（金融学专业论文）银行信贷、土地价格与房地产泡沫相关性研究.pdf

t h ec o r r e l a t i o na m o n g i a n dp r i c e sa n dt h er e a lii 一 本人郑重声 下，独立进行研究工作所取得的成果。除文中已经注明引用的 内容外，本论文不含任何其他个人或集体已经发表或撰写过的 作品成果。对本文所涉及的研究工作做出重要贡献的个人和集 体，均己在文中以明确方式标明。本人完全意识到本声明的法 律责任由本人承担。 特此声明 学位论文作者签名： 茎百 2 。o 年岁月2 于日 学位论文 本人完全了解对外经济贸易大学关于收集、保存、使用学位 论文的规定，同意如下各项内容：按照学校要求提交学位论文的 印刷本和电子版本；学校有权保存学位论文的印刷本和电子版， 并采用影印、缩印、扫描、数字化或其它手段保存论文；学校有 权提供目录检索以及提供本学位论文全文或部分的阅览服务；学 校有权按照有关规定向国家有关部门或者机构送交论文；在以不 以赢利为目的的前提下，学校可以适当复制论文的部分或全部内 容用于学术活动。保密的学位论文在解密后遵守此规定。 学位论文作者签名：苓酉 导师签名： 琳翁荡 如| b 髟 ， 年岁月2 争日 每s 具雌昂 一一 摘要 近年来，房价问题已经成为关乎国计民生的重大问题。我国房地产价格不 断上涨，并且呈愈演愈烈之势，房价上涨幅度超过了居民可支配收入上涨幅度， 透支了居民的消费，阻碍了产业经济结构的改革。我国房地产市场存在泡沫已 经成为越来越多的学者和政府官员不争的事实。最近几年，我国房地产价格一 直呈快速增长态势，2 0 0 4 年全国商品房平均售价为2 7 1 4 元平方米，到2 0 0 9 年已达到4 6 0 0 元平方米，六年时间增幅达7 0 。我国信贷投放总量增长迅速， 1 9 9 8 年全国金融机构信贷总额为8 6 5 2 4 亿元，而2 0 0 9 年这一数字已达到5 9 8 0 0 0 亿元，增幅达六倍。全国土地交易价格指数从2 0 0 2 年的1 0 6 9 逐年攀升，到2 0 0 8 年l 季度达到了历史最高点1 1 6 5 。银行信贷扩张、土地交易价格上涨、我国经 济实力的增强都使得房地产市场一直以来快速发展。 那么银行信贷、土地价格和房地产价格的关系如何? 在我国房地产价格不 断上涨的背后，银行信贷、土地价格影响程度如何? 本文通过定性与定量分析， 得出结果表明：银行信贷、土地价格、房地产价格之i 丑j 存在长期稳定关系，银 行信贷和土地价格对房地产价格均有正的影响作用，但短期内土地价格的影响 作用要强于银行信贷。 本文首先介绍了研究背景、目的以及相关文献综述，紧接着从理论上阐述 了房地产市场、土地交易价格市场和银行信贷市场之削的互动机制，然后对房 地产市场、土地交易价格市场和银行信贷市场近年来的发展情况进行了详细的 介绍，接着通过实证分析的方法，分析了银行信贷、土地价格、g d p 等因素对 房地产价格影响程度，以及各自的贡献率，根据分析结果提出可行性政策建议。 关键词：房地产泡沫，银行信贷，土地价格 a b s t r a c t i l lr e c e n ty e a r s ，r e a le s t a t ep r i c e sh a v eb e c o m eam a j o ri s s u e r e l a t i n gt ot h e p e o p l e sl i v e l i h o o di nc h i n a c h i n a sr e a le s t a t ep r i c e sa r er i s i n gi nt h e s ey e a r s ，t h e g r o w t hr a t eo fr e a le s t a t ep r i c e si sm o r et h a nt h et h eg r o w t hr a t eo fd i s p o s a b l e i n c o m eo fr e s i d e n t s t h i sc a u s e sc o n s u m p t i o no v e r d r a f t ，a n di m p e d e se c o n o m i c r e f o r m c h i n a sr e a le s t a t eb u b b l eh a sb e e nr e c o g n i z e db ym o r ea n dm o r ee x p e r t sa n d 0 衔c i a l s t h en a t i o n a la v e r a g e p r i c eo f c o m m e r c i a lh o u s i n ga r e2 7 14y u a np e r s q u a r em e t e ri n2 0 0 4 ，h o w e v e r , i th a sr e a c h e d4 6 