个人住房按揭贷款常用的名词概念解释汇总.doc

期房：指房地产开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。消费者在购买期房时应签商品房预售合同。期房在港澳地区称做为买楼花，这是当前房地产开发商普遍采用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。而在成都市通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的房子。从工程的角度来说，期房则是从开发商拿地，做好项目扩初设计方案以后一直到工程施工完成主体建筑之前，都属于期房。现房：是指消费者在购买时已经通过交付标准的各项验收（各地对交付标准没有统一规定），可以正式入住的物业。是指消费者在购买时具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。只有拥有房产证和土地使用证才能称之为现房。他项权证：指在他项权利登记后，由房管部门核发、由抵押权人持有的权利证书。房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。一般房产购买时，选择按揭贷款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权等)、权利范围(他项权利的房屋范围)、权利价值(他项权利的契载价格)、权利存续期间(契载期限)、注销日期(他项权利消失的日期)，并且在他项权证书也注明这些内容。根据担保法，房产设有抵押，即他项权证未注销，该房产处置权受到限制，未经抵押权人同意不得进行合法交易，不能办理产权过户等相关手续。在建工程：正在建设尚未竣工投入使用的建设项目。在建工程抵押：是指抵押人以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。阶段性担保：既借款人以所购房屋用于贷款抵押时，在办理房屋所有权证及国有土地使用证之前，担保单位必须为该笔贷款提供阶段性担保。保证内容主要是：（1）贷款前所售房屋未设置抵押；（2）不存在任何产权纠纷和财务纠纷；（3）不得将该房屋转卖；（4）协助购房人办理所购房屋的房屋所有权证、国有土地使用证。担保的期限从购房人办理产权转移登记之日起至办理房屋他项权证交贷款银行保管时止。阶段性保证责任不仅有利于贷款银行正确行使抵押权，而且可以保障购房人的合法权益。阶段性担保指中介公司或担保公司承担自银行放款之日起至银行执管房地产其他权利证明之日止的连带保证责任。银行向借款客户放款，必须等拿到房地产其他权利证明，明确没有其他人或单位对该套房产具有任何权利后才能进行。而房产交易中心办理房地产其他权利证明需要一定的工作日期，如果办理阶段性担保，由中介公司或担保公司承担这段时间的风险责任，银行就可以提前放款，从而加速房产交易完成的速度。一手房：是指房地产开发商依法取得土地使用权后，在土地上建造并取得政府批准销(预)售的商品房。房屋根据用途分为住房和商用房。住房包括住宅、别墅和公寓,商用房包括商铺和写字楼。存量房：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。 存量房是相对于增量房而言的，增量房是指房地产开发商投资新建造的商品房，存量房一般是二手房。存量房买卖程序是由买卖双方当事人签订房屋买卖合同，合同生效后的30日内，向房屋所在地的房地产交易中心办理转移登记。“存量房”即为“库存待售”的房产。 实际上存量房严格意义上来讲是存量资产，存量房市场也叫做一级半市场，但按照成都市场上普遍对于存量房的理解和我们所经营运作的范围来说，存量房主要包括开发商开发楼盘的尾盘、开发商抵押给银行的房屋、债权人手上的房屋、个人手上的房屋（未居住过的）、法院查封的以及中介代理人手中的房屋等五大块，都是未使用过的住宅或非住宅。五证：房地产商在预售商品房时应具备建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证，简称“五证”。其中前两个证由市规划委员会核发，建筑工程施工许可证由市建委核发，国有土地使用证和商品房销售（预售）许可证由市国土资源和房屋管理局核发。 一般购房者记不住“五证”的名称和发证机关，其实也不必记住这么多。您购房时只需看一下 国有土地使用证和预售许可证这“两证”就行了。因为一般情况下如果开发商未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证是拿不到国有土地使用证的，但挂牌出让的土地是先取得国有土地使用证的。未取得上述两个规划许可证和施工许可证是拿不到预售许可证的。开发商取得了预售许可证就可以证明该项目在 规划、工程、土地使用等方面通过了政府的批准，就具备了将开发的商品房进入市场交易的资格。根据北京市商品房交易的相关法规规定，开发商只有具备预售许可证才能与客户签署正式 的预售契约。在此提醒一下购房者，签合同前看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围内，提防开发商“偷梁换柱”。二书：是指住宅质量保证书和住宅使用说明书。以上就是人们常说的五证二书！抵押物权利价值：指抵押物在抵押物拍卖后所实现的抵押权人的实际价值，与抵押物的价值（指抵押物的评估价值或市场价值）存在区别。