（区域经济学专业论文）上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变.pdf

摘要 自1 9 9 8 年住房制度改革以来，我国房地产市场迅速发展，城市居民的整体 居住水平得到了极大的改善。同时，在住房制度和收入制度改革的背景下，通过 市场力量的推动，城市住宅价格空间分异现象明显，由此引发了城市居住空间结 构的演变。上海是我国市场经济发展最为完善的城市，其住房制度改革较早，房 地产市场发展较为完善。与此同时，城市的居住空间结构发生着快速的变化，居 住空间正经历着新的空间重组过程。在此背景下，本文以房地产市场发展较为成 熟的上海市为案例，通过g i s 的方法研究了1 9 9 9 年和2 0 0 6 年上海的住宅价格 空间分异特征，在比较两个时相的基础之上，探讨上海居住空间结构的演变特征。 本文分为六章，第一、二章阐述了本文的研究背景、意义、相关研究及理论 基础等内容；第三章回顾了上海的住宅建设的历史背景，分析了上海居住空间结 构历史演变特征；第四章通过g i s 方法，绘制了1 9 9 9 年和2 0 0 6 年上海住宅价 格等值线图，分析了上海住宅价格空间分异特征，并把两个时相的空间分异特征 进行了对比分析；在比较分析的基础上，第五章总结了住宅制度改革以来，上海 居住空间结构的演变特征，并结合第三章的历史背景，从历史的角度探讨了上海 居住空间的演变特征，分析上海居住空间结构演变的动力机制。 本文结论认为，上海传统南北居住分异依然存在，由于浦东地区崛起，东西 分异的格局已经打破；随着城市的更新改造，存在着城市的居住空间结构中心极 化与外围扩散的趋势；居住空间结构向中心组团、扇形和圈层综合模式演变。总 体而言，通过制度改革、政府的宏观政策，在市场无形手的力量作用下，上海居 住空间结构正发生着较大的转变，经历着深刻的空间重组过程。 关键词：住宅价格；空间分异；居住空间结构：演变 a b s t r a c t s i n c et h eh o u s i n gr e f o r mi n19 9 8 ，t h er e a le s t a t em a r k e td e v e l o p sr a p i d l yi n c h i n a , a n dt h es t a n d a r do fl i v i n go fu r b a nr e s i d e n t sg e t sg r e a ti m p r o v e m e n t a tt h e s a m et i m e ，t h es p a t i a lv a r i a t i o no fh o u s i n gp r i c ei sm o r ea n dm o r eo b v i o u s l yu n d e r t h em a r k e tf o r c e s s h a n g h a ii st h em o s td e v e l o p e dm a r k e te c o n o m yc i t yi nc h i n a , i t s h o u s i n gr e f o r n li se a r l i e rt h a no t h e rc i t i e sa n dh a saw e l ld e v e l o p e dr e a le s t a t e m a r k e t , a n dt h er e s i d e n t i a ls p a c es t r u c t u r ei sc h a n g i n gr a p i d l yn o w i nt h i sc o n t e x t ，t h e p a p e rs t u d i e st h es p a t i a lv a r i a t i o no fs h a n g h a ih o u s i n gp r i c ei n19 9 9a n d2 0 0 6 、析也 g i sm e t h o d b a s eo nt h ec o m p a r a t i v ea n a l y s i s ，t h ep a p e ra n a l y s e st h ee v o l u t i o n f e a t u r eo fr e s i d e n t i a ls p a c es t r u c t u r e t h ep a p e ri sc o m p o s e do fs i xc h a p t e r s c h a p t e ro n ea n dc h a p t e rt w os t a r t 、聃也 a ni n t r o d u c t i o no fb a c k g r o u n d ，p u r p o s eo ft h es t u d ya n dc o r r e l a t e dt h e o r i e s c h a p t e r t h r e er e c a l l st h eh i s t o r yo fh o u s i n gc o n s t r u c t i o ni ns h a n g h a i ，a n da n a