0 0y u a np e rs q u a r em e t e ri n2 0 0 9 i t i s 觚i n c r e a s eo f7 0 i n j u s ts i xy e a r s t h eg r o w t ho f c h i n a st o t a lc r e d i ti sa l s or a p i d t h e1 0 a no fn a t i o n a lf i n a n c i a li n s t i t u t i o n sw a s8 6 5 2 4t r i l l i o ny u a ni nl9 9 8 b u tt h i s f i g u r er e a c h e d5 9 8t r i l l i o ny u a ni n2 0 0 9 n a t i o n a ll a n dt r a n s a c t i o np n c ei n d e xh a s i n c r e a s e ds t e a d i l yf r o m2 0 0 2 ，a n dr e a c h e da h i g hr e c o r di nt h els tq u a r t e ro f2 0 0 8 b a n kc r e d i te x p a n s i o n ，t h er i s eo fl a n dp r i c e sa n dc h i n a se c o n o m i cs t r e n g t h p r o m o t et h ed e v e l o p m e n to ft h er e a le s t a t em a r k e t w h a ti st h er e l a t i o n s h i pa m o n gb a n kc r e d i t 1 a n dp r i c e sa n dr e a le s t a t ep r i c e s ? i nt h i sp 印e r q u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ea n a l y s i sa r eu s e da n dt h er e s u l ts h o w st h a t t h e r ei sal o n g - t e r ms t a b l er e l a t i o n s h i pa m o n gt h eb a n kc r e d i t 1 a n dp r i c e sa n dr e a l e s t a t ep r i c e s b a n kc r e d i ta n dl a n dp r i c e sh a v ea p o s i t i v ei n f l u e n c eo nt h er e a le s t a t e p r i c e s ，h o w e v e r , l a n dp r i c e sh a v eas t r o n g e ri n f l u e n c et h a nb a n kc r e d i ti nt h es h o r t t e r m f i r s to fa l l ，t h i sp a p e ri n t r o d u c e st h er e s e a r c hb a c k g r o u n d p u r p o s ea n d l i t e r a t u r er e v i e w t h e ni td e s c r i b e st h ei n t e r a c t i o nm e c h a n i s ma m o n gt h er e a le s t a t e m a r k e t ，t h el a n dm a r k e ta n dt h eb a n kc r e d i tm a r k e t f u r t h e rm o r ei td e s c r i b e st h e s t a t u so ft h er e a le s t a t em a r k e t ，t h el a n dm a r k e ta n dt h eb a n kc r e d i tm a r k e t ，a n a l y z e s t h ei m p a c to f b a n kc r e d i t 1 a n dp r i c e sa n dg d po nr e a le s t a t ep r i c e s a tl a s ts o m e f e a s i b l ep o l i c i e sa n dr e c o m m e n d a t i o n sh a v e b e e np r o p o s e d k e y w o r d s ： r e a le s t a t ep r i c e s ，b a n kc r e d i t , l a n dp r i c e s 第1 章 1 1 1 2 1 3 第2 章 2 1 国外学者对该问题的研究3 2 2 国内学者对该问题的研究4 第3 章房地产市场、银行信贷与土地市场关系理论研究6 3 1 房地产市场与会融市场的关系6 3 2 银行信贷与房地产市场价格波动理论7 3 2 1 银行信贷影响房地产价格7 3 2 2 房地产价格影响银行信贷7 3 3 土地价格与房地产价格波动关系8 3 3 1 十地价格是构成房价的主要部分。