（人文地理学专业论文）基准地价更新研究——以重庆市主城区为例.pdf

基准地价更新研究 以重庆市主城区为例 学科专业：人文地理学 指导教师：邱道持教授 内容摘要 研究方向：国土资源管理与区域开发 研究生：卫欣( 2 0 0 1 3 2 1 ) 基准地价是政府对一定时期城镇各级别土地或均质地域及其商业、住宅、工业 等卜地利用类型分别评估确定的法定最高使用年限土地使用权平均价格，是分用途 ， 的土地使用权区域平均价格。i 它是目前区域平均价格的最常见形式，反映了城镇地 价的总体水平和空间分布规律，是国家对地产市场价格实施宏观控制和管理的决策 依据，也是国家征收土地使用税费，参与城镇土地收益分配的基本标准。基准地价 更新是在土地定级或划分均质地域的基础上，用宗地地租、交易样本的平均地价或 地价指数等来重新确定基准地价和宗地地价修正体系。为了使土地估价成果符合客 观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的现势性，在土地市场发生变化或 影响土地价格的因素发生变化后，必须对地价进行重新评估，更新基准地价成果和 、 宗地地价评估标准。斗 结合重庆市房地产市场发展的实际，重庆市主城区基准地价更新的基本思路为： 首先以土地定级成果为依据，采集并整理各类用地的市场交易资料；然后计算并修 正交易样点的地价，检验和处理样点数据；最后，利用市场交易样点地价更新分类 分级基准地价。此外，采用地价指数对更新后的基准地价进行验证。 完备的基础资料是完成基准地价更新的前提，基准地价更新基础资料主要包括： 土地定级成果资料，地租、地价资料，地价因素资料和其它资料。 基准地价修正系数表是采用替代原理，建立基准地价、宗地地价及其影响因素 之阳j 的相关关系，编制出基准地价在不同因素条件下修正为宗地地价的系数体系， 以便能在宗地条件调查的基础上，按对应的修正系数，快速、高效、及时地评估出 宗地地价。同时，在基准地价更新过程中涉及到的样点地价的计算与修正也需在基 准地价修f 系数表的辅助下完成。 整理后的交易样点地价资料还不能直接用于基准地价的评估，必须对样点地价 进行计算，最终得到与基准地价的地价内涵相一致的标准地价。( 经计算后的样点地 价还须进行修正，使样点地价的地价内涵与基准地价的地价内涵相一致。修正的主 要内容有：开发程度修正、容积率修正、出让年期修正、其它修正等。在完成了对 样点地价的修正后，应对样点地价数据进行检验。数据检验以土地级别为单位，分 、 土地利用类型进行抽样样本的标准差检验，以剔除非正常的地价信息。4 在对市场交易地价资料进行了计算、修正和检验后，即可以利用样点地价评估 重庆市主城区分类分级基准地价。根据样点地价的分布规律，选用加权算术平均值 作为某类某级土地的基准地价。同时，对基准地价测算结果进行验证。考虑到市场 交易样本和市场供求关系偶然性等因素，为使基准地价初测结果的级差分布更合理， 采用级差收益测算法的理论模型对基准地价初测结果进行修正。最后，确定经验证 和修f 后的结果为基准地价更新的初步成果。一 关键词：基准地价；基准地价更新；重庆市 ar e s e a r c ho nt h eu p d a t eo fd a t u ml a n d p r i c e t a k i n g t h em a i nu r b a nz o n eo f c h o n g q i n g a sa n e x a m p l e a b s t r a c t m a j o r ：h u m a ng e o g r a p h y s p e c i a l i t y ：l a n d r e s o u r c em a n a g e m e n t a n dr e g i o n a le x p l o i t a t i o n t u t o r ：p r o f q i ud a o c h i g r a d u a t es t u d e n t ：w e ix i n ( 2 0 013 2 1 ) d a t u ml a n dp r i c ei sak i n do fa v e r a g ep r i c ew h i c hi se v a l u a t e db yg o v e r n m e n to n t h eb a s i so fl a n dd i s t i n c t i o n sa n dl o n g e s tt i m e l i m i to ft h el e g a l i ti n c l u d e sb u s i n e s s l a n dp r i c e ，h o u s i n g l a n do n e ，a n di n d u s t r i a ll a n do n e i ti st h em o s tf a m i l i a rf o r mo ft h e a v e r a g ep r i c e o fd i s t r i c ta t p r e s e n t i t a l s or e f l e c t st h et o t a ll e v e la n dd i s t r i b u t i n g r e g u l a t i o