（管理科学与工程专业论文）我国商业地产开发投资风险管理研究.pdf

山东建筑大学硕士学位论文 摘要 近些年来，许多房地产商、商业机构和其他行业的公司都开始投资开发商业地产， 商业地产逐步成为热门话题，受到市场的极大关注。但是，商业地产开发和普通住宅开 发有着很大的差别，住宅是一种普通消费品，而商业地产则是作为一种生产工具，投资 商业地产并不是为了消费，而是为了获取预期的收益。由于商业地产运作模式的复杂性 和开发投资的盲目性，使得商业地产在获得高收益的同时也面临着高风险。现阶段，商 业地产开发商在看到繁荣的商业地产市场带来高额投资回报的时候，却往往忽视了这些 蕴藏在繁荣背后的不确定因素，对可能出现的风险认识不足，等到风险发生时又没有及 时有效地通过相应的手段和方法来预防和控制这些风险因素的发生。因此，如何利用科 学有效的定性定量评价方法进行商业地产开发投资风险管理研究，并采取相应的对策方 法，已经成为房地产研究领域的一大重要课题。 本文采用理论分析为主、实证分析为辅的方法进行研究。首先，通过对当前商业地 产开发中存在问题的分析，指出了本论文研究的目的和意义，并对相关领域的研究进展 进行了总结论述，明确了研究方法和框架。其次，对商业地产开发投资风险管理的相关 理论进行了论述，构建了商业地产开发投资风险管理模型，主要包括风险识别、风险估 计、风险评价、风险防范监控和风险决策六部分。随后，依据风险管理模型，从开发商 的角度出发，系统地对我国商业地产开发投资中存在的风险进行了全面的识别，并构建 了商业地产开发投资风险评价指标体系，运用层次分析法赋予权重，利用模糊综合评价 法对开发中的风险进行了评价，并通过实例加以论述。最后，针对各种风险的影响程度， 本文在对风险防范和监控常见措施了解的基础上，提出了有针对性的防范和监控对策来 分散风险、减少风险损失，以获得最大利益，并提出风险管理措施必须达到成本与收益 的平衡，为开发商从众多风险管理措施中做到最优选择提供了理论支持。 从中我们可以看出商业地产开发投资风险管理是一个系统的、不断变化的动态过程。 本文希望通过对上述内容的分析论证，提高开发商对风险管理的重视程度，增强风险管 理认识，使得商业地产项目的风险达到最小，保证项目的稳定运行。 关键宇：商业地产，风险识别，风险估计，风险评价，模糊层次分析法，风险防范，风 险监控，风险决策 山东建筑大学硕士学位论文 t h es t u d yo nr i s km a n a g e m e n to fo u rc o m m e r c i a lr e a le s t a t e i n v e s t m e n ta n dd e v e l o p m e n t g u y i n g y i n g d i r e c t e db yw a n gh a i z i a b s t r a c t t h e s ey e a r s ，m a n yr e a le s t a t ed e v e l o p e r s ，t h eb u s i n e s so r g a n i z a t i o na n do t h e rc o m p a n y a l ls t a r tt oi n v e s ta n dd e v e l o pt h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ew h i c hg r a d u a l l yb e c o m et h eh o tt o p i c a n dr e c e i v et h ee n o r m o u sa t t e n t i o n b u tt h e s ei sm u c hd i f f e r e n c eb e t w e e nt h ec o m m e r c i a lr e a l e s t a t ed e v e l o p m e n ta n dt h eo r d i n a r yh o u s i n gd e v d o p m e n tt h a tt h eh o u s i n gi so n eo r d i n a r y c o n s u m a b l ew h e r e a st h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t ei sr e g a r d e dt h eo n ek i n do fp r o d u c t i o nt o o l ， w h i c hi sn o ti no r d e rt oc o n s u m e ，b u ti si no r d e rt og a i nt h ea n t i c i p a t e di n c o m e h o w e v e r , t h e e x p l o i t a t i o no ft h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t eh a sh i 【g hr i s ki n o n rc o u n t r yb e c a u s eo ft h e c o m p l e x i t