地产基金案例.doc

附件：国内房地产基金案例一、金地集团与瑞银合作发起的房地产基金2008年，金地集团与瑞银环球资产管理集团（UBS Global Asset Management）共同在境外发起设立中国房地产投资平台。金地集团与瑞银双方各占50%比例共同设立投资管理公司。2010年4月9日，金地集团公告称，房地产基金第一期首次募集完成，共募集签约金额约1亿美元（此数据为公司公告数据）。2010年12月8日，该房地产基金第二期募集完成,由荷兰PGGM投入7500万美元，基金目前规模已达近2亿美元。据报道，该房地产基金投资方向为中国一线及部分二线城市的住宅开发项目，重点放在中国本土的地区分散投资。金地集团已通过此基金为本集团开发的两项住宅项目投入了4500万美元（有报道称是金地集团的沈阳国际花园和沈阳滨河国际两个中高端住宅项目）。二、建银精锐公租房基金2011年5月14日，华远地产公告称同意公司控股子公司北京市华远置业有限公司（以下简称“华远置业”）作为发起人股东之一，参加投资设立建银精瑞公租房建设投资股份有限公司（基金），该公司主要投资于保障性住房及相关领域，特别是涉及公共租赁住房项目的建设、投资及运营。拟注册资本总额7亿元（分期投入，其中首期出资3.5亿元），华远置业投资1亿元（其中首期出资5000万元），占注册资本总额的14.29%。该基金投资项目为北京通州砖厂项目，项目位于北京市通州区梨园镇，由北京新通致远房地产开发有限公司负责开发，华远地产享有65.67%权益。项目地上总建筑面积30.9万平方米，包含定向安置房及限价商品房合计约15.8万平方米和普通商品房约15.1万平方米，地上地下总建筑面积约39.3万平方米。（华远地产称该基金投资项目为通州保障房项目）三、星浩资本星浩资本成立于2010年，星浩资本由复星集团、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、万达集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等共同发起，是一家涵盖地产基金、开发管理、商业与现代服务业三大业务范围的综合性管理公司，总部在上海，目前为中国市场化运作下规模最大的房地产私募股权基金之一。星浩资本2010年成立至今，已经募集资金60亿元，预计到2015年星浩资本的私募资金规模将达到280亿元。星浩资本经营模式的创新特点是：以资本的募集为核心驱动力，以房产策划和管理为核心竞争能力，以商业和现代服务业创新为其核心发展能力，覆盖地产商业模式全部价值链，资本、开发与商业服务内涵浑然一体。星浩资本的使命是携最具激情和梦想的专业团队，为中国的民间资本插上智慧的翅膀，创造出最具有生命力和想象力的全新的地产商业模式。与通常的地产基金有所不同，星浩资本的公司架构颇有新意。在地产公司都在募集基金，基金都在投资地产的当下，星浩资本索性将二者嫁接在一起，成立了三家公司分别负责基金管理、工程开发和商业及现代化服务三块业务，将整条产业链囊括进去。星浩资本主打产品星光耀综合体，星光耀综合体的布局主要在“一个中心，三个区域”，即长三角、中西部区域、环渤海区域、珠三角区域。这个计划的基本商业路径是：封闭基金-合理价格获取土地-产品研发快速并连锁建设-杠杆融资销售部分物业（如住宅）保证现金流持有商业物业商业物业进行资产证券化。星光耀城市综合体由8个主要部分组成，包括星耀台、星光盟、星天地、星乐会、星光悦、星光会、星尚汇、星天境。星耀台：是一个永不落幕的中国民企联合馆。星耀台会承接民企的精神，发扬民企的精神，希望与政府、企业形成无缝的对接，创造更好的平台使中国民企茁壮成长。它包括民企联盟和协会中心，在里面每年举行民企之星的评选，创办民企商学院，定期开办EMBA的总裁班，请民企领袖进行授课，以扩大中国民企的发展。今后还有民企论坛中心、民企协会中心和创办民企的发展中心。主要的目的就是汇聚成长的力量，带动企业转型，引领发展的潮流。星耀台会搭建政府和企业之间的招商服务平台，企业之间的资产交易平台以及企业的金融服务平台，和企业共同服务平台、企业办公中心等等。其实使政府和企业形成充分的无缝对接。星光盟：AAAAA级的甲级写字楼，汇聚中国优秀民营企业总部。星天地：全家庭的体验购物中心，主要特点有几个方面。