20110512-大场镇文海路西侧地块评估报告.ppt

大场镇文海路西侧地块评估报告,上海同策房产咨询股份有限公司第一区域研展部2011年5月,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,报告目录,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,地块指标解读,本案,容积率为2，总建面6.33万平米，住宅用地，初步确定物业形态为小高层公寓。,5,整块宗地形状规整，呈长方形，易于规划。宗地为净地，有不少野生植物和土丘，还有少量前期留下的建筑垃圾。,宗地现状,6,环镇北路,场中路,规划路,文海路,北,南,西,东,文海路,环镇北路,规划路,场中路,地块北至环镇北路，道路两旁绿化较好，双向四车道，道路宽敞，往西部分正在建设中，目前车流不多。地块西面为规划路，目前是一条天然河道。地块南面为场中路，目前尚未建好，道路狭窄，旁边有不少厂房。地块东面是文海路，目前也处于施工中，旁边就是在建的大场医院。总之，地块周边道路目前正建设中，周边环境比较好，处于开发的初期阶段。,地块四至,地块四面道路目前有两条正在建设中，仅北面的环镇北路路况较好，但目前没有完全通车。东面紧临在建中的大场医院，会对本案后期销售产生一定影响。,本地块目前配套主要依靠上海大学及周边商业配套，总的来说配套比较齐全。,周边配套,本案,周边商业家得利超市苏宁电器好又多大卖场弘基文化休闲广场教育配套上海大学上海大学附属学校徐悲鸿艺术幼儿园医疗配套大场医院（在建）交通配套大场公交枢纽站地铁7号线（场中路站、上海大学站）,家得利超市,上海大学,上海大学附属中学,大场医院在建,公交枢纽站,上海大学体育馆,弘基文化休闲广场,本案,苏宁电器,好又多商场,本项目位于宝山大场镇板块内，在上海大学宝山校区的南面。该板块紧邻普陀桃浦板块和闸北的不夜城板块，是宝山区距离市中心区域距离最近的板块之一。距上海市中心12公里。,本案地块,五角场,虹桥国际机场,人民广场,上海火车站,本地块位于宝山区大场板块，周边与大华、张庙、顾村板块相邻，处于中外环间，为宝山区距离市中心最近的板块之一，快速与市区联动，区位优势明显。,区域属性,轨道交通：地铁1号线、3号线、7号线轨道交通的建设与营运大大缩短了宝山与市区的通勤时间，宝山南部区域与市中心的联系性大大加强。地面交通：三纵：同济路-逸仙路高架、薀川公路、江杨北路二横：外环线a20、郊环线a30中环线贯通公共交通：地块旁边为公交车枢纽站，公交线路便利，居民出行较为方便。,轨道交通的建设大幅提升了宝山南部区域与市中心的联系，但本地块距离地铁站都比较远，出行主要靠公交车。,交通属性,宝山区分为三大区域，即中心城、新城、产业区中心城：宝山区外环线以内区域，重点发展现代服务业、港口物流等第三产业，调整置换现有污染产业。相较该区其他板块，交通及商业等配套成熟度更高。其优越的位置对宝山其他板块聚集力较强。新城：外环线郊环线之间区域，营造东西向景观轴，形成“一心三组团”，重点发展商贸、商务办公等产业。产业区：郊环线以北至区界的区域，以宝山工业园区北区和宝钢为核心，建设精品钢及其延伸业基地。,项目位于中心城，未来大力发展服务业，调整置换现有的污染产业，从而促进周边的商业配套进一步齐全，环境更适宜居住，板块凝聚力不断增强。,【区域规划宝山中心城外围】,区域发展规划,11,地块swot分析,优势（strength）,劣势（weakness）,机会（opportunity）,威胁（threat）,地块位于宝山区大场板块，有成熟的生活配套和居住氛围土地形状规整，有利于规划布局地块西面有天然河道，有良好的生态环境优势地块东面紧邻在建中的大场医院，以后会是开发的热点区域，配套也逐步完善，易于聚集人气。,地块目前处于开发的初期阶段，商业配套主要依靠上海大学周边，与本地块尚有一段距离。地块东侧是在建的大场医院，注重风水的客户可能会对其产生一定的抗性。地块西面、东面、南面的道路都尚未建好，出行主要靠环镇北路（在建），整体路况一般。项目近大场机场（军用），有一定的噪音污染。,宝山大场板块，与周边板块相比，还是一方潜力洼地。毗邻上海大学，为项目增添一定的教育、人文优势地块周边在售楼盘比较少，竞品存量不足，竞争威胁比较少。地块西接s20，且7号线的开通以及轨交15号线的规划为项目带来机会点。,国家频繁出台的房地产调控政策，增强开发商现金回笼压力，提高项目的开发要求。未来政策的不稳定性为本案最大的威胁。