（区域经济学专业论文）城市房屋拆迁估价研究.pdf

碛士学位论文 缱a s t e r st h e s l s 内容摘要 随着我国城市化进程的加快和旧城改造的力度的加大，城市房屋拆迁进入快速 发展阶段，从而带来一系列的拆迁问题。其中最为突出的问题仍然是拆迁补偿问题， 而无论是货币补偿还是房屋产权调换的补偿方式，其核心问题还是拆迁估价的合理 性问题。虽然拆迁估价结果不应直接成为补偿的数额，补偿额应该由拆迁双方当事 人协商确定。但是货币补偿的金额，需根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等 因素，以房地产市场评估价格来确定。因此拆迁估价的合理性在某种程度上直接决 定了拆迁补偿的合理性。本文主要研究拆迁估价的特殊性和拆迁估价的的技术规范 的完善，使评估价格更趋合理化，从补偿依据方面维护被拆迁户的合法权益，以促 进和谐社会的发展。 论文共分五个部分组成。第一部分是导论，主要是阐述研究的相关背景及目前 国内外的研究现状。第二部分阐述了城市被拆迁房屋的房地产价格的构成及其影响 因素。第三部分分析了城市房屋拆迁估价特点、原则与方法的特殊性。第四部分将 拆迁分为公益拆迁和非公益拆迁，提出非公益拆迁应实行足额补偿，其拆迁估价应 尽量采用市场法、假设开发法和收益法；公益拆迁，应进行合理补偿。而要实现合 理补偿，可采用市场法、重置成本法和收益法。第五部分总结了论文的创新点、意 义及其不足之处。 关键词：城市房屋拆迁估价；公益拆迁；非公益拆迁 磺士学位论文 m a s 丁e r st h e s 侮 华中师范大学学位论文原创性声明和使用授权说明 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师指导下，独立进行研究工作 所取得的研究成果。除文中已经标明引用的内容外，本论文不包含任何其他个人或 集体已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出贡献的个人和集体，均已在 文中以明确方式标明。本声明的法律结果由本人承担。 作者签名：莨训碜日期：彬r 月b 日 学位论文版权使用授权书 本学位论文作者完全了解学校有关保留、使用学位论文的规定，即：学校有权 保留并向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子版，允许论文被查阅和借 阅。本人授权华中师范大学可以将本学位论文的全部或部分内容编入有关数据库进 行检索，可以采用影印、缩印或扫描等复制手段保存和汇编本学位论文。同时授权 中国科学技术信息研究所将本学位论文收录到中国学位论文全文数据库，并通 过网络向社会公众提供信息服务。 作者签名：苌功) 掺 日期：溯年厂月沙日 导师挑蒿炳华 喝p 厶扮 导师签名：l 仞f 。 日期：如罟年f _ 月日 本人已经认真阅读“c a l i s 高校学位论文全文数据库发布章程 ，同意将本人的 学位论文提交“c a l i s 高校学位论文全文数据库 中全文发布，并可按“章程 中的 规定享受相关权益。回重途塞握銮卮溢蜃；旦堂生；旦= 生；旦三生筮查! 作者签名：衷训碜 日期：时了月加日 予 易p 眇易胪 名5 签h 俗妊狮沙肌 袭士学位论文 m a s 丁e r st h e s l 8 1 绪论 1 1 城市房屋拆迁估价的研究背景 1 1 1 城市房屋拆迁的产生与发展 城市房屋拆迁是伴随着城市的发展而产生的。早期的城市是以政治、军事功能 为主，基本不具有商业功能。随着商业活动的增多，城市开始具有一定的经济功能， 特别是近代大工业的发展对城市的影响是极其深远的，使得城市的规模迅速扩大， 城市的人口数量快速增长。大工业的发展也使城市布局出现混乱，完全改变了原来 城市功能单一的状态，城市中出现了大片的工业区、仓库区、商业区。一个工厂在 城市中建成后，工厂附近主要成了工人的住宅区，新的工厂又将这些工人住宅区包 围起来，在新的工厂外又建成了新的工人住宅区。这样，工作区与生活区混杂在一 起。特别是蒸汽机应用于交通工具之后，出现了城市机动交通工具以及为它们服务 的线路、车站、码头。由此可以看出，近代工业的发展使城市人口集中、生产发展、 规模扩大，城市的内容更加丰富了，但也使城市的功能布局混乱起来，在一定程度 上危害了城市，使城市不再是人们理想的生活居住区了。而且大部分城市的功能已 经不能满足现代城市发展的需要，甚至制约了现代城市的发展。为了解决这个问题， 各国都出现了旧城改造和新城建设运动，其主要目的是对城市进行功能区划，根据 不同区域的功能进行不同的建设活动，工厂集中在工业区，居住区只供人们日常居 住，使城市的环境更加适宜于人们的居住和生活。在这个过程中，城市房屋拆迁活 动开始出现，并且随着城市改造的进行而逐渐增多。这种城市房屋拆迁活动，主要 包括危房旧房改造等房屋的拆建活动、城市基础设施的建设和改造、对城市环境的 治理以及城市功能、用地布局以及空间结构调整过程中的房屋拆除和建造活动。 今后，随着城市经济的进一步发展，城市居民居住环境的不断改善，城市改造 和城市建设活动将会越来越频繁，城市房屋拆迁也就越来越多。这种趋势无论是在 发达国家还是在发展中国家，都是不可避免的。 西方发达国家在上世纪五六十年代的城市化高潮期，以房地产开发的方式，大 规模改造旧城，拆除贫民窟。 中国的城市是伴随着城市化和工业化而发展起来的。解放前，由于中国社会长 期处于半封建半殖民地状态，城市商品经济极不发达，城市产业也不成体系。