（金融学专业论文）济南市房地产价格影响因素的实证分析.pdf

ij 东火学硕士学位论文 摘要 作为国家的支柱产业，房地产业的稳定与发展关乎国计民生。从1 9 9 8 年开始， 我国房地产业进入了新一轮快速发展期，尤其是近几年来房地产行业持续保持高速 发展，房地产投资和房地产价格持续上涨。虽然从全国总体来看，房地产市场保持 缝康、快速发展态势，供求基本平衡，但部分地区仍然存在房价上涨过快、住宅供 给结构不合理等问题。要解决这些问题，使中国房地产市场保持持续健康发展，国 家的宏观经济政策对房地产价格的调节作用显得非常重要。而要进行有效调控，得 首先识别在各种因素中，到底哪些因素能对房地产价格有影响，哪些因素对房地产 价格的影响力强，哪些对房地产价格的影响力稍弱等问题。 学术界对深圳、上海等大城市房价的相关著作已有很多，但专门研究济南市房 地产价格变动及价格预测的文章不多，有关的探讨也多限于定性的分析，从定量的 角度进行分析的文章很少。本文在借鉴许多前人研究成果的基础上，以定性和定量 相结合的方法，分析影响房地产价格的机理，同时利用济南市2 0 0 3 年- 2 0 0 7 年上半 年的面板数据对济南市房地产价格进行实证分析，建立了一个房价的计量经济模型， 并对其有敬性做了较为全面的检验。研究结果表明，在易于量化的影响因素中，对 济南市房价的影响程度由强到弱依次为：金融机构贷款余额、土地价格、建材价格、 贷款利率、g d p 、人均可支配收入、房地产开发投资、上年土地开发面积、平均工资。 构建的回归方程显示：济南市房价与建材价格、贷款余额呈同方向变化，建材价格 指数每增加1 ，会影响济南市房屋销售价格指数平均增加0 2 5 2 ；金融机构贷款余额 每增加l 亿元，会影响济南市房屋销售价格指数增加0 0 1 3 。 论文最后根据前面的研究结果，提出了房地产价格的政策建议，希望这些建议 对投资者在房地产市场中的投资活动和管理部门对房地产业的监管和调控具有一定 的借鉴作用。 关键词：房地产价格；影响因素；实证分析 ! 些查盔：至堡主：至垡丝奎 一 a b s t r a c t a so n eo ft h ep i l l a ri n d u s t r i e s ，t h es t a b i l i t yo fr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ti sr e l a t e dt o t h ep e o p l e sl i v e l y h o o d s i n c et h ey e a ro f19 9 8 ，t h er e a le s t a t ei n d u s t r yh a se x p e r i e n c e da p e r i o do fr a p i dd e v e l o p m e n t e s p e c i a l l yi nr e c e n ty e a r s ，t h ei n v e s t m e n ta n dt h ep r i c eo f t h er e a le s t a t ek e 印r i s i n g a saw h o l e ，t h er e a le s t a t em a r k e to ft h ec o u n t r yd e v e l o p s h e a l t h i l ya n dr a p i d l y , a n dk e e p st h ee q u i l i b r i u mo fs u p p l ya n dd e m a n d b u ti ns o m e d i s t r i c t s ，t h ep r i c eo fr e a le s t a t ei n c r e a s e st o of a s tw i t hi r r a t i o n a ls u p p l ys t r u c t u r e i no r d e r t ok e e pt h ec h i n e s er e a le s t a t em a r k e ts u s t a i n a b l ea n dh e a l t h y , i ti se s s e n t i a lt o i m p l y m a c r o - c o n t r o lp o l i c i e st or e g u l a t et h er e a le s t a t ep r i c e t om a k eb e t t e rm a c r o - c o n t r o l d e c i s i o n ，w em u s ti d e n t i f yw h i c hf a c t o r sh a v ee f f e c t su p o nt h ep r i c eo fr e a le s t a t e ，w h i c h i n f lu e n c i n gf a c t o ri sm o r ei m p o r t a n tt h a nt h eo t h e r s t h e r ea l e m a n yr e s e a r c h e s f o c u so nt h er e a le s