开发商,业主,物业管理企业如何才能做到共赢.doc

开发商，业主，物业管理企业如何才能做到共赢经过多年的发展, 物业管理企业从无到有、从小到大,己经迅速发展为搜盖面广、对群众生活质量具有重要影响的新兴行业%但与此同时, 物业纠纷、投诉也一直伴随其发展而逐步上升, 己成为目前困扰物业管理行业良性发展的重要障碍, 而这些纠纷、矛盾无一不是围绕物管公司与业主、业主与开发商、开发商与物管公司的复杂关系而产生的, 因此, 理清这三者之间的关系就变得尤为重要。何为物业管理? 一般认为是通过业主选聘, 由业主或物业使用人与物业管理企业按照物业服务合同约定, 对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修养护, 维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物管公司运行的核心工作是对物业进行日常的维护与维修, 并向业主或物业使用人提供服务。而业主, 是指物业区域内房屋和相关设施设备与场地的所有权人。物管公司与业主的关系是一种服务与被服务的关系。对于物管公司来说, 它为业主提供了服务, 付出了劳动成本, 理应向业主收取一定的服务费,而对于业主来说, 享受了服务, 当然就得付费。这是一个非常简单的道理, 跟我们到商场买东西一样, 买方要给卖方付钱, 否则交易就取消, 区别只是服务是一种无形产品而己。但很多业主并不这么认为, 于是就出现了欠交、拒交、少交等许多物业纠纷.要解决这一矛盾, 关键在于： 物管公司要提高服务质量, 树立品牌, 让业主心服口服随着当今社会的不断发展, 市场经济的不断深化, 企业间的竞争也变得更加激烈, 品牌成为了一种强有力的竞争力。一个优秀的物业管理企业就是在保证日常管理工作正常进行的同时,为业主提供最全面、最及时、最周到、最安全的服务。物业公司只有不断提高服务质量, 为业主提供优质高效的服务, 才能让大多数业主满意和认可。只有通过优质高效的服务和管理, 才能在市场竞争中树立良好的企业形象, 创建自己的品牌。物管公司要善于与业主沟通交流, 做到和谐相处。通是化解矛盾的良药。只有沟通, 才能相互了解 只有相互了解, 才会相互理解 只有相互理解了, 万事就不愁难了。物业管理作为服务性行业, 与业主沟通更是一项不可或缺的重要职责。当然沟通是要讲究技巧的, 以诚为本、耐心倾听、换位思考、有理有节等沟通技巧需要每一位物业管理从业人员学习和掌握, 物业管理人员要在实践中不断地提高沟通的方法和技巧,努力探索沟通的效能, 使沟通在缓和、解决物业管理与业主之间的各种矛盾中, 产生更好的作用。现所购物业并非当初开发商承诺的那样, 出现一些问题：设计施工不合理：际入住后, 发现楼盘先天设计不合理, 诸如造成室外排水不畅, 空调安放位置不当等。 也有一些施工单位不按设计要求施工, 排污管深浅不一, 化粪池设计位置欠妥, 排污管水平铺设过长, 造成经常严重堵塞。另外, 小区周围的噪声也直接影响了业主的生活环境。配套设施不完善：些开发商遗留的配套设施问题, 直接造成了小区物业管理的先天不足, 给业主生活带来了极大的不便。例如：保安监控系统因工程质量不能投入使用, 严重影响了物业公司对小区的治安管理, 给业主的安全带来隐患 项目分期开发, 造成边入住、边施工的现象, 致使小区不能实行封闭式管理之前期规划的绿地不能达标、停车位不够使用等, 这些都严重影响了业主的正常生活。工程质量问题多由于开发商施工质量的原因, 部分业主所居住的房屋工程质量存在一些问题, 尤其是在屋面、阳台、窗台、卫生间、厨房、下水道等专有部分的质量问题% 导致业主对此意见颇大。以上问题的出现, 一方面是由于我国的物业管理法规还不够完善, 另一方面也是物业管理市场竞争机制不够成熟的结果。因此, 要解决业主与开发商之间的矛盾, 不仅需要开发商信守承诺, 对物业、物业使用人负责, 同时也需要政府相关部门的监督监管, 更需要业主在购房时保持清醒头脑, 不要轻信开发商的表面宣传。二、业主与开发商的关系业主与开发商之间因为房屋的买卖而产生关系, 这种关系是建立在双方相互协商然后达成一致同意之后。按理说, 二者之间应该不会有过多的矛盾纠纷, 但问题是, 当业主入住之后, 发三、物管公司与开发商的关系根据物业管理条例规定，开发商作为小区的建设单位, 在完成小区建设、出卖房产后, 开发商应选聘有资质的物业公司对小区进行物业管理并与其签订书面的前期物业服务合同。作为物业公司在接受开发商委托对小区物业进行管理时, 一定要符合物业管理相关法规的规定, 合理避免有悖法律条款和违背物业公司以及业主的权利和义务的条款出现, 否则不仅要面临退出小区物业管理的结果, 而且如果造成伤害还将承担法律责任。但是由于我国的物业管理起步较晚, 大部分的物业管理企业都是房地产业的延伸, 是房地产的“ 子业” 。随着市场竟争的日益深入, 这种“ 父子” 关系严重阻碍了物业管理的健康发展,因此, 要想使物业管理进一步发展, 就必须正确处理二者的关系, 而这首要的任务就是要摆脱二者间的这种裙带关系。只有物业管理企业真正做到了独立自主, 才能在汹涌的