l y s e st h e h i s t o r i ce v o l u t i o nf e a t u r eo fr e s i d e n t i a ls p a c es t r u c t u r e c h a p t e rf o u rd r a w sc o n t o u r g r a p h i c so fh o u s i n gp r i c eo fs h a n g h a ii n1 9 9 9a n d2 0 0 6 ，a n a l y s e st h es p a t i a lv a r i a t i o n o fh o u s i n gp r i c e ，t h e nm a k eac o m p a r a t i v ea n a l y s i sb e t w e e n19 9 9a n d2 0 0 6 c h a p t e r f i v ea n a l y s e st h ee v o l u t i o nf e a t u r eo fr e s i d e n t i a ls p a c es t r u c t u r e ，a n dd i s c u s s e st h e d y n a m i cm e c h a n i s mo ft h ee v o l u t i o n t h ep a p e rc o n c l u d e st h a tt h es p a t i a lv a r i a t i o nb e t w e e ns o u t ha n dn o r t hi n s h a n g h a is t i l le x i s t b u ta st h ep u d o n gd i s t r i c ta r i s i n g ，t h es p a t i a lv a r i a t i o nb e t w e e n e a s ta n dw e s ti ns h a n g h a ih a sb e e nd i s a p p e a r e d w i t ht h eu r b a nr e n e w a l ，t h e r e s i d e n t i a ls p a c es t r u c t u r eh a sat r e n do fc e n t e rp o l a r i z a t i o na n de x t e m a lp r o l i f e r a t i o n g e n e r a ls p e a k i n g ，a l o n g 谢也t h es y s t e mr e f o r m ，t h eg o v e r n m e n tm a c r o - p o l i c ya n d m a r k e tf o r c e s ，t h er e s i d e n t i a ls p a c es t r u c t u r eo fs h a n g h a ii sc h a n g i n gr a p i d l ya n d u n d e rt h ep r o c e s so fs p a c er e o r g a n i z a t i o n k e y w o r d s ：h o u s i n gp r i c e ；s p a t i a lv a r i a t i o n ；r e s i d e n t i a ls p a c es t r u c t u r e ；e v o l u t i o n 学位论文独创性声明 本人所呈交的学位论文是我在导师的指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。据我所知，除文中已经注明引用的内容外，本论文 不包含其他个人已经发表或撰写过的研究成果。对本文的研究做出重 要贡献的个人和集体，均已在文中作了明确说明并表示谢意。 作者签名：翌丝：墼日期：趟：堕细 学位论文授权使用声明 本人完全了解华东师范大学有关保留、使用学位论文的规定，学 校有权保留学位论文并向国家主管部门或其指定机构送交论文的电 子版和纸质版。有权将学位论文用于非赢利目的的少量复制并允许论 文进入学校图书馆被查阅。有权将学位论文的内容编入有关数据库进 行检索。有权将学位论文的标题和摘要汇编出版。保密的学位论文在 解密后适用本规定。 学位论文作者签名：挈够也 导师签名： 日期：寥墨乡，c a 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 第一章绪论 空间结构是地理学探究的最基本问题之一，是对空间上临近并有因果关系的 人文和自然现象的研究。城市居住空间结构，是城市地理学与城市社会学的交叉 研究内容，是因居民的职业类型、收入水平及文化背景差异而产生的不同社会阶 层相对集聚的住宅区，它深刻反映着城市地域上的社会经济状况，是认识城市及 其空间结构的重要视角。 一、研究背景与研究意义 1 、研究背景 改革开放以来，中国社会、政治、经济关系不断发展变化，市场经济体制的 日益完善及价值观的转化，影响着社会分化的空间实现。