t a t e p r i c ei nm e t r o p o l i s l i k e s h e n z h e na n ds h a n g h a i b u tf e ws t u d i e sh a v eb e e nt a k e na b o u tt h er e a le s t a t ep r i c eo f j i n a n ，m o s to fw h i c hc o n f i n et ot h eq u a l i t a t i v ea n a l y s i s w i t hr e f e r e n c eo fp r e v i o u s r e s e a r c h ，t h i sp a p e ra d d r e s s e st h ef a c t o ra n a l y s i so nt h er e a le s t a t ep r i c eq u a n t i t a t i v e l y a n dq u a l i t a t i v e l y i nt h i sp a p e r , ae c o n o m e t r i cm o d e lw a se s t a b l i s h e da n dt e s t e d ，a n dt h e a u t h o ra n a l y z e st h ep r i c eo fj i n a nr e a le s t a t ee m p i r i c a ll yo nt h eb a s i so ft h ep a n e ld a t a f r o m2 0 0 3t ot h ef i r s th a l fo f2 0 0 7 t h er e s u l t ss h o wt h a t ，a m o n gt h ef a c t o r sw h i c ha r e c o n v e n i e n tf o rq u a n t i z i n g ，t h em a i nf a c t o r si ns e q u e n c ea r eo u t s t a n d i n gl o a no fb a n k s 、 l a n dp r i c e ，b u i l d i n gm a t e r i a l sp r i c e ，i n t e r e s tr a t e ，l o c a lg d p ，a v a i l a b l ei n c o m ep e r p e r s o n 、d e v e l o p m e n ti n v e s t m e n ti nr e a le s t a t e 、a r e ao fd e v e l o p e dl a n di nt h el a s ty e a r 、 a v e r a g ew a g e r e g r e s s i o ne q u a t i o ni nt h i sp a p e rs h o w st h a tt h er e a le s t a t ep r i c eo fj i n a n i sp o s i t i v ec o r r e l a t e dw i t hb u i l d i n gm a t e r i a l sp r i c e ，o u t s t a n d i n gl o a no fb a n k s ，a n de a c h u n i ti n c r e a s eo ft h eb u i l d i n gm a t e r i a l sp r i c ei n d e xw o u l dr e s u l ti no 2 5 2u n i ti n c r e a s eo f t h er e a le s t a t ep r i c ei n d e xo fj i n a n ，e v e r y1b i l l i o n s i n c r e a s eo fo u t s t a n d i n gl o a no fa l l b a n k sw o u l dc a u s e0 13u n i ti n c r e a s eo ft h er e a le s t a t ep r i c ei n d e xo fj i n a n b a s e do nt h er e s e a r c h e sa b o v e ，t h ep a p e rf i n a l l yg i v e ss o m ea d v i c e sf o rt h e i n v e s t o r st op e r f o r mb e t t e ri nt h er e a le s t a t em a r k e ta n df o rt h er e g u l a t o r st oe n f o r c et h e s u p e r v i s i o na n dr e g u l a t i o no f r e a le s t a t em a r k e t k e yw o r d s ：t h ep r i c eo f t h er e a le s t a t e ：i n f l u e n c i n gf a c t o r ；, e m p i r i c a la n a l y s i s 2 原创性声明 本人郑重声明：所呈交的学位论文，是本人在导师的指导下， 独立进行研究所取得的成果。