解放 硬士学位论文 姒s t i 疆r sf h e s i s 后，由于中国长期推行计划经济体制，城市建设在很大程度上体现出计划分配、“大 而全、小而全”的封闭式城市结构特点。而改革开放以后，中国城市化、工业化开 始沿着市场经济的轨道发展，城市建设空前发展，城市改造大规模展开，并且得到 了更为广泛的重视。 1 1 2 城市房屋补偿制度的产生与发展 世界上大多数国家实行土地私有制度，国家在进行公共事业建设时常常需要使 用私人土地，而征用土地的同时又常常会碰到房屋拆迁。因此，拆迁行为在世界各 国普遍存在，且一般从属于土地征用。 ( 1 ) 美国的征用拆迁补偿制度 在美国，土地是完全商品化的。宪法明确规定，只有为了公共目的，而且有合 理的补偿，政府及有关机构才能行使征用权。美国的土地征用可分为两种形式，一 种称为p o l i c ep o w e r ，通常直译为“警察权 ，是政府为了增进公众健康、安全、 道德以及福利而无偿对所有人的财产施以限制乃至剥夺的行为。警察权准许政府规 划私人土地，而不需要支付补偿。这种征用的方式适用的场合非常有限，并受到相 关法律的严格制约。第二种称为e m i n e n td o m a i n 或c o n d e m n a t i o n ，字面意思为“最 高领土权、“最高土地权 ，也翻译为“重要空间法 ，指政府依法有偿取得财产所 有人的财产的行为，也就是“有偿征收。这一概念包括两大部分，即“重要空间 和“依法获取 。“重要空问 是指政府为公共利益有权向个人征取房产、地产，但 是必须提供“合理赔偿”。根据美国财产法，“合理赔偿”是指赔偿所有者财产的公 平市场价格，包括财产的现有价值和财产未来赢利的折现价格。“依法获取是指 对个人房地产征收过程的细节规定，该环节必须符合三个标准：征地必须为必要 的不可缺少公共利益：对个人给予公正合理充分的赔偿；适当合理的操作过程。 在以上征地规定的基础上，美国土地征用补偿根据征用前的市场价格计算。同 时，还补偿因征用而导致邻接土地所有者、经营者的损失，充分保障了土地所有者 的利益。 ( 2 ) 加拿大的征用拆迁补偿制度 加拿大的土地征用拆迁补偿一般包括以下几个方面： 被征用部分的补偿。该部分必须依据土地的最高和最佳用途，根据当时的市 场价格补偿；有害或不良影响补偿( 如严重损害或灭失) 。该部分是因建设或公 共工作对剩余部分造成的于i ：，! 害补偿，还可能包括对个人或经营损失及其它损失的补 偿；干扰损失补偿。该部分是被征地所有者或承租人因为不动产全部或基本征用， 2 因混乱而造成的成本或开支的补偿；重新安置的困难补偿。该部分是对被征地所 有者或承租人重新进行安置的出现给予补偿。 ( 3 ) 日本的征用拆迁补偿制度 日本是土地私有制国家，国家掌握的可供利用的土地有限，为了解决公共事业 用地问题，日本通过1 9 5 1 年的土地征用法和1 9 6 2 年的 公共用地征取损失赔 偿标准纲要，对土地的征用的范围、程序和补偿标准进行规定。其补偿款项包括： 征用损失赔偿；通用赔偿；少数残存者补偿；离职者赔偿；事业损失赔 偿。赔偿内容包括了被征用财产的市场交易价值赔偿、地区搬迁费用赔偿、歇业赔 偿、对因被征用而失业的人员的赔偿以及公共建设过程中造成的噪声、废气、水质 污染等损害的补偿。 由此可见，土地征用拆迁补偿的原则各国不尽相同。但各国关于土地征用拆迁 补偿的普遍规定是：在因政府建设的需要而征地的情况下，产权人必须为大局做出 让步，但是政府必须提出足够的征地理由及不低于市场价格的合理补偿。各国的征 地以及房屋拆迁补偿法规虽然在细节上不一，但主要目的都是为了既保证公共基础 项目能够顺利实施，又保护产权人的合法权益。其征地拆迁特权都是被严格限制在 服务公益的目的上，赔偿的根本目标就是使被征用者能够达到与征用之前相等的经 济条件。 目前，世界大多经济发达国家或地区将士地市场价格作为征地补偿依据。各国 各地区的补偿制度也都非常注重市场规律对土地价格的影响，基本上都是由对土地 的市场价格补偿和建筑物或地上物的补偿以及其它的经营损失补偿、搬迁费等几部 分构成，部分补偿款项甚至包括对与被拆迁地区相邻地区的地价损失补偿。就世界 各国关于土地征用补偿制度立法的整个发展趋势来看，对于国家征用行为所造成的 损失补偿范围、标准均呈日渐放宽之势，以便使被拆迁户所遭受的损失得到更充分 的补偿。 ( 4 ) 中国的城市房屋拆迁补偿制度 中国的城市房屋拆迁补偿制度主要可分为如下两个阶段： 经济体制转轨时期( 1 9 7 8 年1 9 9 8 年) 城市房屋拆迁补偿制度。1 9 7 8 年党 的十一届三中全会作出了把工作重心转移到社会主义现代化建设上来和实行改革 开放的决策。这以后，随着社会经济的发展，建设用地需求大幅度增长。而建设用 地来源于两个方面：一是农村集体土地，二是旧城区存量用地。由于建设用地需求 不断增长，因征地拆迁而产生的问题也不断涌现。为了规范征地拆迁工作，国务院 。郭丽霞城镇房屋拆迁补偿标准测算研究以辽宁市为例 d 辽宁师范大学硕士研究生学位论文，2 0 0 5 3 琐士擘位论文 m a s 丁e 定篙t h e s r s 于1 9 8 2 年颁发实行了国家建设征地土地条例，1 9 8 3 年又颁发实行了l ：城市私有 住房管理条例。城市私有住房管理条例第四条规定：“城市私有房屋因国家建 设需要征用拆迁时，建设单位应当给予房屋所有人合理的补偿，并按房屋所在地人 民政府的规定对使用人给予妥善安置。 