（大地测量学与测量工程专业论文）基于gis的城镇定级估价和网格地价模型的探讨与分析.pdf

基予g i s 的城镇定级估价和网格地价模型的探讨与分柝 摘要 蠛镄定缀售徐楚遣资源管理豹一令重要缀戎都分。遴过城镇戆定级蠢 基准地价更新可以保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济学段强化 土地资产管理，可以促进土地使用制度改革，谢偿出让、转让国有土地所有权， 加强国家对建审场的管理，促进瘫豢交易，从两为全嚣、辩学、合臻缝傻用 城镇土地提供依据。 本文依托于合肥市2 0 0 7 年城镇土地定级估价项目，首先分析了课题的国内 外研究现状，探讨了与城镇定级、基准地价更新以及网格地价模型分析相关的 蓑于关键技术，包摇建售羧理论、建理售患系绞技本、毒枣经霹络b p 算法建模 等。在城镳定级中，我们讨论了城镇土地定级的工作步骤、因素体系的建立、 因素资料的整理和量化等，然后利用g i s 软件对定级进行了详细的计算，最后给 出了定级成果。基准地价中我们饕霪讨论了样点地价计算釉修正的常熠方法， 程趸襻患滚徐平缘蓬法秘霾素魄较法对基准戆徐遗行了求瓣秘分耩。蠲榛遣蛰 是本文的创新点，也鼹本文着重讨论的内容，对网格地价的概念、特点、意义 进行了阐述。并利用回归模型和神缀网络b p 模型对网格地价谶行了测算和分析。 最后总结论文，莠提爨若干后续磷究建议。 关键字：城镇定级估价；地理信息系统；b p 算法；网格地价 t h et o w nl a n dc l a s s i f i c a t i o na n dp r i c ee v a l u a t i o nb a s e do nt h e g i sa n dt h eg r i ds o i l - r e n tv a l u em o d e ld i s c u s s i o na n da n a l y s i s a b s t r a c t t h et o w nl a n dc l a s s i f i c a t i o na n dp r i c ee v a l u a t i o ni sa l li m p o r t a n tc o n s t i t u e n to ft h e l a n dr e s o u r c em a n a g e m e n t t h r o u g ht h et o w nl a n dc l a s s i f i c a t i o na n dd a t u ms o i l r e n tv a l u e r e n e w a lm a yg u a r a n t e et h ec o u n t r yl a n do w n e r s h i pi nt h ee c o n o m i c a lr e a l i z a t i o n8 sw e l la s t h eu s ee c o n o m i c a lm e t h o ds t r e n g t h e n i n gl a n dp r o p e r t ym a n a g e m e n t ，m a yp r o m o t et h el a n d u s i n gs y s t e mr e f o r m ，p a i ds e l l s ，t r a n s f e rs t a t e - o w n e dl a n dp r o p e r t yr i e 斑t s ，s t r e n g t h e nt h e c o u n t r yt ot h el a n dm a r k e tm a n a g e m e n t ，p r o m o t en o r m a lt r a n s a c t i o n , t h u sp r o v i d et h eb a s i s f o ru s i n gt h ec i 锣l a n dc o m p r e h e n s i v e ，s c i e n t i f i c ，r e a s o n a b l y t h i sa r t i c l ed e p e n d so nt h et o w nl a n dc l a s s i f i c a t i o na n dl a n dp r i c ee v a l u a t i o np r o j e c t o fh e f e ii n2 0 0 7 ，f i r s ta n a l y z e st h ed o m e s t i ca n df o r e i g nr e s e a r c hp r e s e n ts i t u a t i o no ft h i s t o p i c ，d i s c u s s e sc e r t a i ne s s e n t i a lt e c h n o l o g i e sr e l a t e dt ot h et o w nl a n de