项目开发前期建筑规划方案评价导向

项目开发前期建筑规划方案评价导向 我们的出发点 需要说明的是： 我们给出的不是具体的设计方案， 我们给出的是能形成价值点和竞争力的因素 （市场接受的产品特征和驱动客户购买的因素） 原则： 一切均基于 CVA 即 “ 竞争的价值增加 ” (Competition Value Added) 思考方式 有理有据，说服力强 用工具来思考 MECE，给到不同的可能方向及条件，不是开发商来考我们，而是开发商要评估自身的条件和需求，给我们答案。 提供经典案例供参考 户型配比 户型配比原则和评价标准 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 1、基于总体定位和发展战略： 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？ 总体发展战略：低成本？差异性？ 总体形象：在户型面积及特色上如何体现？ 2、基于市场的户型特征、现状和趋势 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比 周边即将推的户型有几类。 主流户型在最近两年的变化趋势。 3、基于消费者的户型特征 内在的原因：消费者文化、经济、生活习性等原因： 指标：户均人口、客户文化层次分布图、成交总价分布图、收入与首期及月供比较图 4、天气：南北方的天气不同，会直接反映在户型面积及结构上。 5、政策因素：特别是赠送面积，各地有不同的政策。 户型配比原则和评价标准（续） 1、明晰的资金策略 哪部分可满足资金迅速回笼（如赠送或创新户型），哪部分满足提升利润（如商业）。 2、明晰的竞争策略和回避风险策略 站在市场和消费者利益，考虑到底凭什么打赢竞争 （低成本？差异性？市场空缺？） 基于总体定位、市场、消费者、天气等。 基于以下战略思考：资金回笼、利润提升、明晰的竞争策略、明晰的风险回避策略 不同的户型配比方案，相应的条件及结果 户型配比原则和评价标准（续） 不同的户型配比方案，相应的条件及结果：户型配比并非唯一解 方向 解释 目的 条件 1 条件 2 条件 3 结果及注意事项 1） 主流市场 寻找市场中主力需求、消化最快的户型。 走量 市场变化不大 竞争不太激烈 一般大盘必须面向主流市场或微调市场 规划、位置等有竞争力 直面竞争，靠产品实力说话 走势平稳 户型本身不易发力 2） 主流市场微调 略走大或略走小5-10个平方。 走量，并一定程度回避竞争 适应市场趋势 变小：面向更广的客户群，降总价 变大：抓住相对高端的客户，提升单价 市场在变化 竞争较激烈 潜在消费者支持 3） 补缺市场 抓与目前客户群体或购房目的完全不同需求。 抓机会，回避竞争 快速回笼资金 可能实现高价 小量市场 市场缺乏一类产品 能够发现新的客户群； 目前没有此类供给的原因不是需求不足，这种方向本地有足够的客户群 很快消化 定价标准不清晰 后期市场迅速跟风 4） 组合方案 分区，每区由完全不的市场需求方案组合 组合以达到不同时期的不同目的 必须有主次 必须考虑多样性给售增加的难度 户型评价 户型在小区内的位置摆布评价 核心在于平衡资源，以降低销售的难度 资源分配要重视开盘造势和展示区需要 注重分期开发的配比协调。 土地资源：景观、朝向、临路、临水、距离 户型资源：赠送、创新、面积、楼高、一梯几户 高 低 高 低 原则上户型越大，资源越好 注重景观对户型的支持作用 景观利用：尽量户户有景： 朝南看园景处布一梯四户 朝南不看园景尽量布一梯两户 注重端头及端头景观的利用： 加大面积 临主轴单元拉大进深 端头开窗 可朝主轴景观放置客厅。 在土地资源差、困难的地方，比如高层、临路的地方，尽量放附送价值的户型。 户型平面结构评价的三个向限 1、 首先分析竞争楼盘的户型结构 ，有哪些可突破空间？有哪些可借鉴的方面。 