此条强调了两点：第一，建设单位给予的 补偿重在“合理；第二，拆迁单位要对被拆迁人的安置重在“妥善。这样的规定 本来可以较好地保障城市公民私有住房的合法权益，但是第四条后半部分又规定： “被征用拆迁房屋的所有人或使用人应当服从国家建设的需要，按期搬迁，不得借 故拖延。”这就为强制拆迁的实施埋下伏笔。 1 9 9 1 年3 月国务院正式颁布了城市房屋拆迁管理条例( 以下简称旧条例) ， 作为我国第一部有关城市房屋拆迁管理的行政法规，标志着城市房屋拆迁走上了法 制化的轨道。这对于规范城市房屋拆迁行为，加强对城市住房的拆迁管理，维护拆 迁当事人的合法权益，保障建设项目的顺利进行，发挥了积极作用。旧条例规 定：“城市房屋拆迁必须符合城市规划和有利于城市旧城改建。拆迁人必须依照本 条例规定，对被拆迁人给予补偿和安置；被拆迁人必须服从城市建设需要，在规定 的搬迁期限内完成搬迁。 但是，随着改革的不断深化和社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，以及 伴随着中华人民共和国城市规划法、中华人民共和国城镇土地使用权出让和转 让暂行条例的实旌，住房制度改革的进一步深化，房地产开发投资逐年增加，拥 有房屋产权的个人逐年增加，城市基础设施建设及房地产开发中的城市房屋拆迁量 越来越大。如果不对被拆迁住房的产权人进行合理补偿和妥善安置，就会影响城市 建设和城市规划的实施，影响经济的发展，从而带来社会的不安定。旧条例的 某些规定，明显越来越滞后于形势的发展。 这一时期的城市房屋拆迁制度产生于计划经济体制向市场经济体制过渡的特 殊历史时期，这就决定了这一制度既有对计划体制的否定，又有对计划体制的承袭。 对计划体制的否定集中体现在：它对房屋所有权给予了较充分的承认和保护，规定 拆迁人需给予被拆迁人补偿，较之于计划体制下的无偿调拨是一种进步。它规定拆 迁需以法定程序进行并给予被拆迁人通过司法程序寻求救济的权利，较之于计划体 制下的非法治是一种进步。 现阶段( 1 9 9 9 年现在) 城市房屋拆迁补偿制度。随着城市建设项目以政府 投资为主转移到以社会投资为主，旧条例的某些规定，明显越来越滞后于形势 的发展，特别是旧条例中有关城市房屋拆迁补偿及安置、强制拆迁、拆迁补偿 回赵红梅。论完善我国城市房屋拆迁制度的若干问题 j 经济改革，1 9 9 5 4 硬士擘住论文 m a s t e r st h e s l s 安置资金的监管等方面已经明显不适应房屋拆迁工作的需要，有悖于市场经济发展 的客观要求。为了适应经济体制进一步变革、社会主义法制体系不断完善、城市房 屋拆迁实践的需要，2 0 0 1 年6 月6 日国务院第4 0 次常务会议通过了新的 城市房 屋拆迁管理条例( 以下简称新条例) 。新条例对补偿的原则、标准和计算 方法做出了较大的调整，新条例第二十三条规定：“拆迁补偿的方式可以实行 货币补偿，也可以实行房屋产权调换。这样明确规定被拆迁人可自由选择补偿方 式。第二十四条规定：“选择货币补偿的，补偿金额根据拆迁房屋的区位、用途、 建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定”；第二十五条规定：“实行房屋产权 调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本条例第二十四条的规定，计算被拆迁房屋的 补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。”新条例更好的体现了 等价交换的原则，有利于被拆迁人按个人意愿、喜好购买房屋，促进了房地产的二、 三级市场的发展。并且改变了无偿剥夺土地使用权的状况，结束了只谈房价不谈地 价的时期。最重要的是，在一定程度上改善了因房屋拆迁带来的土地增值收益在拆 迁利益主体中的分配状况，明确了可以采取货币补偿的方式，对保护房屋所有权人 的合法权益起到了重要的作用。 但是，新条例仍然有一些不完善的地方。比如新条例并未区分公益拆 迁和非公益拆迁的两种不同的性质，而是自始至终将拆迁视为行政行为。再如旧条 例中的强制拆迁问题，在新条例中没有得到完善。第十七条规定：“被拆迁 人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民 政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆 迁。 强制拆迁不仅严重影响了政府的公信力，而且引起被拆迁人强烈不满，甚至 出现自焚等过激行为，严重影响社会的稳定和发展。 2 0 0 3 年1 2 月，建设部下发了城市房屋拆迁估价指导意见( 以下简称意见) 。 该 p ；反之，则p p 。 ；在实际市场条件下，由于社会经济的发展，地价上涨幅度要远大于房屋本身的衰减 程度，被拆迁房屋的房地产价格呈上涨趋势。 价格 图2 1 房屋拆迁评估价格构成原理示意图 2 2 城市被拆迁房屋的房地产价格的影响因素分析 城市被拆迁房屋的房地产价格，是受众多因素互孝l l 作用的结果。按照拆迁房屋 价格构成，可分为拆迁房屋自身因素和拆迁房屋外部因素。其中自身因素可再分为 区位因素、实物因素和权益因素三类，外部因素可分为人口因素、制度政策因素、 经济因素、社会因素、国际因素以及其他因素。本文仪对拆迁房屋的自身影响因素 进行分析。各类因素可再细分，具体见图2 2 所示国。 