商业业态规划方案.ppt

竞品介绍,PART1,项目本体分析,PART2,项目业态规划及占比,PART4,项目定位,PART3,规划品牌落位建议,PART5,项目商铺定价建议,PART6,项目商铺划分建议,PART7,逻辑架构,6,竞品介绍,PART1,PART1-竞品调查,项目组于给项目10个项目进行市场调查，具体情况如下。,小结：1邛崃商业未来呈现三足鼎力的态势：2首先以五彩城、海宁现代城为一个商业承载区；3其次将形成以瑞云欣广场为另一商业聚集地；4再者将是以摩尔国际、钻石广场为代表的北部新城商业聚集地。,项目本体分析,PART2,拉菲1987,小结：按4人口/户的均值计算，白兰地项目和拉菲项目总居住人口达9144人。根据国际惯例，人均商业面积为1.21.5/人，可计算出本区域内住户需要1097313716的商业体量，而因此本案的商业体量足以满足本项目住户的商业需求。,PART2-项目本体分析,6,项目定位,PART3,PART3-项目定位,业态定位社区底商餐饮、娱乐、休闲为主的配套型社区商业经营内容定位以餐饮、超市、服务配套为主，辅以银行、休闲、服装、美容美发的经营内容消费档次定位以中档为主，部分做成高档商家定位省内外品牌商家和当地经营商户,尉洪拉菲1987,业态定位,商家定位,经营内容,客户群体,服务于区域类的社区底商，分特色打造街区，辐射全邛崃市,6,项目业态规划及占比,PART4,PART4-项目业态规划及占比,南区项目形象商业,北区社区配套商业,PART4-项目业态规划及占比,规划品牌落位建议,PART5,南区一层落位规划和拟招品牌拟招品牌：建设银行（S18-S22）,S23-S26,S18-S22,S8-S10,S15-S17,S11-S14,S4-S7,S1-S3,S27-S28,餐饮（981.2）超市（203.15）,零售（249.77）服饰（400.94）,银行（643.55）服务配套（132.73）,PART5-规划品牌落位建议,PART5-规划品牌落位建议,S22-23,S20-S21,S8-S12,S15-S19,S13-S14,S6-27,S1-S5,餐饮,休闲、健身,美容美发,S24-25,生活家居,南区二层落位规划和拟招品牌拟招品牌：良木缘咖啡,PART5-规划品牌落位建议,北区一层落位规划和拟招品牌,S63-S65,S29-S31,S51-S54,S55-S56,S43-S48,S57-S62,S37-S42,S49-S50,S34-S36,S32-S33,餐饮,零售类,教育配套,服务配套,水果、花店,五金、杂货,PART5-规划品牌落位建议,S27-S31,S51-S56,S43-S4444,S45-S56,S38-S40,S47-S50,S34-S37,S41-S42,S32-33,餐饮,教育配套,生活家居,休闲,北区二层落位规划和拟招品牌,6,项目商铺定价及建议,PART6,1、利用常见的市场定价策略：市场比较法对项目商铺进行一次价格预估。结合项目组对邛崃商品市场的深入市调，如下表：,数据来源于项目组市场调查,项目商铺参考价格1：由于老城区商业发展分化比较明显，老城区商业价格区间为1.5万-5万。以五彩广场为核心，一般情况下，商业面积区间为2-3万。,PART6-售价建议,2、竞品楼盘铺面租金及售价情况如下表：,项目商铺参考价格2：在建项目中，大多以住宅底商为主，商铺出售价位维持在2-3万。对于商业体量大的摩尔国际、海宁现代城售价一般在3-5万。,PART6-售价建议,综合考虑市区街区租金及其售价，加之现在新建项目铺面售价情况得出，项目的出售价位均价控制在2-3万为最佳价值区间。,数据来源于项目组市场调查,7,PART7,项目商铺划分建议,根据项目定位情况，项目商业以社区服务配套为主。经统计，商铺的各业态面积需求比例。如下表所示：,铺位面积比与业态之间关系,PART7-商铺划分建议,硬件规划设计如不合理，会导致合适的业态无法进驻，因此，硬件规划是社区商业能否良好经营的重要环节。每种业态对于硬件技术指标的要求都不一致，对于铺位面积的需求也各不相同，结合社区商业各业态面积需求：将底层铺位按面积区间分为:“30以下、3180、81200、201500、5