8 3 3 2 房地产需求升温推动十地价格上涨9 3 3 3 十地价格与房地产价格螺旋上涨的互动机制1 0 第4 章我国房地产市场、银行信贷与土地市场现状分析1 1 4 1 房地产市场现状分析1 l 4 1 1 房地产市场泡沫评价指标1 2 4 1 2 我国房地产泡沭的成冈1 7 4 2 银行信贷现状分析1 8 4 2 1 近年我国银行信贷的发展1 8 4 2 2 我国商业银行房地产信贷存在的问题2 0 4 3 我因_ 十地交易价格现状分析2 1 4 3 1 我i 目十地交易价格现状2 l 4 3 2 我国十地交易价格上涨的成冈分析2 2 第5 章实证分析2 3 5 1 实证瞒i 胖2 3 5 2 数彷i ；米源2 4 5 3 处础过程2 5 5 3 1 单何根枪验2 5 5 ：j 2 协粘检验2 6 5 3 ：3v e c 建模及脉冲响应2 6 5 3 4 方差分解3 0 第6 章结论及政策建议3 2 致谢3 5 参考文献3 6 附录a 3 8 个人简历4 0 老百 结束 到了 体系的建设带来负面影响，使老百姓无力承担过高的房价，另一方面也给银行 房地产信贷带来了潜在的巨大风险，影响整个金融系统的稳定。 自2 0 0 3 年以来，我国房地产价格一直呈快速上涨念势。2 0 0 4 年全国商品 房平均售价为2 7 1 4 元平方米，而到了2 0 0 9 年已达到4 6 0 0 元平方米。特别是 重点城市的住房均价增速加快，北京商品房销售价格自2 0 0 4 年至2 0 0 9 年的累 计涨幅已达到1 6 3 ，而同期g d p 、人均g d p 等指标涨幅均不及9 0 。过高的 房价带来了诸多方面的负面影响，大大降低了我国居民的消费能力，使我国目 前依靠出口、内需不足的产业结构格局难以改变。市场投机气味浓厚，大量银 行信贷资金以及海外热钱进入房地产市场以在短期内获得暴利，一旦市场转向， 大量资会撤离，房价骤降，将会对我国的银行业造成沉重的打击，给国民经济 的健康发展带来严重危害。 我国大中城市普遍存在房地产泡沫已成为越来越多的专家学者和政府官员 不争的事实。在房地产泡沫滋生的过程中，传统理论认为，银行对房地产企业 以及对购房者的过度的信贷支持，是造成房地产价格的快速增长以致房地产泡 沫形成的最大幕后推手。然而土地价格的上涨也起了很重要的影响作用，银行 信贷、土地价格和房地产价格的关系如何? 在房地产价格不断上涨过程中，银 行信贷、土地价格影响程度如何? 本文将采用定性与定量的方法深入分析房地 产泡沫形成的原冈，捉 j 问题的解决对策，对于国民经济的健康发展和降低银 行业的房地产信贷风险具行一定的实际参考价值。 1 2 论文框架与研究方法 本文分为六个部分： 第一部分为导论，本部分介绍了选题背景、研究意义、论文框架与研究方 法、创新点与不足等等。从近年水房地产市场、银行信贷与十地f l i 场的发展情 况入手，提出问题，以及简要介绍解决问题的方法，并阐述了研究该问题的意 义。 第二部分为相关文献综述，介绍了近年来国内外学者对该问题的研究成果， 重点对银行信贷行为和土地交易价格影响房地产价格方面的文献进行了梳理， 并简要介绍了国内著名房地产专家对国内房地产泡沫的分析。 第三部分为理论分析，该部分从理论上定性地介绍了我国房地产市场、土 地交易市场、银行信贷市场的互动影响机制，即房地产市场与银行信贷市场如 何相互影响，房地产市场与土地交易市场的互动机制如何? 第四部分为现状分析，主要通过最新的数据研究分析了近年来我国房地产 市场、土地交易市场以及银行信贷的发展情况及现状，用国家统计局、中经网 等权威数据来支持第三部分理论分析的结果。 第五部分为实证分析，通过v e c 建模、协整检验、脉冲响应、方差分解等 方法对银行信贷、土地交易价格、g d p 与房地产价格之间的关系进行了较为深 入的研究分析，得出了相应的实证结论，认为行信贷和土地价格对房地产价格 均有正的影响作用，但短期内土地价格的影响作用要强于银行信贷。 最后一部分为政策建议，综合了上文的定性与定量分析的结果，结合我国 国情提出了如何给房地产市场降温，降低商业银行房地产信贷风险的一些建议， 主要从政策面上站在政府角度来谈建议和措施，力求保证整个国民经济的平稳 发展。 1 3 创新点和不足 1 本文通过定性与定量相结合的方法，综合考虑影响房地产价格的指标， 将土地价格纳入v e c 模型中束衡量银行信贷、土地价格、房地产价格的互动关 系，研究各自对房地产价格的影响程度，这是本文的研究方法创新点之一。