XX技术有限公司资产评估说明

XX 技术有限公司 资产评估说明 XX评报字（ 2000）第 XXX号 XX资产评估事务有限公司 2001 年 X 月 XX 日 ZCZYDW资产占有单位 /end 资产评估说明书 评报字 2001 000号 目 录 一、关于评估说明使用范围的声明 . 5 二、关于进行资产评估有关事项的说明 . 6 委托方与资产占有方概况 . 6 关于评估目的的说明 . 7 关于评估范围的说明 . 7 关于评估基准日的说明 . 7 可能影响评估工作的重大事项说明 . 8 资产及负债清查情况的说 明 . 8 资产委托方，资产占有方提供的资产评估资料清单 . 9 三、资产清查核实情况说明 . 11 资产清查核实的内容 . 11 实物资产的分布情况及特点 . 11 影响资产清查的事项 . 11 资产清查的过程与方法 . 12 资产清查结论 . 14 清查调整说明 . 14 四、评估依据的说明 . 17 主要法律法规 . 17 经济行为文件 . 17 重大合同协议、产权证明文件 . 17 采用的取价标准 . 18 参考资料及其他 . 18 五、各项资产及负债的评估技术说明 . 20 流动资产的评估 . 20 长期投资的评估 . 25 机器设备的评估 . 26 房屋建筑物的评估 . 31 在建工程的评估 . 36 工程物资的评估 . 36 固定资产清理的评估 . 37 待处理固定资产净损失的评估 . 37 土地使用权及资源性资产的评估 . 37 其他无形资产的评估 . 37 (十一 )其他长期资产的评估 . 38 (十二 )负债评估说明 . 38 六、整体资产评估收益现值法评估验证说明 . 42 收益现值法的应用简介 . 42 企业的生产经营业绩与企业的经营优势 . 42 企业的经营计划 . 42 企业的各项财务指标 . 42 评估依据 . 42 企业营业收入预测 . 42 企业成本费用预测 . 43 企业长期投资收益预测 . 43 折现率的选取 . 43 评估值的计算过程 . 43 （十一） 评估结论 . 43 七、评估结论及其分析 . 44 评估结论 . 44 评估结果与调整后账面值比较变动情况及原因 . 44 评估结论成立的条件 . 44 评估结论的暇疵事项 . 45 评估基准日的期后事项说明及对评估结论的影响 . 45 评估结 论的效力、使用范围与有效期 . 46 一、 关于评估说明使用范围的声明 中国最庞大的数据库下载 本评估说明仅供财产评估主管机关、企业主管部门审查资产评估报告书和检查评估机构工作之用，非为法律、行政法规规定，材料的全部或部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸于公开媒体。 评估机构 二、 关于进行资产评估有关事项的说明 (一 )委托方与资产占有方概况 1 委托方概况：委托方为 XX 集团公司 。 2 资产占有方简介 ： 1 有限责任公司是由出资、由工商行政管理局批准设立的法人企业。企业法人营业执照注册号：（企）。住所：。主要经营地点：。法定代表人：。注册资金：万元。企业类型：有限责任公司。经营范围：。成立日期：年月日。地税税务登记证编号：。国税税务登记证编号：。国有资产登记证编号：。 下设分支机构个，其中：子公司。分公司。 3 企业重要工商变更或需要特殊说明的事项 1 开始设立于年月日，原为，隶属于。于年月日改制为有限责任公司，注册资金：万元。股东共名，股东之一为，占股权 %，实际出资万元；股东之二为，占股权 %，实际出资万元。第一次工商变更于年月日，变更内容：。 4 近三年企业经营情况 1997 年，资产总计万元，负债总计万元，主营业务收入万元，主营业务成本万元，利润总额万元，净利润万元。 1998 年，资产总计万元，负债总计万元，主营业务收入万元，主营业务成本万元，利润总额万元，净利润万元。 1999 年，资产总计万元，负债总计万元，主营业务收入万元，主营业务成本万元，利润总额万元，净利润万元。 截至基准日年月日，资产总计万元，负债总计万元，主营业务收入万元，主营业务成本万元，利润总 额万元，净利润万元。 5 主要产品品种、生产能力和销售业绩 6 企业存在的主要问题与改进计划 7 执行的主要会计政策：生产执行工业企业会计制度，销售执行商业企业会计制度工业企业会计制度商品流通企业会计制度股份有限公司会计制度施工企业会计制度中华人民共和国外商投资企业会计制度旅游、饮食服务企业会计制度房地产开发企业会计制度对外经济合作企业会计制度运输（交通）企业制度。按权责发生制确认收入与成本，采用科目汇总表核算程序，有记账复核及预算制度，短期投资采用成本法计价，坏账核算采用直接核销法 ，购入备品、备件按计划成本法计价，购入原材料按实际成本法计价，发出材料采用加权平均法计价；固定资产按实际成本法计价，计提折旧采用直线法（分类折旧法），无形资产按实际成本法计价，按直线法摊销，摊销年限按资产性质决定，增值税税率为 17%，营业税税率 5%，消费税税率为 25%，资源税，进出口税，土地增值税，企业所得税税率为 33%。 应包括（但不限于）下列基本内容： 1、企业名称及简称、注册地址及总部地址、注册资本、法定代表人、 2、企业性质、企业历史沿革包括隶属关系的演变，股份企业设立重组情况或拟进行的重组情况； 3、经营业务范围及主要经营业绩； 4、近三年来企业的资产、财务、负债状况和经营业绩，已经审计或正在进行审计的，应说明注册会计师发表的意见； 5、主要产品品种、生产能力，近年实际生产量、销售量、主要市场及其市场占有率，本企业产品在同类产品市场的地位，主要原材料、能源供应情况，环境污染及治理情况； 6、形成企业主要生产能力的状况，正在或计划进行的投资。项目简况； 7、执行的主要会计政策，生产经营是否存在国家政策、法规的限制或优惠，生产经营的优势分析、各种因素的风险。 (二 )关于评估目的的说明 1、说明评估目的及与评 估目的对应经济行为的进展状况，评估目的实现后预计产生的影响。 2、已经获得有关部门批准的，应载明批件名称、批准日期及文号，并收录于评估说明附录的资料清单之中。 (三 )关于评估范围的说明 对 1 截止 2001 年 03 月 19 日 的资产进行整体评估，其中：流动资产 元、固定资产 元、无形资产 元、递延资产 元、其他长期资产 元、资产总计 元；流动负债 元、长期负债 元、负债合计 元；所有者权益合计 元。 关于土地使用权。 1、说明需要委托评估机构进行评估的具体资产范围，明确载明需要评估的资产和负债的类型、账面金额及资产状况； 2、对于租赁或特许使用的资产以及没有会计记录的无形资产应特别说明。 3、如在评估目的实现前有不同的资产占有者，应列表载明各资产占用者待评估资产的类型、账面金额等。 (四 )关于评估基准日的 说明 评估基准日为 2001 年 03 月 19 日 。 鉴于， 2001 年 03 月 19 日 是会计报表编制日，因此将评估基准日确定为 2001 年 03 月19 日 。 1、明确所选取的评估基准日，评估基准日表述为：年月日 2、适当说明选取评估基准日的理由及其合理性，如评估基准日受特定的经济行为文件所约束，应载明该文件的名称、批准日期及文号。 (五 )可能影响评估工作的重大事项说明 截止评估基准日，没有发现影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事 项。 1、委托方和资产占有方有责任写明所有对评估结果产生重大影响的事项； 2、如委托评估的资产曾经进行过清产核资或资产评估，应说明曾经进行的评估情况和调账情况； 3、如存在影响生产经营活动和财务状况的重大合同、重大诉讼事项，应逐一介绍； 4、对存在的抵押、质押、担保及其它或有负债、或有资产应说明事项的性质、金额及与列入评估范围的资产和负债的关系。 (六 )资产及负债清查情况的说明 1列入清查范围的资产为：截止 2001 年 03月 19日 企业的整体资产，其中：流动资产 元、固定资产 元、无形资产 元、递延资产 元、其他长期资产 元、资产总计 元；流动负债 元、长期负债 元、负债合计 元；所有者权益合计 元。 其中主要实物资产：建筑面积平方米 ,专用设备台（套），通用设备台（套），原材料种，库存商品种，在用低值易耗品种，分布在集 中在路号。 2清查工作的实施：为本次资产评估进行了两次清查，第一次，于年月间，由共同进行；第二次，于年月底至月，由共同进行。 3在清查核实中发现的待处理、待报废机器设备，已经技术部门鉴定，由使用或保管部门上报情况及原因；其中专用设备由行业内专家进行了现场鉴定，金额较大待报废和待降等的存货，专门组织检验小组进行了现场鉴定。但本公司未作账务处理，只在清查评估明细表备注栏予以注明。 待处理和待报废的资产主要包括：。待处理和待报废的主要原因：。 4清查核实中发现的固定资产、国库券等流动资产的盘盈、盘亏 ；以债权、税费、技改支出等名义长年挂账的亏损及呆坏账，未作账务处理，但在清查评估明细表备注栏予以注明。 盘盈和盘亏的资产主要包括：。盘盈和盘亏的主要原因：。 呆坏账和无需偿付的负债为以下几笔：。 5根据有关规定对发现问题进行账务调整如下：。 调整前后比较表 资产委托方和占有方须应对本企业因进行资产评估而组织开展的资产及负债清查的情况和结果作出说明，主要应包括下列内容： 1、列入清查范围的资产及负债的种类、账面金额，产权状况，实物资产分布地点及特点； 2、清查工作的组织，时间计划、 实施方案； 3、清查核实所采取的措施，待处理、待报废，高、精、尖设备和特殊建筑物以及毁损、变质存货检测、鉴定的情况； 4、清查中发现的盘盈、盘亏、毁损、报废、呆坏账、无需偿付的负债情况及其原因分析； 5、根据有关规定对发现问题进行账务调整的情况，并列示调整前后比较表。 (七 )资产委托方，资产占有方提供的资产评估资料清单 1 资产清查评估明细表（同评估机构出具的样式）； 2 相关经济行为的批文； 3 近三年会计报表； 4 产权证明文件； 5 重大合同、协议等； 6 生产经营统计资料； 7 其他与评估资产相关的资料。 委托方名称：（公章） 资产占有方名称：（公章） 委托方负责人：（签章） 资产占有方负责人：（签章） 签署日期： 签署日期： 三、 资产清查核实情况说明 (一 )资产清查核实的内容 我们（ XX 资产评估事务有限公司 、签字注册资产评估师和参加评估工作的人员个人）对资产占有方提供的“关于进行资产评估有关事项的说明”中确定的评估范围进行了复核，委托评估资产为资产占有方的整体资产，其中，资产总额账面值 元，负债 元，净资产 元。 资产占有方为 1，。中华人民共和国国有资产产权登记证（境内企业），证件编码。 清查核实的实物资产包括房屋建筑物栋、机器设备台套、车辆台和存货万多种。其中多数房屋为的，主要生产设备中大部分为的设备，存货中有相当部分原材料为品。 资产占有方，是影响本次资产评估质量的主要因素。但是，是本次资产评估有利因素。 写明评估人员对委托评估声明中确定的评估范围进行抽查复核，介绍进行资产清查的具体内容， 1 资产类型、2 账面金额 、 3 形成及产权状况（含应评估的相关负债），实物资产应说明对其数量、 5 品质 6 存放地点进行清查 7 并说明对可能影响资产评估的重大事项进行的了解。 (二 )实物资产的分布情况及特点 待评估实物资产分布在市区路号和街号路号。 简要说明待评估实物资产的分布情况、特点。对于影响生产经营的重大资产项目应指明地点及特征。 (三 )影响资产清查的事项 1 往年原始凭证遗失较多，往来账项记录的依据不足，会计机构变化频繁及当事会计人员业已更换。 2 部分车辆牌照遗失、部分车辆行驶证遗失、部分车辆未过户。 3 部分固定资产卡片登记的房屋或机器设备未按每栋或每台套进行明细核算。 4 建筑物数量较多，住宅房的分布较广，评估人员查 勘了全部生产性建筑和主要住宅栋，未对全部建筑物进行查勘，查勘率为。机器设备种类繁多，配套复杂，数量大评估人员仅清查了专用设备和主要通用设备中的台套，未对全部设备进行清点，查勘率为。车辆流动性大，评估人员只现场查勘了辆，查勘率为。 简要说明可能影响资产查勘核实的有关事项，例如资产性能的限制、存放地点的限制、诉讼保全限制、技术性能的局限、涉及商业秘密和国家秘密等，对于不能直接清查资产，应说明原因及涉及的资产范围，并逐一列示。 (四 )资产清查的过程与方法 清查的主要过程。现场清查分两次进行，第一次自年月至月日重 点清，清查人员包括。第二次自年月日至月日重点清查，清查人员包括。两次清查皆由资产占有方负责，提供财务资料和情况，负责提供实物资产的资料和情况。 清查的主要方法。 1 依据资产占有方填报的资产清查评估表，对委托评估的全部资产进行范围核查。在资产占有方财务部门、设备及存货管理部门和房产管理部门配合下，由评估人员现场核查各类资产的数量、检查记录账簿，观察有关制度的执行情况。 2 对建筑物和车辆权属的确认。索取国有资产产权登记证、房屋所有权证、车辆行驶证，凡因故无法提供权属证明的要求写出书面材料予以说明。对自建房索取建设规 划许可证、建设用地批准书、建设工程规划许可证、工程竣工质量核验证书、建筑工程交工验收证明书和建筑施工许可证，付款凭证。外购商品房索取购房协议或合同，以及付款凭证，并抽查了有关职工的公有住房证。了解资产占有方的历史情况和现状，依据国有资产管理的有关文件和资产占有方提供的资产权属证明和承诺函，在资产占有方有关人员配合下，对委托评估的全部资产进行权属核查。对权属关系不完全明确的资产根据资产占有方提供书面说明，在评估说明书中揭示。 3 对往来账项的清查。评估人员在的基础上，首先核对应收、应付账款、其他应收、应付款清查 评估明细表；对 100 万元以上或经济内容特殊的债权债务项目，逐项询问有关经手人并抽查记账凭证；对 100 万元以下、 20 万元以上的债权项目，随机抽查个项目（抽查面占这个金额段的 %以上）。抽查资产占有方于年月向债务人函证应收账款的回函件及于年月以后，派专人到债务方实地对账的书面纪录；索取可能获取的依据，如：法院判决书、合同、函证件、必要的明细账页和记账凭证、有关项目的书面说明及财政部驻当地专员办的意见等。 观察、分析资产占有方在年月后对应收账款所采取的管理控制制度，认为是有效性。 4 对在库存货的清查。存货分别存放在厂 区内的库、库、库、库、库、库、库、库、库及院内。首先，核实清查评估明细表与会计报表、总账、明细账的一致性；其次，于年月日至日和年月日至日分两次到存货现场对各类存货的数量予以抽查，抽查品种每类不少于2-3 种，抽查数量共件，占存货总数量的。抽查金额为万元，占存货总金额的。根据盘点日存量倒轧评估基准日的实存数量，未发现差错。评估人员看到原材料、产成品整齐摆放于各库货架或固定货位，做到一个品种一个标签，标签上详细注明其品名、规格、型号等，实物入、出库有手续、有签字、有登记。 5 对建筑物（含构筑物）的清查。首先了解 建筑物的内外环境，资产的形成过程、管理机构和管理制度；按厂区平面图清点每栋建筑物，了解主要建筑物的建设、改建、大修和维护情况，查证施工结算书和各种技改文件；对生产性建筑物逐栋查勘建筑的结构、装修和设备，并作现场记录。对非生产性建筑物（主要是住宅），选择厂区附近的、有代表性的建筑查勘了结构、装修和设备，进行现场记录和拍照取证；最后，判断各种贬值因素，确定每栋建筑物的成新度。