（财政学专业论文）我国房地产行业的税收负担及效应分析.pdf

摘要 近几年来，我国的房地产市场，特别是房地产价格出现了过热迹象，2 0 0 4 年 全国商品住房平均销售价格首次出现了两位数的增长，同时住房价格的上涨速度 超过了同期城镇居民可支配收入的增长幅度，这将在很大程度上破坏整个社会的 稳定，不利于我国和谐社会的建设。 与此同时，我国房地产行业的税收收入取得了连续多年的大幅度增长，从2 0 0 1 年的6 4 2 6 6 亿元增加至2 0 0 5 年的2 6 7 4 2 5 亿元，大约翻了三翻，占全国税收收 入的比重也由2 0 0 1 年的4 2 4 增加至2 0 0 5 年的8 6 6 ，说明房地产行业的税收收 入已经成为拉动全国税收收入增长的不可忽视的因素。由于税收一直是房地产价 格的重要组成部分，所以有关我国房地产行业税收负担是否合理的问题就成为了 社会各界关注的焦点。据估算，我国房地产行业的税收负担从2 0 0 1 年的1 3 6 3 增加至2 0 0 5 年的3 2 4 4 ，这还仅仅是不包括各项收费的纯税收负担，而我国房地 产行业所涉及到的收费体系更为庞大。我们不得不思考如何来减轻税收负担，如 何构建一个健康、有序的房地产市场。 此外，从国外的经验来看，由于房地产税收本身具有明显的区域性、长期性、 耐久性、不易隐藏性等特点，凡是实行中央与地方分享税制的国家，房地产税收 基本划归地方，并构成地方税收的主体税种，比如澳大利亚房地产税收占地方财 政收入接近9 9 8 ，肯尼亚达到6 8 ，印尼为3 6 。而在我国，从2 0 0 1 年至2 0 0 5 年间来自房地产行业的税收收入占地方政府税收收入的比重平均仅为1 0 9 6 ，大 大削弱了房地产税收在地方税制建设中的主体地位，如何把房地产税收收入在地 方政府收入中的比重逐步提高，为我们的改革指明了方向。 全文共分五个部分，具体为： 第一部分：导言 第一部分从选题的意义出发，就国内外目前对房地产税收以及税收负担的研 究现状做了简要回顾，为下面的论述提供了充实的理论基础。本文采用定性分析 与定量分析相结合、理论分析与应用分析相结合、比较借鉴与探索创新相结合等 方法，并提出了一些创新点与不足。 第二部分：税收负担的理论分析 这部分是本文的理论部分。首先对税收负担的经济含义和各种衡量指标进行 了分析；其次，阐述了税收负担的转嫁与归宿理论，为房地产行业税收负担的分 析打下基础；最后，对我国房地产行业的税收负担进行了理论界定，并从取得、 保有、流转三大环节入手分析了房地产行业税收负担的转嫁与归宿，得出流转环 节税负较多向前转嫁的结论。 第三部分：我国房地产行业税收负担的一般分析 这一部分首先从房地产取得、保有、流转三个方面对我国房地产行业的税收 体系进行了概述；其次，借鉴宏观税负衡量指标的口径，将我国房地产行业税收 负担的统计口径分为大、小两种，并对大口径下涉及到的收费体系进行了简要介 绍；最后，在小口径的统计数据下对我国房地产行业税收收入的规模、总体的税 收负担以及税收负担的结构进行了现实分析。从这部分的分析可以看出，我国房 地产行业的总体税收负担偏重，且结构不合理，同时费挤税的现象相当严重。 第四部分：我国房地产行业税收负担的效应分析 这部分首先从宏观和微观两个视角分析了影响我国房地产行业税负水平的因 素。其次，笔者运用计量模型对房地产税收与居民消费支出、住宅投资之间的关 系进行了实证研究。从实证分析中可以看出，过重的房地产税收负担引起了居民 消费支出尤其是居住类支出的快速增长，同时抑制了住宅投资的增加，这将极不 利于房地产税收收入分配职能的实现。最后，分析了我国房地产行业税收对地方 政府收入的影响，提出要努力将其建成地方财税体系的主体税种。 第五部分：借鉴国际经验，科学设计我国房地产行业税收负担 这部分首先阐述了国外房地产行业税收体系的概况以及美国和英国房地产税 收体系的现状，为我国的改革提供了宝贵的经验。其次，提出了科学设计我国房 地产行业税收负担的公平、效率、财政收入三大基本原则。最后，笔者从合理设 置税种、协调配套措施这两个方面论述了完善我国房地产税收体系的政策选择。 关键词：房地产税收负担效应 a b s t r a c t i nr e c e n ty e a r s ，r e a le s t a t em a r k e te s p e c i a l l yt h ep r i c eo fi ta p p e a r st h es i g no f o v e r h e a t i n gi n c h i n a t h ea v e r a g e p r i c e o fc o m m e r c i a la p a r t m e n t sh a sg o ta d o u b l e d i g i tg r o w t hf i r s t l ya l lo v e rt h ec o u n t r y m e a n w h i l et h eh o u s i n gp r i c ei n c r e a s e s f a s t e rt h a nt h eg r o w t ho ft h ed i s p o s a b l ei n c o m eo