yo fo p e r a t i o na n dt h eb l i n d n e s so fi n v e s t m e n t a tp r e s e n t ，t h ec o m m e r c i a lr e a l e s t a t ed e v e l o p e r ss e et h eq u o t ai n v e s t m e n tr e p a y sw h i c ha r eb r o u g h tb yt h ef l o u r i s h i n g c o m m e r c i a lr e a le s t a t em a r k e t , b u to f t e na c t u a l l yn e g l e c tt h e s eu n c e r t a i nf a c t o r s ，u n d e r s t a n d t h ep o t e n t i a lr i s ki n s u f f i c i e n t l y , e f f e c t i v e l yp r e v e n ta n dc o n t r o lt h e s er i s kf a c t o r sb yt h e c o r r e s p o n d i n gm e t h o dw h e nt h er i s ko c c u r s t h e r e f o r e ，h o wt or e s e a r c ht h ec o m m e r c i a lr e a l e s t a t er i s km a n a g e m e n tu s i n gt h ee f f e c t i v e l yq u a l i t a t i v ea n dq u a n t i t a t i v ee v a l u a t i o nm e t h o d ， a n da d o p tt h ec o r r e s p o n d i n gc o u n t e r m e a s u r e ，w h i c ha l r e a d yb e c o m ea b i gi m p o r t a n tt o p i ci n t h er e a le s t a t e t h ed i s s e r t a t i o nh a su s e dt h eo r e t i c a la n a l y s i sa n de m p i r i c a lr e s e a r c hm e t h o d a tf i r s t , t h r o u g ht h ea n a l y s i so nt h ep r o b l e mo ft h ec u r r e n tc o m m e r c i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n t ，t h i s d i s s e r t a t i o nh a sp o i n t e do u tt h ei n t e n t i o na n ds i g n i f i ：a n t e , a n dt a k e ng e n e r a lr e c o u n tf o r c o r r e l a t i v ei n v e s t i g a t i o n ，n a i l e dd o w nt h em e a na n df r a m e n e x t , t h i sd i s s e r t a t i o nh a s d i s c u s s e dc o r r e l a t i v et h e o r i e sa b o u tt h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t er i s km a n a g e m e n t , c o n s t r u c t e d t h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t er i s km a n a g e m e n tm o d e l ，w h i c hm a i n l yi n c l u d e st h er i s kr e c o g n i t i o n ， t h er i s ke s t i m a t e , t h er i s ka s s e s s m e n t , t h er i s kg u a r da n dm o n i t o r i n ga n dt h er i s kd e c i s i o n a f t e r w a r d s ，a c c o r d i n ga st h eb a s i cr i s km a n a g e m e n tm o d e l ，e m b a r k i n gf r o mt h ed e v e l o p e r a n g l e , t h i sd i s s e r t a t i