产供给总量。房地产需求总量是指在一定的货币支付能力条件下，社 会上对供人们消费和投资的房地产的需求量。房地产供给总量则是指在一定时 期内一级房地产市场、二级房地产市场、三级房地产市场供给量之和。房地产 7 近年我国房地产调控政策反思 总量调控就是国家运用行政的、经济的和法律的手段，一方面调节和控制房地 产业的发展速度，以满足国民经济平稳发展的要求，另一方面调节和控制房地 产供给总量和需求总量，使其达到动态平衡，促使房地产业的健康成长。对于 一级房地产市场，国家垄断土地出让。土地使用权出让总量控制是房地产供给 总量控制的关键。在三级房地产市场，存量房地产已经形成资产形态，其流动 是社会资产拥有和使用结构的内部调整，对国民经济和社会发展的影响成为静 态影响参数。二级房地产市场增量上市物业的增长速度和供求状况是决定房地 产业发展速度和供求状况的主要因素。因此，国家对房地产业的总量调控，主 要应以运用经济杠杆为主，行政、法律手段为辅，对二级房地产市场的增量上 市物业的增长速度和供求状况进行宏观控制。 房地产结构是指房地产市场各类物业及其相互间的比例关系。按功能特点 分类，房地产物业可分为住宅、写字楼、商业用房、工业厂房和其它物业。按 档次不同，住宅可分为低档住宅、中档住宅和高档住宅，写字楼可分为高档、 中档和低档。商业用房按功能及面积不同，也可分为商铺、商场、酒店、宾馆 和娱乐物业等。虽然物业的类别在特定的条件下可以转换，但通常各类物业具 有其它物业难以替代的特定功能，在一定时空范围内各类物业存在一定的数量 比例关系。从市场角度看，房地产结构可分为房地产市场供给结构和房地产市 场需求结构。房地产市场的供给结构和需求结构简称为房地产市场供需结构。 房地产供给结构是在一定时期内开发商面市的各类物业及其相互间的比例关 系，亦即一定时期内开发商被批准预售、正在施工的期房和已竣工待售的现房 的物业结构比重。房地产市场需求结构是在一定时期内房地产物业投资者和消 费者具有支付能力的愿意购买的各类物业及其数量比例关系。房地产结构调控 就是对房地产市场供给结构和需求结构进行宏观调节与控制，并使其相互吻合， 达到动态平衡。 第二节房地产宏观调控体系 房地产宏观调控体系是指政府调控实施机构根据房地产市场发展现状和预 警监测指标的变化规律，通过经济的、法律的、行政的和辅之教育的或舆论的 8 第一章房地产宏观调控 手段，对房地产市场的发展进行调节和控制，以达到房地产市场预期发展目标 的管理系统。它是房地产市场持续、健康发展的调节器。 房地产宏观调控体系是国民经济宏观调控体系的一个有机组成部分。前者 和后者之间的关系是分系统与系统的关系。房地产调控体系统驭于宏观经济调 控体系，两者既有相同点也有不同点( 见表1 1 ) 。 表卜l ：宏观经济调控体系与房地产宏观调控体系的相同点与不同点 ：翥沁： 宏观经济调控体系 房地产宏观调控体系 相同点与不同点 调控对象国民经济 房地产业 经济增长，充分就业， 房地产业与其它产业协调发展，房 调控目标物价稳定和国际收支 地产总供求平衡，房地产供给结构 不同点 平衡与需求结构适应 在后在考虑整个宏观经济平衡发 制订政策在先展的前提下制订房地产业的经济政 策 以计划调控为中心，计划，财政，金融三位一体，中 相同点手段、机构 央与地方两级负责的宏观调控体系 房地产宏观调控体系主要由调控机构、调控目标、调控手段、调控方法和 调控监测等构成，见图1 1 。 ( 1 ) 调控机构：中央政府制订包括房地产业政策在内的宏观经济政策，地 方政府根据各地情况在国家政策指导下制订各地的房地产经济政策，并由各下 属部门贯彻执行。 ( 2 ) 调控目标：在房地产市场发展与国民经济发展相协调的情况下，房地 产供给总量与需求总量基本达到平衡，同时房地产供给结构与需求结构基本趋 于一致，使房地产业获得稳定、持续的发展。 ( 3 ) 调控手段：房地产市场的发展要根据宏观经济发展的要求，运用经济 9 近年我国房地产调控政策反思 调控机构中央政府 调控目标 手段配置 平衡 手段 中央银行 有关部委 财税手段 金融手段 价格手段 投资手段 计划手段 专项规划 中长期计划 年度计划 国土规划 区域规划 土地利用总体规划 城市规划 一宏观产业政策r 土地征用与出让政策 ii 操作方法_ j广房地产开发管理政策 i l l 区域产业政策十房地产交易管理政策 广房地产价格评估政策 l 广房地产登记管理政策 i 一房地产收益分配政策 一间接指标 一房地产预警景气分析系统_ j 调控监测_ j l 直接指标 i l 房地产排警系统 图1 - 1 ：房地产调控体系 手段，辅之以立法和行政等手段，对房地产市场运行和房地产开发经营企业行 为进行调节，使现实房地产经济运行过程符合宏观调控目标的要求。经济手段 从经济利益上调节企业的行为；经济立法是从法律上规范企业的行为；行政手 1 0 段 段 段 导 手 手 手 引 济 律 政 发 经 法 行 启 第一章房地产宏观调控 段是弥补市场失效的必要措施。 ( 4 ) 调控方法：通过房地产业宏观政策和区域房地产经济政策来实施房地 产调控。 ( 5 ) 调控监测：要参照我国宏观经济监测及预警预测系统，建立房地产业 预警预报系统。房地产业预警预报系统由反映房地产市场周期波动及其规律的 景气分析系统( 包括房地产市场运行状况和动态趋势分析、预警信号发布、通 过问卷或统计报表形式调查一定比例房地产企业的景气调查等) 和房地产市场 排警系统所组成。 近年我国房地产调控政策反思 第二章近年我国房价上涨的原因分析 第一节近年我国房价持续上涨成因的相关论争 李利、吴邦正( 2 0 0 5 ) 认为我国房价快速上涨的原因有：城市化水平的提 高；居民消费结构的变化形成对住宅的改善性需求；房屋拆迁对住宅形成的被 动性需求以及投资投机性购房对住宅形成的巨大需求。伏乃建( 2 0 0 6 ) 认为当 前我国房价快速上涨的原因主要有：市场存在巨大需求，具体包括居民收入水 平提高导致的消费能力增强、城市化进程的推进、投资性需求增加以及人民币 升值预期所引起的国内外游资对房地产的炒作；土地价格的上涨推动了房地产 价格的上涨；作为成本的原材料和建安工程费用的增加推动房价上涨；房地产 供给结构不合理，具体表现为：存量市场与增量市场结构不平衡、销售市场和 租赁市场发展不平衡以及产品结构不合理；房地产开发商较高的超额垄断利润 定位导致房地产在高价位成交。高同裕、陈虎城( 2 0 0 6 ) 基于对广州的调查， 认为我国房价快速上涨的原因有：开发商过度追求超额利润是房价快速上涨的 主要原因；真实购房需求旺盛是房价快速上涨的有力支撑；房地产开发成本增 加是房价快速上涨的内生因素；利益集团博弈均衡是房价快速上涨的合成因素； 外资加速进入房地产业是房价快速上涨的外生因素；房地产信贷快速增长是房 价快速上涨的重要催化剂。董藩、印德中( 2 0 0 6 ) 研究认为决定中国较高房价 水平的特色因素有：“六大国情背景一，即人多地少、人口继续增长、城市化进 程加剧、经济高速增长、城乡收入差异严重、家庭规模小型化，决定了长期而 明显的求大于供的局面；“三大制度背景 ，即住房制度改革、金融制度改革( 金 融深化) 和社会福利制度现状，从时间、空间两个角度极大地抬升了需求水平； “三大意识背景厣，即城乡阶层意识、群居意识和正在形成的负债消费意识，对 房价的上升具有明显的推波助澜的作用。冯闻、胡昊( 2 0 0 6 ) 研究了主要建材 价格变化对房价的影响，认为主要建材费用在建筑工程总造价中的比重是很高 的，由此推断出主要建材价格的变动对造价的影响也很大。邱强( 2 0 0 5 ) 却对 我国房价上涨成因提出四大质疑，认为：房价上涨带动地价的上涨而不是地价 1 2 第二章近年我国房价上涨的原因分析 的上升导致房价的上升；不是建材价格上升导致房价上升而是房价上升导致建 材价格上升；房地产需求中虚夸的成分比较大并非“真实需求 ；房价推动着城 市化的发展而不是相反。 关于房价与地价之间的关系，刘琳、刘洪玉( 2 0 0 3 ) 认为笼统地说房价高 决定地价高，或者地价高决定房价高都是片面的，从需求和供给角度看二者的 因果关系是不一致的。苗启虎、王方华( 2 0 0 4 ) 则认为从经济学角度看房价上 涨导致地价上升，但土地供应量变化对房产价格将产生巨大影响，并将其归因 于我国现有土地制度，认为“在中国还有一种可能是地价上升导致房价上涨 。 笔者认为房价与地价之间互为因果，相互作用。土地价格有一定的形成机制， 土地的价格等于地租除以当期银行利息率，用公式表示为：地价= 地租利息率。 