o 柴任房地产估价理论与方法 m 北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 7 1 2 图2 - 2 拆迁房屋的房地产价格影响因素 2 2 1 区位因素 “区位”是指某一房屋的地理位置，主要包括在城市或区域中的位置，与其他 地方往来的便捷性，与重要场所( 如市中心、机场、港口、车站、政府机关、同业 等) 的距离，周围环境、景观等。由于房地产的位置不可移动性，区位对房地产价 值的决定作用是极其重要的。 区位影响因素是一个综合性因素，可分为位置、交通、环境景观和外部配套设 施等方面。 ( 1 ) 位置 位置包括拆迁房屋所处的方位、距离、朝向，当为建筑物中的亲个局部时，所 属楼层也属于位置因素。 ( 2 ) 交通 交通主要他括：道路通达度，主要指距离主干道、次干道的远近对于拆迁房 屋的房地产价格的影响；对外交通便利度，指对外交通设施( 火乍站、长途汽车 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i f s 站、航空站) 远近及设施状况对于拆迁房屋的房地产价格构成的影响。 ( 3 ) 环境景观 衡量环境质量好坏一般是对大气污染、水体污染、土壤污染、噪音污染等多项 污染状况的分析。大气污染主要来源于工业企业，噪声污染来源于交通工具。拆迁 房屋所在地区的绿化率、容积率则反映了其环境景观状态。这些因素都会对拆迁房 屋价格造成一定的影响。 ( 4 ) 外部配套设施 外部配套设施主要包括：商服繁华影响度。商服繁华影响度作为影响被拆迁 房屋区位补偿的主要因素，主要是指城市综合商厦、批发商厦、零售商业、金融保 险、办公服务、旅游观光设旋的集聚对于城市土地质量所产生的重要影响；基础 设旌完善度。主要指给水、排水、供电、电讯、热力、煤气等与生活条件有关的设 施是否完善；公用设施完备度。指教育、医疗等基础公用设施：文体设施影响 度。指图书馆、公园等。 2 2 2 实物因素 影响拆迁房屋价格的实物因素包括土地实物因素和房屋实物因素两方面。 ( 1 ) 土地实物因素 土地实物因素主要是指f ：地的面积、形状、地势、土壤及地基状况、宗地内基 础设施完备程度和场地平整科度。在城市房屋拆迁估价过程中，对这些因素考虑的 较少。 ( 2 ) 房屋实物因素 房屋实物因素包括建筑规模、建筑结构、设施、设备、装饰装修、层高、空i 日j 布局、外观、完损程度等。存城市房屋拆迁估价过程中，主要考虑建筑结构、完损 程度等因素。 建筑结构。建筑结构楚指建筑物中由承重构件组成的体系。对建筑结构分类 通常是按建筑物的主要重构件所用的主要材料进行划分的，一般可分为：混凝土结 构、砖混结构、砖木结构、简易结构。建设部关于房屋建筑结构分类如表2 一l 。不 同结构的建筑物的稳固性和耐久性不同，其价值也会有所不同。 1 4 琐士学位论文 m a s t e r st h e s l 8 表2 - 1 房屋建筑结构分类表 钢结构指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。 钢、钢筋混凝 指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。 土结构 钢筋混凝土指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大 结构模板现浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。 指承重的主要构件足用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋 混合结构的梁是用钢筋混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造， 柱是用钢筋混凝土建造。 指承重的主要构件是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制房 砖木结构 架、砖墙、木柱建造的。 指凡不属于上述结构的房屋都归此类。如竹结构、砖拱结构、 其他结构 窑洞等。 资料来源：建设部关于印发房地产统计指标解释( 试行) 的通知( 1 ) 房屋成新。房屋的成新由建成年月、维修保养情况及完损程度，来确定其成 新度，其中房屋完损程度分类标准如表2 2 。房屋的成新与房屋本身补偿价格呈正 比关系。在进行拆迁房屋估价时要根据一定的标准来确定其成新。 硕士学位论文 h l a s t e r st h e s l s 表2 - 2 房屋完损程度分类标准 指主体结构完好。不倒、不塌、不漏。庭院不积水、门窗设备完整， 完好房屋上下水道通畅，室内地面平整，能保证居住安全和正常使用的房屋，或 者虽有一些漏雨和轻微破损，或缺乏油漆保养，经过小修能及时修复。 基本完好指主体结构完好，少数部件虽有损坏，但不严重，经过维修就能修 房屋 复的房屋。 一般损坏 指主体结构基本完好，屋面不平整、经常漏雨，门窗有的腐朽变形， 下水道经常阻塞，内粉刷部分脱落，地板松动，墙体轻度倾斜、开裂， 房屋 需要进行正常修理的房屋。 严重损坏指年久失修，破损严重，但无倒塌危险，需进行大修或有计划翻修、 房屋改建的房屋。 指结构已严重损坏或承重构件已属危险构件，随时有可能丧失结构 危险房屋 稳定和承载能力，不能保证居住和使用安全的房屋。 资料来源：建设部关于印发房地产统计指标解释( 试行) 的通知( 1 ) 2 2 3 权益因素 一宗房地产利用所受限制的种类和程度，对其价值有着重要影响。