（金融学专业论文）个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析.pdf

t h em a s t e rd e g r e et h e s i si n2 011 u n i v e r s i t yc o d e ：10 2 6 9 s t u d e n tn o ：5 1 0 8 3 0 0 1 0 0 9 ea s tc h i n an o r m a l u n i v e r s i t y t h e e m p i r i c a ls t u d y o ft h e i n f l u e n c i n g f a c t o r so fr e s i d e n t i a lm o r t g a g el o a nd e f a u l t t h ea n a l y s i sb a s e do nt h ed a t af r o ma c o m m e r c i a lb a n k d e p a r t m e n t ： m a j o r ： f i n a n c e r e s e a r c hf o c u s ： q 堡堡星丝i 垒! 旦堑k 丛鱼塾垒g 曼坠曼塾! t u t o r ： s t u d e n t ： a p r i l2 0 1 1 华东师范大学学位论文原创性声明 郑重声明：本人呈交的学位论文个人房贷违约风险影响因素的实证研究一 一基于某商业银行数据的分析，是在华东师范大学攻读至堑匡博士( 请勾选) 学 位期间，在导师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中已经注明引 用的内容外，本论文不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研 究做出重要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。 作者签名：高丝盟日期：纠f 6 华东师范大学学位论文著作权使用声明 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 系本人在华东师范大学攻读学位期间在导师指导下完成的殛彰博士( 请勾选) 学位论文，本论文的研究成果归华东师范大学所有。本人同意华东师范大学根据 相关规定保留和使用此学位论文，并向主管部门和相关机构如国家图书馆、中信 所和“知网 送交学位论文的印刷版和电子版；允许学位论文进入华东师范大学 图书馆及数据库被查阅、借阅；同意学校将学位论文加入全国博士、硕士学位论 文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和摘要汇编出版，采用影印、缩 印或者其它方式合理复制学位论文。 本学位论文属于( 请勾选) () 1 经华东师范大学相关部门审查核定的“内部 或“涉密 学位论文 木，于，年月日解密，解密后适用上述授权。 ( 、) 2 不保密，适用上述授权。 导师签名塑坚堡本人签名高迪 勃 1 年6 月日 宰“涉密”学位论文应是已经华东师范大学学位评定委员会办公室或保密委员会审定过的学 位论文( 需附获批的华东师范大学研究生申请学位论文“涉密”审批表方为有效) ，未 经上述部门审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认为公开学位论文， 均适用上述授权) 。 直延超硕士学位论文答辩委员会成员名单 姓名职称单位备注 葛正良副教授华东师范大学主席 冯文伟教授复旦大学 贾德奎副教授上海立信会计学院 个人房贷违约风险影响冈素的实证研究基于某商业银行数据的分析 摘要 自1 9 9 8 年我国进行住房体制改革以来，我国的个人住房抵押贷款( 以下简 称个人房贷) 为房地产消费和经济发展提供了巨大的金融支持。随着个人房贷业 务的迅猛发展，贷款的违约风险r 益增加。不良贷款比率明显高于美国、香港等 发达国家或地区的水平，并有继续增加的趋势。目前，我国银行界已普遍认识到 加强个人房贷违约风险管理的重要性，学术界也对这个问题给予了一定的重视， 但对个人房贷违约风险进行的实证研究还比较缺乏。基于上述背景，论文以个人 房贷违约风险的影响因素为主要研究对象，试图识别现阶段我国个人房贷违约风 险的主要影响因素，并为商业银行在个人房贷发放之初就能有效地管理违约风险 奠定理论和方法的基础。 论文借鉴国内外已有的研究成果，从借款人特征、房产特征、贷款特征和区 域特征四个维度系统分析了我国商业银行个人房贷违约风险的可能影响因素。之 后，利用我国中部某省一家国有商业银行2 0 0 6 年6 月3 0 日到2 0 1 0 年6 月3 0 日 的个人房贷数据，通过l o 百s t i c 回归模型得出了各因素对违约风险的影响方向和 程度，从而形成了如下结论：逾期期数越多、月还款额占家庭月收入比越高、贷 款合同利率越高、借款人绝对财务负担越重( 绝对财务负担包括房屋总价值、贷 款合同金额、贷款总余额、月还款额、住房面积、家庭月收入、单位面积房价) ， 则个人房贷发生违约的可能性越大；房价指数越高、借款人学历越高，则个人房 贷发生违约的可能性越小；当借款人为外地人时，贷款发生违约的可能性相对较 大。 