南昌多伦多湾里项目营销推广策略报告

多伦多湾里项目 营销推广策略 目 录 第一部分 产品定位 第二部分 营销策划 第三部分 推广策略 第一部份 产品定位 南昌房产一直以来做的是“水”的文章。 内四湖，外四湖，加一条赣江， 所以一直做的水景文章。 “ ” 城市 “西进、东拓、北控、南延”发展战略中， 东、西向是城市主导发展方向 ，但此前西向只到红谷滩为止。 东拓 北控 南延 湾里组团 西进 很长时间里， 湾里 一直被认为 远 离南昌房产格局版图 经济开发区 昌南工业区 红谷滩板块 青山湖板块 京东板块 象湖新城片区 朝阳洲板块 中心板块 湾里板块 昌南工业区 红谷滩板块 青山湖板块 京东板块 象湖新城片区 朝阳洲板块 中心板块 湾里板块 湾里：一直是房产 初级班 实习地 盘点湾里楼盘（见下页） 名称 地址 投资商 开发商 占地 面积（亩） 建筑面积（平方米） 容积率 绿地率 产品 类型 梅岭 康都 湾里区梅玲 南昌市普银投资有限公司 北京中铁鑫业投资有限公司 255 58440 0.39 65% 多层 帝景湾洋城 湾里区招贤镇云湾公路北段 南昌长晶乐房地产开发有限公司 深圳森科实业发展有限公司 255 210000 1.24 40% 多层 别墅 豫章 花园 南昌湾里云湾公路北段 豫章城实业有限公司 豫章城实业有限公司 46 47124 1.68 45% 多层 伯爵 山庄 南昌市湾里区翠岩路137 南昌九洲房地产开发有限公司 南昌金百利实业有限公司 20000 21900 1 40% 多层 罗马 假日 梅岭国家 4A级风景区内太平镇 宁波市强人置业发展有限公司 宁波市强人置业发展有限公司 135 80000 0.9 60% 多层 酒店式 公寓 瀚德 逸居 梅岭国家 4A级风景区内太平镇 南昌瀚德房产开发公司 南昌瀚德房地产开发公司 60 20716 0.53 62% 多层 别墅 恒茂 山庄 湾里区梅岭风景区内 恒茂地产 恒茂地产 846 247000 0.44 别墅 酒店式 公寓 在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一。 结论 从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是暴殄天物，是极大浪费 恒茂 森林海在起着标杆作用 琉森郡更是依其旅游、度假、居住、会议休闲等功能，将其 现在，湾里正在回归到其应有的 人居价值 山居价值立体化 现在 ,来看看本地块 一 .湾里离南昌最近处 二 .距招贤镇仅三分钟车程，或十分钟步程 三 .红湾公路当中穿过， 将项目一分为二 四 .山地等高落差约 20-30米，典型的坡地建筑标准， 可形成丰富立体设计效果 五 .有 160亩的“私家山地”可借用。 六 .地质条件略差， 风化页岩增加了施工难度。 七 .红湾公路切过本地块，北面当路面风化页岩之山腹形 如刀切，紧接公路，整个一面约 100米不仅 没有街面价值， 反增加装饰负担。 本案 北上约 10公里往恒茂森林海 一张比较老的湾里地图 只能指示一个大概 红湾公路开通 和西外环的通车 是做“山”的文章的最好契机。 红湾公路 湾里组团 距湾里招贤镇仅三分钟车程，十分钟步程 红湾公路当中穿过，一脉畅达 CBD 盘点价值所在 生态： 比城里的 “ 水 ” 更生态 距离： 居住的生态意义，建立在距离基础上的。 湾里是一座离城很近的山， 以八一桥为原点，距离类似艾溪湖，等同银三角。 比较一下： 上海佘山，目前是著名的高档住宅区； 南京紫金山，福州鼓山，长沙岳簏山， 虽然离城市很近，但或者不允许开发（紫金山）， 或者都是成熟地，无开发空间。 “山”的文章 湾里，是上天赐于南昌的一块瑰宝，在未来的五到十年里，湾里将成为南昌城市居住品味升级的最重要的因素之一。