fu r b a nr e s i d e n t si nt h es a m ep e r i o d ， w h i c hw i l lg r e a t l yd a m a g et h es t a b i l i t yo ft h ew h o l es o c i e t ya n dg oa g a i n s tt h eb u i l d i n g o fah a r m o n i o u ss o c i e t yi nc h i n a a tt h es a m et i m e ，t h et a xr e v e n u eo fr e a le s t a t ei n d u s t r yh a si n c r e a s e dg r e a t l yf o r m a n yy e a r si nar o w b e t w e e n2 0 0 1t o2 0 0 5 ，t h et a xr e v e n u eo f o u rr e a le s t a t ei n d u s t r y h a si n c r e a s e df r o m6 4 2 6 6b i l l i o nt o2 6 7 4 2 5b i l l i o na n dg o n eu pf o rt h r e et i m e s ，w h i c h p r o p o r t i o ni nt h en a t i o n a l t a xr e v e n u eh a sa l s or a i s e df r o mt h e4 2 4p e r c e n tt o8 6 6 p e r c e n t i tm e a n st h a tt h et a xr e v e n u e o fr e a le s t a t ei n d u s t r yi no u rc o u n t r yh a sb e c o m e a ni m p o r t a n tf a c t o rw h i c hc a nn o tb ei g n o r e dt op r o m o t et h eg r o w t ho fo u rc o u n t r y st a x r e v e n u e t h et a xh a sb e e na ni m p o r t a n tc o m p o n e n to ft h er e a le s t a t ep r i c e ，t h e r e f o r e ，t h e p r o b l e mw h e t h e rt h et a xb u r d e no fr e a le s t a t ei n d u s t r yi sr e a s o n a b l eh a sb e c o m et h e f o c u sw h i c ha l lc i r c l e si no u rs o c i e t yt oa t t e n t i o n i ti se s t i m a t e dt h a tt h et a xb u r d e no f r e a le s t a t ei n d u s t r yh a si n c r e a s e df r o m13 6 3p e r c e n tt o3 2 4 4p e r c e n tb e t w e e n2 0 01t o 2 0 0 5 ，w h i c ho n l yt h en e tt a xb u r d e nb e s i d e so t h e rc h a r g e s b u tt h ec h a r g e sr e l a t e dt o r e a le s t a t ei n d u s t r yi sm u c hl a r g e ri no u rc o u n t r y w eh a v et oc o n s i d e ra b o u th o wt o r e d u c et h et a xb u r d e na n dh o wt ob u i l dah e a l t h ya n do r d e r l yr e a le s t a t em a r k e t i na d d i t i o n ，f r o mt h ee x p e r i e n c eo ff o r e i g nc o u n t r i e s ，t h er e a le s t a t et a xh a ss o m e c h a r a c t e r i s t i c ss u c ha so b v i o u sr e g i o n a l i t y ，l o n g e v i t y ，a n dn o n - h i d i n g i nc o u n t r i e s w h i c hi m p l e m e n t e dt h es y s t e mo fd e c e n t r a l i z a t i o nt