8 0 年代初期，我国开 始住宅商品化的探索，政府陆续出台了许多住房改革政策，1 9 9 8 年底全面取消 了延续4 0 多年的住房的实物分配，而代之以货币补贴为主的住房货币分配制度， 从根本上切断了住房无偿分配、低租金分配、住房靠国家、靠单位的脐带。经过 将近2 0 年的孕育，各地的商品房市场已基本成型。特别是进入本世纪以来，房 地产业得到了快速发展，市场不断完善，我国己进入住房全面市场化的时代。 在住房制度全面市场化、居民收入分配制度改革的背景下，首先城市居民成 为住房市场中的行为主体，人们选择自由化，可以根据自己的意愿和能力选择住 宅区位和品位；房地产开发也由政府行为转变为市场行为，即开发商成为房地产 开发的主体，可以根据房地产市场的需求，在不同的区位自主开发和建设等级相 异的住宅商品，以满足不同类型和层次的居民对居住空间的多样化需求。在市场 力量的作用下，城市的居住空间结构发生着急剧的变化，经历着深刻的空间重组 过程。 本文即在这样的背景下，以房地产市场发展比较成熟的上海市为案例，通过 研究上海住宅价格的空间分异特征，并在不同时相住宅价格空间分异特征对比的 基础上，探讨上海城市居住空间结构的演变特征。 2 、研究意义 通过对上海住宅价格空间分布特征的不同时相的定量化研究，探讨上海住宅 价格的空间分异对城市居住空间结构演变的影响，具有理论方面和实践方面的双 重意义。 在理论方面，从住宅价格空间分异角度出发，分析上海住宅价格的空间特征： 并通过不同时相住宅价格空间分异特征对比，研究住房制度及收入分配制度改革 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 以来，住宅价格空间分异与居民居住空间结构之间的关系，动态的研究上海居住 空间结构的演变特征。 在实践方面，揭示上海住宅价格的空间分异机制，有助于房地产管理部门掌 握城区住宅价格分布趋势，进行房价调控；也有助于住宅消费者选购区位、价格 水平合理的住宅；此外，通过分析城市居住空间结构演变特征，可为规划部i - j $ 0 定和实施城市规划提供必要的信息，也可以对相关住宅政策做出评价，为政府有 关部门制定合理有效的政策提供依据。 二、研究内容 ( 1 ) 从历史背景出发，回顾上海的住宅建设历史，并分析上海居住空间结 构的历史演变特征； ( 2 ) 以g i s 技术为辅助手段，绘制1 9 9 9 年、2 0 0 6 年上海住宅价格的等值 线图，揭示上海住宅价格空间分异特征。 ( 3 ) 通过1 9 9 9 年、2 0 0 6 年上海住宅价格空间分异特征的对比分析，探讨 住宅制度改革以来，在市场力量的作用下，新时期上海城市居住空间结构的演变 特征。 三、相关研究综述 1 、住宅价格空间分异研究 在住宅价格空间分异研究方面，国内地理学者多角度介入了房地产的研究， 主要包括：地价、房地产价格、住房选择与居住空间结构、写字楼区位选择、房 地产业发展研究、房地产开发的影响等。如杜德斌对影响上海市地价空间分布的 区位因子进行了分析，发现上海市地价与区位因子这种关联性与该市的商业分布 格局、c b d 的功能结构和城市形态有关( 杜德斌，1 9 9 7 ) 。在住宅价格空间分布的 研究中，许晓辉运用地理信息系统技术绘制了上海市商品住宅等值线图，以揭示 上海市商品住宅价格的空间分布规律，并建立回归模型分析了区位因子对价格空 间分布的影响( 许晓辉，1 9 9 7 ) 。郑芷青探讨了广州市商品住宅价格时空分布规律 及影响因素，认为住宅价格主要与地价、城市形态与功能结构、交通与绿化环境、 生活服务设施以及物业管理水平有关( 郑芷青，2 0 0 1 ) 。王欣借助商品住宅价格级 差模型、房价水平剖面图等手段，研究了天津市中心城区商品住宅价格的地域分 布特点及成因，提出了合理配置中心城区住宅、加强住宅区综合开发等建议( 王 欣，2 0 0 2 ) 。李雪铭运用统计分析软件和地理信息系统技术，揭示大连市住宅价 2 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 格空间的分布规律：以单一核心为中心的同心圆状递减分布模式，并分析其形成 的内在机制( 李雪铭，2 0 0 4 ) 。 国外对于住宅价格的研究，多采用特征价格法( h e d o n i ca p p r o a c h ) 进行实证 分析。住宅特征包括建筑结构特征、区位特征、邻里特征和环境特征，特征价格 法分析房屋价格与住宅特征的函数关系，利用各种模型分析住宅价格与住宅特征 的关系，按照对研究地域住宅价格影响力的大小对各种特征进行排序，从中找出 引起住宅价格分异的原因和动力。从2 0 世纪6 0 年代以来，国外学者广泛采用特 征价格模型( h e d o n i cp r i c em e t h o d ) 分析住宅价格与住宅特征的关系，解释住宅价 格空间分异形成的原因，已经成为近些年来国外房地产研究的热点之一。就地域 而言，特征价格模型主要应用在房地产市场发达的西方国家，对亚洲地区的研究 较少，只有对日本、中国香港、中国台湾房地产市场较为发达的地区进行了研究， 对中国大陆地区的研究很少。近年来，随着房地产市场的快速发展，房地产交易 数据的逐步完善，我国运用特征价格法对住宅价格进行实证研究也开始逐步增 多。