n w i t hs p a c eo fl a n dp r i c eo fc i t i e s a c c o r d i n gt ot h ed a t u ml a n dp r i c e ，t h e g o v e r n m e n tc o u l dc o n t r o la n dm a n a g ep r i c e si nr e a le s t a t em a r k e to nm a c r o s c o p i c i ti s a l s ot h eb a s i cs t a n d a r df o rg o v e r n m e n tt oc o l l e c tt a xa n df e eo fl a n du s e i tw i l lh e l pt h e g o v e r n m e n tt og e tp a r to fi n c o m ei nl a n du s e d a t u ml a n dp r i c eu p d a t ei sm a d eo nt h e b a s i so fl a n dd i s t i n c t i o n s r e n to fl o t s ，a v e r a g ep r i c e so f b a r g a i ns a m p l e sa n dl a n dp r i c e i n d e xa r eu s e dt ou p d a t et h ed a t u ml a n dp r i c ea n d r e v i s i n gs y s t e mo fp r i c e so f l o t s a f t e r l a n dm a r k e to ra f f e c t i n gf a c t o r so fl a n dp r i c ec h a n g e ，t h ed a t u ml a n d p r i c ea n de v a l u a t i n g s t a n d a r do f p r i c e so f l o t ss h o u l db eu p d a t e di no r d e rt om a k et h ee v a l u a t e d p r i c eo fl a n d ， t h ed a t u ml a n dp r i c ea n d e v a l u a t i n gs t a n d a r do fp r i c e so f l o t sb ep r a c t i c a l a c c o r d i n gt o t h ea c t u a l i t yo ft h er e a le s t a t em a r k e to fc h o n g q i n g ，w ed e c i d e dt h e b a s i cm e t h o do ft h eu p d a t eo fd a t u ml a n dp r i c eo ft h em a i nu r b a nz o n eo f c h o n g q i n g f i r s t ，w ec o l l e c t e da n dc o o r d i n a t eb a r g a i n i n gi n f o r m a t i o no nm a r k e to fv a r i o u sl a n d s t h e n ，w ec a l c u l a t e da n dc o r r e c tt h ep r i c e so f b a r g a i n i n gs a m p l e s a f t e rt h a t ，w ec h e c k e d u pa n dd i s p o s e dt h ed a t ao fs a m p l e s f i n a l l y ，w eu s et h ep r i c e so f b a r g a i n i n gs a m p l e so n m a r k e tt ou p d a t et h ed a t u ml a n dp r i c eo nl a n d d i s t i n c t i o n sa n dl a n d - t y p e s i na d d i t i o n ， w ev a l i d a t et h eu p d a t e dd a t u ml a n d p r i c eb yu s i n gl a n dp r i c ei n d e x c o m p l e t eb a s i cd a t aw i l ld og o o dt ou p d a t et h ed a t u ml a n dp r i c e t h eb a s i cd a t a i n c l u d et h el a n dd i s t i n c t i o n s ，l a n dr e n t ，l a n dp r i c e s ，a f f e c t i n gf a c t o