a x ，t h er e a le s t a t et a xh a sb e e n b a s i c a l l yc l a s s i f i e dt ot h el o c a lg o v e m m e n ta n dc o n s t i t u t e dt h em a i nc a t e g o r yo fl o c a l t a xs y s t e m f o re x a m p l e ，t h ep r o p o r t i o nt h a tt h er e a le s t a t et a xr e v e n u ea c c o u n t sf o rt h e i n c o m eo fl o c a lf i n a n c ec l o s e st o9 9 8p e r c e n ti na u s t r a l i a ，6 8p e r c e n ti nk e n y aa n d3 6 p e r c e n ti ni n d o n e s i a b u ti nc h i n a , t h ea v e r a g ep r o p o r t i o nt h a tt h e t a xr e v e n u eo fr e a l e s t a t ei n d u s t r ya c c o u n t sf o rt h et a xr e v e n u eo fl o c a lg o v e r n m e n ti so n l y10 9 6p e r c e n t f r o m2 0 01t o2 0 0 5 ，w h i c hg r e a t l yw e a k e n st h em a i np o s i t i o no ft h er e a le s t a t et a x r e v e n u ei nt h ec o n s t r u c t i o no ft h el o c a lt a xs y s t e m a n di tp o i n t so u tt h ed i r e c t i o no f r e f o r mf o ru sb yh o wt og r a d u a l l yr a i s et h i sp r o p o r t i o n t h i st h e s i sc o n s i s t si nf i v ec h a p t e r s ： t h ef i r s tc h a p t e r ：i n t r o d u c t i o n 1 t h ef i r s tp a r ts e t su pf r o mt h es e l e c t e dt o p i cs i g n i f i c a n c e ，g i v i n gab r i e fr e v i e wo f p r e s e n tr e s e a r c hs i t u a t i o no ft h er e a le s t a t et a xa n dt h et a xb u r d e nb o t ha th o m ea n d a b r o a d ，w h i c hp r o v i d e st h es u b s t a n t i a lr a t i o n a l ef o rt h ef o l l o w i n ge l a b o r a t i o n t h i s a r t i c l eu s e st h eq u a l i t a t i v ea n a l y s i sa n dt h eq u a n t i t a t i v ea n a l y s i su n i f i e d ，t h et h e o r e t i c a l a n a l y s i sa n dt h ea p p l i e da n a l y s i su n i f i e d ，t h er e f e r e n c ec o m p a r i s o na n di n n o v a t i o n e x p l o r a t i o nu n i f i e da n ds oo n ，a l s op r o p o s e ss o m ei n n o v a t i o na n di n s u f f i c i e n tp o i n t s t h es e c o n dc h a p t e r ：t h et h e o r e t i c a la n a l y s i so ft a xb u r d e n t h i sc h a p t e ri st h e o r yp a r t i ts t a r t sw i t ha n a l y z i n gt h ee c o n o m i ci m p l i c a t i o n sa n d v a r i o u sm e a s u r ei n d e xo ft a xb u