温海珍、王旭育等用特征价格法对杭州、上海的住宅特征价格进行了实证研 究( 温海珍，2 0 0 4 ；王旭育，2 0 0 6 ) ，周华、富毅等采用特征价格法分别对西安、 杭卅l 三市的住宅价格空间分异进行了研究( 周华，2 0 0 5 ；富毅，2 0 0 6 ) 。 2 、居住空间结构的研究 城市居住空间结构是指城市内部不同居住区域类型的空间组合形态，它同 时具有物质空间和社会空间双重属性。关于居住空间结构方面的研究较多，主要 集中在居住空间扩展的历史过程、现状特征、演变趋势、动力机制等方面的理论 和实证研究。杜德斌在国内最早提出了居住空间结构的概念，并对加拿大的多伦 多都市区的居住空间结构进行了实证研究，认为家庭构成、年龄构成和职业构成 是形成城市居住分异的主要因素，其中，家庭构成和年龄构成的分异成同心圆格 局，职业构成的分异成扇形格局( 杜德斌，1 9 9 3 ) 。1 9 9 7 年北京大学博士田文祝 以改革开放后北京城市居住空间结构研究为题详细分析了改革开放后北京居 住空间的演变、特征以及影响因素( 田文祝，1 9 9 7 ) 。吴启焰、崔功豪对1 9 1 2 1 9 9 9 年间三个历史时期里南京市居住空间结构特征与演变的研究( 吴启焰、崔功豪， 1 9 9 9 ) 。张庭伟在( 1 9 9 0 年代中国城市空间结构的变化及其动力机制一文中指 出经济、社会、文化和政策是引起我国居住空间结构变化的主要动因( 张庭伟， 2 0 0 1 ) 。黄吉乔对上海市中心城区居住空间结构的历史演变，特别是2 0 世纪9 0 年代以来的发展趋势作了初步分析( 黄吉乔，2 0 0 1 ) 。黄志宏从空间分布的角度 出发，分析与归纳不同时期城市居住区结构特点与模式，提出经济地位是的导致 晷前中国城市居住区空间分化的根本原因( 黄志宏，2 0 0 5 ) 。廖邦固等基于 1 9 4 7 2 0 0 0 年9 个时相的上海土地利用遥感调查g i s 数据集，从土地利用层面对 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 5 0 多年来上海中心城区居住空间结构演变进行实证研究。研究发现上海中心城 区居住空间结构由简单的组团加圈层结构向复杂的扇形、圈层和组团综合模式演 变。其中以1 9 8 8 年土地有偿使用制度改革为界，前期以外围住宅新村圈层扩展 与和内部居住区不断被非居住用地侵入形成用地混合居住区为特征，后期以外围 商品住宅指状扩展和内部旧城更新相结合为特征( 廖邦固等，2 0 0 8 ) 。当然，许 多关于城市居住空间结构的研究也包含在关于居住空间分异的研究之中。 3 、居住空间分异研究 在居住空间分异研究方面，8 0 年代以后，我国的城市规划和地理学者就开 始关注这一现象。杜德斌从1 9 8 0 年代即从事这方面的研究，较早地提出了“居 住分异 概念，并对国外及国内居住空间分异做了大量研究，认为随着我国住宅 商品市场的逐步健全以及人们生活水平的迅速提高，城市住户的需求行为将发生 根本的改变，住宅需求结构将不可避免地产生按经济收入、家庭结构和社会文化 背景等方面的分化。不同住户在居住选址，即居住区位选择趋向上的差异，将进 而带动城市居住空间格局的分异。并认为，适度的居住分异有利于城市机能的良 性运作，相反，过度的居住分异不仅会障碍城市机能的发挥，而且有悖于社会主 义制度( 杜德斌，1 9 9 6 ) 。虞蔚从介绍城市社会空间研究方法和欧美城市社会空 间规律入手，定性分析了上海中心城区社会空间的特点、形成条件以及与城市规 划的关系( 虞蔚，1 9 8 6 ) 。许学强等在1 9 8 9 年运用因子生态分析法对广州进行了 实证研究，认为人口密度、科技文化水平、工人干部比重、房屋质量及家庭人口 结构是广州居住社区的五个主要因子，并提炼出广州社会空间结构的模型( 许学 强，1 9 8 9 ) 。 2 0 世纪9 0 年代以后，针对居住空间分异的研究成果日益渐多。郑静、许学 强、陈皓光利用第四次人口普查资料再次运用因子分析法对广卅i 进行分析，并与 以前的研究进行对比，认为城市经济发展政策、城市规划、住房制度、城市发展 历史和城市自然背景是5 年中广州社会区类型进行变化的原因( 郑静，1 9 9 5 ) 。 2 0 0 0 年柴彦威运用时间地理学方法，从城市居民日常活动的时空结构以及土地 利用结构方面，归纳出基于土地利用的中国城市内部空间结构模型及其形成机制 ( 柴彦威，2 0 0 0 ) 。 进入2 1 世纪，我国城市的居住空间分异现象越来越明显，有关居住空间分 异的研究已成为城市地理学、城市社会学等的热点研究领域，一系列论文、论著 不断涌现。其中以王兴中等所著的中国城市社会空间结构最具代表性，该书 以西安市为例，对西安市居住社会空间形态与结构、居住社会空间分异的动力机 制等进行了探讨，其研究方法和研究框架具有重要的理论和实践意义( 王兴中， 2 0 0 0 ) 。吴启焰在2 0 0 1 年在其博士论文大城市居住空间分异研究的理论与实践 4 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 中，认为居住空间分异是社会阶层分化、住房市场空间分化和个人择居行为交互 作用的空间过程和结果。对城市居住空间分异的理论基础、城市居住空间分异的 特征、机制与演变模式等进行了探讨，并对南京进行了实证研究( 吴启焰，2 0 0 1 ) 。 