对房地产利 用的限制可归纳为以下3 个方面： ( 1 ) 房地产权利的设定和行使的限制 土地和建筑物的权利状况如何，例如拥有的是所有权、使用权、地役权、抵押 权、租赁权，以及这些权利是否完整、清晰等，价值是有很大的差别。以共有的房 地产为例，如果共有人较多，对于房地产的维护、修缮、处分很难达成共识，部分 共有人转让其享有的份额，其成交价格多会低于正常价格。 ( 2 ) 房地产使用管制 在拆迁估价中，房地产使用管制中的用途管制，就是决定被拆迁房屋补偿金额 的重要因素之一。一般来说，住宅用途地价比同区域的工业用地的地价高，比商业 用地地价低。现状用途不同，规划前后用途改变等都会埘土地的增值收益产生很大 的影响。 ( 3 ) 房地产相邻关系的限制 1 6 硕士学位论文 m a s t e r st h e s i s 3 城市房屋拆迁估价的特点、原则与方法 3 1 城市房屋拆迁估价的特点 城市房屋拆迁估价是指依据城市房屋拆迁管理条例的有关规定，按照房 地产估价规范和城市房屋拆迁估价指导意见，为确定被拆迁房屋货币补偿金 额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，由房地产估价机构对被拆迁 房屋的房地产市场价格进行的评估。 拆迁估价与拆迁补偿要区别开来，拆迁估价结果仅仅是拆迁当事人协商确定拆 迁补偿金额的一个参考数据，不应直接作为拆迁补偿金额。 根据城市房屋拆迁估价指导意见第三条，房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋 的房地产市场价格，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的 停产、停业的补偿费，以及被拆迁房屋内自行装修装饰的补偿金额。搬迁补助费、 临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成的停产、停业的补偿费，按照省、自治区、 直辖市人民政府规定的标准执行。被拆迁房屋内自行装修装饰的补偿金额，由拆迁 人和被拆迁人协商确定：协商不成的，可以通过委托评估确定。 城市房屋拆迁评估不同于一般房地产的市场价格评估，一般房地产的市场价格 评估通常是数量有限、单个或数个房地产的估价，涉及面窄，相互关联性小。拆迁 估价的特点主要表现在以下几个方面： 3 1 1 拆迁户数多、估价量大 大规模的城市建设，必不可少地发生大规模城市房屋拆迁。根据湖北省建设厅 和省发改委关于编制城镇房屋拆迁中长期规划和年度计划的通知( 鄂建 2 0 0 4 1 4 4 号) 的文件精神，武汉市2 0 0 5 年全市共发放拆迁许可证9 8 个，批准动 迁户数2 0 9 4 7 户，批准动迁建筑面积2 0 9 万平方米，实际动迁1 7 4 0 l 户，拆除各类 房屋建筑面积1 5 5 万平方米。 3 1 2 拆迁估价涉及面广、社会影晌大 拆迁房屋既有居民个人住宅，也有企事业单位的房屋；既有住宅用房，也有商 业用房、办公用房、生产用房。从企事业单位来说，拆迁不仅涉及企事业单位财产 的补偿问题，还涉及企事业单位的生存和职工家庭的生活得问题。而从大多数居民 个人来说，房屋是其最大的财产。而拆迁估价又是拆迁补偿的主要依据。因此，拆 迁估价的公平真实与否关系到千家万户的切身利益，所产生的社会影响很大。 3 1 3 拆迁估价对象复杂 相对于其他目的的估价，拆迁估价的的对象比较复杂，一个拆迁项目往往包括 住宅、商办公楼、车库、建筑物等不同类型物业，导致估价方法的选择存在较大难 度。同时，一次估价中还会面对大量的房屋，面对拆迁人和众多的被拆迁人，由于 各自对自身利益的维护，会出现不同的意见，导致估价的重要工作之一是协调各种 利益关系。 3 1 4 拆迁估价结果关联性强 在同一城市，虽然拆迁时间、房地产所处地段、房地产类型等或许不同，但其 拆迁估价结果却存在很强的关联性。如果忽视了这种关联性，可能引起拆迁冲突。 3 1 5 拆迁估价选用的方法须简便易操作 不宜简单的选用某种估价方法，造成估价结果的差异较大。同时也不宜选用复 杂难行的估价方法，因为拆迁估价的估价量一般较大，选用复杂的估价方法，很难 保证估价进度。 3 2 城市房屋拆迁估价的原则 城市被拆迁房屋的房地产价格虽然受许多复杂的因素的影响，但观察其形成和 变动过程，仍然存在一些基本规律。在此基础上总结、提炼出一些简明扼要的进行 城市房屋拆迁估价所应依据的法则或标准，这些法则或标准就是城市房屋拆迁估价 的原则。 3 2 1 合法原则 合法原则要求拆迁估价结果是在估价对象依法判定的权益下的价值。拆迁估价 之所以要遵守合法原则，是因为被拆迁房屋的房地产价值实质上是房地产权益的价 值。但是被拆迁房屋的房地产权益不是委托人或者房地产估价师可以随意假定的， 必须有其法律、法规或政策等依据。 在城市房屋拆迁估价中，被拆迁房屋的房地产市场价格与被拆迁房屋的性质 ( 包括用途，下同) 和面积直接相关。例如城市房屋拆迁管理条例第2 2 条规 定：“拆除违懂建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿 。据此，拆迁估价时， 1 9 硕士擘位论文 m a s t e r st h e s i t s 如果被拆迁房屋被定性为违章建筑或超过批准期限的临时建筑，就应当不予评估， 或者评估价值为零。因此，拆迁估价必须明确被拆迁房屋的性质和面积，否则就无 法进行估价。