对建筑物未使用任何检测仪器进行测量、检测或鉴定。 6 对机器设备的清查。首先了解机器设备的内外部环境，资产的形成与历史沿革，生产流程、管理机构 和管理制度；查证近几次技改的可行性报告和批准文件，了解兼并行为实现后，资产占有方产品结构的安排和设备改造的计划、各条生产线和主要设备在评估基准日的利用状况和今后持续使用的可能；按工艺流程和设备分布清点每台机器设备，询问在用机器设备的技术性能、操作使用、日常维护维修等情况，观察了设备的运行，对重要专用设备的生产效率进行简单人工计量。对因调整生产能力今后不再使用并已拆除入库的设备，按在用设备进行查勘其现状。对于缺件较多已无法使用的设备，只作一般性观察了解。对盘亏设备，要求资产占有方就原因写出书面说明。注意剔除年 月日后增加的设备；最后，进行现场记录和拍照取证，判断各种贬值因素，判断每项实物的成新。对机器设备未使用任何检测仪器进行检测或鉴定。 7 对所使用土地的清查。核查了全部宗土地的土地使用证书，择厂区和住宅集中地区（共宗地）作调查，询问各宗地商服条件、交通条件、基础条件和环境条件。对生产区着重调查影响生产的因素，对生活区着重调查影响生活的因素。评估人员没有对资产占有方使用的全部土地作调查，没有对面积实施测量，没有对地质、水文、大气等因素进行勘探或测量。 8 对待处理流动资产损失、固定资产清理、待处理固定资产损失等的清查 。按会计记录对其内容逐一了解。 9 资产占有方与评估人员对应予调整的项目逐项研究，并取得一致意见。 1、说明资产清查的主要过程与使用的方法。 2、清查过程应反映清查工作的组织安排、时间计划、实施方案； 3、清查方法应反映对主要资产清查核实所采取的措施，对待修理、待报废、高、精、尖重要设备和特殊房屋建筑物进行检测的技术，对变质的存货进行鉴定的手段。 (五 )资产清查结论 1 资产清查结果：资产总额 元，负债总额 元。其中流动资产 元，固定资产 元，流动负债 元，长期负债 元。 2 清查结果与账面记录存在差异。资产总额调整额 元，调整率 ，负债调整额 元，调整率 。其中流动资产调整额 元，调整率 ，固定资产调整额 元，调整率 ，流动负债调整额 元，调整率 ，长期负债调整额 元，调整率 。 3 差异原因 调整了企业对会计政策理解欠妥或会计科目运用有误的账项处理。 对为数较多的债权贷方余额和债务借方余额做了必要调整。 对企业已作盘亏处理，本次清查时找到的资产做了必要调整。 对资产、负债长短期范围划分欠妥的项目做了必要调整。 1、概括说明资产清查结论； 2、说明资产清查结果是否与账面记录存在差异，如存在差异，应说明差异相对程度与绝对程度，并 说明差异的原因； 3、对于产权不清晰的资产应逐一列示，说明原因，并载明委托方与资产占有方的应承担的责任； 4、对于是否存在无形资产的情形应特别说明，包括是否折股或纳入投资范围的有关事项。 (六 )清查调整说明 根据有关会计政策，对上述差异原因造成的账项进行了调整，详见资产清查调整结果汇总表和本说明相关章节。 所有调整事项均已与资产占有方取得一致意见，不存在双方有异议的事项。 主要说明根据有关会计政策等规定应予以调整的处理，如有调整事项，应列示调整前后比较表。调整事项应说明已与资产占有方取得一致意见，对于双方有异议 的事项，评估人员应具体说明调整的原因。 资产清查调整结果汇总表 序号 科目名称 账面价值 账面调整值 调整后账面值 1 一、 流动资产合计 2 货币资金 3 短期投资 4 应收票据 5 应收账款 6 减：坏账准备 7 应收账款净额 8 应收股利 9 应收利息 10 预付账款 11 应收补贴款 12 其它应收款 13 存货 14 待摊费用 15 待处理流动资产净损失 16 一年内到期的长期债券投资 17 其他流动资产 18 二、 长期投资 19 三、 固定资产 20 固定资产原价 21 其中：设备类合计 22 房屋类合计 23 减：累计折旧 24 固定资产净值 25 其中：设备类合计 26 房屋类合计 27 工程物资 28 在建工程 29 固定资产清理 30 待处理固定资产净损失 31 四、 无形资产合计 32 其中 :土地使用权 33 其他无形资产 34 五、 递延资产合计 35 开办费 36 长期待摊费用 37 六、 其他长期资产 38 七、 递延税款借项 39 八、 资产总计 40 九、 流动负债合计 41 短期借款 42 应付票据 43 应付账款 44 预收账款 45 代销商品款 46 其它应付款 47 应付工资 48 应付福利费 49 应交税金 50 应付利润 51 其它未交款 52 预提费用 53 一年内到期的长期负债 54 其他流动负债 55 56 十、 长期负债合计 57 长期借款 58 应付债券 59 长期应付款 60 住房周转金 61 其它长期 负债 62 递延税款贷项 63 64 十一、 负债合计 65 66 十三、 净资产 四、 评估依据 的说明 (一 )主要法律法规 1 国务院（ 1991）第 91 号令国有资产评估管理办法； 2 财政部文件，财评字 199991号，关于印发资产评估报告基本内容与格式的暂行规定的通知； 3 国家国有资产管理局，国资办发 199236 号国有资产评估管理办法施行细则； 4 中评协文件 199603 号，关于发布资产评估操作规范意见（试行）的通知； 5 中华人民共和国城市房地产管理法； 6 中华人民共和国土地法； 7 中华人民共和国专利法； (二 )经济行为文件 1 文件，号关于有限责任公司的批复； 2 有限责任公司，字号 关于资产评估立项的请示； 3 中华人民共和国财政部，财评函字号关于同意有限责任公司资产评估项目立项的函； 4 有限责任公司企业法人营业执照注册号。 (三 )重大合同协议、产权证明文件 1.国有资产产权登记证复印件份； 2.房屋所有权证复印件份； 3.国有土地使用证复印件份； 4.机动车辆行驶证复印件份； 5.购房协议复印件； 6. 询证函复印件； 7.199年至年月日及评估基准日的资产负债表和损益表。 (四 )采用的取价标准 1 中国人民银行评估基准日公布的银行利率表； 2 国家外汇管理局评估基准日公布的外汇汇率； 3 机械产品指导价格目录司 1999.； 4 概算指标编制； 5 工业厂房可靠性鉴定标准国家标准 GBJ144-90； 6 危险房屋鉴定标准国家标准 CJ13 86； 7 省建筑安装工程定额（）； 8 省建筑安装工程费用定额（）； 9 全国统一房屋修缮工程预算定额 1998，省建设厅； 10 全国统一建筑工程基础定额省估价表 1998，省建设厅； 11 关于调整建设工程有关费用补充规定的通知省建设厅 ,建定字 1998第号 12 全国统一建筑工程预算工程量计算规则 1996，建设部标准定额司； 13 房屋完损等级评定标准城乡环境保护部 1984 年 11 月 8 日； 14 房屋 新旧程度评定标准武汉市； 15 关于公布市区国有土地使用权出让金标准的通知市土地管理局、市物价局文件，土联字 1998号 (五 )参考资料及其他 1 中国机电产品价格商情 1998 年版； 2 建筑施工手册（第三版） 1998 年版中国建筑工业出版社； 3 建筑装饰工程参考定额与报价 1997 年版中国计划出版社； 4 资产评估常用数据与参数手册（第二版） 1998 年版北京科学技术出版社； 5 市城区各类用地标定地价表 6 市城区、商业、金融、用地宗地基准价格修正系数表 7 资产占有方提供的会计原始凭证和资料； 8 资产占有方提供的合 同或协议文本； 9 资产占有方提供的情况说明； 10 其他市场调查资料。 