巨野房地产市场调查.doc

第一部分 巨野城市概况一、巨野概况：1、四省交界地的巨野巨野县位于鲁、苏、豫、皖四省交界处，菏泽市东部，邻接济宁市；辖15个镇、2个街道办事处和1个省级经济开发区，总人口98万人，总面积1308平方公里，耕地面积114.9万亩；巨野县人民政府驻巨野镇。2、历史文化全国著名的“农民绘画之乡”、“戏曲之乡”、“中国麒麟之乡”；巨野，古称“麟州”，是春秋“西狩获麟”之地，秦末彭越起兵之所，东临孔子故里曲阜，西陲牡丹之乡菏泽；近圣人之居，沐玄歌之化； 西汉建县，唐武德四年置“麟州”；3、交通现况巨野区位优越，交通便利。地处鲁南经济带的重要地理位置，是鲁苏豫皖四省通衢之地，东依津沪铁路、京福高速，西邻京九铁路、日南高速。新石铁路穿境而过、日东高速和济菏高速在县城北交汇，327国道与德商公路等15条公路纵横交错，通航京、沪、津等大城市的济宁曲阜旅游机场距离县城30公里，距济南机场、郑州机场仅2个小时的车程。公路、铁路、水运、航空相互配套的立体交通体系，使巨野成为苏鲁豫皖重要的物流要道和鲁西南运输枢纽。4、物产资源 巨野自然资源富饶，巨野县资源优势明显，最具代表性的是“黑、白、红、绿”四种资源。“黑”，即煤炭资源；“白”，即棉花资源；“红”，即畜牧资源；“绿”，即林木资源。煤炭资源：巨野煤田总地质储量55.7亿吨，含煤面积约1210平方公里，且煤质优良、门类齐全，煤层赋存稳定，是华东地区目前储量最多、煤质最好的大型整装煤田。年设计生产能力600万吨的龙堌矿井已正式生产，年设计生产能力180万吨的万福矿井即将正式开钻。刚刚探明的李集煤田、薛扶集煤田正在进行精探。石灰岩资源：巨野是菏泽市唯一有山石资源的县，石灰岩储量达10多亿吨。棉花资源：全县棉花80多万亩，总产120万担以上，位居全国四大棉花生产大县前茅，“国花”牌原棉位居“全国十大棉花品牌”之首。畜牧资源：巨野县畜牧业发展前景广阔，是国家级“鲁西黄牛”、“青山羊”、“小尾寒羊”、“长毛兔“繁育基地县 林果资源：果园面积15万亩左右，年产优质果品65万吨；大蒜35万亩以上，年产50多万吨；林地38.61万亩，林木蓄积量200万立方米。 二、经济环境分析近几年，巨野县宏观经济高速增长，固定资产投资的大幅提升，为房地产市场的发展奠定了坚实的基础。为了更好地分析判断巨野的经济发展水平，我们重点来看一下2009-2010年城市经济发展态势，为我们的投资决策提供参考依据。地区生产总值：从上图可以看出，2009年全年实现地区生产总值103.3亿元，按可比价格计算，比上年增长20%；2010年全年实现地区生产总值120亿元，按可比价格计算，比上年增长16.2%。全年地方财政收入：从上图可以看出，2009年全年地方财政收入6.2亿元，按可比价格计算，比上年增长44%；2010年全年地方财政收入10亿元，按可比价格计算，比上年增长61.3%，2010年在全省排名上升至第65位。巨野县地方财政收入的持续快速增长及产业结构的调整，带动了巨野房地产市场需求的快速提升。从巨野整个经济发展态势看，巨野的经济发展水平在逐步地提高，经济发展速度在加快。巨野正处在快速发展的阶段，未来几年内的发展前景比较乐观。 产业结构与发展水平：巨野二三产业发展加快，产业结构得到优化。三次产业结构由2009年的22：53.5：24.5调整为2010年的18.8：55.2：26，第一产业结构比例在下降；第二产业在城市产业结构中的比例最大，成为城市的主导产业，这也说明巨野正在转向工业城市，城市的地位与经济实力随着工业经济的稳固发展将有质的提升；第三产业的比例也在逐年提高，说明巨野商业经济与服务业经济也有了较快发展，对于城市化的发展和吸纳附近人口进城有较大作用，从而带来了旺盛的市场需求。巨野人口结构与收入：巨野县由原先的主要以资源开发型为主逐步地向资源开发型、高新技术型、文化旅游型城市的并重发展转型，人口结构逐渐改变，城市中间阶层扩大。初步预计，巨野县的新增人口主要由三部分组成：1、现代服务业及高新技术产业从业人员；2、本地及其外地制造业工人（如华尔润玻璃，则主要来自对周边农村人口以及外来务工人员的吸纳）；3、新兴工业产业链吸纳的人群（煤炭产业链）；城镇居民人均纯收入：2009年，巨野县城镇居民人均可支配收入11361元，农民人均纯收入5113元； 2010年，巨野县城镇居民人均可支配收入12770元，农民人均纯收入5660元，同比分别增长12.4%和10.7%。收入增长及人口结构变化带来了消费力的释放与消费结构的转变，居民置业能力增强。