除文中已经注明引用的内容外，本 论文不包含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的科研成果。 对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确方 式标明。本声明的法律责任由本人承担。 论文作者签名：堑 日期：狲杉垒 关于学位论文使用授权的声明 本人完全了解山东大学有关保留、使用学位论文的规定，同 意学校保留或向国家有关部门或机构送交论文的复印件和电子 版，允许论文被查阅和借阅；本人授权山东大学可以将本学位论 文的全部或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、 缩印或其他复制手段保存论文和汇编本学位论文。 ( 保密论文在解密后应遵守此规定) 论文作者签名：i 盟导师签名论文作者签名：! 皇导师签名 东人学硕七学位论文 第一章绪论 1 1 选题背景及研究意义 1 1 1 选题背景 近几年来，我国国民经济取得了飞速发展，住房消费占我国城镇居民消费的比 重越来越高，住房建设步伐逐步加快，居民居住条件有了较大改善。以住宅为主的 中国城市房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作 用。 回顾我国住房体制改革的历程，从1 9 9 8 年下半年取消福利分房，推行住房分 配货币化，2 0 0 2 年规定经营性土地使用权必须要以竞买的方式取得，2 0 0 4 年被称为 房地产业的“政策年”，完善招标、拍卖和挂牌的土地供应制度制度和首次的央行加 息政策等，这些政策的颁布逐步提高了我国住宅市场化的进程。 随着改革的不断推进，我国房价也发生了较大的波动。1 9 9 8 年至2 0 0 2 年的五 年时间里，全国商品住宅销售价格平稳上升，上涨幅度分别为3 5 8 、0 1 6 、4 9 9 6 、 3 5 4 、3 7 2 ；从2 0 0 3 年起，全国商品住宅销售价格开始大幅度上扬，上涨幅度为 5 0 2 ，2 0 0 4 年上涨幅度更是高达1 6 0 2 ，比2 0 0 3 年提高1 1 个百分点。2 0 0 5 年在 国家宏观调控政策影响下，房价涨幅趋缓，7 0 个大中城市住宅销售价格上涨7 6 ， 2 0 0 6 年全国房价上涨幅度回落到5 5 。这是全国整体房地产价格的历史统计数据， 但是从地区分布上看，房价上涨的趋势是由上海、深圳、浙江等东南沿海局部地区 开始，逐渐向全国大部分地区扩散。 目前房价上涨速度和i 幅度大大超出居民可支配收入的增长，房价与居民收入比 远高于国际水平，房屋空置率一直居高不下等不正常现象。这些问题虽然是局部性、 结构性的，但如不及时加以解决，有可能演化成全局性问题，影响宏观经济稳定。 温家宝总理在今年的政府工作报告中提出，要把抑制房价过快上涨作为政府工作的 一项重要任务。国务院有关部门在深入调查研究，总结一些地区调控房价的做法和 经验，广泛听取社会各界意见基础上，提出了有关政策措施。这些措施，就是要切 实解决当前存在的突出问题，消除市场发展中的不稳定、不健康因素，稳定房地产 价格。政府有关政策出台和实施，将有利于促进房地产市场可持续发展，防止市场 出现大的起伏，巩固和发展宏观调控的成果：有利于保障城镇中低收入家庭和最低收 入家庭的基本居住需要，促进社会丰义和谐社会的建设。因此，国家宏观调控房地 产市场政策出台是有它深刻的政治原因和经济原因的。 除价格问题以外，部分地区房地产结构性矛盾突出。一些地区住房与非住房、 高档住房与低价位住房结构不合理、比例不够协调，部分房地产开发企业盲目上大 j l 东大学硕士学位论文 户型、高档项目，超过用户承受能力，销售不畅。一些地方中低价位商品住房供不 应求，对经济适用住房建设支持力度不够、建设标准和购买对象把关不严。 逐步改善居民居住条件，是全面建设小康社会的重要内容。房地产业是国民经 济支柱产业，与解决居民住房问题关系密切，既是经济问题，也是社会问题。近两 年来，一些地区房地产市场发展过程中，出现了投资规模过大、商品房价格上涨过 快、供应结构不合理、市场秩序比较混乱等突出问题。 随着近年来全国二线城市房地产业的飞速发展，济南作为山东经济发展战略的 领军城市，经济的快速增长推动了房地产业的完善和繁荣。在2 0 余年的发展历程中， 济南市房地产业也不断由不成熟向成熟市场转变，在国家宏观调控政策下，济南房 地产市场秩序日渐完善，但市场还不是一个有效的市场，还存在许多问题，而各种 问题最终可表现为价格的波动。目前对济南市房地产价格的波动及预测的研究还不 多，本文试图在这方面做一些有益的尝试。 1 1 2 论文研究的目的及意义 根据马斯洛需求层次理论，人们总是在先满足低层次的需求后，再满足较高 层次的需求。人们最先满足的需求是生理需求，它包括食物、水、衣服、住房等需 求，也就是中国人常说的衣、食、住、行等。而且购房也符合中国人的心理需求， 在我国，房子对很多人的意义已经不只是居住场所，而是获得生活安全感、舒适感 的重要基础和财产储备的重要方式。