（金融学专业论文）论我国个人住房贷款的风险防范和发展完善.pdf

堡墨里全垒垡宣塑塑箜垦堕堕蔓塑茎堡室董 一：! 堕 前言 火0 同 随着城镇住房制度改革的深化，贷款买房已成为众多城镇居民购置住房、改 善居住条件的现实选择。在央行的货币政策支持下，在加入世贸成功和2 0 0 8 年奥 运会的利好消息轮番推动下，近年来，我国大量基础设旆建设和城市房地产开发 项目上马，房地产投资一直保持高速增长，同时带来了个人住房贷款市场的火爆。 2 0 0 2 年1 1 月底，全国商业银行个人住房贷款余额和住房公积金贷款余额分别突 破了7 3 0 0 亿元和11 0 0 亿元1 ，短期内房地产市场仍然保持快速上涨态势。 然而，从2 0 0 1 年开始，我国房地产业在一些局部地区出现了一些非理性的发 展势头，在房地产投资大幅增加的同时，房屋空置率也在不断上升，房价不断飙 升，已经渐渐脱离其内在价值，银行信贷资金暴露在可控风险之外。与此同时， 作为银行优质资产的个人住房贷款不良率也在上升。个人住房贷款借款人的资信 状况根本无从调查、开发商经营不规范、与借款人矛盾纠纷不断、大量的假按揭 充斥市场、抵押物无法变现、各商业银行恶性竞争，种种原因导致了商业银行不 褥不加强贷款风险的预警分析，并采取相应的防范措施，工作的重点已经逐渐从 市场营销转移到风险防范上来 ，_ p 个人住房贷款市场发展呈现减缓的趋势。 ( 保证住房贷款市场的健康稳步发展，必须首先保证贷款风险的可控性。那么， 目前个人住房贷款市场到底存在着那些风险，应该如何防范，如何发展和完善住 房金融市场? 带着这些问题，本人查阅了大量的相关资料，对我国个人住房信贷 市场做了深入调查和研究分析，写出了此篇论文，藉此希望能和大家共同思考和 探讨。j 卜 农 一标、“伞闲银行个人贷款余额突破7 3 0 0 亿”、中国建设撤、2 0 0 3 年0 1 月2 2i1 i 丝垫里尘堡堕垡鏊竺墨堕堕型竺垄鉴塞墨 墨二! l 墨里2 堡堡竺簦鲨堡丝垦丝垄竖! ! ! l 第一章我国个人住房贷款发展历程及发展现状 第一节个人住房贷款业务概况 一、个人住房贷款定义 “个人住房贷款管理办法”中规定，个人住房贷款是指贷款人向借款人发放 的用于购买自用普通住房的贷款。贷款人发放个人住房贷款时，借款人必须提供担 保。借款人到期不能偿还贷款本息的，贷款人有权依法处理其抵押物或质物，或由 保证人承担偿还本息的连带责任。 二、个人住房贷款种类 群。 我国商业银行推出的住房贷款主要分为以下六大类，不同的类别适合不同的人 ( 一) 、住房公积金贷款 住房公积金贷款也叫政策性个人住房贷款、个人住房委托贷款，是银行接受住 房公积金管理部门的委托，以职工缴存住房公积金存款为主要资金来源，向按时足 额缴存住房公积金的职工发放的，用于其购买、建造、翻建、大修的自住城镇住房， 并以其所拥有的产权住房为抵押申请的专项贷款。 住房公积金贷款不以盈利为目的，带有较强的政策性，遵循多存多贷，低进低 处的原则，贷款额度根据不同地区有一定的限额，一般不超过3 0 万元，且不超过总 房价的8 0 ，贷款期限最长期为3 0 年。住房公积金贷款利率是卜5 ( 含) 年3 6 ， 5 3 0 年4 0 5 ，同比商业贷款低近一个百分点。由于利率最低，条件最优惠，成为 借款人优先考虑的贷种。 适合的对象：按规定缴存住房公积金，并且在申请贷款前累计缴存住房公积金 满1 年，连续缴存达6 个月的企事业单位职工。 堡塾曼尘堡星堡鏊堕墨堕堕蔓塑垄墨塞苎 笙= ! 塞里尘垒堡墅堡塑茎矍堕堡丝茎鉴里：鉴一 ( - - ) 、个人住房商业贷款 个人住房商业性贷款也叫自营性个人住房贷款，俗称按揭，是银行运用其信贷 资金向城镇购买、建造、大修各类型住房的自然人所发放的自营性贷款，要求借款 人以所购住房产权( 或银行认可的其他担保方式) 为抵押，作为偿还贷款的保证的 住房商业性贷款。 个人住房商业贷款要求借款人必须有稳定的经济收入，有合法有效的购房合同 或协议，自筹2 0 以上的房款，且能向银行提供有效的抵押、质押或保证担保，目 前市面上各商业银行普遍采用的担保方式是房产抵押加开发商阶段性担保。对项目 的要求是要求五证齐全、多层住宅封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的经济适 用房、商品房和公寓、别墅等。贷款额度由银行根据申请人的资信程度和还款能力 确定，同时不超过所购住房售价的8 0 ；贷款期限最长不超过3 0 年。贷款利率是5 年( 含) 以下4 7 7 ，5 年以上5 0 4 。该类银行贷款资金成本较高，利率相对高一 些，但贷款额度、期限所受限制较小。 适合对象：收入稳定、有固定还款来源、学历层次高、有较好信用、高科技领 域的企事业单位职员。 ( 三) 、个人住房组合贷款 在公积金贷款额度不够支付房款的条件下，借款人可以同时办理个人住房商业 贷款。这种组合贷款的资金来源部分为住房资金管理中心的委托资金，部分为 银行自有资金，且不得超过总房价的8 0 ，贷款期限最长3 0 年。 适合对象：按规定缴存住房公积金、且具备个人住房商业贷款条件的借款入。 ( 四) 、住房贴息贷款 北京市独有的一种住房贷款，由组合贷款发展演变而来，一方面减轻了资金管 理中心的资金紧张，同时扩大了银行的信贷资金用途，可谓是双赢的品种。 