土地买卖无效合同案例.doc

土地买卖无效合同案例 【基本案情】 朱大系甲组村民在2000年2月因办加工厂需要土地建厂房于是他与相邻的乙组村民徐某协商：以每亩地8000元的价格购买徐某承包乙组的1.3亩集体所有的土地使用权双方订立了征地协议一式三份并共同请了一位证人在协议书上以见证人的身份签了字这样朱大未经任何行政机关批准就建了厂房且该厂一直经营至XX年2月XX年3月房地产开发商常某找到朱大同意以每亩人民币15万元的价格购买上列土地开发商品房对外销售朱大与常某于XX年3月15日共同签订了土地转让协议一式三份双方约定：朱大将上列土地转让给常某开发建商品房销售常某以每亩15万的价格付给朱大；双方签字后协议即生效 徐某的妻子武某在得知自家的承包地过去是8000元一亩卖给朱大现在朱大以每亩15万的价格卖给常某时对朱大从自家的承包地中获得了巨大利益而感到心中不平XX年4月武某以原告的身份向人民法院起诉朱大提出诉讼要求：1、依法确认征地协议无效；2、返还上列土地的使用权、经营权；3、朱大承担本案的全部诉讼费 法院受理后被告进行答辩被告认为：1、在2000年2月双方签订了征地协议书双方是自愿的是公平交易；2、在当年买卖土地的价格也很公道且徐某已经收取了我方的钱款；3、双方的土地买卖行为时间已经过去了10年超过了法定的诉讼时间规定法院应当不予受理 法院依法组成合议庭公开进行审理并依法做出了判决：确认原、被告土地买卖合同征地协议无效 同时法院依法定职权向双方所在地的县人民政府土地行政监察机关提出了司法建议：由行政机关对双方的私自买卖土地行为进行处罚 【法律分析】 在上述买卖土地的违法案件中所涉及的法律法规有： 1、中华人民共和国土地管理法第二条第三款明确规定：“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”由此可见朱大与徐某、朱大与常某之间的土地买卖交易虽然有他们双方签订的土地转让协议和征地协议但是比照上述法律条文显然是违法的因此他们之间的土地买卖行为不但不受法律保护还要受到法律的处罚 2、中华人民共和国土地管理法第七十三条规定：“买卖或者以其他形式非法转让土地的由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得；对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施恢复土地原状对符合土地利用总体规划的没收在非法转让的土地上新建的建设物和其他设施可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的依法追究刑事责任”本案中,法院据此提出由行政机关对双方的私自买卖土地行为进行处罚 3、合同法第52条规定：“有下列情形之一的合同无效：以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益的；违反法律、行政法规的强制性规定”因此朱大与徐某、朱大与常某之间的征地协议无效 4、民法通则第58条中规定“无效的民事行为从行为开始起就没有法律约束力” 【案例启示】 随着城市化进程的不断加快农村土地也随之升温由此引发的非法买卖或转让土地的现象也时有发生多数农民群众认为是在买卖、处置自己的土地与别人无关要消除这种错误的思想认识误区维护法律法规尊严相关部门应加大对农村土地管理法等法律法规的宣传