其 次，本文建议将士地价格纳入我固银行信贷风险管理体系，使之成为一个具有 杆l 埘权重的指标，可以况是银行信贷风险管理方而的一个创新建议。 2 本文不足之处是一些政策性变量雉以用计量的方法来处理。月度数据难 以获得，仅凭季度数据分析各变量与房地产价格波动的短期关系有些失真。 第2 章文献综述 2 1 国外学者对该问题的研究 g c r l a c h 和p e n g ( 2 0 0 5 ) 通过对二十年的季度数据的实证分析，认为房地产价 格、银行信贷、实际g d p 三者之间存在长期稳定关系，在房地产价格与银行信 贷的g r a n g e r 因果检验上，银行信贷不是房地产价格的g r a n g e r 原因，然而房地 产价格是银行信贷的g r a n g e r 原因。 p a v l o v ( 2 0 0 4 ) 认为，如果前提假设是资本市场完全有效和房地产供给在短期 内是固定的，那么可以将房地产信贷看作是银行提供给贷款申请人的一种卖出 期权。如果房地产价格下跌，并且持续到一定程度时，贷款申请人的违约j x l 险 加大，可能拒绝偿付剩余的贷款，这样就相当于借款人在房地产价格下跌时将 房产回售给银行。由此，p a v l o v 认为，银行应首先合理计算这种卖出期权的价 格，进而确定对贷款申请人的房地产贷款利率。如果银行低估了卖出期权，就 会导致房地产价格上升，致使房地产价格偏离其实际价值。 h o f m a n n ( 2 0 0 3 ) 通过研究2 0 个主要工业化国家房地产价格、银行信贷、g d p 以及利率之间的关系，发现其中大多数国家的数据都支持银行贷款、g d p 、利 率和房地产价格存在协整关系的假设，同时他发现在长期内房地产价格变化导 致银行信贷的变化，而不是银行信贷变化导致的房地产价格波动以致产生房地 产泡沫。 c o l l y n s 和s e n h a d j i ( 2 0 0 2 ) 在国际货币基会组织的工作论文中提出了银行信 贷和房地产价格的正向反馈机制，他们发现房地产价格的上升提高了银行自有 资产的价值并且提高了用来抵押贷款的房产的价值，由此导致银行向下修正信 贷j x l 险评估，会使银行信贷投放量增大，进而使房地产价格进一步上升；反之 当房地产价格下跌时，银行的自有资产价值贬值，金融监管部门会加强对银行 信贷的监管，同时房地产价格的下跌也会使客户的违约风险加大，使贷款人的 违约成本降低，银行上调信贷j x l 险评估，减少信贷供给，致使房地产价格进一 步下跌。c o l l y n s 和s e n h a d j i ( 2 0 0 2 ) 从银行信贷与房地产泡沫关系的研究角度对 亚洲会融危机进行了分析。他们通过对东哑典型国家的实证分析，得出了银行 扩大信贷规模导致了房地产价格上升的结论。 c a r e y ( 1 9 9 0 ) 提出了将一l ：地价格引入了房地产价格模型中，他主要研究了银 行信贷、投资辑数褚与土地交易价格之间的互动关系。他建立模型的初衷是用 来研究房地产泡沫如何在房地产供给固定的情况下产生的，然而，在该模型中 经济周期的波动往往会影响到银行信贷和投资者数量，因此该模型可以用来研 究和预测房地产价格的周期性波动。 2 2 国内学者对该问题的研究 张喜峰，赵雪( 2 0 0 9 ) 通过对上海市2 0 0 4 年至2 0 0 7 年的个人按揭贷款、房 地产企业丌发贷款和商品房销售价格互动关系的实证分析，认为房地产前期的 销售价格对其自身有较大的影响，同时在短期或长期内具有一定的价格惯性。 个人住房按揭贷款的变化对房地产销售价格影响不明显，房地产销售价格反而 会对个人住房按揭贷款有一定的负向冲击作用。同时，银行对房地产开发商贷 款的增加使得房地产价格维持上升趋势，开发贷款反而受到房地产价格变动的 明显的正向冲击。作者通过分析主张国家应密切注意房地产价格上涨会带动房 地产丌发贷款的扩张，对按揭贷款的影响反而不明显，应加强对房地产开发贷 款的调控，降低房地产信贷风险。 王来福，郭峰( 2 0 0 7 ) 认为货币政策对房地产价格的影响是一个长期、持续 的动态过程，货币供应量变化、利率水平的变化对房地产价格产生的影响是长 期持续的。通过对全国7 0 个大中城市房地产价格的实证分析，主张政府应合理 控制货币供应量增长速度，以及房地产个人信贷规模，要严控房地产投机信贷， 抑制房地产业的投机需求，适当增加房地产丌发信贷规模，同时制定更加合理 的利率政策，力求使名义利率更能真实地反映市场资金的供需状况。 段忠东，曾令华，黄泽先( 2 0 0 7 ) 首先从理论上探讨了房地产价格变动与银 行信贷增长的相互作用机制，利用2 0 0 0 2 0 0 6 年的月度数据，运用多变量协整 分析技术对我国房地产价格与银行信贷的相关性进行实证检验。他们的研究结 果表明，房地产价格和银行信贷规模在长期内互为冈果关系，房地产价格波动 主要足在长期内对银行信贷增长产生明显影响，在短期内房地产价格波动对银 行信贷舰模的直接影响作用很有限，而银行信贷也通过协整关系成为资产价格 短期波动的g r a n g e r 原因。