r d e n s e c o n d l y ，i te x p o u n d st h et h e o r yo fs h i f t i n ga n d i n c i d e n c eo ft a xb u r d e n ，w h i c hl a y st h ef o u n d a t i o nf o ra n a l y z i n gt h et a xb u r d e no fr e a l e s t a t ei n d u s t r y f i n a l l y ，i td e f i n e st h et a xb u r d e no fr e a le s t a t ei n d u s t r yt h e o r e t i c a l l y ，a n d a n a l y s e st h es h i f t i n ga n di n c i d e n c eo ft h er e a le s t a t e st a xb u r d e nf r o mt h r e em a j o ra r e a s s u c ha sa c q u i s i t i o n ，p o s s e s s i o n ，a n dc i r c u l a t i o n ，t h e ng e t sac o n c l u s i o nt h a tt h et a x b u r d e nw i t hc i r c u l a t i o nt r a n s f e r sm o r e t h et h i r dc h a p t e r ：t h eg e n e r a la n a l y s i so fr e a le s t a t ei n d u s t r y st a xb u r d e ni nc h i n a t h i sc h a p t e rf i r s t l ys u m m a r i z e st h et a xs y s t e mo fo u rr e a le s t a t ei n d u s t r yf r o m t h r e ea s p e c t s ：a c q u i s i t i o n ，p o s s e s s i o n ，a n dc i r c u l a t i o n s e c o n d l y ，i tu s e st h ec a l i b e ro f m a c r ot a xb u r d e n sm e a s u r ei n d e xt od i v i d et h es t a t i s t i c a lc a l i b e ro fr e a le s t a t e i n d u s t r y st a xb u r d e ni n t ol a r g ea n ds m a l l ，a n dg i v e sab r i e fi n t r o d u c t i o nf o rt h es y s t e m o fc h a r g e su n d e rt h el a r g ec a l i b e r f i n a l l y ，u n d e rt h es t a t i s t i c a ld a t ao fs m a l lc a l i b e r ，i t a n a l y s e st h es c a l eo fo u rr e a le s t a t ei n d u s t r y st a xr e v e n u e ，t h eo v e r a l lt a xb u r d e na n d t h es t r u c t u r eo ft a xb u r d e n f r o mt h i sc h a p t e rw ec a l lk n o wt h a tt h et a xb u r d e no fr e a l e s t a t ei n d u s t r yi st o oh e a v i e ri no u rc o u n t r y , a n di t ss t r u c t u r ei sr e a s o n l e s s a tt h es a m e t i m e ，t h es i t u a t i o nt h a tf e e sa n dc h a r g e sa r es q u a s h i n gi n t ot h ea r e ao ft a xi sv e r y s e r i o u s t h ef o n hc h a p t e r ：t h ee f f e c t so fr e a le s t a t ei n d u s t r y st a xb u r d e ni nc h i n a t h i sc h a p t e ra n a l y s e st h ef a c t o r sw h i c hi m p a c tt h et a xb u r d e no