房屋损坏及房屋维修项目.doc

房屋损坏及房屋维修项目瓦面酥散指屋面堆放物品、上屋面践踏或风化作用，致使屋面瓦面产生裂纹、破碎、松动等破损现象。按房屋完损等级评定标准规定:平瓦屋面部分瓦片有破碎、风化、瓦出线，严重裂缝、起壳、脊瓦局部松动、破损;青瓦屋面部分瓦片风化、破碎、翘角、瓦垄不顺直，节筒俯瓦破碎残缺，灰梗部分脱落，屋脊抹灰有脱落，瓦片松动，造成屋面局部漏雨，属于一般损坏。平瓦屋面瓦片零乱不落槽，严重破碎，风化，瓦出线破损、脱落，脊瓦严重松动破损;青瓦屋面瓦片零乱、风化，碎瓦多，瓦垄不直、脱脚，节筒俯瓦严重脱落残缺，灰梗脱落，屋脊严重损坏造成屋面严重漏雨的，属于屋面结构严重损坏。瓦面酥散是造成屋面漏水的原因，应及时修补。屋面结构瓦面局部酥散可抽换瓦件修复;大面积酥散，损坏严重的应整修屋面或挑顶翻修。查勘鉴定瓦面酥散损坏情况，应注意查明造成酥散的原因，提出预防措施。如属于用户使用不当或他人的破坏性行为引起瓦片酥散的，应追究其损坏责任，由其负责赔修。木构件糟朽指由于防腐措施不当或长期处于潮湿状态，致使木构件在腐木菌作用下产生的腐蚀与霉烂损坏现象。木构件糟朽多发生在人墙部位，如栓根、花头、檀头、椽头等称为"三头一根"的地方。城乡建设环境保护部颁发的危险房屋鉴定标准中规定:木结构构件，柱体因腐朽变质使有效截面减少，柱脚达1/2以上，柱的其他部位达1/4以上，蛙蚀严重，敲击有空鼓声;梁、栅、植条因腐朽变质，使有效截面减少达1/5以上;蛙蚀严重，敲击有空鼓声等均属危险构件。检查时，应特别注意处于隐蔽工程中的木结构，可局部拆除隐蔽构造作暴露检查，凡因木构件糟朽影响结构安全的都要及时进行修理加固，以免造成结构损坏事故和人身伤亡事故。木构件变形房屋木结构构件，因强度不足或改变了原设计的受力状态，而产生的倾斜、下垂、位移、侧向弯曲等损坏现象称为木构件变形。木构件变形现象，在建筑年代较久的木结构或砖木结构房屋中经常发生，当变形达到"危险房屋鉴定标准"所规定的危险值时，易产生突然破坏。为避免房屋倒塌事故的发生，可对已有缺陷的木构件预先给以加固，以提高房屋的安全度。木构件下垂木构件下垂是指房屋木构件水平杆件在荷载作用下产生的向下弯曲变形。木构件下垂程度，如超过有关规范允许的挠度值，受拉部位有较大木节或产生裂缝，应做处理。砌体结构裂缝砌体因某一部位超载而引起的开裂，称强度裂缝或荷载裂缝。房屋砌体多数承受竖向荷载，因此这神裂缝往往为沿着受力方向的竖向裂缝。砌体产生结构裂缝，说明随时有破坏的可能，危险性较大，一旦发生，应及时采取卸载、加固或补强等措施。砌体沉降裂缝砌体困地基、基础不均匀沉降，产生附加内力而引起的裂缝。沉降裂缝通常是在拉应力或剪切应力作用下产生的。其形状有斜裂缝、竖向裂缝、水平裂缝三种，而以呈450倾斜角的斜裂缝最为普遍。砌体沉降裂缝常发生于下列情况:地基土的压缩性有明显差异处，新旧房屋交接处，房屋高度差异或荷载差异较大处，结构或基础类型不同处，建筑平面转角部位及地表水大量浸入地基等。对沉降裂缝要注意观察和检测沉降变化，砌体裂缝发展情况。观察周期，需视具体情况而定。修理砌体因沉降而产生的裂缝时，应将其基础的缺陷一并处理。砌体温度裂缝砌体与其他构件(如钢筋混凝土梁、板)连接部位因温度变化产生不同的伸长或缩短而引起的砌体开裂。温度裂缝一般不具有危险性，但对房屋的耐久性和使用条件有所影响，可用加强维修的办法来解决。砌体变形裂缝砌体因砌块的高度或弹塑性性能相异，产生不同的变形而引起的开裂。此种裂缝经常发生在不同砌块砌筑的纵横墙连接部位。当连接强度高，则产生斜裂缝;当砌体质量差，则产生竖局裂缝。砌体空鼓砌体空鼓是指砌体因内部连接不好，在荷载压力作用下，中间脱离，形成中都空，一侧或两则向外凸出的现象。