资产评估学教案 【精编】 .doc

资产评估学教案首都经济贸易大学财税学院资产评估系资产评估学教案一、课程的教学目标资产评估学是我校财政系专业注册资产评估师专业方向的专业课，也是财税专业的一门专业选修课，也是与社会国家举办的全国注册资产评估师资格考试相衔接的一门重要课程。本课程有自身完整的理论体系，也有自身完善的专业方法体系。通过本课程的学习，要使学生掌握本课程的基础理论、基本知识和基本方法，培养学生独立思考问题和分析问题与解决问题的能力，使学生能够适应未来参加注册资产评估师全国考试和从事该项工作的要求。二、教学基本要求（一）本课程主要教学内容资产评估师是一门既有专业理论基础又有专业技术方法的应用课程，该课程全面介绍了资产评估的专业理论，详细说明了资产评估的基本方法，具有全面、系统、新颖和实用的特点。本课程对资产评估的专业理论进行了较为全面的论述，详细说明了资产评估的概念和分类，对资产评估的目的和价值类型进行了深入地阐述，对资产评估的假设条件和评估原则进行了系统地分析，论证了每一种方法的前提条件和评估思路，以成本法、市场法和收益法三大方法为基础，全面论述了不同评估对象的评估方法。上述资产评估的基本理论和主要评估方法，是本课程的主要教学内容。（二）本课程坚持理论与实践相结合的原则，在课堂讲授的基础上，注重培养学生分析问题与解决问题的能力。引入适当的案例教学，适当介绍改革开放以来资产评估业务的发展，联系实际评估业务，充分运用多媒体课件等现代化教学手段，力争使课堂教学生动活泼。从教学内容的深度和广度入手，为学生提供最新和最大量的相关信息，不断开拓学生的眼界，培养学生对资产评估的兴趣。（三）本课程的考试方法本课程作为考试课，一般采取闭卷考试的方法，平时成绩以作业、期中考试、随堂测验的方式进行，占总成绩的30%，期末闭卷考试成绩占总成绩的70%。注重对学生出勤情况的检查，出勤记录可作为评定平时成绩的参考。第一章 总论 本章教学目的：使学生基本了解资产评估的基本概念，掌握资产评估的对象和分类，熟练掌握资产评估的目的和价值类型，理解资产评估的假设前提和原则，为全部课程的讲授奠定基础。本章重点：资产评估的目的和价值类型以及资产评估的假设前提和评估原则，必须明确评估目的和评估价值类型之间的关系，熟悉重置成本、现行市价、收益现值和清算价格的概念，了解市场价值和市场以外的价值，真正明确资产评估的假设前提和评估原则，对交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设正确的把握。本章难点：从理论上说明评估目的与评估价值类型的关系以及从概念上明确评估价值类型。同时应当关注交易假设、公开市场假设和持续使用假设的说明。第一节：资产评估的基本概念和特征 （一）资产评估的概念资产评估是一种市场化和动态化的价值鉴证行为。资产评估可以理解为由专业评估机构和评估人员，依照国家有关法律及相关经济信息，遵循特定原则，按照相关程序，根据特定目的，选择适当的价值类型，运用科学方法对相关资产价值做出评定和估量的鉴证行为。（二）资产评估的基本要素1. 评估主体：资产评估活动的实际承担者2. 评估客体：评估的具体对象，也就是被评估的资产。3. 评估依据：评估活动包括对被估资产作价的依据，既包括法律法规依据，也包括其他相关依据。4. 评估原则：评估活动的内在的行为规范。5. 评估目的：导致资产评估活动的资产交易业务本身经济行为的特征。6. 评估价值类型：对资产价值做出的质的规定。7. 评估方法：评估活动所运用的具体技术和手段。8. 评估程序：评估活动的工作顺序和步骤。（三）资产评估的特点1. 现实性：现实性是对资产价值确认的现实基础，评估基准点是确认资产是否现实存在的时间参照系。2. 市场性：市场性是对被估资产价值确认的市场基础。资产评估活动来源于市场，资产评估活动的主要信息来源于市场，评估结果必须接受市场检验。3. 预测性：资产现实价值的确认依赖于对资产未来继续利用价值的预测。4. 公正性：评估活动是评估主体基于独立性基础上的服务于产权交易双方利益的活动。5. 咨询性：评估主体对评估对象价值所做的评估结论是一种专业化的估价意见。第二节 资产评估的对象和分类（一）资产评估的对象和特点1、资产必须由某一特定主体拥有或控制2、资产对于特定主体来说具有获利能力3、资产能够用货币计量（二）资产的分类1. 按资产有无实体形态分类 可分为有形资产和无形资产两类2. 按资产是否具有综合获利能力分类 可分为单项资产和整体资产两类3. 按资产能否独立存在分类 可分为可确指资产和不可确指资产两类（三）资产评估的分类1. 按评估对象不同 可分为单项资产评估和整体资产评估2. 按资产评估的内容分类 可分为评估、评估复核和评估咨询三类3. 