然后，论文进一步将个人房贷细分为完全正常、逾期、实质性违约三种，建 立起用于个人房贷风险等级预测的累积l o 西s t i c 回归模型。该回归模型预测效果 良好，为商业银行如何从借款人的相关特征推断其风险等级提供了一种方法。最 后，论文基于实证研究结果和国外经验，提出了加强个人房贷的动态监管、完善 个人征信系统建设、推进个人房贷资产证券化等相关建议。论文为商业银行个人 房贷违约风险管理提供了经验证据，具有一定的社会实践意义。 关键词： 个人房贷；违约风险；因子分析；l o g s i t i c 回归模型 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 a b s t r a c t s i n c et h eh o u s i n gr e f o r m si n19 9 8 ，t h er e s i d e n t i a lm o r t g a g em a r k e th a sb e c o m ea f i n a n c i a le n g i n ef o rt h eb o o m i n gr e s i d e n t i a lh o u s i n gc o n s u m p t i o nd e v e l o p m e n ta n d g r e a te c o n o m i cg r o w t hi nc h i n a w i t ht h er a p i di n c r e a s eo fr e s i d e n t i a lm o r t g a g e si n o u rc o u n t r y , w ew i t n e s sah i 曲g r o w t hi nt h et e r m i n a t i o nr i s k si ni t i l ll o a nr a t i oi n o u rc o u n t r yi so b v i o u s l yh i g h e rt h a nt h a ti nt h ed e v e l o p e dc o u n t r i e so rr e g i o n ss u c ha s u n i t e ds t a t e sa n dh o n gk o n g d e f a u l tr i s ki sb e i n gc o n c e r n e dm o r ea n dm o r ei nb o t h f i n a n c i a li n d u s t r ya n dt h ea c a d e m i cf i e l d ，a n ds oi st h en e c e s s i t ya n du r g e n c yo f r e i n f o r c i n gt h em a n a g e m e n to fd e f a u l tr i s k h o w e v e r , t h e r es t i l ll a c k so fe m p i r i c a l s t u d i e si nd e f a u l tr i s ko fr e s i d e n t i a lm o r t g a g e s b e c a u s eo ft h eb a c k g r o u n dm e n t i o n e d a b o v e ，t h i sd i s s e r t a t i o nf o c u s e so nt h ee m p i r i c a la n a l y s i sa b o u tt h em a j o rd e t e r m i n a n t s o fd e f a u l tr i s k t h i ss t u d yw i l lh e l pb a n k sb u i l dt h e o r e t i ca n dt e c h n o l o g i c a lf o u n d a t i o n t oc o n t r o ld e f a u l tr i s ka tt h ee n t e r i n go fr e s i d e n t i a lm o r t g a g e s b a s e do nt h el i t e r a t u r er e v i e wt h i ss t u d yc l a s s i f i e st h em a j o rd e t e r m i n a n t si nf o u r d i m e n s i o n s ：b o r r o w e rc h a r a c t e r i s t i c sd i m e n s i o n ，p r o p e r t yc h