1、评估依据一般可划分为行为依据、法规依据、产权依据和取价依据等； 2、行为依据应包括进行资产评估的项目委托方的申请、股份企业董事会决议及资产评估立项批复等； 3、法规依据应包括资产评估的有关条法、文件及涉及资产评估的有关法律、法规等； 4、产权依据应包括评估资产的产权登记证书、土地使用权证、房屋产权证等； 5、取价依据应包括资产评估中直接或间接使用的、企业提供的财务会计经营方面的资料和评估机构收集的国家有关部门发布的统计资料和技术标准资料，以 及评估机构收集的有关询价资料和参数资料等； 6、对评估项目中所采用的特殊依据应在本节内容中披露。 五、 各项资产及负债的评估技术说明 1、评估技术说明主要是对各项资产及负债进行评定估算和估价过程的详细说明，具体反映评估中选定的评估方法和采用的技术思路及实施的评估工作。评估技术说明应按评估项目涉及的会计科目分类逐一撰写，应至少含有以下基本内容： （ 1）委估资产及负债的账面情况，包括账面金额、发生日期等； （ 2）委估资产及负债的主要业务内容，适当介绍二级明细科目，甚至三级明细科目资产内容；对清查中发现的账外资产应分 别单独列示； （ 3）评估实施的工作，即评估过程中做了哪些工作； （ 4）评估价值确定的方法、依据、计算过程； （ 5）涉及的计算公式； （ 6）涉及的评估价值构成等式； （ 7）评估值与调整后账面值的差异及其原因； （ 8）评估举例，举例应选择典型的、价值量大的资产，应有详细的评估过程，推导评估结论的每一参数都应说明来源或依据； （ 9）外币资金折算为人民币时，所选取的汇率； （ 10）对于选用特殊方法进行评估，应详细介绍选用该方法的原因及其科学性、合理性。 2、评估技术说明可以根据项目具体情况适当分类，但采用成本加和法 评估整体资产至少应分为流动资产、长期投资、机器设备、房屋建筑物、在建工程、土地使用权、无形资产、某它资产、流动负债、长期负债和租金标准与使用费标准等。评估项目中不存在该类评估对象的除外。 (一 )流动资产的评估 流动资产的分类及账面值见下表。 编号 科目名称 账面价值 调整后账面值 评估价值 3 1 货币资金 3 2 短期投资 3 3 应收票据 3 4 应收账款 3 4 减：坏账准备 3 4 应收账款净额 3 5 应收股利 3 6 应收利息 3 7 预付账款 3 8 应收补贴款 3 9 其它应收款 3 10 存货 3 11 待摊费用 3 12 待处理流动资产净损失 3 13 一年内到期的长期债券投资 3 14 其他流动资 产 3 流动资产合计 1、流动资产评估说明应以货币资金、应收票据、应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款、短期投资、待摊费用和递延资产、存货等分别撰写；评估过程或方法相同的可以适当组合、分类，如产成品、在用低值易耗品可以不并入存货，而单独予以说明。 2，在分类说明流动资产评估方法前，应按会 计科目列示账面值并适当汇总，保证与资产负债表相对应。 3、各备抵账户账面余额包括短期投资跌价准备、坏账准备、存货跌价准备、长期投资减值准备应按零值计算，且予以专项说明。 1. 货币资金 截至评估基准日，货币资金账面余额 元，其中现金 元，银行存款 元。现金存于财务科保险柜中。 现金评估：评估人员在企业出纳人员配合下，盘点了年月日的库存现金，查看了基准日至盘点日之间的现金日记账，分别累加了这一期间的借贷方发生额，倒轧出 基准日的现金实有数，证实了倒轧结果与现金清查评估明细表、基准日总账、现金日记账的账面余额相符后，确定评估值为 元。 银行存款的清查：资产占有方在工行、建行、交行等几个金融机构共开立的个账户。评估人员首先核对了基准日银行总账、日记账是否相符，发现总账大于明细元；核实了银行存款清查评估明细表列示的各账户余额与明细账余额是否一致，复核了企业编制的银行余额调节表，抽查了银行回函件账，发现，经与资产占有方协商，将上述差异转待处理流动资产损失元，调整后的账面价值为 元。 综上，货币资金评估价值确定为 元。 4、货币资金的评估说明。 （ 1）货币资金一般应包括现金、银行存款及其他货币资金； （ 2）现金存放地点、盘点方式和过程； （ 3）对银行存款应说明是否查阅了银行对账单、银行余额调节表，对数量较大的银行账户函证情况及不符情况下的处理方式； （ 4）如存在未达账项，应说明未达账项是否影响净资产，影响如何； （ 5）其他货币资金的存在形式、形成原因。 2. 短期投资 7、短期投资的评估。说明投资种类、变现能力； （ 2）上市的有价证券应列示 评估基准日的收盘价、持有量及评估计算过程； （ 3）非上市的有价证券应列示票面利息率或约定利息率及评估计算过程。 3. 应收票据 5、应收票据的评估说明。 （ 1）说明应收票据的种类、变现能力、信用程度； （ 2）说明已查阅票据凭证及查阅结果； （ 3）对于在评估现场工作日已变现的应收票据数额作说明； （ 4）对可能坏账的应收票据，应说明原因及如何确定评估值 （ 5 ）已坏账的应收票据，应说明原因，并说明所取得证据。 4. 应收账款 截至评估基准日 ,应收账款账面余额为 元。共计个明细账户。 应收账款的 清查： 经清查，应收账款清查评估明细表第项，。以上各项的详情请见有关备查文件中债权类 -应收账款明细说明。 属应收账款但不能收回的有：。 属于应收账款但难以收回的有：。以上主要项目详情请见备查文件中债权类 应收账款的明细说明 在清查的基础上，未对上述不属于本账户的项目进行调整，将本账户贷方余额 XX 元转至预收账款，将万元债权转入待处理流动资产损失。调整后账面值 元。 应收账款的评估： 对不属于应收账款的项目，评估人员依据，基本上按调整后的账面值评估。 综上，评估值为 元。 6、应收账款、应收股利、应收利息、预付账款和其他应收款的评估。 说明是否分析了发生时间、原因，是否对收回的可能性进行了判断，并写明分析结果； 说明清查核实的具体方法及核实结果； （ 3）对可能坏账的项目，应说明原因及如何确定评估值的； （ 4）对已坏账的项目，应说明原因及取得的证据。 5. 预付账款 截至评估基准日，资产占有方的账面余额 元， XX 个明细账户（调整后为户）。 预收账款的清查： 经清查，调整后账面值为 元 。 预收账款的评估： 原余额，其他均以调整后账面价值评估。 综上，评估值 元 。 6. 其他应收款 截至评估基准日，其他应收款账面余额 元。共计 XX 个明细账户。 其他应收款的清查： 经清查，其他应收款中有不属于债权的笔。 在清查的基础上，调减对；转出本账户贷方余额 XX 元至其他应付款；转入其他应付款借方余额元，调整后账面余额 元。 其他应收款的评估：评估人员在弄清有关项目性质的前提下，根据，将其评估为零值。其他项目均按调整后账面值评估。 综上，评估值 元。 7. 存货 截至评估基准日，资产占有方存货账面余额元。明细核算如下： 科目名称 账面价值 调整后账面值 评估价值 增值额 增值率 % 原材料 材料采购（在途物资） 在库低值易耗品 包装物 委托加工材料 产成品（库存商品） 在产品（自制半成品） 分期账款发出 商品 在用低值易耗品 委托代销商品 受托代销商品 存货净额 原材料 材料采购（ 在途物资） 综上，评估价值为 元 在库低值易耗品 截至评估基准日，账面余额 元，包括 评估价值评估单价实际数量成新率 综上，调整后账面价值为 元，评估价值为 元。 包装物 截至评估基准日，账面值 元。 经清查， 综上，本户调整后账面价值为 元，评估值为 元。 委托加工材料 截 至评估基准日，在库低值易耗品账面值 元，资产占有方核算在用低值易耗品实行全额摊销法、账面已无余额。对低值易耗品的评估采用重置成本法。 与资产占有方共同清查盘点，确定数量，指导资产占有方填制低值易耗品清查评估明细表。 确定重置成本单价。