201209深圳蛇口海上世界项目定位深化报告115页.pdf

private 装修期视对方给的装修免租期确定，一般装修期视对方给的装修免租期确定，一般6个月左右。个月左右。 6-12个月个月 6个月个月 初次接触洽谈初次接触洽谈 合同签订合同签订 业主交房业主交房 开业开业 谈判期 装修期 招商周期参考案例 94 夜上海夜上海 商户类型 中餐、正餐 地址 上海新天地 5-6个月个月 业主负责装修业主负责装修 4-5个月个月 初次接触洽谈初次接触洽谈 合同签订合同签订 业主交房业主交房 开业开业 谈判期 装修期 从初次接触洽谈至开业，时间最短为从初次接触洽谈至开业，时间最短为9-11个月；个月； 招商周期参考案例 95 6-8个月个月 5个月个月 初次接触洽谈初次接触洽谈 合同签订合同签订 业主交房业主交房 开业开业 谈判期 装修期 从初次接触洽谈至开业，时间最短为从初次接触洽谈至开业，时间最短为11-13个月；个月； 翡翠金阁翡翠金阁 商户类型 中餐、正餐 地址 新加坡、北京 上海世博谈判中 招商周期参考案例 96 6-12个月个月 4个月个月 初次接触洽谈初次接触洽谈 合同签订合同签订 业主交房业主交房 开业开业 谈判期 装修期 从初次接触洽谈至开业，时间最短为从初次接触洽谈至开业，时间最短为10-16个月；个月； 花马天堂花马天堂 商户类型 休闲餐饮 地址 上海2家 招商周期参考案例 97 lapis thai 商户类型 休闲餐饮 地址 上海4家 2-3个月个月 2-3个月个月 初次接触洽谈初次接触洽谈 合同签订合同签订 业主交房业主交房 开业开业 谈判期 装修期 从初次接触洽谈至开业，时间最短为从初次接触洽谈至开业，时间最短为4-6个月；个月； 深圳蛇口海上世界 定位深化报告 项目总体定位项目总体定位 项目业态落位项目业态落位 项目租金测算项目租金测算 项目定位总结项目定位总结 招商策略及建议招商策略及建议 参考案例 招商策略及建议招商策略及建议 招商周期预测 99 特色酒吧餐厅特色酒吧餐厅 酒吧酒吧 正餐正餐 特色餐饮特色餐饮 简餐小食简餐小食 3月月 6月月 9月月 12月月 15月月 18月月 21月月 根据本项目定位，其中大型酒吧、特色酒吧餐厅、正餐需在开业前根据本项目定位，其中大型酒吧、特色酒吧餐厅、正餐需在开业前1年开始招商；年开始招商； 特色餐饮、简餐小食等需在开业前特色餐饮、简餐小食等需在开业前5-7个月开始招商。个月开始招商。 谈判期谈判期 装修期装修期 招商策略及建议 100 商户名称商户名称 中国中国(含香港含香港) 已有门店数已有门店数 门店开业时间门店开业时间 sabatini 2（香港1 、上海1） 香港1992年、上海2011年 el willy 2（上海2） 首店于2008年开业 翡翠金阁 4（北京1、香港2） 北京店2004年开业 上海店我司洽谈中 花马天堂/椰香天堂 3（上海2、北京1） 首店于2006年开业 南麓浙里 1（上海） 2010年 透明思考 2（上海2） 首店于2006年开业 第二家店2010年开业 本方案中多个商户具有独特特 色，对于选址、装修环境、菜 品、服务等均非常严格，对每 家店都要求做到精品店； 此类商户扩张意愿弱，对开新 店非常谨慎，未来招商周期要 求时间长，招商难度高。 对于上述特色型精品商户及其他类似商户，为保证项目开业及招商工作的开展，建议：对于上述特色型精品商户及其他类似商户，为保证项目开业及招商工作的开展，建议： 通过对与深圳当地品牌的接触，寻找能够提供相对概念、装修风格及类似亮点的商户； 采取分期开业的策略，将上述商户作为未来项目整体提升的目标商户进行相关位置的预留 深圳蛇口海上世界 定位深化报告 项目总体定位项目总体定位 项目业态落位项目业态落位 项目租金测算项目租金测算 项目定位总结项目定位总结 招商策略及建议招商策略及建议 对比案例分析 业态比例对比 租金收益对比 深圳蛇口海上世界 定位深化报告 项目总体定位项目总体定位 项目业态落位项目业态落位 项目租金测算项目租金测算 项目定位总结项目定位总结 招商策略及建议招商策略及建议 对比案例分析对比案例分析 业态比例对比 租金收益对比 102 参考案例分析思南公馆 103 位置 上海市卢湾区思南路55号 开发商 香港崇邦集团 