（金融学专业论文）我国住宅需求影响因素的实证分析.pdf

内容摘要 内容摘要 商品住宅虽然仅是住宅产业中的一部分，但却是发展最快、最有活力的一部分 是中国住宅产业的发展方向，也是研究住宅产业的重点。本文中的住宅主要是针对 商品住宅而言，实证部分的数据也是商品住宅销售面积，出于措辞的方便，文中 直接用住宅这个词语。 住宅需求是住宅市场的主导因素，是住宅供应变动的牵动力，是住宅供应的 出发点和归宿。只有正确分析住宅需求，从中可以看出整个商品住宅部门的发展 趋势和规律，为政府部门制定宏观调控政策提供理论依据，才能实现我国住宅产 业的可持续发展。本文的目的在于，较为全面分析住宅需求的各种可能影响因素， 确定其中的有效因素。 目前，国内学者对住宅需求的分析主要集中在价格、收入和利率等少数几个 经济因素，主要采用定性分析和少量的定量分析如简单线性预测，然而，这已经 无法有效解释政府加大宏观调控力度后住宅需求继续升温的现象。本文将力图全 面分析我国住宅需求的各方面影响因素，包括经济因素、人口统计因素和其他方 面因素，采用格兰杰因果关系检验对各个变量进行筛选，并且运用协整理论分析 影响因素与住宅需求的长期关系，计算出各变量的弹性系数。 本文研究发现，住宅平均销售价格、实际利用外资、股票市价总值、人口结 构这四个变量不能作为住宅销售面积的解释变量，而城镇居民人均可支配收入、 人均g d p 、利率、货币供应量、人口数量、家庭户规模、城市化进程、个人预期 对住宅需求均有很强的解释作用，其中利率、人口数量、家庭户规模、城市化进 程等四个因素与住宅需求有着长期稳定的均衡关系。 本文共分五章，第一章是住宅需求研究概述；第二章介绍我国住宅需求现状； 第三章实证分析我国住宅需求的影响因素；第四章分析研究结论，并提出政策建 议；第五章指出研究局限性和展望未来的研究方向。 关键词：住宅需求；影响因素；实证分析 a b s t r a c t h o u s i n gm a r k e ti sp a r to fr e a le s t a t em a r k e t ，w h i c hi sr a p i d l yd e v e l o p i n ga n dv e r y e n e r g e t i c h o u s i n gm a r k e ti sa l li m p o r t a n to b j e c t i v eo f r e s e a r c ho nh o u s i n gm a r k e t t o b ec o n v e n i e n t ，w eu s e dh o u s i n gd e m a n dt od e s c d b ed e m a n di nh o u s i n gm a r k e t h o u s i n gd e m a n di s ak e yf a c t o ri nh o u s i n gm a r k e t ，w h i c hd e t e r m i n e sh o u s i n g s u p p l yt os o m ee x t e n t i fw e c a na n a l y z eh o u s i n gd e m a n dp r o p e r l y , w em a yf i n do u t t h et r e n do fh o u s i n gm a r k e t ，a n dp r o v i d es o m et h e o r e t i c a l s u g g e s t i o n st ot h e g o v e r n m e n tt om a k eh o u s i n gm a r k e ts u s t a i n a b l e t h ea i mo ft h i ss t u d yi st of u l l y a n a l y z ea l lp o s s i b l ed e t e m f i n a n t so f h o u s i n gd e m a n da n dr e c t i f ye f f e c t i v ef a c t o r s a tp r e s e n t ，m o s td o m e s t i cr e v i e w sf o c u so ne c o n o m i c a ld e t e r m i n a n t si nh o u s i n g m a r k e ts u c ha sp r i c e , i n c o m ea n di n t e r e s t ，b u ts u c hj o b sa r ei nar o u g hr u s ha n dl a c ko f q u a l i t a t i v ea n a l y s i s t h i so f c o u r s ec a r ln o tw e l le x p l a i nt h ee x a c tc o n d i t i o n so f h o u s i n g d e m a n di nc h i n a t h es t u d yd o e sa ne m p i r i c a ls