fo u rr e a le s t a t e i n d u s t r yf r o mm a c r o s c o p i ca n dm i c r o c o s m i cv i e w p o i n t s s e c o n d l y , a u t h o rm a k e st h e e m p i r i c a l r e s e a r c h t h r o u g he s t a b l i s h i n ge c o n o m e t r i c m o d e lb e t w e e nh o u s e h o l d c o n s u m p t i o n ，r e s i d e n t i a li n v e s t m e n ta n dr e a le s t a t et a x f r o mt h ee m p i r i c a la n a l y s i s ，i t i so b v i o u st h a tt h et a xb u r d e no fr e a le s t a t ei st o oh e a v 5a sar e s u l t ，t h eh o u s e h o l d c o n s u m p t i o ne s p e c i a l l yt h er e s i d e n t i a le x p e n d i t u r eh a sg r o w nr a p i d l y a l s ot o oh e a v y t a xb u r d e ni n h i b i t st h eg r o w t ho fr e s i d e n t i a li n v e s t m e n t t h i ss h o u l dg oa g a i n s tt o i m p l e m e n tt h ei n c o m ed i s t r i b u t i o nf u n c t i o n so fr e a le s t a t et a x f i n a l l y ，i ta n a l y s e st h e 4 i m p a c t so fr e a le s t a t et a xo nt h ei n c o m eo fl o c a lg o v e r n m e n t ，a n ds u g g e s t st ob u i l d i n g t h er e a le s t a t et a xi n t ot h em a i nc a t e g o r yo fl o c a lt a xs y s t e m t h ef i f t hc h a p t e r ：u s i n gi n t e r n a t i o n a le x p e r i e n c e ，d e s i g n i n gt h et a xb u r d e no fr e a l e s t a t ei n d u s t r ys c i e n t i f i c a l l yi nc h i n a t h i sc h a p t e rf i r s t l ye x p o u n d st h ef o r e i g nt a xs y s t e mo fr e a le s t a t ei n d u s t r ya n dt h e s t a t u so fr e a le s t a t et a xs y s t e mi na m e r i c aa n db r i t a i n ，w h i c hp r o v i d e sv a l u a b l e e x p e r i e n c et oo u rr e f o r m s e c o n d l y ，i tp u t sf o r w a r dt h r e eb a s i cp r i n c i p l e ss u c ha s f a i r n e s s ，e f f i c i e n c ya n df i n a n c i a lr e v e n u ew h i c hs h o u l du s et od e s i g nt h et a xb u r d e no f r e a le s t a t ei n d u s t r ys c i e n t i f i c a l l yi no u rc o u n t r y f i n a l l y ，a u t h o rd i s c u s s e st h ec h o i c eo f p o l i c yt oi m p r o v et h et a xs y s t e mo fr e a le s t a t ei no u rc o u n t r yf r o mt w oa s p e c t s ：s e t t i n g t a x e sr e a s o n a b l ea n dc o r r e s p o n d i n ga s s i s t a n tm e a s u r e s k e y w o r d s ：r e a le s t a t e t a xb u r d e ne f f e c t s 独创性声明 本人声明所呈交的论文是我个人在导师指导下进行的研究工作及 取得的研究成果。