凡是符合个人住房担保贷款贴息试行办法的商贷借款人，商业银行对住房 的类型和申请的数额不做限制，全额发放贷款，并由北京市住房贷款担保中心进行 丝墨曼全堡生堡塑塑墨堕坠垫翌丝壁塞苎 笙二差塾曼竺兰羔堡坐鲨型型壁塑呈些丝鉴! ! ! l 全程连带责任担保，同时由北京市住房资金管理中心运用政府住房基金向借款人提 供一定比例的政策性贴息。但是，贷款发生后，一旦个人公积金不能按时汇缴，贷 款贴息马上停止。 适合对象：在北京市住房资金管理中心连续六个月累计十二个月，且目前正在 缴纳住房公积金的借款申请人，都可以享受政策性贴息。 ( 五) 、个人商用房贷款 这是银行向个人发放用于购置自营商业用房和自用办公用房的贷款。个人商业 用房贷款金额一般不超过抵押物评估价值的6 0 ，贷款期限最长不超过1 0 年e 适合对象：行业发展前景较好、经营稳健、预期有足够现金回流的个人。 ( 六) 、二手房贷款 二手房贷款是指购房人以即将通过房产二级市场购买的住宅房或商用房作抵 押，向银行申请办理的贷款。目前各银行开办的二手房贷款金额最高为房产评估价 的8 0 ，贷款期限一般不超过2 5 年。 二手房贷款分为二种，一种是未经过银行抵押的二手房直接转让，这样银行只 用评估后双方办理过户、抵押手续即可发放贷款：还有另外一种就是指已在银行办 理个人住房贷款的借款人，向原贷款银行要求将抵押给银行的个人住房出售或转让 给第三人而申请办理变更借款人的贷款。通常我们也日q 做“转按揭”，其实质就是已 购房产的借款人主体的变更。也就是说，购房人在未还清贷款时，转让或出售该房 产，买入该房产的入，向银行申请二手房贷款。 适合对象：最适合无力购买新房的企业职工、外来人员。 由上可见，由于住房贷款存在诸多品种，很多客户由于缺乏专业知识和了解， 致使办理个人住房贷款手续时多走很多弯路甚至半途而废。其实，在客户挑选贷种 的时候，可以遵循这样一个规则，就是首选公积金贷款，组合贷款次之。贴息贷款 再次之，最后选择商业贷款：如果是二手商品房就可以办理银行的转按揭即二手房 贷款，商铺则只能办理商用房贷款，客户在办理贷款之前，可以选择先咨询银行内 房贷从业人员，寻找最适合自己的贷种。 堡煎塑尘丛堡生堡塾堕墨险防范和发展完善第一章我国个人住房贷款发展历程发发展现状 三、个人住房贷款特征 个人住房抵押贷款具有以下特征： ( 一) 、发放范围广泛 衣食住行是人类最基本的生存需求，在温饱问题解决的基础上，居住已经成为 现在人们提高生活水平、日益关注的一件大事。由于房地产价值量大，因此凡是具 有购房需求的人，相当一部分都要借助银行信贷资金支持，办理住房贷款，根据近 些年的统计数据表明，商品房个人购买率逐年递增，购买人群遍及社会各个阶层。 ( 二) 、贷款单笔金额小，具有零售性 相对于企业贷款相比，个人住房贷款单笔金额小，一般都在几万元到几十万元， 而企业贷款单笔都在几百万元以上。在贷款延续期限内，后续服务细碎，因此，管 理同样的贷款额度，个人住房贷款户数多、工作量大，需要更多的人力管理。 ( 三) 、借贷期限长，分期偿还，是一种中长期消费贷款 个人住房贷款办法中规定借款期限由原来的2 0 年增长至3 0 年，几乎遍及人的 整个从业周期。因此，在控制风险和贷后管理上，周期时间长。 ( 四) 、相对于开发贷款风险小，是银行的优良资产 由于住房贷款债权债务关系明晰、担保方式采用房产抵押加阶段性担保方式， 抵押物由保险公司担保且事关借款人基本生活条件，所以非特殊情况，借款人还款 意愿良好，是低风险、利润稳定的信贷品种。 四、个人住房贷款的还款方式 个人住房贷款的归还方式有分期还款方式和到期一次还本付息方式二种。 堡垫里! 笪堕堡鏊堕璺堕堕些翌垄生塞量竺二! l 立生里竺堡旦竺苎垄堡竺里苎垄! ! ! ! ! l ( 一) 、到期一次还本付息 一般来说，贷款期限在一年以内( 含一年) 的，实行到期本息一次性清偿的还 款方法，即借款合同期限届满时一次性结清贷款，利随本清。 ( 二) 、分期还款 贷款期限在一年以上的，采取分期还款方法，具体可分为等额本息还款法、等 额本金还款法、等额累进还款法、等比累进还款法4 种。 1 、等额本息还款法：借款人每期以相等的金额偿还贷款，其中每期归还的会 额包括每期应还利息、本金，按还款间隔逐期归还，在贷款截止日期前全部还清本 息。 在这种计算方法下，每月先还利息后再还贷款本金，第一个月的利息最高，以 后利息的比重递减，本金的比重递增。但由于月还款额相同，适用于在整个贷款期 内有稳定家庭收入来源的客户，如国家机关、科研、文教等单位人员等。目前住房 公积金贷款和多数银行的商业性个人住房贷款都采用了这种方式e 2 、等额本金还款法：又称利随本清法、等本不等息还款法，借款人每期须偿 还等额本金，同时付清本期应偿还的贷款利息，而每期归还的本金等于贷款总额除 以贷款期数。 该种计算方式下，每期归还本金数额一定，每月归还的利恩数呈递减分布。这 种方式每月的偿还额里递减趋势，较适合于已经有一定的积蓄，但预期收入可能逐 渐减少的借款人，如中老年职工家庭。 