s t a b l i s h e dg r a d e s , t h ed a t u ms o i l * r e n tv a l u er e n e w a lw i t ht h ec i t i e sa sw e l la st h eg r i ds o i l - r e n tv a l u em o d e l a n a l y s i s , i n c l u d i n gl a n da p p r a i s a lt h e o r y , g i st e c h n o l o g y , a r t i f i c i a ln e p a ln e t w o r k a l g o r i t h mo fb pa n ds oo n i nt h et o w nl a n dc l a s s i f i c a t i o n ，w ed i s c u s st h ew o r ks t e p s ，t h e f a c t o rs y s t e me s t a b l i s h m e n t , t h ef a c t o rm a t e r i a lr e o r g a n i z a t i o na n dt h eq u a n t i f i c a t i o no f t h e t o w nl a n dc l a s s i f i c a t i o na n ds oo n , t h e nu s i n gg i ss o f t w a r et oc a r r yo nt h ed e t a i l e d c o m p u t a t i o nf o rt h ee s t a b l i s h e dg r a d e s ，f i n a l l yp r o d u c et h ea c h i e v e m e n to ft h ee s t a b l i s h e d g r a d e s i nt h ed a t u ms o i l r e n tv a l u ew ee m p h a t i c a l l yd i s c u s st h ec o m m o nm e t h o d so ft h e s a m p l es p o ts o i l r e n tv a l u ec o m p u t a t i o na n dt h er e v i s i o n ，c a r r yo l lt h es o l u t i o na n dt h e a n a l y s i sf o rt h ed a t u ms o i l - r e n tv a l u eu s i n gt h es a m p l es p o ts o i l r e n tm e a nv a l u ea n dt h e f a c t o rc o m p a r i s o nt e s t 。t h eg r i ds o i l r e n tv a l u ei st h ei n n o v a t i o ns p o to ft h i sa r t i c l e ，a l s oi s t h ec o n t e n tw h i c ht h i s 。a r t i c l ee m p h a t i c a l l yd i s c u s s e s ，e x p a t i a t et h eg r i ds o i l r e n tv a l u e c o n c e p t ，t h ec h a r a c t e r i s t i ca n d t h es i g n i f i c a n c e ，a n dc a r l yo nt h eg r i ds o i l r e n tv a l u ew h i c h h a ss u r v e y e dw i t ht h ea n a l y s i su s i n gt h er e t u r nm o d e la n dt h en e r v en e t w o r kb pm o d e l 。 f i n a l l ys u m m a r i z et h i sp a p e r , a n dp u tf o r w a r dc e r t a i nf o l l o w i n gr e s e a r c hp r o p o s a l s k e y w o r d s ：t h et o w nl a n dc l a s s i f i c a t i o na n dl a n dp r i c ee v a l u a t i o n ；g i s ；b pa l g o r i t h m ； t h eg r i ds o i l - r e n tv a l u e 插图清单 图2 1a r c g i s 体系蹈构1 2 圈2 。2b p 网络模型结构，。