t u d yo nd i f f e r e n td e t e r m i n a n t sf o r h o u s i n gd e m a n d ，i n c l u d i n ge c o n o m i c a lf a c t o r s ，d e m o g r a p h i cf a c t o r sa n do t h e rf a c t o r s ， m o r e o v e r , w eu s eg r a n g e rc a u s a l i t yt e s ta n dc o i n t e g r a t i o nt e s tt oa n a l y z el o n g t e r m r e l a t i o n sb e t w e e nh o u s i n gd e m a n da n di t sf a c t o r s w ef i n dt h a t h o u s i n gp r i c e , i n t e r n a t i o n a lc a p i t a l ，m a r k e tc a p i t a l i z a t i o n a n d p o p u l a t i o ns t r u c t u r ea r en o ti n d e p e n d e n tv a r i a b l e so fh o u s i n gd e m a n d b u td i s p o s a b l e p e r s o n a li n c o m e ，p e rc a p i t a , i n t e r e s t , m o n e ys u p p l y , p o p u l a t i o n ，h o u s e h o l ds i z e ，c i t y p l a n n i n g ，a n d f o rc a s ta r ei m p o r t a n ti n d e p e n d e n tv a r i a b l e so fh o u s i n gd e m a n d m o r e o v e r , i n t e r e s t ，p o p u l a t i o n , h o u s e h o l ds i z ea n dc i t yp l a n n i n gh a v el o n g t e r me f f e c t o n h o u s i n gd e m a n d t h i ss t u d yc o n s i s t so ff i v ec h a p t e r s c h a p t e r1d o e sab r i e fl i t e r a t u r er e v i e w c h a p t e r 2d e s c r i b e st h ec u r r e n ts i t u a t i o no fh o u s i n gd e m a n di nc h i n a c h a p t e r3d o e sa n e m p i r i c a la n a l y s i s ，i n c l u d i n g t h ev a r i a b l e sa n dm o d e l s c h a p t e r4a n a l y z e st h e e m p i r i c a lr e s u l t sa n dp u t sf o r w a r ds o m es u g g e s t i o n s c h a p t e r5p o i n t so u t l i m i t a t i o n a n df u t u r er e s e a r c h k e yw o r d s ：h o u s i n gd e m a n d ；d e t e r m i n a n t s ；e m p i r i c a la n a l y s i s 厦门大学学位论文原创性声明 兹呈交的学位论文，是本人在导师指导下独立完成的研究成果。 本人在论文写作中参考的其他个人或集体的研究成果，均在文中以明 确方式标明。本人依法享有和承担由此论文产生的权利和责任。 声明人c ：李益举 洲年牟月2 日 厦门大学学位论文著作权使用声明 本人完全了解厦门大学有关保留、使用学位论文的规定。厦门大 学有权保留并向国家主管部门或其指定机构送交论文的纸质版和电子 版，有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论文进入学校 图书馆被查阅，有权将学位论文的内容编入有关数据库进行检索，有 权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在解密后适用 本规定。 本学位论文属于 1 、保密() ，在年解密后适用本授权书。 2 、不保密( ) ( 请在以上相应括号内打“”) 作者繇历童举 导师签名： 日期：2 耐年4 月g 日 日期：年月 日 导论 导论 一、研究背景 住宅产业( h o u s i n gi n d u s t r y ) 是以生产和经营住宅为最终产品的产业，包括 住宅规划和设计、住宅部件品的开发和生产、住宅的建造以及住宅的经营、维修、 管理和服务。