三、房地产投资分析截止到2010年底，城区在建综合开发项目55个，完成房地产投资26亿元，2010年固定资产投资73.5亿元，房地产投资占固定资产投资的35%。巨野县城区建设实施纲要（2010-2012年），到2012年城区人口达到20万人以上，按计划，从2010年到2012年，巨野县人均住房面积达到40平方米以上，要达到这个面积，需要800万平方米开发量，据调查，现正销售项目住宅总体量约为480万平方米，随着城市化进程的加快，当前的房地产远远满足不了未来的需求。小结：巨野县城以及乡镇阶层人员收入不断增加，逐渐成为巨野县城的购房主力，多为一次置业。随着经济的发展，县城中高端消费市场被普遍看好；巨野县中间阶层扩大，传统的消费观念正在改变，外来的新兴消费潮流受到追捧。第二部分 巨野房地产市场状况 目前巨野县房地产在售项目较多，市场供应量大，整体市场高层楼房均价约32003300元/。楼盘名称：佳信铂金豪庭开发商：山东佳信置业有限公司企业资质：暂定资质地理位置：人民路南、光明路东、青年路北小区规模：占地面积208亩，总建筑面积41万平方米建筑形式：多层（6栋给回迁户），小高层（11栋），高层（9栋） 主力户型：三室两厅两卫、两室一厅一卫销售情况：2010年10月份开盘，推出1-6号楼，所剩房源较少，该楼盘注重包装，打造高品质楼盘，销售情况较好，也是目前在售项目中定价最高的楼盘。目前销售价格： 3100-3800元/平方米（18层高层）车库、储藏室价格：未定楼盘名称：丽天苑开发商：巨野丽天置业有限公司企业资质：暂定资质地理位置：巨野县花冠路中段小区规模：占地面积179亩，建筑面积约18万平方米建筑形式：多层 小高层 主力户型：三室一厅、三室两厅、四室两厅销售情况：在售1、2号楼小高层，该项目是按照周易八卦龙宅设计。包括的因素有：规划、官位、官帽、轿杆地、人杰地灵等八大因素。目前销售价格：2840-3290元/平方米（8月16-30日，推出10套特价房源，均是1层和顶层，价格2600元/平方米）车库、储藏室价格：3300元/平方米楼盘名称：怡景苑开发商：山东巨野腾龙房地产开发有限公司企业资质：暂定资质地理位置：巨野青年路西段小区规模：占地面积76亩，建筑面积约10万平方米建筑形式：多层 小高层 高层主力户型：90-135平方米销售情况：在售10、11、12号楼高层， 8月8日开盘目前销售价格：2800-3800元/平方米车库、储藏室价格：无车库、储藏室楼盘名称：府前一品开发商：巨野大元置业有限公司企业资质：暂定资质地理位置：巨野县青年路与府前路交汇处小区规模：占地面积78.4亩，建筑面积约12万平方米建筑形式：多层 小高层 高层主力户型：三室两厅两卫、两室两厅一卫 （面积88-128平方米）销售情况：在售2栋小高层8月19日11#、12#、16#、17#、18#高层开盘，价格未定目前销售价格：2930-3520元/平方米车库、储藏室价格：未定楼盘名称：金苑小区开发商：巨野金麒麟置业有限公司企业资质：四级资质地理位置：巨野县花冠路468号小区规模：占地面积65.6亩，建筑面积约9.5万平方米建筑形式：多层 高层主力户型： 115-143平方米销售情况：在售12-16#高层（15层）目前销售价格：2900-3430元/平方米储藏室价格：3000元/平方米楼盘名称：上海嘉园开发商：菏泽申隆房地产有限公司企业资质：暂定资质地理位置：巨野新城区西北部，北依北园路，南临花冠路，西靠金山路，东至文昌路小区规模：占地面积1567亩，建筑面积约118万平方米建筑形式：多层 小高层 主力户型：三室两厅 （123.26、132.13平方米）销售情况：在售二期A1、A2（小高层）目前销售价格：3030-3560元/平方米储藏室价格：未定楼盘名称：牡丹花园小区开发商：山东铸城房地产有限公司企业资质：四级资质地理位置：巨野县花冠路831号 预售面积： 24036平方米建筑形式：小高层 （342套） 主力户型：112平方米销售情况：C7、C8（小高层）目前销售价格：2800-3300元/平方米储藏室价格：2000元/平方米楼盘名称：和谐小区开发商：巨野县三源房地产开发有限公司企业资质：暂定资质地理位置：巨野县光明路4668号预售面积： 10216.77平方米建筑形式：小高层 （105套） 主力户型：132.2平方米销售情况： 5#（小高层）目前销售价格：2840-3160元/平方米，仅剩一套10层，3140元/尚东 太阳城开发商：巨野东方红房地产开发有限责任公司企业资质：暂定资质地理位置：巨野县人民路1616号小区规模：占地面积200余亩，建筑面积约28万平方米建筑形式：多层、小高层 主力户型：两室两厅、三室两厅 74-150销售情况：推出的房源已售罄 麟居康城开发商：巨野县房丽源置业有限公司企业资质：暂定资质地理位置：巨野镇政府对过，英雄广场东，小区规模：占地面积77.5亩，建筑面积约60460平方米建筑形式：多层、小高层 主力户型：两室两厅、三室两厅 96-137销售情况：推出的房源已售罄 巨野房地产市场总结1、巨野房地产市场吸引了外地开发企业入驻，不断涌现高品质楼盘。