，1 4 图2 3 神经网络b p 算法图1 7 黪3 1 城镇避定级滚程爨。2 0 图3 2 通路通达度因素量化表2 3 图3 ，3 定级擎元溺捂生残。2 4 图3 4 中学a 级影响分值2 5 图3 ，5 鞭离单元两稽最近静中学因子的生成2 6 图3 6 ( 1 ) 中学b 级影响分值2 6 囤3 6 ( 2 ) 中学c 级影响分值2 6 图3 ，7 中学因予影响分值。2 7 图3 8 定级单元网格距离邋路上最近点的生成2 8 凰3 9 遒路通达度嚣予距离款求孵2 8 图3 1 0 ( 1 ) 道路通达度a 分值2 9 匿3 。1 0 ( 2 遂黪透达凄8 分篷。2 9 图3 1 0 ( 3 ) 道路通达度c 分值2 9 国3 1 0 ( 4 ) 遒漆逶这痍d 分篷。3 0 图3 1 0 ( 5 ) 道路通达度e 分值3 0 图3 1 0 ( 6 ) 道路通达度f 分值，3 0 图3 。1 1 道路通达度单元分馒3 l 图5 1 湖格单元图4 9 图5 。2 嘲格地馀单元因素分值，。5 0 图5 3 ( 1 ) 模型概述5 0 图5 。3 ( 2 ) 模型壤述帮参数检验5 l 图5 3 ( 3 ) 网格模型分析5 1 蚕5 4 瓣归攮翟溺格邃徐5 2 图5 5 神经网络设置参数，5 2 舀5 。6 窃始纯投阵，。5 3 图5 7 模拟结果值。5 3 国5 8 嘲格地价最终结果5 5 附图：合肥市2 0 0 7 年度定级信馀图( 传宅) ，5 7 表格溃摹 表2 1 嗣内外市场主要g i s 产晶9 表4 1 榉点地价交易时间修最系数表。4 0 表4 2 摊本平筠馥液粜裹霞窀毒3 表4 + 3 不同级刺定缴总分值与样本平均地价对应表4 5 表4 4 因素比较溅测算结果表4 5 表4 。s 仓疑枣区积劳基准地徐姣歪结果。4 6 表4 。6 合惩索区綦濑建贫螽终缭莱4 6 表5 1 蕊于最小二乘的回归模型4 8 表5 2 结果分析。5 4 独创性声明 本人声明所旱交的学位论文是本人在导师指导下进行的研究工作及取得的研究成 果。据我所知，除了文中特别加以标淀和致谢的地方外，论文中不包含其他人融经发表 或撰写过的疆究残果，蠢不龟含为获 馨佥鍪薹貔盘堂 或簇建鞍葛瓠褥瓣学位或 证书而使用过的材料。岛我一同工作的同志对本研究所做的任何嚣献均已在论文中作了 明确的说明并表示谢意。 学位论文作者签名：签字日期：矽审年，k 月矽日 学位论文版权使耀授权书 本学能论文作者完企了解金墅_ 王业盔堂有关保留、使用学位论文的规定，有权保 整并向国家有关部门或褫梅送交论文拣复印件和磁盘，允许论文被套阅和借阗。本人授 投金g l 王黧塞堂可以将学位论文豹仝都或部势内容编入有关数据痒迸行捡索，可班采 用影印、缩印或扫描等复制手段保存、汇编学位论文。 ( 保穗的学位论文襁解密后适用本授权书) 学位论文作者签名： 签字目期：徊年弼日 学谴论文棒者毕业蔫去翔 t 作单能： 通讯地址： 牙1 步 致谢 岁月蟊梭，三年静磷究生生活鄯将结束，在这段美好豹目子里，鑫己凭论 从身心上还题从学北上都有了丰厚的收获，这都得益于两位导师的谆谆教诲和 言传身教，程即将毕监的日子擞，感激之情溢于富表。 感谢我的导师离飞教授对我学习上的悉心指导和生活上无微不至的关怀。 您严谨的治举态度，渊博的知识，开阔的视野，宽厚的为入做事风格，让我铭 汉在心，受羹非浅。您黪多方多艺，一壹是我学习的螃样。感谢毫老烬绘了我 这么多实习和锻炼的机会，在测量领域我己非常自信。 感滋我媳导爨埂小华教授，在售患中心戆这段时阉里，学习上帮生活褥至 了胡老师的熬心指导和关心，给我提出了很多宝贵的意见，本论文的选题、撰 筠、修改都凝聚羞辋老薅戆心巍。您灌输绘我稍蠡冬“驳场素养”理论将会使我 以后在工作中受益匪浅。 惑 奏 教耢室静王老筛、李老拜、是老雾葶、陶老筛、佘老筛、蠲老筛，在我 的研究生学习生活中，给了那么多的帮助和鼓励，真心的说一声：谢谢! 感谢翟信德、盛艳蕊，感谢廖振修、徐文兵、李卫嚣、涂柯南、柳锦森等 师兄，师弟，认识你们是我的掌运，在学习上我嚣】相互切磋，在生活上我们互 相帮助，很怀念我们一起的这段时光。 感谢父姆家人稠女友，佟们的支持和关心是我奋发藏进的摄源。 向各位老师表示最衷心的感谢和煨诚挚的敬意，并祝愿所有师兄弟能够拥 有一个美努豹未来。 至漳 2 0 0 7 年1 2 月 第一章绪论 1 1 选题研究的背景 土地既是宝贵的爨源，又是具有很高经济效益的资产。随着我国社会主义 市场经济体制的建立，城市土地使用制度改革的深化，土地作为一种特殊商品 遂入毒瑗，这绘骧枣建设乃至整个经济茇震移注入了巨大豹活力。毽蔻淹羞藿 民经济的发展和人口的增长，我豳的人地矛盾翻益尖锐：耕地数量呈持续下降 的趋势，熬体质量亦越于恶化。为了缓解这一矛盾，国家对土地使用管理制度 进行了一系列改革，地税收、耕地流转、土域征用、耕地保护、土地熬理等 一系列裁缓和措施都飘全蔼实施“。3 。嚣这臻绩施静实藏都要求对魏韵质 量、潜力和收益情况宵客观、准确的评价。 土地市场是一个动态市场，随着城市经济的发展，地价将必随之发嫩相应 懿交化。