,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,供应方面：宝山公寓市场整体供应相对平稳，2010年至今累计新增供应达133.74万；成交方面：宝山公寓市场从2010年至今成交127.71万方，月均去化约8万方左右，全区成交量在全市排名第二，为目前全市开发的热点区域之一，随着轨交7号线的开通，区域价值将进一步放大；自10年4月国家宏观调控以来，区域住宅市场成交均价保持小幅稳步上升趋势，最高达19953元/平米，在逆市中房产保持良好的保值增值能力。,宝山区为目前全市开发的热点区域之一，公寓月均去化8万方左右，在宏观调控的情况下，成交均价仍保持稳步上升趋势，目前整体均价直逼2万元/平米大关。,宝山区住宅市场分析,2010年1月2011年4月宝山区公寓市场供求价格走势,2010年2011年4月项目所在的大场板块的供求价格走势,供应方面：大场板块整体供应相对平稳，每一季度都会有一次集中的供应，2010年至今累计新增供应17.1万，整体供应量不大；成交方面：大场公寓从2010年至今成交17.60万方，月均去化1.1万方，目前板块内在售楼盘不多，成交主要受在售楼盘推案影响，因此成交量波动幅度比较大，但每次推盘都能快速去化完毕。成交均价方面：目前板块公寓成交均价比较稳定，保持在2万元/平米之间上下波动，处于小幅上升通道中，目前均价已在2万元/平米之上，最高达22427元/平米。,目前板块内在售项目不多，供给不足，每次推盘都能快速去化，月均去化1.1万方，成交均价保持小幅稳步上升趋势，目前均价已上2万元/平米大关。,大场板块住宅市场分析,大场板块主力成交面积段在80-110平米之间，110-150平米次之，150平米以上几乎没有，表明板块市场仍以刚需为主，改善性居住需求目前尚未释放；大场板块主力供应面积段也在80-110平米之间，110-150平米次之，80平米以下和150平米以上的供应都较少；60-150平米的均价都较接近，主力成交均价在19000元/平米左右；150-170平米的成交均价最高为21000元/平米左右。,近一年大场板块公寓产品面积段成交情况,大场板块目前在售公寓项目主力面积段在80-110之间，市场仍以刚需为主，大面积房源的供应和成交都比较少。,大场板块面积段成交分析,大场板块公寓成交价格位列全区中游水平，具备一定成长空间。,大华板块因距离市中心最近，因此成交均价也最高，顾村板块距离市中心最远，整体均价最低。大场板块成交均价与相邻板块相比，处于中游水平，与张庙板块价格几乎持平，但与大华板块相比，仍有一定的距离。2011年4月大场镇板块成交均价：21787元/m2,【大场镇及周边板块成交价格分析】,相邻板块价格对比分析,大场镇板块目前在售公寓项目较少，市场供应量不足。目前项目周边在售楼盘主要有三个，即君邑地中海、锦秋花园、经纬城市绿洲。其中，君邑地中海紧邻本项目，为重点分析项目。,本地块,板块主要在售项目,锦秋花园,君邑地中海,经纬城市绿洲,18,主要在售项目分析,周边竞品项目公寓供应面积段以两房三房为主，价格在2万元/平米之间，由于地理位置及周边配套的不同，价格差别比较大。依托7号线、上大及相关配套，竞品项目卖点明显。,君邑地中海小区位于祁连山路环镇北路口，由四幢高层、八幢联排别墅组成，是一个西班牙风格的半高档住宅小区。高层房型主要有2房92100平米，3房132138平米，别墅200平米，小区一次性开发，后期没有新推量。目前公寓剩余量不多，别墅仅推出两幢联排在售。,君邑地中海,18f高层,8幢联排,在售别墅,距离地块最近的竞品项目，规划产品为小高层和联排别墅，纯粹的西班牙高档住宅小区，公寓存量不多，与本案竞争有限。,该项目于2010年11月份供应2.98万方公寓，目前成交2.29万方，去化率达到76.8%。该项目的成交均价稳定保持在19000元/平左右的水平，价格总体呈上扬趋势,目前均价19500元/平米。,该项目于2010年11月份供应0.41万方联体别墅，目前成交0.16万方，去化率达到39%。该项目的联体别墅仅在10年11月份和12月份成交，成交均价接近30000元/平，目前仅推出两幢联排别墅，剩余房源尚未推出。,目前该项目的公寓均价为19500元/平米，别墅30000元/平米。因项目体量不大，开发商不急卖，因此项目整体去化速度不快，但价格坚挺。,2010年2011年4月份公寓供应成交走势图,2010年2011年4月份别墅供应成交走势图,君邑地中海,经纬城市绿洲,幼儿园,经纬生活广场,人工湖,中央公园,九年一贯制学校,30万方的经纬天地购物中心,7号线南陈路站,上海大学,东方国贸,邦德学院,本项目位于宝山区祁连北块地区，总占地面积约1平方公里，规模达到150多万平方米。