尽我所知，除了文中特别加以标注和致谢的地方外， 论文中不包含其他人已经发表或撰写的研究成果，也不包含为获得江 西财经大学或其他教育机构的学位或证书所使用过的材料：与我一同 工作的同志对本研究所做的任何贡献均已在论文中作了明确的说明并 表示了谢意。 关于论文使用授权的说明 本人完全了解江西财经大学有关保留、使用学位论文的规定，即： 学校有权保留送交论文的复印件，允许论文被查阅和借阅；学校可以 公布论文的全部或部分内容，可以采用影印、缩印或其他复制手段保 存论文。 ( 保密的论文在解密后遵守此规定) 1 导言 1 导言 1 1 选题的意义及问题的提出 房地产是人类生存和发展必不可少的物质资料，房地产行业的发展状况在一 定程度上反映了人类社会的变迁，显示着经济发展的轨道。近年来，随着经济的 快速发展，人们对住宅的需求日益增加，同时，房地产作为一种商品已经成为人 们置业投资的理想对象，房地产行业逐渐成为我国国民经济发展中的重要产业之 一，并且成为一个增长潜力丰厚的税源。但是，与房地产业及其税收发展现状相 比，我国对房地产税收的研究却显得比较滞后和薄弱，虽然近年来有关房地产行 业税收负担的研究愈来愈受到理论界的重视，可是在实际研究中，绝大多数仍以 理论分析为主，实证分析刚刚进入起步阶段，与国外相比而言，缺乏一定的深度 和广度。 到目前为止，我国涉及房地产行业的税收已达十多种，就房地产开发企业而 言，从2 0 0 0 年至2 0 0 5 年间，其经营总收入从4 5 1 5 亿元增加至1 4 7 6 9 亿元，所缴 纳的各种税金及附加也由2 1 4 亿元增加至8 4 5 亿元，2 0 0 6 年，房地产开发企业的 经营总收入已经达到1 8 0 4 6 亿元，比上年增长2 2 1 9 ，所缴纳的各种税金及附加 达到11 2 7 亿元，比上年增长3 3 3 7 ，有研究表明我国房地产行业的平均实际税 率高达5 3 4 。此外，我国房地产市场上投机炒作现象严重，价格非理性上涨， 商品房供给结构不均衡，居民住房痛苦指数居高不下，这不但会成为制约我国房 地产行业发展的“瓶颈”，而且还将对构建社会主义和谐社会产生负面影响。 另一方面，从税收活动的整个过程来看，税收负担居于核心地位，税收制度 和政策的设置、调整最终都要落实到税收负担上来，研究房地产行业的税收负担 及效应既是评价房地产行业税收制度和政策是否科学的基本尺度，同时又是进行 调整和改革的出发点。房地产行业税收负担的合理与否是我国房地产税制能否有 效发挥其职能作用的前提，是税收经济杠杆的实质所在，此外，通过对房地产行 业税收负担水平以及效应的研究，不仅可以为政府有关职能部门确定税收课征的 强度提供重要的数量依据，而且有助于房地产税制本身的结构性调整。 因此，对我国房地产行业的税收负担及效应进行研究分析，具有重要的现实 意义和学术价值。 1 2 国内外研究现状及创新 1 2 1国内外研究现状 在国外，许多发达国家都很重视房地产行业的税收，他们大都经历了早期积 我国房地产行业的税收负担及效应分析 累时期的高税负，发展起飞时的低税负和强化国家干预时期的高税负等几个阶段， 目前已向可持续发展的适度水平过渡，并且形成了以“宽税基、少税种、低税率 为基本原则的相对独立的房地产税收体系。 就房地产税收的发展历史而言，最早可以追溯到威廉配第那里，在其代表 作赋税论一书中，他对房屋税、土地税进行了早期研究，提出了房地产税收 的基本思想，他指出政府征收土地税主要是为了筹措财政收入，同时他认为地价 的实质是地租的资本化，并且地价相对于地租来说比较稳定，建议土地税的计税 依据最好是以地价来取代地租。 在威廉配第之后的一些古典经济学家，如亚当斯密、大卫李嘉图、约 翰冯杜能等人均在其经济理论著作中对房地产税收作过大量有益的探讨，但 是他们的研究侧重点在于描述而较少进行税收效应的理论分析，较多的关注农地 税而较少的关注城市土地税，其中以杜能的孤立国同农业和国民经济的关系 一书最为突出。杜能以新的视角讨论了土地税收问题，他认为地租税是针对级差 收益而征收的，由于地租落入君主、地主或资本家的手中，对于民族的幸福无关 紧要，因此它的支出效应很弱，但是这种忽略了地租税对土地改良投资存在激励 可能性的论断显得过于草率。 以马歇尔的经济学原理一书为标志，房地产税收理论的研究进入了新古 典时期，该时期的研究重点仍以农地税为主，但已经开始逐渐向城市土地税收的 研究倾斜，同时一改过去进行税种描述的作法而侧重于对房地产税收负担的转嫁 和归宿问题进行探讨。马歇尔认为，地产价值应该由建筑物价值和地基价值之和 来决定，并为土地税的计税依据奠定基础，同时他考虑到了政府公共投资可以引 起地价的升值，那么土地税的归宿就应该落在土地所有者身上。此外，对建筑物 价值税的归宿，马歇尔区分了全国统一税率和地方差别税率两种情况来分析。在 全国统一税率的情况下，建筑物所有者通过提高房租或产品价格的方式将建筑物 价值税转嫁给房屋租赁者或购买者。