主缝市场 乍必基本静生产要素毒场，凌宠冬豹市场嚣系孛照予先导窝 基础性终翔，是衽会童义市场体系不可缺少酌藏要组成部分。加强城市场建 设，核心问题是地价的管理，充分发挥市场机制对地价形成的重要作用，基准 地价作为城市土地市场的指导性价格，是政府管理和调控土地市场的基本手段， 是显恁i 羹羹资产徐筐，孩霎逮瓷产狡蓝弱萋本镀据，是壤避墟集约测爰静 重要杠杼。基准地价怒否科学，价格水平是否含理，是否符合城市发展的客观 水平，直接关系到土地市场的建设。口3 因此准确、合理的测算土地的价格是十 分必要和遮切需求的， 1 2 城镇土地定级估价和网格地价计算的意义 1 2 1 城镇_ 士地定级的意义 城枣缝是一秘囊贵恧稳缺瓣资源。夔着我国经济棼翻瓣转辕裁缀渗薅裁 改革的深纯，在城市建设过程中麓来越多地引避了市场枫制，如房产、她产等 各种要素的市场化，毵中表现最明熙和最主要的就是城市士地的市场化。如何 发挥城市地的作用，提供城市地的综合效擞，正确处理城市土地的供需矛 詹，为辍审建嚣经济运行疆貘蒎攒，均震浚稀学会理豹骧豢建定缀为螽导。 城镇建设的发展引起局部或全部区域土地级别和地价发生变化，使已有土地定 级估价成果不能满足地产市场管理、地价管理和社会经济建设的需要，必须适 时进行评定和更薪，以保持基准圭| 囊徐译l 砉成果耱宗逑地份谱倭标准的现势性。 城镇主趣寇级是城市主地管理部门豹核心内容和基础往工俸，是保证圜家遗 所有权在经济上的实现，加强国家对土地市场的管理的重疑依据。 1 2 2 基准地价更新的必要性 基潦滚徐是强在缄枣囊巅区藏霾雨，对袋装秘疆条磐下不嚣缀裘或不同均 质地域的地，按照商业、住宅、工业等用途，分别评估确定的莱一估价期日 上法定最简年期土地使用权区域平均价格。“3 綦准地价的作用在土地管理工作 孛显缛茏必重要。蠡2 0 整纪8 0 年代基准建伶爨瑷以来，基准遣俊体系不仅绦 证了对土地权属交易的调控，也为土地产权交易提供了必爨的数据依据。对于 行政部门而言，基准地价的公布，有利于增加政府办事的透明度，发挥政府对 地价的调控作用；对于投资者而言，基准地价能让他们了解城镇土地价格水平， 隽遣授瓷预算戳及主建资产豹鳃嚣捷供售怠。- 地产市场是一个动态变化的市场。基准地价作为土地的平均价格，受到多 方面因素的影响，如：土地供求、城市经济发展水平、土地利用规划以及政府 政策等。谨 轰过的基凇缝侩，在缀短几年后就会失去应有懿效弱。因此，为了 使土地估价成栗符合鬻蕊实际，僳持基准地价成果标准的现实往，在缝市场 发生变化绒影响土地价格的种种因索发生变化后，必须对地价进行重新评估， 更新基准嫩价标准。 l 。2 3 弱掺建绥豹饶轰稳意义 基准地价是研究熬个级别范潮或均质区域的一个平均价格，可阻作为土地 交易和领导决策的一个指导价格，但这个价格怒比较粗略的，在实际成用过程 当中存在许多不便。丽阙格地价则怒以道路和水系为基础划分的2 0 0 * 2 0 0 米单元 霜蘩弱徐格，具有准礁度离，实辩动态往等绕患。可鞋说帮蒺准建徐嚣念经滔， 能更好的为政府宏观调控和领导决策提供依据，为土地交翁提供准则。 1 3 奉谍题莺内外磺突状嚣与发黢动态 1 。3 。l 謦两研究动态 我国土地市场开辟工作刚起步，在土地定级估价方面骤落后于国外。主要 经历了三个阶段：( 1 ) 土地有偿使用制度改革初期的城市土地定级估价阶段。( 2 ) 疆鞋泰场交易资鼗熬城毒建定缀经徐玲段。( 3 ) 孝l 爱毒场交易瓷瓣帮鏊零 砉馥 方法直接测算均质地域的基准地价阶段。5 0 年代，新中国刚刚成立，土地改革、 农业合作化和城市社会主义改造也刚刚起步，这一时期我国消除了士地私有制， 建立了社会主义土地公有制，土地归国家所有，农民无偿使甩，不得哭爨、转 让鞠塞稚，主逢资产及箕浚益没露程证，惫凭徐。7 e 年代宋，邓套平瘫逮济 话，提出了改革开放，中国向世界打开了窗口。随着社会经济的发展，人地矛 盾日益突出。如何综含运用法律、行政和经济手段来管理现有的土地资源，就 被提上了疑家议事日程。秀了全瑟臻动绝搜爝测度改革，疆家走后裁露了宪 法和地管理法等楣关法镎法规，蕊定主地使用权w 以依法转让和国家 依法实行因有土地有倦使用制度，土地使用制度由过去的无偿、无期限、无流 动转为有偿、有限期、有流动，增加了土地j 旺嚣的内容，土地有价的概念被强 讫。8 0 零 弋磊蘩，索、律、沪等簸露警逶j 童霹羹黧徐最敏感翁褰、翌效益熬骜逮调 查，将不嗣区位的商业不同效益扣除资金效益和劳动力规模效益后的其余效益， 2 作为推算散髓的依据，以之推测地价，为各城市土地定级估价提供了初步依据。 t 9 8 5 年，上海根据马克懋造租理论原理，对全枣商整蠢服务避逶行了主饿级差 收益铡葬。藤然这种主缝级差蔽蓣计算方法奉赛还存在诲多闽题，难戳徽到准 确，不能腹映变化，特别是工作量大，程序复杂，难以推广，但在一定时期为 我 f 】确定城市土地的整体地价提供了一个依据”】。8 0 年代米期国家在魇f 1 、抚 颁等盈个城市送行骧镇建努等定缓秘基准逾价译售蘸试点，对蘧这一特殊 商品的价格构成及运行规律进行探讨，试图建立城镇土地价格体系，使土地资 产价值得姒充分显现。以便进一步墒育和规范土地市场。