因此对房地产业的研究和探索除具有一定的学 术价值外，还具有一定的社会应用价值。 房地产业既是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业： 房地产既是牛产和牛活的必需品，同时也是一种资产或者说是财富。房地产的价格 既关系到一股老百姓的生产和牛活问题，也关系到一个城市发展的潜力和竞争力， 更关系到国家的金融稳定、宏观经济政策等。 1 、影响济南房价的因素有哪些? 这些因素对房价的影响程度又是怎样的呢? 这 些影响因素在不同的国家和地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大 小是各不一样的。本文以房地产价格为研究对象，试图探讨在现阶段我国房地产市 场环境下，哪些因素对房地产价格产生的影响是丰要的，哪些是次要的( 当然这种丰 次因素是相对且是动态的) ，并通过对济南市房地产价格进行定量的实证研究，揭示 其内在的运行机制。由于本文主要是对各影响因素对房地产市场价格的影响程度和 影响模型进行研究，并以济南市的实际数据进行验证，因此本文在前人对房地产市 场需求影响因素的研究基础之上，挑选适用且可量化的影响因素作为济南市房地产 价格的影响因素。 2 山东大学硕士学位论文 2 、本文的研究结果对于进一步研究其它城市，尤其是二线城市，房地产价格 与其影响因素之间的关系及价格趋势，具有一定的参考价值。未来的研究还可从指 标体系的优化、模型函数形式的选择、样本数据扩展等方面加以改进，使研究结果 具有更加广泛的指导意义。对于普通的房地产投资者或房地产消费者，本文的结果 也可以作为根据宏观经济政策及环境的变化，对未来房价走势进行判断的一个参考。 3 、可以为房地产供求双方提供分析工具。房地产价格是房地产投资决策指标 评价体系中最重要的一个指标，在房地产投资决策中起着重要的作用。通过对房地 产价格因素的分析，可以帮助市场交易主体了解房地产价格发展趋势以及判断当前 价格是否合理，可以帮助其正确进行投资决策。 综上所述，房价问题已成为当前社会关注的热点问题。笔者希望本文不仅仅 是将有关房地产价格理论与现实房地产业实践的一次具体结合，而且希望通过这方 面的研究，可以为当地政府进行宏观调控提供依据，为消费者提供信息支持，为房 地产开发企业项目运作和银行信贷管理提供参考，促进济南市房地产业能够更加稳 定、健康、持续地发展；同时，通过具体的实践经验，也能进一步丰富公共政策的 理论体系。 1 2 论文的研究方法 1 、首先就国内外关于房地产价格波动和预测的研究成果进行了系统的考察： 通过对房地产价格的影响因素分析，得出影响房地产价格的主要影响因素及影响机 理。 2 、在房地产价格理论的基础上，分析影响济南市房地产价格的主要因素，构 建计量经济模型，搜集济南市房地产有关数据，并进行实证分析。 1 3 论文的主要内容 1 3 1 论文的主要内容 第一章总结了国内外对房地产价格影响因素研究的主要成果，归纳了国内对房 地产价格影响因素研究的主要理论，就国内外关于房地产价格波动的考察，阐述论 文的选题背景和现实意义； 第二章对房地产价格影响因素进行定性分析。从房地产的供给与需求方面分 析，说明各种对房地产价格有影响的因素及它们是如何影响房地产价格的。 第二章简要介绍了济南市及济南市房地产市场的基本情况。 第四章选取便于量化的因素，通过建立模型，对影响济南市房地产价格进行实 证研究，并对结果的有效性进行分析。 第五章对全文做全面的小结，并对今后济南房价进行预测，并提出相关建议措 山东大二硕士学位论文 施。 1 3 2 本文的结构框架图 房地产价格的理论 简述济南市房地产市场情况 沟建模型进行实证分忻 结论及政策建议 1 4 本文的创新和主要研究工作 1 、基于济南市的数据，对影响济南房价的因素进行实证分析，并得出对济南 房价产生的影响的主要因素及其影响程度，并对结果进行检验。 2 、通过综合分析，预计未来几年济南市的房价不会出现负增长，其增长幅度 将逐步回落到正常轨道，趋于平缓。 3 、根据实证分析得出的结论，提出促进济南市房地产市场健康发展的一系列 政策建议。 1 5 文献综述 1 5 1国外文献综述 虽然西方国家的房地产市场形成较我国早，但是也大都经历了繁荣、萧条的波 动，这促使西方学者较早的针对房地产尤其是房地产价格进行深入的分析和研究。 早在1 7 世纪末，资产阶级古典经济学家威廉配第第一次提出级差地租的概念，并 对级差地租、土地价格等做了初步阐述，他开创了房地产业发展研究的先河。 美国学者l a n c a s t e r 于1 9 6 6 年提出了后来以其名字命名的理论。与萨缪尔森 等经济学家在考察偏好和效用时从消费丰体的丰观评价的做法不同，l a n c a s t e r 从 产品的特征出发，认为产品( 例如住宅) 是作为具有一系列特征的集合体来出售的， 其价格应等于对应品质或特征的价格的集合，这就是特征价格理论。 4 j i 东大学硕十学位论文 b l a n c h a r da n dw a t s o n ( 1 9 8 1 ) 利用计量统计学的原理对房地产价格的变化进 行统计分析。他认为经济泡沫的出现会增加价格的方差，会减弱价格与影响因素的 相关关系。在不存在经济泡沫的零假设下，给定某些条件，就可以求出价格方差的 上限。