热河南路街道片区管理方案.doc

物业管理方案为提高热河南路街道三汊河片区、新和园片区、新河村片区居住品质，改善居住环境，使老旧小区也能够享受物业管理服务带来的便利和舒适。我公司充分认识加强老旧小区物业管理工作的重要性，针对不同情况采取相应措施，有效化解物管、自管中的诸多矛盾，逐步建立长效管理机制，努力提高居民生活质量，提高小区管理水平的整体水平。我们在为业主提供服务的时候，始终要坚持以人为本、服务至上的理念，服务的内容与方式始终以业主为中心；以满足老旧小区业主的需求为目标；以业主的满意为公司的最高追求；在服务过程中不断调整服务方式与模式，以达到业主的要求。一、管理思路根据老旧小区的特点和物业管理需求分析，我们提出以下管理思路：1、根据老旧小区管理需求分析和我公司物业管理经验，我们将老旧小区管理标准定位在专业管理服务标准上。通过高水平物业管理将老旧小区提到一个较高的层次，实现低消费投资，高价值 体现，将老旧小区变成一个体现现代社会文明价值的小区。我公司设有专门的管理机构，管理、操作人员配置齐全，办公场所干净有序。2、对对老旧小区采取专业化管理的关键在于对配套设施的管理和服务，我们将对照国家物业管理的法律法规和颁布的系列标准，针对老旧小区业主的特别需求来确定客户服务的项目、内容和标准。每年采取书面形式向业主征询对物业管理服务的意见。3、由于老旧小区的管理弊端，消防安全及保卫工作尤其重要，小区出入口能做到24小时站岗值勤。每天按规定进行巡逻；能实施24小时不间断巡逻。有车辆管理制度，对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。对进出小区装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。对临时访客实行登记制度。对火灾、治安公共卫生等突发事件有应急预案，事发后及时采取相应措施。老旧小区对于消防安全工作要求极高，我公司将安排具有消防工作经验的保安人员，以退伍军人为主，兼顾考虑个别岗位可安排老旧小区的住户，以做到真正的小区就是家，爱岗如爱家，实行24小时值勤，为业主提供安全、温馨的生活环境。4、老旧小区物业管理面积较大，我公司物业人员全部持证上岗，管理制度齐全，责任明确。账务清晰，管理服务人员24小时服务，服务热情，行为规范。5、针对老旧小区物业管理，我们坚持按有关规定和合同约定定期公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况，在收费、财务管理、会计核算、税收等方面执行有关规定。我公司及业主双方签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系，服务标准等相关内容在小区显著位置进行公示，根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，有在显著位置公示服务项目与收费标准。6、针对老旧小区具体情况，采取一体式的安全管理体系。在项目员工招聘上，采取有经验的管理人员来管理。7、我公司将联合社区居委会等有关部门，在老旧小区内大力开展各种有意义的社区活动，推动精神文明的发展，形成良好的社区文化。8、我公司定期安排老旧小区的员工参加培训和学习，不断提高管理水平。保证小区公共配套设施维护运行正常；供水、供电、供气等设备使用正常；规范活动场所，机动车、非机动车停车场，机动车、行驶等标志。保证车辆运行畅通，停放有序，并做好防盗工作。9、针对老旧小区绿化管理，制定绿化管理方案，对绿化进行专业养护，保证花草树木管理养护得当，按季节治理病虫害，以及浇水、施肥除草、修剪等养护工作，保证植物生长良好，形成较好的植物景观。10、老旧小区保洁工作管理，我们将所有楼栋逐一分解，包干落实到各个工作人员，全面实行“自家的孩子自家抱”，各责任人兼顾包干楼栋的楼道卫生工作，包括楼道内的乱堆乱放、乱张贴、楼道广告，同时监督其他楼栋责任人的工作，做到任务分解、责任落实、相互监督、共同进步的作用。垃圾实行袋装化管理，每天清运，公共场所定期清扫保洁，保持整洁干净。根据实际情况定期进行消毒和灭虫除害。11、由于老旧小区设施设备老旧，设施设备管理维护十分重要，必须迅速全面熟悉设备特性，掌握运行规律；在正式运行后，要确保公共设施，公用设备定期维护，水电气24小时报修值班，接到报修15分钟到场。对公用设施设备进行日常管理和维护保养。建立公用设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。设施设备标识齐全、规范，明确责任人；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范。消防设施设备完好，能随时启用，消防通道保持畅通。设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。小区道路畅通、路面平整、井盖无缺损或丢失，主干道交通标志齐全。规范。路灯、楼道灯完好率不低于98%。