他们主张货币政策当局要密切关注房地产价格波动、 银行信贷以及二者的相互影响。 易宪容( 2 0 0 6 ) 认为中困的大中城市普遍存在明显的房地产泡沫，并且有进 一步加重的趋势。他认为，助推中国的房地产泡沫主要有三股力量：其一是银 行埘房地产发j 1 ：企业的信贷支持，得以银行的巨额资会支持，房地产企业j 可 以将销售价格维持在高位运行；其二是地方政府过于追求政绩，力求通过房地 4 产销售收入的增长来迅速拉动 投机现象严重，越来越多的企业涌入了房地产行业，巨大的投机效应助推了房 地产泡沫的形成并进一步扩大。 况伟大( 2 0 0 5 ) 构建了一个结合房地产市场与土地市场的空间竞争模型， 分析认为：短期内房地产价格与土地价格互为g r a n g e r 因；长期内地价为房地产 价格的g r a n g e r 因；但是，长期内房地产价格是否为土地价格的g r a n g e r 因， 无法判断。文章的经验检验结果验证了供小于求前提下房地产价格与土地价格 之间的理论关系。结论认为短期内房地产价格与土地价格相互影响：长期内土 地价格的变化先于房地产价格的变化。因此，政府调控房地产价格就要在短期 内控制房地产价格和土地价格的过快上涨；而在长期内主要抑制土地价格的过 快上涨。 刘洪玉、刘琳( 2 0 0 3 ) 在四象限模型探中探讨了房地产价格与土地价格的关 系，他们通过分析认为，房地产价格与土地价格呈高度的正相关性，无论从供 给还是需求角度考虑，两者都足互相助推，互相影响。房地产价格的上涨引起 了土地价格的上涨，后者反过来助推房地产价格进一步上涨。 第3 章房地产市场、银行信贷与土地市场关系理论研究 3 1 房地产市场与金融市场的关系 房地产作为一种商品，其生产经营过程是一个完整的资金循环过程。先由 货币资金转化为生产资金，再转化为商品资金，最后成为货币资金。房地产行 业由于其产品价值高，决定了其是一个资金密集性行业，特点是周期长，资金 规模大，任何一个环节发生资金紧缺都会对其造成深重的影响。由于房地产业 的开发建设规模大，在工程运作的前期要投入巨额资金，才能进行下一步的生 产经营及最终获得投资回报。然而房地产开发商的自有资金非常有限，几乎任 何房地产开发商都需要取得足够的外界资金支持才能以较少的自有资金来撬动 一个规模巨大的资金密集型建设工程。由于房地产业的最终商品大多是住房商 品，并且住房商品的价值要远远高于其他行业的产品，大部分购房者都需要通 过住房抵押来获取商业银行等金融机构的贷款才能够支付房价。因此，房地产 业的特殊性也就决定了房地产业的发展必须取得金融市场的支持，即在房地产 市场的购买方与提供方都需要商业银行等金融机构的资金支持。 另一方面，金融市场在对房地产市场提供资会支持的同时，也取得了相应 的利润作为凹报。房地产行业在金融机构的支持下迅速发展，也使得金融市场 的资会需求更加旺盛，二者互相促进共同发展。房地产行业在生产过程中资金 流量大、资会周转时问长，金融机构可以通过参与金融市场获得规模经济效应， 并且房地产市场的繁荣使得银行具有了大量的优质资产，这有助于银行实现收 益与风险的最优组合，同时这对于降低运行成本是有利的。在房地产市场中， 供给方面即金融机构向房地产开发商提供房地产丌发贷款，获得丌发贷款的利 息收入，在需求方面金融机构通过对企业和个人提供住房抵押贷款来获得利息 收益。由于会融机构提供的贷款是以住房作为抵押物，因此当房地产价格上升 时，银行的资产随抵押物的升值而升值。会融机构也可以通过向房地产业提供 资金支持米促进自身进行金融产品创新，比如住房抵押贷款资产证券化。近来 越来越多的商业银行不断推出新的个人住房贷款业务品种来扩大业务量，提高 收益。从世界各国的房地产市场和会融市场的发展来看，房地产市场繁荣发展 的背后必定有一个强有力的会融市场作为支持与保障。金融市场和房地产市场 的箨自的特点以及联系决定了二者之问互相支持、互相促进、互相依存，这被 学者们称为会融b 场与房地产市场的共牛性。 6 3 2 银行信贷与房地产市 在研究国内外银行信贷与房地产市场的互动关系时，很多学者发现银行信 贷与房地产价格有着很强的相关性，无论是发达国家还是发展中国家，银行信 贷与房地产价格的联系同趋紧密。下面将从理论上定性地分析银行信贷与房地 产价格相互作用的内在机制。 3 2 1 银行信贷影响房地产价格 从理论上讲，银行信贷的增加会使房地产开发商拥有更足够的资金，从而 提高住房供给量，促使房地产价格下降。另一方砸银行对购房者按揭贷款的增 加会使购房者的消费能力增强，对住房的需求增加，从而促使房地产价格上升。 然而现实中诸多因素的影响会使房地产供求市场与理论相背离。 银行信贷助长了房地产市场的投机需求。征房地产繁荣发展的时期，企业 和个人都热衷于房地产投机，在这个过程中银行起了推波助澜的作用。银行信 贷的支持使得投机者大量地购置住房，这样即使房地产市场加快住房供给也仍 然满足不了市场的投机需求。