一道墙仅局部空鼓，可择砌解决;如大面积空鼓，应将此墙拆除重新砌筑。新砌的墙体要加强整体性，消除造成空鼓的原因。砌体弯曲砌体弯曲是指砌体在竖向荷载作用下，其中部产生横向位移所呈现的一种变形。其主要产生原因是砌体刚度不足或受水平推力及基础倾斜的影响。检查砌体弯曲状况时，要分析产生弯曲的原因。砌体裂缝指房屋砌体因强度不足而引起的开裂。依据裂缝产生原因可分为:(l)强度裂缝，即砌体结构在砌体强度不足或超荷载工作时形成的裂缝。(2)沉降裂缝，指由地基沉降和砌体灰缝沉降所引起的裂缝。(3)温度裂缝，即砌体结构在温度发生变化时，由于温度应力的作用而形成的裂缝。(4)地震裂缝，即由于地震冲击波产生的不规则冲击和振动或周期性摆动而造成砌体不同程度的开裂、闪裂等裂缝。(5)机械损伤裂缝，指砌体受机械碰撞而造成的开裂。城乡建设环境保护部制定的危险房屋鉴定标准规定:墙体产生缝长超过层高1/2，缝宽大于2cm的竖向裂缝;或产生缝长超过层高l/3的多竖向裂缝;梁支座下的墙体产生明显的竖向裂缝;门窗洞口或窗间墙产生明显的交叉裂缝或水平裂缝;相邻墙体连接处断裂成通缝;柱身产生水平裂缝，或产生竖向贯通裂缝，其缝长超过柱高的1/2;梁支座下面的柱身产生水平裂缝;过梁中部产生明显的竖向裂缝，或端部产生明显的斜裂缝;或支承过梁的墙体产生水平裂缝;筒拱、扁壳、波形筒拱、拱顶母线产生裂缝的均属于危险构件。砌体构件形状一般有竖向、斜向、水平向和十字交叉状。检查勘定时应根据裂缝的形状、位置、走向，分析裂缝的原因。如属用户使用不当或他人的破坏性行为引起的应由行为人承担赔偿责任。情节严重构成犯罪的应依法追究其刑事责任。砌体歪闪指砌体因基础下沉不均匀(荷重不均匀或地质不均匀)或木架老朽变形形成侧向推力而引起的向一边倾斜损坏现象。城乡建设环境保护部颁发的危险房屋鉴定标准规定:砌体墙体产生倾斜，其倾斜量超过屋高的1.5/100(三层以上，超过总高的0.7/100)，柱身产生倾斜，其倾斜量超过层高的1.2/100(三层以上，超过总高的0.5/100)属危险构件。在检查鉴定时要注意查明引起砌体歪闪的原因，及时提出整修方案。如果砌体随整个房屋歪闪，并没有倒塌危险的，应及时排险抢修;如单纯是砌体歪闪，严重的需拆砌。在上述解决方法尚未实施之前，可临时用木料支顶或用水泥砂浆砌附墙砖垛(俗称卧牛)支撑。由于用户使用不当，致使基础下沉不均而产生砌体歪闪，可向毗邻房屋所有人索赔修整。如属于建房施工单位施工不善引起砌体歪闪，应追究施工单位的赔修责任。砌体酥碱指砌体因温度、风化、受潮湿或酸碱影响造成损坏的现象。砌体酥碱程度轻微的，可抹水泥砂浆;严重的，需拆砌墙身翻建。查勘和处理砌体酥碱时应消除其产生的原因，同时采取预防措施。灰皮脱落指房屋墙体抹灰或装饰抹灰因风化作用，机械损伤，施工时外层结合不牢而造成的酥碱、粉化、破碎等剥离现象。检查勘定时要注意检查内部结构是否出现风化剥落，导致有效截面削弱等现象。确保房屋的使用安全。板缝漏水指在工业化住宅中，一些预制墙板，由于设计或施工原因，造成墙板之间的缝隙处理不当，防水性能差，而引起雨水由缝隙浸入室内的现象。板缝漏水是目前高层建筑中常见的缺陷之一，修理困难，严重影响使用。在检查时应根据城乡建设环境保护部制定的房屋完损等级评定标准的规定确定损坏等级，制定修缮措施。地面破损地面破损是由于施工质量不好，使用不当或维修不及时，导致地面产生的裂缝、起砂、破碎、表皮脱落、块材松动等影响正常使用的损坏现象。门窗破损由于施工质量不好，使用不当或维修不善，而使门窗产生变形、拔梓、五金不齐全、开关不灵活，甚至边框、冒头劈裂，棱条折断等现象。房基下沉因房屋地基、基础承载能力不足或受到积水侵蚀损坏，造成整栋房屋或房屋的一部分向下沉降的现象。房基下沉极易造成上部房屋墙体开裂或整栋房屋倾斜，存在危险隐患。