第一、它今后是一个中高端的购物中心，有点儿像深圳的万象城。第二、它是以儿童作为情景购物空间的购物中心，这里面有众多儿童的相关商业业态，同时它的公共空间、购物情景、相应的购物情趣都是以儿童作为主题。第三、它同时也是一个时尚建筑和带有立体景观的开放街区。星光会：24小时会员中心，顶级的服务团队，星光会整合各种高端的服务资源，量身定制各种高端服务，打造企业家名仕堂，为各界商务精英提供私人飞机、私人健康顾问、私人营养师、私人旅游、奢侈品定制等私属会员服务。星光悦：是面向各种高端人群的创新性精品酒店，高尔夫套房、spa套房、棋牌套房、冲浪浴缸套房等多种情景套房，私家厨师等贵宾级的礼遇，致力于打造中国首家全情景套房主题精品酒店。星尚汇：首作为未来的明星演艺中心与风尚院线，星尚汇集影院、话剧、歌剧、T台等多种业态汇聚新片首映和电影节战略合作的基地，时尚、建筑、设计、影像、摄影新闻发布的展示基地，它今后是一个时尚前沿的阵地，也是明星的活动中心。星乐会：致力于成为时尚的都会餐饮娱乐老街，汇聚全国各地特色娱乐餐饮品牌，具有异国风情的美食餐饮娱乐街区。星天境：不止打造高品质的精装公寓，更以城市生态绿洲型的多级生态景观，完全人车分流的道路体系，营造活力四射的体育公园，让每一位居住着在活力社区中享受绿色低碳的城市生活。星浩资本2010年成立至今，已经募集资金60亿元，预计到2015年星浩资本的私募资金规模将达到280亿元，全国范围内星光耀城市综合体的数量也将超过20个。星浩资本以长三角和北京、上海为区域重点，其他地区会根据情况而再作考虑。具体到地理位置，星浩资本更希望选择城市的中心或者是新区的副中心，不会去核心的地方，一般是中心的外核。一般体量地上建筑面积在30万平方米到50万平方米左右，甚至更大，把所有业态都放进去。星浩资本目前已完成对大连东港新城的20亿元投资，除了大连，哈尔滨新区建筑面积100万平方米地块已经敲定。此外，成都也有三个项目正在跟进。一个是南部新城的“中心岛项目”，一个是位于双流县的60万平方米纯商业用地项目，还有一个是十几万平方米的成都东大街商业和办公项，上海闸北的项目也已完成，所投项目均为星光耀城市综合体。现在苏州、常州、杭州、南通等多个城市的项目在同步运作中。项目推进导致资金投入的增加，后续资金必须跟上。星浩资本今年内将会募集四个产品，包括去年五年期产品的第二期，计划募集金额40亿元。另有一个三年期的产品，投向是华东的三四线城市，都是20万平方米到30万平方米的项目。另外，也可能拿出一些项目去做单项融资，最后还可能募集一只1亿美元的基金。商业地产的瓶颈一是资金，二是资源。做商业地产最重要的是地段，所以在拿地的时候，星浩资本只考虑城市的中心或者是副中心，其次是租金。星浩资本并不指望短期内能从租金上获取多大利益，对于综合体来说，可以通过住宅销售回流大量现金。四、荣盛泰发投资基金荣盛泰发（北京）投资基金管理有限公司是由主发起人荣盛房地产发展股份有限公司和以章华先生为首的专业管理团队发起设立的专注于中国房地产项目投资的私募基金。该基金总金额20亿元，第一期510亿人民币，视种子项目情况调整，其中GP出资募集金额的1%，基金投资方向为处在中国二三线城市，土地成本低于周边市场的以住宅为主的开发项目，可包括荣盛的项目和非荣盛项目。与该公司联系，据称该基金已投资一个项目，但具体情况不详。五、盛世神州房地产投资基金基金初始合伙人及其代表为北京银信投资董事长张民耕，阳光100集团董事长易小迪，复地集团董事长范伟，富汇投资公司董事长曾军以及全国工商联房地产商会委托的喜神资产管理公司执行总裁曾勇。基金规模为5亿元人民币，投资京津唐及环渤海、长三角区域，经济发达和房地产健康快速发展的成长性城市的以居住类物业为主的房地产项目，主要为对项目的股权投资，配合适度的债权投资。基金储备项目包括：（一）北京市朝阳区某项目项目位于北京市朝阳区东北部，属于中央别墅区，距离首都机场8公里，地理位置十分优越。项目占地86327平方米，总建筑面积约61853平方米，销售收入约37.1亿元。土地2009年5月取得楼面价7194元/平方米，此区域别墅的价格每平米能达到60000元/平米，具有极高的投资收益和抗风险能力。该项目基金投资约1亿元人民币，投资期限2年，投资年化收益率22%26%。（二）北京市某别墅项目项目位于北京顺义高端别墅区，环境优美。