当经济泡沫出现时，这个上界条件会受到破坏，据此，拒绝不存在经济泡沫 的零假设，但此法不能排除异地经济泡沫的其他现象，如非理性。 进入二十世纪九十年代，人们对于房地产价格的有了新的认识。以诺贝尔经济 学奖获得者斯蒂格利茨为代表的学者认为一般资产的市场基础价值是由资产的未来 收益的现值之和决定的，如果今天的高价仅仅是因为投资者相信明天的售价会更高。 日本经济学家铃木淑夫1 9 9 5 年“乐队的大车”理论，很好的说明了非供求因 素对价格的影响。开始走到大街上，很多人紧跟其后，尽管他们不知道车子开往何 方，却有越来越多的人尾随其后。既然有这么多人跟在后面，即人们不断地参与购 买土地和股票，虽然说不清楚原因，但价格决不会崩溃。 a b r a h m a 和h e n d e r s h o t t ( 1 9 9 6 ) 开发了一个考虑滞后过程在内的房地产价格变 化模型，模型提示了房地产价格上涨与住宅建设成本、就业率和收入直接相关，房 地产价格上涨幅度和利率上升成负相关。 美国经济学家西蒙库兹涅茨在对各国经济增长率进行大量数据统计分析后， 指出国民经济增长率与房地产业发展状况之间存在十分密切的关系，经济增长意味 着国民收入增加，使房地产消费；需求和投资需求相应增加，进而拉动房地产业的扩 张。 1 5 2 国内文献综述 我国也有众多学者从不同角度分析了房地产市场的现状与面临的风险，深刻分 析了我国房价的特点，总结可能影响房价的因素，部分学者还利用计量经济学的方 法对房地产定价提出了一些模型。 谢经荣、曲波等通过回归分析说明房价与货币供给之间有强正相关关系，如果 货币供给增加1 ，房价变动0 6 2 ，房价与股价之间也有较强的正相关关系，上证 指数每增加1 点，对房价平均有0 9 7 9 元上涨的贡献，深证指数每增加1 点，对房 价平均有0 2 7 1 元上涨的贡献。 薛磊通过对房地产价格与银行贷款及经济波动的影响研究，发现房地产投资对 g d p 的增长或g d p 的增长对房地产投资都具有较明显的影响，房地产投资增长率每 提高1 ，对g d p 增长的贡献为0 0 5 3 1 ：g d p 每增长1 ，则房地产投资增长1 1 9 6 6 。 张红对我国宏观经济基本面是否可以解释并预测房地产价格的变化进行实证 研究。模型大多数都可以解释超过8 0 的房地产价格波动，说明经济基本面确实是 h 东人学硕十学位论文 决定房地产价格走势的重要因素。另外，还对房地产开发投资分别与国内生产总值 ( g d p ) 和货币供给量( m 2 ) 互动关系进行协整检验和g r a n g e r 因果检验，说明g d p 对房 地产开发投资存在着显著可信的单向因果关系，也就是说研究g d p 的波动有助于对 房地产开发投资的波动进行预测，反之不成立；同时，结论表明，房地产开发投资 的走向对2 的变化更加敏感，受2 的影响远远大于房地产开发投资对2 的影响。 高波，毛丰付以1 9 9 9 2 0 0 2 年土地季度价格指数和房地产季度价格指数为样 本，通过格兰杰因果关系检验和回归分析，对房价与地价间的影响关系进行了分析， 得出长期内房价走势决定地价走势、短期内两者存在相互影响的结论。 李立( 2 0 0 2 ) 对影响当时房价的因素及变动趋势进行了具体的分析，认为房地 产的价格与国家的政策、居民的收入水平和经济发展的景气度等因素的变化有重要 的关联性。 丰雷( 2 0 0 2 ) 采用回归方法分析了中国地产泡沫形成的机理，通过建立房价与 货币供给、房价与股价的回归模型，得出货币供给和股市与房地产市场呈较强的正 向相关关系。 袁志刚( 2 0 0 3 ) 以上海市住宅的建筑与销售面积、住宅投资额及其来源、存量 房结构及其交易量、基础设施投资额、房产公司当年收入来源、人均收入增长率等 指标综合考察上海住宅市场的发展过程，认为除了公房制度改革、大量储蓄无出路 等因素推动外，上海城市竞争力在推动住宅市场繁荣上发挥了主要作用。 6 l j 东大学硕士学位论文 第二章房地产价格理论分析 2 1 房地产市场特征 ( 1 ) 房地产市场滞后性和投机性。由于房屋的生产周期较长，短期供给弹性较 小。房地产开发需要一定的周期，供给具有一定的滞后性，就可能导致在一定时期 内房地产供不应求，吸引大量资金流入市场进行炒作，从而使房地产市场具有较强 的投机性。 ( 2 ) 房地产市场的区域性。由于房屋与土地是一体的，具有不可移动性，房地 产市场的区域性较强，人们不能将一个地方的商品房搬到另一个地方。房屋一般是 针对其所在的地区专门设计、建造、使用，因此其面积、户型、结构等特征具有区 域性。 ( 3 ) 市场的非对称性。在房地产市场，虽然是以供需均衡价格成交，但由于买 方一般较为分散、资金实力较小，而且对于房地产市场的专业程度明显不如卖方， 获取信息能力、鉴别能力、议价能力较差，因此房地产市场具有非对称性，处于一 种卖方相对强势、买方相对弱势的地位。 ( 4 ) 房地产市场交易成本较高。房屋不同于其它商品，买卖需要登记、过户等 手续，除涉及部门多、手续繁琐以外，费用支出也较高。一般需缴纳契税、所得税、 过户费、中介费等费用，而且如果是二手现房交易还需要评估，还需要缴纳评估费 等，交易成本较高在一定程度上降低了房屋这种资产的流动性。 ( 5 ) 产品功能多样性。房屋除了作为一种居住、经营用的消费品外，还是一项 重要的投资品。