如房基均匀沉降，并已稳定，对上部结构危害不大，可不做处理;如房基不均匀沉降，其沉降值仍在增加，则需定期观测;如房基沉降值较大，已使上部结构造成严重损坏或处于危险状态，要及时修理。在解除上部结构危险的同时，加固或翻修基础。钢筋混凝土构件结构裂缝钢筋混凝土构件在荷载作用下，因承载力不足而产生的开裂。钢筋混凝土结构裂缝的特征，取决于构件受力形式与大小。受拉构件的裂缝均沿正截面开展，裂缝间距有一定规律性;受弯及压弯构件的裂缝，有沿正截面开展呈竖向的拉区裂缝，沿轴向开展的压区破裂及沿斜截面开展的斜裂缝三种:中心受压构件通常沿受力方向产生裂缝;小偏心受压构件的裂缝产生，类似于中心受压构件，但往往在承压较大的一边产生裂缝;大偏心受压构件的裂缝，类似受弯构件。凡素混凝土各类构件的各种强度裂撞，受压构件、受弯构件的压裂裂缝，后张预应力端部压裂，冲切面剪切裂缝等，均属结构破坏特征的裂缝，一旦出现，应立即采取加固措施。钢筋混凝土构件收缩裂缝混凝土在凝固硬化过程中，产生体积收缩变形而引起的开裂现象。当混凝土在未完全硬化前，遇到日晒、高温、风吹、干燥影响产生的收缩裂缝，一般很细，呈不规则的龟裂状。对这种裂缝如发现较早，及时抹实愈合即可。当混凝土终凝前后，因养护不当产生的收缩裂缝，一般较深较宽，由外向里;宽度逐渐减小。当混凝土凝固后期，因养护不当产生的收缩裂缝，一般分布在相邻的两根钢筋之间，并与钢筋平行。危积漏危积漏是房屋危险，庭院和、水，屋顶或板缝漏的简称。在检查勘验时，应按照城乡建设环境保护部制定的房屋修缮技术管理规定、房屋完损等级评定标准、危险房屋鉴定标准的规定进行，评定房屋损坏等级，及时采取修缮措施。同时要注意与季节性安全普查结合起来。危积漏房屋是修缮的重点。时间性强，与人民的安全和生活息息相关，在安排房屋修缮的投资、工力、材料进度计划时，要首先予以保证。房屋修缮工程指房产经营管理单位依法履行管理职能，在对房屋查勘鉴定、评定房屋完损等级的基础上，对损坏房屋进行修理，使其恢复原来状况或使用功能的活动。按房屋完损状况，修缮工程可分为翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程和综合维修工程。房屋修缮工程的实施，根据城乡建设环境保护部制定的房屋修缮工程施工管理规定的规定:由房地产管理部门所属的修缮施工单位主要承担房地产管理部门所属的经营管理单位的修缮施工任务。房地产经营管理单位和修缮施工单位之间逐步实现招标、投标制。双方之间必须签订承包工程合同，明确各自的经济责任。修缮施工单位在承接任务后，按照最佳经济流程的要求，自行编制并实施工程施工综合进度计划。做好施工组织与准备、施工调度与现场管理、技术交底和材料、构件检试以及质量管理和安全生产等工作。工程完工后，要根据房屋修缮工程质量检验评定标准评定质量等级，进行竣工交验。修缮工程分类按照房屋修缮工程的不同性质，划分种类。一般有四种划分方法，按结构性质划分:结构修缮、非结构修缮;按房屋完损程度划分:小修、中修、大修、翻修;按工程性质划分:安全工程、维护工程、改善工程、拆除工程;按经营管理性质划分:恢复性修缮、赔偿性修缮、补偿性修缮、返工性修缮、救灾性修缮等。结构修缮为保证房屋结构安全、适用和耐久，对老朽、破损或强度、刚度不足的房屋结构构件，进行的检查、鉴定及修理工作。对大型的或技术复杂的结构修缮，必须要有结构安全检查鉴定资料、设计图纸与方案说明、施工组织计划及安全技术要求等。非结构修缮为保障房屋的正常使用和改善居住条件，对房屋装修、设备部分的更新、维修和增设。非结构修缮的主要作用是:恢复房屋的使用功能，满足住用要求;保护结构构件免遭破坏，延长房屋使用年限;提高住用标准，美化环境，为用户创造一个舒适、适用的场所。