在地方差别税率的情况下，建筑物价值税若 直接用于改进居民福利，税负由所有者承担，建筑物价值税超过其他地区税负的 部分则由住户承担，但是这将导致住户从高税区向低税区流动，直到两个地区的 税负相等时才会停止。 以凯恩斯的名著就业、利息和货币通论为代表，经济理论的研究进入了 现代时期，房地产税收问题很少得到理论经济学界的关注，而主要在应用经济学 领域内予以讨论，代表人物有费尔德斯坦( f e l d s t e i n ，m s ，1 9 7 7 ) 、h j 艾伦( a a r o n ， h j ，1 9 7 5 ) 、拉格本扎( r a g h b e n d r aj h a ，1 9 9 8 ) 等。 我国对房地产行业税收的研究大致可以分为三个阶段： 第一，1 9 世纪中叶到1 9 4 9 年中华人民共和国成立：早期的房地产税收研究主 2 1 导言 要包括各种房地产税种的税收立法、税制设计、征收方式以及人民实际承受的税 收负担评估等问题，并且以描述性研究为主，零乱且不深入。 第二，1 9 4 9 年到2 0 世纪8 0 年代初叶：在这一时期，我国实行计划经济体制， 房地产税收制度名存实亡，致使房地产税收研究处于低谷阶段。 第三，2 0 世纪8 0 年代中期以来：我国开始实施了以土地使用有偿化为核心的 土地产权制度改革和住宅自有化的住房制度改革，为了有效利用土地、调节土地 收益分配，土地使用税、土地增值税、房产税等房地产税种相继开征或恢复开征， 专门讨论房地产税收的论著也开始出现。具体来看，我国目前对房地产税收的研 究主要集中在以下两个方面： 一、我国房地产行业税收体系的研究 在对我国房地产行业税收体系进行研究的过程中，一些学者首先从不同的视 角对其进行了划分。刘佐在中国房地产税收一书中将其分为房地产税收制度 和与房地产直接相关的税种两类。陈多长在房地产税收论一书中以征收对象 为标准来研究我国现行的房地产税收体系。他认为，我国现行房地产税收中一些 税种课税理论依据模糊、税种性质不清，很难使用国际上通行的商品税、所得税 和财产税来进行划分，因此他将我国房地产税收体系中所涉及到的税种分别归入 商品税、所得税、财产及其他税三大税类。李进都在房地产税收理论与实务 一书中则将其划分成为投资、交易、占用和所得这四大环节的课税。 其次，通过对我国房地产行业税收体系的现状进行分析，一些学者认为这一 体系中税费关系复杂，以贾康在对房地产税费改革思路与要点的认识一文中 的概括最为精辟，他将我国房地产税费的基本现状概括为“两个双轨制，一个不 规范 ，认为房地产税费改革势在必行，并且要把这一改革放在积极建立公共财政 框架这个总体要求上来把握。王洪卫等人在房地产租费税改革研究一书中也 认为我国房地产行业中的各项收费缺乏透明性并且重复现象严重，征收管理混乱 不堪，迫使房地产税收处于从属地位，削弱了它应有的调控能力。一些学者也指 出，我国的房地产税制本身也存在着一定的缺陷，樊丽明、李文在房地产税收 制度改革研究一文中认为现行房地产税收体系中的房产税、城镇土地使用税等 有违公平原则，土地增值税等调节欠妥，部分税种配合失当。赵晋琳在当前我 国房地产税制中存在的主要问题一文中认为我国房地产税制中各税种的计税依 据不合理，不符合财产税的本质特性。面对诸多的现实问题，理论界提出了改革 的方向，苑新丽在国外房地产税制的特点及启示一文中认为我国的房地产市 场正处于培育和调整阶段，要在不断完善的过程中将房地产保有环节的课税作为 房地产税制的重点，扩大征收范围，简化税种。邓宏乾在国外房地产税制及其 对我国房地产税制建设的启示一文中总结了国外房地产税制的一些共同经验， 我国房地产行业的税收负担及效应分析 提出我国急需改革相应的税种设置，同时扩大税基，优化税制结构，并逐步确立 房地产税收在地方财政收入中的主体税源地位。此外，还有一些学者提出了开征 物业税这一构想，陈志勇在我国开征物业税的若干思考一文中认为开征物业 税是规范我国房地产业税费的需要，并且要将其功能定位于调节收入和财富分配。 胡怡建在物业税模式选择及政策制度设计一文中认为要在保有环节征收物业 税，并提出土地批租和年租并存、租税分离的分步改革设想。侯石安、胡芳在中 国对不动产开征物业税的可行性研究一文中则探讨了物业税开征的理论依据和 制度设计。 二、我国房地产行业税收负担的研究 在针对我国房地产行业税收负担进行研究的过程中，安体富、王海勇在我 国房地产市场发展和房地产税收制度改革研究一文中指出，我国房地产行业税 收占税收总额的比重远远高于其所贡献g d p 占我i n g d p 总额的比重，它在税收上进 行了超额的贡献，同时从税种设置的角度来看，房地产开发销售涉及的税种达十 多个，而保有阶段只有四个税种，造成了“重保有，轻流通 的局面。吴旭东在 房地产各环节税种设置与税负分配研究一文中认为，在房地产取得环节，税 费合计数额较大，但从税费比例看，费重税轻；在房地产交易环节，存在大量的 主要税种，税负水平相对最重；在房地产保有环节，居住行为基本处于无税负状 态，同时租赁行为的税收形同虚设。因此，如何科学地设计我国房地产行业的税 收负担有待进一步的研究。 1 2 2 论文的创新之处 科学合理的房地产税收体系是房地产市场健康发展的保障，但是一个体系是 否合理不仅要看其整体的效果，更重要的是要注重其结构的合理性，即各组成部 分之间是否配合得当。