住宅产业包括住宅建筑业和住宅房地产业两大部分【l 】。住宅产业快 速增长，城镇居民按户计算的住房自有化率达到8 0 以上，建筑和房地产业增加 值占g d p 的比例接近1 0 。 商品住宅虽然仅是住宅产业中的一部分，但却是发展最快、最有活力的一部分 是中国住宅产业的发展方向，也是研究住宅产业的重点。本文中的住宅主要是针对 商品住宅而言，实证部分的数据也是商品住宅销售面积，出于措辞的方便，文中 直接用住宅这个词语。 2 0 0 4 年全国商品住宅销售3 4 亿平方米，销售面积较2 0 0 3 年增长1 3 9 。商 品住宅竣工面积与销售面积之比由2 0 0 2 年的1 2 ：l 下降到2 0 0 4 年的1 0 3 ：1 ，供求 之间的差距持续下降。2 0 0 0 年至2 0 0 3 年，全国商品房空置面积逐年增加，2 0 0 3 年达到1 2 8 亿平方米，2 0 0 4 年该趋势出现了逆转，全国商品房空置面积为l ，2 3 亿平方米，比2 0 0 3 年下降了3 8 e 。 投资性购房需求增长较快。尽管2 0 0 0 年以来房屋租赁价格年涨幅不到2 ， 但租金收益在多数地区仍高于银行存款利率以及个人住房贷款利率，在其他投资 渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨，大量社会资金为实现保值增值， 转向购房投资。据建设部2 0 0 4 年调查，北京市商品住宅投资性购房比例约1 7 ， 在投资性购房中，2 8 5 在短期内转手，2 3 5 用于出租，4 8 空置待涨价。长三 角地区主要城市商品住宅投资性购房比例在2 0 左右。部分城市和项目存在一定 的投机炒作现象。表现为一些楼盘在短期内价格上升较快，部分购房者转手牟利； 部分城市次新房( 购买后不到两年) 短期炒作现象突出，如上海市2 0 0 4 年次新房 转让量占二手房交易量的4 6 6 2 】o 个人购房贷款维持高增长。1 9 9 8 年以后，鼓励银行向消费者发放住房按揭贷 款。2 0 0 4 年底，居民个人购房贷款余额达到1 5 9 2 2 3 亿元，同比增长3 5 1 。虽 我国住宅需求影响因素的实证分析 然2 0 0 3 年以来个人购房贷款的增长率逐步下降，但仍维持3 0 以上。2 0 0 4 年底， 我国居民个人住房按揭贷款占g d p 的比例为1 1 7 ，而欧盟国家2 0 0 1 年居民按 揭贷款占g d p 的比例平均达到3 9 ，其中英国为6 0 ，德国为4 7 ，荷兰达7 4 。 我国居民个人住房贷款的增长潜力巨大【2 】。 住宅需求的急速增长推动了住宅价格的上涨，全国住宅价格稳中趋升，但是 上升幅度逐年加快。房价上涨幅度明显高于居民消费价格和住房租赁价格的涨幅。 2 0 0 5 年1 季度，全国商品住宅销售价格增长1 3 5 ，增幅提高7 个百分点。随着 收入水平的提高，房价收入比应该呈下降趋势，但是房价增长速度超过人们的收 入增长速度，房价收入比反而呈上升趋势，这将会造成住宅问题。 住宅需求是住宅市场的主导因素，只有正确分析住宅需求，才能实现我国住 宅产业的可持续发展。本文的目的在于，较为全面分析住宅需求的各种可能影响 因素，确定其中的有效因素。 二、研究意义 研究住宅需求具有重要的理论意义和实践价值： 1 、理论意义 住宅产业在保障人民生活质量、推动社会进步方面起着重要的作用，因此住 宅产业本身就在国民经济中占有非常重要的地位。同时，住宅产业与国民经济中 的其他产业之间有很强的关联性，同上下游产业联系密切，它的发展能够大大拉 动或刺激其它产业部门的繁荣，这进一步加大了它在国民经济中的作用。 从增加值上看，商品住宅部门的增加值占住宅产业增加值的比重在快速上升， 从1 9 9 7 年的4 4 7 上升n 2 0 0 0 年的5 3 9 。因此，真正对g d p 增长做出贡献的是 住宅产业中的商品住宅部门”1 。 商品住宅需求是住宅供应的出发点和归宿，是商品住宅市场的重要方面，值 得深入研究。实证分析我国住宅需求的影响因素，从中可以看出整个商品住宅部 门的发展趋势和规律，根据住宅产业对g d p 的贡献率，还可以测算出住宅产业对 国民经济发展的带动作用。 2 、实践价值 宏观调控对房地产市场走势和房价具有重要的影响。到目前为止，我国共经 导论 历了三次对房地产业的宏观调控。第一次宏观调控开始于1 9 9 3 年，其目的在于为 市场降温，控制房地产投资，平稳房价；第二次宏观调控开始于1 9 9 6 年，目的是 推动房地产市场走出低谷，尽快实现市场的复苏和繁荣；两次调控的效果均非常 明显，基本实现了预期目标。第三次宏观调控始于2 0 0 2 年，并于2 0 0 3 年全面展开， 是我们正在经历的一次对房地产市场的调控。 实证研究我国住宅需求的影响因素，并且计算出各个变量的弹性系数。这将 为政府部门在住宅市场的不同发展阶段制定宏观调控政策提供了理论依据。 三、主要创新 本文的创新要点如下： 1 、本文在国内学者研究的基础上，扩大了研究对象，力图较为全面分析住宅 需求的影响因素，分为经济因素、人口统计因素和其他因素，总共包括了1 3 个变 量。 2 、本文在定性分析的基础上，采用定量分析方法进行实证研究。