从现在开始对湾里土地资源的任何不精心规划运作，都是 暴殄天物 ，是极大浪费 以下定位根据南昌房产走势，湾里房产现状，本案的地块条件，当然更有开发商的开发理念作出的。 定位初想 打造一个 224000 瑞士风格山地小镇 要打造的为什么是 小镇 要打造的为什么是小镇 ? 小镇，一般都有一个完整的配套，对较偏远、市政生活配套较差的楼盘，用小镇自我来完善配套； 小镇，一般有一个完整的社区风格，比一般楼盘有更强的更为统一的文化个性色彩； 小镇，一般是一个多元功能的社区单位，不仅仅是一般楼盘以居住为主要功能； 国内著名的“打造的”小镇有：深圳波托菲诺（意式），格林小镇，波尔多小镇等。 波托菲诺，位于深圳华侨城， 为意大利波托菲诺小镇形象移入。 为什么要打造一个 瑞士 风格小镇 为什么要打造一个瑞士风格小镇？ 瑞士多山，多山地风格小镇，最近深圳华侨城继波托菲诺之后，又打造一个瑞士风格小镇茵特拉肯 本案地形条件和此镇很相似，建议可以参考把小镇搬到湾里来。 无论是瑞士风格还是深圳的茵特拉肯，目前在国内都还很具新鲜感。 先来看看这个小镇的模样 （雨天拍摄，效果有所影响） 深圳茵特拉肯小镇远眺 设想从红湾公路北面进去， 我们有没有可能做这么一个镇子？ 这个小镇靠山面水，山和本案相似，水面大于本案 商业街 细节 过街廊（山地 建筑尤其重要） 说实话，对于南昌来说，这个小镇的风格过于强烈，和南昌人的接受习俗有一定差异。所以我们建议，将此风格进行修改。 瑞士风格只存在于会所，会议和渡假功能区， 而住宅风格还是偏重于南昌人更为熟悉和接受的经典阳光欧式风格。 经典阳光 欧式风格 花园洋房 多层 小高层 项目产品形态 别墅区 （独栋别墅、双拼 ,联排别墅） 多层（花园洋房） 高层（ 11层小高层 ,产权式酒店） 会所（兼会议中心、游泳馆、健身馆及其他会议渡假设施） 多层 （花园洋房、普通多层） 高层（ 18层高层） 北区 南区 会所 会议渡假 产权酒店 情景洋房 高层 情景洋房 多层 别墅、 花园洋房 利用低凹做 地下车库 商业公建运动 南部地块 ，主要为住宅功能区， 其中包含两大组团： 多层花园洋房组成的坡地生态住宅组团； 高层或小高层的公寓组团； 北部地块，主要为休闲景观及 高尚半山别墅功能区，其中包含三大组团： 高标准的会所（兼容会议中心、渡假中心）及其附属的一栋酒店式公寓 依山而建的半山别墅组团 湖景联排别墅组团 物业用房 会所 、球场配套设施 9% 20000 产品配比 别墅类型 独栋别墅 2% 4480 连排及双拼别墅 8% 17920 多层类型 坡地花园洋房 41% 91840 普通多层 15% 33600 高层类型 11层小高层 10% 22400 18层高层 15% 33600 独立别墅 350-500 ，主力为 400 左右 联排 220-250 花园洋房 150-200 多层公寓房 120-160 高层小高层 50-120 面积控制 小高层洋房设计建议 适当提升，景观与建筑的交融 物业类型 功能组合 各功能空间的开间 / 面积要求 功能特色 备注 小高层层洋房 81 90 2房 2厅 1卫 +双阳台 客厅开间 3.6 3.9m 主卧开间 3.3 3.6m 设置入户花园 创造凸窗空间 创造多层次多阳台空间（景观、休闲和工作阳台） 首层考虑架空，顶层考虑露台和阁楼设计 部分考虑复式和夹层设计，形成大层高的厅 一梯 3户至一梯 4户 大户型考虑设计主人生活空间的复合化 层数设计为11 1层； 户型紧凑，布局合理； 注重南向客厅； 处理好室内自然通风与一梯多户的矛盾 111 120 3房 2厅 2卫 +双阳台 客厅开间 3.9 4.2m 主卧开间 3.6 3.8m 121 130 3房 2厅 2卫 +多阳台 客厅开间 4.2 4.5m 主卧开间 3.7 3.9m 135 144 4房 2厅 2卫+多阳台 户型建议一 花园洋房设计建议 高尚、尊贵，体现细致的关怀 结合景观设计，设置大面宽的情景洋房 物业类型 功能组合 各功能空间的开间 / 面积要求 功能特色 备注 情景洋房 155 165 4房 2厅 2卫 +多功能室 客厅开间 4.54.8m 主卧开间 3.63.8m 次卧开间 2.73.3m 与户外空间充分的交融。