在贷款金额和期数一定的条件下，二种还款方式比较如表l ： 表l ，等额本息还款法与等额本金还款法的比较分析 特点等额本息还款法等颧本金还款法 优势每月还款数额一定，便于计算还款总额略少 劣势还款总额略多，先还利息后还本金，不利还款金额先多后少，初 于提前还款期还款压力大 3 、等比累进还款法：也称等比递增( 减) 累进法，就是将整个还款期按一定的时 间段划分，每个时间段比上一时间段多( 少) 按约定的固定比例，而每个时间段内每 月须以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。 4 、等额累进还款法：也称等额递增( 减) 累进法，与“等比累进还款法”类似， 不同之处就是将在每个时间段约定多( 少) 还款的“固定比例”改为“固定额度”， 以同样在每个时间段内每月以相同的偿还额归还贷款本息的一种还款方式。 最后两种还贷方式因计算比较复杂，计算机程序设置等多种原因，目前在国内 暂时还较少被银行所采用。但是，从美国、日本和香港等经济发达、个人住房贷款 业务开展兴旺的国家和地区的实际情况看，它是国际上十分通行的消费信贷还款方 式，受到新婚夫妇和开始创业的年轻人的欢迎。 第二节个人住房贷款市场发展历程 研究我国个人住房贷款市场的发展历程，要从房地产市场和信贷政策二个方面 入手。 一、我国房地产市场的发展历程 改革开放以来，我国人民的生活水平有了很大的提高，绝对收入增加了，同时 人们的消费意识也被唤起，房地产开始升温。 中国房地产业在9 2 、9 3 年间的超高速发展，使房地产热迅速蔓延起来。9 3 年 下半年，中国政府为了防止经济过热，形成泡沫经济，当机立断实施宏观调控政策， 房地产热迅速冷却下来。 1 9 9 7 年，当房地产泡沫作为重要诱因之一引发了亚洲金融危机之时，我困房地 产市场却走出低谷。此后，房地产投资直保持年均2 5 以上的增幅，对g d p 增长 贡献不菲。2 0 0 1 年，据建设部统计资料，2 0 0 1 年卜l o 月，全国房地产开发完成投 资额达到4 3 0 5 7 亿元，比2 0 0 0 年的低谷同期增长3 1 2 。在销售出去的商品房中， 堡矍堕全垡堕箜鏊塑垦堕堕型塑垄堡塞墨 笙= 至塑璺尘堡堕壅鏊鉴壁丝堡垡堡堡! ! ! l 个人买房比重进一步提高。1 1 0 月份，全国个人购买商品房的比重达到了9 3 6 ：。 同时，房地产市场监管力度没有放松。2 0 0 1 年4 月4 日，中华人民共和国建设 部令第8 8 号商品房销售管理办法发布。在国家“十五”发展计划中，政府还指 明了房地产业要着重发展以经济适用住房为主的住宅开发格局。同时，银行信贷政 策也趋向于适度控制房地产业的信贷规模，重点支持有市场前景的住宅项目建设。 2 0 0 2 年年初，我国房地产及消费信贷再度兴起，增势迅猛，市场上大有房地产 泡沫的说法。仅2 0 0 2 年上半年，全国商品房空置面积就净增了t i 0 0 万平方米，增 长1 0 5 ，即将突破国际上公认的1 5 合理空置警戒线3 。8 月3 0 同，建设部等六部 门下发有关文件要求严格审核房地产开发项目贷款条件，切实加强对房地产开发贷 款使用的监管。 由上可见，房地产市场经过了十年的发展，可谓是潮起潮落。 二、个人住房贷款的政策发展 1 9 8 2 年，国务院决定在郑州、常州、沙市、四平等四个城市进行住房制度改革试 点，住房消费信贷这一概念首次在我国出现。1 9 9 6 年，中央银行正式允许国有商业银 行办理个人住房贷款。 1 9 9 8 年，中国人民银行以银发( 1 9 9 8 ) 1 6 9 号印发了关于加大住房信贷投入， 支持住房建设与消费的通知，要求各商业银行提高对住房信贷重要性的认识，进一 步加大住房信贷投入。5 月1 4 日，中央银行发布了“个人住房贷款管理办法”( 银发 1 9 9 8 1 9 0 号) ，允许所有商业银行开办个人住房贷款业务。 1 9 9 9 年2 月，中国人民银行下发了关于开展个人消费信贷的指导意见( 银发 1 9 9 9 7 3 号) ，要求各商业银行结合自身实际情况，制定具体的实施办法，在确保切 实防范金融风险的同时，有效扩大消费信贷规模，加大对住房消费贷款的投入，并将 个人住房贷款扩大到借款人自用的各类型住房贷款。9 月，将个人住房贷款的最长期 限延长到3 0 年，并将贷款利率降低到同期法定贷款利率以下。 为防止房地产泡沫的出现，人民银行于2 0 0 1 年颁布了1 9 5 号文“关于规范住房金 融业务的通知”，要求强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款， 规范个人商业用房贷款管理。同时，要求进一步改进住房金融服务，加强住房金融业 2 彭妹、“论消费信贷与个人信用体系”、北图硕士论文库、2 0 0 2 年、3 3 欧树英、“防范巨额房贷风险”、中国房地产报、2 0 0 2 年1 2 月3 0 日 8 笙塞里尘壁星塑鏊竺垦堕堕垫塑茎垦塞董 笙二主塾里叁笪堡塑苎堡堕型生型羔生壁! ! ! l 务监管。2 0 0 2 年8 b ，建设部又和人民银行等六个部委联合下发了关于加强房地产 市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见，再次重申上述原则，提出健全 个人住房贷款担保制度，推行标准化的担保合同示范文本，提高居民个人住房贷款的 信用度，保障银行对个人住房贷款的回收，有效地防范贷款风险。 2 0 0 2 年1 2 月5 曰。