物业类型 酒店、公寓、企业公馆、商业 开业时间 2010年11月 商业楼层 1-4f 商业面积 21,000平方米 停车位 130个 主要品牌 零售：isalisse珠宝、蒲蒂花馆、哈曼旗舰店 餐饮：鱼藏日本料理、costa、旗袍雅宴、诗碧阁西 餐厅、晶浦会、橘日本料理、哈根达斯 服务：蜜丝芭莉美容中心、丹邸好士男士美容中心、 o.spa premier 家居：雅家时尚 健身：思南公馆酒店健身会所 艺术：龙门雅集 参考案例分析思南公馆 104 2，5% 6，15% 5，13% 27，68% 40 0816243240 娱乐 服务 零售 餐饮 合计 4，15% 6，22% 6，22% 11，41% 03691215 正餐 简餐小食 酒吧&酒吧餐厅 休闲餐饮 思南公馆的商户以餐饮为主导，辅以少量零售、服务及娱乐； 40个商户中，餐饮商户总计27个，零售商户总计5个，服务类商户6个，娱乐商户2个； 从餐饮业态类型来看，数量最多的为休闲餐饮，共计14个，占所有餐饮商户中比重的41%，其次为酒吧&酒吧餐厅及简 餐小食，均为6个，正餐数量最少，为4个。 不同餐饮类型商户个数 不同餐饮类型商户个数 5，19% 22，81% 27 0816243240 中式 西式 所有餐饮商户 参考案例分析思南公馆 105 2 3 1 1 1 2 4 4 4 5 012345 其他中餐 粤菜 希腊 西班牙 英式 法式 咖啡甜点 美式 日式 酒吧 不同菜系的餐饮商户个数 不同菜系商户个数 从餐饮菜系来看，思南公馆27个餐饮商户中，西式餐饮为22个，占比高达81%，为主导餐饮类型，中餐5个，占比19%； 中餐以粤菜及其他创新中式餐饮为主，多为正餐； 西式餐饮种类共分8中，其中酒吧类商户5个，日式、美式、咖啡甜点均为4个，法式2个，英式、西班牙、希腊餐厅各 一个。 参考案例分析新天地 106 位置 上海市卢湾区太仓路181弄 开发商 香港瑞安集团 物业类型 办公、住宅、酒店、商业 开业时间 2001年（三期-新天地时尚购物中心于2010年开业） 商业楼层 1-2f （南里：1-5f） 商业面积 60,000平方米（不含三期购物中心部分） 停车位 220个 主要品牌 零售：i.t、fcuk、omega flagship store、carat、 bape、stella luna 餐饮：翡翠、鼎泰丰、宝莱纳、俏江南、小山、小南国、 天泰、采蝶轩、蒸 娱乐：fame卡拉ok会所 、ume新天地国际影城 服务：思妍丽、沙宣美发、华尔街英语、新天地邮政所 礼品：新天地gift shop、慧思创智 艺术与文化：石库门屋里厢博物馆、中央美术学院油画 廊 健身：y+ yoga center 家居：simply life、安梨家居 参考案例分析新天地 107 2个，2% 16个，15% 49个，46% 39个，37% 106 娱乐 服务 餐饮 零售 总计 020406080100120 5,10% 7,14% 7,14% 10,21% 20,41% 酒吧餐厅 正餐 酒吧 简餐小食 休闲餐饮 0510152025 思南公馆的商户以零售、餐饮为主导，辅以服务、娱乐业态； 106个商户中，餐饮商户总计49个，零售商户总计39个，服务类商户16个，娱乐商户2个； 从餐饮业态类型来看，数量最多的为休闲餐饮，共计20个，占所有餐饮商户中比重的41%，其次为简餐小食，共计10 个，占比21%，酒吧与正餐均为7个，占比14%，酒吧餐厅数量最少，为5个。 不同餐饮类型商户个数 不同餐饮类型商户个数 参考案例分析新天地 108 不同菜系的餐饮商户个数 7 5 4 3 3 3 2 2 2 1 1 1 1 酒吧 日本 咖啡 美国 冰激凌 甜点 东南亚 意大利 其他（融合菜） 西班牙 德国 法国 南美拉丁 02468 14,29% 35,71% 49 中餐 西餐 总计 0102030405060 1 1 1 1 1 4 5 北京菜 川菜 其他 江浙菜 台湾 上海菜 粤菜 0123456 西餐占比71%，中餐占比29% 西餐各类餐厅中，酒吧、日式、美食、咖啡等占比最高 中餐各类餐厅中，粤菜、上海菜占比最高，且多为正餐 深圳蛇口海上世界 定位深化报告 项目总体定位项目总体定位 项目业态落位项目业态落位 项目租金测算项目租金测算 