按评估活动与资产评估准则的关系分类 可分为完全评估和限制评估两类第三节 资产评估的目的和价值类型（一）资产评估的目的资产评估的一般目的是为资产交易当事人双方提供拟交易资产的市场公允价值。资产评估的特定目的是通过评估活动满足不同经济业务的要求，由于经济业务不同，对评估结果的要求不同，引发资产评估特定目的的经济行为主要有1. 资产转让：特定主体有偿转让其拥有的资产的经济行为。2. 企业兼并：一个企业被另一个企业接办，并使被接办的企业丧失法人资格或改变法人主体的经济行为。3. 企业出售：企业整体产权出售的经济行为。4. 企业联营：企业与企业之间相互投入成立联合经营实体的经济行为。5. 股份经营：出资人投资入股企业自主经营并按股分红的经济行为6. 中外合资合作：7. 企业清算：8. 抵押：9. 担保：10. 企业租赁：（二）资产评估的价值类型 1. 资产评估价值类型的概念资产评估价值类型是指资产评估活动所确认的资产价值属性和表现形式，是对资产评估价值质的规定。资产评估不同的价值类型所说明的被估资产价值在性质与内涵上是不同的，在量上也是不同的。资产价值类型受资产评估特定目的的直接影响，也受被估资产的市场条件、功能技术参数等因素的影响。2. 资产评估价值类型的分类（1）以资产评估的估价标准形式分类，价值类型可以分为重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种重置成本：在现行市场条件下，按功能重置某项资产并使其处于在用状态所耗费的成本。现行市价：资产在公开市场上售卖的变现价值。收益现值：资产在正常条件下经营运用所能导致的未来净收益流入的当前贴现值清算价格：在非公开市场条件下限制性的资产拍卖的变现价格。（2）市场价值和市场以外的价值国际评估准则将价值类型分为市场价值和市场以外的价值两类市场价值：自愿买方和自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值估计数额，当事人双方应当各自精明，谨慎行事，不受任何强迫和压制。市场以外的价值：也称非市场价值，凡不符合市场价值的条件，都属于非市场价值的范围。3. 资产评估目的与价值类型的关系在一般情况下，评估的特定目的对评估价值类型的选择具有重要的约束作用。第四节 资产评估的假设前提（一）交易假设：指假定被估资产已经处在交易过程中，以此为前提评估人员根据交易条件对被估资产进行作价评估。（二）公开市场假设：指假定被估资产交易所处的市场是一种充分发达公开公正的市场。（三）持续使用假设：指假定被估资产将按现有用途继续使用或能换用途继续使用。（四）清算假设：指假定被估资产处于非公开市场条件下强制拍卖或折零出售等快速变现的状态之中。第五节 资产评估的原则资产评估原则是规范评估行为与调整相关各方面关系的准则（一）资产评估的工作原则资产评估工作原则是针对资产评估机构展开评估工作而言的。1. 科学性原则2.公平性原则3. 专业性原则4. 可行性原则（二）资产评估的经济原则资产评估经济原则是针对资产评估作价而言的。1. 预期收益原则：是指资产价值的高低主要取决于该项资产为其主体带来预期收益的大小。2. 供求原则：是指资产价值的高低受供求关系的影响。 3. 贡献原则：是指某一资产或某一资产的组成部分，其价值高低取决于他对整体资产的价值贡献。4. 替代原则：是指被估资产的价值不能高于在市场上可以找到的同类替代品的价值。第六节 资产评估与会计核算的联系与区别（一）资产评估与会计核算的联系1. 对象相同2. 计量标准一致3. 资料来源有联系4. 结果可以互为依据（二）资产评估与会计核算的区别1. 职能不同2. 发生条件不同3. 服务主体不同4. 价值确认方法不同5. 执行者不同本章主要概念：重置成本现行市价收益现值交易假设公开市场假设持续使用假设预期收益原则贡献原则替代原则资产评估价值类型本章思考题：1. 如何理解资产评估的现实性2. 如何理解资产评估的市场性3. 什么是可确指资产和不可确指资产4. 如何理解资产评估一般目的和特定目的5. 如何理解资产评估的价值类型6. 如何理解资产评估价值类型与评估一般目的的关系7. 如何理解资产评估的假设前提、假设前提有哪些8. 如何理解资产评估的经济原则9. 资产评估与会计核算有什么联系和区别？第二章 资产评估的基本方法本章教学目的：使学生真正掌握资产评估三种方法的技术路径，理解三种方法各自的前提条件，在此基础上熟练掌握三种方法的基本公式和具体计算方法，为以后各章的讲授奠定基础。