o nh a ss y s t e m a t i c a l l yc a r r i e dt h r o u g ht h ec o m p r e h e n s i v er e c o g n i t i o n0 1 1 t h er i s kw h i c he x i s t e di no u rc o u n t r yc o m m e r c i a lr e a le s t a t ed e v e l o p m e n ta n di n v e s t m e n t , a n d c o n s t r u c t e dt h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t er i s ka p p r a i s a li n d e xs y s t e m , a n du s e dt h ea h pt o 山东建筑大学硕士学位论文 w e i g h tt h ei n d e xa n dc o m b i n e df u z z ye v a l u a t i o nt oe v a l u a t et h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t er i s i ( a n dd i s c u s s e dt h r o u g ht h ec a s e f i n a l l y , i nv i e wo f6 h c hk i n do fr i s ki n f l u e n c e b a s e do nt h e c o i l l l l l o nr i s kg u a r da n dm o n i t o r i n g , t h i sd i s s e r t a t i o nh a sb r o u g h tf o r w a r dt h ec o u n t e r m e a s u r e t od i s p e r s et h er i s ka n dr e d u c et h er i s kl o s st oo b t a i nt h eb i g g e s tb e n e f i t , t h e np r o p o s e dt h er i s k m a n a g e m e n tm e a s u r ew h i c hk e e pt h ec o s ta n dt h ei n c o m eb a l a n c et op r o v i d et h es u p p o r t t h e ，o r yf o rd e v e l o p e ra c h i e v i n gt h es u p e r i o rc h o i c ef r o mt h em u r i t u d i n o u sr i s km a n a g e m e n t 哪u f e s w ec a ns e et h a tt h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t er i s k m a n a g e m e n ti s t h ed y n a m i ca n d u n c e a s i n gp r o c e s s m o u g ht h ea n a l y s i so i la b o v ec o n t e n t ，t h i sd i s s e r t a t i o nh o p ct oi m p r o v e t h er e c o g n i t i o nd e g r e ew h i c ht h ed e v e l o p e r sf a c et or i s km a n a g e m e n e n h a n e et h e u n d e r s t a n d i n gt 0r i s km a n a g e m e n t c a u s et h ec o m m e r c i a lr e a le s t a t er i s kt oa c h i e v el e a s ta n d g u a r a n t e ei ts t a b l y1 d o v e k e y w o r d s ：c o m m e r c i a lr e a le s t a t e ，r i s kr e c o g n i t i o n , r i s ke s t i m a t e ，r i s ka s s e s s m e n t , f u z z ya h p , r i s kg u a r d 。r i s km o n i t o r i n g ，鼬s k d e c i s i o n 原创性声明 本人郑重声明：所提交的学位论文是本人在导师的指导下，独立进行研究 取得的成果除文中已经注明引用的内容外，论文中不舍其他人已经发表或撰 写过的研究成果，也不包含为获得山东建筑大学或其他教育机构的学位证书而 使用过的材料。对本文的研究作出重要贡献的个人和集体，均已在文中以明确 方式标明。