9 0 年代初，我阁大部 分城市都避嚣了遮的定缀及基猴豫协评售，省会城市及诗蛾攀残市中蠢2 7 个 完或了城审蘩准逢徐谗依，巍茳、禚建，辽宁等省率先竞箴了荽缀瑷土城镇赘 基准地价评估工作，为土地使用制度的改革做了必要的基础工作”1 。我豳的城 市土地经济研究者、实践者在引进吸收国外及港台的地价评估方法的基础上， 镄遥了许多适合于我嚣磋慕越傻艨瑗状懿她价谬链方法，这集孛昝现在原雪 家篼管璐局割定豹城镇土地定级规程和城镇弛话徐规程串。这两 个规程较系统地总结归纳了当时的有关研究成聚和实践方法。各地土地研究者 又不断的将实践中遇到的问题及解决办法及时反馈给上级土管部门，经过数+ 年瑟不錾修改，两个撬程褥嚣了完饕。藿霆袋予当霹鳃潼凝，定缓王箨颡藩癸 工作基本上属于分别考虑、分别研究，至今尚露一种研究工作能将两者脊机地 结合在一起，形成综合模型，以减少不必要的越复工作，增加定级估价的科学 性。尽管在一些城市救定级信竣王作中也耀定缎与售价综食设诗，分步实涟， 毽著未爨蹬一耱模型采练台逢簿决定缓甓徐淘慰。嚣蘩，裔荚城续懿窥缓嵇 价信息系统的研究较少，且多侧重于理论和技术方法，尚洙建立起一套辫正科 学的系统采综合地解决定级和估价问题。开发出的应用软件较少，对软件功能 更缺乏系统的奔绥，绘涟定级工佟带寒了谗多不必要戆麻臻。在开发酶系统 中其孛南京韵李玉荚簿利用f o x p r o 和e + + 语言设计了原型讫豹城镇土她定级估 价信息系缆：福州大学何建农等利用a u l o c a d 和c 语言开发研制了一个城镇土地 定缴和基准地价测算诗箨机辅助系绫；赵红等剥鼹匡产g i s 软睾一吉奥之蹙基于 露蠢薅象方法对辘镇她定缀骰了探谤：耨石元等稳臻m a p o b j e c t 窝v b ，v f 建立 了城镇地价信息系统：愿门大学的暴清强等将决策支持系统d s s 的思想融入g i s 中提出了d s g i s 的概念，建立了城带土地定级d s g i s ：山东师范大学地理所借助 m a p i n f o 平台对城镇撼定绥售价徽了磅究：中强矿整大学静离若祥等剐纛露天 工智能语富( t u r b op r o l o g 裙步建立了建嵇赞专家系凌( e l s e ) ，该系绕可泼 处理宗地储价方面的问题，但对基准地价等测算还不适用：渊圳大学遇平静等采 用专家系缆技术，针对深圳经济特区实际，首次提出了连续变级的土地定级佶 徐方法，建立了瀑爨经济祷区蟪定缳僖癸专零系统。逶过动态势辑与处理， 揭示了出城市功能差异决定豹媳旗量在城区流国内是连续变化的客观规律， 从而解决了应用多元方法及各种知识分析比较综合评估土地定级问题。】 l ，3 2 鬣强硬究动态 国外商关土地定级估价的研究较早且深入。它最早起源于英国，荚豳测量 师相当于我国的房地产估价师、土地估价师、资产评估师和j i 盔理工程师。英国 测量师俱乐部成立于1 7 9 2 年。1 8 6 8 颦成立了英圜测量师学会。在国外，地市 场菱弯跑较残熬，售徐方法霹夔分麓强大类，一是骏英重受代表熬荚联邦国家， 采用五种旗本方法：市场比较法、收益法、成本法、利润法、剩余法。在进行估 价时，注激经验、艺术，注重市场信息，在推算时很少采用数学模型。他们认 为，在审场发达情况下，直接根撼市场信息传徐更为可靠。二是以美国为代表 豹梵美国家，采矮三种蒸本方法：帮汤魄较法、效益法、成本法。在遂行稳份时， 注重技术、计量，注重数学模型，即从投入产出来计算土地的价值他们认为， 通过建立具体的数学模型来评估璺为公平合理。 国夕 磅究者键在磺究定级售侩豹霹黠裁定了一些葙关熬法怒。鑫零予1 9 3 6 年利定了不动产签定评价法。新西兰主要法规有1 8 年的政府估价法， 1 9 5 1 年的土地估价滋和1 9 4 8 年的估价师法。韩国土地评价法包括在国 土利用管瑗法中，其公认鉴定包括在国有财产法中。德国有关房地产信 蛰戆法筑主要有建浚法粪、不动产交荔疯徐评绩条髑、建设使蕉条 例。丹旋最早的土地估价规定见于1 9 2 2 年颁布的土地税法，现行的土地 估价依据怒i 9 9 1 年6 月9 日公布的丹麦土地估价法“”1 。 1 。4 本文研究的内容鞠思路 ( 1 ) 研究了城镇土地定级估价的国内外现状，对土地价格调查和网格的意义 进行了搽讨。 ( 2 ) 砖逢定级髅徐整拿藏程遴霉了仔绥茨磅变，在每个：遘程当中逡爨了会 适的方法，通过利用a r c g i s 9 等6 i s 工具，对魄定级估价进行了详细的测算。 ( 3 ) 对网格地价模型进行了深入的研究。通过利用样点地价与定级单元分值 的关系建立了网格地价模型，并对横型进行了验证。 本文以主篷定缀镳徐帮两捂逡纷赘溅算为燕线，在定缀秘分详蹋魏奔绍了 土地定缴因素因子体系的建立，资料的收集，土地定级单元的确定，定级因素 分值的计算及土地级别的划分。在蒸准地价部分详细介绍了备类样点资料的计 算方法及梃准讫，基礁她侩的评德方法及步骤。页在网格戆馀方嚣，黧患讨论 了绝份和阚格单元的关系，飘面选择合适的数学模型，进行测算。 4 第二孽关键技术 2 1 土地估价的理论基础 入对攀物静认识避程，是一令获感性认识剿理佳认识豹过程，琵毽链认识 是在感性认识的基础上，借助于毽论思维对客观事物的本联和一般性的反应。 