本章重点：三种方法的技术路径和具体方法，三种方法依据的原则不同，理论依据也不同，因此应当将三种方法不同的原理和该方法的技术路径讲清楚，使学生真正建立起三种方法的整体概念，以此为基础明确三种方法各自的前提条件和具体的方法运用，收益法应侧重说明三种基本公式，市场法应重点说明基本程序和相关参数，成本法则应侧重说明四项要素的测算。本章难点：在于对三种方法技术路径和评估思想的说明，收益法的难点在于以利索本的思维和收益的折现，市场法应注重说明直接比较法和类比调整法的区别，成本法的难点在于复原重点成本和更新重置成本的区别以及功能贬值的说明。第一节 资产评估的市场法（一）市场法的基本概念和理论基础市场法是指以市场近期出售的相同或类似的资产交易价格为基础，通过比较被估资产与近期售出相同或类似资产的异同，将类似资产的市场交易价格进行调整，进而确定被估资产价值的一种资产评估方法。（二）市场法的基本前提第一、市场法以公开市场为假设，需要有一个充分发育和活跃的公开市场。第二、参照物资产与被估资产的差异即可供比较的相关指标和技术参数能够搜集并能在价值形态上量化。（三）市场法的基本程序和相关参数1. 市场法的基本程序（1）明确评估对象（2）选择参照物（3）选择可供比较的差异因素（4）对比指标，量化差异进行调整（5）综合分析确定评估结果2. 市场法的主要相关参数（1）资产的功能（2）资产的实体特征和质量（3）市场交易条件（4）交易时间（四）市场法的具体评估方法1. 直接比较法直接比较法是指以参照物市场交易价格为基础，对参照物某一主要特征和被估物同一特征的差异进行比较，进而确定被估资产价值的方法。基本公式为：2. 类比调整法类比调整法是指通过对比分析被估资产与参照物资产的差异，在参照物成交价格的基础上对这些差异进行调整，进而确定被估资产价值的方法，只要被估资产与参照物资产在主要方面基本相同或相近，都可以选用类比调整法。采用绝对值调整的公式为：被估资产评估值=参照物成交价格功能差异值实体特征差异值时间差异值交易情况差异值采用相对值调整的公式为：被估资产评估值=参照物成交价格功能差异修正系数实体特征差异修正系数时间差异修正系数交易情况差异修正系数3. 市盈率法 市盈率法是指以作为参照物的上市公司市盈率为倍数，以此倍数与整体被估资产的收益额相乘，借以确定被估资产价值的方法，其公式为：被估资产评估值=被估对象收益额参照物市盈率（五）市场法的优缺点1. 市场法的优点（1）最能充分体现资产评估的市场性和公正性（2）最能反映被估资产的市场价值（3）最容易为当事人双方所接受2. 市场法的缺点（1）有些资料难以从市场中搜集，市场法运用受到限制（2）不适用于专用设备、自制设备、非标设备的评估（3）信息鉴别和处理的工作量比较大。第二节 资产评估的成本法（一）成本法的概念和理论依据成本法是指首先估算被估资产的重置成本和各种贬值，然后将各种贬值从重置成本中扣除，以取得被估资产评估值的方法。（二）成本法的基本前提1. 成本法以持续使用为假设，要求被估资产处在继续使用过程中2. 成本法要求必须具备可以利用的历史资料3. 成本法要求必须能够测定形成资产价值的必要耗费（三）成本法的基本要素被估资产评估值=被估资产重置成本被估资产实体贬值被估资产功能贬值被估资产经济贬值1. 重置成本：在现行市场条件下，按功能重置某项资产并使其处于在用状态所需耗费的成本。（1）复原重置成本：原消耗按现价格计算的重置成本（2）更新重置成本：新消耗按现价格计算的重置成本2. 实体贬值：指资产投入使用后由于使用磨损和自然力的作用，导致资产物理性能下降，从而在价值上出现的损失。3. 功能贬值：指由于技术进步引起的资产功能相对落后所形成的资产价值损失。4. 经济贬值：指由于资产以外的各项因素如外部环境变化等导致资产本身价值的损失（四）各项要素的测算1. 重置成本的估算（1）重置核算法（2）物价指数法被估资产重置成本=被估资产历史成本价格指数（3）功能价值法（4）规模经济效益指数法功能价值法是规范经济效益指数法在x 取1时的特例（5）点面摊算法2. 实体贬值的测算（1）观测法（2）公式法实体贬值与折旧概念上的区别3. 功能贬值的测算（1）超额营运成本的测算第一将被估资产与技术先进的资产相比较，确定年超额营运成本第二扣除所得税计算年净超额营运成本第三确定被估资产尚可使用年限第四被估资产尚可使用年限内每年净超额营运成本折现值之和即为被估资产功能贬值。公式为：（2）超额投资成本的测算超额投资成本=复原重置成本更新重置成本4. 经济贬值的测算（1）计算经济贬值率（2）计算经济贬值额经济贬值额=被估资产年损失收益额（1所得税税率）（p/a. r. n）第三节 资产评估的收益法（一）收益法的概念和基本思路收益法是指通过估算资产未来预期收益的现值进而确定被估资产价值的评估方法。收益法以预期收益为基础，采用以利求本的思维方式，通过对被估资产预期收益进行折现或资本化的方式确定评估值。