关于中外合资企业投资房地产企业准入条件和审批流程的备忘录.doc

关于中外合资企业投资房地产企业准入条件和审批流程的备忘录在我国境内投资举办的中外合资经营企业属于外商投资的一种,一般事项依据外商投资的相关法律、法规及办法处理，对中外合资企业作出特殊规定的依据相关中外合资经营企业法律、法规及办法处理。依据指导外商投资方向规定第四条，外商投资项目分为鼓励、允许、限制和禁止四类。鼓励类、限制类和禁止类的外商投资项目，列入外商投资产业指导目录。依据外商投资产业指导目录（2011年修订）版，房地产业：1.土地成片开发（限于合资、合作）2.高档宾馆、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营3.房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司，属于限制外商投资产业。对土地的成片开发仅允许中外合资经营、中外合作经营。高尔夫球场、别墅的建设、经营禁止外商投资。我国依法加强外商投资房地产企业的审批和监管，严格控制外商投资高档房地产。一、 外商投资房地产企业的定义。 外商投资房地产企业是指从事普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆(饭店)、度假村、写字楼、会展中心、商业设施、主题公园等建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发项目的外商投资企业。二、 外商投资房地产企业的市场准入条件 。 1、境外投资者在境内从事房地产开发或经营业务，应当遵守商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，依法申请设立外商投资房地产企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。2、外商投资设立房地产企业，投资总额在 1000 万美元(含 1000 万美元)以上的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300 万美元至1000 万美元的，其注册资本应不低于投资总额的50%；投资总额在300 万美元以下(含300 万美元)的，其注册资本应不低于投资总额的70%。 中外合资经营企业的投资总额在三百万美元以上至一千万美元（含一千万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的二分之一，其中投资总额在四百二十万美元以下的，注册资本不得低于二百一十万美元。中外合资经营企业的投资总额在一千万美元以上至三千万美元（含三千万美元）的，其注册资本至少应占投资总额的五分之二，其中投资总额在一千二百五十万美元以下的，注册资本不得低于五百万美元。中外合资经营企业的投资总额在三千万美元以上的，其注册资本至少应占投资总额的三分之一，其中投资总额在三千六百万美元以下的，注册资本不得低于一千二百万美元。3、外商申请设立房地产公司，应先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商/房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让/购买协议。未达到上述要求，审批部门不予批准。4、 设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期外商投资企业批准证书和营业执照。其中，在外商投资企业批准证书备注栏内标明有效期至*年*月*日。外商投资房地产企业应在有效期内向土地管理部门缴纳土地出让金，企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办国有土地使用证，根据国有土地使用证到商务主管部门换发正式的外商投资企业批准证书，再到工商行政管理机关换发与外商投资企业批准证书经营期限一致的营业执照，到税务机关办理税务登记。5、已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，应按照外商投资有关法律法规向审批部门申请办理增加经营范围或扩大经营规模的相关手续。 6、外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。投资者应提交履行国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等的保证函，国有土地使用证，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。 7、境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并自外商投资企业营业执照颁发之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让金。对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。境外投资者收购外商投资房地产企业中方股权的，须妥善安置职工，处理银行债务，并在股权转让协议生效之日起三个月内以自有资金一次性支付全部转让对价。 8、各地商务主管部门要切实加强涉及外汇流入类房地产项目的审查。省级商务主管部门在核对备案材料时，重点应就土地文件的完整性进行复核，包括：项目单位提交的开发商与土地管理部门签署的国有土地使用权出让合同、土地使用权证等土地成交证明材料。法律规定无需采用招标拍卖挂牌出让方式的，要提供由土地管理部门出具的符合国家土地管理规定的证明材料。商务部将在原有基础上对上述材料加大抽查力度。9、各地商务主管部门要会同当地有关部门加强对跨境投融资活动的监控以及对房地产市场风险的防范，抑制投机性投资。