在库低值易耗品共有种，考虑市场价格上下变动不大，故以账面单价为重置单价。在用低值易耗品共有件，主要为，通过市场询价，确定重置单价。 确定成新率。种在库低值易耗品中只有种可用，按计算成新率，其余种为超储积压品，按计算成新率；在用低值品的成新率 尚可使用年限 /已使用年限尚可使用限。 计算评估值。评估价值重置成本单价数量成新率 例如：个，现行购买单价元，已使用约年，尚可使用年， 成新率 /（ +） %； 评估价值 %元。 综上，在库低值易耗品调整后账面价值为 元，评估价值为 元。 在用低值易耗品调整后账面价值为 元，评估价值为 元。 产成品 (库存商品 ) 截至评估基准日，账面金额 元。 评估价值为 元。 在产品（自制半成品） 截至评估基准日，账面金额 元，。 经清查，评估价值为 元。 其余评估人员以生产环节的出厂价格为基础，适当考虑其低于社会平均成本的因素后，确定评估单价。 例如：出厂不含税单价为元，账面价值元。根据市场价，降低 5%的价格水平，降低 5%的利润率，评估单价确定为元，评估价值元。 综上，调整后账面价值为 元，评估价值为 元。 分期收款发出商品 调整后账面价值为 元，评估价值为 元。 在用低值易耗品 调整后账面价值为 元，评估价值为 元。 委托代销商品 调整后账面价值为 元，评估价值为 元。 受托代销商品 截至评估基准日，账面余额 元。 经查证，为，以账面价值确定调整后账面值和评估值 。 9、存货的评估。 （ 1）应分别按库存商品、产成品、在产品与半成品、主要材料与辅助材料、包装物（库存物资）、委托加工材料、在库低值易耗品、在用低值易耗品、委托代销商品、受托代销商品进行说明； （ 2）外购存货说明账面价值构成，分析价值构成的合理性，并载明已查询市场价格； （ 3）自制存货说明销售成本率、销售费用率及相关的税费额或比率的确定方法与数额； （ 4）自制存货的适销程度应说明，并列举依据，如：市场占有率、存货周转率、市场信誉度等因素； （ 5）在用的存货应具体说明如何确定成新率： （ 6）对于存在失效、变质 、残损、无用的存货，应说明对其价值的影响程度，需要技术鉴定的，应说明鉴定方法及鉴定结论； （ 7）委托代销商品、受托代销商品应当说明代销费用的结算方式，并结合代销费用的结算方式选择适当的评估方法。 8. 待摊费用和递延资产 截至评估基准日，待摊费用账面余额 元。 故以账面值确定评估值为 元。 综上，待摊费用调整后价值为 元，评估值为 元。 8、待摊费用和递延资产的评估。 （ 1）递延资产包括开办费、长期待摊 费用； （ 2）说明待摊费用和递延资产的原始发生额、摊销期、所形成的资产或权利是否已在其他类型资产中反映，如反映，应说明不另计评估值； （ 3）应结合待摊费用和递延资产的具体内容说明是否存在尚存的资产或权利，如存在，应指明受益期、受益额。 9. 待处理流动资产净损失 截至评估基准日，账面余额 元。 评估人员按资产占有方的财务记录，逐一进行了解，其内容包括现金短缺、原材料盘盈盘亏、国库券短缺损失、以前年度货款呆账等。清查时，将共计 元转入；将损失转入。 评估人员已提醒资产占有方按财务制度规定权限 报批。并按调整后账面价值确定评估值为 元。 (二 )长期投资的评估 截至评估基准日，账面余额 元，全部为。 经清查，故按账面值评估。 综上，调整后账面价值为 元，评估值为 元 。 1、说明长期投资的种类、形成原因及对企业自身经营状况的影响； 2、对于有特殊约定的长期投资，应详细说明约定的内容。并简要介绍对投资人权益的影响； 3、对于上市的证券，应说明已查询评估基准日的收盘价以及证券市场指数； 4、对于非上 市的证券，应说明已查明票面利率或约定的利率；对于非上市的证券，如存在可预计的收益，应说明已按收益现值法评估； 5 对于控股的长期投资，应写明投资比例，并说明已对被投资企业进行整体资产评估（类似单独的项目进行说明）； 6、对于非控股的其它投资，应简要介绍投资背景、被投资单位的概况，在不能对被投资企业进行整体资产评估情况且不存在资产状况暇疵情况下（说明原因），对于被投资单位资产变化较大（账面净资产超过注册资本 15以上的变化或固定资产初始投入项目内容或数量己变化 15以上）或投资超过 3 年，一般应说明是否已获得被评 估单位提供的审计后会计报表。 (三 )机器设备的评估 1.机器设备的概况 资产占有方是企业，委托评估的机器设备包括和配套辅助设备，以及管理和生活用非生产设备。 从设备数量和历史成本角度看，截至评估基准日，资产占有方拥有设备 XX 台套，账面原值 元，账面净值 元，其中生产设备 xx 台套，净 XX 值元，非生产设备 XX 台套，净值 XX元，车辆 XX 辆，净值 元。生产设备中专用设备 XX 台套，净值 XX 元，约占全部设备数量的XX，总账面净值的 XX，因 此本次评估以专用设备为主。生产工艺流程如下： 从技术水平角度看，资产占有方的设备在总体上处于等水平。具体看，设备技术水平参差不齐。 从生产保障角度看，资产占有方的现有设备与行业管理要求比较，基本达到的要求，但实际存在问题较多。从设备完好率指标看，仅达。 从生产状况与生产环境的角度看，资产占有方生产采取两班制，。 从设备管理机构和制度角度看，截至评估基准日，设备管理上设专职副厂长，下设设备科，各车间有副职技术主任和名技术员。 资产占有方设备管理制度包括设备选型、购置；设备安装、调试、验收；设备事故报告； 设备更新改造；设备调拨、封存、报废；设备维修保养等等。 经现场查勘，本次盘亏设备 台，原值元，净值元。经核实。见备查文件关于对设备盘亏情况给予证实的请示 经现场查勘，本次待报废设备台套，原值 元，净值元。评估人员对其中的专用设备逐台查勘并询问了情况。归纳报废原因如下：，评估时按各台设备的具体成新情况予以确定价值。 资产占有方申报评估盘亏车辆台。经现场查勘，账面盘亏台，原值 XX元，净值 XX元。经查，能够收集到报废车辆回收证明的车辆按报废残值处理；对能够收集到报停机动车辆牌证领取证车辆按报废残值处理 ；其余凡未办理报废手续、以前已经处理的车辆全部找到去处，并由经办人提供书面证明、写出情况说明并签字，主管部门领导签字，主管厂长签字批准，予以证实，评估为零值。 2.重置成本的确定 设备评估采用重置成本法。 其中对成套设备的评估。，在重置成本和成新率中计入单台设备与成套设备的价值差异。 重置成本按进口设备和国产设备分别确定。进口设备的重置成本包括：设备 FOB 价格、国外运杂费和途中保险费、进口关税、增值税、进口手续费、银行财务费、国内运杂费和安装调试费。国产设备的重置成本包括：设备款、运杂费、安装调试费和费。 其中设备价格取值主要依据年月编印的机械产品指导价格目录、 1996 1998 年机械工业出版社机电产品报价手册， 1996 1998 年上海市生产资料价格信息、 1996 1998 年机械电子产品价格动态信息等。专用进口设备的价格选自提供的近年进口设备实际成交价。其余根据市场询价，并根据设备的具体情况予以调整。 费用取值主要依据原机械工业部设计院编制的机械行业建设项目概算指标和。 运杂费取值：资产占有方所在省市为类地区，查国内设备运杂费率为，则运杂费国产设备买价费率；进口设备采用海运方式的 国外运杂费和途中保险费率为，取中值，则运杂费到岸价费率。 安装调试费：。 关税、增值税、进口手续费，按海关规定计算，银行财务费等按中国人民银行规定计算。 资金成本（建设期利息） 设备的建设周期按正常工期计算（即社会必要劳动时间）。正常工期根据不同设备而定，年利率按评估基准日时 1-3 年期贷款年利率 6.66%计算。非生产设备和小型辅助生产设备价值量小，建设周期短，故不计资金成本。资金利息按平均投入、单利计算。 