项目定位总结项目定位总结 招商策略及建议招商策略及建议 对比案例分析 业态比例对比业态比例对比 租金收益对比 项目商户数量及业态配比小结 110 商户个数商户个数 55 总租赁面积总租赁面积 23,243平米 各业态商户数量各业态商户数量 及占比及占比 餐饮：38个，占比69% 娱乐：8个，占比15% 零售：9个，占比16% 各业态租赁面积各业态租赁面积 及占比及占比 餐饮：19,143平米，占比82%； 娱乐：2,616平米，占比11%； 零售：1,484平米，占比7%； 餐饮商户类型餐饮商户类型 特色餐饮：22个，占比58%； 咖啡甜品：6个，占比16%； 酒吧餐厅：4个，占比11%； 正餐：4个，占比11%； 简餐小食：2个，占比5% 餐饮商户菜系餐饮商户菜系 中式餐饮：11个商户，8种菜系； 西式餐饮：16个商户，9种菜系； 咖啡甜品：6个商户 日韩料理：3个商户 东南亚料理：2个商户 娱乐商户类型娱乐商户类型 1个大型娱乐酒吧，7个沿街小酒吧 商户数量及业态配比对比 111 项目项目 环船广场环船广场bc区区 思南公馆思南公馆 新天地新天地 总计商户个数 55 40 106 不同业态商户 数量及占比 零售 16% 13% 37% 餐饮 69% 55% 40% 娱乐 15% 27% 21% 服务 - 5% 2% 餐饮商户个数 总计 38 22 42 简餐美食 （咖啡甜点快餐） 8 6 10 特色餐饮 22 11 20 正餐 4 4 7 酒吧餐厅 4 1 5 娱乐商户数量 总计 8 5 8 小型酒吧 7 5 7 大型娱乐酒吧 1 ktv - - 影院 - - 1 就商户数量来看，本项目餐饮比例均达到近70%，较另外参考项目为高，但两个方案的娱乐商户比例均较对比项目为 高； 本方案的商户数量介于两个参考案例之间，同时就商户类型即具备特色、亮点商户，同时具备偏向于连锁大众品牌及本方案的商户数量介于两个参考案例之间，同时就商户类型即具备特色、亮点商户，同时具备偏向于连锁大众品牌及 深圳当地的商户，在保证局部亮点的同时，认知度及接受度较高，便于实操落地。深圳当地的商户，在保证局部亮点的同时，认知度及接受度较高，便于实操落地。 餐饮类别及菜系种类对比 112 中西餐比例： 本方案中餐类似于参考案例，达到 近30%； 剩余70%的商户中，西餐占42%，其 余为日韩料理、东南亚料理、咖啡 甜品等接受度较高的非中餐； 中餐商户共计11个，种类达到8中， 多为创新菜或融合菜，特色餐饮居 多，另有4家提供正餐的大型餐饮； 本方案中非中餐种类达到12种，基 本涵盖较为常见的非中式餐饮种类。 项目项目 环船广场环船广场bc区区 思南公馆思南公馆 新天地新天地 中西餐 比例 中餐 29% 19% 29% 非中餐 西餐42% 其他29% 81% 71% 非中式餐饮种类 韩国 日本 东南亚菜 咖啡甜点 牛排 俄罗斯 法式 西班牙 英式 西式主题餐饮 意大利 酒吧餐厅 美式 咖啡甜点 美国 日本 法国 西班牙 地中海 英国 咖啡甜点 美国 意大利 日本 东南亚 法国 德国 南美拉丁 其他 中餐种类 中式主题餐饮 中式点心 川湘 北京菜 粤菜 江浙菜系 中式融合菜 港式茶餐厅 粤菜 其他 江浙菜 上海菜 台湾菜 川菜 粤菜 北京菜 其他 本方案的具备多元化国际型的品牌形象，同时保证中餐比例，具备更多的餐饮类型，在开业初期项目将本方案的具备多元化国际型的品牌形象，同时保证中餐比例，具备更多的餐饮类型，在开业初期项目将 能更快聚集人气，培养氛围。能更快聚集人气，培养氛围。 深圳蛇口海上世界 定位深化报告 项目总体定位项目总体定位 项目业态落位项目业态落位 项目租金测算项目租金测算 项目定位总结项目定位总结 招商策略及建议招商策略及建议 对比案例分析 业态比例对比 租金收益对比租金收益对比 租金收益对比 114 项目项目 本案本案 上海新天地上海新天地 上海思南公馆上海思南公馆 深圳欢乐海岸深圳欢乐海岸 开业时间 2013 2004 2010 2012 开业时租金均价 （元/天） 4.2 1f：约3-5元 10-12 3元/平米/天 扣点11-13% 当前租金均价 （元/天） 1f：30 免租期范围 大型正餐与非常特色餐厅 免租期约6个月 刚开业时至少半年至一 年的免租期 约一年 （如box