范围由北面塘祁路、西面南陈路、南面锦秋路和东面沪太路合围而成，毗邻上海大学，桃浦河穿越整个社区。沪太路30米绿化带市政工程，配套建设1.2公里长的沪太路景观坡带。项目主要由小高层和高层组，目前在售三期观澜泓郡，预计六月份推出64套246平米复式五房。,目前在售,该项目在本地块北侧，是一个总建筑面积达150万方的超级大盘，全部是由高层公寓和小高层公寓组成，预计未来还有80万方的推量，长期竞争压力明显，但短期供应量有限。,经纬城市绿洲,2010年2011年4月份公寓供应成交走势图,该项目于2010年1月份供应4.18万方公寓，目前成交1.52万方，去化率仅36.4%。该项目成交均价基本在2万元/平米以上的水平浮动，虽然去化速度一般，但价格一直很稳定，保持在21500元/平米左右，最高达22437元/平米。,去化速度一般，但价格稳定，保持在21500元/平米的水平上下波动，目前均价22000元/平米。,该项目共分十八期开发，目前第十、十一期正在销售。该盘总建面150万，目前仅剩少量别墅在售，后期房源预计2011年下半年开盘，主推一房和90平的两房公寓。价格未定。小区原先以别墅为主，近两年推出了多层和小高层为主的公寓房。位于锦秋路近南陈路路口，与上海大学新校区隔街相望距轨道交通七号线上海大学站步行约8分钟。,锦秋花园,该项目也是一个总建面达150万方的超级大盘，以联排为主，公寓为辅的混合型综合社区，后面预计还有六期开发。近两年主推别墅房源，预计下半年新推出公寓房源，价格未定。,价格分析,可供参考项目仅君邑地中海和经纬城市绿洲，其公寓价格目前分别为1.95万元/平米和2.2万元/平米。君邑地中海小区档次较高，但地段及周边配套稍差，而经纬城市绿洲为大盘项目，档次一般，但距离地铁站较近，周边配套齐全，因此价格也比较高。,土地市场分析,大场及周边板块近期出让住宅地块主要有两块，一个是大场镇的保利地块，其成交楼板价13455元/平米，且配套有5%的保障性住房，实际楼板板价会更高一些，达到14154元/平米。远洋地块在杨行板块，距离本案较远。保利地块周边商业配套齐全，紧邻地铁7号线祁华路站，区位交通优势明显，与市区可通达性较好，且成交时正处于土地市场成交火热时期，因此成交均价比较高。,26,公寓市场总结,板块内在售公寓项目不多，公寓市场处于供不应求的状态。本案竞品主要为君邑地中海，但其体量较小；而经纬城市绿洲和锦秋花园是150万方的两个超级大盘，长期竞争压力明显，但短期内公寓供应量有限，且距离本地块有一定的距离；板块内竞品的竞争压力不大。板块内公寓的均价在1900022000元/平之间，而与周边其他几个板块内的公寓价格相比，处于中游水平，考虑到板块内在售项目不多，供应量不足，未来价格仍具有较大的上涨空间。2010年至今的公寓供应量有限，推出后都能快速去化，表现出供不应求的态势，随着未来大场板块内的商业、交通、教育配套的进一步完善，住房需求会日趋增多。,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,28,地块指标解析及产品定位,根据本地块容积率大小,以及结合周边市场情况,建议本地块的产品方案为：100%小高层住宅,附容积率与建筑类型,29,档次定位,地块建议：本地块适合发展中高档次住宅项目,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,价格定位,经济测算,项目属性梳理,市场分析,初步定位,价格与测算,价格定位,经济测算,市场比较法,也称比较法、市场法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法；具体的说，就是选取一定数、符合一定条件、发生过交易的类似房地产然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。,决定一个成熟市场（合理的买方市场）的成熟商品住宅项目的价值要素,住宅价格定位,在权重中，各权重值为本机构价值分析法之经验值。在价值类比中，以“1”作为本项目类比系数及类比值参照的基准，大于“1”则表明本项目差于类比对象、小于“1”则表明本项目优于类比对象，数值相距越远，相差程度越大，反之越小。所选案例的修正价格为市场价格与修正系数的比值。,评价标准:以本项目为基准，对每个影响因子进行评价打分,定价方法说明,住宅价格定位,住宅产品售价,住宅产品售价为：23028元/平方