四、研究方法与创新 1 、研究方法 ( 1 ) 文献研究方法 广泛查阅国内外文献资料，跟踪了解住宅价格空间分异、居住空间结构、居 住分异等研究领域的前沿知识。查阅上海统计年鉴、地方志等文献资料，充分掌 握上海住宅建设和居住空间结构演变的历史背景。 ( 2 ) g i s 方法 通过建立住宅价格空间属性数据库，利用m a p i n f o 等g i s 软件进行住宅价格 的空间分析，绘制上海住宅价格空间分布图，为揭示上海住宅价格空间特征提供 直观方法。 ( 3 ) 比较分析方法 通过对不同时相上海住宅价格空间分布特征的比较分析，解析住房制度改革 后上海居住空间结构的演变特征，并结合历史背景，探讨历史比较视角下上海居 住空间结构的演变特征。 2 、创新之处 ( 1 ) 比较分析两个时相的住宅价格空间分异特征，不同于以往仅进行单时 相的现状分析，较以往静态分析方法更进一步。 ( 2 ) 定量化的探讨了上海居住空间结构的演变，不同于以往研究居住空间 结构演变过程时采用历史文献资料进行定性描述和解释的方法。 五、论文主要框架 本文分为六章，第一、二章阐述了本文的研究背景、意义、相关研究及理论 基础等内容；第三章回顾了上海的住宅建设的历史背景，分析了上海居住空间结 构历史演变特征；第四章通过g i s 方法，绘制了1 9 9 9 年和2 0 0 6 年上海住宅价 格等值线图，分析了上海住宅价格空间分异特征，并把两个时相的空间分异特征 进行了对比分析；在比较分析的基础上，并结合第三章的历史背景，解析了住房 制度改革后和历史对比视角中上海居住空间结构的演变特征，并分析上海居住空 间结构演变的动力机制。 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 问题的提出 相关的理论基础 1 9 9 9 年住宅价格 的空间分异特征 2 0 0 6 年住宅价格 的空间分异特征 住宅价格空间分异 特征的比较分析 住宅制度改革以来 居住空间演变特征 图1 论文的逻辑框架 6 住宅建设与居住空 间演变的历史背景 历史比较视角下的 居住空间演变特征 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 第二章相关的理论基础 住宅作为城市重要职能的物质载体和城市空间结构的重要组成部分，长期以 来，地理学、经济学、社会学、政治学等不同学科的学者直关注城市居住和相 关理论的研究。各学科的学者从各自的研究领域特色出发，对城市的居住空间进 行了大量的理论和实证研究，并在研究理论和方法上形成了许多学派。 一、生态学派 1 、古典生态学派 城市居住空间的生态学研究可以追溯到1 9 2 0 年代的芝加哥学派，其理论基 础来源于人类生态学。该学派借用生态学的基本概念和原理，对城市居住空间演 变进行了系统的研究。该学派最大特征是主要采用了阶层、生命周期和种族三个 指标来描述社会群体在城市的空间分布，并借鉴“生态隔离 、“人侵和演替”、 “竞争和“优势”等生态学观点，来分析和解释特定类型的城市居民在特定地 区、相邻地区的活动和分布，把城市居住空间的变化过程看成一种生态竞争过程， 并把城市居住空间的演变特征概括为“同心圆模型( e wb u r g e s s ，1 9 2 5 ) ”，“扇 形模型( h o m e rh o y t , 1 9 3 9 ) ”、以及“多核一t l , 模型( h a r r i sa n du u m a n , 1 9 4 5 ) 。 ( 1 ) 侵入谈替说与同心圆模型 侵入演替说是在2 0 世纪2 0 年代由芝加哥学派的代表人物之一伯吉斯 ( e w b u r g e s s ) 在对芝加哥市进行实证研究后提出来的。他认为城市的不断扩 展和住宅区位格局的形成主要是由于外来人口的不断侵入以及由此引发的一系 列地域演替过程导致的。大量的外来人口侵入城市，居住在交通便利、工作机会 多的市中心，而原来居住在市中心的较高收入的居民由于不甘忍受外来人口入侵 所带来的环境恶化和住房拥挤等压力就被迫从中心区依次外迁，从而来防止社区 地位的降低，这样市中心的住宅就逐渐被外来人口所占据。依次类推就形成了一 个链条反应：新到的外来人口侵入城市，取代市中心区的原有人口；而他们又被 更加后来的侵入人口所取代；原住居民和早期迁入的居民不断向外迁居，从市中 心向外不断扩散。居住空间构成表现为高收入住户居住在远离市中心的新房，而 较低收入住户则居住在靠近市中心的旧房中，居住形态呈同心圆分布。所以侵入 镇替学说从住宅的空间结构上说又称为同心圆学说。正是通过这个过程，出 现了社会群体的空间分化，城市的居住空间格局也就形成了( 图2 ) 。 侵入演替说用生态学的方法来动态揭示居住空间结构的形成与变化过程， 具有一定的理论和解释价值。但其忽略人的社会文化属性对人类行为的影响，因 7 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 此也受到一些非议，另外该模型与现代城市的相关性有限，因为其驱动力低 收入外来人口侵入一一的重要性在下降，在西方外来人口大部分都是中等收入家 庭，而且他们是从一个城市的郊区迁往另一个城市的郊区，但由于模型中土地利 用地带的要素在今天仍然存在，因此仍受到世人的推崇。 