本人承担本声明的法律责任 学位论文作者签名： 乒日期卑华 学位论文使用授权声明 本学位论文作者完全了解山东建筑大学有关保留，使用学位论文的规定， 即：山东建筑大学有权保留并向国家有关部门或机构送交学位论文的复印件和 磁盘，允许论文被查阅和借阅本人授权山东建筑大学可以将学位论文的全部 或部分内容编入有关数据库进行检索，可以采用影印、缩印或其它手段保存、 汇编学位论文。 保密论文在解密后遵守此声明 学位论文作者签名： 导师签 名： 日期 日期 山东建筑大学硕士学位论文 第1 章绪论 1 1 论文的研究背景、目的和意义 i 1 1 研究背景 随着中国经济的不断发展，人们生活水平的不断提高，人们从事的商业活动和消费 方式也将趋于多样化、深度化和层次化。居民需求的增长，增加了商品经营者的收益， 同时也促进了其对商业地产的需求。近些年来，许多房地产商、商业机构和其他行业的 公司都开始投资开发商业地产，商业地产逐步成为我国房地产界和商业界的热门话题， 受到市场的极大关注。 但是我们知道，商业地产的开发和住宅地产的开发有很大的差别，住宅是一种普通 消费品，主要用来满足人们日常生活、工作的需要，而商业地产则是作为一种生产工具， 投资商业地产并不是为了消费，而是为了获取预期的投资收益。根据商务部最近的调查 资料显示，2 0 0 6 年5 月份，全国商业地产投资高达4 5 8 亿元，与去年同期相比增长3 8 7 ，在建项目面积同比增长9 4 7 ：商业地产项目开工面积达到1 3 4 亿平方米，比去年 同期增加2 0 以上【l 】o 与之相对应的是，去年我国商业地产空置面积已经达到2 6 1 0 万平 方米，到今年一季度空置面积又上升了2 0 3 。可见，高收益和高风险是如影随形的， 要想获得好收益，就必须承担高风险，但是现阶段商业地产开发商在看到繁荣的商业地 产市场带来高额投资回报的时候，却往往忽视了这些蕴藏在繁荣背后的不确定因素，对 可能出现的风险认识不足，等到风险发生时又没有及时有效地通过相应的手段和方法来 预防和控制这些风险因素的发生。因此，如何利用科学有效的定性定量评价方法进行商 业地产开发投资风险管理研究，并探求风险发生的对策方法，理应成为房地产研究领域 的一个重要课题。 1 1 2 研究目的 本课题的研究目的，旨在通过对西方风险管理理论知识的认知，把西方风险管理理 论与中国的房地产开发实践相结合，分析研究了商业地产开发投资中存在的风险，提出 了定性和定量研究相结合的方法，这样可以使开发商对其风险实现量化。同时建立了商 业地产开发投资风险管理模型，为我国的房地产企业投资决策者提供了系统化的理论框 架，为我国房地产企业立足市场，面对全球竞争提供理论依据和实践指导，促进了我国 房地产业稳定、健康和可持续发展。 山东建筑大学硕士学位论文 1 1 3 研究意义 一 随着我国城市化进程的加快和城市商业的日益繁荣，许多城市纷纷提出了建设经济 强市、经济大市的目标，城市商业地产作为城市商业发展的物质载体，其发展程度对城 市经济的拉动与城市形象的提升具有举足轻重的作用。实践上的这种迫切需求和理论上 的不足，使对于商业地产开发投资风险管理的研究具有重要的理论和现实意义。 i 、能够为商业地产项目提供安全的生产经营环境，并同时能为处理风险提供各种措 施，从而消除了商业地产项目的后顾之忧，保证了商业地产项目的稳定发展。 2 、风险管理以最小的成本获得最大的收益为宗旨，对于风险管理的研究可以提高房 地产开发企业经济效益，同时有助于商业地产开发商和银行、消费者之间关系的加强。 3 、有利于提高商业地产开发商的风险管理水平，加强风险防范和监控，保障开发项 目的顺利实现。风险管理的各种行之有效的风险防范与监控措施，有助于将房地产开发 活动中面临的风险损失减少到最低限度，使开发商避免和减少那些可以避免、可以减少 的风险损失，且在风险损失发生后，通过采取有效的手段及时处理、补救，不使损失扩 大。 4 、对商业地产开发投资风险的研究，有利于自觉利用风险机制，调节和促进房地产 业的发展。风险的结果是双重的，既有蒙受经济损失的一面，又有获得额外收益的一面， 风险与效益一体、共生，机遇与挑战共存，风险孕育着机会。因此，对风险不单是防范， 还有利用的问题。 1 2 国内外研究概况 l - 2 1 国外研究概况 风险管理一词最早出现于1 9 5 0 年加拉格尔( g a l l a g h c r ) 的调查报告“r i s km a n a g e m e n t , n e wp h a s eo f c o s tc o n t r o l ”闭；当年莫布雷( m o w b r a y ) 等人在合著的保险学一书 中详细阐述了“风险管理”的概念。而对风险管理学系统研究的开始，则以1 9 6 3 年梅尔 ( m e h r ) 和赫奇斯( h e d g e s ) 的 r i s km a n a g e m e n ti nt h eb u s i n e s se n t e r p r i s e ) ) t 3 1 和1 9 6 4 年威 廉姆斯( c a r t h u rw i l l i a m s ) 和汉斯( r i c h a r dm h e i n s ) 雕j r i s km a n a g e m e n ta n di n s u r a n c e ) ) ( 风险管理与保险) 这两本书的出版为标志的，前者后来成为该学科领域影响最为深远的 历史文献。