容易危害人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种设备故障有应急预案。供电设备能正常使用，无设施损坏，配电室管范管理。供水设备运行正常，无设施损坏。制定有详尽的设施设备年、季、月、周等定期维护保养检修以及日常维修计划、方案、标准。制定有各类应急抢修、处理方案，保证设施设备能高效经济运行。12、安全保卫及消防工作。结合小区情况，完备安全防范措施，保安人员24小时在岗值班，夜间安排专人巡逻。物业人员掌握消防设施的使用方法，并能及时处理各种火灾事故，设立消防疏散示意图，保证消防车辆和各安全出口畅通无阻，每月对此检查2次以上。13、房屋管理，对房屋公用部位进行日常管理和维修养护，根据房屋实际使用情况，定期检查房屋公用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，要及时编制维修计划，向业主委员会提出报告与建议。对违反规定私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并及时报告有关主管部门。14、物业管理制度与档案、资料管理，在日常管理中要建立交接班登记制度；建立资料的收集，分类整理，归档管理制度。房屋及其共用设施设备档案资料齐全、建立住房用户档案，进行分类成册、管理完善，方便查阅。有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。15、其他管理（1）定期开展有意义、健康向上的社区文化活动。（2）积极支持参与社区文化建设二、抓整治工作，换环境面貌1、针对问题，一对一宣传根据我公司以往老旧小区管理经验，乱种植、乱堆放、乱搭建的现象普遍存在。再之老旧小区把部分居住着老人或者外来人员，乱晾晒、乱堆放情况无法杜绝，无形之中给小区的管理带来了难度。我们将在接管后进行通过各种渠道各种方式进行物业管理知识宣传，制作业主入住手册，加大小区物业管理的宣传工作，针对小区存在的牵涉治安安全、消防安全方面的，进行上门一对一的宣传，提高业主的文明意识及安全防范意识。2、做好小区基础设施的维护，切实解决老百姓所关心的热点问题，加强停车位的管理，解决居民停车难的问题，消除小区内消防车难进入的安全隐患。3、加强对公司人员的业务培训力度，提高基本素质，掌握服务技能，明确工作职责，全面提升管理水平和质量，做到保安、保洁、保绿，建立社区与物管定期有效沟通的管理机制，采取整体联动，形成合力，联合管理，及时发现问题解决问题，不浪费大量的人力、财力、物力，营造舒适、整洁、安全的小区环境。三、管理模式在管理与服务的过程当中，我们将建立一套适应老旧小区物业管理模式，坚持做到高标准，严要求的科学化、规范化的现场管理，具体方法如下：1、项目负责人现场指挥。实行公司垂直领导下的项目负责任的内部管理模式，项目负责任现场执行公司的物业管理服务计划，现场组织指挥各项工作，并随时与业主、街道沟通联系，收集业主的意见、建议，及时做出工作计划与服务内容，方式的调整以适应业主的要求；2、服务的制度化、专业化、标准化。建立健全相应的规章制度，以制度促进管理，员工配置要严格遵守专业的要求，定期组织对员工进行业务培训，以保证员工素质与现场作业能够符合业主的要求，制定严格细致的服务质量与考核标准，从而为业主提供制度化，专业化、标准化的服务。3、建立安全保障体系。针对老旧小区的实际情况，我公司准备从以下几方面安全防范工作：（1）“预防为主，防消结合”，我们主要从消防宣传、消防队伍演练、消防制度落实、消防器材的定期检查、换药等方面培训、落实。（2）水电气设备安全管理建立健全水电气设备正常使用的巡查制度，全面掌握所托小区各类管线的线路、走向，以便在发生故障时能够迅速有效的予以排除，方便业主的正常使用。（3）小区安全维护根据老旧小区物业管理的安防要求，结合我公司安防经验，确定我公司将以“人防为主，技防为辅”的安全防范思路，对老旧小区物业管理实行24小时安全巡逻，为业主提供一个安全、舒适的生活环境。（4）环境卫生维护根据老旧小区管理要求，合理安排保洁区域，卫生保洁均责任到人，确保管理区域内清洁卫生生、整洁有序。四、环境清洁卫生管理（一）环境服务范围及要求日常保洁是通过日常清扫工作，对本物业管理区域进行定时、定点、定人进行废弃物的收集和清洁，通过清、扫、擦、试、除、洗等常规性服务，维持所有公共区域的清洁卫生。根据老旧小区目前的现状，清洁工作应做好以下几项；1、垃圾处理。主要包括收集、清除、回收、压实、运达指定地点。2、在规定的范围内做好灰尘清扫、污迹清洗、地面维护等，做到地面无灰尘，无垃圾，保持场地清洁；墙面、顶面的清洁维护按物业管理规范执行。（1）小区道路、广场、绿地、楼梯扶手、楼道、路灯等按规定时间进行清扫；道路积水积雪能及时清除。共用雨、污管道每年正常疏通；雨、污水井、化粪池每月正常检查正常使用，小区内地面、墙面、楼梯扶手、消防器材、垃圾桶、开关等，无手印，无污迹，无灰尘，保持光洁明亮。绿化带无垃圾，枯死植物及时清理。