r so f l a n dp r i c ee t c 4 s u b s t i t u t i n gp r i n c i p l ei su s e dt oe s t a b l i s ht h er e v i s i n gc o e f f i c i e n t st a b l e sf o rd a t u m l a n dp r i c e t h et a b l e sj o i nt h ed a t u ml a n dp r i c e ，p r i c e so fl o t s a n da f f e c t i n gf a c t o r so f l a n dp r i c e st o g e t h e r t h e yh e l pu st or e v i s et h ed a t u ml a n dp r i c ei n t op r i c eo f t h el o to n d i f f e r e n ta f f e c t i n gf a c t o r s o nc o n d i t i o no fi n v e s t i g a t i o no f fl o t s ，w ec o u l de v a l u a t ep r i c e s o ft h e mq u i c k l ya n de f f i c i e n t l yt h r o u g ht h ec o r r e s p o n d i n gr e v i s i n gc o e f f i c i e n t s a tt h e s a m et i m e ，c a l c u l a t i o na n dr e v i s i o no fl a n dp r i c e so fs a m p l e sc o u l dn o ta c c o m p l i s h e d w i t h o u tt h et a b l e s t h ec o o r d i n a t e dl a n dp r i c ed a t ao fb a r g a i n i n gs a m p l e sc o u l dn o tb eu s e dt ou p d a t e t h ed a t u ml a n d p r i c e f i r s t ，w es h o u l dc a l c u l a t e dt h el a n dp r i c e so fs a m p l e st og e t n o r m a t i v ep r i c eu n d e rt h ec o n n o t a t i o no ft h ed a t u ml a n dp r i c e t h e n ，w er e v i s et h ep r i c e s o fs a m p l e st om a k et h e mi n t ot h ec o n n o t a t i o nw i t ht h a to ft h ed a t u ml a n dp r i c e w e s h o u l dr e v i s et h ee x p l o i t i n gd e g r e e ，c a p a c i t yr a t e ，r e m i s i n gp e r i o de t c f i n a l l y ，w es h o u l d c h e c ku pl a n dp r i c e sd a t ao fs a m p l e s s t a n d a r dd i f f e r e n c e sa r eu s e dt oc h e c ku pt h ed a t a o f ft h eb a s i so fl a n dd i s t i n c t i o n sa n dl a n dk i n d s o n l yi nt h i sw a yc o u l dw ee l i m i n a t et h e a b n o r m a ll a n dp r i c ed a t a a f t e rt h ec a l c u l a t i o n ，r e v i s i o na n dt e s to ft h eb a r g a i n i n gp r i c ed a t ao nm a r k e to f 2 0 0 0 ，w ec o u l de v a l u a t et h ed a t u ml a n dp r i c eo nl a n dd i s t i n c t i o n sa n dt y p e so ft h em a i n u r b a nz o n eo fc h o n g q i n g a c c o r d i n gt ot h ed i s t r i b u t i n gr e g u l a t i o n so f p r i c e so fs a m p l e s ， w es e l e c ta r i t h m e t i ca v e