随着新建房屋数量继续增长，人民生活水平逐步提高，房屋的非结构修缮将越来越重要。恢复性修缮修复房屋及其构件因自然损耗造成损坏所需的修缮工程。它的作用是恢复房屋的原有状况与功能，保障居住安全和正常使用。恢复性修缮是修缮工程最基本的内容，是修缮的重点，安排计划时要优先考虑。其修缮费用由产权人或产权单位支付。赔偿性修缮修复房屋及其构件因用户私自拆改、增加房屋荷载、改变使用性质，人为损伤，违约使用以及单位或个人过失造成损坏所需的修缮工程，其费用由责任者负责。房产经营管理部门应做好宣传，严格监督，尽量避免发生人为的房屋损坏，如一旦发生，要分析原因，追究责任，合理收取赔偿费，这对于监督房屋合理使用，教育用户爱护房屋十分必要。补偿性修缮房产经营管理部门在接管房屋时，对所接房屋的质量、完损情况进行检查鉴定，发现有影响居住安全和使用的损坏部位，要提出修缮项目及所需修缮费用。移交单位在移交房屋的同时按协议拨款作为补偿费用。用这笔款项对房屋进行一次性的修缮工程称补偿性修缮。返工性修缮因房屋修缮的设计缺陷、施工质量不好或管理失当造成的再次修缮。其修缮费用由责任者负责。救灾性修缮修复房屋因自然灾害而造成损坏的修缮工程。对于重大天灾，如风灾、火灾、水灾、震灾等，修缮费用由有关部门拨专款解决;属于人为失火造成灾害，其修缮费用按"赔偿性修缮"规定的办法处理，责任者需担负全部或部分费用。季节性修缮房产经营管理部门，根据当地每个季节气候特点，重点安排的房屋修缮项目。如雨季前修补屋面漏雨，雨季中抢修排险，冬季前做好防寒保暖等。抗震加固工程指房地产经营管理单位，为提高房屋抗震能力，在原有房屋上增设横隔墙、钢筋握凝土柱、圈梁、钢筋拉杆、钢丝网墙等所进行的施工项目。抗震加固工程的做法应视房屋结构状况及抗震性能要求而定，要实用、经济、施工简便、合理有效，尽量方便使用。国家建设委员会制定的抗震加固技术管理暂行办法规定:为确保抗震加固质量，抗震加固必须按下列程序进行:(l)抗震鉴定，凡七度及七度以上地震区未经抗震设防或设计烈度低于现行规范要求的工程，必须进行抗震加固。(2)加国设计，要结合工程实际情况和鉴定意见书，做到符合标准、经济合理、方便施工和使用，并注意美观。(3)设计审批，所有抗震加固工程设计方案和概算都要经加固单位的上一级主管部门组织审批。国家重点工程要由有关部、省(市、自治区)抗震办公室组织设计审批。(4)组织施工，施工单位必须严格按图施工。(5)工程验收，一般工程验收由部、省(市、自治区)的局或工程所属单位的上一级主管单位负责组织验收。重点工程验收由部、省(市、自治区)抗震办公室负责组织验收，其中国家重点工程，国家主管抗震工作部门应派人参加。未经鉴定，不得做加固设计;没有设计或设计未经审查批准的工程不得施工F施工未完成或质量不合格的工程不得验收。综合维修综合维修也称计划维修或轮修。即对一个院落的平房或一栋大楼中应修的大修、中修和小修项目，连续一次性全部修完。综合维修应在所管房屋中有选择地轮番进行，并于年初制定计划，其竣工面积，在统计时计入大修工程，修后的房屋应达到基本完好房或完好房的等级评定标准。为节约技资、减少机具往返运输次数和对住户的干扰，楼房综合维修往往与楼房抗震加固或重做平房顶防水层同时进行。综合维修工程属房屋修缮工程。指成片多幢(大楼为单幢)，大、中、小修一次性应修尽修的工程。其中包括结构加固、屋面查补，拆、砌墙，室内外抹灰，地面、上下水道、电路、门窗整修及必要的改善工程。城乡建设环境保护部于1984年颁发的房屋修缮范围和标准中规定:"综合维修工程一次费用应在该片(幢)建筑物同类结构新建造价的20%以下。"综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。综合维修的竣工面积数量在统计时计入大修工程。