对境外资本在境内设立房地产企业，不得通过购买、出售境内已建/在建房地产物业进行套利。商务部将会同住房城乡建设部、外汇局等有关部门对此类项目备案材料严格审查。三、外商投资房地产企业的禁止性规定。 1、各地商务主管部门要严格按照外商投资设立投资性公司的各项规定开展审批工作，不得审批涉及房地产开发经营业务的投资性公司。 2、各地商务主管部门要会同外汇局等有关部门认真甄别、严格审核返程投资类房地产企业，严格控制以返程投资方式设立境内房地产企业。3、严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避外商投资房地产审批。外汇管理部门一经发现以采取蓄意规避、虚假陈述等手段违规设立的外商投资房地产企业，将对其擅自汇出资本及附生收益的行为追究其逃骗汇责任。 4、外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。 5、对投资房地产未取得外商投资企业批准证书和营业执照的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。 6、 外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得国有土地使用证的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。四、关于外商投资房地产企业的审批程序。 依据政府核准的投资项目目录（2014年本）规定，外商投资产业指导目录中，总投资（含增资）1亿美元及以上限制类（不含房地产）项目，由国务院投资主管部门核准，其中总投资（含增资）20亿美元及以上项目报国务院备案。限制类中的房地产项目和总投资（含增资）小于1亿美元的其他限制类项目，由省级政府核准。依据2014年6月17日颁布的商务部关于改进外资审核管理工作的通知取消对外商投资（含台、港、澳投资）的公司首次出资比例、货币出资比例和出资期限的限制或规定。认缴出资额、出资方式、出资期限由公司投资者（股东、发起人）自主约定，并在合营（合作）合同、公司章程中载明。 1、外商申请设立房地产企业的审批程序。 （1）用预先核定的外商投资企业名称到国土管理部门依法获得开发项目土地使用权（或签订协议）。 （2）到发改委进行外商投资项目核准。 拟申请核准的外商投资项目应按国家有关要求编制项目申请报告。 项目申请报告应包括以下内容：项目及投资方情况；资源利用和生态环境影响分析；经济和社会影响分析。 项目申请报告应附以下文件：中外投资各方的企业注册证明材料及经审计的最新企业财务报表（包括资产负债表、利润表和现金流量表）、开户银行出具的资金信用证明；投资意向书，增资、并购项目的公司董事会决议； 城乡规划行政主管部门出具的选址意见书（仅指以划拨方式提供国有土地使用权的项目）； 国土资源行政主管部门出具的用地预审意见（不涉及新增用地，在已批准的建设用地范围内进行改扩建的项目，可以不进行用地预审）；环境保护行政主管部门出具的环境影响评价审批文件；节能审查机关出具的节能审查意见； 以国有资产出资的，需由有关主管部门出具的确认文件； 根据有关法律法规的规定应当提交的其他文件。 （3）到商务主管部门办理一年期的外商投资企业批准证书。 （4）到工商行政管理部门办理一年期的营业执照。 （5）缴纳土地出让金，凭上述证照到土地管理部门申办国有土地使用证。 （6）取得国有土地使用证后到商务主管部门换发正式的外商投资企业批准证书。 （7）持正式的外商投资企业批准证书到工商行政管理机关换发与外商投资企业批准证书经营期限一致的营业执照。 （8）到税务机关办理税务登记。 （9）企业持外商投资企业批准证书、营业执照及全部报批资料送商务部办理备案审批手续。 （10）商务部批准备案后在官方网站上公布备案企业名单。 （11）企业到外汇管理局办理外资汇入审批手续。 2、外商并购境内资房地产企业审批程序。 （1）可先用现有内资企业名义到国土管理部门依法获得开发项目土地使用权。 （2）到发改委申请外资并购立项核准。 （3）到商务主管部门办理外资并购审批手续，申领外商投资企业批准证书（其他与新设企业基本相同） 向商务主管部门提交履行国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等的保证函、国有土地使用证、建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。 （4）企业持外商投资企业批准证书、及全部报批资料送商务部办理备案审批手续。 （5）商务部批准备案后在官方网站上公布备案企业名单。 （6）企业到外汇管理局办理外资汇入审批手续。3、已设立外商投资企业新增地产开发或经营业务，以及已设立的外商投资房地产企业从事新的房地产项目开发经营，同样也应履行上述审批程序。 以上相关审批流程均系查询各相关政府主管部门网站公布的法律法规及相关通知而得。具体办理时可能会有个别流程不完全相同，具体审批流程以负责审批的相关部门最终审批流程为准。 相关法律、法规: 1、中华人民共和国城市房地产管理法 2、关于规范房地产市场外资准入和管理的意见（建住房（2006）171 号） 3、关于贯彻落实有关问题 的通知（商资字（2006）192 号）4、关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知（商资函（2007）50 号） 5、外商投资产业指导目录（2011 年修订）6、商务部办公厅关于加强外商投资房地产业审批备案管理的通知（商办资函20101542号）7、商务部办公厅关于在招商引资工作中严格执行国家有关土地政策的通知（商资字200732号）8、指导外商投资方向规定（中华人民共和国国务院令第346号）9、国务院办公厅关于商务部履行现行行政法规，国务院文件中相应职责