（2）环境部分：地面无垃圾，无积水，无明显污渍。室外设施包括灯饰、栏杆、垃圾桶等无污迹、水迹和明星灰尘，墙壁及其他设施上无不良张贴物。下雪时及时清扫，必要时做好防滑处理。（3）垃圾收集清运：楼栋垃圾桶置放合理，生活垃圾能做到日常日清，垃圾桶清洁、无异味。垃圾箱、桶要定期清洗消毒，无蚊蝇，无臭味。垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。3、住宅楼内公共卫生：走廊、大门、值班室、楼梯地面干净无污迹、痰迹、灰尘、纸屑等杂物；走廊玻璃等干净明亮、无灰尘。楼梯扶手和栏杆保持干净。4、负责小区道路卫生保洁。5、对现有的绿化苗木、花卉，要做好养护管理、培植。养护管理包括：定期浇水、施肥、整形、修剪、防治病虫、保证现有苗木成活率等。五、保安及消防管理（一）保安管理内容及要求安全管理的目的是维护物业管理范围内正常的工作、生活秩序、协助公安机关做好内部的安全防范工作，它在整个物业管理中占有举足轻重的地位。安全管理工作是一项特殊的服务工作，要求保安人员应具有良好的身体素质、心理素质、保安技能，要忠于职守，有胜任保安工作的综合能力，还要有良好的职业道德、文明执勤、礼貌待人、坚持原则。根据不同的区域及岗位要求，保安队应设立出入口固定保安、巡逻保安等。严禁外来闲杂人员进入小区，来访人员必须登记，准许后方可入内。对进出车辆和停放要严格管理，统一指挥，严禁乱停乱放，未经登记允许不得进入小区，严禁易燃易爆危险品的车辆进入小区。小区内保安主要负责小区的安全保卫工作，认真负责地做好各项安保工作，要实行严格的规章制度，不空岗、漏岗，发现可以情况和事故苗头立即上报，并迅速处理、果断处置，确保小区治安稳定。巡逻保安负责小区内白天及夜间的巡逻，要做到主动、热情、耐心、周到的服务，杜绝因工作失职造成小区内被盗和其他事件，及时发现各种事故隐患，不因而出现意外事故，维护正常的工作、生活秩序。小区内车辆按停车位停放有序，行车通道上不准乱停放车辆。白天夜间对停车流动巡查、管理。保安人员的选配应根据本项目实际情况严格筛选，负责小区的秩序保障工作；小区内突发事件的处置，灾害预防，火灾扑救，发现和制止小区内的暴力事件，随时准备提供紧急救助。小区内公共部位安全隐患的检查、排除及上报，对违规事件及时提示和纠正，有针对性地进行安全教育。小区内有特殊活动安排，保安要协助维持现场秩序。对保安管理及停车场管理工作应明确工作内容和工作要点，制定出具体的工作标准及检查办法。六、服务内容与标准：项目内容与标准（一）综合管理服务1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。2、承接项目时，对住宅建筑区划共有部分进行认真查验，验收手续齐全。3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4、有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5、管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6、公示24小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修记录。7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。8、按规定至少每年公布一次利用物业共有部分经营所得收益的收支情况。9、按合同约定规范使用建筑物及其附属设施专项维修资金。10、每年进行一次业主满意度调查，满意率不低于80。（二） 房屋管理1、对房屋共有部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2、根据房屋实际使用年限，检查房屋共有部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和建筑物及其附属设施专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3、每周巡查1次建筑区划房屋单元门、楼梯通道以及其他共有部位的门窗、玻璃等，定期维修养护。4、按照住宅装饰装修管理有关规定和管理规约（临时管理规约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共有管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。6、各组团、栋、单元（门）、户有明显标志。（三） 共有设施设备维修养护1、对附属设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。2、建立附属设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检修等记录齐全。3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。