城市房屋拆迁估价指导意见第1 2 条对被拆迁房屋的性质和面积认 定问题做了以下规定：“委托拆迁估价的拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质和 面积。被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准：各地 对被拆迁房屋的性质和面积有特殊规定的，从其规定：拆迁人与被拆迁人对拆迁房 屋的性质和面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。对被拆迁房屋的性质不 能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被拆迁房屋的面积协商 不一致的，可以向依照房产测绘管理办法设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定； 没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。 对拆迁中涉及的被拆迁房屋的性质和面积认定的具体问题，由县、市规划行政主管 部门和房地产管理部门制定办法予以解决。” 3 2 2 最高最佳使用原则 最高最佳使用原则要求拆迁估价结果是在被拆迁房屋最高最佳使用下的价值。 最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证， 能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。拆迁估价之所以要遵守最 高最佳使用原则，是因为在现实房地产经济活动中，每个房地产拥有者都试图充分 发挥其房地产的潜力，采用最高最佳的使用方式，以取得最大的经济利益。这一估 价原则也是房地产利用竞争与优选的结果。因此，拆迁估价不仅要遵守合法原则， 而且要遵守最高最佳使用原则。最高最佳使用必须同时满足以下4 个条件：法律上 许可、技术上可能、经济上可行、价值最大化。 最高最佳使用原则要求评估价值应是在合法使用方式下，各种可能的使用方式 中，能够使拆迁房屋的房地产价值达到最大化的使用方式的估价结果。当估价对象 已做了某种使用，则在估价时应根据最高最佳使用原则对估价前提做下列之一的判 断和选择，并应在估价报告中予以说明。 ( 1 ) 保持现状前提 认为对现有房地产保持现状、继续使用最为有利时，应以保持现状、继续使用 为前提进行估价。其条件是：现有房地产价值 ( 新房地产价值一将现有房地产改 变为新房地产所必要的费用) 。 ( 2 ) 装饰装修改造前提 认为对现有房地产进行装饰装修改造但刁i 改变用途再予以使用为前提进行估 硕士学住论丈 m a s t e r st h e s i s 价。其条件是：( 装饰装修后的房地产价值一装饰装修所必要的费用) 现状装饰 装修的房地产价值。 ( 3 ) 改变用途前提 认为改变现有房地产的用途再予以使用最为有利时，应以改变用途再予以使用 为前提进行估价。其条件是：( 新用途的房地产价值一改变用途所必要的费用) 现用途的房地产价值。 ( 4 ) ，重新开发前提 认为对现有房地产进行重新开发再予以使用最为有利时，应以重新开发再予以 使用为前提进行估价。其条件是：( 重新开发完成后的房地产价值一重新开发所需 要的费用) 现有房地产价值。 ( 5 ) 以上情形的某种组合 最常见的是第三种改变用途与第二种装饰装修改造的组合。 普通房地产估价业务中多使用最高最佳使用原则中的保持现状前提。而城市房 屋拆迁补偿估价，则更多地使用最高最佳使用原则中的转用途前提和重新利用前 提，即认为拆除现有建筑物及转换用途( 主要指转换土地用途) 再予以利用最为有利 时，应以拆除建筑物后及转换用途再予以利用为前提进行估价。 3 2 3 估价时点原则 估价时点原则要求房地产估价结果是在由估价目的决定的某个特定时点的价 值。房地产估价之所以要遵守估价时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断 变化的，房地产市场是不断变化的，货币的购买力是不断变化的，从而房地产价格 也是不断变化的。实际上，随着时间的流逝，房地产本身也是不断变化的。因此， 同一宗房地产在不同时点往往会有不同的价值。 城市房屋拆迁估价指导意见第l l 条规定，被拆迁房屋的的估价时点一般 为房屋拆迁许可证颁发之日；拆迁规模大、分期分段实施的，以当期( 段) 房屋拆 迁实施之日为估价时点。 在城市房屋拆迁中，估价时点为现在，估价对象为现在状况是最常见的。 在城市房屋拆迁中，有时估价时点为现在，估价对象为历史情况下。例如，在 实施房屋拆迁之前的旧城繁华地段的某临街铺面房，租金或收益较高，在实施房屋 拆迁后，随着周围铺面房被逐渐拆除，该地段变得不繁华了。此时如果为拆迁补偿 目的评估，就应当评估它在繁华环境下的价值，而0 i 是现在不繁华环境下的价值。 o 柴强房地产估价理论与方法 m 北京：中国建筑工业出版社，2 0 0 7 2 l 磺士学位论文 m a s t e r st h e s s 较修正，最后综合得出待拆迁房地产的市场价格。具体计算公式如下： 比准价格= 矗茎嘉罂震藿茔纂萋喜茎禁釜霍釜素釜况 通过上述各种修正之后，将得出的各个比较实例价格进行简单算术平均或加权 算术平均，据此确定估价对象的价格。 ( 2 ) 收益法 收益法即按照被拆迁房屋在拆迁公告发布之前出租所收租金，计算收益，以对 该房屋的价值进行评估。