2、有以下可创新处，但要分析： 哪些更适合本地消费者、更能打赢竞争 成本控制 哪个阶段用、用途是什么 1）价值增加 凸窗（变大或增加数量，比如厨卫的窗） 有意识的增加结构面积赠送 大露台（只计一半面积，比如可封出一间房） 2） 独特价值或创新可供在开盘时展示及打开市场 赠送层高（ 3米、 3米 6、 3米 9等） 赠送双层露台 阳光花房 马赛公寓 一梯一户 电梯入户 跃式、复式 3）户型优化 洗手间的干湿分区 大户型中主人与仆人的入户门分开设 下沉式卫生间 基本面： 舒适性的常规原则 1、结构方正 2、内部路线、组织明畅 3、无大量浪费面积 4、宜于摆放家俱 5、动静分区、干湿分区、公私分区 6、减少遮档、明厨明卫 7、客厅、主卧朝南 8、区分南北方对阳台面积、朝向等的需求 9、进深合适 1、坡地利用：形成一梯一户、形成室内跃式。 建筑评价 不同档次建筑形象的风格倾向性 高档 中档 低档 高档建筑的两大原则：最终源于细节 入口显赫原则 细节原则 冷暖色调：根据特定消费者爱好确定 如果底商需要展示，底商的外墙与上部要有明显的分界线和收口。 小区主入口的标志性：广场、标志物（雕塑、灯塔、喷水池、会所） 楼栋门厅：公建化、大一号的门厅入口、双门厅（车库门厅）、 入户门：子母门 私家车道 观光电梯（费用较高，放在展示性好、景观好的地方） 弧型窗、落地窗 水管的处理 空调位处理：格栅 遮阳窗台 屋顶（如过于复杂则费用高，且施工期长，对进度形象不利） 灯光（一般在屋顶） 园林评价 园林评价的三个向限 1、 造价成本 2、维护成本 3、重点区及展示区 ：哪部分，在哪儿，面积多大，是用来煽情、大投入的地方； 大社区要结合看楼路线，设置多个煽情点。 4、以人的活动评价，活动场所包含三类： 指定性活动 随机活动 社交活动 5、如果是大社区，区域功能包含三类： 公共区域 半私密区域 私密区域 6、场所要有视觉焦点 7、考虑人的活动 路：上下班是直的，给老人孩子玩的路最好是弯的。 南方考虑遮阳、北方考虑晒太阳问题 1、几种园林风格 MECE 2、竞争对手的特色 哪些可借鉴，哪些存在提升空间 3、消费者分析： 消费者对园林的重视度。 消费者对园林的追求和消费习性 4、项目的园林特色 整体风格和竞争性概念 展示区特色、位置及规划 基本面： 场所精神，是关注人的精神 1、资源的利用： 景观利用 居住者使用利用 外部资源纳入内部 2、不足的回避 规划方案评价 规划方案评价的五个方面 评价方案的角度： 主要从销售和客户角度，从以下几个方面考虑： 方案 方案一 方案二 方案三 1、经济指标是否一致 2、分期推售的适宜性 首期产品能较好的衔接市场 容易分期开发。 展示区可先行建成。 3、整体形象定位要求： 形象 1： 形象 2： 沿街的标致性形象 特殊部分：比如内部商业 4、住宅区内部的氛围 5、其它特殊情况评价 经济指标是否一致 整体形象定位在规划中是否有所反映 规划方案建议 规划方案建议（续） 1、平面方面 合适的规模、成本、要素，形成售卖区 施工安排上，展示区可以先期建成： 配套、园林的位置、规模能否便利的展示 配套的分布是否能匹配成为每期开发的卖点 首期产品能很好的协接市场 2、楼层数方面 开期有迅速回笼资金的产品 首期开发产品与市场能很好的协接 售卖面： 重点投入区 规划方案建议（续） 基本面：小区舒适度 1、平面方面 大型小区，考虑公共区域、半私密区、私密区划分。 小区的景观线、人行路线、车行路线、车库进入楼栋路线流畅 小区入口不宜过多，避免未来增加管理成本 如果含有不同性质的区域，则规划应考虑区域的隔离措施 考虑配套（学校、体育设施、商业设施等）与住宅区的相互干扰问题。 大社区要考虑各个分区使用集中配套的距离和便利度 小区的集中资源的共享性（宜形成公共区域而非少数单位的私密区） 2、楼高 利用原有的地势和资源 楼高的协调性、变化性、变化的韵率。 不宜有突出的落差，因为两者客户群和推广卖点完全不同 超出市场可接受层数的数量