c b d 过渡带 工人住宅带 良好住宅带 通勤带 图2 伯吉斯的同心圆模型 ( 2 ) 过滤说与扇形模型 过滤论和空房链来源于霍伊特( h o m e rh o y t ) 1 9 3 9 年对于美国1 4 2 个城市地租 的详细研究。与侵入嫔替内在机制不同的是，霍依特认为城市居住空间结构 的关键在于高收入家庭的行为。他指出高收入的家庭会在远离工业活动的地方， 尤其是交通路线或是非工业滨水区等环境较好的地方购买收益高的土地，随着城 市的发展，就会在城市地域的不同方向上有不同的土地利用方式和不同等级住宅 的发展，从而形成了扇形的城市空间结构。而随着发展，住房会出现破败或者过 时( 功能性过时、经济过时、样式过时等) ，当他们不满足现有住房而向外移动 到期望的新住宅以维持社会地位的时候，扇形模式就得到了进一步的发展。伴随 着高收入家庭的不断向外运动，他们留下的空房就被中等收入家庭占有，而中等 收入家庭自己的房子则被更低收入阶层的家庭占据，这个过程就被称为过滤。在 这个过滤链条的最后，由最低收入群体腾出的空房或者被拆除或者就被低收入的 外来人口所占据。然后，当其他的居住区域也向外扩展的时候，居住空间的扇形 模型也就形成了。 虽然过滤论与侵入演替说都是把住房传递给较低收入阶层，但是其内部 机制不同，侵入摈替说是由于低收入外来人口的侵入压力而引起的，高收入 阶层因忍受不了这种压力而迁移。而过滤论则是由于高收入阶层对于住宅需求的 拉力引起的。另外，虽然过滤论的有效性也受到很大的质疑，但其考虑到了放射 状城市交通线及居民的住宅偏好等因素，因此仍然是研究应用的经典模型之一。 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 1 c b d ： 2 批发与轻工业区： 3 低收入住宅区； 4 中收人住宅区； 5 高收入住宅区 图3 霍伊特的扇形模型 ( 3 ) 多核心模型 多核心模型是哈里斯和厄尔曼( h a r r i sa n du l l m a n , 1 9 4 5 ) 在同心圆和扇形模式 的基础上，主要根据后工业化前期城市居住空间结构在城市内部结构调整多 核化过程背景下的转型而提炼出来的，与另外两种模型一样都属于市场极化型的 城市居住空间分异模式的范畴。他认为很多城市的生长并不是围绕单一的c b d 的，而是综合了多个中心的作用，因此提出了城市上地利用结构的多核心模型， 其物质空间都是依据社会空间的分化而相互隔离( 图4 ) 。 回 囤 图4 多核心模型 1 中央商务区 2 轻型制造业 3 低阶层住宅区 4 中等阶层住宅区 5 高阶层住宅区 6 重型制造业 7 外围商务区 8 郊外住宅区 9 郊外工业区 2 、现代生态学派 现代生态学派创立于2 0 世纪4 0 年代，主要代表人有谢夫基( e s h e v k y ) 、 贝尔( w b e u ) 、莫德( m u r d i e r a ) 、戴维斯( d a v i e s w ) 。他们借助社会区域 分析、因子生态分析等定量分析，对北美城市进行许多实例分析后，建立了新的 居住分异分析模型。他们认为：北美城市社会空间结构和居住分异是由社会经济 9 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 地位、家庭状况和种族3 个主要方面决定，其中住户社会经济地位的不同使其居 住形态围绕中心商务区呈扇形布局；家庭状况的不同使其居住形态呈同心圆布 局；种族的不同使其居住状态呈组团状布局。这三种主导因素的作用相互叠加在 城市道路和土地利用类型的调整下，形成各具特色的城市空间结构和居住分异状 态。戴维斯另补充六个影响因素：移民地位、非标准住宅、新建家庭、已建家庭、 住宅产权和城市边缘。其中住户社会经济地位的差异使居住呈扇形分布，家庭地 位、移民地位和己建家庭的差异使居住呈同心圆分布，非标准住宅和新建家庭分 布于市中心，种族和产权差异使居住呈分散隔离状态。 生态学派揭示了城市空间结构和社会结构的相互关系，为城市空间结构研究 提供新的思维角度和方法，因而得到普遍肯定。而且，它所提出三大分异模式至 今仍作为城市社会居住空间研究的经典模式。现代生态学派尤其以大量城市的实 证研究为基础，在城市空间结构研究中引进城市技术路线，具有更高的科学性。 但古典、现代生态学派从本质上讲没有完整的理论体系，难以脱离描述性的底子， 因此既不能对未来城市发展做出预测，也缺乏对城市居住分异的形成机制的深入 研究。而且，古典生态学派未能充分考虑社会变量和人类行为之间的互动作用， 即未考虑到人的行为的主观能动性以及人类预期行为在社会变量作用下对居住 空间结构的影响。 二、新古典经济学派理论 新古典经济学是相对于李嘉图古典经济学而建立的一套经济学理论，它把社 会作为一个由个体组成的集合，研究如何最大效率利用有限资源。以地价为基础， 从宏观角度研究住宅的供需，具有严密的逻辑推理性，。在经济分析中，该学派假 定了4 个前提条件：第一，商品生产和服务业反映了消费者的喜好；第二，所有 的住户和企业都具有对称的信息；第三，家庭和公司分别能够实现效用最大化和 利润最大化；第四，生产要素具有流动性。 在上述前提条件下，阿隆索( a l o n s o ，1 9 6 4 ) 提出了的“互补论 ，揭解释住宅 区位的空间选择和交通费用之间的互补关系。