综合维修工程的施工管理和工程质量评定，应依照城乡建设环境保护部制定的房屋修缮工程施工管理规定和房屋修缮工程质量检验评定标准规定进行。改善工程属房屋修缮工程，是指为提高房屋使用性能与标准，使其更适宜生活需要而进行的修缮项目。城乡建设环保部颁发的房屋修缮范围和标准中规定:"在确保居住安全及财力物力可能的条件下，应逐步改善居住条件，如室内无窗或通风采光面积不足的，在条件允许情况下，可新开或扩大原窗;住人假楼檐高太低的、可适当提高;住人阁楼，如条件允许，可做气楼或新开窗子，无厨房的旧式住宅，若条件允许，大修时可重新合理安排其布局，分设厨房;其他用途的房屋改作住房时，可按居住用房的标准加以改造。"三代同堂或大子女与父母同室居住的，增设隔断后，如影响采光通风的，可在适当部位增开窗户或天窗。对于无水、电的房屋，应有计划地逐步做到供水到户。底层窗户或户门的玻璃窗，可增设铁栅F原庭院无下水道的L如条件允许，可予增设。随着人民生活水平的提高，按照"逐步改善居住条件"的方针，改善工程应在每年房屋修缮的投资中提取一定比例，予以安排。但用户因特殊需要对房屋或其他的装修、设备进行增、搭、拆、扩、改时，必须报经营管理单位鉴定同意，除有单项协议专门规定者外，其费用由用户自理。改建工程指将某些年久失修的危险房屋或因遭受火灾、风灾、水灾而损坏的房屋全部拆除，并在此基础上重新规划建设的房屋。由此而实施的改建项目称改建工程。属于改建的住宅，应列入国家年度基建计划，按照基建审批程序办理。防寒工程指房地产经营管理单位为提高房屋的保温性能而进行的修缮项目，也称防寒保暖工程，一般在冬季之前进行。其内容包括:修抹灰皮、检修门窗、更换破损的玻璃、检修采暖系统等。防寒保暖检修工作应注意与翻修工程、大修工程、中修工程、小修工程相结合。安全工程指房产经营管理，依照有关法律规定，履行管理职能，在房屋安全勘查的基础上为解除房屋危险或增强抗震性能所进行的修缮项目。对于抗震性能较差的房屋，房产经营管理单位，要尽可能进行修缮加固，提高房屋抗震性能。安全工程关系到人民群众的生命和国家财产的安全，是房屋修缮中重点工程，应予优先安排，及时排除险情，严防房屋倒塌，保证住用安全。翻修工程属房屋修缮工程项目。指需全部桥除、另行设计、重新建造的工程。根据城乡建设环境保护部颁布的房屋修缮范围和标准规定，翻修工程主要适应:(l)主体结构严重损坏，丧失正常使用功能，有倒墙危险的房屋；（2)因自然灾害破坏严重，不能再继续使用的房屋；（3)地处陡峭易滑坡地区的房屋；（4）的无修缮价值的房屋；(5)基本建设规范范围内需要拆迁恢复的房屋。较大的翻修工程的设计，必须由经审核批准领有设计证书的单位承包。凡翻修工程的设计，必须具备批准的计划文件;技术鉴定书;城市规划部门批准的红线图，修建标准及使用功能要求，城市水、暖、气、电的管线等资料。翻修工程应尽量利用旧料，其费用应低于该建筑物同类结构的新建造价。翻修工程的施工管理，应按照城乡建设环境保护部颁发的房屋修缮工程施工管理规定进行。翻修工程完工后，要根据房屋修缮工程质量检验评定标准用定质量等级，进行竣工交验。翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。加固顶棚修理或者增加灰顶棚吊挂及木龙骨的工程项目，使其防止下垂。屋面换瓦对瓦件破损严重，但其基层(橡、席捕或望板、瓦笆)尚无损坏的屋面进行的修缮项目。做法:将瓦件全部拆下，重新换瓦。屋面整修将屋面破损部分，一次全部修补整齐，恢复原有功能或面貌的修缮项目。屋面整修以解除漏雨为主，包括拔草清垄、抽换瓦件、查补、刷浆、修补檐头和边销垄等。平屋面补漏用油毡和其他防水材料，修理楼房平屋面漏雨的工程项目。