r a g ed a t ao nt h eb a s i so ft h el a n dp r o p o r t i o n a tt h es a m et i m e ， w ev a l i d a t et h eu p d a t e dd a t u ml a n dp r i c e t h e n ，w eu s ea c a d e m i cm o d e lo f i n c o m eo f d i f f e r e n c eb e t w e e nl a n dd i s t i n c t i o n sc a l c u l a t i n gt or e v i s et h eu p d a t e dd a t u ml a n dp r i c et o m a k et h ed i f f e r e n c eb e t w e e nl a n dd i s t i n c t i o n sr a t i o n a l t h a ti s b e c a u s et h eb a r g a i n i n g s a m p l e so nm a r k e ta n dc o n n e c t i o nb e t w e e ns u p p l y & d e m a n d a r es o m e t i m e sh a p h a z a r d f i n a l l y ，t h ev a l i d a t e da n dr e v i s e dr e s u l tw e r ea f f i r m e d k e yw o r d s ：d a t u ml a n dp r i c e ：u p d a t eo fd a t u ml a n dp r i c e ：c h o n g q i n g 1 基准地价更新研究概述 1 1 选题背景和意义 1 1 1 基准地价的概念和特点 基准地价是政府对一定时期城镇各级别土地或均质地域及其商业、住宅、工业 等土地利用类型分别评估确定的法定最高使用年限土地使用权平均价格，是分用途 的土地使用权区域平均价格。【1 】它是目前区域平均价格的最常见形式，反映了城镇 地价的总体水平和空间分布规律，是国家对地产市场价格实施宏观控制和管理的决 策依据，也是国家征收土地使用税费，参与城镇土地收益分配的基本标准。基准地 价具有以下特点： ( 1 ) 全域性。城市内的任何一个区域，应有至少一种用途类型的基准地价。 ( 2 ) 分用途。同一区域中，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准， 通常包括商业用地、住宅用地和工业用地三大类用途的基准地价。 ( 3 ) 平均性。基准地价反映一个区域中土地收益或土地租金、价格的平均水平， 可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。 ( 4 ) 有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价格，按国家规定，不同用途 土地使用权的出让最高年限是不一致的，不同用途基准地价的年期也不同。 ( 5 ) 时效性。基准地价只反映一定时间的价格标准。【2 】 ( 6 ) 区域性。它可以用级别价格、区段价格和区片价格来表示。 ( 7 ) 控制性。它不是市场交易价格，而是一种控制性价格，是国家对城镇土地 市场价格进行宏观调控的基础，同时又是国家征收土地使用税的依据。 基准地价的确定，对政府宏观调控地价水平，征收土地使用税( 费) ，土地增值 税，合理利用土地，以及进一步评估宗地地价( 包括标定地价、交易底价) 和土地 出让、转让、租赁、抵押等土地有偿使用及清产核资工作的开展，强化国有土地资 产管理，防止国有土地资产及收益流失，规范土地市场都具有重要的意义。 1 1 2 基准地价更新的内涵和必要性 为了使土地估价成果符合客观实际，保持基准地价成果和宗地地价评估标准的 现势性，在土地市场发生变化或影响土地价格的因素发生变化后，必须对地价进行 重新评估，更新基准地价成果和宗地地价评估标准。基准地价更新是在土地定级或 划分均质地域的基础上，用宗地地租、交易样本的平均地价或地价指数等来重新确 定基准地价和宗地地价修正体系。成果更新应充分利用原有资料，使新老资料具有 连续性。成果更新后，原基准地价成果作为历史资料保存。 土地作为一种不可再生的稀缺的自然资源，其经济供给弹性很小。同时，社会 经济的发展和城市化进程的推进对土地的需求不断增加。此外，随着整个社会资本 有机构成的提高，社会平均利润率逐渐下降，相应地引起土地资本化率降低。最后， 由于城市基础设施的建设，各类土地的投入增加，土地收益能力得到增强。这些因 素都从根本上造成地价呈不断上涨的趋势。【3 】因此，基准地价作为我国地价体系的 一个重要组成部分，其地价水平是发展变化的。目前，我国土地市场正处于全面发 展的时期，土地价格变化明显。【4 】代表城市中区域平均地价水平的基准地价在相对 稳定的条件下也在不断变化。如果不及时更新基准地价就会与市场经济的客观现 实不相符合，也就不能代表城市现有的地价水平。