随着企业风险管理运动的近一步扩展，各种组织出现了，他们出版刊物，互 通信息，召开会议并进行专题讨论。而最早探索企业经营风险的是美国人f k n i g h t ，他 在风险、不确定性和利润川( 1 9 2 1 年) 一书中，把行为主体难以确定的情况分为两 2 山东建筑大学硕士学位论文 种：风险型和不确定型，这种划分方法一直延续到今天。 与之相应，风险管理教育便在美国风行起来，至l j 7 0 年代中期，美国大多数工商管理 学院及保险系都开设了风险管理课程，并把风险管理教育贯穿于各门经济管理课程中。 到1 9 8 2 年，全美国共有4 9 3 所大学开设风险管理及保险课程。与美国相比，英国的风险有 其自己的特色，在1 9 8 7 年出版的( r i s ka n a l y s i sf o r p r o j e c t s ：m o d e l s 。m e t h o d sa n dc a s e s 一书中，南安普敦大学会计与管理科学系主任c b c h a p m a n 教授提出了“风险工程”的 概念 5 1 ，他认为风险工程是对各种风险分析技术的集成，它以更有效的风险管理为目的， 范围更广，方式更加灵活，该框架模型的构建弥补了单一过程的风险分析技术的不足， 使得在较高层次上大规模地应用风险分析领域的研究成果成为可能。英美两国在风险研 究领域各有所长，且具有很强的互补性，代表了该学科领域的两个主流。1 9 7 5 年，成立 于1 9 0 9 年的美国保险管理学会( a s 旺) 更名为风险和保险管理协会( 1 u m s ) ，这标志 着风险管理从原来意义上的用保险方式处置风险转变为真正按照风险管理的方式处置风 险。 进入7 0 年代以来，许多经济学家开始把研究重点放到投资风险计量、决策与控制等 问题上，并取得了不少令人瞩目的成绩。到了2 0 世纪9 0 年代，西方国家的风险管理研究 已经成为了一个完整的新学科和独立的研究领域。 虽然在西方发达国家，房地产业已发展了近一个世纪，他们对房地产开发投资的风 险性也十分重视，在房地产开发的整个过程，风险分析也是必不可少的一个组成部分， 但是风险管理思想真正在商业地产开发投资中的应用也是近十多年的事情，大多数是关 于风险分析与防范、风险衡量、风险决策、风险组合策略，而对房地产开发做系统风险 管理的文献还不够，从深度上还没有达到风险管理的系统思想，更不用说对商业地产开 发投资风险做全方位研究的理论文献。 1 2 2 国内研究概况 在国内，最早较系统地介绍风险管理则大约是在1 9 8 0 年到1 9 8 5 年，主要是研究国外 风险管理理论，并在金融及证券业得到广泛应用。由于多年体制上的原因，我国的企业、 政府机构、金融机构等都未对投资风险管理给予应有的重视，也未形成系统的、有效的 对策和操作方法，在理论界也尚未形成系统观念和管理思路，还停滞在分散的、不系统 的、从属性的研究当中，也少有对各类投资风险管理的系统研究，风险管理研究工作严 重滞后。 把风险管理的思想应用到房地产中则是从2 0 世纪9 0 9 代初才开始的。过去，我国的 山东建筑大学硕士学位论文 i i i 房屋建设不讲效益，以福利分配为主。理论上讲是一种低风险甚至无风险的建设投资活 动，房地产投资风险管理工作一直受到忽视，致使在这方面的理论研究工作十分缓慢， 也没有系统性的研究。和发达国家成熟的房地产业相比，我国的房地产业还处于产业发 展的初级阶段，还存在很多的问题，投资决策者基本停留在经验决策水平，不重视市场 调查，缺乏科学的经济预测和客观的可行性分析，缺少完善的投资决策方法，仅凭经验 和简单的计算就进行决策，再加上某些客观的不利因素的影响，极易造成投资集中或者 投资过热，使房地产业面临巨大的经营风险。目前对房地产投资风险管理的研究主要集 中在对房地产投资风险的识别、防范和投资决策上，有所涉及的主要有：范如国编著的 房地产投资与管理，其中作者重点介绍了房地产投资风险的方法，包括盈亏平衡分 析、敏感性分析、概率分析、模糊综合评价，并对投资风险的防范和控制进行了分析， 但并未涉及到房地产投资风险管理嘲；丁芸、谭善勇编著的房地产投资分析与决策， 文中仅仅也只是涉及了房地产投资风险分析、防范，也少量涉及到房地产风险决策的内 容，但是关于风险管理的体系并未形成1 7 1 ；于九如编著的投资项目风险分析一书只 对项目的分析过程和方法给出了具体的研究，只是对风险管理的基本知识做了简要介绍， 并未与房地产投资的整个过程相结剖研；陈琳等编著的房地产投资也只是对于风险 分析和防范的研究；赵世强编著的房地产开发风险管理一书算是比较系统地介绍了 房地产投资开发风险管理，书中对开发风险识别、风险估计、风险评价决策、风险防范 和控制做了详细地分析，但是商业地产作为房地产开发中一个特殊的个体，不同于普通 地地产开发，具有自己的特性，因此，并不能完全运用到商业地产开发投资风险管理的 研究中。另外，一些期刊上的文章只是非常零散的把金融领域的风险管理方法应用到房 地产投资风险管理当中，如有价证券中投资组合方法，也都是一些零散的、单一的风险 管理方法研究。作为近些年来才兴起的商业地产项目，对此的研究更是少之又少。