“互补说 假设了一个位于均质平 原上的单一中心城市，城市的所有就业岗位都位于市中心，房价则随着离市中心 的距离增大而递减，居民尽可能选择离就业岗位近的地方居住，在一定的收入水 平和生活费用下，居民选择住房时就要在交通费和住房费之间寻求一种平衡( 图 5 ) ，以达到效用最大化。受经济能力制约较大的低收入阶层住宅的空间选择范围 比较狭小，高收入阶层能够支付高昂的交通费用及高房价，选择住房的自由度很 大，最终形成低收入者居住在高密度、环境质量较差的市中心区而高收入者居住 1 0 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 在郊区的城市居住空间结构。 费 用 0 ( 市中心) 费用 距离 图5 交通费用与房价的互补关系 阿隆索( a l o n s o ，1 9 6 4 ) 、穆斯皿m u t h , 1 9 6 9 ) 建立了标准的住宅区位模型。对 家庭来说，必须在一定的预算约束条件下，选择合适的交通成本和住房价格，以 实现效用最大化。假设随着收入的增加，人们对空间需求( 住宅面积) 的考虑比 对通勤成本考虑更加敏感，也即对居住空间需求的收入弹性大于通勤成本的收入 弹性。由于高收入家庭对空间需求的弹性更明显，所以高收入家庭的投标租金曲 线最平缓；低收入家庭对居住空间需求的反映最不敏感，所以低收入家庭居住在 市中心地带。在这个假设条件下，得到了不同收入群体的投标租金曲线( 图6 ) ， 这就是阿隆索一穆斯的收入隔离模型。这种不同收入群体分开居住的分布模式带 来一个困惑：低收入家庭竟然居住在租金最高的城市中心区域，高收入群体则居 住在租金水平最低的城市的郊区。实际上，很多美国规模较大的城市都存在这种 情况。 a b c 卜吲 弓 图6 不同收入家庭投标租金曲线 d 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 新古典住宅区位模型在一定程度上解释了城市居住空间的形成，但有不少学 者对其提出了批评。认为新古典经济学派的模型是建立在严格的前提假设条件基 础上，与现实相差甚远；住房市场长期供需平衡的假设与住房的持久性和私有住 房的高交易成本相矛盾；通勤成本可能不是住宅区位的首要决定因素。因此，后 来不少学者对新古典模型提出了修正，如m w h i t e ( 1 9 7 7 ) ，j m a d d e n ( 1 9 8 0 ) ， d h w e i n b e r ge ta t ( 1 9 8 1 ) 等。随着计算机仿真技术的发展，新古典经济学模型 扩展为远比上述各个模型所涉及变量更多的居住区位决策的动态模型，即总价格 模型( k a i ne ta l ，1 9 8 5 ) ，在既定的住房市场状况下，住户的住宅区位由价格最小 化决定。 三、行为学派理论 6 0 年代末期，北美城市研究者开始致力于个人因素( 如个人心理、价值、 感应及行为) 对空间布局的影响，主要包括家庭生命周期理论和迁居行为理论。 ( 1 ) 家庭生命周期理论 生命周期理论以阿贝努胡德( a b u l u g h o o d ) 和费里( f o l e y ) 的模式为代表， 把住宅区位与住户的家庭生命周期阶段相联系。家庭生命周期一般是根据户主年 龄的变化过程，分为单身家庭、青年夫妇型家庭、中年户主型家庭、老年户主型 家庭。单身家庭一般偏好工作与生活便利的市中心，选择比较便宜的公寓居住或 者与朋友合租。青年夫妇型家庭由于日常社交和经济活动相对频繁，一般仍然选 择出行方便的市区居住，但住宅面积不一定太大。而中年户主型家庭由于此时经 济实力比较雄厚，对于居住面积、社区环境，特别是子女的上学条件要求较高， 一般选择比较好的住宅区位，也可以选择郊区的高级住宅区居住。老年户主型家 庭由于子女成家立业，对居住面积的要求减少，能够贴近自然、有地域归属感和 价格便宜的郊区往往对他们的吸引力很大。当然这种模式只是区位选择的一般情 况，具体情况也要具体分析。 ( 2 ) 迁居行为理论 生命周期的变化会影响到家庭结构的变化，进而引起住宅需求的变动，由此 迁居行为理论应运而生。此理论包括迁居决策背景、迁居决策行为和迁居行为综 合模式。按照布朗和摩尔的住房选择模式( b r o w na n dm o o r e ，1 9 7 0 ) ，居民的住房选 择行为大致经过以下三个阶段：首先是对理想住房和理想居住区的评价，评价内 容包括理想住房本身的位置属性和状况属性。第二阶段是收集住房信息，寻找适 宜的空房。大多数家庭寻找住房时首要考虑的是位置属性，即确定一个住房寻找 空间，这个寻找空间往往是居民比较熟悉的、而且靠近现住地的特定地区，也就 1 2 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 是说居民新住房的寻找空间有一定的空间偏向性。第三阶段是住房的选择阶段， 当空房与理想住宅相吻合，并且能够提供足够的效用时，居民就决定选择具体的 住房，此时，住房价格和住房特征是选择的重要标准。行为主义说符合市场经济 下的个人住房选择行为，在市场经济日益发展的中国，城市住房制度改革的逐步 深入和住房市场逐渐完善，居民住房选择的行为模式极具参考价值。 四、马克思主义学派 马克思主义学派也称为结构学派。2 0 世纪7 0 年代，西方学者应用马克思主 义的历史唯物主义的观点分析研究城市住宅问题，认为住房是一种商品，是一定 形态资本的利润来源之一；住房是工人必须消费品之一，是劳动力再生产的一个 方面；住房供给与资本主义生产方式相联系。