注重露台花园及多阳台设计 考虑设置工人间 考虑储藏空间的设计 地下空间的利用 完善的主人房系统 花园洋房具有退台、跃式、错层等特点，层层有亮点，没有标准层； 层数设计为 4 6层； 注意处理好上下私密性问题； 强调附送面积的空间设计。 180 200 (复式 ) 4/5房 2厅 3卫 +多功能室 客厅开间 4.85.1m 主卧开间 3.94.5m 次卧开间 3 3.6m 户型建议二 物业类型 功能组合 各功能空间的开间 / 面积要求 功能特色 备注 多层洋房 71 80 2房 1厅 1卫双阳台 客厅开间 3.6 3.9m 主卧开间 3.2 3.4m 考虑设置入户花园 创造凸窗空间 首、二层复式送花园 /地下室 顶层做复式设计，考虑露台和阁楼设计 一梯 2户至一梯 4户 适当加大的阳台，形成生活空间 层数设计为 6层； 户型紧凑，布局合理； 注重南向客厅； 注重门窗及新设备的设计，保证自然通风。 81 90 2房 2厅 1卫 +双阳台 客厅开间 3.9 4.2m 主卧开间 3.3 3.6m 3房 2厅 1卫 +双阳台 客厅开间 3.6 3.9m 主卧开间 3.2 3.4m 111 120 3房 2厅 2卫+双阳台 客厅开间 3.9 4.2m 主卧开间 3.6 3.8m 121 130 3房 2厅 2卫+多阳台 客厅开间 4.2 4.5m 主卧开间 3.7 3.9m 多层洋房设计建议 注重附加价值方式的创新 户型建议三 1） 小区设置 4个出入口 北边两个，南边两个 2） 整个小区基建面积设地下车库 或分别在南北两块地块下 建设统一的地下停车场。 出入口与车库建议 下设一个下行式通道与北区相连 北区主入口 南区主入口 南区副 入口 北区副 入口 项目内道路应进行分级规划。除必要的机动车、消防车通道之外，尽可能采用 较窄的人行道路布置 ，最大幅度的增加园艺面积，减少硬地面积，同时，应 采用 人车分流 的规划设计手法，使居住区环境达到较佳效果。 充分利用山地落差， 确定道路动线，以丰富的立体设计，形成路径本身的观赏价值。 在南北地块之间，可设 涵洞式 过道相连。在楼栋之间和组团之间，可以空中 长廊 形式相连。 小区道路规划建议 各种连接长廊 山地建筑形态参考 依山坡而建的多层 利用低凹形成丰富立体设计 利用落差形成丰富立体设计 坡地路面 山边高层 天然地形车库 落差的自然运用 白云山一个楼盘的山顶标志 产品 功能 形态 三大功能有机组合 居家 会议 旅游 在一个旅游渡假中心居家，感觉比一般的住宅自然要高一层面。 22万平方米居家者多为中高层面业主，其中北区最高级别为独栋别墅业主，其次为双拼、连排别墅业主。 南区以多层花园洋房及高层小高层业主层面上稍低于北区。多元产品形态，可以满足多元业主需要。 居家功能为半开放式，组团封闭，社区开放，以与旅游及会议度假功能既融合，又相隔。 居家功能 沿小湖，建会所，会所就是会议中心。 通过休闲度假商务会议人口， 加大小镇人口流量，提升商业街价值。 会议商务配套， 与长居人口生活配套可相呼应，增加商气。 渡假村和居家部分可相互提升价值， 形成形象互动，如深圳香蜜湖、银湖。 度假村有相应设施配套， 如高尔夫练习场，网球场，游泳池，健身馆，餐馆、酒巴等等。 度假村会所即会议中心，设大小型会场。 度假村建可容 200人住宿小型酒店，约 4000 ， 会所（会议中心） 60