本文从房地产行业税收所涉及到的取得、保有、流转三大 环节入手，利用实证数据分析了各环节的税收负担水平，为房地产税收体系的结 构性改革奠定了基础。总体来说，本文的创新点有两点： 一、在分析房地产行业整体税收负担的同时，将其细化为具体三大环节的税 收负担，并且将房地产行业税负的统计口径分为大、小两种，在合理税负的理念 下对房地产税收体系的结构调整和税费改革进行了研究。 二、试图构建了一个合理的房地产税收体系，对各环节税种的设置以及税率、 征税范围、纳税义务人等都进行了相应的界定。 但由于笔者获取的国内外研究房地产行业税收负担的资料不足及实证数据的 缺乏，再加上自身理论、实践水平的有限，对我国房地产行业税收负担的理论与 实证分析、效应分析以及房地产税收体系的改革研究难免存在偏颇之处，还有待 1 导言 于日后进一步学习完善。 1 3 研究思路与分析方法 要研究我国房地产行业的税收负担，就需要对我国现行的房地产税收体系有 一个全面清楚的认识，在实证分析的基础上找出它所存在的不足，进而在学习国 外先进经验的基础上设计出一套适应中国国情的房地产行业税收体系。在具体的 研究过程中，将采用以下方法： 一、定性分析与定量分析相结合 定性与定量分析的结合，既可以防止定性分析的主观随意性，又可以避免由 于数据累积所带来的抽象与结论的欠缺，因此，本文在对我国房地产行业税收负 担及效应的分析中，运用定量的分析，引用国内的有关数据，运用计算机软件， 进行相关回归统计分析，保证数据的科学性和标准化。在定量分析的基础上，得 出相关的结论，为房地产税收体系的改革奠定了基础。因此，定量分析是定性分 析的基础，在两者结合的同时，坚持以定性分析为主。 二、理论分析与应用分析相结合 本文在对税收负担的一般理论进行阐述的基础上，科学的界定了我国房地产 行业税收负担的衡量标准和范围，将具体的税负转嫁与归宿理论应用到我国税收 的实际中，对房地产税收体系中税种的设置和相关税种间的税负合理分布提供了 相应的理论依据。 三、比较借鉴与探索创新相结合 国外房地产税收体系的发展有着较为悠久的历史，在此期间也积累了不少成 功的经验，尤其是一些发达国家，他们已经具备了较为完善的房地产税收体系， 这些都是本文研究中值得借鉴的有价值的资料。通过对国外相关经验的学习，本 文从中国的实际出发，以大量的国内资料为基础，探索出了一套适合中国国情的 房地产行业税收体系。 我国房地产行业的税收负担及效应分析 税收负担的理论分析 2 1 税收负担的一般理论 2 1 1 税收负担的经济含义 在现实生活中，税收和死亡一样是人们无法避免的事实，它是一个国家凭借 其政治权利对纳税人所拥有的收入和财产进行的无偿和强制性的征收，在反映政 府一定时期所占有的本国国民财富可支配程度的同时，也反映出了纳税人在国民 收入分配中所减少的份额，于是对所有的纳税人而言，这些减少的份额就构成了 他们的税收负担。 但是，对经济学家而言，他们观察和分析问题的角度不尽相同，于是在经济 学理论界对税收负担的理解也有着不同的说法。就税收负担的内涵而言，d 格林 沃尔德在其主编的现代经济词典中将税收负担定义为是所征税收的最后着落， 他认为当人们谈到税负时，指的是纳税人是谁，以及所纳税款是多少；平新乔在 财政理论与比较财政制度一书中写道，税收的负担就是税收在不同人身上引 起的社会福利后果与社会效率后果；侯梦蟾在税收经济学导论一书中指出， 税收负担问题，从广义上来说，并不简单是多少和轻重的问题，而是包含更广泛 的内容，不仅要看税收占纳税人收入的比例，而且要联系到整个分配结构、税收 收入的用途和税收对整个国民经济的影响 ；刘志城在其社会主义税收理论若干 问题一书中认为，税负指纳税人或征税对象承受国家税收的状况和量度，体现 税收分配的流量：此外，许善达在其中国税收负担研究一书中对税收负担这 一税收经济学范畴的研究对象给出了更为严谨的外延界定，他将这种界定分为四 个方面：第一，税收负担是一个客观的经济范畴，表现国家与纳税人之间的一种 分配关系；第二，税收负担的主体是具有一定群体特征的纳税人集团，而不是单 个纳税人或没有关联特征的纳税人的简单集合；第三，税收负担的物质源泉是纳 税人掌握的可支配产品，即来源于纳税人生产经营活动所获总产品扣除物质消耗 和劳动者基本消费后的剩余部分；第四，税收负担所表现的基于纳税能力与实纳 税额相互关系基础上的数量关系的基本表述形式是实纳税额占当期纳税人可支配 产品数额的比重。 综上所述，笔者认为，税收负担指的是在一定时期内或一个纳税年度内，纳 税人所承担的税款与其收益的比值，它反映了纳税人的纳税能力与实纳税额间的 关系。 。d 格林沃尔德，现代经济词典( m ) ，商务印书馆，1 9 8 1 ； 匡平新乔，财政理论j 比较财政制度( m ) ，上海，上海三联书店，1 9 9 2 ： a 侯梦蟾，税收绎济学导论( m 】北京，中国财政经济f j 版社，1 9 9 0 ： 。刘志城， l ：会土义税收理论若干问题( m ) ，北京，中国财政经济出版社，1 9 9 2 。 6 2 税收负担的理论分析 2 1 2 税收负担的衡量指标 为了对税收负担进行更深入、更透彻的研究，研究者们常常根据不同的标准 将税收负担分为以下几类