a r a c t e r i s t i c sd i m e n s i o n ， l o a nc h a r a c t e r i s t i c sd i m e n s i o n ，a n dr e g i o n a lc h a r a c t e r i s t i c sd i m e n s i o n t h i se m p i r i c a l s t u d yu s e sa c t u a lm o r t g a g el o a nd a t ao fac o m m e r c i a lb a n ki nc e n t r a lc h i n a , f r o mj u n 3 0 ，2 0 0 6t oj u n3 0 ，2 0 10 t l l i ss t u d yc o n d u c t sf a c t o ra n a l y s i sa n dl o g i s t i cr e g r e s s i o n , t h ee m p i r i c a lr e s u l t si n d i c a t et h a t ：m o n t h l yr e p a y m e n tt oi n c o m e ，i n t e r e s tr a t e , f a m i l y i n c o m ee c t a r et h ed e t e r m i n a n t sp o s i t i v e l yr e l a t e dw i t hd e f a u l t ；h o u s i n gp r i c ei n d e x a n de d u c a t i o na r et h ed e t e r m i n a n t sn e g a t i v e l yr e l a t e dw i t hd e f a u l t t h e n ，t h i se m p i r i c a ls t u d yf u r t h e rs u b d i v i d e dm o r t g a g el o a ni n t on o r m a l ，d e f a u l t a n dd e l i n q u e n c y t h er e s u l t so fc u m u l a t i v eo d d sm u l t i p l ef a c t o rl o g i s t i cr e g r e s s i o n p e r f o r m sw e l li nf o r e c a s t i n g a tt h ee n do ft h i sd i s s e r t a t i o n ，s e r v e r a lc o n s t r u c t i v e a d v i c ea r er a i s e df o rt h em a n a g e m e n to fd e f a u l tr i s ko fc o m m e r c i a lb a n k si nc h i n a , s u c ha se s t a b l i s h i n gap e r s o n a lc r e d i tr a t i n gs y s t e ms u i t a b l e f o rc h i n a sn a t i o n a l c o n d i t i o n s ，a c h i e v i n gt h eg o a lo fs e c u r i t i z a t i o no ft h ec o m m e r c i a lb a n k sr e s i d e n t i a l m o r t g a g ea s s e t s k e yw o r d s ：r e s i d e n t i a lm o r t g a g e s ，d e f a u l tr i s k ，f a c t o ra n a l y s i s ，l o g i s i t i cr e g r e s s i o n m o d e l 个人房贷违约风险影响因素的实证研究薏于某商业银行数据的分析 摘要 a b s t r a c t 第1 章 目录 i l i l绪论 1 1 选题的背景和意义”1 1 2 国内外相关研究综述“2 1 2 1 国外研究综述2 1 2 2 国内研究综述3 1 3 研究内容与思路4 1 4 主要创新点5 第2 章相关理论基础 7 2 1 个人房贷违约的基本含义”7 2 2 房贷消费者选择最优化理论7 2 3 个人房贷的应用期权理论9 2 4 个人房贷再协商理论1 0 2 5 抵押贷款状态跃迁理论l l 2 6 信息不对称理论一1 3 2 7 预期收入理论1 4 第3 章模型设计及研究假设 1 6 3 1 研究模型的设计1 6 3 1 1 商业银行个人房贷违约风险影响因素变量的选取1 6 3 1 2 变量的计量2 0 3 1 3 研究模型2 2 3 