3.成新率的确定 成新率为机器设备的现时状态与设备全新状态的比率。按设备尚可使用年限 /（设备 尚可使用年限设备已使用年限）计算，重要设备还根据现场实测的有效作业率加以修正。 车辆的成新率以使用年限法和行驶里程法综合计算成新率。 评估人员还考虑了功能性贬值和经济性贬值。功能性贬值是由于设备本身的技术进步使同型设备的生产率提高或使原设备的价格降低而造成设备的贬值。经济性贬值是由于设备外部因素使得原产品滞销、迫使企业淘汰老设备而造成的贬值。 4.举例一，进口专用设备 以年由进口的型机为例，该设备为在用的主要设备，设计生产能力为。 重置成本计算 : 根据提供的年进口的同型设备成交价为美元（ FOB），评估基 准日外币汇率中间价为 1：。 货款价（ FOB） 美元元人民币 国外运杂费和途中保险费率（ % FOB） 元人民币 CIF 价合计 ( + ) 元人民币 进口关税 (14% CIF) 元人民币 增值税 ( + ) 17% 元人民币 进口手续费 (1.5% CIF) 元人民币 国内运杂费 (2% CIF) 元人民币 银行财务费 (0.5% CIF) 元人民币 安装调试费 (2% CIF) 元人民币 重置成本合计 元人民币 成新率计算： 该进口型组为进口原装设备，设备技术性能先进，日常维护维修状 况良好，已使用年，按行业机械设备一般设计使用年限为年。但根据该台设备生产的产品能达到工艺要求，经正常维护保养能保证正常生产，外观良好清洁，预计尚可使用年，按年限成新法估计成新率： 成新率尚可使用年限 （ 尚可使用年限已使用年限 ） 100% （ +） 100% % 评估价值净值评估原值（重置成本）成新率（ 1功能性贬值率） %万元 5.举例二，国产专用设备 国产设备 ,购于年月 ,厂制造，生产能力为。 重置成本计算 查型机，价格为每台元。 重置成本购置价格（ 1设备运杂费率安装调试费 率工艺管道费率） （ % % %）元 成新率计算：该设备预计尚可使用年，实际已使用年。 成新率（ +） 100% % 向现场操作工人询问该台设备的生产能力和故障率，反映能达到设计指标要求，基本无故障，因此可认定上述成新率。 评估价值净值评估原值（重置成本）成新率 %元 6.举例三，辅助生产设备 选择案例，该购于年，于年月建成投入使用，由厂制造。 重置成本计算： 查机械工业出版社 1998 机电产品报价手册售价为元。取设备运杂费率为 7%，安装费 20%，费 20%，费 15%。 重置成本 价（ 1运杂费率安装费费费） （ +%+%+%+%）元 成新率计算： 该型已使用年，预计尚可使用年。 成新率（ +） 100% % 评估价值净值评估原值（重置成本）成新率 %元 7.举例四，运输设备 选择牌照号为 /汽车制造厂生产的的型车。此型车为资产占有方的主要运输工具。 查验权属，根据中华人民共和国机动车行驶证车主为， 发动机号 ，车架号，厂牌型号：，登记日期年月，发证日期年月日。实车符合行驶证所载。 重置成本计算 查车价，汽车制造厂年型车，工厂平均售价为元 (含税 )。 重置 成本车价（含税）（ 1车辆附加费率（ 1增值税率）购车杂费率） （ 1 10 1.17 5）元， 取整为元。 成新率计算 该车购置于年月，截止评估基准日已行驶 km。评估过程中对该车的有关日常维护使用，机械、环保、安全等进行了现场勘察，并向有关人员调查了解驾驶使用情况。其成新率计算如下： 使用年限法 :该车已使用年，虽然预计尚可使用年，但按市交通管理局关于车辆强制报废的规定，只能再使用年。 使用年限成新率 尚可使用时间（已使用时间尚可使用时间） 100% （ +） 100% % 行驶里程法：该车已行驶公里，预计尚可行驶公里 行驶里程成新率 尚可行驶里程（已行驶里程 +尚可行驶里程） 100% (+) 100% % 综合上述两种成新率计算方法的结果，按算术平均值求取成新率如下： 成新率（使用年限成新率行驶里程成新率） 2 （） 2 评估价值净值评估价值原值成新率 元 10. 机器设备评估结果 项 目 设备 车辆 合计 原 值 净 值 原 值 净 值 原 值 净 值 账面值 调整后账面值 评估价值 评估增加额 评估增值率 1、应总体介绍机器设备的特点、购置日期、类别、工艺流程、 技术水平状况、日常管理制度； 2、应说明评估原值的构成及其来源与依据； 3、应说明设备成新状况，或增值贬值因素，并介绍进行量化的方法及依据；对于待修理设备，应说明修复的可能性及预计费 4、对于精密、大型、高价的设备，应说明已进行技术检测。并介绍检测情况； 5、对于报废的设备，应特别提示，并说明检测的状况及继续使用的可能性； 6、对于能够用于独立经营并可单独计算获利的机器设备。一般应说明其收益状况及收益额； 7、大型或重型设备的建筑基础，按房屋建筑物的评估要求进行； 8、举例说明应选择金额大、技术典型的设备； 9、举例设备应包括进口设备、国产设备、专用设备，国产设备应包括一般生产设备（机器）、运输设备、电子设备等不同类型，如有自制设备，应予以举例说明。 (四 )房屋建筑物的评估 1.房屋建筑物概况 资产占有方所拥有的房屋建筑物主要是用于生产，此外还有生活保障用房和职工住宅，无商业建筑或公共建筑。 截至评估基准日，资产占有方拥有房屋 XX 栋（ 10 平方米以下建筑被就近合并），总面积 XX 平方米（不含已拆除建筑的面积），账面原值 元，账面净值 元。其中栋生产类房屋 XX平方米，占 总面积 XX，净值 XX 元，占总金额 XX，故本次评估以生产类房屋为主。生活类 XX 栋 XX 平方米，净值 XX 元。 栋建筑中，栋房屋所有权证和财务记录皆齐全。 XX 栋无财务明细记录（其中栋有房屋所有权证），面积 XX 平方米。经查，本次评估，金额按评估净值入账合计 XX 元。 XX 栋产权证明尚未完备或不够完备：以上情况资产占有方附有说明。 栋建筑已出售（房改），尚未办理房屋所有权证转移手续，面积 XX 平方米。本次转入固定资产清理，净值 XX 元。 栋在评估基准日前早已拆除的房屋，账面净值 XX，其中栋有房屋所有权证书。转入固定资产 清理账户 尚未发现由于土地使用年限限制使建筑物的所有权或使用权受到限制的现象。 截至评估基准日，资产占有方拥有构筑物项，账面净值 元。其中 建筑物的建造日期从年到年，超过的房屋建于八、九十年代。主要生产车间厂房的建造日期在 10 年以内，其他库房等建筑基本在 10 年以上。住宅则普遍较老旧，除新购置的几套住宅和已出售给职工的住宅外，建造日期大部分在 20 年以上。 建筑物的座落：生产保障和管理类建筑物的绝大部分座落在路号路号等处，相对比较集中。另有 建筑物的区域因素：建筑物主要座落处的占地约 XX 万平方米， 建筑物的个别因素：生产类建筑中的主要是结构，外墙，内墙； 6 7 层，其余为 1 4层不等，平房占平方米以上，其中无围护排架结构简易屋盖的库房占。设计与施工均由资质的设计或施工单位进行。厂前区建筑，外墙。其余外墙为，内墙为，门窗，水电暖。各处建筑物未发现结构性沉降开裂现象，个别非承重墙体有轻微裂痕，少数仓库墙体、屋面和地面有腐蚀痕，勒脚散水多处破损。 生活类建筑主要为宿舍，有单元式楼房和成排平房。 建筑物的管理：生产副厂长和后勤副厂长分工管理全厂的建筑，生产类建筑由科管辖，宿舍由科管辖，下设维修 队具体实施。新建与改建项目由部门审核，批准。有房屋管理或维修制度。 2.评估方法的确定 根据本次评估目的，采用重置成本法对所有的建筑物和构筑物进行评估。 3.评估原值的确定 对于竣工决算比较清楚委估建筑物采取预决算调整法，根据竣工决算资料和图纸，以及省建筑安装工程定额、省基础定额估价表、省建筑安装工程费用定额、省关于调整建设工程有关费用补充规定的通知和评估人员在当地收集的工程材料价格，推算出基准日建筑物的重置成本。