是求取估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率 将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的一种估价 方法。当被拆迁房地产为收益类物业，且其客观收益可以准确确定时，可选用收益 法进行评估。用收益法对被拆迁房屋的房地产进行评估的基本计算公式为： 房地产价格= 房地产的年净收益利息率 根据不同的情况，收益法的具体公式有很多种。目前使用较多的是净收益按一 定比率递增的报酬资本化法的公式( 如f ) 收益年限为有限年。因为被拆迁房屋 都有一定的使用年限，根据不同的建筑结构，其使用年限不同。而且近年来，由于 我国房地产价格的大幅上升，被拆迁房屋的收益也不断上升。 矿：l1 一f 地川 y gl l 1 + y ) j 式中旷净收益逐年递增的比率； a _ 被拆迁房屋未来第1 年净收益； n _ 被拆迁房屋的收益年限。 ( 3 ) 成本法 成本法，是指在求取估价对象的价格时，以开发或建造估价对象或类似房地产 所需耗费的各项必要费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金来确定估价对 象房地产的价格的一种估价方法，还可称为重置成本法。运用成本法估算房地产价 格的基本公式如下： 房地产价格= 该房地产重新购建价格一建筑物折旧 该房地产重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发全新状态的估 价对象时，所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。建筑物折旧一 般是指建筑物因时间经过所造成的损耗，包括有形损耗和无形损耗。前者指由于人 工使用和受自然影响而，j i 起的价值损失：后者指由于技术进步、消费观念变更等原 因而引起的价值损失。折旧计算方法有观察法和直线折旧法两种，观察法楚估价人 硕士荦位论文 磁a s t e r st h e s i s 员亲临现场直接观察判断估价对象建筑物由物理的、功能的及经济的减价因素所造 成的减价额，或判定其成新度。直线折旧法是假定建筑物在其耐用年限内的每年的 折旧额是相等的，计算公式为： d = c ( 卜r ) n 其中：d 为年折旧额，c 为建筑物的重新建造完全价值，r 为建筑物的残值率， n 为建筑物的耐用年限。 已经用了t 年的建筑物，其折旧额( e ) 应为： e = c ( 1 一r ) t n ( 4 ) 假设开发法 即在估算估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润 等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法，又称剩余法、倒算法、残余 法或余值法。通常适用于待开发土地的估价、将生地开发为熟地的土地估价、以及 待拆迁改造的待开发地产的估价，基本公式为： 土地价格= 开发完成以后的总房价一开发费用一税费一利润一利息 利用假设开发法进行评估，在估算估价对象开发完成后的价值时，应注意确定 其最佳开发利用方式，预期售价可用市场法确定。此外，还应注意开发成本可能包 括须补交的土地使用权出让金、拆迁清理费用、开发建造费用等。 ( 5 ) 基准地价修正法 基准地价修正法是在政府确定并公布了基准地价的地区，利用有关调整系数将 估价对象宗地所处地段的基准地价调整为估价对象宗地价格的方法。基准地价修正 法是一种间接估价方法，其估价结果的准确性主要取决于基准地价的准确性及各种 调整系数的科学性。 运用基准地价修正法估价一般分为下列5 个步骤进行：搜集有关基准地价的资 料；查出估价对象所处地段的基准地价；进行市场状况调整；进行土地状况调整； 求出估价对象宗地的价格。 由于在不同城市，基准地价的内涵、构成、表达方式等可能有所不同，所以具 体应调整的内容和方法可能不同。基准地价的内涵、构成、表达方式等的不同，具 体表现为：基准地价是熟地价还是，地价，尤其是在城市建成区内是否包含市政配 套费、拆迁补偿安置费：是土地级别的基准地价，还是区片价的基准地价或路线价 的基准地价；是用土地单价表示的，还是用楼面地价表示的；对应的土地用途、土 地使用年限和容积率等，如在评估售准地价时设定的土地用途是分商业、居住、工 业等不同用途的还是一个综合用途的，土地使用期限是相应用途的法定最高出让年 项士擘位论文 m a s t e r st h e s l 8 迁管理条例实施后效用大打折扣，因为新条例要求估价结果尽量体现房地产 作为整体时的价值。在地方政府公布的重置价格偏低的情况下，往往会导致评估结 果偏低。在运用成本法的过程中涉及到许多基础数据和参数的选取，而政府部门公 布的基础数据往往存在时滞性，导致估价结果不能真实地反映当时的市场结果；国 家和地方又没有一套相关的参数选取办法，估价人员往往凭经验主观给定，导致估 价结果有可能偏离市场价格。另外，城市旧城区由于地价飚升，拆迁年代久远的单 层木结构房屋，若采用成本法用土地使用权价格加上房屋价格评估其房地产价格， 单层建筑面积的评估价格可能超过该地段新开发的钢筋混凝土结构的商品房单价。 以武汉市为例，根据武汉市2 0 0 2 年2 月8 日公布的武汉市城市房屋拆迁管 理实施办法第三章第二十七条规定：“拆迁中实行货币补偿的，货币补偿金额应 当根据被拆迁房屋的房地产市场评估单价和被拆迁房屋面积决定。 在这里房地产 市场评估单价是指房屋每平方米建筑面积的价格。