2 研究假设2 6 第4 章实证研究过程与结果分析2 8 4 1 样本的采集2 8 4 2 描述性统计分析2 8 4 3 概念模型的验证性因子分析3 0 4 3 1 相关性检验3 0 4 3 2 因子赋值3l 4 4l o g s i t i c 回归模型分析”3 5 4 5 累积l o g i s t i c 回归模型参数估计和检验3 9 第五章商业银行个人房贷违约风险防范的对策建议4 3 个人房贷违约风险影响因素的实证研究差于某商业银行数据的分析 5 1 加强个人房贷的动态监管和违约风险控制4 3 5 2 重点审查借款人购房目的和月还款收入比等要点4 3 5 3 完善个人征信系统的建设及提高房贷资产质量4 4 5 4 个人房贷资产证券化4 4 结论与展望 附录：变量相关性检验 参考文献 致谢 4 6 4 8 4 9 5 3 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 1 1 选题的背景和意义 第1 章绪论 1 9 9 2 年中国建设银行为联想集团职工提供抵押贷款购买个人住房被视为个 人住房抵押贷款( 以下简称个人房贷) 在我国的首次实践。1 9 9 8 年我国实行住 房体制改革，全面停止福利分房，实行住房货币化、市场化，自此住房抵押贷款 呈高速发展势态。从统计数据上看，1 9 9 7 年全国个人房贷余额为1 9 0 亿元，2 0 0 8 年达到2 9 8 0 0 亿元，2 0 1 0 年更是达到3 5 4 0 0 亿元，并且多年来保持高速增长态 势。个人房贷业务解决个人购买住房难题的同时，也为各大商业银行提供了稳定 的收入来源。 个人房贷业务受宏观经济周期影响巨大，经济萧条将使作为个人抵押贷款标 的物的房产大幅贬值，加上居民失业率上升及收入的下降，违约行为会显著增多， 从而给银行带来坏帐损失。2 0 0 6 年爆发的美国次贷危机起到了很好的警示作用， 美国2 0 0 8 年一年内宣布破产的银行数量远远超过之前5 年的总数。目前我国个 人房贷的总体违约率约1 5 2 ，看起来似乎很低，但根据香港货币管理局的资 料，2 0 0 1 年4 月，香港住房抵押贷款的不良率达到最高峰时，也才只有1 4 3 ， 并且个人房贷一般期限较长，风险暴露需要一个过程。根据国际经验，个人房贷 的风险一般是在发放贷款后的3 8 年中逐步暴露出来。应该说，我国个人房贷业 务还没有遇到真正的考验，一旦我国房地产市场出现调整或振荡，个人房贷违约 事件和众多假按揭就会显现出来。个人房贷期限长，每笔贷款数额小，贷款人分 散，这对习惯于批发业务的我国商业银行来说是一个挑战，完善风险管理机制是 个人房贷走向良性发展的一条必经之路。因而，个人房贷违约风险管理已成为当 前学术界和银行界普遍关注的一个热点话题。 目前国内对个人房贷违约风险的研究还只是停留在宽泛的定性分析之上，缺 乏系统、科学的规范研究，更缺乏应用统计工具和模型进行的定量研究。本文利 用我国中部某省一家国有商业银行2 0 0 6 2 0 1 0 年的个人房贷数据进行实证研究， 试图识别现阶段我国个人房贷违约风险的主要影响因素及其影响方向，为我国商 业银行个人房贷业务审核体系的发展提供实证支持。然后，本文建立了用于个人 房贷风险等级预测的累积l o g i s t i c 回归模型，以期为商业银行如何从借款人的相 关特征推断其风险等级提供一种方法。可见，本文的研究与商业银行个人房贷违 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 约风险管理实践紧密联系，具有较强的社会意义。 1 2 国内外相关研究综述 1 2 1 国外研究综述 国外学者对这一领域的研究已经较为深入。国外个人房贷违约风险的研究始 于7 0 年代以前对个人房贷违约相关特征的研究，通过梳理文献发现，目前国外 学者研究个人房贷违约风险主要集中在以下3 个方面： ( 1 ) l 1 v 与个人房贷违约风险关系研究 早期研究学者q u i g l e y 、v a no r d e r 、d e n g 研究结果表明，个人房贷的风险来 源是多层次的。j u n g ( 1 9 6 2 ) 通过对金融机构进行问卷调查的形式采集数据，发现 贷款价值比( 1 0 a n t o - v a l u e ) 和个人房贷利率与违约风险的正相关关系，并为银 行的风险防范提出了建议。 d h a r r i s o n 、d l i n g ( 2 0 0 6 ) 使用联邦储备保险公司的9 6 3 9 户抵押贷款数据， 引用数理模型分析和比较，发现多个住宅抵押贷款违约风险的决定因素，其中， 贷款价值比( l t v ) 是核心因素。c l a u r e t i e ( 2 0 0 8 ) 通过利用联邦住宅协会的个人 房贷资料，在建立多维相关分析的基础上，发现了贷款价值比与违约率损失率之 间存在正相关关系。体现了多维在数值上的相关共性，贷款发放利率水平与违约 显著正相关，两者在一定程度上决定了风险的来源和大小。 ( 2 ) 个人房贷违约风险特征因素研究 h e r z o g 和e a r l e y ( 1 9 7 0 ) 首次研究了逾期现象，房贷逾期是评价违约风险的 一个重要指标，引入了家庭收入波动率和婚姻状况的状态变量。他得到了在不同 时段上两者变化的相关性。在个人房贷违约风险特征的因素分析中，g a u ( 1 9 7 8 ) 在其研究中以两家私人保险公司的数据作为样本，选取了大量个人房贷的具体数 据，通过因子分析和判别分析来判别对违约风险产生影响的因素，为银行的风险 管理提供了建议。d e n g 等人( 1 9 9 5 ) 选择了贷款特征和当地的经济特征，在总结大 量相关数据的基础上，预测和计算违约概率以及可能招致的损失。r o b e r tf c o t t e r m a n ( 2 0 0 8 ) 通过调查包括邻居特征和抵押贷款及借款人特征等一系列因素， 从另一个层面来反映银行个人房贷的风险来源。 ( 3 ) 期权在个人房贷违约风险中的应用研究 。贷款价值比( l o a n t o - v a l u e ，l t v ) 是指住房抵押贷款订立之初借款人所贷本金总额与住房评估价( 房屋 总价值) 之比 2 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 期权在个人房贷违约风险中的应用是一个较新的研究课题，f o s t e r 和v a n o r d e r ( 1 9 8 4 ) 最早采用期权模型研究房贷违约风险，反映了期权在违约行为中的基 本作用。y o n g h e n gd e n g 、r o b e r t ( 1 9 9 6 ) 用基于期权的模型分析个人住房信贷业 务的违约与提前偿还情况，建立了两者的相关性分析模型，在模型中将违约视为 看跌期权。d e n g 和q u i g l e y ( 2 0 0 7 ) 贝, l j 提出将个人房贷作为一种卖出期权纳入或有 资产管理框架，构成了个人资产框架中的核心部件，并将失业率和离婚率变量结 合起来，探讨商业银行个人房贷违约风险行为的线性关系。 1 2 2 国内研究综述 国内关于个人房贷违约风险的研究始于上世纪9 0 年代后期，综合多数文献， 可以将目前国内对个人房贷违约风险的研究归纳为以下几个方面。 ( 1 ) 关于防范个人房贷违约风险的研究 在防范个人房贷违约风险方面，于长秋( 2 0 0 0 ) 认为由于政府担保功能缺失， 在一定程度上导致了商业银行风险系数的提高。高明生( 2 0 0 5 ) 提出防范贷款违 约风险，探讨了建立全民信用评价体系的可行性。郝钰( 2 0 0 7 ) 提出防范贷款违 约风险，从银行和社会角度进行全面的分析，通过向贷款人提供利率互换和利率 期权等利率风险防范工具，促进我国银行贷款资产的证券化模式改革。杨巧 ( 2 0 0 9 ) 提出发展信用保险，探讨建立信用风险行为的制约机制，债权人对债务 人不还债的信用风险投保，并提出了一些操作实务的指导。 ( 2 ) 个人房贷风险分类 刘洪涛( 2 0 0 0 ) 在分析上海个人房贷的风险时，进行了多角度全方位的因素 划分：违约风险、利率风险、流动资金风险、抵押物风险、抵押物处置风险以及 外在风险等；并针对不同风险，提出了不同的预防应对措施供商业银行借鉴。 王琴( 2 0 0 7 ) 在其研究中对于我国个人房贷的风险作了更为详尽的划分，并提出 了切实可行的建议，以便商业银行完善风险管理，更加有效地防范风险。在其研 究中，她将该业务的风险分为与开发商、贷款人、中介机构、抵押物、银行自身 管理以及利率等相关的一系列风险形式，并通过国内外银行风险管理的经典案例 对比，提出建立全国性的信用评级机构等一系列措施。 ( 3 ) 从博弈论角度研究个人房贷违约风险 施锡铨、张淼( 2 0 0 2 ) 在分析等额本息和到期一次还本付息等还款方式的基 。f o s t e r , c h e s t e ra n dr o b e r tv a no r d e r a no p t i o n b a s e dm o d e lo f m o r t g a g ed e f a u l t , h o u s i n gf i n a n c er e v i e w , l9 8 4 ，v 0 1 3 ，n o 4 ：3 51 - 3 7 2 。刘洪涛上海市房贷的现状分析及建议【j 】上海房地产，2 0 0 0 ，( 2 ) ：9 - 1 1 3 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 础上，考量了提前还款的经济学行为。田启伟、肖凯( 2 0 0 4 ) 则运用博弈方法研 究借款人的理性违约行为，通过构建理性违约的博弈模型，为防范银行风险提出 了建议。吴晨等人( 2 0 0 5 ) 应用博弈论的相关理论对个人房贷违约风险进行研究， 研究设立了一系列基本假设，并就借款和还款行为分别建立了博弈模型，将贷款 人的行为看成是不完全信息的动态博弈过程，分别分析其收益矩阵从而得出结 论。王福林，邵海华( 2 0 0 6 ) 运用信息不对称和不完全契约理论分析了个人房贷 违约风险并提出防范风险的对策与建议。 ( 4 ) 个人房贷影响因素实证研究状况 王福林( 2 0 0 4 ) 采用杭州市某银行的1 3 个支行的1 9 9 8 2 0 0 3 大规模样本，运用 多元回归模型分析各个因素和风险概率之间的关系，并探讨了如何改善我国个人 房贷违约风险的管理措施，建议来源于实证分析的基本结论。刘春红、刘可新、 吴晨( 2 0 0 5 ) 抽取了上海某银行的一家支行的数据对上海市个人房贷违约因素进 行了实证分析，将样本分为违约和非违约两组，并在抽样的基础上对于影响个人 房贷违约风险的主要因素进行研究。聂世宇( 2 0 0 7 ) 利用上海浦西某支行2 2 0 个 样本数据，将家庭月收入和还款承受能力作为共变变量，建立多因素的因子分析 模型，得出首付百分比和购房能力对违约的影响显著。另外吴琪伟( 2 0 0 6 ) 和马 宇( 2 0 1 0 ) 在商业银行个人房贷违约风险影响因素的研究中都有一定的成果。 可见，国内对个人房贷的大部分研究多是理论介绍和定性分析，实证研究比 较少。这可能是由于我国商业银行个人房贷业务开展较晚，数据录入不够全面以 及存在取得上的困难。但是，考虑到各国经济的差异性，我们很难完全照搬国外 经验，所以，建立在我国个人房贷历史数据上的实证研究非常必要，学术界和银 行界都应该给予足够的重视。 1 3 研究内容与思路 论文首先借鉴西方发达国家的研究成果，从借款人特征、房产特征、贷款特 征和区域特征四个维度系统分析了我国商业银行个人房贷违约风险的可能影响 因素。之后，利用我国中部某省一家国有商业银行2 0 0 6 年6 月3 0 日到2 0 1 0 年 6 月3 0 日的个人房贷数据，通过l o g i s t i c 回归模型得出了各因素对违约风险的影 响方向和程度，指出我国商业银行在发放个人房贷时应重点审核借款人哪些方面 的信息，更好地防范信用风险。然后，本文迸一步将贷款风险等级细分为完全正 回王福林，邵海华信息不对称、不完全契约与个人房贷违约风险【j 】江苏商论，2 0 0 6 ( 2 ) ：1 5 2 - 1 5 3 4 个人房贷违约风险影响因素的实证研究甚于某商业银行数据的分析 常、逾期、实质性违约三种，建立起用于个人房贷风险等级预测的累积l o g i s t i c 回归模型。最后，基于实证研究结果和国外经验，为我国商业银行更有效地管理 个人房贷违约风险提出对策建议。具体章节的安排如下： 第一章：绪论。探讨我国商业银行个人房贷违约风险的现状和研究意义，总 结归纳了国内外已有的研究成果，并提出了本文的研究内容及主要工作。 第二章：相关理论基础。介绍了商业银行个人房贷违约风险影响因素相关理 论，为下文实证分析奠定一定的理论基础。 第三章：模型设计及研究假设。在借鉴国内外同类研究的基础上，并结合我 国商业银行的实际信贷记录数据，进行变量选择与量化；进行了研究模型的设计 和假设分析，选择国外研究使用较多的l o g i s t i c 模型和累计l o g i s t i c 模型作为研究 工具。 第四章：实证研究过程与结果分析。本章选取我国中部某省一家国有商业银 行2 0 0 6 年6 月3 0 日到2 0 1 0 年6 月3 0 日的个人房贷样本，在从总体样本中随机 抽取符合研究要求的样本，得到相关结论。 第五章：商业银行个人房贷违约风险防范的对策建议。在总结实证研究结论 的基础上，提出了几点切实可行的建议，比如商业银行在审核个人房贷时，应该 更加关注借款人的哪些特征，以便更有效地防范信用风险。 第六章：结论与展望。归纳和总结本文的主要结论，讨论本文研究的局限性 和不足，提出今后研究中需要进一步探讨的方面。 本文的框架结构如图1 1 所示。 1 4 主要创新点 目前国内关于商业银行个人房贷实证研究采用的数据一般截止到2 0 0 6 年 底，而2 0 0 7 2 0 1 0 年我国房价波动比较大。本文选择2 0 0 6 年6 月3 0 日到2 0 1 0 年6 月3 0 日的数据进行实证研究，具有更强的时效性，与现实紧密联系。其次， 论文在选择代表个人房贷违约风险影响因素的变量时较为全面，加入了之前研究 较少，但同时比较重要的变量，比如：借款者是否本地人。 5 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 图1 1 论文结构框架示意图 6 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 第2 章相关理论基础 本文要研究个人房贷违约风险，首先须界定个人房贷违约风险的内涵及外 延。当前国内外学者从不同的角度给个人房贷违约风险下了定义。 2 1 个人房贷违约的基本含义 美国学者g e o r g e w g a u ( 1 9 7 8 ) 在研究美国个人房贷违约风险时给住房抵押 贷款违约给出了较为严格的定义：或者是抵押贷款发生自愿性产权转让( 借款人 的住房自动由贷款人没收) ，或者是取消借款人抵押贷款赎回。他认为的正常贷 款是指抵押贷款发放至少6 年半后仍未发生违约才是非违约抵押。因此，g e o r g e w g a u 所指的违约贷款实质是指发生呆账并已进入贷款清偿程序的贷款，给贷 款金融机构带来了信贷资产的损失，可称其为实质性违约。