央行决定对2 0 0 1 年6 月阻来商业银行房地产信贷业务办理情况进 行检查，并表示要严格审查住房开发贷款发放条件，严禁发放“零首付”个人住房贷 款和调低利率等违规操作，严防假个贷。 从以上住房金融市场的曲折发展中可以看到，我国政府及金融监管部门在中国国 情下经过不断摸索和改进，已经将“健康、稳步发展住房金融市场”作为政策的主导 方向。 第三节个人住房贷款业务发展现状 了解我国个人住房贷款市场发展现状，需要先了解国家经济发展形势和房地产 市场现状。 一、国家经济发展形势 2 0 0 2 年，中国经济远好于预期，全年g d p 增长8 ：价格水平低位运行，居民 消费价格同比下降0 8 ：消费需求稳定增长，居民储蓄存款余额8 7 万亿元，比上 年末增加1 3 2 3 3 亿元，同比多增3 7 7 5 亿元。储蓄存款强劲增长，一方面反映出城乡 居民收入增长较快，有进一步的潜力向投资转化。同时，从表2 中可以看出，近五 年来，居民人均可支配收入逐年递增，恩格尔系数逐年递减，说明居民购买能力不 断加强，有利于促进商品房市场的发展。 国民经济持续较快增长。全年国内生产总值跃上i 0 万亿元的新台阶，达到 1 0 2 3 9 8 亿元，按可比价格计算，比上年增长8 。全社会固定资产投资增速迅猛，其 中房地产开发投资完成7 7 3 6 亿元，增长幅度达到2 1 9 4 。 国民经济形势一片大好，特别是为了迎接2 0 0 8 年北京奥运会的承办，各项基础 设施和城市建设纷纷加快步伐，带动了相关产业和上下游企业的发展。 本节数字除特殊糙州均来自于2 0 0 2 年国是经济和帮：会发展统计公报、帆s t a t s g o vc n 、2 0 0 3 年0 2 几2 8 9 ，：粥1 脯# 2 * 论我圉夼人往房贷款的风险防范和发胜完善 第一章我圄个人住房贷款笸胜j = j j 程及发腱现状 表2 、五年来城乡居民生活改善情况 数据来源：2 0 0 2 年国民经济和社会发展统计公报、w w w s t a t s g o v c n 、2 0 0 3 2 2 8 指标 1 9 9 81 9 9 92 0 0 02 0 0 12 0 0 2 l 城镇屠民人均可支配收入( 元) 5 4 2 55 8 5 46 2 8 06 8 6 07 7 0 3 农村居民人均纯收入( 元) 2 1 6 22 2 1 02 2 5 32 3 6 62 4 7 6 城镇居民家庭恩格尔系数( ) 4 4 54 1 93 9 2 3 7 93 7 7 农村居民家庭恩格尔系数( ) 5 3 。45 2 64 9 14 7 7 4 b 2 二、房地产市场发展形势 在房地产市场保持连续几年的强劲增长之后，2 0 0 2 年，房地产市场整体得以保 持平稳发展的良好态势，其中商品房销售额达到2 5 9 6 亿元，增长3 5 5 5 。有理由 相信：近年内，我国房地产业发展有好的发展前景，市场逐步走入规范，具体分析 如下： ( 一) 、房地产业周期同g d p 波动关系紧密 根据世界银行研究报告，住宅需求与人均g d p 水平有着非常紧密的相关性。 国住宅产业在人均g d p 在3 0 0 美元时开始起步，至1 3 0 0 美元时，进入稳定的快速增 长期。2 0 0 2 年，我国人均g d p 约为9 6 3 美元，“十五”经济发展战略目标完成后， 届时我国人均g d p 将达到1 5 0 0 美元，同时按照世界银行提供的住宅建设增长的峰值 也是1 5 0 0 美元，因此我国住房总体需求在一定时期内还处于增长阶段。6 去年我国 经济增长达到8 ，预测今年我国g d p 增长可以达到7 9 ( 社科院经济蓝皮书) ，与 世界经济处于低迷相比是一枝独秀，按照房地产业与经济增长关系看，房地产业发 展超前，衰退滞后，因此近期不会出现衰落。 ：垫壹群、 2 0 0 2 房地产业“数字化”圆眸”、房地产时报、2 0 0 3 年0 1 月2 1 日 ：竖塞，三塑： 2 0 0 3 年房地产行业展望”、证券时报、2 0 0 3 年0 1 月2 4 舀 一 7 中国人民银行营业管理部统计研究处课题组、北京金融、2 0 0 3 年j 2 月。i 3 日 堡垫旦尘垡璺堡鏊塑垦堕堕蔓塑垄星塞董 笙二兰垡旦尘堡星堂塾垄垦里堡垒竺堡墨鉴 ( 二) 、我国房地产有相当大的发展前景 国际经验表明，在人均住房面积达到3 0 - 3 5 平方米之前，会保持较旺盛的住房 需求。目前，我国城镇居民的人均住房建筑面积不足2 1 平方米8 。因此，今后1 0 年 我国房地产业将保持较快的增长速度，也为个人住房贷款市场带来发展良机。 ( 三) 、城市化进程加快 未来2 0 年是我国城市化加快发展时期，我国城市化水平目前是3 0 ，2 0 2 0 年 要达到5 0 ，平均每年需建设住宅面积达2 6 亿平方米；再加上我国城市旧城改造， 平均每年也要增加1 亿平方米需求9 。 ( 四) 、加入w t o 和申奥为我国房地产业带来新的机遇 加入世贸后，降低关税有利于降低成本，增加居民的购买力：开放服务贸易有 利于加快消化商品房，我国房地产业入世后会得到更多融资渠道和土地；境外房地 产投资商进入有利于提高房地产档次和质量，这些因素会将有利于促进我国房地产 业快速发展。申奥成功，基础设施和城市建设的大力发展，为我国房地产业发展起 到了举足轻重的作用。 ( 五) 、继续推行扩大内需的财政政策，也将重视房地产业的发展 去年以来的世界经济衰退无疑将给中国经济发展带来不利影响，在这种情况 下，我国将继续奉行扩大内需政策，为房地产发展提供了良好的投资环境和机遇。 ( 六) 、房地产市场逐步走入规范 近年来，为了规范房地产市场，保证市场的正常发展，国家相关部门先后出台 了若干规范房地产开发销售的文件。2 0 0 2 年5 月9 日，国土资源部发布了11 号令 招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，取消了协议出让土地的方式，土地 出让以市场化的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。这一规定的出台，意味着房地产 ：“2 0 0 2 年我国房地产业发展势头不减”、搜房网、2 0 0 2 年1 2 月3 1 日 9 车银雁、“我国房地产并没有进入衰退期”、中国经济时报、i 0 0 1 年l z 塌融舄 l l 丝量堕全垒堡童竺茎塑璺堕堕丝塑茎壁塞蔓 笙= 主鲞曼尘垒堡堡! 燮茎兰生堕型羔童壁! ! i l 丌发2 0 以上获利空间的暴利时代已不复存在，房地产业的淘汰和重组将越来越多， 市场将逐步走向规范。 由上可知，随着住房制度改革的推进和各项政策逐步到位，今后几年我国房地 产业将保持较快的速度增长，为个人住房贷款市场带来发展良机。 个人住房贷款业务发展状况 个人住房贷款由于种类繁多，以下就各种类分别介绍一下发展现状。 ( 一) 、住房公积金贷款现状 随着房改的不断推进，住房公积金存贷款业务逐年递增。就北京市场来说，2 0 0 1 年，建行北京分行归集住房公积金2 0 3 亿元，发放公积金贷款1 6 7 亿元；2 0 0 2 年， 归集存款2 4 0 亿元，共发放贷款1 9 5 亿元”，存、贷款增幅分别为1 8 2 和1 6 7 。 在政策性业务发展中，建设银行占到了9 5 以上的市场份额。 由于公积金贷款的政策性和低利率，贷款需求众多。公积金的归集已经逐步不 能够满足客户日益增长的需求，公积金贷款的最高限额不断降低，这是委托贷款资 金缺乏的一个主要标志。因此，公积金贷款的长足发展需要银行辅助以信贷资金， 这就是组合贷款和贴息贷款的产生。 ( 二) 、贴息贷款发展情况 目前，能够承办贴息贷款的只有二家银行，中国银行和建设银行，分别在2 0 0 2 年先后与北京市住房资金管理中心和北京市住房担保中心签订贴息贷款合作协议。 但是由于该贷种推出时间短，受理时间长、审批环节多，因此，在市场上虽然宣传 力度大，但实际收效甚微。如果能够减少审批环节、提高审批效率，必定有很大的 市场发展空间。 ”房地产信贷部、建设银行工作内参、2 0 0 3 年0 1 月 堡塞旦全垡星堡鏊塑垦堕堕蔓塑蕉昼塞董笙二童塞里尘堡星茎鏊垄壁堕矍丝堡堡! ! ! ! 一 ( - - ) 、个人住房商业贷款发展形势 l 、在g d p 保持连年稳步增长的形势下，我国个人住房贷款和消费贷款增势迅 猛，具体数据见表4 。 表4 、近年来我国个人住房贷款发展的趋势 数据来源：中华人民共和国2 0 0 1 年、2 0 0 2 年国民经济和社会发展统计公报、中华 人民共和国国家统计局网。 一 2 0 0 0 年2 0 0 1 焦 2 0 0 2 年 个人住房贷款余额 3 3 1 65 5 9 88 2 5 8 增幅 6 8 8 4 7 5 消费贷款余额 4 2 3 56 9 9 01 0 6 6 9 占消费信贷比 7 8 8 0 7 7 总贷款余额 1 0 0 6 4 01 1 2 3 1 41 3 9 8 0 3 占总贷款额比 3 2 9 4 9 8 5 9 1 2 、我国个人住房商业贷款市场发展的几个特点： 1 ) 个人住房贷款增势迅猛。1 9 9 7 年，我国个人住房贷款余额仅为1 9 0 亿“ 元，到2 0 0 2 年底，余额已达8 2 5 8 亿元。近二年的增长率分别为6 8 8 和4 7 5 ，但 增幅已呈减缓趋势。其中发展最快、占比最多的仍属四大国有商业银行，仅去年就 发放个人住房贷款7 2 1 3 亿元”，占全部贷款的8 7 3 5 。 2 ) 个人住房贷款是消费信贷的主要品种，与国际经济发展规律相符，如上 表2 0 0 1 年，个人住房贷款占消费贷款的8 0 ，2 0 0 2 年余额占比达7 7 。 3 ) 个人住房贷款占全社会贷款的比例仍处于较低阶段，发展空间巨大。 2 0 0 2 年底，个人住房贷款占比不足6 ，而美国住房消费贷款占3 0 以上”，差距较 1 大。 4 ) 银行信贷服务呈多元化发展，竞争激烈。由于个人住房贷款资产的优良 性，使得个人住房贷款市场竞争十分激烈。银行业面临着来自内部r 存贷差，和同 业竞争的双重压力，纷纷立足于开发消费贷款品种、提高服务水平，占领市场。 麟 黼矬 囊n 龇双飚 麓炉瓣 炒 麓埔娴瀚增艮燃腊 | 薹咽样 丝茎里尘叁堡堡竺丛竺墨堕堕些塑丝壁塞董竺二翌蒌璺尘查堡堕堡茎丝壁丝i 坠丝丝! ! ! ! 一 5 )实力雄厚的丌发商对银行会融服务的要求越来越高。具有良好开发业 绩、实力强的大型和特大型房地产丌发企业一般较重视自身品牌建设，他们从自身 降低开发成本的角度出发，对银行金融服务要求越来越高。为了服务好开发商，银 行一方面压缩了获利空间，另方面银行降低了审批的门槛，面临的违约风险加大。 