项目占地41698平方米，总建筑面积约24469平方米，销售收入约4.8亿元。土地2005年5月取得，楼面价949元/平方米，保守计算独栋销售均价16000元/平方米，四合院销售均价26000元/平方米，具有极高的投资收益和抗风险能力。该项目基金投资约1亿元人民币，投资期限3年，投资年化收益率20%30%。（三）江苏常州市某项目项目位于常州市区，地理位置极其优越，紧邻大运河、毗邻常州最大的湿地公园蔷薇公园，风景秀丽，环境优越。项目占地25600平方米，建筑面积约61400平方米，销售收入约4.5亿人民币。土地取得2007年7月，楼面价749元/平方米，保守计算住宅销售均价5000元/平方米,商业15000元/平方米，具有极高的投资收益和抗风险能力。该项目基金投资约1亿元人民币，投资期限2年，投资年化收益率20%28%。（四）吉林长春市某项目项目位于长春市区东南高档社区，地理位置及环境非常好。项目占地面积：202992平方米，其中住宅用地182693平方米、商服用地：20299平方米。容积率为1.1，销售收入约21.23亿。土地在2007年10月取得，土地已升值70%以上，别墅、花园洋房楼面价1796元/平方米，保守销售均价到8900元/平方米、商业15000元/平方米，具有极高的投资收益和抗风险能力。该项目基金投资约1.5亿元人民币，投资期限2年，投资年化收益率22%28%。（五）北京周边某项目项目位于北京周边，距北京市国贸中心45公里；北京市规划建设的“七环”从此穿过，市场前景好。用地面积：113284平方米；总建筑面积约为286529平方米，销售收入约14.28亿元。土地在2007年11月取得，土地已升值45%以上，楼面价593元/平方米，目前销售均价已到5100元/平方米，具有极高的投资收益和抗风险能力。该项目基金投资约1.9亿人民币，投资期限2年，投资年化收益率20%28%。其它储备项目：安徽合肥项目(NO.04AH01)、山东济宁项目(NO.03JN02)、江苏南京项目(NO.02JS05)、江苏苏州项目(NO.02JS06)、江苏无锡项目(NO.02JS08)、无锡项目(NO.02JS09)、西安项目(NO.04SX08)、山东烟台项目(NO.03YT05)等。六、中城联盟投资基金中国城市房地产开发商策略联盟（简称“中城联盟”），成立于1999年12月，由深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都、重庆龙湖等一批中国具有市场影响力的房地产公司共同发起的企业联盟。上海中城联盟投资管理有限公司（简称“中城投资”）由“中国城市房地产开发商策略联盟”核心成员发起设立，目标为发起和管理产业投资基金。2002年9月，深圳万科、北京万通、河南建业、浙江南都、重庆龙湖等12家公司出资1亿元设立。2004年10月第一轮定向扩募，投资人增至17家。2005年8月第二轮定向扩募，投资人增至22家。2006年10月第三轮定向扩募，投资人增至26家。2007年9月第四轮定向扩募，投资人增至33家。2008年9月第五轮定向扩募，投资人增至35家，实收资本2.45亿元。目前已完成第七轮定向扩募，累计募集4.55亿元。2003年投资项目为北京龙山新新小镇项目，上海提香别墅项目，重庆黄金海岸项目，当年平均收益率为8%。2004年投资项目为郑州联盟新城项目，成都联盟新城牧马山易城项目，当年平均收益率为18%。2005年投资项目为济南联盟新城天泰太阳树项目，西安立丰购物广场项目，重庆联盟新城协信TOWN项目，当年平均收益率为16%。2006年投资项目为南宁联盟新城项目，成都香洲半岛项目，云南俊发五一路项目，西安立丰购物广场项目二期，郑州龙泊圣地项目，成都香洲半岛项目二期，南宁联盟新城项目二期，当年平均收益率为20.6%。2007年投资项目为上海三盛泗泾项目，成都联盟新城项目二期，青岛阳光新地项目一期，上海三盛铭瑞项目，青岛阳光新地项目二期，青岛阳光新地项目三期，云南俊发联盟新城置业有限公司项目，成都交大红牌楼项目，当年平均收益率为23.3%。2008年投资项目为郑州居易国际城项目，合肥三盛颐景园项目，成都联盟新城项目三期，舟山中昌房地产有限公司项目，西安雅荷单一信托项目，成都弘坊置业有限公司项目，当年平均收益率为26.5%。20