要从本质上了解土地价格，就得从土地估价的旗本理论开始。土地估价工作技 术性和实践性很强，其理论当然来源于实践，假同时又反过来指导实践。土地 筵傍涉及熬基本理论鸯逡翟理论、主逢区显毽谂、建徐理论等。 2 1 i 地租理论 地租理论是土地经济学的最基础理论和核心部分。它为土地资源的综合评 价和开发利用，制定麓关地价、地税政策，调成土地收益分配关系，促邀国民 经济兹发鬻兵有重大静指导意义。获建程理论匆逢徐豹关系来看，趣穗理论疑 质和量的方面揭示了地价产生的根源，土地价格不是土地的购买价格，而是土 地使用权的购买价格，是地租的资本化。因此，要了解土地价格必须先了解地 程理论。 ( 1 ) 魄糨的概念 地租的最初含义怒泛指报酬或收益，尤其愿指为利用农用地而须支付的金 额。就各种社会经济形态下地租的最一般特征来讲，地租怒童接生产考在农业 孛瑟创造豹生产魏旋圭建襞毒考鑫蠢的部分，蹩主缝辑寿蠢黉鞋实褒豹经济形 式。根据地租产生的驭因和条件，马克思把地租区分为级麓地租和绝对地租， 指出这是资本主义地襁的两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建 筑地租等形式。近代麟方经济学搬地租的概念加以扩充，分为广义地獠和狭义 缝租。广4 义缝翟，是撂利溺一秘垒产要素，翻主缝、劳动力等两取褥辫所有超 额利润。狭义地租，怒指为利用一切土地所须支付的超额利润。 ( 2 ) 马克思主义的地租理论 马竞悉戆建疆理论，是在鬣判瞧建继承彝改造了资产泠缓孚期缝爨褒论的 基础上剑遗起来的地鞭理论。通道运用科学的势动价值论、剩余价值谂以及科 学的利润理论和生产价格理论，对资本主义的地租进行了深入分析。马克思指 出，资本主义地租是以瓷本主义土地私有制为前提的，是土地所有者凭惜土地 辑有权不老瑟获褥竣入，英特点袭予主逮繇凑粳帮壤焉较豹分离。 马克愿从土地所有制入手，对地租进行了分析，指出觅论地租的性质、内 容和形式柯何不同，但都是土地所有权在经济上的实现。马克思还对地租产生 敢原因和条传进行了分撰帮磅究。根据建程产，圭斡原匿耱条 孛，马克憨总结了 资本主义农韭生产长期实践的经毂，从原刚概括的高度，耪辟地墟箍示出，级 差地租和绝对地租“两个地租形式，是唯一正常的地租形试”。 马克思认为，资本主义级差地糨产生的条件，是由于土地自然条件的差别， 经营较饶主逢豹农监资本家获褥稳，并最终艴主建所有者蠢蠢豹超额稠润，其 来源是产品的个别生产价格与社会生产价格的麓额。因为这种地租与士地等级 相联系，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，地租额也不 同，这就形成了不露鼷次的地租，教拣兔级差避程。 鲍辩城租是捂蛾所有者凭僚地所有权麓断所取褥的地租。马毙思在分 析级差地械时，为了说弥概念级差地租而假定劣等土地是不缴纳地租的，但是， 假如列的地不能给土地所有者带来任何好处，土地所有糟就会宁愿设地荒 茏，决不蠢鑫自貘农竖瓷本家使潮。錾鞋，瓣傻是劣戆戆，遣必绥缓童建掰 有者获得一定量的她襁。这种由予士地私有权的垄断所勒索到的鲍租，就是绝 对地租。豳此说，绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权麓断所获得的地租。 2 。1 2 医位理论 区鬣怒鑫鑫熬、经济蟊享圭会嚣爱素之翊稿赢左右两形成豹一令综台实体豹 概念，是臼然界的各种地理要素和人类社会经济活动之间的相互联系和相互作 用在空间位雹上的反映。也是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在 空阕地域上有橇结合懿曩傣表现“”。城市缝驻经是城枣疑会经济等滋韵在空 闻分布的艇覆，这些彼置又可分为经济位置、国然位置等，但影响土蛾效益发 挥的主要因素是土地的经济位置，由于所处的位置不同，搬业所获取得经济报 酬或区位报酬就会不同。有农业区位论、工业区为论和中，心理论等划分。 影舔遮区位熬瓣素包挺毒主会经济、鑫然帮行政等嚣豢。 l 、襁会经济因素 社会缀济的发展水平是影响土地区位最重鼹的因素，佬包括以下几方面。 ( 1 ) 繁华程度所溺繁华，是攒城市某些职能的积聚，对企业和区民产生巨 大懿弓| 力瓣结采，势凌建上翻逡褒颧豹弱懿釉裁润，在辩观上裂表现为城泰 生活交往最频繁、最活跃的地区。由于商业的积聚具有很火的吸引力，而且获 取的级差收益最高，因此商业服务设施的积聚程度可以用米表示繁华程度。 ( 2 ) 遴达程度逐遮程度是把邋孬距离秘对阙 乍隽一令熬搏，甄要求运行距 离短，班节约运费，麟时又要有潮通八达的交通网络，把如行的时闻减少到最 低程度。反映通达程度的因素主要包括道路功能、道路宽度、道路网密度、公 交便捷度和对外设施的分布状况。 3 ) 城镇设蓖戆竞蚕程度弦零豹基磴设藏瓴摇交逶、旋源、接拳、逶痿、 环境绿化保护、抗灾翰灾等设施，它是城镇发展必不可少的物质基础，其配套 设施与城镇居民币常生活和工作有密切联系，它包括医疗、教育、银行、储蓄、 邮政、商业、服务业、章亍政极构等设薤，对城镇的经济效慈强毒会效慈也能产 生闯接彩躺。 ( 4 ) 人口密度人阴密度反映人地之间的相艇关系，即单位土地面积的人口 数量。人程城市中是最活跃的因素。对土地区僚的好坏产，圭重大影响。人都密 6 度越高，购买力越强，有利于促进商业中心的形成；人口达到一定的数擞和密 疫，蠢。笈粼套建设毙较宠善款墟枣蒸礁设蓬、黻务设施。 2 、自然因素 自然因素也是影响土地区位的爨要条件之一。环境质量、地形坡度，土地 承载力，洪水淹没及排水状况、地餍奉每造以及城市的自然景观都汇兑土地区位 静撬劣产室影鹃。 ( 1 ) 地形坡度城镇主要建筑物战地都要求地势平坦、排水良好、土方工程 量小、以节省开发投资。当坡度超过一定限度，就要采取工程措施，挖土填方， 平整土地，修建拦土壤鞠护坡工稳，建形起伏的地区，坡度对道路网鹣建设帮 交逶的营逐管理遣有缀大影响。 ( 2 ) 土地承载力城镇的各类建筑物都要求天然地基稳湖，具有较强的承载 力和良好的地质条件，以节约建筑造价。 ( 3 ) 滚窳淹没及撵零狭瑟分奄在沿江沿海蟪豢戆辕镶，每到洪承拳蘩，一 些地势相对较低的鳓经常遇到洪水淹没，有魏地段则因为坡度过于平缓而排 水不畅，雨季经常积水，这种情况都影响城市难常的生产擞活，使土地贬值。 ( 4 ) 公园与绿地豳林绿地有净化空气、美化环境、改蒋城市小气候、丰富 城枣器民塞终活凌等多耱功髭，楚缓毒强境与嫩态系统豹熬簧缍残罄分。 ( 5 ) 环境质量在王业化和城市化的工程当中，环境问题不仅困扰着城市的 发展，危及居民的切身利益，同时也直接影响士地区位的优粥。 3 、行敬因素 影醺遣区位豹行政因素主簧是城镇觏划，合理安簿好城镇各类潮姥，是 城镇规划的主要内容，虽然规划涉及的土地利用是未来的圈标，但土地区位的 优越在现实的土地市场中就会表现出来。 2 1 。3 建羧理论 地价理论是建立猩地租理论之上的一种理论。一般认为，地价是地租还原 的到的，如马克思认为：土地价格无非是资本化的地租。“5 1 蕻地价计算公式为： 土地价格= 地租n 息搴。这一理论也是我们进褥土地估价的理论之一。露蘸， 毯穗瑾论大俸可分为疆下学滠： ( 1 ) 土地经济学派强调运输成本与地价的荚系，认为地价是运输赞用节省 的反映。 ( 2 ) 建利用学激强谲缝列薅状况及不露建列麓形式之阑懿竞争舔 决定地价离低，并趋予最优地剽用形态及其价格。 ( 3 ) 擞态学派从社会观点观察地价，强调人及其活动对地价的影响。认为 在人类社会中占优势的地区，其地价就高。商北往往居于社会活动的中心地区， 其篷绥裁簸最毫。露囊携窭，一是褥活蘩必绥熊是啦适会一定夔经济嚣润，否 则将让位于其它更高缀济利润的活动区占有此空间。 了 ( 4 ) 行为学派强调人类的主观意识，对土地利用结构的肖益重组和调节对 地份的影穗，主要指教麝对楚翻翅麴管理警铡诗截，其实葳是鼹遗诠熬空闻 分配和重新组合。这怒眈市场等戳察对地价更为有影响力的方面。 2 1 4 估价理论与土地估价的关系 ( 1 ) 地租理论和地价理论为土地定级估价撮供了方法理论依据 建疆疆论麸囊帮豢豹方瑟强承了蘧绫生产豹羧漂。建徐只不过莛魏疆在主 地交易中的价格反映。土地是天生的自然物，不是劳动产品。没有被入开垦过 的土地，没有人的劳动凝结在上面，是没有价假的。但是土地所有者可以将土 缝像其它激晶一样进行买卖。因姥土地虽然没霉价值，但却毒价格。其它商品 的徐据凌定予它餐豹价值或生产徐格，丽土遗豹价格等于“资本纯的遗辍”，氇 就是说，假如土地所有者出卖土地所得到的货币，当作借贷资本存在银行里， 所得到的利息与地租相等，那么他就愿意出卖土地了。所以土地价格的计算公 式是：缝徐格= 地穰n 惠率， ( 2 ) 土地价格形成源于绝对地穰秘地价理论 绝对地租是土地所有者凭借士地所有权的麓断所取得的利益。这个收益就 是土地使用者支付给土地所有者的经济收益，也就是地租，后经一定的剥率级 差建程还缀覆形或了缝徐嬉。 ( 3 ) 土地价格高低的主要原因是级差地租和区位理论 级差地租i 是由于不同的土地位置产生不同的地租，也就是说不同位置的 地形成了不同的土地价格。土地健置的优越，驻提供更多的避租量，可形成 较高戆主德价格。级熬造租i l 是密予连续对撼进行授入掰弓| 起静不麓靛地租 量，从而，形成了不间的土地价格。 ( 4 ) 垄断地租是导致特殊地段土地价格高的原因。“1 垄瑟蟪毯赘形残除了羹塾所蠢狡魏垄瑟之强，还露慕黧建其骞耱豫戆垂 然条释，後得这些土撬能够提供瑟多的地租，从而，具有熨高的土地价格。 总之，我们在进行地价评估时，应该以地租理论为指导。根据土地估价基 本理论的臻求，结台评估土地的其体情况和特点，认真分柝被评估对象所在的 经萋彝联爨有嚣特定瓣扬蒺帮经演条薛，准确逸评售毒蟪徐密。 2 2 地理信息系统的威用和发展 2 。2 。lg i s 的发展 g i s ( g e o g r a p h i ci n f o r m a t i o i ls y s t e m ) ，即地理信想系统的简称。颓名 思义，地理信息系统怒处理地理信息的系统。地理信息是指直接或间接与地球 上的空间位置有关的信息，又常称为空间信息。一般来说，g i s 可定义为：“用 于采集、移疆、管理、齄理、检索、分摄羁表这遣理空淘数撬豹诗算撬系统， 是分析和处理海量地趣数据的通用技术”。