3 、各家商业银行在个人住房贷款市场的发展情况 各家商业银行为了争抢住房贷款市场，纷纷提高服务水平，增设服务品种，抢 占住房金融市场，手段日趋灵活。银行实现住房贷款规模的扩张和市场份额的提升 的途径主要有两种，其一是外延式展业，挖掘新的客户，开辟新的利润增长点：其 二是内延式展业，把握住现有的客户资源，特别是优质客户，针对性推出分层化、 个性化、差别化金融服务，努力实现客户价值最大化。对普通客户推出标准化金融 自助服务。 各行在确定总体展业策略上对这两种途径同样重视但是有所侧重，即使是同 商业银行，不同阶段的策略侧重点也不相同。外延式展业是立足于拓宽领域，创新 品种，争取潜在客户资源，在大力开发市场的时候会采用这种策略；内延式展业重 点在如何对现有优质客户提供贴身综合理财服务，增加客户与银行发生信贷与交易 行为的频率，从而提高单个客户的利润贡献率，一般在银行稳步经营、防控风险的 时候采用的策略。 在我国个人住房商业贷款市场上，工商银行走在了市场的前沿。2 0 0 2 年4 月8 日，工商银行个人住房贷款余额率先突破2 0 0 0 亿元大关，从而成为国内最大的按揭 银行。2 0 0 2 年1 2 月3 1 日，四大国有商业银行个人住房贷款余额达7 2 1 3 亿元，其 中工行占2 5 8 0 亿元，占四家银行个人住房贷款余额的3 6 ，继续稳居同业首位。“ 建设银行是我国开展住房信贷最早的银行，“要买房，到建行”这旬宣传语已 经家喻户晓、深入民心，目前建行正全力打造“乐得家”住房贷款品牌。截止到2 0 0 2 年年底，建行自营性个人住房贷款余额2 3 5 1 亿元。仅次于工行，个人住房公积金贷 款余额达到3 8 5 亿元，共计2 7 3 6 亿元，支持近5 0 0 多万户居民圆了住房梦”。同时， 在防范金融风险上，建行也走在了市场的前面。早在2 0 0 1 年，建行制定了“突出重 点，防范风险，保证质量，稳步发展”的房地产金融业务经营发展思路。 4 “四大银行去年发放个人住房贷款 亿元”、中国房地产报、年0 1 月日 i 5 金大明，余辰、“建行如何推动房贷7 革2 1 龠3 ”、新华网、年1 0 2 0 月0 3 0 8 目222002 】4 堡墨里尘厶垡生堡塾塑墨堕堕苎塑丝壁塞苎 塑二兰垫堕全笪旦堡茎垄堡丝壁垡垄堡! 些! l 中国银行是第一个与北京市住房资金管理中心签订贴息贷款合作协议的银行。 在个人住房贷款市场的激烈竞争中，中国银行也不甘示弱，已在近日的个人住房贷 款市场上展露头角，显示了实力。另外，还有一些股份制商业银行作为一只年轻的 力量，一直在谨慎地规避房地产开发风险的同时，抢占优质的个人住房贷款市场。 总而言之，为了扩大住房按揭市场占有额，各大商业银行可谓使出了浑身解数， 在开发贷款、硬件配备、服务质量，保证金的扣留额度上都动了不少脑筋，提供了 相当的优惠。尤其是一些实力强，在市场上有口碑、信誉度好的品牌房地产企业， 几乎是各大商业银行竞相争夺的“焦点”。 ( 四) 、个人商用房贷款 由于商用房的单价过高，借款人还款来源的不确定性，因此，个人商用房贷款 一向被银行认为是一种相对高风险的品种。主要是因为商用房的还款来源主要是未 来的预期收益，这种预期收益和以往的收入没有必然的联系，不是稳定的收入来源， 因此无法真正考察还款能力。目前，商业银行多用一些贷款指标、审批权限等方法 来严格控制商用房贷款的发展。 ( 五) 二手房贷款 在我国，存量住房交易市场即住房二级市场发育缓慢，直接影响二手房贷款市 场的发展。要想发展二手房贷款业务，开放、培育和规范住房交易市场是关键。据 统计，在居民中有近3 0 的比例有更换住房、卖旧还新、改善住房条件的需求，应 该说，住房二级市场发展潜力非常大。 但目前和一手房相比，二手房交易仍然不够活跃，存量房与新增商品房的交易 量相比微乎其微，使银行缺乏拓展业务的积极性。 二手房市场交易主要的障碍在于买卖双方供需虽然存在，但是没有通畅的渠道 和政策法律支持，银行操作也相对复杂。其次，银行贷款操作程序对贷款人资洛的 要求与房地产交易管理部门的有关规定存在矛盾。一方面，使用银行按揭贷款购买 的商品房已经在房管部门设定抵押，当发生二次转让时应该征得银行的同意；另 6 车静、“发展住房金融，促进住房消费信贷”、陕两金融、1 9 9 9 年1 0 月 1 5 ，1“：i o 丝墨型尘堡堕堡鏊塑墨堕堕婆塑丝生塞苎 堡二主塾旦全堡垦竺苎堡堡竺墨丝垄堡! ! ! l 方面，二手交易完成之后，银行放款与产权过户之问存在时间差a 这些都使银行在 办理转按揭的过程中存在一定风险。此外房地产评估手段的落后，银行对市场反应 速度不够快等问题都限制了“转按揭”业务的实现。 但是，二手房市场是房地产市场的一个重要组成部分，它对于促进一手房市场 有着重要作用。国家十五计划发展的纲要中也写到，要加快开发房地产二级市场。 目前，国内各商业银行都根据本行本地区的特点，纷纷制定出二手房贷款管理办法。 中国建设银行广州分行与广东南方拍卖行有限公司合作，在全国率先推出拍卖房产 的按揭、l k 务，在二手房按揭市场上打开了新思路。 第四节大力发展个人住房贷款的必要性 发展住房建设对调整经济结构，增加社会有效需求，解决居民住房困难，确保经 济增长目标的实现都有着极其重要的意义。大力发展个人住房贷款业务，除了可以有 效支援住房建设、促进国民经济增长以外，对于我国商业银行的发展颇为重要。 