根据经济学最基本的供求原理，供不应求的结果 导致价格上涨，价格的不断上涨又提高了居民关于房地产价格的预期，逐渐形 成了房地产泡沫。 最近几年，我国商业银行将大量资会投向了房地产业，而我国土地资源原 本就十分紧缺，供给大大落后于需求，这就使得货币追逐房产的假象在房地产 市场中得以呈现，这种由消费需求和投机需求导致的供求失衡促使房地产价格 不断攀升。在房地产销售过程中，消费者提从银行取得个人住房贷款，最终这 部分资金又流回了房地产开发商，丌发商由于手中掌握充足的现会，使其进一 步提高房地产价格，购房者和投机者由于心理预期会继续抢购住房，促使房地 产价格进一步提升。 3 2 2 房地产价格影响银行信贷 房地产业是资会密集型行业，其价格的波动可以影l i | i , j n 银行信贷需求和银 行信贷供给，进而影响到银行信贷规模。从房地产价格影响银行信贷需求的角 度来看，房地产价格的波动会影响房地产市场中的购房主体即企业和个人的信 贷需求。从房地产价格波动影响个人对银行信贷需求的角度来看，首先，当房 地，弦的价格上升时，个人所拥有的资产价值总鼍也随之增加。根据弗旱德曼和 莫迪格利安尼的消费生命周期和持久收入理论，个人的资产价值增加会导致居 7 民消费支出增加，并且当个人消费需要银行借贷资金的支持来进行时，会导致 个人对于银行信贷资金需求的增加。其次，个人为获得银行贷款所提供的抵押 物的价值也会随房地产价格的波动而发生波动，从而影响到个人的抵押信贷获 取能力。然而，由于住房同时也是一种消费品，当房地产价格上涨会使其所有 者拥有资产价值增值的同时，也会使住房需求者为了购买自住性住房而减少消 费和其他银行借款，房屋租赁者为了支付更高的租金而减少消费和其他银行借 款。因此从总体上看，房地产价格对于个人银行信贷需求的影响很难在理论上 得出一个清楚的定论，这往往需要通过实证分析研究来确定。 + 对于房地产丌发企业，当房地产价格相对于房地产丌发建设成本发生上涨 时，房地产企业会增加对于房地产的开发和投资资金。对银行的信贷需求会由 于这种因未来的利润预期的升高而扩大。由于房地产抵押物价值的上升，房地 产开发企业可以更容易得取得银行的信贷资金。相反，当房地产价格下降时， 由于抵押物价值的下降，银行也会收紧信贷，对房地产企业的信贷审批从严从 繁处理。这就使得房地产开发企业在获得银行信贷资会方面具有较强的需求刚 性。 3 3 土地价格与房地产价格波动关系 土地价格是房价成本的重要组成部分，房地产价格与和土地价格存在一定 的互动相关关系。在我国土地资源一直是稀缺资源，土地价格呈上涨态势，符 合供求规律。我国土地价格主要由三个部分构成：一是补偿金，这包括给予城 镇居民的拆迁费用以及被征地农民的征地补偿安置费；二是丌发成本；三是政 府税费，包括城镇土地使用税、耕地占用税和新增建设用地土地有偿使用费等 相关税费。 3 3 1 土地价格是构成房价的主要部分 在2 0 0 9 年房地产商会做的关于我国房地产企业丌发赞j j 的调研报告中， 具体数据显示：2 0 0 8 年7 月一1 0 月期间，房地产丌发企业项1 1 | 总成本中，土地成 本所占比例最高，达剑了4 1 2 ，土地成本占直接成本的比例更是高达5 8 2 。 在每个城市，土地成本都足丌发企业总成本的重要组成部分。尤其是在上海、苏 州等沿海发达城市，土地成本占总成本的比例已经超过5 0 ，构成了房地产价格 的主要部分。毫_ 尢疑问土地价格成为了各地区影响房地产价格的主要因素之一。 8 度 国 年 格 h 蕾h h 电b 由叭。一jjl，一 + 房地产价格指数 - h m r 广罗生+ + 妯偷燃指斯 甲率甲辛甲率荦率甲辛翠串翠辛罕串 营誉詈嚣蚕蚕嚣嚣嚣簧嚣量l - 蚕薰詈奏 图3 1 房地产价格指数与土地价格指数对比 数据来源：中经网数据库 ；察国内近年来房地产价格与土地价格的变化趋势，也能从另外一个角 j 的结论：房地产价格的走向与土地成本有着最直接的关系。近几年我 ；价格指数与土地交易价格指数进行的比较。从图3 1 中可以看到，近几 ：易价格指数与房屋销售价格指数变动非常一致，并且各个阶段土地价 e 明显高于房价变化。 3 3 2 房地产需求升温推动土地价格上涨 传统的经济学理论认为，价格是由供给和需求共同作用决定的，然而供给 的有限性与需求的无限性的矛盾是一直存在的，我国目6 订国情中土地资源的稀 缺与住房需求同益增长这对矛盾尤为突出。我国可用的资源供给量有限，土地 资源供给受到很大制约。农业部副部长危朝安在十届全国人大三次会议上表 示，2 0 0 9 年中国耕地总数为1 8 2 6 亿亩，已接近1 8 亿亩的红线。面对我国人口 继续增长、耕地大量减少的严峻形势，为了保证幽家的粮食安全，我国丌始执 行域严格的土地管理制度，在土地供应总最上严j j l l 空制，这使得土地资源的紧 缺性进一步加重。在土地需求方面，随着我国经济又快又好的发展，居民可支 配收入得到了较大幅度的提高，生活水平也得到了较火改善。目前我国城市化 进程进一步加快，使得城市居民对于商业、住宅、休闲等方面的房地产需求越 来越多。