因此，及时进行基准地价的更新 工作非常必要，主要体现在： ( i ) 保持城市基准地价的现势性和实用性，为政府征收土地增值税和其它税费 提供依据： ( 2 ) 便于政府依法实行基准地价的确定和公布，以及房地产价格的评估制度； ( 3 ) 便于政府对地产市场的管理，为实行房地产成交价格的申报制度和优先购 买政策提供依据； ( 4 ) 为建立、健全地价管理制度，编制城市地价指数，研究地价变化趋势提供 依据。 f 5 】 1 1 3 原有基准地价存在的问题 我国大部分城市基准地价的建立都在1 9 9 3 至1 9 9 4 年间，近十年来，随着社会 经济的发展，除了城市建设的外延，地产市场的发育，用地功能的转换等因素造成 土地价格发生变化外，对基准地价内涵的界定也有了新的变化。原有基准地价的成 果主要存在以下几方面的问题： ( 1 ) 权利状况。原有基准地价成果中一般对权利状况没有进行限定。 ( 2 ) 使用年限。原有基准地价成果没有明确规定使用年限，或规定的使用年限 与法定最高年限不符。 ( 3 ) 估价期日。原有基准地价成果估价期日没有确定。在实际评估中一种意见 认为以基准地价验收日为估价期日，一种意见认为以基准地价审批日为估价期日， 还有一种意见认为以基准地价制定日为估价期日，没有统一的规定。 ( 4 ) 丌发程度。原有基准地价成果一般未能准确地界定开发程度，或界定的开 发程度与实际开发程度差距较大。因此，宗地估价报告“地价定义，中的土地开发 程度和假设丌发程度不能准确清楚地进行描述。 ( 5 ) 级别与区位不符。各类土地用途按同一标准划分级别，带来了土地级别与 区位条件不对称。按同一标准划分级别，必然带来级别与区位实际条件不符的问题。 如商业用地对繁华程度很敏感，而住宅用地对环境条件很敏感。 ( 6 ) 内涵不明确。由于基准地价的内涵不够具体明确，原有基准地价的修正体 系不够完善，使某些因素在修正时失去了参照，修正体系的操作性不强，修正体系 的内容形同虚设。 1 2 研究进展综述 1 2 1 国外及中国台湾研究进展 城市基准地价评估在国外也称为大面积评估( m a s sa p p r a i s a l ) 。【6 】这种评估主 要是为城市土地管理、财产税的征收( 其中土地财产是重要组成部分) 等服务的。 在西方国家，由于长期的市场经济，拥有大量土地价格数据。在此基础上，利用g i s 技术对地价分片划区进行定级，以便于城市土地的管理；或通过市政府颁布城市主 要道路的路线价来指导城市土地市场。【7 】 ( 1 ) 韩国的基准地价公布制度 韩国于1 9 7 2 年根据国土利用管理法建立了“基准地价制度”。根据这一制度的 基准地价除指导一般往土地交易，以及确定土地征用时的补偿价格外，还在实行土 地交易申报制、土地交易许可制中，起到判断土地交易是否合理的作用。土地基准 地价的调查评估的方法是在全境范围内选择2 万个标准地，由不动产评价专业人员 依据一定评估方法，参照市场交易情况评估，再经土地评价委员会审议，最后确定， 并以公报形式每年定期公布。【8 】 ( 2 ) 德国的土地公开参考价制度 为保护土地所有者的财产价值，促进土地市场中交易活动的正常进行，使交易 双方都有等量的市场地价信息：也为了政府为公共目的征购土地等目的的需要，根 据联邦建设法的规定，地方及城市政府要定期评估并公布当地的土地公开参考 价，以反映土地市场中地价的分布状况和变化趋势。 在德国，各州每隔- - 至j j 两年，要由估价委员会把各城市分区域的地产交易价格 进行整理，分区域求算平均价格并公布于众，这种平均价格称为公开参考价格，类 似于我国的基准地价。【9 】在确定公开参考价格时，估价委员会要求全部委员参加会 议，会上准备了工作图，图上标有各区域地产交易样点价格和建议的地产公开参考 价格。委员会对建议的公开参考价格进行讨论和做出决定，然后将决定结果制成标 准地价表和地价图公布和出售，并接受任何单位和个人的咨询。f 1 0 1 ( 3 ) 日本的地价公示制度 f i 本早在1 9 7 0 年就颁布实施了地价公示法。日本地价公示制度的主要内容 有：一是公示区域，制度主要针对城市规划区而言。二是标准宗地的选定。地价公 示必须首先选定若干标准宗地。按照日本地价公示法规定的条件选定标准宗地， 标准宗地的分稚密度是商业区每0 4 平方公里有一宗，住宅区每1 平方公里有一宗。 标准宗地须遵循代表性、中庸性、安定性、确定性等几个原则。三是对标准宗地进 行正常价格判定时，假设该宗地不存在他项权利或不考虑宗地上的建筑物，将标准 宗地仅作为生地来考虑。四是标准宗地的价格由土地鉴定委员会交由两名不动产鉴 定人员选用市场比较法、收益还原法、原价法3 种方法，根据3 种方法的评估结果 综台确定评估结果，并由土地鉴定委员会对评估结果进行审查或调整，确定最终结 果。 同本土地鉴定委员会审查并确定标准宗地的价格后，每年4 月1 日对标准宗地 的有关地价资料进行公示，标准宗地所公示的地价全部是每年1 月1 日的单位土地 面积的f 常市场价格。地价公示的内容，任何人都可以自由查阅。 公示价格的效力体现在： i 估价。不动产鉴定士对标准宗地所在区域内的其它宗地进行评估时，应在 咳区域内选择一到两宗条件相类似的标准宗地作为比较案例，通过比较修正后确定 待估宗地的价格。 征地。根据土地征用法或其它法律而需征用土地的，如果该土地位于地价 公示区域外，则该土地的取得价格应以标准宗地的公示价格为基准，并通过对标准 宗地价格进行修正确定补偿金额。 