一、有利于改善商业银行的资产负债结构 我国商业银行的资产负债结构不够合理。负债结构即资金来源方面对居民储蓄存 款的依赖性过大，在资产业务中企业贷款所占比重过大。而在美国商业银行，负债主 要为企业存款，资产主要是消费信贷，达到商业银行总资产的3 5 - 6 0 ，而我国这一 比例仅有5 。”银行债权债务结构的严重失衡内在地加大了银行部门的高风险。 发展个人住房信贷无疑会减少银行对居民部门的过度净负债，改变银行和居民部 门之间债权债务的严重失衡状况，有利于调整贷款结构，降低信贷资金过度集中于企 业部门的风险。银行信贷资金过度集中在企业部门，旦企业出现效益滑坡，不良贷 款就可能发生。而在居民部门中有相当一部分居民有着较为稳定可靠的收入，这种预 期收入的稳定性为银行提供可靠的收贷保证。而且就我国现实情况而言，居民个人与 银行之间的信用关系一般相对直接明朗和规范，借款条件也较严格，约束力较强。 因此，加大个人住房贷款投放、提高个人住房信贷资产在新增贷款资产和总资产 中的比重，对于迸一步开拓信贷市场，优化银行资产结构，防范信贷风险，改善资产 质量，提高经济效益等方面具有重要作用。 7 刘万方、“论消费信贷在我国的发展”、中国人民银行研究生部2 0 0 1 年硕士论文、3 0 】6 笙霆里全垡生堡塾塑墨堕堕蔓塑丝壁塞量兰二兰垡里尘堡堕垡鏊垄丝丝壁丝丝堡堡! ! 一 二、是商业银行零售业务的重点品种 近些年，资本市场发展迅猛，对商业银行的发展构成严峻的挑战。证券市场融资 金额较大，期限较长，筹资方式灵活，而且信用等级高的企业融资成本较低，这就促 使信用等级较高的大企业脱离银行越来越多地依靠证券市场融资。另外，随着金融开 放、加入w t o 与外资银行的涌入，使得我国商业银行的优质客户减少。因此从我国商 业银行必须对贷款对象进行战略调整，改变过去将贷款主要集中于大型企业的做法， 提高中小企业贷款和住房信贷在所有贷款中的比重。 发展住房信贷除了可以促进商业银行开展全方位的零售金融业务，还有许许多多 迄今人们还难以推测的综合性收益和新生资源派生存款、中间业务收入、客户长 期贡献率。因此，商业银行健康稳步地发展住房信贷意义重大。 第五节国外个人住房贷款的借鉴 西方发达国家的住房金融在第二次世界大战后获得了快速发展，尽管各国由于经 济体制、金融体制、社会保障体制等方面存在差异，但一般都是采取以办理房地产抵 押贷款为主营业务，以信用贷款和保险代理为辅助业务的方式。其中美国是住房抵押 贷款证券化起步最早的国家，也是住房抵押贷款最成熟的市场。世界上许多国家都纷 纷借鉴美国的成功经验。本章我将重点以美国以例介绍国外住房信贷发展的经验。 一、美国的住房金融体系 美国的住房金融体系相当完备，形成了多层次、全方位的会融体系框架 ( - - ) 、美国政府性住房金融体系的基本框架 在美国，h u d ( 联邦住房与城市发展部) ，负责所有的住房与城市发展计划相关 的政策规定；下属f h a ( 联邦住房管理局) 负责住房标准的制定和为中低收入阶层提供 按揭担保：g n n i em a e ( 政府全国抵押贷款协会，即吉利美) ，主要是收购政府担保 的抵押贷款以及将其证券化。此外，还确r f a nn i em a e ( 联邦全国抵押贷款协会，房利 美) 及f r e d d i e m a e ( 联邦住宅按揭公司，福利美) 以及退伍转业军人管理局( v a ) 等。 堡矍里尘垒堡堕堡鏊堕垦堕堕型塑丝壁杰墨塑二翌里塑卫2 塑望垄壁竺茎堡些堡垒墨堡! ! ! l ( 二) 、美国商业性住房金融体系框架 美国商业性住房金融体系包括为数众多的银行、储蓄机构和证券公司。它们在政 府公司业务范围之外领域发挥着重要的作用。 二、美国的住房抵押贷款市场 美国的住房消费信贷市场分为一级市场和二级市场，一级市场是商业银行、抵押 贷款公司和储贷机构向借款人发放住房消费贷款的市场；二级市场是房利美、吉利美 等二级市场经营机构，通过发行住宅抵押债券筹措资金，向商业银行等一级市场购买 住房抵押贷款，同时向其提供更多的贷款资金来源的市场。 ( 一) 、住房抵押贷款的一级市场 1 、多样化的贷款品种：美国的住房抵押贷款一级市场推出了适应不同层次 和不同消费偏好居民的各类贷款品种。例如，累进偿还式抵押贷款适应年轻人工资水 平逐渐提高的趋向；悬浮付款式抵押贷款初期只偿还少量的贷款本息，到期一次支付 剩余的大量本息，满足购房者长期贷款需求；可转换的可调利率贷款如果借款人对利 率预测正确，可以减轻偿息负担；另外还有分享增值的抵押贷款、循环住房贷款、一 揽子交易抵押贷款等多种品种。 2 、政府的担保制度： 为了解除金融机构的后顾之忧，美国政府实行政府担 保制度，对无力偿还贷款的居民，政府安排其住廉租房。目前随着法制的健全、法规 的完善，美国的中等收入者申请住房抵押贷款时，一般不需要担保，政府担保业务同 益减少，这是住房信贷走向成熟的表现。此外，为了给私人金融机构抵押贷款业务提 供安全可靠的环境，由政府给抵押贷款提供保险。 ( 二) 、住房抵押贷款的二级市场 美国住房抵押贷款二级市场有三大机构，分别是房利美、吉利美和福利美。它 们在二级市场上的核心业务有二种：一是住房抵押贷款组合，即购买并持有贷款机构 的住房抵押贷款。通常经营机构通过贷款机构定期收回每期贷款的本息，同时向购买 它们发行债券的投资者，支付每期的贷款本息。