首先，利用 格兰杰因果关系检验，确定住宅需求的有效影响因素；接着，采用p p 单位根检验 来检验各个时间序列，以确定各个变量是否同阶单整；最后，进行协整检验，以 确定各个变量与住宅需求的长期关系，计算出各自的弹性系数。 我国住宅需求影响因素的实证分析 第一章住宅需求研究概述 第一节住宅需求的含义 从经济学角度看，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价 格水平下愿意而且能够购买的该商品的数量。根据定义，如果消费者对某种商品 只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作需求。需求必须是指既有购买欲 望又有购买能力的有效需求。一种商品的需求数量是由许多因素共同决定的。其 中主要的因素有：该商品的价格、消费者的收入水平、相关商品的价格、消费者 的偏好和消费者对该商品的价格预期等。 一、住宅需求的含义 住宅是供人类生活居住的空间或场所，是人类赖以生存发展的必要的物质资 料，而且空间固定、生产成本高昂、使用寿命很长，属于不动产。住宅与普通商 品有极大的区别，其特性具有两重性，主要表现在以下几方面： 首先，住宅具有商品和社会保障品的双重属性。在市场经济体制下，住宅具 有商品的属性，而且是一种特殊商品，在当今世界的绝大多数国家里，大部分住 宅都是作为商品并通过市场运作来满足供求关系的；同时，住宅又具有社会保障 品的属性，即使是最低收入家庭，也需要消费这种昂贵的商品，对于全体社会成 员来说，住宅是最基本、最必需的社会保障品。住宅的商品与社会保障品的双重 性是住宅最基本的属性，是研究住宅问题的出发点。 其次，住宅具有消费品和资产的双重角色。作为一种特殊商品，住宅的使用 寿命长、价值量大。使用寿命长决定了住宅是一种耐用消费品，是生活资料；价 值量大决定了住宅无论对个人还是对社会来说，都是一项重要的资产，拥有住宅 是每一个家庭的迫切愿望。住宅的这种双重角色是国家制定住房政策的基本依据 之一。 再次，住房问题具有个人问题和社会问题的双重含义。住宅是一种高价的生 活必需品，源自于开发商高额的住宅生产费用和土地取得费用，这就使住宅在具 有私人属性的同时，还具有公共属性，市场机制并不能满足社会各阶层特别是贫 第一章住宅需求研究概述 困阶层的住宅需求。住房问题既是个人问题，又是社会问题。所以城市住房问题 的解决需要政府及社会成员的共同参与努力。为此，政府必须投入财政资金建设 住宅以满足社会需要。 住宅需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够 购买的住宅数量。这里消费者主要指个人消费者。然而，住宅的特性决定了住宅 需求包括消费需求和投资需求两部分，消费需求又包括消费水平和消费结构。以 国民收入为基础的国民经济水平决定一个国家的住宅消费水平与结构；另一方面， 以消费者的经济收入为基础的有支付能力的消费又决定着家庭或个人的住宅消费 水平与结构。 二、住宅需求的分类 l 按不同经济规模分类 按不同经济规模分类，可以划分为个人( 家庭) 住宅需求和社会住宅需求。 个人( 家庭) 住宅需求是个人( 家庭) 有支付能力的住宅购买力。这是从微 观的角度进行考察，个人( 家庭) 住宅需求是具体的现实的，体现了住宅需求的 各个侧面和活动过程。 社会住宅需求则是全社会的有支付能力的住宅购买力。这是从宏观层面分 析，表明了全社会住宅需求水平和需求结构，据此可以探索住宅需求发展的规律。 2 按住宅需求是否实现分类 从住宅需求实现的角度分类，可以划分为现实的住宅需求和潜在的住宅需 求。 现实的住宅需求是指在一定时期已经实现的住宅购买力，它表明住宅需求的 实际数量。 潜在的住宅需求是指过去和现在未转变为实际的住宅购买的支付能力而在 未来可能转变为住宅购买力的需求。 3 按形成住宅需求的资金来源分类 按形成住宅需求的资金来源分类，可以划分为自有资金和外来资金的住宅需 求。 由个人和家庭自己拥有的货币收入和储蓄等形成的住宅需求，是自有资金的 我国住宅需求影响因素的实证分析 住宅需求。 由国家、企业、金融机构或他人提供的货币补贴、住宅信贷、捐助的货币等 而形成的个人住宅需求是外来资金的住宅需求。 4 按住宅需求层次分类 按住宅需求层次分类，可以划分为最低住宅需求、基本住宅需求和高层次住 宅需求。 最低住宅需求是满足个人和家庭最低限度的居住需要所具有的住宅购买力。 基本住宅需求是满足个人和家庭基本居住需要所具有的住宅购买力。全社会 的平均住宅购买力代表了这种住宅需求。 高层次住宅需求是满足个人和家庭智力和体力发展及享受需要所具有的住 宅购买力。收入高的家庭住宅需求强，往往愿意支付较多的货币取得质量高的高 级住宅【3 】。 三、住宅需求的结构 l 住宅档次结构 住宅档次结构：低档型住宅、普通型住宅和豪华型住宅。 低档型住宅属于一种生存资料，一般只具有居住、休息的单一功能。普通型 住宅造型比较美观，室内外装修和装饰大众化，设施比较齐全，有一定的辅助面 积，使消费者感到方便和舒适，普通型住宅除了具有生存资料的属性外，还兼有 享受资料的性质。豪华型住宅面积大，宽敞明亮，造型典雅，室内外辅助设施齐 全、配套，并富有现代感，内外部装修和装饰华丽，这种住宅不仅可以为消费者 提供休息的场所，而且还可以为其提供学习、研究、娱乐、社交的良好空间和环 境，从而能够给消费者运用和发展智力，体现自己的社会价值提供十分融洽的物 质条件和室内氛围。