一般做法是：局部漏雨可用挖补;普遍漏雨需做全补;轻微漏雨可将屋面清理干净，在其上补做;严重漏雨需将原屋面铲除干净，重新铺做。屋面补漏工程指为解除屋面漏雨而进行的修缮项目。如屋面查补、整修、重做防水层等。城乡建设环境保护部颁发的房屋修缮范围和标准规定:屋面结构有损坏的，应修复或拆换;不稳定的，应加固。如原结构过于简陋，或流水过长，坡度小，冷摊瓦等造成潜水漏雨严重时，按原样修缮仍不能排除屋漏的，应翻修改建。屋面上的压顶、出线、屋脊、泛水、天窗、天沟、檐沟、斜沟、水落、水管损坏渗水的应修复。损坏严重的，应翻做。钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对损坏情况采用防水材料嵌补或做防水层;结构损坏的，应加固或重做。玻璃天棚、老虎窗损坏漏水的应修复;损坏严重的，可翻做，但一般不新做。屋面补漏工程完工后，应按城乡建设环境保护部颁发的房屋修缮工程质量检验评定标准评定质量等级，交验使用。屋面补漏工程一般要求在雨季前完成。屋面查补为解除屋面漏雨，对屋面进行检查和修补时，首先要找出漏雨部位及原因，清除碎瓦及松散灰皮，用水潭缝，然后再进行换瓦及修补破损。修补的屋面与原屋面应结合牢固、接搓平顺、整齐。修补后的屋面，近期内不得漏雨。屋面查补一般要求在雨季前进行。在雨季中，应做到随漏随补，及时有效。房屋结构修缮指房地产经营管理单位在房屋查勘鉴定的基础上，对老朽、破损或强度不足的房屋结构构件进行修缮的项目。对大型的或技术复杂的结构修缮，必须要有结构安全鉴定资料和设计图纸，编制施工组织计划。城乡建设环境保护部颁发的房屋修缮范围和标准规定:屋架、柱、梁、檀条、楼楞等在修缮时应查清隐患;损坏、变形严重的，应加固补强或拆换;不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做。损坏严重的木构件在修缮时要尽可能用砖石砌体或钢筋混凝土构件代替。对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落的、破损的，应及时修补。?昆凝土碳化产生裂缝剥落、钢筋锈蚀较严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。基础不均匀沉降，影响上部结构的砌体弓凸、倾斜、开裂、变形，应查清原因，有针对性地予以加固或拆砌。房屋结构修缮完之后，应按城乡建设环境保护部制定的房屋修缮工程质量检验评定标准和房屋修缮工程施工管理规定进行交验。修补灰皮指将局部损坏，空鼓的抹灰层剔除，重新补抹的修缮项目，也称抹灰修缮工程。城乡建设环境保护部制定的房屋修缮范围和标准中规定:外墙抹灰起壳、剥落的，应修复;损坏面和、大的，可全部铲除重抹，重抹时，如原抹灰材料太差，可提高用料标准。一等房屋和沿主要街道、广场的房屋的外抹灰损坏、应原样修复;复原有困难的，在不降低用料标准、不影响色泽协调的条件下、可用其他材料替代。内墙抹灰起亮、剥落的应修复;每面墙损坏超过一半以上的，可铲除重抹。原无踢脚线的，结合内墙面抹灰应加做水泥踢脚线。各种墙裙损坏应根据保护墙身的需要予以修复或抹灰水泥墙裙。因室内外高差或沟渠等影响，引起墙面长期潮湿，影响居住使用的，可以做防水层。天棚抹灰损坏，要注意检查内部结构、确保安全。抹灰层松动，有下坠危险的，必须铲除重抹。修补抹灰，必须达到新老灰面应粘接牢固，接搓应平顺，均匀一致。修补抹灰将空鼓、裂缝、粉化等损坏的抹灰层剔除，重新补做的修缮工程。操作时，旧灰层要剔除整齐的棱角，底层处理干净，新旧灰接搓应严实、平整。修补饰面将局部损坏的饰面砖块清除，重新补做的修缮工程。修补时要将底层处理干净，刷粘合剂，粘合牢固，与原饰面颜色协调，花纹一致，缝隙直顺，接搓平整。拆砌砖墙将严重损坏，有倒塌危险的砖墙全部拆除，重新砌筑的修缮工程。