交易。地价公示区域内的土地进行交易时，交易价格应以标准宗地的价格 为参照进行：投资者欲购买地价公示区域内的土地，购买价格应以公示价格为依据； 在对土地征收遗产税及固定资产税时，征收税款应以公示地价为基准，通过一定比 例修f 后确定。1 ( 4 ) 台湾的公告地价制度 台湾的公告地价制度分为两种形式：第一种是以确定土地增值税为目的的( 对 土地转让收益所征的税) “公告现值”。它每年进行一次，定期公布。其目的除作为 征收增值税标准外，还作为土地买卖时申报价格的审定标准。1 9 6 5 年台北市首次实 行了公告现值制度。具体而言，在土地买卖交易时，交易双方都是以公告现值作为 参考，并申报交易价格，交纳土地增值税。如果土地所有者申报地价低于公告现值 时，地方政府可以以申报价格收买土地。但是，现实的土地交易价格一般都高于公 9 告现值，所以申报地价也就流于形式了。公告现值的方法很难起到限制地价的作用。 第二种，以计算地价税为目的的“公告地价”。原则上每隔三年进行一次，并公布于 众。土地所有者参考公告地价，申报自己的土地价格，政府根据公告地价决定申报 地价水平( 称之为规定地价) 。即：( 1 ) 当土地所有者所申报的地价超过公告地价的 1 2 0 以上，则以公告地价确定规定地价：( 2 ) 当土地所有者所申报的地价在公告地 价的8 0 - - 1 2 0 范围内则以申报地价确定规定地价：( 3 ) 当申报地价低于公告地 价的8 0 o 时，以公告地价确定规定地价。以上述方法最后确定的规定地价就作为土 地所有者交纳地价税的计算标准。台湾还规定每隔三年对公告地价进行依次修改。 1 1 2 l 1 2 2 中国大陆研究进展 在5 0 年代的土地改革、农业合作化和城市社会主义改造过程中，我国消除了土 地私有制度，建立了社会主义土地公有制度后，土地无偿使用，不得买卖、出租， ，l ：地资产及其收益没有显化，土地无价，也就谈不上土地的基准地价。7 0 年代末开 始，随着改革开放和经济建设的发展，人地矛盾日益突出。综合运用法律、行政和 经济手段来管理土地资源，就被提上了国家议事日程。为了全面推动土地使用制度 改革，国家先后修改或制订了宪法和土地管理法等相关法律法规，在法律 中删去了失去实效的规定，增加了土地使用权可以转让和国家依法实行国有土地有 偿使用制度的条文，具体规定国家依法实行城镇国有土地有偿、有限期使用制度， 增加了土地犯罪的内容，强化了土地有价的概念。企业改制，建立现代企业制度， 明晰产权，则必然评估土地资产。所有这些都要求尽快建立规范化的、适应社会主 义市场经济体制需要的土地有偿使用价格体系，尤其是居于基础地位的基准地价。 地价是地租的资本化，是土地收益和权利的购买价格。构成地价体系的各种地 价( 基准地价、标定地价、交易底价或交易评估价、成交地价以及由以上地价派生 的地价) ，是在土地市场管理和运行中客观存在的。城镇基准地价反映城镇整体地价 水平是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型分别评 估的土地使用权平均价格，居于基础地位，是其它地价产生的根源，是我国地价体 系的核心。基准地价作为政府对地价实行宏观管理和控制的标准，这样参与地方地 ，“收益分配的依掘，评估宗地地价的基础，必须反映真正的地价水平，才能充分发 挥其作用，这就要求根据影响地价的因素，实时对基准地价进行评估调整，在继承 和发展中保持基准地价的动态现实性。【1 3 】 为对城市土地市场进行科学、有效的管理和调控，国内各大城市于上世纪9 0 h 丌始基准地价制定工作。随着基准地价编制工作在各大城市的开展，对基准地 1 0 价的学术研究也在各级土地管理机构和科研机构开展起来。王远燃、王思奇、潘世 炳等在上世纪9 0 年代初期对我国基准地价的确定与审批、宗地地价修正体系等作了 初步探讨。 1 4 1 ”j 南京大学李满春和北京农业大学谢经荣、王盛、孙毅等对基准地价 调整进行了初步研究，并比较了不同城市基准她价的评估方法。【1 6 1 【1 7 】到了9 0 年代 木，国内理论界关于基准地价的研究掀起了一个新的高潮。宋鸿良用数量化的方法 深入研究了基准地价的更新。f 1 8 1 邱道持、舒晓波、李小波等从区域的视角分别研究 了重庆市、江西省、河北省的基准地价相关问题。【1 9 】t 2 0 】【2 1 】杜葵、岳大鹏、王庆改 等还就商业用地基准地价及基准地价的结构进行了相关分析。 2 2 1 2 3 j f 2 4 l 同时，在基准 地价基础理论研究方面，中国人民大学严星、林增杰和国土资源部李元、胡存智、 廖永林等以及毕宝德、柴强、李铃等学者都做出了突出贡献。【2 5 】【2 6 】【2 7 1 重庆市基准地价的评估和研究也始于上世纪9 0 年代。1 9 9 0 年，重庆市国土局 ! j 北京师范大学一道在沙坪坝区进行了基准地价编制的试点：随后，西南师范大学 j 西南农业大学又在合川市开展基准地价编制工作；1 9 9 2 年，重庆市主城区基准地 价编制完成。1 9 9 5 年、1 9 9 7 年，重庆市主城区基准地价第一次调整进行并完成。2 0 0 1 年一一2 0 0 2 年，重庆市国土房管局与西南师范大学联合完成了国家规程要求下的主 城区基准地价全面更新工作。