按揭：按揭一词是英文“Mortgage”的粤语音译，指以房地产等实物资产或有价证券、契约等作抵押，获得银行贷款并依合同分期付清本息，贷款还清后银行归还抵押物。按揭是指按揭人将房产产权转让按揭，受益人作为还款保证按揭人在还清贷款后，受益人立即将所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。有效身份证件包括：居民身份证、临时身份证、军官证、武警警官证、士兵证、军队学员证、军队文职干部证、军队离退休干部证和军队职工证，护照、港澳同胞回乡证、港澳居民来往内地通行证、中华人民共和国来往港澳通行证、台湾居民来往大陆通行证、大陆居民往来台湾通行证、外国人居留证、外国人出入境证、外交官证、领事馆证、海员证，等。最常用的有效身份证件是有效期内的居民身份证。户籍证明： 一般是指“集体户”的居民，需要户籍资料时，凭本人身份证到户口所在地公安机关可打印户籍证明。一般常住居民凭户口本可对外办理各项事宜。也有常住居民特殊情况需要户籍证明的，居民凭身份证公安机关会出具的。 办理户籍证明拿户口簿到当地派出所办理。婚姻状况证明： 婚姻状况证明指有关组织或单位出具的公民婚姻状况(包括已婚、未婚、离异、丧偶、无 配偶、同居等)及其姓名、性别、出生年月日、民族、职业、工作性质、住址等的书面证明 。婚姻登记机关, 司法机关和公证机关等颁发的婚姻状况证明具有法律效力。个人资产证明：个人名下资产证明（主申请人于申请前的两年至今拥有不少于港币650万个人净资产，包括：银行存款、股票、债券、房产、公司股份等证明） 1.所有个人银行帐户资料（过去24个月，如开户早于两年，请告知开户日期）如存款证明、存折明细、银行月结单等证明（包括香港、中国及海外）。2.所有主申请人名下的物业房产证/物业买卖合同/发票/按揭合同/税金单据等。3.股票、债券：月结单或相关资料。4.拥有公司股权营业执照正、副本/最新验资报告书/股权变更证明（如有）/过去两年公司的财务报告。共有房产：是指两个或两个以上所有人共同所有的房产，这些所有人称为房屋产权共有人。共同共有人不能在共有的房产中分出自己的份额，对共有的房产享有平等的权利，并承担平等的义务。共有房产是指两个或两个以上所有人共同所有的房产，这些所有人称为房屋产权共有人。“共有房产”按其形成时的情况不同，可分为按份共有和共同共有。按份共有是指共有人各有明确的份额，应各自按自己所有的份额享有权利并承担义务。按份共有的共有人可以将自己的份额分出或转让，但在出售时，其他共有人在同等条件下有优先购买权。共同共有人不能在共有的房产中分出自己的份额，对共有的房产享有平等的权利，并承担平等的义务。如配偶之间对房产的共有，除了双方另有约定外，一般均为共同共有。假按揭：是指开发商为资金套现，将暂时没有卖出 的房子以内部职工或开发商亲属的名字购下，从银行套取购房贷款。 办理假按揭的程序一般如下：开发商通过给身份证持有人一定数额的报酬，有偿使用对方身份证，并由身份证持有人在按揭贷款合同上签字，签字完成，银行即根据合同向开发商放款。开发商和身份证持有人之间还会有一个协议，包含开发商承诺不需要身份证持有人承担任何债务以及保密条款等内容。通常是开发商联合一些没有提供首付款的关联人向银行提交已付首付款的收据，进而银行向其关联人提供按揭贷款。房地产项目备案：根据城市房地产管理法和城市商品房预售管理办法的有关规定，商品房预售合同登记备案是指房地产开发企业将正在建设中的商品房屋预售给承购人，所签订的商品房预售合同应当在签约之日起30日内由实施预售的房地产开发企业持“商品房预售合同”向县级以上房地产管理部门和土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。可以说，实行商品房预售合同登记备案，不仅可以杜绝开发商违规销售商品房和无商品房预售许可证进行销售的行为，防止开发商涉假超面积销售、重复销售、重复抵押、假抵押及司法查封后再售，杜绝开发商随意更换修改合同造成国家税费的流失，建立公平竞争、倡导诚信经营的良好市场环境，同时，实行商品房预售合同登记备案对房地产开发企业加强自身的预售及合同管理，维护出售人和承购人双方的合法权益也具有十分重要的意义。商品房预售合同登记备案实质上包括“商品房项目预登记”及“商品房预售合同备案”两个环节。商品房项目预登记”是指房地产开发企业在取得房地产开发项目“建设工程规划许可证”、“建筑施工许可证”等相关建设手续后，由房地产开发企业向该商品房项目管辖范围的房屋权属登记管理部门申请办理商品房项目预登记手续。房屋权属登记管理部门对商品房项目的前期征地、规划报建等相关的合法性予以审验，建立商品房项目情况的基础数据平台。办理程序是：申请受理、审查验证、项目预登记、立卷归档。开发企业应提交以下资料（查验原件，提交复印件）：（1）开发企业工商营业执照；（2）企业法定代表人身份证明；（3）房地产开发企业资质证；（4）授权委托书及代理人身份证；（5）国有土地使用权证或用地批文；（6）建设工程规划许可证；（7）建筑红线定位图；（8）建设工程施工许可证；（9）商品房项目预测量平面图、项目预测量技术成果报告;（10）建筑平（施、平、剖）面图；（11）项目拟预售单元清册；（12）预登记申请表。商品房预售合同备案”，是指房地产开发企业取得了“商品房预售许可证”和项目预登记通知单后，在与买受人签订“商品房预售合同”之日起30日内，由房地产开发企业向该商