因此，豪华型住宅不仅具有生存资料和享受资料的性质，还 兼有发展资料的特征。 低档型住宅、普通型住宅、豪华型住宅的划分是就一定时期的社会生产力水 平相对而言的，它们之间还有若干的过渡类型。随着社会生产力的发展，人们对 住宅消费的水平也将相应地提高，过去的普通型住宅己成为当今的低档型住宅： 以往豪华型住宅现在己成为大众化的普通型住宅；豪华型住宅已经升级换代；低 第一章住宅需求研究概述 档型住宅、普通型住宅、豪华型住宅的消费比例也发生了变化。所以，这种划分 具有时间性和相对性。 2 住宅功能结构 住宅功能结构：f 习式住宅和新式住宅。 住宅的基本功能包括平面空间组合、室内环境、安全和耐用四个方面。 旧式住宅表现在功能结构的不合理上：客厅过小，卧室过大，厨房、卫生间、 阳台、过道设计不合理，无法充分利用室内空间，住宅小区的服务设施不配套， 服务体系不健全等等。 新式住宅在功能结构上表现出消费上的合理性和适应性，为不同的消费者体 现消费个性提供了可能性：客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台、过道的设计充分 考虑了家庭成员的生活需要和社会交往的需要。 旧式住宅和新式住宅的划分同样具有时间性和相对性，经济发达地区的旧式 住宅可能是经济不发达地区的新式住宅，今天的新式住宅可能是明天的旧式住宅。 3 住宅层数结构 住宅层数结构：低层住宅、多层住宅、高层住宅。 低层住宅是指1 - - - 2 层住宅。低层住宅多建于小城市和大中城市的城乡结合部。 它既有普通住宅，又有高级别墅。低层住宅高度低，生活空间开放性强，有利于 邻里之间的交往。其缺点是居住密度低，土地利用不经济。 多层住宅是指3 7 层住宅。多层住宅曾被大部分城市广泛采用。它具有建筑 结构简单，开发建设的综合费用相对低于其他形式住宅等特点。其缺点是生活空 间开放性差，不利于邻里之间交往：楼层相对较高，又不设电梯，给上下楼带来 不便。 高层住宅是指2 4 m 以上的住宅。近几年来，高层住宅在各城市发展迅速。它 的主要特点是土地利用率高，从经济角度看，高价位地段建高层住宅经济效益明 显。 另外，根据建筑面积及其设计，住宅户型结构可以分为二室一厅、三室一厅、 三室二厅等多室多厅住宅 3 1 。 所谓住宅的结构性相对过剩，不是开发建设出来的商品住宅过多了，人们绝 对不需要这样多数量的住宅了。而是，一方面，社会还存在不少缺房户，住房困 我国住宅需求影响因素的实证分析 难户，渴望得到与自己支付能力相适应的住宅：另一方面，处于住宅市场卖方的 住宅，或者因为价格过高居民买不起，或者因为档次结构不合理，或者因为功能 结构不佳，或者因为套型结构不理想等诸多原因而出现积压。 第二节住宅需求的特性 随着社会经济的发展，住宅在人们生活中占有越来越重要的地位。在现代家 庭经济学中，消费是指家庭不断购买商品从而获得现时满足；如果是为了在将来 获得满足则为储蓄。据此，住宅是典型的兼具消费与储蓄二重性质的耐用消费品。 现期购买一套住宅，在未来几十年内均能获得住房服务。从这个角度看，购买住 宅是一种投资。住宅的消费和投资的双重属性，决定了住宅需求的主要特性。 1 住宅产品结构复杂，购买时所必须考虑的附带相关因素较多。住宅产品是 多种因素的一种综合体，与单一功能的消费品有着显著的差异。住宅的建筑质量、 建筑结构、户型设计、内部装修、通风采光、配套设施、升值潜力、付款方式、 社会环境、自然环境、售后服务、物业管理、开发商资质和信誉等因素交织在一 起，形成了一个非常复杂的产品结构体系【2 1 。 2 住宅的区位或地段使人们的需求具有不可替代性。消费者在住宅购买决策 中显示出极强的区位偏好，由此导致同一城市不同区域的住宅需求差异较为明显， 所以从微观层面看，对区位偏好的深度分析是确定住宅市场需求的一个非常重要 的前提条件。 3 住宅的购买频率较低，购买决策复杂。住宅相对于人们的收入水平来说， 所占的比重极大，是一个人在整个生命周期中最重要的消费品和投资资产，因此 在一个较为稳定的社会环境中，相对于其他商品，一般购买住宅的频率很低，从 而消费者购买决策复杂、过程较长。 4 住宅购买与消费者的长期收入关系较为密切。消费者对住宅的购买力或称 为支付能力是其长期收入的积累，人们现有的收入水平及其对未来的预期左右着 当前的住宅购买决策，而未来的收入预期又受到国家的宏观经济走势和宏观调控 政策、地区经济的发展水平和趋势、人们的职业地位和升迁趋势、个人生命周期 阶段、家庭结构和规模等因素的影响。 5 住宅的购买决策与融资机制有着重要关系。消费的现时性和收入积累的长 第一章住宅需求研究概述 期性，因而消费者购买住宅往往需要长期住房抵押贷款，使得购房决策受到金融 市场的影响，如住宅抵押贷款利率水平、银行按揭成数、银行按揭期限及发展趋 势等贷款条件，贷款利率的稍微变动会引起每月偿付本息的更大变动，因此，住 宅需求的利率弹性较大。西方国家的中央银行一般通过对抵押贷款的调控来刺激 或抑制住宅购买活动。 6 住宅购买和持有决策与人们的资产组合状况紧密联系。住宅是人们生存的 一种基本的消费品，同时又是一种重要的投资品，选择购买并持有住宅时会考虑 住宅的预期收益是否超过其他可以持有的金融资产的收益率。