为保证施工安全，拆墙前要对房屋进行安全检查，切断电源，做必要的临时支顶。根据房屋情况或使用要求，重砌的砖墙，可为原状，亦可改变做法，但均应将造成砖墙破损的原因一并消除。如墙身的破坏是由于基础损坏造成的，则应重新董事修基础。砌体裂缝加固对砌体因强度不足而引起开裂的一种补强方法。即顺着砌体裂缝，每50cm，与裂缝垂直方向，将砖墙剔除成长50cm高;18cm，深12m的洞，跨越裂缝两侧，内填高标号水泥砂浆，并加直径为8mm钢筋一根，做成水泥砂浆锯子，以加强砌体间的联结，防止裂缝进一步扩大。此方法1墙体出现一般性裂缝，一般采用在墙的内外两侧间隔开洞，以防剔洞过密，影响体结构。整修门窗对开关不灵活，门窗扇扭曲，五金残缺或劈裂、拔榫的门窗，进行补件、修理、更换的总称。门窗整修的数量较少或地点分散，可作为小修解决;如数量较多，而且集中，可以用工程定额考核，应安排计划，以中修的方式解决。重做门窗装修将中式房屋中原有的木门窗装修全部拆除，重新制作、安装的修缮工程。它用于两种情况:原有门窗装修大部分损坏;原有门窗装修使用条件差，为提高其使用标准。对于有文物保护要求的房屋，重做门窗装修时，要恢复原有面貌。木结构加固工程为解除房屋因木结构及其构件的变形、倾斜、裂缝、糟朽、虫蛙等破损现象所进行的补强、整修、打牮拨正或更换局部构件的修缮工程。它主要包括支、附柁架、附檩、串檩、墩接柱根、附柱子、整修加固屋架等等。条形基础加固对因承载能力不足而遭破坏或产生不均匀沉降的条型砖基础，进行的补强工程。其做法之一是:在基础两侧做钢筋混土附加基础，增大基础底面积，提高承力。施工中要处理好新旧基础间的联结，使其成为一个整体。大修工程指建筑主体结构部位损坏严重及失坡，为恢复原有使用价值而进行的修理工作。大修工程需迁动或拆换部分主体构件，修理范围大而集中，具有整体性，需全屋拆除。修理次数较少，间隔时间长，费用大，但不修就不能正常使用。大修后必须符合基本完好房的标准。城乡建设环境保护部颁发的房屋修缮范围和标准规定:大修工程主要适用于严重损坏房屋。房屋大修时，应注意做到尽可能按抗震设计规范和抗震鉴定加固标准进行设计施工，要与防治白蚁，预防火灾，抗洪防风、防范雷击相结合，并在确保居住安全及节约财力物力条件下改善居住条件。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上。城乡建设环境保护部颁发的房屋修缮工程施工管理规定：房屋修缮技术管理规定和房屋修辑工程质量检验评定标准是大修工程施工管理和竣工的法律依据。中修工程指需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房的规模和结构的工程。中修工程主要适用于一般损坏房屋。修理损坏部位，便能恢复住宅原有使用功能。其特点是，修理次数较多，修理间隔时间短，每次修理费用少。如修补房屋较大面积的漏雨部位、拆砌局部墙体，中修结果只能保持正常使用，不能消除其破损。按城乡建设环境保护部颁布的房屋修缮范围和标准规定:中修工程-次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以下;中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的要求。中修工程的施工管理和质量验收，应按城乡建设环境保护部颁发的房屋修缮工程施工管理规定、(房屋修缮技术管理规定和房屋修缮工程质量检验评定标准进行。小修工程指及时修复小损小坏，以保持房屋原来完损等级为目的的日常养护工程。其特点是维修项目简单、零星分散。量大面积小，被称为零修或碎修，如门窗检修。城乡建设环境保护部颁布的房屋修缮范围和标准规定:小修工程的综合年均费用