（二）收益法的基本前提1. 被估资产未来预期收益能够预测并以货币形式计量。2. 所有者为获取预期收益所承担的风险可以测算并量化。3. 被估资产获取预期收益的时间可以预测。（三）收益法的基本程序（四）收益法的主要参数变量1. 收益额（1）收益额是未来预期收益，不是历史收益和现实收益。（2）收益额是由被估资产带来的。（3）收益额是资产未来的客观收益。2. 折现率或资本化率折现率或资本化率是一种预期的投资收益率折现率或资本化率在本质上是相同的，都表现为一种投资收益率，只是适用场合不同。折现率是将未来有期限的预期收益折算为现值的比率。资本化率则是指将未来无期限且年金的永续性收益折算为现值的比率。3. 收益期限（五）收益法的具体评估方法1. 收益法的基本方法（1）未来收益有期限且不等值（2）未来收益无期限且年金（3）未来收益无期限且不等额（分段法）2. 收益法的其他方法（1）未来收益法有期限且年金（2）预期收益按等差级数递增且收益无期 （3）预期收益按等比级数递增且无期限3. 其他方法第四节 资产评估各种方法之间的联系区别（一）各种方法之间的联系1. 一般目的相同2. 具体方法互通（二）各种方法的区别1. 评估思路不同2. 具体目的不同3. 前提条件不同4. 所需资料不同（三）评估方法的选择本章主要概念：1.重置成本 2.功能贬值 3.实体贬值 4.经济贬值 5.直接比较法 6.复原重置成本 7.更新重置成本本章思考题：1.市场法的基本前提是什么？2.市场法的主要相关参数是什么？3. 收益法的基本前提是什么？4. 如何理解折现率或资本化率？5. 如何理解复原重置成本和更新重置成本？6. 成本法的基本前提是什么？第三章 机器设备评估本章教学目的：使学生了解机器设备评估的基本方法，要使学生理解机器设备的概念和评估的特点，掌握机器设备评估的成本法，熟练掌握机器设备评估的市场法和收益法。本章重点：在于机器设备评估的成本法，应使学生全面掌握机器设备重置成本的含义以及直接成本和间接成本的组成。明确实体贬值测算的三种方法，特别是修复费用法的运用。掌握机器设备功能贬值和功能贬值的测算，能够掌握不同情况导致的不同经济贬值的测算。本章难点：在于要在概念上说明机器设备重置成本的构成项目，并且要对重置成本和三种贬值的计算解释清楚，对于在第二章中未作说明的内容如修复费用法等应重点说明。第一节 机器设备评估概述（一）机器设备及其分类1. 机器设备的定义和评估的特点2. 机器设备的分类（1）按使用性质分类（2）按固定资产基本属性分类（3）按机器设备组合程度分类（4）按机器设备的工程技术特点分类（二）机器设备评估的范围1. 机器设备与土地、房屋建筑之间的关系2. 机器设备与无形资产之间的关系3. 机器设备与流动资产之间的关系（三）机器设备评估的步骤1. 接受委托2. 评估准备3. 现场工作（1）清查核实待评估机器设备（2）划分机器设备的类别（3）对机器设备进行鉴定4. 评定估算及撰写评估报告5. 评估报告的审核和报出第二节 机器设备评估的成本法（一）机器设备重置成本的测算1. 机器设备重置成本的含义机器设备重置成本包括购置建造时所发生的必要合理的直接成本、间接成本和因资金占用所发生的资金成本2. 机器设备重置成本的具体构成项目3. 机器设备重置成本的测算（1）细分加和法外购单台国产设备：重置成本=全新设备基准日买价+运杂费+安装调试费外购成套国产设备：重置成本=单台未安装设备重置成本总和+工器具重置成本+调试费+工程监理费+软件重置成本+设计费+资金成本进口设备重置成本=cif价基准日外汇汇率+进口关税+增值税+银行及其他手续费+国内运杂费（2）价格指数调整法（3）规模经济效益指数法（二）机器设备实体贬值的测算实体贬值=重置成本实体贬值率成新率=1实体贬值率1. 观察法2. 比率法（1）工作量法（2）使用年限法总使用年限是指机器设备的使用寿命，通常首选经济寿命尚可使用年限是指机器设备的剩余使用年限已使用年限是指机器设备从开始投入使用到评估基准日所经历的时间实际已使用年限=名义已使用年限设备利用率大修理或更新改造后机器设备成新率的测算3. 修复费用法可修复费用与不可修复费用4. 测算机器设备实体贬值应注意的问题（三）机器设备功能贬值及其估算1. 机器设备的功能贬值 机器设备的功能贬值的表现形式为超额投资成本和超额营运成本2. 机器设备功能贬值的测算（1）超额投资成本形成的功能贬值的测算设备超额投资成本=设备复原重置成本设备更新重置成本（）超额营运成本形成的功能贬值的测算（四）机器设备经济贬值及其估算1. 因生产能力降低造成的经济贬值的测算2. 因收益减少造成的经济贬值的测算经济贬值额=设备年收益损失额（1所得税税率）（p/a.r.n）3. 