因此，为满足房产需求，房地产丌发商加大对土地的丌发力度，导致 对非农用地的需求越来越大。由此可见，一方i f i f 对二f ：地的引致需求f 1 益增加， 另一方面土地供给却非常有限，这种供需失衡的矛盾必然导致= ：地价格的持续 9 上升。 3 3 3 土地价格与房地产价格螺旋上涨的互动机制 从当前房地产价格不断上涨，房地产价格与土地价格互动上扬的实际情况 来看，其大致形成以下一个螺旋式的价格循环机制，即房地产价格上涨_ 形成 房地产价格上涨预期叶丌发商增加投资一土地价格上涨_ 开发成本增加叶房地 产价格进一步上涨。学术界针对房地产价格与土地价格关系有两种观点：一种 是“需求推动论，即引致需求引起土地价格的上升，由于对土地上产出物即 j 住房的需求导致了对土地的需求，因此对住房需求的增加导致了土地需求的增 加。另一种理论是“成本推动论”，认为从房地产价格的形成过程来看，房地 产价格是经过一个建设周期最终形成的，其雏形是土地价格。站在供给的角度 来看，土地价格的上涨推动了房地产价格上涨。实际上这两种观点是房地产价 格与土地价格究竟谁因谁果认识上的差异，其实房地产价格与土地价格是互动 的。这种互动上涨机制有两个前提假设：一是土地价格能够通过房地产市场转 嫁到购房者身上，即房地产市场是卖方市场，并不是一个完全竞争的市场。二 是土地供给弹性较小，这是由我国土地资源稀缺性导致的。离开这些假定，这 种价格循环机制便失去了意义。在实际情况中，该机制往往不能像理论上那样 循坏往复下去，因为该循环链条中任一个环节随时可能受到房地产价格以及其 他外力因素影响，如图家政策发生变化，进而牵动其它环节中断该循环的进行， 房地产价格与土地价格的上涨也中断。相反房地产价格与土地价格互动下调也 可以用该循环链来表示，即房地产价格下跌_ 预期房地产价格下跌_ 丌发商减 少投资一土地价格下跌_ 丌发成本减少_ 房地产价格进一步下跌。 l o 人均g d p 等指标涨幅均不及9 0 ，仅有居民储蓄存款累计增长l1 0 ：类似的 还有上海，房价涨幅高于g d p 、人均g d p 等指标涨幅。 表4 12 0 0 4 2 0 0 9 年北京等重点城市住宅均价等指标累计涨幅 城市商品房均价g d p人均g d p居民储蓄存款 北京1 6 3 8 6 6 5 1 1 0 上海1 0 9 7 5 7 5 1 0 8 广州8 4 9 9 4 4 9 4 深圳 1 18 9 9 5 7 1 2 4 天津 1 2 9 1 3 7 1 11 1 1 6 重庆 l1 3 1 0 9 1 0 6 l1 9 数据来源：中国指数研究院数据信息中心，中国房地产指数系统 国家统计局2 0 0 9 年统计公报显示，2 0 0 9 年，我国商品房销售额4 3 9 9 5 亿 元，比上年增长7 5 5 。其中，商品住宅销售额增长8 0 o ，办公楼和商业营 业用房销售额分别增长6 6 。9 和4 5 5 。2 0 0 9 年，我国完成房地产开发投资 3 6 2 3 2 亿元，比上年增长1 6 1 。其中，商品住宅完成投资2 5 6 1 9 亿元，增长 1 4 2 ，占房地产丌发投资的比重为7 0 7 ；办公楼投资1 3 7 8 亿元，增长1 8 1 ； 商业营业用房投资4 1 7 2 亿元，增长2 4 4 。 近年来我国房价涨势迅猛，房地产市场发展如火如茶。房价上涨幅度一直 领先于居民i 叮支配收入的上涨幅度。由此，越来越多的专家学打认定中凼房地 产业的泡沫已经形成，并且在进一步加剧。判断是否存在房地j 托泡沫、泡沫程 度有多大，我们需要从不同的方面、运用不同的指标综合起来加以分析。本节 将通过选取若干评价指标，对中国近年来的房地产相关数捌进行对比分析，对 我困房地产市场泡沫问题进行实际分析。 4 1 1 房地产市场泡沫评价指标 1 房价收入比 房价收入比反映了居民家庭对住房的承担能力和支付能力，比值越高，支 付能力就越低。如果一个地区房地产价格上涨过快，而居民收入没有明显提高， 致使房价收入比持续增大，表明该地区房地产价格的上涨超过了居民可支配收 入的上涨。当市场中的房价收入比一直处于高位，超过了一定的临界值，而房 地产市场不存在萎缩的迹象时，则说明房地产市场投机行为已较为严重，房地 产泡沫很可能已经产生1 。 世界银行认为房价收入比在倍之间比较合理，即假如家庭年收入为l ， 合理的房价应当控制在家庭年收入的4 - 6 倍之间。当房价收入比高于6 倍，意 味着居民的住房消费能力偏低。房价收入比在5 以下时，居民才有足够的能力 购买住房，否则便透支了居民的消费。世界上发达国家的房价收入比一般在 1 8 - 5 5 倍之间，发展中国家合理的房价收入比则略高于发达国家，在3 - 6 倍之 间。因此，一般认为，房价收入比保持在6 以内，就不会出现房地产泡沫。 改革丌放以来，我国居民生活水平逐年提高，城镇居民人均可支配收入由 1 9 8 0 年的4 3 9 元增加到2 0 0 9 年的1 7 1 7 5 元，城镇居民人均居住面积由1 9 8 0 年 的3 9 平方米增加到2 0 0 9 年的2 9 平方米。 