对于结构相近、数量较多的委估建筑物（宿舍和仓库）用预决算调整法推算出典型单方造 价后，采取单位造价类比法确定重置成本。 其中各种费率取值主要根据市建设工程预算审查处编制的 1996 年工程结算费用汇总表，主要大型建筑按一类工程取费，其余按三类工程取费，不再按各种单位工程细分。 按不同的重置成本构成将建筑物分为自建和外购两种。自建房屋重置成本包括前期工程费、建筑安装费、配套费、建筑期利息、建筑单位管理费和税金。不包括土地取得费和建房利润，土地取得费合并在无形资产土地使用权中统一评估。外购商品房（ 3 栋）重置成本包括上述 8 项内容，相应的土地取得费未在无形资产土地使用权中重复评估。 考虑到用水权、排污权和用电权等收费项目的管理上不甚规范，企业对以上项目的财务记录亦不完整，因此本次评估值中不含三费。 在预决算调整法中使用的基准日当地主要材料参考价格及计费标准如下： 主材 钢筋 2600 元 /吨 水泥 (425#) 340 元 /吨 型钢 2650 元 /吨 钢门窗 90 元 /平方米 铝合金窗 180 元 /平方米 铝合金门 350 元 /平方 米 木窗 (标准 ) 22.49 元 /平方米 木门 (标准 ) 116 元 /平方米 机砖 0.17 元 /块 砂 45 元 /平方米 碎石 56 元 /平方米 人工 20.8 元 /工日 综合取费 资金成本 (银行贷款利息 ) 无论资产占有方的建设资金来源为何方式，评估时房屋建筑及构筑物的建设资金皆按由银行贷款筹集。贷款利息按评估基准日中国人民银行公布的固定资产贷款一至三 年期年利率 6.66%计算。主要生产建筑的工程建设期按正常周期 2 年建成计利息，一般房屋建筑按周期 1 年计算。投入方式为均匀投入。 4.成新率的确定 对于主要的、结构较复杂建筑的成新率确定采用打分法，分别对委估建筑的基础工程、结构工程、装饰工程和公用工程，由土建工程师现场打分，按不同部分的权重计算出成新率。对于一般的、结构相近的、数量较多建筑的成新率确定采用使用年限法，分别按委估建筑的已使用年限和尚可使用年限计算出成新率。 委估建筑物的用途和使用强度与其占用土地的最佳使用基本一致。，因此座落于其中的建筑也不存在功 能性贬值。 评估人员现场查勘，未发现一处建筑空置，不存在大量闲置或利用率下降，委估建筑物未由于外部经济环境变化而影响建筑物效用的发挥，因此委估建筑物不存在经济性贬值。 5.举例一， 该建筑为资产占有方厂房，总建筑面积为平方米，由建筑设计院设计，第二建筑工程公司施工，于年底建成。主体平面分为并还有局部夹层办公楼，层高分别有 7.3m、 7.3m、7.5m、 3.6m、 3.3m、 3.0m。地面，外墙面砖，内墙，门窗。除底层按要求均为实心墙外，二层以为外墙为复合墙，内墙为小型空心砌块。屋面彩 LYX-603 新型卷材防水材 料。 结构形式：基础设计为根贯入桩，用承台梁将桩承台连接成一个整体。抗震等级为三级，设防烈度 7 度，属类场地。柱网主体为 m m，肋梁楼盖及屋盖构成结构的主体承重体系。 确定权属，查房屋所有权证，房权字号。所有权单位：，地址：路号，房屋座落：区路号，产别：，用途：。由上，可认定此房属于资产占有方。 厂房单位建筑面积重置成本计算 土建工程 A、根据竣工决算、当地基准日工程预算价格和材料价格调整得，直接费元。 B、根据当地费税标准取间接费元。 小计 元 合计元 资 金成本（ 2 年期， 6.66） 6.66% 2 2元 固定资产调节税 10%元 总计元。 单位建筑面积重置成本为元 /平方米 的重置成本为 =元 成新率计算 评估人员对各类建筑及构筑物等进行了现场勘察调查，了解有关建设工程质量、使用、维护保养及有关房屋建筑的地基基础、承重结构、墙体、楼地面、门窗等完好程度，此外，还查阅了施工图、工程预决算及工程竣工资料等，综合上述工作步骤，分别不同情况逐项确定其成新率。 主厂房二期工程按结构打分法，成新率计算如下： 构成项目 权重 % 成新率 % 参数 基础工程 19 93 0.177 结构工程 65 89 0.579 装饰工程 9 61 0.055 设备工程 7 84 0.059 合计 100 / 0.870 取值为 0.(%) 评估净值 评估净值评估原值成新率 0.元 6.举例二， 该建筑物为主体层，局部层的现浇整体框架结构的，总建筑面积平方米。由设计院设计，省建筑公司于年承建。层高底层米。其余标准层高为米。外墙底层为墙，二层以上为即厚砖，墙内贴砌厚。内墙底层采用墙，二层以上采用砌块。外墙装修为，屋面为防水。楼地面为地面，内墙刷，一律采用双层钢窗。 确定权属，查房屋所有权证，房权字号。所有权单位名称：，产别：，房屋坐落：区路号，产权来源：，房屋用途：。由上，可认定此房属于资产占有方。 单位建筑面积重置成本如下： 土建工程（同例一方法计算） A、直接费 元 B、间接费 元 小计 元 合计 元 资金成本（ 2 年期， 6.66） 6.66% 2 2元 固定资产调节税 10%元 总计 元 单位建筑面积重置成本取整为元 /平方米 重置成本为 =元 成新率计算 于年月建成投入使用，基本为完好的， 所处环境尚可，预计尚可使用年，按使用年限法计算成新率为 : 成新率尚可使用年限 /设计使用年限 100% =0. 成新率取 %。 评估净值 评估净值评估原值成新率 %元 8. 房屋建筑物（含构筑物）评估结果 项 目 原 值 净 值 备 注 账面值 调整后账面值 评估价值 评估增加额 评估增值率 1、总体介绍房屋建筑物的类型、建造日期、面积及特点、日常管理状况； 2、应具体说明评估对象原值的构成； 3、应说明房屋建筑物成新状况，或增贬值因素，并介绍进行量化的方法及依据； 4、对于待修理房屋建筑物，应说明修复的可能性及费用； 5、 对于复杂、大型、独特、高价的房屋建筑物，应说明已进行现场查勘，并介绍查勘情况； 6、对于国家强制报废房屋建筑物，应特别提示，并说明查勘的状况及继续使 用的可能性； 7、对于能够用于独立经营并可单独计算获利的房屋建筑物，一般应说明其收益状况及收益额； 8、应选择金额大、典型的房屋建筑物举例说明； 9、房屋建筑物中含附属设备的，应按设备评估的要求进行说明； 10、如列举参照物（比较案例），应全面介绍比较因素； 11、举例房屋建筑物应包括各种结构，对于构筑物也应举例说 (五 )在建工程的评估 截至评估基准日，账面余额元。 综上，按账面余额确定调整后账面值和评估值元。 1、总体介绍在建工程的项目内容、开工日期、预计完工日期及对企业生产经营的影响； 2、在建工程的评估 说明参照房屋建筑物、机器设备的评估说明要求： 3、应说明在建工程账面价值的明细构成，并分析其合理性； 4、应说明在建工程的形象进度、已支付工程款情况，并详细说明对评估价值的影响。 (六 )工程物资的评估 截至评估基准日，账面余额元，。 经核查，。调整后账面值元。 综上，评估值为元。 1、应当说明工程物资应用的工程项目 2、工程物资评估说明的其他要求参照有关存货评估说明的格式与内容。 (七 )固定资产清理的评估 截至评估基准日，账面余额元，。 经核查并与资产占有方达成一致意见，。调整后账面值元。 综上，评估值为元。 (八 )待处 理固定资产净损失的评估 截至评估基准日，账面余额 元，。 经核查并与资产占有方达成一致意见，调整后账面价值 元。 待企业按规定程序报批后处理，评估价值为调整后账面价值 元。 (九 )土地使用权及资源性资产的评估 1、介绍土地的一般因素、个别因素、区域因素，包括：行政、经济、社会、位置、面积、价格、用途、级别、使用期限、交易日期、交易情况、容积率、地块形状、临街情况、地形地貌、地质状况、基础设施、交通状况、环境质量、区域规划、周边 产业状况； 2、说明土地使用权评估价值的构成，详细说明费用确定的依据，并反映影响因素； 3、如列举参照物（比较案例），应全面介绍比较因素； 4、资源性资产的评估按国务院有关部门的规定进行。 (十 )其他无形资产的评估 截至评估基准日，原始账面价值元，现账面价值 元，。经清查核实： 综上，其他无形资产调整后账面值为 元，评估值为 元。 1、其他无形资产包括商标、专有技术、专利技术、软件、商誉、特许经营权等； 2、介绍无形资产的种类、 名称、形成过程、发生费用状况、存在形式、存在期限以及有关权属的具体内容； 3 、从法律、经济、技术及获利能力等角度分析说明所申报的无形资产是否存在，需法定年检的，须提供已通过年检的证明； 4 具体说明无形资产特征、获利能力、获利期限； 5、已实际应用的无形资产，应说明其应用、效益状况； 6、具体说明对未来收益预测的依据，如市场调查结论、订单合同、政府推广文件等： 7、对于所选择的评估方法，应适当说明选择原因； 8、反映法律法规、宏观经济环境、技术进步、行业发展状况、企业经营管理、产品更新换代、市场销售等因素 对其价值影啊。 (十一 )其他长期资产的评估 截至评估基准日，账面价值 元，为 经核实，调整后账面值为 元，评估价值为 元。 (十二 )负债评估说明 资产占有方流动负债主要为应付账款、其他应付款、预收账款、应付工资、应付福利费及其他应交款等。 评估人员对流动负债评估采用的方法主要是查证核实。工作程序如下： 核对清查评估明细表与报表、总账、明细账是否一致。 逐项确认债权人或债权是否客观存在。 抽查余额在 20 万元以上的或业务内容较特殊的项目 在年度内增减记账凭证及附件，以推断其余额的可靠性。 调整不应在本科目核算的业务，将其余额转至相关账户。 对经分析确认债务关系存在但时间较长的债务，评估人员本着稳健性原则予以保留。但提醒资产占有方与对方联系尽早解决。 对应付工资，主要检查其在成本中列支额是否超过核定的工资总额，检查其支付是否符合劳动工资政策及财务制度，对应付福利费及其他应交款，主要检查计算基数、比例是否正确，开支是否符合有关规定。 注意年初有关付款情况，调增了评估基准日前已发生的负债。 经核实，各项流动负债调整后账面价值及评估值如下： 1.短期借款 截至评估基准日， X 笔借款账面余额 元。 综上，调整后账面价值 元，评估值 元。 2.应付账款 截至评估基准日账面余额为 元，本账户有个明细账户。 经清查，则评估值为 元。 3.预收账款 截至评估基准日，本账户余额为 元。 经清查，调整后账面价值为 元，则评估值为 元。 4.其他应付款 截至评估基准日账面余额为 元，个明细账户。 经清查，调整后的账面余额 元。 评估： 综上，评估值为 元。 5.应付工资 截至评估基准日，账面余额为 元。 经清查，调整后的账面价值 元。 综上，按调整后账面价值确定评估价值 元。 6.应付福利费 截至评估基准日，账面余额为 元。 调整后账面余额 元，确定评估值为 元。 7.应交税金 截至评估基准日，账面价值 元。 经清查， 调整后的账面价值 元。 确定评估值 元。 8.未交利润 截至评估基准日账面值 元。 确认评估值 元。 9.其他未交款 截至评估基准日，账面值 元， 确定评估值为 元。 10一年内到期的 长期负债 截至评估基准日，账面值 元。 确定评估值为 元。 11长期借款 截至评估基准日，账面余额 元。 经清查， 。调整后的账面价值 元。 确定评估值为 元 12住房周转金 截至评估基准日，账面价值 元。 综上，住房周转金的评估值为 元。 13其他长期负债 截至评估基准日，账面余额 元。 经清查，评估值确定为 元。 1、短期借款、长期借款的评估 （ 1）介绍借款的种类、发生日期、放贷银行名称、还款期限、贷款利率； （ 2）写明根据清查核实情况确定其真实性、完整性； （ 3）写明借款条件对企业资产状况及价值的影响及影响程度； （ 4 ）应说明利息支付情况，并分析利息支付情况对评估值的影响。 2、应付票据的评估 （ 1）介绍应付票据的种类、发生日期、偿还日期 ； （ 2）写明根据清查核实情况确定其真实性、完整性； （ 3）对于带息票据，应说明利息率及支付情况，并表示己考虑 利息支付对评估值的影响； （ 4）写明逾期末付票据的原因，并表示是否已查明确实存在债权人。 3、应付账款、预收账款和其它应付款的评估 （ 1）简要介绍应付账款、预收账款和其它应付款发生日期、形成原因； （ 2）写明已根据清查核实情况查明其真实性、完整性； （ 3）说明已考虑了未达账项对企业负债的影响； （ 4）对于预提性质的其它应付款参照预提费用评估的说明要求。 4、预提费用的评估 （ 1）介绍预提费用的明细内容、计提依据； （ 2）对于长期未转销的预提费用，应说明原因，并说明己查证存在债权人； （ 3）说明已查明预提费用 系应付未付的费用； （ 4）对于非实际负担的项目，应逐一说明。 5、应交税金、其它应交款的评估 （ 1）介绍应交税金、其它应交款的具体内容； （ 2）介绍被评估单位相关的税费政策，特别提示被评估单位所享有的优惠政策； （ 3）对于长期末缴的款项，应说明原因。 6、应付工资、应付福利费的评估 （ 1）简要介绍应付工资、应付福利费的具体内容； （ 2）简要介绍被评估单位相关的工资福利政策； （ 3）说明已对工资、福利费的计提，发放或使用进行了核实 7、应付利润（应付股利）的评估 （ 1）简要介绍被评估单位利润（股利）分配政策； （ 2）说明已对应付利润（应付股利）按合同、协议进行了清查核实； （ 3）对于长期未付的利润（股利），应说明原因，并说明已考虑可能需要支付逾期利息对企业负债增加的因素。 8、住房周转金的评估 （ 1）介绍被评估单位住房周转金的形成途径和用途； （ 2）说明已对被评估单位住房周转金的形成、使用进行了清查与核实； （ 3）对于评估基准日住房周转金为借方的余额且数额较大，应适当说明原因。 六、 整体资产评估收益现值法评估验证说明 整体资产评估时用收益现值法验证的评估说明，对于不同的经营实体应分别说明，并包括如下基本内容： (一 )收 益现值法的应用简介 1、主要介绍本评估项目收益现值法应用的技术思路及其适用的前提条件； 2、写明收益现值法评估的验证作用，如不仅仅起验证作用时，应说明选取该方法直接确定资产评估值的科学性、合理性； 3、列示收益现值法的计算公式，并对公式中涉及的参数进行解释与说明； 4、对于不是常用的收益现值法评估公式，应详细说明评估公式的形成过程与理论依据 ； (二 )企业的生产经营业绩与企业的经营优势 1、主要写明企业生产经营的历史情况，并反映企业生产经营的特点、反映企业在行业中的地位与优势，同时要说明有关国家产业政策的支持程度， 包括国家税收、信贷、资源、用工等方面的优惠政策； 2、企业在行业中的地位与优势要通过系列经济指标说明及比较来反映； 3、一般应列表反映企业前若干年（一般至少三年）的历史经营情况，包括收入、费用、投资收益、税金及利润； 4，对于受国家有关规定约束或禁止的情况应予以揭示； 5、对于企业关联交易应作适当说明。 (三 )企业的经营计划 本节主要介绍企业在生产经营方面的年度计划、中长期计划以及经营策略，特别说明企业的产品更新与开发计划、销售计划、成本控制计划、资金筹措计划、投资计划。 (四 )企业的各项财务指标 1、本节主要介绍企业 的各项财务指标，以此说明企业的财务状况；财务指标主要包括偿债能力指标、营运能力指标、盈利能力指标； 2、偿债能力指标至少含有资产负债率、流动比率、速动比率； 3、营运能力指标至少含有应收账款周转率、存货