因受环境保护限制而造成的经济贬值的估算第三节 机器设备评估的市场法和收益法（一）运用市场法评估机器设备（二）运用收益法评估机器设备本章主要概念： 1.机器设备 2.经济寿命 3.物理寿命 4.技术寿命本章思考题：1. 机器设备重置成本包括哪些项目?2. 机器设备评估现场工作的主要内容是什么？3. 运用物价指数评估机器设备应注意哪些问题？4. 什么是机器设备的物理寿命、技术寿命和经济寿命？第四章 建筑物及在建工程评估本章教学目的：主要在于使学生了解建筑物的特性与房地产价格的种类，理解房地产评估的原则和建筑物分类，熟练掌握影响建筑物价值的主要因素和建筑物评估的主要方法，掌握在建工程的评估方法，从而全面把握建筑物和在建工程的评估。本章重点：建筑物评估的基本概念和主要方法，要明确建筑物的特性，了解房地产价值与价格的关系，要说明房地产价格的种类和房地产评估的原则，在此基础上，重点说明影响建筑物价值的因素和建筑物评估的主要方法，以及在建工程的评估方法。本章难点：主要在于应当从理论上说明土地价值，建筑物价值和房地产价值的关系，说明房地产评估的评估原则，应当明确说明市场交易价格和评估价格的关系。第一节 建筑物评估概述（一）概念与特性1. 房地产空间位置是固定的2. 房地产可以长期持续使用3. 房地产的经济地理位置是可变的4. 房地产具有个别性5. 房地产受政策环境的影响明显6. 房地产具有保值增值的趋势7. 房地产投资风险较大（二）房地产的价值与价格的关系价值是凝结在商品中的抽象人类劳动，在资产评估中房地产的评估结果或评估结论可以称为房地产价值。价格是商品价值的货币表现，房地产价格是房地产交易双方的实际成交价格，是房地产经济价值的反映。（三）房地产价格的种类1. 按房地产实物形态划分，可分为土地价格、建筑物价格和房地产价格2. 按房地产价格的形成方式划分，可分为市场交易价格和评估价格3. 按房地产的交易方式划分，可分为拍卖价格、招标价格和协议价格。4. 按房地产的权属性质划分，可分为所有权价格、使用权价格和其他权利价格5. 按房地产价格的表示单位划分可分为总价格、单位价格和楼面地价（四）房地产的评估步骤1. 明确评估基本事项2. 拟订评估作业方案3. 实地勘察与搜集资料4. 选用评估方法评定估算5. 确定评估结果撰写评估报告（五）房地产评估原则1. 合法原则：房地产评估应以评估对象合法权益为前提进行，包括合法产权、合法使用、合法处分、符合政策几个方面。2. 最有效使用原则：在房地产评估中应在评估对象达到最有效使用状态下评估其价值。3. 供求原则：房地产价格应由市场中房地产的供给和需求状况所决定4. 替代原则：在同一市场上效用相同或相近的房地产，其价格应趋于一致。5. 房地合一原则：由于房屋建筑物和土地相互依存的内在联系，应把两者作为相互联系的综合体进行评估。6. 评估基准日原则：房地产评估价值应是评估对象在评估基准日的公允价值。第二节 建筑物及其分类（一）按建筑物的使用功能分类工业建筑 民用建筑 农业建筑（二）按房屋建筑物的高度分类低层建筑 多层建筑 中高层建筑 高层建筑 超高层建筑（三）按房屋结构使用材料分类木结构 砖石结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢结构（四）按房屋承重结构形式分类墙承重结构 排架结构 框架结构 剪力墙结构 框架剪力墙结构 简体结构 空间结构 其他结构第三节 建筑物的评估（一）影响建筑物价值的因素1. 影响建筑物价值的基本因素房屋建筑物成本 税金 利润 其他附加费 国家征收的土地使用费2. 影响建筑物价值的其他因素（1）经济地理因素（2）环境因素（3）房屋装修标准（4）房屋设备（5）房屋附属设施（6）地段、层次、朝向等因素（7）房屋磨损和完好程度（8）用途（9）产权（二）建筑物评估的特性1. 建筑物产权受土地使用年限的制约2. 单独评估地上建筑物可以采用成本法3. 建筑物评估应在适法前提下进行（三）房屋建筑物现场勘察（四）建筑物评估的成本法 1. 建筑物重置成本的构成（1）土地取得费用（2）前期工程费用（3）基础设施建设费用（4）建筑安装工程费用（5）工程附加支出（6）贷款利息2. 重置成本的测算（1）重编预算法建筑物重置成本=（实际工程量现行单价或定额）（1+工程费率）材料差价+按现行标准计算的间接成本（2）预决算调整法（3）物价指数调整法3. 实体贬值的测算（1）使用年限法（2）评分法成新率=（结构部分得分g+装修部分得分s+设备部分得分b）1004. 功能贬值的测算（1）由于建筑物用途与强度不合理造成的功能贬值（2）由于建筑物设计结构上的缺陷造成的功能贬值（3）由于建筑物装修设备与整体功能不协调造成的功能贬值5. 