本文 认为，商业地产作为房地产市场的一种特殊形式，应该给予足够的认识，由于它与住宅 项目的区别，我们应该单独对商业地产项目进行考虑。而目前对于商业地产项目的研究 主要局限在商业地产项目的定位、商圈建设等方面，对于风险管理的系统研究还没有， 是一个急需填补的空白。 1 3 论文研究方法、基本框架和创新点 1 3 1 研究方法 本文以风险管理流程为脉络，从风险管理的角度出发，根据商业地产开发投资的特 4 山东建筑大学硕士学位论文 性，运用定性与定量、静态与动态、横向与纵向、系统分析与集中研究、理论与实践相 结合的研究方法，并借鉴组织理论、决策理论、管理理论、投资理论、系统论的思想， 对商业地产开发投资中的风险因素进行了归纳和总结，通过对各种风险评价方法的比较， 在研究各风险因素对商业地产开发投资影响的基础上，研究和建立了基于模糊层次综合 评价法的商业地产开发投资风险管理模型，通过模型可以对商业地产开发投资进行定量 分析，得出科学结论。 1 3 2 研究基本框架 商业地产的开发投资一般可分为立项决策、土地使用权的获得、规划设计、建筑施 工、招商与销售、营运与管理六大阶段，在每个阶段存在着不同的风险，这种风险是动 态变化的，而风险管理是一个由风险识别、风险估计、风险评价、风险防范和监控、风 险决策组成的周而复始的过程。本文以商业地产开发流程为主导，以各开发过程中的风 险因素为切入点，结合笔者在房地产公司的实习经验，对商业地产开发中存在的风险因 素进行了分析。研究框架如下图1 1 所示。 1 3 3 研究创新点 该论文是在风险管理理论的基础上，结合笔者有限的知识，对商业地产开发投资风 险管理所做的研究，主要的创新点有以下几个方面： 1 、结合商业地产的特点，对商业地产开发投资中遇到的风险进行了系统的分析，摆 脱了过去不分地产类型进行分析的弊端，使得地产开发商可以更有针对性的对开发投资 中存在的风险进行防范和监控。 2 、本文对商业地产开发投资风险的防范和监控的具体措施进行了全面的阐述，给开 发商提供了理论依据和方法，使得开发商可以更有针对性、更有效地采取措施。 5 山东建筑大学硕士学位论文 图1 1 研究框架图 6 山东建筑大学硕士学位论文 r 第2 章商业地产开发投资风险管理相关理论概述 2 i 商业地产理论概述 2 1 i 商业地产的发展历程 在我国，商业地产出现具有很长的历史，最早的商业地产要算商业街了。最早的商 业街的雏形是集，大家定期聚拢在一个地方进行商品交换，时间长了，将集固定下来， 自然就成了街一商业街。比如，北京王府井商业街就是元代时期就成形的，还有清明 上河图中描绘的繁华商铺、酒肆都可以找到商业地产的影子。2 0 世纪7 0 年代末期， 我国改革开放开始把发展中心转移到以经济建设为中心。改革开放初期，集贸市场开始 恢复，最初是以食品和农副产品为主的市场自发的形成，这时期，以南方沿海地区为代 表的非国有企业开始发展。而这时期，我国还是计划经济时代，沿海地区的，以服装、 鞋和小商品为主流的商品开始进入市场，同时，生产资料的匮乏也需要用经济杠杆调节， 专业市场的雏形开始出现。在我国城镇，在集贸市场的基础上，开始销售服装、鞋和小 商品。至今，在一些商业不发达的地区依然存在这些市场的影子，市场开始形成。随着 经济的发展，市场也开始发展，大体经历了三个阶段： 表2 i 商业地产经历阶段 阶段 建筑形式招商经营管理营销推广 萌芽阶段 ( 解放初期以临时建筑 多以自发形成的商品 一8 0 年代末为主。无产权 集散地为基础，没有现 停留在收取租金收益无以口碑树立自己 代意义上的招商工作 和水电费的地位 期) 根据市场需要和自身 起步阶段 有产权，基本的规模，有目的去吸引 商业物业管理模式基对产权或使用权的营 ( 9 0 年代初 设施完善 经营品种相同、接近或 本定型，后期的商业销推广力度加大，基 一2 0 0 1 年) 运营基本不介入本是以出售为主 者互补的商品来经营 实行大小招商结合，品 在营销策略上选择租 发展阶段 有产权，设施牌化经营、多品类招商 商业物业管理模式基 售混合模式，将对价 ( 2 0 0 2 年 本定型，后期的商业格、广告、公共关系 一) 良好完善和区域面积定格式招 运营开始介入 等营销策略有效的蹩 商相结合 合与运用 2 1 2 商业地产的概念及特点 l 、商业地产的概念 自2 0 0 2 年以来，“商业地产”一词在国内媒体上频频出现，在互联网搜索“商业地 产”词条，不仅有很多关于商业地产的新闻，更有将“商业地产”作为核心内容的多个 专业网站。 7 山东建筑大学硕士学位论文 商业地产有广义和狭义之分，广义概念上的商业地产是指各种非生产性、非居住性 物业，包括写字楼、公寓、会议中心以及商业服务业经营场所等，而狭义的商业地产概 念是专指用于商业服务业经营用途的物业形式，包括零售、餐饮、娱乐、健身服务、休 闲设施等房地产形式。由于现实中纯粹的商业地产项目数量偏少，在同一地区或城市中 近几年开发的就更少，仅仅研究纯商业地产项目在历史数据收集上和研究成果的应用价 值、应用范围方面都受到很大局限，为使研究更加贴近商业地产开发的现实情况，本文 中所讲的商业地产是指狭义概念上的商业地产，以下简称“商业地产”。 2 、商业地产的特点 与其他形式的房地产形式相比，商业地产具有以下特点： ( 1 ) 对区位的要求高【9 】 商业地产是开展各种商业活动的场所，而商业活动对人口流量的要求很高，充足的 人口流量是商业活动得以顺利进行的必要保证。