国内学者彭涛( 1 9 9 9 ) 认为所谓个人房贷违约风险是指借款人到期不能归还贷款本息而给金融机构带 来损失，按借款人的违约行为是否受其财力影响，分为被迫违约和主动违约。虞 晓芬、胡侠( 2 0 0 2 ) 对借款人的违约风险所下定义为：由于借款人无力按期还本付 息，或故意不履行还款义务，使信贷资金的实际运作结果偏离贷款银行预期目标 的可能。从国内外学者对个人房贷违约的定义来看，每种定义都是根据自己研究 需要而定，没有统一的共识。本文定义个人房贷违约为借款人发生逾期，并且信 贷记录的累积罚息和累计拖欠总额栏金额不为零的贷款，也即实质性违约；将贷 款人偶尔发生逾期但信贷记录的累积罚息和累计拖欠总额栏金额为零的贷款定 义为逾期。个人房贷违约风险又称信用风险，是指银行作为贷款人因借款人无力 按期还本付息，或故意不履行还款义务，不按照个人购房抵押贷款合同中规定的 还款计划按时偿还贷款本息而遭受信贷资金损失的可能。 2 2 房贷消费者选择最优化理论 美国学者c a m p b e l l 和d i e t r i c h 在1 9 8 3 年采用房贷保证保险公司( m o r t g a g e g u a r a n t yi n s u r a n c ec o r p o r a t i o n ) 1 9 6 0 1 9 8 0 年将近2 5 0 万笔房贷资料实证分析相关 经济变量与违约、提前还款取消保险和逾期之间关系和估计违约、提前还款取 消保险和逾期的发生率的研究中，提出了消费者选择最优化模型( o p t i m i z a f i o n m o d e lo f c o n s u m e rc h o i c e ) 。在抵押贷款期限内的每个阶段，借款人会选择其抵押 贷款的状态。抵押贷款借款人面对着四种选择： 7 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 违约； 变成逾期( 例如推迟付款) ； 提前还款( 通过出售房产或者重新募集资金) 或者取消保险( 如果允许) ； 继续正常还款。 他们建立了借款人发生前3 种选择的概率模型 如下： +一 +一 p d e f = f , ( c t r v ，cp t y ，u n e m ，c r o r ，a g e ，a g e s q ， +? d u mn e w 。d um 8 s ，d um9 0 , d u m 9 5 ) p d e l = f 2 ( c z , t z ，cp t y ，une m ，cr o r ，a g e ，a g e s q ， + ? ? ? d u mne w ，d um 8 5 ，d um9 0 , d u m 9 5 ) 纠啊匠= f 3 ( c l t v ，c i t y ，u n e m ，c r o r ，a g e ，a g e s q ， ( 2 1 ) +? d u mn e w ，d um 8 s ，d um9 0 , d um9 5 ) 式中p d e 卜在给定年份发生违约的概率；p d e l _ 在给定年份发生逾期的 概率；p p r 卜在给定年份发生提前还款或者取消保险的概率；c l t v l 当前的贷 款价值比；c p 限当前还款收入比；u n e m 一居住地区的失业率；c r o l 卜年 初当前抵押贷款利率与抵押贷款合同利率之比；a g e _ 年初抵押贷款的年限； a g e s q 一已结清抵押贷款的年限；d u m n e w - - 哑变量，如果房屋是新的，取值 为1 ，否则取值为0 ；d u m 8 5 一哑变量，如果初始贷款成数( 1 0 a n t o v a l u e r a t i o ) 大于8 0 但小于或等于8 5 ，取值为1 ，否则取值为o ；d u m 9 0 一哑变量，如果 初始贷款成数( 1 0 a n t o v a l u er a t i o ) 大于8 5 但小于或等于9 0 ，取值为1 ，否 则取值为0 ；d u m 9 5 一哑变量，如果初始贷款成数( 1 0 a n t o - v a l u er a t i o ) 大于9 0 ， 取值为l ，否则取值为0 。 在合理的假定条件下，消费者的选择概率可以用l o g i t 函数来描述，消费者 前3 种选择可用l o g i t 函数表示为： p ：竺(2-2) 曰= 1 + e - m 二+ e - 岛x 一+ e - a x 第四种选择( 继续正常还款) 可用l o g i t 函数表示为： 模型中，“+ ”表示假设该自变量与因变量正相关，。”表示假设该自变量与因变量负相关，“? ”表示关 系不明确。 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 只= 瓦两b ( 2 - 3 ) 层为f 选择对解释变量的系数向量。