在基准地价研究方面，西南师大邱道持等对基准地价 的评估、调整和更新作了系统深入研究。 2 8 1 2 9 】f 3 。】 1 3 研究的内容与特色 加强基准地价评估和更新研究，提出符合重庆市主城区土地市场发展特点的基 准地价更新的实施方案和关键技术，是本研究的目的。通过对重庆市主城区基准地 价制订和发展变化历史的分析，提出重庆市主城区基准地价更新的实施方案，并就 基准地价更新过程中主要步骤的关键技术进行了初步探讨。研究的内容和特色如下： 1 3 1 基准地价更新的基本思路和技术路线 基准地价更新的方法主要有市场交易地价法、土她收益法和地价指数法三种。 大多数城市在基准地价更新研究中只是采用其中一种方法进行测算，其计算结果的 准确性难以得到保证。本研究采用市场交易地价法作为主要方法，地价指数法为辅 助方法进行基准地价的更新，对城镇土地估价规程的规定有所突破和创新，保 汪了更新成果的准确性。 1 3 2 基准地价更新基础资料的采集和整理 本研究所采用的基础资料主要包括土地定级成果资料、地租、地价资料和地价 影响因素资料等。根据地价本身的特性和重庆市主城区组团式城市空间结构的特点， 采用了分层抽样的资料采集方法，满足了资料收集的广泛性和准确性。 13 3 基准地价修正系数表的编制 一般而言，基准地价修正系数表的编制应在基准地价评估和更新成果得出后进 行，但本研究却将这一步骤提前。其原因在于，采用市场交易样点地价资料更新基 准地价，首先应调整各个样点地价的地价内涵，使其和基准地价的地价内涵统一， 以便通过计算平均地价得出基准地价。因此，必须首先编制出基准地价修正系数表， 用于调整、修正各市场交易样点的地价。 1 3 4 样点地价的计算、修正和检验 基准地价修正系数表编制完成后，就可将它用于样点地价的计算和修正。由于 采集、整理后的地价资料包括不同的交易方式，所以选取了不同公式计算其标准地 价。接下来对所有地价资料的地价内涵进行了统一( 与基准地价的地价内涵一致) ， 最后，为保证样点地价的分布合理性，还对其进行了标准差检验。同时，对地价计 算和修f 中用到的还原利率进行了初探性的测算。 1 3 5 基准地价的测算、验证和确定 采用以土地面积为权重的加权平均法计算基准地价，消除了小面积高地价样本 对地价均值的影响。同时，用地价指数法更新基准地价，对市场交易资料法更新的 结果进行验证，保证了基准地价更新成果的准确性。此外，运用级差收益模型对基 准地价更新结果进行修正，使基准地价的级差分布更符合区位对地价影响由高级别 向低级别衰减的客观规律。 2 基准地价更新的理论基础 基准地价评估应以地租理论、地价理论和区位理论为依据。 2 1 地租理论 地租理论起源于西方古典经济学。1 7 世纪后期，英国古典政治经济学创始人威 廉配第在其名著赋税论中指出：“劳动是财富之父，土地是财富之母。”并认 为地租是土地上生产的农作物所得的剩余收入，为地租理论做出了开拓性的贡献。 此后，杜尔哥( r j t u r g o t ) 、亚当斯密( a s m i t h ) 、大卫李嘉图( d r i c a r d o ) 、 詹姆斯安德森( j a n d e r s o n ) 等对地租理论不断充实和完善，特别是英国资产阶 级经济学家詹姆斯安德森对级差地租理论做出了巨大贡献，马克思称他为“地租 理论的真诈创始人”。安德森的级差地租理论主要包括三个方面：一是他认为同一的 r | 】场价格是形成地租的前提；二是他发现了级差地租i 和级差地租i i ，并对之进行 了较为详尽的分析：三是他初步提示了地租和地价的关系，指出“不是地租决定土 地产品的价值，而是土地产品的价格决定地租”。尽管安德森对级差地租做出了开拓 性贡献，但是由于他的阶级局限性。否认资本主义土地私有权垄断的存在，从而否 定了绝对地租。马克思在批判、吸收古典地租理论基础上，根据劳动价值学，创立 了科学的地租理论，认为地租是土地所有者凭借土地所有权得到的收入，是土地私 有权借以实现的经济形式，是社会生产关系的反映。并指出资本主义地租的本质是 剩余价值的分配形式之一，其形式主要有绝对地租、级差地租和垄断地租。绝对地 租是土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租；级差地租是指租用较好的土地 所获得的归土地所有者的超额利润。根据形成基础的差异，级差地租又可分为级差 地干hi 和级差地租i i 。级差地租i 是由于土地肥沃程度和区位差异，等量资本投在 棚问面积地块上而产生的超额利润：级差地租i i 是在同一地块上连续追加投资，使 该土地生产效率提高而产生的超额利润。1 3 1 】马克思地租理论，尤其是级差地租理论， 是评估土地价格的理论基础。 囡此，在评估城市土地价格时，一定要有明确的目的，不仅要从经济上体现国 家上地所有权，更要为调整城市土地利用结构、提高土地利用效益提供依据。以商 业_ = j 地为对象来测算级差地租，就能体现城市土地最有效使用原则，并使以此为基 础的地价评估成果成为土地合理利用的一种有效调节机制。同时，地价评估成果要 随时问的推移而不断更新，以维持其现势性和使用价值。 2 2 地价理论 事实上，地租理论和地价理论是相互补充、密不可分的。所不同的是地租理论 对基准地价评估和更新的过程起着定性化的指导作用，而地价理论则是使这一过程 更接近模型化与定量化的基础。