商品房的可投资性使得“商品房资本市场”为资本组合投资提供了 一个有效的、多样化的工具，商品房与黄金、外汇、股票等金融资产一样，具有保 值、增值的功能，尤其是在我国资本市场尚不完善的阶段，房地产的保值、增值功 能则更为明显。 2 2 房地产价格决定机制 房地产价格是一个不确定的指标，它受政策、市场、周边经济等多重因素影 响，要想分析房地产价格变化，就一定要分析这些因素对于住宅供给和需求的影响。 因此深入探讨房地产价格预测是房地产决策的重要一环。 ( 1 ) 从一种普通商品的角度，住宅的价格取决于供给与需求的平衡 按照西方经济学的理论，商品价格是由于供给和需求共同作用的结果。按照 这种观点，从长期来看房地产世给和需求的相互作用决定房地产价格的原理和决定 其他商品或服务价格的原理应是一致的。 房地产价格是由住宅的供给和需求这两种相反的力量共同作用的结果，其中， h 东火学硕十学位论文 可租、售的住宅形成了市场的供给，消费者对住宅的居住、投资要求形成了市场的 需求。其他一切因素对房地产价格的影响，都是通过对房地产供给和需求的影响来 实现的。 ( 2 ) 从一项金融资产的角度，房产的价格取决于预期收益和折现率 房产区别与其它商品的一个特性是它可以作为一项生息资产，无论是居住、 商用还是工业用的房产，都可以用以出租赚取租金，尤其是城市c b d 区域内的房产， 租金收益尤其显著。根据资产评估的收益现值法，通过估算房产在使用期内的预期 租金收益，按适当的的利率进行折现，然后累加求和，即可得出需要评估的房产价 值。 我国目前的现实情况是房产租金的上涨严重滞后于房产价格的上涨，根据租 金折现方法测算的房产价格对目前房价缺乏说服力，因此本文没有采用这种方法来 分析济南市房地产价格。 2 3 影响房地产供给的因素 ( 1 ) 房地产开发投资规模 房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；反之，投资水平的降 低，房地产业的发展必然会受到很大的影响。因此，就社会总投资来说，社会总投 资和房地产业规模成正相关关系。投资的部门结构与房地产业的相关程度越高，对 房地产的刺激作用就越大：反之，相关程度越低，这种投资水平的增加或减少对房地 产业规模的直接影响也就较小。 房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的，但是房地产开发投资的 增加并不一定导致房地产价格的上升。因为投资额的增加一方面可能导致增加房地 产供给的面积，而有时则可能是增加了房地产的品质和层次，例如房屋质量、结构、 服务设施等。 另一方面，房地产价格的高位和上涨也会推动房地产开发投资的增加，当房 地产价格超过合理水平、房地产投资者获得超额利润时，便会出现房地产投资“过 热”的现象。房地产投资的增长速度应该与城市化进程的步伐一致，如果一国的房 地产投资的增长速度远远超过了城市化进程的速度，就容易造成市场供给与市场需 求的严重不平衡，房屋闲置率高，房地产价格急剧下跌，产牛泡沫。这种现象一般 发牛在发展中国家，在加快城市化进程的过程中，对房地产的大量需求使众多的投 资者纷纷涌入市场，房地产开发大军急剧增多，投资出现过度增长现象，使房地产 泡沫不断堆积。 ( 2 ) 成本因素 l l j 东大学硕十学位论文 房地产成本中，土地成本占相当大的比重。土地价格提高，会使得开发商获得 利润减少，开发商为市场提供新建房地产的积极性下降：反之，土地成本降低，项 目开发投资能给开发商带来更多的利润，使得开发更多的房地产，增加市场的供给， 在我国，土地成本已占到商品房成本的3 0 - - 4 0 ，地价的刚性上涨直接推动了房价 上升。 除土地外，建材成本占房地产成本的比重也较大，其中主要是是钢材、铝材等 的成本。随着我国经济的高速发展，房地产业也和其他行业一样，加速升级换代。 生态、绿色、智能、舒适等观念的引进，建筑密度的降低，绿地面积的增加，架空 层的推广，公共活动场所的设计，住宅小区物业管理配套设施的完善以及建筑质量 标准的提高，也使住房建设生产费用上升，节能措施的采用，使每平方米住宅的建 筑安装成本会相应增加。 房地产价格与相关生产资料价格也会相互影响，一方面生产资料价格的上涨将 引起房地产价格的上涨，另一方面，房地产价格的上涨引起投资加大，对生产资料 的需求增加，会进一步推动生产资料价格的上涨。 2 4 、影响房地产需求的因素 ( 1 ) 消费者的预期 消费者的预期就是对未来房地产市场前景和房地产价格的估计、预测。消费者 预期和信心对房地产价格的影响具有举足轻重的作用，同时也是房地产业健康发展 的重要因素。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要 上升，需求量增加，房地产持有人惜售，供给量反而减少。这样就进一步刺激了价 格上升。在价格下跌时，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售房产，造成恐慌 性价格下跌，这时无人肯接手买入而需求量减少，这样就加剧了价格的下跌。 一般来 兑，消费者个体对房地产未来的预期各不相同，而且可能因为从众心理 而趋向一致，造成未来需求的提前透支。但从长期来看，消费者的预期是趋于理性 的，偏离市场规律的预期迟早是要回归的。2 0 0 7 年及以前几年正是在大环境氛围的 影响下，以及人们预期以后房地产价格还要上涨的预期心理下，大量的消费者自觉 或不自觉地加入到了购房的行列中，一定程度上推动了房价的上涨。 ( 2 ) 人口数量 近几年来，济南市经济发展迅速，城市化建设不断加强，毕业大学牛留济就业、 周边地区剩余劳动力的转移、外来经商人员等因素都使济南市人口不断增加，人口 的增加必将导致对房产需求的日益扩大。 除对需求总量的影响外，不同层次消费者对房产的要求也不相同，除了带动住 9 山东人学硕士学位论文 房的需求外，中心商业区、几个专业性市场周边区域商用房的需求也不断增加，而 且部分外地精英人士的迁入，会带来大量资金，增加市场有效需求。 ( 3 ) 收入水平 随着可支配收入的增长，对房地产的需求量会相应增加，而且收入水平的高低 直接决定消费者的消费层次和结构，随着收入水平的提高，一方面人们对于居住标 准的要求会不断提升，住宅向面积更大、结构更合理、配套服务更全的趋势发展； 另一方面，部分原来没有购买力的需要通过收入的增加，转化为有效需求。因此， 可支配收入应该与房地产价格呈正相关性。 同时可支配收入的增加，人们的投资需求会增加。房地产作为一种特殊的商品， 既具有供人居住、商用的消费功能，也具有投资价值。因此，收入的增加应该导致 房地产需求增加，房价上升。其投资性决定了房地产价格水平的变化，更多地受制 于利率、经济政策、心理预期等投资决策影响因素的变化。房地产租金主要反映的 是房地产的消费水平，受投资因素影响较小。因而租金水平增长幅度的变化，必然 与国内生产总值增长t 幅度的变化大体一致。 ( 4 ) 社会安定情况 如果现行政权稳固、社会安定，人们乐于对住宅进行房地产投资。相反，如果 发生加大的政策变动甚至是社会动荡或者战争，则会严重影响人们投资房产的比例， 而转向投资与黄金、珠宝等便于携带和变现的资产，从而会造成房地产价格低落。 2 5 同时影响房地产供给、需求的因素 ( 1 ) 国民经济发展水平 一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平较高、资金充裕，从供 给方面来看，国民牛产总值总量较大，用于投资的部分也会相应较大，用于生产性、 投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，相关行业的配套服务能力也较强，能 够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。 社会生产力的增加对工业房产、办公楼宇等的需求增加，劳动牛产率、收入水 平的提高会提升人们的住房、商业消费水平，个人财富的增加会导致人们对住房的 要求和标准逐步提高，促进部分存量房产业丰更换层次更高的房产，因此无论是需 求总量上还是结构上，作为经济水平衡量尺度的g d p 指标都起到了较大的推动作用。 ( 2 ) 银行贷款因素 房屋作为一种商品，除具有般商品的特性外，还有一个重要的特点是单位价 值较高，房地产市场属于资金密集型市场。从供给方来看，较小的房地产项目动辄 需要几千万资金，而大的开发项目能够达到几十、上百亿元，这么大的资金量仅靠 o i j 东火学硕十学位论文 开发商是无法提供的，因此银行贷款成为了目前房地产开发项目的主要资金来源， 目前济南市商业银行普遍的做法是由开发商提供至少3 5 的项目资金，剩余部分大 部分来自银行贷款。 从需求方来看，银行按揭是消费者购买房产的主要方式，根据银监会的规定， 9 0 平方米以下的房产按揭比例可以达到8 0 ，如果没有按揭的支持，真正能够一次 性付清房款的比例非常小。楼盘按揭贷款条件是否优惠、服务效率高低在一定程度 上也会影响购房者( 尤其是炒房者) 的购买积极性。 因此无论从供给还是需求方面，房产对银行贷款的依赖是非常大的。除资金需 求量较大外，房地产业资金占用周期也较长，房地产开发阶段贷款期限一般为2 - 3 年，具备销售资格后，按揭贷款的期限则更长。 ( 3 ) 利率因素 房地产价格一般受利率变动的影响，从需求方面来看，利率下降，消费者贷款 购房的成本降低，导致对住房需求上升，根据供求曲线可知，将会影响房地产价格 上升：从供给方面来看，利率下降时，房地产企业融资成本降低，开发投资将源源 不断地涌向房地产业，房地产供给增加，根据供求曲线，将会导致房价下降，因此 利率因素对房地产价格的影响作用是双重的。 正因为利率因素能够影响房地产价格，因此加息被认为是调控房地产价格和需 求的重要市场化手段之一。银行利率对于房地产开发商来说是成本的一个重要方 面，上调银行利率将提高房地产业的成本，将会对投资过热现象有一定的抑制作用。 ( 4 ) 政策因素 房地产作为国民经济支柱产业，它关系着国民经济的健康稳定发展，据估计， 房地产业的发展会直接带动5 7 个相关产业的增加，因而是促进地方经济发展的重 要推动力量。市场机制的作用固然是决定房价走势最重要的力量。但在我国，政府 这只“有形的手”对房地产市场的作用不可忽视。房价如果有大的波动，势必会影 响整个国民经济的稳定与发展。 从中央政策来看，政策面既不允许房价涨幅过高、超过普通群众的购买能力， 但也不希望房价有太大的波动，影响金融、社会稳定。“国六条”等政策的出台目的 就是完善调控政策，加大力度继续控制房价涨幅。但是地方政府在众多利益因素的 诱导下，往往选择以房地产业为核心经营城市，带动城市发展。由于对于规划、土 地使用权拍卖、税收等要素具有垄断性控制，在具体操作过程中，常常采取各种下 段提高土地价格，获取更多的土地出让金、收取各种名目的土地配套费用，使房地 产开发成本大大增加，有时会成为推动房价上涨的一个重要因素。 