并且，由于住房抵 押贷款利率一般为实际利率( 即名义利率减去通货膨胀率) ，如果预期的通货膨胀 率小于实际的通货膨胀率，则实际利率小于名义利率，当出现加速或恶性通货膨 胀时，人们愿意大量投资于住宅，此时住宅成为最好的保值资产。 住宅需求的特性使其在住宅市场中有着极其重要的作用。 1 住宅需求是住宅市场经济活动的动力。没有住宅需求，就没有住宅市场的 价格、供应和资金运动，也就没有住宅市场本身。 2 住宅需求是住宅供应变动的牵动力，是住宅供应的出发点和归宿。住宅需 求水平、需求趋势、需求结构的变化推动和预示住宅供应的变化。住宅需求也影 响住宅交易价格、资金周转和市场发展，以及其他要素的变化。 3 住宅需求是检验住宅经济体制完善程度魄重要尺度。好的住宅经济体制， 能适应住宅需求运动规律，灵活有效地引导、调动和调节住宅需求，最大限度地 满足全社会的住宅需求，促进住宅问题的解决。 第三节住宅需求研究概述 e v al i u ，j a c k i ew u ，v i c k yl e e ，j o s e p hl e e ( 1 9 9 6 ) 研究发现，由于对香 港经济前景的乐观估计，海外的香港移居者回流香港的比例逐年上升，在1 9 9 5 年达6 0 ；并且，来自大陆合法移居者的配额大幅度提高，从1 9 9 1 年的7 5 人到 1 9 9 5 年的1 5 0 人；以及跨国婚姻：这些人口流动构成了香港大量的住宅需求【4 】。 罗兆烈、关柯、郭逸( 1 9 9 8 ) 分析研究我国城镇住宅有效需求时，指出主要 因素包括住户收入、人口数量、户均人口、旧房淘汰量，建立多元线性回归模型， 对城镇住宅需求做出预测【5 j 。 我国住宅需求影响因素的实证分析 张泓铭( 1 9 9 9 ) 定性分析住宅需求一般发展趋势时，认为有两个根本的制约 因素：一是人的居住消费欲望；二是人的收入能力。经济和住宅制度对住宅需求 的发展趋势也产生影响1 6 】。 赵昭、王文元、李春敏( 2 0 0 0 ) 分析了城镇住宅需求预测方法，以城镇人口、 城镇家庭户数、建造量等作为预测指标体系，构造回归方程，计算出1 9 9 8 年至 2 0 3 0 年城镇住宅新建套数与建筑面积1 7 】。 邱海盈( 2 0 0 0 ) 在定性分析了我国养老模式现状及趋势的基础上，指出老年 人居住模式的变迁将直接影响城市老年人的住房选择，导致城市住宅市场需求和 供给的变化【8 1 。 刘戈、刘尔烈( 2 0 0 2 ) 根据天津市住宅市场的历史资料及现状，所选取的影 响住宅有效需求的因素有城镇居民收入和人口总量与人口结构，用回归分析法， 建立数学模型，对2 0 0 1 2 0 1 0 年天津市城镇住宅市场进行了预测与分析1 9 。 赵君丽( 2 0 0 2 ) 解析了人口数量及结构变化对住宅需求的影响，根据住宅需 求直接影响房地产需求，房地产需求变化影响房地产周期，探讨人口年龄的余波 效益对房地产周期的影响，预测房地产的人口周期 】。 曹光辉( 2 0 0 2 ) 定性分析了住宅价格、利率、家庭收入和财富、政府的住房 政策、家庭结构和人口的变化、经济发展的速度和水平对住宅需求的影响，并且 分别计算重庆市主城区居住水平与城市人口、人均g d p 、可支配收入、住宅价格、 利率等影响因素的相关系数，得出结论：城市人口、经济发展水平、人均可支配 收入和政府的住房政策是影响重庆市主城区住宅需求总量的主要因素，而城市人 口是影响重庆市主城区住宅需求总量的关键因素】。 u r is i m o n s o h n ，g e o r g el o e w e n s t e i n ( 2 0 0 2 ) 实证检验了这一现象：以前支付 的价格将会影响人们现在的住房需求，来自高房价的城市的人们倾向于租购昂贵 的住宅，反之亦然【1 2 】。 y m m i sm i o a r m i d e s ，j e f f r e ye z a b e l ( 2 0 0 2 ) 建立了一个社区选择模型 ( n e i g h b o r h o o dc h o i c e m o d e l ) ，结果表明了这样的观点：各方面情况相类似的人 们喜欢居住在一起。社区环境的弹性系数取值范围为0 1 9 0 6 6 t ”1 ，并且呈现非常 显著。 袁文倩、张爱婷( 2 0 0 3 ) 对陕西住宅市场的发展进行定量预测，选用了城镇 第一章住宅需求研究概述 非农业人口数、城镇人均可支配收入、住宅销售价格、房地产投资额作为变量【l 。 王猛( 2 0 0 4 ) 总结自改革开放以来中国城市家庭规模与结构的历史状况及现 状，并预测其未来的发展趋势。实证分析发现，城乡家庭户数同实际住宅销售面 积之间存在明显的正相关关系，规模不同以及所处家庭生命周期不同的家庭对住 宅的需求是不一样的【1 ”。 梁迅、庄东松( 2 0 0 4 ) 对广州市住宅需求因素贡献率进行实证分析，将影响 需求的因素分为：人口，收入，户均人数等指标，发现收入是最主要的影响因素， 并且随着年代的推移，贡献率越来越大，远高于其他各因素的影响【1 。 田琦、张力源( 2 0 0 4 ) 对商品住宅需求影响因素进行协整与通径分析，实证 分析结果表明，中国住宅市场的个人购买与城市化水平、城镇人_ ：吁占比重、实 际存款利率存在长期均衡关系【1 7 】。 