马克思地价理论主要包括以下几点： ( 1 ) 土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格，不过， 这个价格不是土地的购买价格，而是土地所提供的地租的购买价格； ( 2 ) 已利用的土地由土地物质和土地资本构成： ( 3 ) 土地价格使地租的资本化。 马克思指出“资本化的地租表现为土地价格”。用公式表示为： p = r f 式中：p 一一地价 r 一一地租 f 一一土地资本化率 通过对马克思地价理论的分析，可以得出，土地的价格是由若干年的土地纯收 益即地租贴现值的总和，它包括三个部分： ( i ) 真正的地租，即绝对地租和相对地租： ( 2 ) 土地投资的折旧： ( 3 ) 土地投资的利息。 由于我国城镇土地所有权属于国家，不能直接进入市场，土地只能在不改变其 所有权的条件下进行土地使用权的让度一一出让、转让和出租等，土地价格实质是 具有定年期的土地使用权价格，即： p = ( r l r ) ( 1 一 1 ( i + r ) “ 式中：p 一一地价 r 一一地租 r 一一土地资本化率 n 一一为土地出让年限 由该式可以看出，当n 一一时，土地使用权出让金与土地所有权让度的地价 ( p = r r ) 接近。 地价理论是根据企业效益资料和房地租赁资料评估基准地价的理论基础。【3 2 】 2 3 区位理论 区位是一个综合的概念，是自然地理位置、经济地理位置和交通地理位置在空 间地域上有机结合的具体表现。城市土地价格是由土地本身和投入其中的土地资本 的熟练和结构决定的，它以土地本身的自然条件为基础，但往往更受经济地理位置 和交通地理位置的影响，并与一定地域空间上生产和生活的方便程度呈正相关。 区位理论是关于区位的理论，是关于人类活动所占有场所的理论。它研究人类 活动的空间选择及空间内人类活动的组合，主要探索人类活动的一般空间法则。其 f i f 究始于1 9 世纪2 0 一3 0 年代，冯杜能( j h v t h u n o n ) 在研究农业土地利用类 型及配置的基础上提出了农业区位论；韦伯( a w e b e r ) 在研究工业企业选址的基础 上提出了工业区位论；克里斯泰勒( w c h r i s t a l l e r ) 通过对区域城镇体系各级中心 地分布格局的研究，提出了中心地理论：廖什( a l o s c h ) 通过将生产区位与市场结 合起来，提出了市场区位论；而阿兰索( w a l o n s o ) 的竞租理论则是从区位边际均 衡和区位边际收益的角度推出了市场经济条件下城市土地租金梯度曲线和同心圆土 地利用模式。根据这些理论，影响城市土地区位的主要因素包括繁华程度、通达 程度、基础设施的完备度、人1 3 密度等社会经济因素，地形坡度、土地承载力、洪 水淹没及排水状况、公园与绿地等自然因素以及城市规划等行政因素。在城市，由 j i 土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得 的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经济收益也相差很大。区位优劣成 为衡量地租、地价高低的标尺。它促使土地使用者在选用土地时，必须把自己所能 在咳土地上获得的区位收益与所需支付的区位地租进行比较，然后选择与其经济水 平相适应的地段，从而使土地利用在地租、地价这一经济杠杆的自发调节下，不断 进行用途转换，最终形成土地收益和租金都趋向于最佳用途水平的合理的空间结构。 此以区位理论作指导，从区位条件入手，用因果关系的推理思路，根据各种条 件f 形成的区位类型对不同区位土地产生的影响及其在空间上表现出的不同的使用 价值和价值，就能准确地把握土地价格，从而得出正确的基准地价。正如珏方一些 经济学家所讲的，影响城市土地价格的因素第一是区位，第二是区位，第三还是区 位。因此，以区位理论为指导，依据城市土地区位差异划分土地级别，从宏观上测 算和控制基准地价，建立宗地地价修正系数，从微观上评估宗地地价。 2 4 基准地价评估与更新的原刚 基准地价评估是一项涉及面广，内容复杂、技术性强的工作，只有在合理的原 0 指导f ，爿能达到事半功倍的效果。基准地价评估应遵循以下原则： 2 4 ，l 土地定级与估价相结合的原则 土地定级是对土地质量空间差异的评定，即用级别表示这种差异的空间分布规 律；土地估价是对土地价值大小的评估，其结果是甩货币形式表示其绝对值。目前 我国大部分城镇土地市场发育还不完善，市场交易分布不均匀，边缘地段很少或根 奉没有交易发生，这样就很难单独采用市场交易资料来评估整个城区的地价。因此， 采取“以级控价、以价调级”的办法来解决这个问题。具体说来，首先根据城镇 土地分等定级规程的要求，初步划分土地级别，然后根据市场交易资料，进行样 点地价和区段地价计算，用样点地价和区段地价来调整修正级别界线，最终确定土 地级别，评估级别基准地价。 2 42 以现状为主，适当考虑规划的原则 城市土地具有用途的多样性，每类用地根据各自的用地要求和自身经济利益， 在竞争中选择各自的合适区位，形成一个社会、经济、环境三效益相统一的土地利 用结构。但是，出于长期无偿使用土地，各用地单位在选择区位时，不与各自的经 济利益挂钩，致使土地利用结构不尽合理，出现了