从公式可以看出，地价与银行当期利率成反比，与地租成正比。就一个国家而 言，当期利率是统一的，它不会因地域的不同而发生变化。所以，地价的差异 主要取决于地租。地租的高与低取决于其市场的需求，取决于租用土地的人， 即开发商，而不取决于土地所有者。土地所有者都是希望自己的土地能够租一 个好的价格。如果地租太高，开发商不愿意去租用，那土地所有者对土地期望 的高额租金就无法实现。开发商能否出个高价，关键在于其所租的土地能否给 开发商带来高额利润。这主要取决于商品房的价格，商品房价格越高，能给开 发商带来的利润越高，他就越愿意花高价去租用土地。但是房地产开发利润越 高，进入房地产开发市场的开发商越多，对土地的需求也必然增加，土地需求 增加会拉动地价的相应上涨。地价上涨了，开发商为了维持高利润，必须提高 房价。因此，房价与地价之间相互作用，不断上涨。 至于建材价格与房价之问的关系，笔者认为二者也是互为因果，相互作用 的自2 0 0 1 年以来，国内物价持续下降，出现物价紧缩现象，建材价格自然也 不例外。2 0 0 1 年建材价格指数为1 0 0 4 ，而2 0 0 2 年则下降到9 8 5 。后来因为 政府启动房地产市场，房地产市场开始升温，房地产价格开始上涨，伴随房地 产市场的发展，建材产品供不应求，其价格也跟着上涨。为了维持原有的利润 率，建材价格的上涨必然导致开发商提高房价。购房者具有买涨不买跌的心理， 随着房价上涨房地产需求也增加，这就导致更多开发商进入房地产开发市场， 邱强对房价上涨成因的四大质疑川商业时代理论，2 0 0 5 ，( 柳 1 3 近年我国房地产调控政策反思 同时，对建材的需求和建材价格也进一步上升。因此，两者之间相互作用，不 断上涨。 至于真实需求与房价之间的关系，笔者认为真实需求是房价上涨的原因之 一，但不是主要原因。本轮房价上涨与投机性需求的关系比较大，投机性需求 与房价是相互作用、共同推高的。国内普遍认为此轮房价上涨是由真实需求拉 动，因而是持久的。他们认为真实需求比较大的理由有：一是我国城市化水平 的不断提高，大批农民进城变为城市居民；二是我国居民收入水平提高，相应 的居住环境需要改善，于是便扩大住宅面积；三是我国进入新一轮婚育高峰期， 从而也带来对住宅的需求。其实这是一种误导。我国现阶段需求会有一定程度 的扩大，但并不是如市场所体现出来的需求量那么大，因为真正的需求要求消 费者不仅有购买欲望还要有购买能力。我国贫富差距比较大，大多数缺房者买 不起房子，购房者是那些有房的人。他们出于投资、投机的目的，一个人购买 几套甚至几十套房产。投机性需求拉动了房价的上涨，房价上涨越快，房地产 投机收益越大，这又会加大房地产的投机性需求。因此，房价与房地产投机性 需求是相互影响的。 人们普遍存在一种观念，认为我国经济的快速增长加快了城市化进程，城 市化进程推动房价的上涨，因此，本轮房价的上涨很大一部分是由城市化推动 的。这种观点在西方国家可能成立，而在我国并非如此。我国城市化的特点与 其它国家不一样，我国城市化只是国家的一个产业政策，是政府单方面的行为， 是政府的制度安排，并不是农民的真实动机，因此，城市化的水分较多。我国 的城市化一般是通过两种方式推进的。一种是通过移民建镇的方式，即国家把 移民政策和城市化政策结合起来考虑。这种城市化形成的房价和住宅需求纯属 政府安排，是一种有价无市的市场，无法有力地推动房价上涨。城市化的另一 种方式是政府设立开发区招商引资。在政府政策、资金的引导下，各个城市都 大兴土木，开发商在开发区内跑马圈地。原来开发区内主要是工业厂房及其它 配套设施，可是这部分需求有限，在商品房价格不断上涨的情况下，各地开发 区纷纷修改开发区的规划，大量投建商品房。因此，这种形式的城市化是由房 价的上涨拉动的，而不是由其推动房价的上涨。 综上分析，笔者认为近年我国房价持续上涨的主要原因有：土地制度变迁 1 4 第二章近年我国房价上涨的原因分析 导致土地成本在房地产开发总成本中的比重陡然上升，土地投机现象严重；地 方政府的利益驱动导致宏观调控得不到落实，房价上涨有恃无恐；流动性过剩 使房地产购买行为有了坚强的资金后盾；利率过低导致居民储蓄欲望不高、开 发商资金成本低廉，房地产市场超速发展；预收房款的制度缺陷加大房地产市 场