郑思齐、刘洪玉( 2 0 0 5 ) 探讨了住宅需求收入弹性的理论含义和估算方法， 利用微观截面数据对样本总体、不同收入家庭和不同年龄家庭的住宅需求收入弹 性分别进行了估计。实证分析结果表明，北京市购房家庭的收入弹性小于1 ，仍 然主要用于住房消费来满足基本生活需求：随着收入和年龄的增长，住宅需求收 入弹性均呈现先升后降的趋势【1 8 。 韩薇、张阳生( 2 0 0 5 ) 以西安为例，选取社会发展情况、住宅建设情况和居 民经济情况三大类住宅需求影响因素中的市区人口、户均人数、商品住宅销售价 格、人均现有居住面积、居民可支配收入、人均住宅消费支出、人均消费水平和 职工平均工资等八个因子，分析各因子与住宅需求之间的相关性，得出结论：居 民收入水平和消费结构是所有影响因素中贡献率最大的因子【l9 1 。 王永慧、张丽( 2 0 0 5 ) 根据不同年龄阶段的消费群体具有不同的需求特征， 人口因素直接影响着住宅产品的市场定位和需求结构。按人口年龄因素对住宅市 场进行细分，分析了未来人口年龄结构变动对住宅市场需求结构的影响【2 0 1 。 我国住宅需求影响因素的实证分析 第二章我国住宅需求现状 第一节我国住宅需求的发展历史 由于人们收入水平的差别，对住宅的需求在数量和质量上呈现不同的层次， 从低到高可以概括为生存需求和改善需求。所谓生存需求一般是指能够满足家庭 成员的基本居住、生活较方便、质量可靠的居住条件。改善需求一般是指在生存 需求的基础上，居住舒适，综合质量较高的居住条件。生存需求和改善需求只是 一个相对概念，不仅不同国家起点水平和内涵有差别，即使一个国家在不同经济 发展阶段，甚至不同建筑材料和旆工技术时期，其水平和内涵也不一样。 正是由于人们对住宅需求的层次性和经济发展水平的不同，使住宅市场表现 为不同的发展阶段。经济起飞国家在解决本国居民住房的过程中，一般都要经历 以下三个阶段： 第一阶段，是以生存需求为主，改善需求为辅，通常是政府主导型，市场调 节较弱。这一阶段的任务最为艰巨，住宅发展速度也较快，延续时间也最长。 第二阶段，是生存需求和改善需求并重，市场调节能力增强，政府干预减弱， 住宅业的发展仍然较快。 第三阶段，是改善需求为主，生存需求为辅，一般是市场主导型，政府施以 宏观调控，如总量控制，解决少数低收入家庭住房问题等。进入该阶段，就意味 着住宅市场已进入常规运行时期，也意味着一国的住房问题已经基本解决【2 2 1 。 从静态上说，住宅需求分为生存需求和改善需求，存在于住宅市场发展的任 何阶段；但从动态上讲，住宅市场每一发展阶段的主要任务因社会经济的发展阶 段不同而不同，生存需求和改善需求的主次在更替。从总体上说，我国目前还处 于第一阶段，以生存需求为主，改善需求为辅，但改善需求在逐步增加。由于地 区发展不平衡，有的城市改善需求增加较快，比重也较大。 建国以来，中国城镇居民的住宅需求主要走过了四个发展阶段。 1 、1 9 4 9 年至5 0 年代前期是城镇住宅需求水平较低的时期。城镇居民比较安 于居住低水平的现状，并未明显提出进一步提高的要求，住宅需求意识比较淡薄。 第二章我国住宅需求现状 2 、5 0 年代中期至文革前夕，是居民住宅需求有小幅度的提高并得到微弱满 足的时期。随着中国第一个五年计划的实施，城市经济建设尤其是工业建设的加 快，农村人口有相当比例进入城市，城市住宅产业出现适度的短缺现象。随着城 市经济建设的加快和城市人口的剧增，城市居民开始感觉到需要有能满足独立生 活但水平不高的居所，住宅需求意识小有复苏。 3 、1 9 6 7 年至1 9 7 8 年，是城市居民住宅需求普遍受到压抑的阶段。在这一阶 段，除了少数新兴的工业基地之外，全国范围内城镇居民住宅的建造是相当少的； 同时，由于知识青年和机关干部上山下乡运动，使城市居民的住宅拥挤程度有少 许缓解；并且，“斗私批修”的思想观念也使得居民对住宅需求的饥渴没有表现 出来。住宅需求的意识处于半休眠状态。 4 、1 9 7 9 年至1 9 9 1 年，城市居民住宅需求主要地表现在要求解决住宅的普遍 不足。1 9 7 8 年1 2 月，中国共产党十一届三中全会召开，开始全面恢复经济建设 和实施改革开放政策。解放后生育高峰期出生的人口对住房需求的迫切性，使得 城镇住宅短缺这个问题暴露了出来，城市居民要求解决住宅严重短缺的呼声日益 高涨。政府充分重视人民的住宅需求，开始大力发展住宅建设。房地产业也随之 慢慢复苏和发展，实行土地使用制度改革和住宅体制改革。开始于2 0 世纪8 0 年 代初期的中国城镇住房制度改革，至1 9 8 8 年全面推开，改革的重点是从福利型住 房体制向住房的市场化、社会化过渡，使住房从隶属于各企事业单位向社会统筹 过渡，即“住房商品化”。但是，在这一阶段，城市居民的住宅需求及其满足水 平还是较低的，除少数几个沿海开放城市外，一般只是要求适度扩大居住面积【2 3 1 。 第二节我国住宅需求的现状 1 9 9 2 年以来，随着社会主义市场经济体制的逐步建立和完善，我国进一步深 化了城镇住房制度改革，极大地推动了住宅业的迅猛发展。但其发展所走过的路 是曲折中的前进之路。其中从1 9 9 2 年至1 9 9 8 年，可以说是改革开放后我国住宅 业的调整和住宅市场的形成时期。 从1 9 9 2 开始，在改革开放十多年的经历中，城市居民的住宅需求意识开始苏 醒了、明朗了、成熟了。