经济贬值的测算（五）建筑物评估的市场法 1. 市场房价对照法2. 单位造价调整法（六）建筑物评估的收益法1. 年收益较为稳定的建筑物评估2. 年收益不等额的建筑物评估第四节 在建工程评估（一）在建工程概述在建工程指在资产评估时尚未完工或虽已完工但尚未使用的建设项目、备用材料及工程用设备等资产。（二）在建工程评估步骤（三）在建工程评估方法1. 形象进度法在建工程评估值=完工房地产市场价格在建工程完工程度（1折扣率）2. 重置核算法3. 剩余法本章主要概念：1.市场交易价格 2.楼面地价 3.最有效使用原则 4.在建工程本章思考题：1. 如何理解在建工程的特点2. 如何理解建筑物的功能贬值3. 建筑物建筑安装费包括哪些内容4. 如何理解影响建筑物评估的因素5. 如何理解房地产的评估原则第五章 土地使用权评估本章教学目的：主要在于使学生了解土地使用权评估的基本原理和基本方法。理解影响土地价格的主要因素和我国土地的资产价格体系，熟练掌握土地使用权评估的收益法、成本法和市场法，掌握土地使用权评估的剩余法和基准地价系数修正法。本章重点：在于影响土地价格因素和土地所有权评估的主要方法，应使学生在概念上明确理解影响房地产价格的一般因素、区域因素和个别因素，了解基准地价、标定地价和土地所有权出让底价之间的关系，掌握收益法的基本原理以及市场法和成本法的运用。本章难点：在于收益法和成本法，其中收益法的技术路线，客观总收益和客观总费用以及计算公式应侧重说明，同时成本法的计息期的计算也应进行详细的说明。第一节 概述（一）土地与土地使用权1. 土地2. 土地使用权（二）土地的分类1. 按土地的所有权划分2. 按土地的性质和用途划分3. 按土地所处的地域位置划分4. 按土地的现状和利用程度划分5. 按土地的开发程度划分（三）土地的取得方式1. 土地使用权出让2. 土地使用权划拨3. 土地所有权转让（四）地价的特征土地不同于其他资产，其区别主要表现在：1. 生产成本不同2. 供求变化不同3. 市场结构不同4. 价格差异不同5. 折旧现象不同（五）土地价格的影响因素1. 一般因素一般是指影响地价的整体宏观因素，对土地价格高低有普遍性，一般性和共同性的影响因素（1）经济因素（2）行政因素（3）社会因素（4）其他因素2. 区域因素区域因素是指土地所在地区的特性而影响地价的因素（1）影响商业用地价格的区域因素（2）影响住宅用地价格的区域因素（3）影响工业用地价格的区域因素3. 个别因素个别因素是指房地产所表现出的个别特征对土地价格的影响因素（1）位置因素（2）地形地址因素（3）面积因素（4）土地形状因素（5）土地利用因素（六）土地所有权评估的理论依据1. 地租理论绝对地租 级差地租 级差地租 垄断地租2. 地价理论3. 区位理论第二节 我国土地资产价格体系（一）基准地价（二）标定地价（三）土地使用权出让底价（四）市场交易价（五）地产出租价格（六）基准地价，标定地价和土地所有权出让底价之间的关系第三节 土地使用权评估的收益法（一）收益法的基本原理（二）收益法的适用范围（三）收益法评估中纯收益的确定1. 纯收益的含义纯收益指归属于土地除去各种费用后的收益2. 客观总收益3. 客观总费用（四）收益法评估中还原利率的确定1. 还原利率的实质2. 土地还原利率的测算方法（1）纯收益与售价比率法（2）安全利率加风险调整值法（3）排序插入法（五）计算公式1. 由土地收益评估土地使用权价值2. 由房地产收益评估土地使用权价值第四节 土地使用权评估的成本法（一）基本原理（二）土地使用权评估中成本法的公式（三）适用范围（四）成本法的评估步骤1. 计算土地取得费用2. 计算土地开发费用（1）基础设施建设费（2）公共配套设施建设费（3）小区开发配套费3. 计算有关税费4. 计算投资利息5. 计算投资利润6. 确定土地增值收益7. 计算评估值第五节 土地使用权评估的剩余法（一）剩余法的基本原理剩余法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入费用，正常税金和合理利润后，依据该剩余价值测算被估土地使用权价值的评估方法。（二）剩余法的基本公式地价=预期楼价建筑费专业费销售费利息利润税费（三）剩余法的适用范围（四）剩余法的评估步骤1. 掌握待开发土地的基本情况2. 选择土地的最佳开发利用方式3. 估计建筑期4. 预测未来的楼价5. 估算各项成本费用6. 估算投资利润7. 评估土地使用权价值第六节 土地使用权评估的市场法（一）基本原理（二）土地使用权评估市场法的特点（三）适用范围（四）土地使用权评估市场法的基本公式（五）市场法的评估程序1. 广泛搜集交易资料2. 选择适当的比较参照实例3. 