一方面承担了住房抵押贷款的利率和 丝垫里! ：堡些茎堇塑璺堕堕翌塑丝丝塞量 笙：二要型竺垒堡堡茎苎垄堡望堡垒垒堡! 些! l 信贷风险，另一方面赚取利息差价：二是经营机构以住房抵押担保债券( m b s ) 换取 贷款机构的住房抵押贷款，并从中收取担保费a 在美国，超过半数的抵押贷款都进入了二级市场，促使了美国住房抵押贷款的证 券化，它对一级市场的发展和深化发挥着积极作用。 三、美国发展个人住房信贷的经验借鉴 由上可见，美国个人住房业务发展如此迅猛，原因来源于多方面。 ( 一) 、政府积极引导和严格管理相结合 当今美国住宅业与住房金融市场的繁荣发展，决非纯粹市场经济的产物，而是政 府多年扶持和干预的结果。政府一方面制订详尽的法律法规来规范和引导市场的发 展；另一方面则是为抵押贷款提供保险、发起设立若干准政府机构，通过其市场活动 来影响抵押贷款市场的发展。 在市场引导方面，美国政府成立联邦住宅管理局f h a 月e l l 退伍军人管理局v a 来为中 低收入居民贷款买房提供担保，要求金融机构满足社区消费者尤其是中低收入消费者 的贷款需求，并将此作为银行检查的一项内容等。 在市场的管理方面，美国通过了一系列法律法规来规范消费信贷各方当事人，尤 其是贷款人的行为。积极的引导和严格的管理，规范了市场行为促进了市场的健康发 展。 ( 二) 、完善个人信用制度形成讲信用的良好风气 在美国，在消费信贷发展的初期就开始了制度的建设，而其中处于核心地位的个 人信用登记制度的建立是通过成立消费者信贷报告机构来完成的。这种机构通过提供 完整准确的信息，帮助消费信贷的提供者正确判断申请人的还款能力和还款意愿。这 不仅大大提高了评估资料的准确性和完整性，而且起到了督促消费者履行借款合同、 维护自身信用的作用，极大地推动了消费信贷市场的发展。 1 9 丝墨里全堡堕竺塾竺垦堕堕垫塑垄壁垒量 笙二里塾里尘生堕茎鏊壅堡些堡垡堡堡! ! ! l ( - - ) 、各机构积极参与市场竞争，满足不同层次消费者的需求。 在美国个人住房信贷的提供者主要有商业银行、储蓄机构，它们都积极参与了消 费信贷市场的竞争。商业银行在住房抵押贷款市场已经占到了3 5 左右，大大超过了 其他贷款机构。储蓄机构包括互助储蓄银行和储蓄贷款协会，它们主要从事住房抵押 贷款业务，在住房抵押贷款市场上的份额是1 1 左右。由于消费信贷的提供者众多， 市场竞争激烈，迫使它们不断改善服务质量，提高服务效率。同时，各个消费信贷提 供者在业务经营和服务对象上也各有特点，满足了不同层次消费者的需求，促进了消 费信贷市场的发展。 ( 四) 、政府积极培育二级市场，推动一级市场的发展。 住房抵押信贷的提供者常常面i 临信用风险、流动性风险、提前偿还风险等。为 了降低银行面临的风险，推动抵押贷款市场的发展，美国先后成立了联邦国民抵押协 会f n m a 、政府国民抵押贷款协会g n m a 和联邦住宅抵押贷款公司h l m c 三家机构。它 们通过购买银行以及联邦住宅管理局f h a 和退伍军人管理局( v a ) 担保的住房抵押贷 款，再将部分贷款出售给投资者，成功地带动了住房抵押贷款二级市场的发展。二级 市场的建立提高了住房抵押贷款的流动性，降低了银行的风险，缓解了资金不足的矛 盾，有效地推动了一级市场的发展。 四、世界各国通用做法 由于房地产业的特殊性，西方各国早将其作为其支柱产业，相应建立起了自己 独有的一套住房金融体系，但在许多方面又有相同的经验。下面，我就其个人住房 融资方式及金融体系综合了各国的主要几点经验，供大家借鉴。 ( 一) 、融资方式多样化 按国外住房信贷市场的资金来源不同可分为二类： 8 刘万方、“论消费信贷在我国的发展”、中国人民银行研究生部2 0 0 1 年硕士论文、3 0 2 0 堡塾里! 生璺堡鍪塑墨堕堕垫塑茎壁塞董笙二童墨垦尘垒笪璺茎鏊堡壁塑堡丝塑堡! ! ! ! 一 一类是以欧美为代表的资本市场融资，是指金融机构通过发行住房抵押债券来 筹集住房资金，满足住房消费的长期资金需求。但它的实现需要一定的条件：发育 良好的资本市场；标准化、规范化的工具；有效的风险控制。 一类是以德国为代表的合同储蓄融资和以新加坡的公积金制度为代表的强制储 蓄制度。前者是指潜在的购房者与指定机构订立合同，约定定期存储资金，当存储 到一定时间和数额后，便自动从该机构获得与存款利率和数额挂钩的住房抵押贷款 的权利，其存款利率高于贷款利率，中间差额由国家来补贴。后者是指政府强制要 求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，专项用于雇员消费支 出的一种制度，我国的住房公积金制度就是借鉴新加坡的运作模式而产生的。 ( 二) 、建立了完善的住房融资金融体系 西方国家一般都有完善的住房金融市场，它包括一级市场和二级市场。i 生一级 市场上，金融机构发放贷款和发行债券，保险机构为住房信贷提供保险和担保，信 托机构则在信贷或债券到期以前负责保管和持有抵押品的财产权。 二级市场是住房金融市场的核心，它将资本市场机制引入住房抵押市场，将抵 押贷款证券化，为金融机构的长期住房抵押贷款提供流动性。购房者在一级市场向 金融机构取得贷款后，金融机构可以将贷款纳入自己的均衡投资，也可以将其在二 级市场上出售从而获