随着我国经济增长和居民生活水平的进一步提高，居民对于居住条件改善 的需求也越来越大，在改革了原有的福利分房制度，实现了住房商品化后，这 种需求必然带来房价的增长。尤其是2 0 0 3 年之后，我国商品住宅( 包含经济适 用房) 价格水平增速偏快，从1 9 9 6 年的每平方米1 6 0 4 元，上升到2 0 0 9 年的 4 6 0 0 元，上涨了1 8 7 。 徐滇庆，房价j 泡洙绛济，2 0 0 6 全国房价收入比 图4 1全国房价收入比情况 数据来源：国家统计局网站c r i c 中国房地产决策咨询系统 从图4 1 可以看出：1 9 9 7 - - - 2 0 0 3 年，房地产市场运行平稳，随着我国城镇 人均可支配收入和人均居住面积的提高，房价的合理上涨，全国房价收入比保 持了一种较平稳的运行态势，在6 2 左右；然而从2 0 0 3 年丌始至2 0 0 7 年，随 着房价增长速度超过人均可支配收入，房价收入比明显上升，2 0 0 7 年达到7 4 4 的历史最高水平。2 0 0 8 年虽然城镇人均居住面积仍然持续提高，由于房价趋于 稳定，房价收入比出现明显下调，为6 7 8 ，这只是全国的平均水平。 除了全国总体的房价收入比情况，再来看以北京、上海等为代表的十大典 型城市2 0 0 1 - - 2 0 0 8 年的房价收入比情况z 。 2 数据米源：困家统汁j 6 ，c r i ct l l i q 哮地产决策秭l j 系统 h o o 1 2 0 0 1 0 i m 8 i m 6 m 4 0 0 2 1 m 1 1 1 x j 1 2 0 0 l o o o 8 o o 6 o o 4 0 0 2 o o o 0 0 8 6 8 _ 1 2 o o 1 0 0 0 8 o o 6 0 0 4 o o 2 0 0 0 o o 1 7 0 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 8 2 0 0 1 2 0 0 22 0 0 3 2 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 8 图4 2 北京房价收入比情况 川 2 l m 72 l “琳 ，“州房价收入比情况 川川 9 8 6 1 0 3 3 2 0 012 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 8 图4 6 杭州房价收入比情况 1 4 ( h 1 2 1 h i l f 8 ( x 6 州i 4 i m 2 憎 0 州i 1 6 o o 1 4 o o 1 2 0 0 l o o o 8 0 0 6 0 0 4 o o 2 o o o o o 图4 3 上海房价收入比情况 5 蒜5 5 5 25 3 7 63i7删17 9 2 6 h 6 1 87 兰9 1 3 2 2 1 4 0 8 2 0 0 l2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 72 0 0 8 幽4 7 厦l j 房价收入比情况 吣囊麓豳豳豳豳盟豳嘲豳缓豳豳盟豳豳豳豳瞄豳盟 蚴暖豳瞄圈豳瞄隧譬心圜囫豳搦豳圈囊隧豳豳沥盥垤圈豳豳豳蘑 妣姗i抛_加口：l 巧 &t六m&良t互m 53 曩医曩露曩霆曩疆誓帅誓曩曩曩誓誓一 们曩| |!：|露墨删蠢臻譬川幽 叭錾疆簇鍪用缓誓鋈心疆鋈。爨鋈 5 o叠藿 巧簟鋈 1 0 8 6 4 2 o o o o o 1 0 o o 8 0 0 6 o o 4 o o 2 o o o o o 2 0 0 l 2 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 72 8 图4 8 武汉房价收入比情况图4 9 重庆房价收入比情况 2 0 0 12 0 0 2 2 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 6 2 0 0 72 0 0 8 2 0 0 12 0 0 22 0 0 32 0 0 42 0 0 52 0 0 62 0 0 7 2 0 0 8 图4 1 0 天津房价收入比情况图4 11沈舟l 房价收入比情况 从以上各图可以看出：我国大型城市的房价收入比明显高于全国平均水平。 城市房价收入比在2 0 0 1 2 0 0 7 年问明显上升，北京的房价收入比由9 5 5 增加为 1 3 0 9 ；广州由6 4 9 增加为1 2 0 9 ；深圳由5 8 5 增加为1 3 1 5 ；上海由6 7 增加为 1 1 2 5 ；杭州由3 5 1 增加为9 8 6 ；厦门由5 4 1 增加为1 3 2 2 ；天津由4 4 l 增加为 9 3 4 ；武汉出5 1 4 增加为8 8 9 ；重庆由3 0 7 增加为5 1 5 。其中，沈阳的房价收 入比走势比较特殊，是因为前几年城镇居民人均可支配收入较低，近两年收入 增幅