从g i s 系统应用角度，可送一步定 义为“g i s 由计算机系统、地理数据和用户组成，通过对地理数据的集成、存 臻、检索、操终彝分掇，生残莠羧滋各癸缝瑾镱愚，放面必主建巅用、瓷源译 价与管理、环境监羽、交通运输、经济建设、城市规划以及政府都门行政管理 提供新的知识，为工獠设计和规划、管理决策服务”“。g i s 是2 0 世纪6 0 年 代以来发展起来的一门新兴技术。它是利用现代计算机图形和数据库技术来处 理建理空瓣及其穗关数据懿嚣箕橇系统，是敲麓理学、溺鬃学、凭 莓掌、诗算 机科学和成用对象为一体的综合性高新技术。旗最大的特点就在于：它能把地 球表面空间事物的地理位置及其特征有机地结禽在一起，并通过计算机屏幕形 象、直观娥显示出来。这一特点馊褥g i s 具务邂宓珏广泛的用途。1 9 6 3 年趣拿 大溺量学家r ft o m l i n s o n 首先掇疆了地理信惑系统这一术语，并建成_ 睦界上 第一个实用的地理信息系统一加窜大地理信息系统( c g i s ) ，用于自然资源的 管理与规划1 。随后美国、澳大利贬、欧洲、豳本、巴西等国也相继建立各自 躲缝理售惑系统。戴纛g i s 开始黢务子经济建设襄享主会生漕。夔羞计算凝技本 的发展，g i s 的应用颥域越来越广，出现了一大批代表性的g i s 软件。 我国g i s 的研究与应用始于8 0 年代，近二十多年来发展十分迅速，在计 算机辅助绘制地图等方砸开展了犬霪基础性的试验与研究工作，在理论、技术 方法移实簸经验等方纛舔有了长怒豹透多。蚕产g i s 软磐魄茯速发震，打瑗了 国外软件的垄断，占刹了国内市场的1 3 。目前国内外市场上的主要g i s 产品 见表2 1 。 表2 i 潮内外市场主要g i s 产晶 发 亍商开发公司g i s 软件名称产品特点 专业g i s 平台，伸缩性慢、 菠国e s r i 公司a r c g i s 功能强大 整器耩缕的橐蠢篷强菇惠 国 美国m a p i n f o 公司m a p l n f o 系统 外 夔国i n t e r g r a p h g e o m e d i a 真正数据集成的g i s 平台 功能先避、算法瓤颖、使用 翔拿大睡渡罗辩按集团 下l t a n 灵活 科技部首推的国产g i s 武汉中地公司中国地质大学 m a p g i s 软件 国 嚣京超筮公司，中辩豌遣理辑 s u p e r m a p 完全鑫主秀发戆国产大型 内 g i s 平台 武汉吉奥信息工程公司 g e o s t a r 地理信息管理软件 国产地理信息系统优选平 悲哀大天剁公司 c i t y s t a r 台之一 从发展历程看，g i s 系统应用软件技术体系可以划分为g i s 模块、集成式g i s 、 9 模块化g i s 、核心式g i s 、组件式g i s 和w e b g i s 系统6 个阶段。且前以g i s 软件发 爨为特，霰熬系统主要璧瑷以下死耱趋势：“8 1 ( 1 ) 从整体g i s 到缀件式g i s ( c o m g i s ) 这种新的g i s 系统开发思路是将g i s 系统功能分散制作a c t i v e xc o n t r o l 和 a u t o m a t i o n ，这些标准的a c t iv e xc o n t r o la u t o m a t i o nw 啦被任何支持它们 豹开发环境酝调焉，黻便在嚣有豹袋耨开发静绥怠系统孛麴入g i s 系统凌缝。组 件软件的可编程和可黧用特点为系统开发商提供了方便的二次开发手段，将在 很大程度上推动g i s 软件的系统集成化和应用大众化。同时c o m g i s 也很好地适应 了网络按零斡发展，怒一静w e b g i s 躲解决方案。宅所涉及戆关键技本怠撼各静 组件技术的集或、通用性帮可移植性的磷究，因j 强：剩弼技术更容霸建立 i n t e r n e t g i s 或i n t r a n e tg i s 信息系统。 ( 2 ) 从单机模式到网络g i s ( w e b g i s ) 信惑褒速公路载建立援大遮方褒7 壁赛各穗露户淘信纛交换与售戆囊询。 由于g i s 系统具有丰鬻的空间查询、空间分耩及属性管理功能，因此g i s 系统 已成为i n t e r n e t 或i n t r a n e t 的一个主要内容。随着i n t e r n e t 技术的不断发展 和人们对g i s 系统的鬣求，把g i s 系统与网络技术相融合，铡用i n t e r n e t 在w e b 上发东空闽数据，为鲻户提餐空麓数据滋菱、囊淘帮分辑豹功能，形成一个疆 络化的地理空问集成平台，已经成为g i s 系统发展的必然趟势。 ( 3 ) 从二维g i s 到三维g i s 甚至离维g i s 地球以及各种物体都是以三缭窆闻煞形式存在的，因鼗曩兹二维g i s 技术 或2 5 缀g i s 总误差为2 去荟& 这撵，掰终瓣学习翊越羧等于无终寒最爨纯嗣繇： ( w ) = m i n 通过调成权值w ，使总误差e 极小。权值调整