公式( 2 1 ) 与公式( 2 2 ) 相除可得： p , p , = f 自j x ( 3 ) 式两边取对数转变为线性方程： l o g ( 只只) = 一p , x ( 2 - 4 ) ( 2 5 ) 其中p 只称为优势比( o d d sr a t i o ) ，把包含上述变量信息的个人房贷资料数 据带入消费者选择最优化模型中，可得出4 个回归方程，从而可得房贷消费者相 应选择的发生概率，为金融机构加强风险管理提供指导。同时还可验证自变量与 因变量相关关系的假设。 2 3 个人房贷的应用期权理论 期权理论继承了经济学中的经济人假说，认为每个借款人都是理性的，理性 人追求的是一定约束条件下的个人效用最大化。因此，在特定经济条件下借款人 是否违约取决于经济利益上是否划算。违约决策过程实际上是一个收益与成本权 衡过程。那么，根据借款人在这一权衡过程中考虑的主要因素的不同，期权理论 形成了两种截然不同的假说：权益假说和还款能力假说。 权益假说认为在完善的资本市场上借款人仅仅通过比较其持有的住房权益 与住房抵押贷款债务额的大小即可做出是否违约的决策。即将违约视为一个看跌 期权，借款人在做决策时会比较住房的市场价值和抵押贷款余额，根据违约期权 是否实值选择是否违约。在权益假说中有一个重要的假设前提，即借款人可以 在任意一个付款期内以住房抵押贷款的当期价值将住房出售给贷款机构，而且不 存在交易成本或者交易成本很低。还款能力假说则认为当借款人收入下降到低于 偿还抵押贷款需要时，借款人就会发生违约，或是由于消费者信贷市场的不完全 性，对于暂时的支付困难，借款人无法筹措到需要的资金，丧失还款能力，即借 款人可能会受到流动性约束影响而发生违约。 住房权益= 住房评估价未清偿银行贷款余额，住房权益也称净权益( n e te q u i t y ) 。 。f o s t e r , c h e s t e ra n dr o b e r tv a no r d e r a no p t i o n b a s e dm o d e lo fm o r t g a g ed e f a u l t , h o u s i n gf i n a n c er e v i e w , 1 9 8 4 ，v 0 1 3 ，n o 4 ：3 51 - 3 7 2 9 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 事实上，在借款人违约行为的分析上要区别权益假说和还款能力假说十分复 杂。通常，借款人除了要考虑房产价值、个人收入等经济因素以外，还要考虑信 用损失等问题。同时，在一些国家借款人违约并不能解除其债务，贷款人对借款 人所拖欠的款项具有持续的追索权。这一事实使看似合乎逻辑的权益假说的合理 性大打折扣，但是权益假说确实为住房抵押贷款借款的违约行为提供了理论解释 的依据。j a c k s o n 和k a s e r m a n ( 1 9 8 0 ) 首次区别并验证了住房权益和还款能力假 说，他们的结论是住房权益对违约行为的影响更加重要。 2 4 个人房贷再协商理论 对贷款人来说，因借款人违约导致取消抵押品赎回权的过程涉及昂贵的法律 诉讼费用和其他费用支出，贷款人通过这种途径收回欠款将遭受很大损失。对借 款人来说，丧失抵押品的赎回权将带来巨大的信用等级下降和财产损失。因此贷 款人与借款人均有必要通过再协商重新设定贷款利率、贷款到期日，甚至免除部 分或者全部逾期的利息。通过再协商，昂贵的违约和取消抵押品赎回权的成本是 可以避免的。t e r r e n c em c l a u r e t i e 和m e lj a m s o n 在1 9 9 5 年做了房贷再协商的 理论和实证研究，并建立了贷款再协商模型 。在其模型中变量定义如下： 占= 个人房贷余额 m = 抵押贷款的市场价值 m = 再协商后抵押贷款的市场价值 日= 住房的市场价值 f = 拖欠的利息 k = 再协商的运行成本 a = 取消抵押品赎回权律师费用 三= 其他费用和取消抵押品赎回权的诉讼成本 d = 违约成本，即上述f ，k ，么和之和 = 私人抵押贷款保险的覆盖比率 c = 借款人违约的信用成本 i = 贷款人从保险获得的补偿金 贷款人同意再协商的条件为再协商抵押贷款的价值超过从取消抵押品赎回 权的潜在收益( 包括保险收益，如果有的话) ，即：m 日一d + i ；对借款人来 c a m p b e l l ，t a n dd i e t r i c h ，j t h ed e t e r m i n a n t s o fd e f a u l to ni n s u r e dc o n v e n t i o n a lr e s i d e n t a lm o r t g a g el o a n $ ， t h ej o u r n a lo f f i n a n c e , 1 9 8 3 ，v 0 1 3 8 ，n o 5 ：1 5 6 9 - 1 5 8 1 1 0 个人房贷违约风险影响因素的实证研究基于某商业银行数据的分析 说，同意再协商的条件为再协商抵押贷款的价值必须要少于违约的潜在损失，即： m h h + c 。因此双方再协商抵押贷款都同意的条件为：h d + i m h h + c 。 根据上述模型，t