住房市场是社会阶级冲突的场所， 居住空间的分异与阶级划分、消费方式和社会关系交织在一起。马克思学派的代 表是考斯托c a s t e u s ( 1 9 7 5 ) 和h a r v e y ( 1 9 7 4 ) 。 c a s t e l l s 认为：城市系统是阶级实践和阶级冲突的场所，阶级关系是城市系 统的结构矛盾在实践层面上的表现；住房是城市系统的主要消费元素，而住房的 区位则是各种社会力量斗争的结果，需要分析社会政治关系，才能解释城市居住 空间的形成原因。考斯托以法国的敦刻尔克进行了实例研究( g a s t e l l sa n dg o d a r d ， 1 9 7 4 ) 。 h a r v e y ( 1 9 7 4 ) 起初是应用马克思的地租理论来研究城市住宅区位的。h a r v e y 认为马克思提出的地租这一概念掩盖了资本主义社会阶级关系的内在矛盾，他自 己提出了“阶级垄断地租( c l a s sm o n o p o l yr e n t ) ，阶级垄断地租的产生是因为存 在一个资源拥有阶级。哈维将其地租分析方法和金融机构的地位结合在一起来分 析现代资本主义城市社会居住空间分异。后来哈维又发展了这一观点，进一步提 出了资本三级循环的研究框架( h a r v e y , 1 9 7 8 ) 。初级循环是生产资本，第二级循环 是固定资本和消费基金，第三级用于科学技术和劳动力方面的投资。住房是固定 资产投资和劳动力再生产的一个组成部分。哈维认为城市住房市场的形成演变过 程，涉及到第二、三级资本循环的节奏及其与初级循环的关系；住宅成为社会资 源重新分配的一种重要工具，住户的居住空间分异成为社会阶层最为有效和最为 普遍的形式。哈维以美国的巴尔的摩的住房市场与金融资本的关系作了实例研 究。 以后的学者应用马克思主义理论，对资本主义社会的土地市场、住宅的占有 形态及其居住空间分异、住房政策等问题进行了比较研究，认识到不同资本主义 社会之间的变异性。d i c k e n s ( 1 9 8 5 ) 等比较瑞典和英国在住房建设的差异，m 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 b a i t ( 1 9 8 8 ) 等研究了欧洲国家和美国的住房市场。 结构学派从认识论的角度肯定资本主义生产方式和社会关系对城市内部结 构有重要作用，把对城市空间结构的解析从经济学派和行为学派的个人选址行为 提高到社会结构体系的层面上，从而对问题的认识深入到根源。结构学派也有其 不足，即早期研究过于片面化，忽视其他社会过程对城市空间结构的影响。 1 4 华东师范大学2 0 0 8 届硕士学位论文上海住宅价格空间分异与居住空间结构演变 第三章上海住宅建设与居住空间结构演变的历史背景 上海的住房建设大致经历了三个阶段：第一阶段即1 9 4 9 年以前，在半殖民 地半封建社会背景下住宅建设时期；第二阶段为新中国成立后至城镇住房制度改 革前，这一时期住房由政府统一或单位建设，并由“国家配给”或“单位配给 ； 第三阶段即为镇住房制度改革之后，城市居民长期享受的福利性住房实物配给制 度已经由房屋货币化和商品化体系所替代，住房建设也已基本步入市场化阶段。 与住房建设三阶段相对应，上海居住空间结构经历了旧上海畸形的居住空间结构 和新中国成立后的单位制居住空间结构的演变过程。在现阶段，上海以单位为主 体的集团建房和购房时代的已经结束，进入了以居民个人为主体购房的第三个阶 段，居住空间结构也进入新的空间重组阶段，这也正是本文研究的内容。 一、上海住宅建设的历史背景 1 、旧上海的住宅建设 ( 1 ) 传统住宅 1 2 9 2 年上海正式设县，这是上海建城的开端，民宅渐多。到明朝嘉靖年间 为了防止倭寇侵犯才开始建造城墙，把上海县城分为城内与城外两部分，从而形 成了城内与城外的居住分异。城内居民大多是官宦富豪，住的是私人宅第，造型 多为中国江南传统庭院式，即三合院、四合院，受城墙的保护，生活比较稳定。 而城外的平民住宅多为平房，仅有少量楼房，大多沿街或沿河而筑，以前店后舍 或者底层设店，楼上居家的形式排列，这也就是上海最初的民居。清朝初期，上 海一度实行海禁政策，使上海的贸易受到压制，康熙年间，海禁取消，黄浦江经 过不断治理也成为一个优良的海港，从而上海就迅速繁荣起来，到1 8 4 3 年，上 海人口估计达到2 0 余万人。 ( 2 ) 租界简易住宅 清道光二十三年( 1 8 4 3 年) ，上海被迫开埠后，英国首任驻沪领事以外国人 要建屋居住为由，于1 8 4 5 年迫使清政府将今延安东路以北，北京东路以南，东 到黄浦江，西到今河南中路的区域划为专供外国人占用，并由外国人自行管理的 居留地，由此建立了上海的第一块租界英租界。1 8 4 8 年，英租界又将界址向 西、向北扩大到今西藏中路和苏州河南岸，面积达2 8 2 0 亩。第二年，法国驻沪 领事也用同样的手法，把县城以北，今延安东路以南，东到黄浦江，到今西藏南 路附近的区域划为法租界，美国人则把苏卅i 河北岸的今虹1 ：3 地区据为己有，算作 美租界，于是上海就被分成了租界和华界两大部分( 图7 ) ，外国列强陆续在租 华东师范大学2 0 0 8 届硕学位论文上住宅价格间分异与居住