制约人口流量的一个最重要的因素就是 区位。商业地产要求其所在区位不仅要有足够的人流量，还要求其周围有比较便利而高 档的设施，以满足其作为商品交易场所的功能。一般来说，良好的区位会增加商业地产 流动人口的数量，增强其对消费者的吸引力，从而更好地发挥商业地产为商业活动提供 场所的功能；相反，差的区位则会制约商业地产在商业活动中的作用，甚至会断送该项 目用于商业的可能性。因此，这样就使得商业地产的区位选择显得尤其重要。 ( 2 ) 客户需求的特殊性 商业地产的客户包括两级：初级客户一商业运营商，终级客户一消费者。一方面， 商业运营商不同的经营内容、特色决定其需求的个性化；另一方面，商业地产所针对的 消费者数量庞大，客户群结构复杂，无法同时满足不同客户层的个性化需求。项目的市 场定位、市场策略等前评价工作存在许多不确定因素，这些都增加了前期决策的难度与 后期建设经营的风险。 ( 3 ) 开发赢利模式的不确定性 商业地产的规模有大有小，对于小规模商业，通常采取开发销售模式，资金回收主 要是销售收入：对于大型商业地产一般采取出租运营模式，注重资产的长期良性运营， 以收取租金为主的投资回报形式。 ( 4 ) 经营管理的复杂性 以出租为主要运营模式的大、中型购物中心及s h o p p i n gm a l l ，业态种类丰富，对于 不同业态类型要采取相异的经营管理模式，增加了后期经营管理工作的困难，使其面临 8 山东建筑大学硕士学位论文 巨大的压力与挑战。 ( 5 ) 风险大 用作住宅的房地产在房屋出售后，开发商就可以获得价值补偿和收益；而商业地产 的收益主要是租金收入，其回收期较长，甚至延续到整个商业地产的存续期埘。由于商 业地产过长的投资回收期，要经过2 3 年的过渡期才能趋于成熟，在这一时期内，随时 可能面临调整和亏损，因此，商业地产的经营风险比较大。 2 1 3 商业地产的现状 随着中国现代化的建设和城市化的推进，面广量大的农业人口转入城市工作或打工， 为大规模的城市化和商业化带来商机。但是，与国外相比，我国商业地产的发展相对滞 后，市场成熟度较低，在经历了2 0 多年的发展以来，主要呈现如下趋势： 1 、发展迅速，业态多样 据有关方面提供的数据显示，目前我国大小城市几乎都建有商业街，纯粹的步行商 业街达到2 0 0 条以上。从购物中心来看，目前全国已建成的有5 4 个，面积将近7 0 0 万平 方米，已经在建立项的还有2 0 0 多个，面积超过3 0 0 0 万平方米。另据国家统计局统计数 据显示，2 0 0 4 年l 1 0 月份，全国商业营业用房完成投资同比增长3 4 7 ，高于房地产 开发投资增幅5 8 个百分点；全国商业营业用房竣工面积增幅达1 6 2 ，高于房屋竣工 面积增幅6 a 个百分点【1 1 】。我国商业地产从规模和形态上划分主要为六种，分别为底商、 百货商铺、购物中心、主题店、s h o p p i n g m a l l 和商业街，各种业态互为补充，尤以s h o p p i n g m a l l 发展最为突出【1 2 1 。 2 、盲目开发，投资结构不平衡 由于商业地产开发商投资的自发性和盲目性，导致目前我国商业网点布局不合理。 商务部公布的资料显示，东部沿海地区社会消费品零售总额占全国的比重为3 6 ，商业 网点占全国商业网点的比重高达6 2 ；西部地区消费品零售总额占全国的比重为1 7 ， 零售网点占全国零售网点的比重不足1 6 。此外，农村、城乡结合部和新建居民区的商 业设施严重不足，商业网点市中心热而社区及边缘区冷等现象比较普遍。 3 、单方开发，缺乏统一管理 目前，我国商业地产一般由地产商单方开发，地产商往往对商业不甚了解，更谈不 上对商业规律的掌握，形成“单边关系模式”，如图2 1 所示。 9 山东建筑大学硕士学位论文 i 商铺投资者 图2 1 商业地产的。五角单边关系” “单边关系模式”是指在商业地产的操作中，各利益主体只考虑某一利益体的利益， 而未兼顾其他利益，从而导致商业地产利益格局的失衡，出现商业地产操作的困难、挫 折和失败。在这种模式下，政府以卖地收取地税用于政府开支，特别是城市建设支出。 卖商业土地当然价格越高越好，因此商业土地放量未作充分的研究和规划。开发商只考 虑商铺怎么卖出去，怎么卖出最高利润，因此商铺定位越高越好，概念越炫越好，价位 越高越好，根本不会考虑定位是否合理，商业主题是否妥当利润是否留一部分以培育 市场。商铺投资者只考虑如何将商铺租出好价钱，根本不考虑生铺养成熟铺需要时间与 耐心，铺子经营需要兼顾其他经营者的经营品种。商铺经营者只能面对消费者，无法左 右其他因素，一旦连续数月经营不善，必然选择退出，只留下一堆空铺。 4 、空置率高，同质化严重 据中国商业地产联盟秘书长王永平讲：“商业地产在2 0 0 3 和2 0 0 4 年的时候，己经开 发了很多项目。但是这些项目跟市场需求并不一致，市场的结构性矛盾很突出。一方面 出现了很多品牌商家，找不到适合的商店，与此同时很多已经开发的商业项目则大量闲 置”。2 0 0 4 年有数据统计，全国商业地产空置率为2 0 一2 5 ，部分城市甚至更高，例 如广东去年上半年空置率高达4 0 ，居高的空置率，一方面折射出我国商业地产发展的 盲目性，另一方面也反映了重复建设、同质化严重的现象。 