普遍的需求是追求“一户一套”，彻底摆脱居住过度拥 挤和内部设施不完善的窘境。1 9 9 8 年福利分房时代的终结使得城镇居民原来被抑 13 我国住宅需求影响因素的实证分析 制的住房需求得到了充分的释放，人们不仅有进一步扩大居住面积的要求，而且 还有完善功能的要求，良好区位的要求，优美环境的要求。人们普遍希望在住宅 市场上购买到质量较好的住宅，改善自己的生活质量。之后，我国住宅业进入相 对健康有序的发展时期 2 ”。 2 0 0 3 年住宅市场的需求特征变化主要体现在两个方面。其一是消费者购房行 为渐趋理性，会在充分考虑家庭支付和还款能力的前提下选择住房，购置二手房 也成为一种选择。据清华大学房地产研究所的一项研究显示，居民实际选择购置 住房的总价基本上相当于家庭月收入的1 0 0 倍，该比例在低收入家庭中有所下降， 在高收入家庭中有所上升。其二是投资性购房行为有增无减。居民家庭购置第二 套甚至第三套住房用于出租经营，投资购房行为凸现。住宅市场的购买投资行为 主要出于两种目的，或者长期出租经营获取租金收益，或者短期炒作获取买卖价 差。然而，住宅市场的过度投资炒作行为会造成市场价格虚高，直接影响市场实 际使用需求的实现。据不完全统计，2 0 0 3 年第三季度全国住宅销售价格比上年同 时期上涨5 9 ，在商品房各物业类型中涨幅最大。居民家庭对购买二手房的观念 开始发生转变，二手房市场交易量达2 1 0 0 0 套，接近同期新竣工商品房交易数量 ( 约1 6 万套) 的1 0 ，比上年同期翻一番。二手房市场的活跃不仅能够释放住 房市场的潜在需求，提高房地产的资产流动性，而且有利于促进住房梯级消费的 形成和产品结构的调整 2 ”。 2 0 0 4 年全国住宅需求增长较快，商品住宅销售3 4 亿平方米，增长1 3 9 。 居民投资性购房需求增长较快，由于租金收益在多数地区仍高于银行存款利率及 个人住房贷款利率，在其他投资渠道不畅的情况下，特别是面对房价的快速上涨， 大量社会资金为实现保值增值，转向购房投资。据建设部2 0 0 4 年调查，北京市商 品住宅投资性购房比例约1 7 ，在投资性购房中，2 8 5 在短期内转手，2 3 5 用 于出租，4 8 空置待涨价，其中，长三角地区主要城市商品住宅投资性购房比例 在2 0 左右。部分城市和项目存在一定的投机炒作现象。表现为一些楼盘在短期 内价格上升较快，部分购房者转手牟利；部分城市次新房( 购买后不到两年) 短 期炒作现象突出，如上海市2 0 0 4 年次新房转让量占二手房交易量的4 6 6 。另外， 受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北 京等热点地区房地产市场，据人民银行金融市场司调查，上海境外资金占全部购 1 4 第二章我国住宅需求现状 房资金的比例从2 0 0 3 年1 季度的8 3 上升到2 0 0 4 年4 季度的2 3 2 ：据人民银 行上海分行统计，2 0 0 4 年1 - 1 1 月，境外资金流入上海房地产市场的总量超过2 2 2 亿元，较2 0 0 3 年增长1 3 5 ，其中用于购房的外资约7 0 亿元 2 。 2 0 0 5 年，随着国家住房税收政策和贷款利率的调整，以及期房限转、实行购 房实名制、控制拆迁规模等一系列调控措施的相继出台并逐步贯彻落实，过热的 购房需求开始降温，房地产供求关系得到一定改善，为稳定房价创造了条件，房 地产市场正朝着宏观调控预期的目标发展。2 0 0 5 年1 2 月2 7 日，央行对现行房贷 利率政策做出微调：凡在2 0 0 5 年3 月1 7 日前办理个人住房贷款的购房者，将按 新贷款利率还款；同时央行明确，对于高档住宅、别墅和非第一套住宅的购买者， 将执行6 1 2 的利率，并将首付款比例提高到4 0 。目前，投机性购房得到有效 控制，自住性购房的比重开始上升，住房供求关系得到改善，市场成交量逐步趋 于稳定。据人民银行统计，住宅信贷增幅持续放缓，截止2 0 0 5 年底，个人住房贷 款余额为1 8 4 万亿元，同比增长1 5 8 ，涨幅比去年末回落1 9 4 个百分点，从 2 0 0 4 年6 月起已连续1 9 个月回落。同时，住宅价格涨幅趋缓，国家统计局对7 0 个大中城市房地产市场价格调查结果显示：2 0 0 5 年下半年以来，各类房地产价格 小幅波动、涨幅趋缓，部分热点城市房价稳中有降。四季度，7 0 个大中城市新建 商品住房销售价格比去年同季上涨7 5 ，涨幅回落3 6 个百分点。其中，经济适 用房、普通住房和高档住房销售价格分别上涨3 9 、6 8 和9 3 ，除经济适用 房价格涨幅比去年同期高1 3 个百分点，普通住房和高档住房价格涨幅分别回落 了4 8 和3 2 个百分点。二手住房销售价格比去年同季上涨5 8 ，涨幅回落1 2 6 个百分点。房屋租赁价格比去年同季上涨1 6 ，涨幅回落0 4 个百分点。 我国住宅需求影响因素的实证分析 第三章实证分析我国住宅需求的影响因素 第一节我国住宅需求的影响因素 我国住宅需求有许多影响因素，本文将这些因素分为三大类，包括经济因素 人口统计因素和其他因素。 一、经济因素 1 财富与收入 财富与收入是不同的概念，两者对住宅需求均起着重要影响作用。财富是存 量概念，是某一时点上一个家庭可得各种收入的积累额