山东大学硕十位论文 总的来说，影响房地产价格的因素是多种多样的，这些因素除了本身会直接 影响房地产价格以外，各种因素也会相互影响，如利率因素会直接影响到房地房地 产价格，同时也会影响到房地产开发投资、消费者预期等方面。而且，房地产价格 也会反过来影响这些因素，如房地产价格对建材价格、对房地产投资规模的影响。 房地产价格与这些因素的相互影响使得房地产价格的变化变得互相联动、错综复杂。 第三章济南市房地产市场情况 3 1 济南市基本情况 济南，位于北纬3 6 度4 0 分，东经1 1 7 度，属于暖温带大陆性季风气候区，四 季分明，日照充分，年平均气温1 3 6 ，1 月最冷，平均气温- 1 9 c ，7 月气温最 高，平均气温2 7 。年平均降雨量6 1 4 毫米。济南，南依泰山，北跨黄河，地处鲁 中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低，境内主要有黄河、小 清河两大水系，湖泊有大明湖、白云湖等，市内泉水密布，素有“泉城”之美誉。 济南市是国务院公布的国家历史文化名城之一，济南具有2 0 0 0 多年的历史， 是中华文明的重要发祥地之一。在2 6 0 0 多年前，就建有城廓，最早出现史册上的名 称为“泺”( 春秋左传) ，系因本市诸泉汇为泺水，故名。春秋战国时代，济南为 齐国之泺邑。随后，齐国又把泺邑改为历下。2 1 0 0 多年前的汉代改称济南( 史记) 。 因地济水之南，故名。据说中国原始部落的首领一舜( 约公元前2 2 世纪) 就诞生与 生活在济南一带。 济南是山东省的政治、经济、文化、科技、教育和金融中心，也是国家批准的 沿海开放城市和副省级城市。现在下辖六区二县一市：历下、市中、槐荫、天桥、 历城、长清六个区和平阴、济阳、商河二县和章匠市。总面积达8 2 2 7 平方公里，是 “全国城市综合实力5 0 强”和“全国投资硬环境4 0 优”的城市之一同时也是第 十一届全国运动会举办城市。截至2 0 0 6 年末，全市户籍总人口6 0 3 3 5 万人，全市 实现生产总值2 1 8 5 1 亿元，比上年增长1 5 7 ，其中，第三产业1 0 3 8 2 亿元，增 长1 5 6 ，对经济增长贡献率为5 1 8 。全社会劳动生产率6 0 5 4 6 元人，增长1 5 ； 各项税收总额2 8 1 9 亿元，增长2 1 9 9 6 ，占牛产总值的比重为1 2 9 ，年末金融机构 本外币存款余额4 0 6 4 2 亿元，本外币贷款余额3 8 4 5 8 亿元。 3 2 济南市房地产市场情况 3 2 1 济南市房地产业基本情况 新中国成立之初，济南即为全国少数特别市之一，城市发展的基础较好。1 9 6 6 年末，市区人口达到1 0 5 5 9 万人，进入全国特大城市序列，成为屈指可数的华北重 1 2 i f 东大学硕士学位论文 镇之一。1 9 7 7 年至今，是城市化迅速发展的时期。到1 9 9 9 年末，城市化水平达到 4 6 8 ，建成区面积达到3 8 9 平方公里，人口达到1 7 5 8 8 万人。2 0 0 0 年以后，济南 市政府确立了加快城市化发展的目标，以确立和巩固济南市的区域经济中心地位， 提高济南对周边地区的辐射和带动功能。 截至2 0 0 6 年末，全市房屋总建筑面积达8 0 5 7 万平方米，住宅总建筑面积4 7 9 9 万平方米，人均居住面积2 0 1 平方米。2 0 0 6 年全年房屋施工面积3 5 2 9 5 万平方米， 房屋竣工面积1 4 0 1 9 万平方米，其中住宅6 4 0 1 万平方米。全年房地产业增加值 8 1 9 亿元，增长1 6 8 。房地产开发投资1 6 0 1 亿元，增长3 2 2 ，其中完成住宅 开发投资1 2 6 1 亿元，增长3 1 1 。全市商品房销售额9 0 7 亿元，增长l o 8 。 3 2 2 济南市房地产业发展阶段 世界银行曾有相关的研究，当一国人均g d p 超过3 0 0 美金时，住宅行业开始起 步；当人均g d p 介于6 0 0 至8 0 0 美金之间时，住宅行业进入高速发展阶段；而当人 均g d p 超过1 3 0 0 美金时，住宅行业将进入稳定发展期；当人均g d p 达到1 0 0 0 0 美金 时，住宅行业便会进入平稳期。 根据最新数据显示，2 0 0 7 年济南市人均g d p 已经达到2 5 1 9 1 元( 人民网，2 0 0 8 年0 1 月2 8 日) ，已超过3 0 0 0 美元，按照国际经验济南市房地产市场正处于稳定发 展期，市场需求仍将保持平稳增长趋势，房地产市场中以旧换新是购房者的主流， 市民的住房正在从“实用型”向“舒适型”过渡。 3 2 3 济南市房地产市场存在的问题 虽然济南市房地产业总体上保持了健康发展态势，但也存在一些值得警惕和防 范的问题。一是商品房供应结构还不能满足有效需求。新开发商品房面积大部分在 9 0 平方米以上，9 0 平方米的小户型明显不足，影响了中低收入和年轻人的居住消费， 也影响了1 1 3 城改造步伐。二是房地产开发交易秩序还有待进一步规范。目前，消费 者对房地产投诉仍较集中，主要反映在权证问题、服务质量问题、广告宣传与实际 出入问题，由此引发的纠纷和诉讼也时有发生。这些问题都需要从采取治本性措施 切实加以