而武汉市物价局和房产局2 0 0 4 年5 月1 7 日公布市物价局市房管局关于印发武汉市房屋重置价格标准的通知 中明确规定：“武汉市一等钢筋混凝土结构的房屋重置价格标准为1 1 5 0 元平方米。” 而以武汉市武昌区积玉桥中山路为例，该地区一等钢筋混凝土结构的房屋市场价格 平均为5 0 0 0 元平方米，这远远高于政府所规定的重置价格标准。这就造成被拆迁 户拿到补偿款却无法在同等地段买到面积相当的住房，是被拆迁人变成无房人。 ( 3 ) 收益法在拆迁估价中的适用性及其局限性 收益法是预期被拆迁房屋的未来收益，然后将其转换为现值，以此估算出被拆 迁房屋的公开市场价值的方法。 收益法适用于有收益或有潜在收益的房地产，如商店、写字楼、酒店等。这里 所说的收益是实质可以用货币来度量的收益，有些房地产的收益无法用货币来度 量，如购房子住所花费的机会成本，是一种间接收益，就不能采用收益法。 收益法在拆迁估价中的局限性表现在：不产生收益也没有潜在收益的拆迁房 屋，都无法采用收益法，如学校、教堂等。在运用收益法时政府部门对不同的权利 人征收不同标准的税费而导致估价结果相差甚远。另外，收益法中资本化率较小变 化也会导致估价结果较大的差异。而被拆迁人之间往往会进行相互比较，容易引起 冲突，影响拆迁的进度。 ( 4 ) 假设开发法在拆迁估价中的适用性及其局限性 假设开发法是预计拆迁房地产开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、 税费和利润等，以此估算出客观合理的拆迁房地产的价格。 假设开发法适用于具有投资j r l ：发价值和再开发潜力的房地产估价。很明显，假 硕士擘住论文 m a s t e r st l e s i s 设开发法适用于待拆迁再开发的房地产估价。有学者认为用这种方法估价，被拆迁 户可分享建设成果，它充分考虑到了广大人民群众的切身利益，同时又顾及了开发 商的合理利益而不是暴利。当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是 唯一适用的估价方法。 假设开发法在拆迁估价中的局限性表现在：运用假设开发法评估待开发或再开 发房地产的价值，由于不同的评估人员对于楼价和容积率的不同判断，而产生不同 的估价结果。运用假设开发法时如果没有把握好合法原则和最高最佳使用原则，评 估结果也会出现很大的差异，容易引起拆迁冲突。另外，假设开发法是基于以下理 论考虑，房地产拆迁后重新开发有增值收益，应该分配一部分给拆迁前的土地使用 权人和房屋所有权证人，但实践操作比较困难。如果有两宗地点相近、实物状况相 似的房地产，宗房地产被拆迁后建商业大厦，预期收益很好；而另一宗房地产被 拆迁后却用于修建道路，没有收益。该两宗房地产在被拆迁前无论权益、实物状况 及其在房地产市场上的价格都相近，由于未来的用途不同，造成房地产拆迁补偿价 格小一，可能引起被拆迁户的不满。 ( 5 ) 基准地价修正法在拆迁估价中的适用性及其局限性 虽然城市房屋拆迁管理条例规定，“货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的 区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定 。城市房屋拆迁估价 指导意见明确指出：“拆迁估价一般应当采用市场法。”考虑到部分城镇拆迁量较 大，为了加快评估进度，减少评估工作量，有些省份在地方条例中规定了“基准价 格+ 修正”的估价方法。 但在实践中，基准价格并未根据城镇房价变化及时调整，造成评估价格与市场 价格相差甚远。而有的城市不经过市场评估，由政府公布区位价、房屋重置价、装 修补偿标准，造成补偿标准背离市场价格。另外，房屋基准价的测算，首先是由政 府来认定估价机构，后由该机构来测算，再由政府或有关部门来确认其测算结果。 实际上估价机构缺乏独立性，估价标准制定仍是一种政府行为。因此房屋基准价还 不是市场行为，不能准确反映市场房屋价格变化，甚至还存在着政府及其部门有意 压低基准价格的行为。 2 8 项士学位沦文 m a s t e r st h e s i s 4 城市房屋拆迁估价技术规范的完善 目前，许多城镇建设采用城镇改造和发展与市政基础设施与房地产经营相结合 的模式，一些地方政府将部分基础设旅建设义务转嫁给开发商并给予开发商补偿。 开发商则通过压低拆迁补偿款来弥补替政府出的基础设施建设费。从而使被拆迁户 的利益受到一定程度的损害。 物权法的出台，对被拆迁户的利益的保护起到了一定的作用，要求我国进 一步完善拆迁估价技术规范。 物权法第四十二条的规定与宪法第十三条的规定是一致的，只有为了 公共利益的需要，才能对公民的私有财产实行征收或者征用，这就是说，房屋拆迁 必须以公共利益的需要为前提。 什么是公共利益，物权法没有界定，这就为判定一个房屋拆迁项目是否符 合公共利益的需要带来了困难。 4 1 公共利益的界定和属性 4 1 1 公共利益的界定 在世界各国，公共利益目的的范畴有许多共同之处。在大多数国家，土地征用 公共利益目的的范畴通常包括以下6 个方面：交通建设，包括道路、运河、公路、 铁路、人行道、桥梁、码头、防洪堤和机场等；公共建筑，包括学校、图书馆、 医院、工厂、教堂和公共住房等；军用目的，如军事设施、军事基地、兵工厂等； 土地改革，如耕地改造、土地重新分配、土地规划等；公共辅助设施，例如用 水设施、污水处理系统、电力设施、煤气管线、水利和灌溉工程、水库