巨野房地产市场起步较晚，但目前部分在售项目规划理念先进、产品品质较高，很多项目颇具特色。而且已经吸引了像江苏、上海等外地开发商入驻开发，从侧面反映了巨野的房地产发展前景可观。2、市场供应量大，市场竞争激烈。目前巨野在售项目约21个，且在售项目体量都比较大，比如上海嘉园的规模达到118万，属于罕见超级大盘。通过参加巨野土地推介会，我们了解到巨野政府计划推出位置优越、增值潜力较大27宗地块，总面积为6461亩（目前1号、3号、10号地块已经推出，共407亩），未来土地供应量集中推出，市场供应量巨大，未来销售将面临激烈的客户竞争。3、房价增值较快，西部房价略高于东部。巨野县房地产市场价格从07年均价1300元/飞跃到2011年均价3100元/，市场价格跳跃幅度大。目前巨野在售项目房价集中在28003500元/，西部高档楼盘比东部楼盘均价每平方高100-200元。市场上主要是三室的户型为主，面积主要集中在110-140平方米，而且户型以向南的客厅形式为主。4、在售项目受国家调控影响，消化速度放慢，进入平稳期。据调查，2011年动工以前新推房源消化速度都较快，购房需求十分旺盛。例如太阳城开盘几天，一期推出房源即被抢购，但2011年新开盘的项目销售情况一般，怡景苑8月8开盘，售楼处现场比较清闲。5、房地产营销水平较高。目前巨野部分在售项目都由专业房地产代理公司代理销售，售楼中心包装精美，销售人员素质较高，销售理念先进。6、目前主流购房客户组成：公务员群体、私营个体老板、周边大型企业员工、乡镇购房者、在外务工返乡者，消费群体增多，城市化进程加快，结合我们地块的周边楼盘及区域环境分析来看，该地块适合打造高品质住宅，注重售楼处的包装与置业顾问的专业水平，但是要把握好推出时机。第三部分 巨野县房地产开发主要规费项目1、建设局、房管局、规划局三个部门统一收费，1-6层按100元/平方米，7-11层按30元/平方米收取规费，12层以上免受规费，只计收劳保费（造价的2.6%）2、消防收费归菏泽市消防收费，15-18元/平方米。3、开发经营许可证由菏泽市房产局办理，综合开发费和综合开发管理费执行市房产局标准。第四部分 目标地块现状一、项目位置及周边情况：本案位于花冠路以南，光明路以西，忠义路以东、青年路以北。属于新老城区结合部，是城市规划区的核心。人民路发展较为成熟，周边商业气氛较浓厚，花冠路是巨野县城的主干道，贯通多个重要道路。2011-2-A2011-2-B2011-2-C2011-2-D位置花冠路南、忠义路东、老327国道北青年路北、忠义路东花冠路南、光明路西青年路北、光明路西面积（）44564 （66.85亩）商业：11141住宅：3343254566（81.8亩）商业：13641住宅：4092550095（75.1亩）商业：12523住宅：3757269701（104.55亩）商业：17425住宅：52276容积率1-31-31-3.21-3.2建筑面积（）133692163698160304223043.2拟出让价格60万元/亩60万元/亩60万元/亩60万元/亩楼面价格（元/）300（以最大容积率计算）300（以最大容积率计算）281（以最大容积率计算）281（以最大容积率计算）绿化率（%）35353535建筑密度（%）30%30%30%30%保证金（万元）2400300028003800保证金截止时间8月24日15时8月24日15时8月24日15时8月24日15时西部为政府事业单位并配以人民广场、影剧院、博物馆、洙水河公园、会盟景观带等。东部为传统城区，与繁华经济区紧邻。南部为正在施工的巨野中心医院该区域周边为住宅群，并配以学校、医院、超市、酒店等生活配套设施，本地块的住宅氛围较为成熟。二、建筑规划要求（一）建筑退线距离：多层建筑物退让康庄路红线（宽20米）不小于10米