进行各项差异的修正（1）市场交易情况修正（2）交易日期修正（3）区域因素修正（4）个别因素修正（5）容积率因素修正（6）土地使用年期因素修正4. 确定被估土地使用权价值第七节 土地使用权评估的其他方法（一）基准地价系数修正法1. 基本原理2. 基准地价系数修正法公式3. 特点和适用范围4. 基准地价系数修正法的评估步骤（二）路线价法1. 路线价法的理论依据2. 路线价法的计算公式3. 路线价法的评估程序4. 四三二一法则本章主要概念：1.土地使用权出让 2.土地使用权划拨 3.容积率 4.级差地租 5.基准地价 6.标定地价 7.剩余法本章思考题：1. 土地使用权取得方式有哪些？2. 地价的特征是什么？3. 影响土地价格的一般因素有哪些？4. 影响土地价格的区域因素有哪些？5. 影响土地价格的个别因素有哪些？6. 基准地价、标定地价和土地使用权出让底价之间是什么关系?第六章 无形资产评估本章教学目的：主要在于使学生了解无形资产的概念和特性、掌握影响无形资产评估的主要因素、熟练掌握无形资产评估的基本方法，掌握专利权、商标权的概念和评估方法，理解商誉的概念和特点，掌握商誉的评估。本章重点：在于对无形资产概念和特点的说明和无形资产形式特征和功能特征的说明，应使学生真正理解影响无形资产评估的主要因素，以此为基础重点讲授无形资产评估的收益法包括最低收费的确定、分成率确定以及收入增长型、费用节约型和销量扩大型公式的运用，熟悉专利权、商标权的特点和评估方法，明确商誉的特点以及商誉的评估。本章难点：在于如何在理论上说明一些最主要的方法和概念，例如无形资产的特征、无形资产的成本特性、影响无形资产评估的主要因素等。在方法上应以收益法和成本法为主，对商誉的概念和特点以重点给以说明。第一节 无形资产概述（一）无形资产的概念（二）无形资产的特性1. 无形资产的形式特征无形性 长期性 排他性 效益性2. 无形资产的功能特征附着性 共益性 积累性 替代性（三） 无形资产的存在形式和分类1. 无形资产的存在形式法定权利 契约权利 秘诀权利2. 无形资产的分类按取得方式分类： 自创无形资产与外购无形资产按有无法律保护分类：有法律保护的无形资产与无法律保护的无形资产按能否独立存在分类：可确指无形资产和不可确指无形资产其他分类： 关系型无形资产 权利型无形资产 组合型无形资产第二节 影响无形资产评估的主要因素和评估程序（一）影响无形资产评估的主要因素1. 历史因素分析（1）取得成本（2）历史贡献2. 现实因素分析（1）机会成本（2）使用期限（3）转让内容（4）同行业无形资产价格水平（5）技术成熟程度3. 未来因素分析（1）未来贡献（2）发展趋势与更新换代速度（3）市场供求状况（二）无形资产评估程序1. 明确评估目的2. 鉴定无形资产鉴定无形资产存在 鉴定无形资产种类 鉴定无形资产有效期限3. 搜集相关资料4. 确定评估方法5. 完成并出具报告第三节 无形资产评估的收益法（一）收益法评估无形资产的前提条件第一 无形资产可以带来超额收益第二 无形资产可以带来垄断收益第三 无形资产带来的风险能够计量（二）收益法的运用1. 基本公式 2. 最低收费额的确定无形资产最低收费=重置成本净值转让成本分摊率+无形资产转让机会成本3. 收益额的确定（1）分成率法销售收入分成率=利润分成率销售利润率利润分成率=销售收入分成率销售利润率边际分析法约当投资法（2）直接估算法收入增长型： 售价提高型 销量扩大型费用节约型（3）差额法4. 折现率与资本化率的确定5. 收益期限的确定第四节 无形资产评估的成本法（一）无形资产的成本特性1. 不完整性2. 弱对应性3. 虚拟性（二）成本法的运用 无形资产评估值=无形资产重置成本成新率1. 无形资产重置成本的估算（1）自创无形资产重置成本的估算 自创无形资产的成本构成 自创无形资产重置成本估算方法 直接估算法 倍加系数法（2）外购无形资产重置成本的估算 市价类比法 物价指数法2. 无形资产成新率的确定第五节 无形资产评估的市场法（一）无形资产市场法评估的一般分析（二）运用市场法评估无形资产应注意的问题1. 合理选择参照物2. 正确搜集和分析相关交易资料3. 搜集的信息应满足各种相关要求4. 及时进行必要的调整第六节 专利权评估（一）专利权的一般概念1. 专利权的特点2. 专利权转让的特点独家使用权 排他使用权 普通使用权 回馈转让权（二）专利权的评估程序1. 证明与鉴定被估专利权的存在2. 搜集相关资料确定评估方法3. 完成评估过程，出具评估报告（三）专利权的评估方法1. 专利权评估的收益法2. 专利权评估的成本法（四）专有技术的评估 1. 专有技术的概念和特点2. 影响专有技术评估的主要因素3. 