2 2 风险管理理论概述 2 2 1 风险的定义及度量 风险一词最初出现于1 9 0 1 年美国的a m w i t l c t 所做的博士论文风险和保险的经济理 1 0 山东建筑大学硕士学位论文 ，论中：“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。这以后也有很多 的专家学者对风险一词做了阐述，尽管风险的定义由于所处的角度的不同也有着不同的 理解，但是大多数风险研究者所认同的风险则定义为：风险是某一事业预期后果估计中 的较为不利( 是相对于预期的目标而言) 的一面，即对完成某项工作的预期目标的主体， 发生不希望结果的可能性。这个定义包含两个涵义：不利事件发生的可能性及其产生的 后果，故风险r 可表示为： r = f ( p ，c ) 式中：p 为不利事件发生的概率，c 为不利事件发生后剿1 3 】。 若从风险管理的角度出发，所谓的风险的一般概念在英语里有三个单词，即r i s k 、 h a z a r d 和p e r i l ，但是他们的词义各异。 r i s k 作为风险的词义，风险的第一个概念是指事故发生的可能性，或理解为事故发 生的不确定性，例如火灾发生的可能性。 而h a z a r d 作为风险的词义，风险的第二个概念是指事故发生的条件、原因和环境， 例如涉及火灾事故，即指建筑物的结构和用途等。 p e r i l 作为风险的词义，第三个概念是指事故本身，即意味着已经发生的事故 8 1 。 2 2 2 风险的分类与特征 1 、风险的分类 为了准确地把握风险的本质，下面从不同的角度对风险进行分类，如表2 2 所示。 表2 2 风险分类 分类方式类型定义 风险本身静态风险由于自然力的不规则作用，或者由f 人们的错误或失当行为而招致的风险 的性质 动态风险以社会经济的变动为直接原因的风险 风险是否纯粹风险只有损失机会而无获利可能的风险 有获利投机风险 既有损失可能，也有获利机会的风险 风险所涉基本风险对所有投资项目均产生影响，社会个体无法控制或预防的风险 及的范围 特定风险仅对特定的社会个体产生影响，可以由投资者控制的风险 自然风险由于自然现象、物理现象和其它实质风险因素所形成的风险 风险产生社会风险由_ f 个体的不可预料的行为而引起的风险 的原因 经济风险由于相关因素的变动或估计错误导致产量减少或价格涨跌的风险 政治风险源于种族、宗教、国家的冲突、叛乱，战争所引起的风险 财产风险财产发生毁损、灭失和贬值的风险 潜在的损人身风险由于人的死亡、残疾、疾病等造成的风险 失形态 由于个人或企业的侵权行为给对方或者第三方造成人身伤害和财产损失，依 责任风险 法承担损失赔偿责任的风险 资料来源：赵世强房地产开发风险管理【m 】北京：中国建材出版社，2 0 0 3 , p 2 2 2 5 山东建筑大学硕士学位论文 2 、风险的特征 风险的特征是指风险的本质及其发生规律的表现。正确的认识风险特征，对于投资 者建立和完善风险机制，加强风险管理，减少风险损失，提高经济效益，具有重要的意 义。 ( 1 ) 随机性 任何一个具体风险事项发生的时间、地点以及具体表现形式，都是不确定的，由于 能力所限不可能从总体上完全认识和掌握这种变化，从而导致风险发生的原因是错综复 杂的，惟有众多的因素共同作用才能导致风险的发生。 ( 2 ) 客观性 风险是不确定的，但却是客观存在的，它的存在和发生都是独立于人类意识之外的， 是不以人的意识为转移的。 ( 3 ) 相对性 风险的存在是绝对的，但它本身又是一个相对性的事物。首先，它存在的位置不固 定，发生的时间不确定；其次，风险是可以通过一定手段加以控制、防范，并可以人为 改变的。 ( 4 ) 可预测性 虽然风险是不确定的，但是我们可以根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频 率与风险造成的经济损失程度，一般通过定性和定量分析相结合，从而选择最佳方案。 ( 5 ) 结果的双重性 风险和收益是正相关的，风险越高，投资者就期望越高的收益。 2 2 3 风险管理的定义 根据美国项目管理学会的报告，风险管理有三个定义0 4 1 ： ( 1 ) 风险管理是系统识别和评估风险因素的形式化过程。 ( 2 ) 风险管理是识别和控制能够引起不希望变化的潜在领域和事件的形式、系统的 方法。 ( 3 ) 风险管理是在项目期间识别、分析风险因素，采取必要对策的决策科学和决策 艺术的结合。 一般认为，项目风险管理就是对项目中可能遇到的风险进行预测、识别、评估、分 析，并在此基础上有效地处置风险，以最低成本实现最大安全保障。项目的风险来源、 风险的形成过程、风险潜在的破坏机制、风险的影响范围以及风险的破坏力错综复杂， 1 2 山东建筑大学硕士学位论文 单一的管理技术或单一的工程、技术财务、组织、教育和程序措施都有局限性，都不能 完全奏效，必须综合运用多种方法、手段和措施，才能以最少的成本将各种不利后果减 少到最低程度。 从风险管理的定义可知，风险管理的对象主要是不确定性和限制性，这种不确定性 和限制性包括三个概念：风险、意外事故、危机。 广义上说，风险应包括意外事故、但并不包括危机。所谓危机管理，因管理的内容 不同而有不同的解释。一般认为，危机管理是指为了处理国际政治方面或社会经济方面 的