专有技术的评估方法第七节 商标权的评估（一）商标概念和特点1. 商标及其分类2. 商标权的特点（二）商标权评估的程序 （三）商标权的评估方法1. 商标所有权转让的评估2. 商标许可使用评估第八节 商誉的评估（一）商誉的概念及特点1. 商誉的概念：商誉指企业超额获利能力的资本化价格，也就是企业在一定条件下能够获取高于正常投资报酬率的收益所形成的价值。2. 商誉的特点（1）商誉的形成受多种因素的共同影响（2）商誉不能离开企业单独存在（3）商誉是不可确指的无形资产（4）商誉是企业长期积累起来的价值（二）商誉的评估1. 割差法商誉=企业整体资产评估值企业全部单项资产评估值之和2. 超额收益年金法（1）超额收益年金法（2）超额收益折现法（三）商誉评估中应注意的问题1. 商誉存在于所有企业2. 商誉评估以预期收益原则为基础3. 商誉评估不能采用成本法4. 商誉评估不能采用市场法5. 商誉的大小与企业负债之间没有直接的关系本章主要概念：1法定权利 2契约权利 3机会成本 4专利权 5独家使用权 6普通所有权 7专有技术 8商誉本章思考题：1. 无形资产的形式特征是什么2. 无形资产的功能特征是什么3. 无形资产的存在形式有几类4. 影响无形资产评估的主要因素是什么5. 无形资产的成本特性是什么6. 专有技术与专利权有何异同7. 商誉的特点是什么第七章 长期投资和其他资产评估本章教学目的：使学生了解长期投资的概念和特点，掌握长期债权投资的特点和评估方法，熟练掌握股权投资的评估方法，了解其他长期资产的评估。通过学习是学生对长期投资及其评估方法有一个完整的了解和把握。本章重点：第一必须使学生了解长期投资评估自身的特点，说明长期投资评估是对被投资企业偿债能力和获利能力的评估。第二应侧重说明债权投资与股权投资的区别。第三在方法上以长期股权投资评估为主，说明固定股利型、股利增长型和分段型三种模型的特点，并说明股票投资评估与股权投资评估的区别。本章难点：必须在理论上讲情长期投资评估与机器设备评估、房地产评估以及其他资产评估的区别，说明长期投资评估自身的特点，在方法上主要在于说明股票投资与股权投资在评估时的区别，说明股利增长率的计算。第一节 长期投资评估概述（一）长期投资及其分类1. 长期投资的概念2. 长期投资的分类（1）债权型长期投资（2）权益型长期投资（3）其它类型长期投资（二）长期投资评估的特点1. 长期股权投资评估是对资本的评估2. 长期投资评估是对被投资企业偿债能力和获利能力的评估（三）长期投资评估程序第二节 长期债权投资评估（一）长期债权投资的特点（二）长期债权投资的评估1. 上市债券的评估2. 非上市债券的评估（1）每年支付利息，到期还本债券的评估（2）到期一次还本付息债券的评估第三节 长期股权投资的评估（一）股票投资的评估1. 股票投资的特点2. 与股票评估有关的股票价格（1）股票内在价格（2）股票的清算价格（3）股票的市场价格3. 上市交易股票的评估方法4. 非上市交易股票的评估方法（1）非上市优先股的评估（2）非上市普通股的评估 固定红利型 股利增长型 分段型（二）股权投资的评估1. 股权投资概述2. 股权投资的评估方法（1）非控股型股权投资的评估（2）控股型股权投资的评估第四节 其他资产的评估（一）其他资产及其确认1. 其他资产的概念2. 作为资产评估对象的其他资产的界定（二）其他资产的评估方法1. 开办费2. 固定资产大修理费用3. 其他长期待摊费用本章主要概念：1 长期债权投资 2 长期股权投资 3 其他资产 4 股利增长率本章思考题：1. 如何理解长期投资评估的特点2. 如何理解长期投资的分类3. 股票投资的特点是什么4. 固定红利型和股利增长型分别适合何种类型的企业评估第八章 流动资产评估本章教学目的：主要在于使学生理解流动资产的特点和流动资产评估的特点。掌握实物类流动资产的评估方法，了解原材料、低值易耗品、在产品和产成品的区别，熟练掌握应收账款和应收票据的评估方法，了解预付费用和待摊费用的评估。本章重点：实物类流动资产的评估和债权类流动资产的评估。本章难点：使学生认识到作为实物类流动资产，由于原材料、低值易耗品、产成品和在产品各自特点的不同，使得在评估方法上产生的差异。第一节 流动资产评估（一）流动资产及其特点1. 流动资产的概念2. 流动资产的特性（1）存在形态的多样性（2）周转速度快，流动性好（3）占有量及形态构成波动性强（三）流动资产评估的特点1. 必须准确选择评估基准日2. 对企业会计核算资料依赖度较高3. 选择不同的方法对流动资产进行清查与评估4. 某些流动资产可利用账面价值进行评估（三）流动资产评估程序 1. 确定评估对象和评估范围2. 对流动资产进行财产清查，验证基础资料3. 对实物类流动资产进行质量检测和技术