2010中国房地产百强企业研究报告

1 研究背景 由中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位共同主办的 “中国房地产百强企业研究 ”，自 2004 年来已连续进行了七年，引起了社会各界的广泛关注，相关研究成果已经成为评判房地产企业经营实力及行业地位的重要标 准。 中国房地产 TOP10 研究组启动 “2010中国房地产百强企业研究 ”，在总结历年研究经验的基础上，以 “理性成长 ”为主旨，进一步完善研究方法和评价指标体系，适当提高稳健性的评价权重，更全面、客观地评价企业的规模性、盈利性、成长性、稳健性、运营效率和综合实力；通过发掘综合实力强、成长稳健的优秀房地产企业群体，鼓励、引导广大房地产企业理性把握成长速度，以企业的稳健经营促进行业的平稳健康发展，为企业成长创造更和谐的发展环境。 2 主要研究成果 2.1 百强企业整体发展特点分析 2.1.1 销售业绩：百强企业销售业 绩大幅增长，推动房地产市场与国民经济回暖 2009 年，在政策支持、信贷宽松、刚性需求及通胀预期等因素的影响下，中国房地产市场强势回暖，房地产开发投资直接拉动 GDP 增长达 1.12%，对经济增长的拉动力度和贡献率都非常显著。作为房地产企业的优秀代表，百强企业销售业绩普创新高，销售总额达9742 亿元，销售面积 9877 万平方米，同比分别增长 99.0%、 77.0%。与全国商品房 75.5%的销售额增长率、 42.1%的销售面积增长率相比，百强企业销售额与销售面积的增长率分别高出行业水平 23.5 与 34.9 个百分点。继 2008 年以领先优势跑赢市场低谷大势之后，百强企业在 2009 年以更快的速度引领行业发展，为推动房地产市场回暖、实现国民经济增长 “保八 ”做出突出贡献。 2.1.2 规模性：融资活跃扩大百强企业规模，总资产、净资产同比增长近 40% 2009 年，百强企业总资产、净资产实现强劲增长：总资产均值为 256.4 亿元，同比增长 40.0%，近 5 年年度复合增长率达到 37.7%， 5 年内总资产翻了两番；净资产均值为 79.5亿元，同比增长 36.4%，显示了良好的发展势头。 总资产尤其是净资产的快速增长反映了百强企业经营规模与企业实力的提升。其中，净资产的增长主要源于本年结算规模扩大带来的净利润转增以 及 2009 年活跃的融资活动对百强企业资产规模的提升，主要特点如下：（ 1）银行大额授信。（ 2）借壳上市受青睐。（ 3）赴港 IPO 热潮再起。（ 4）再融资方面呈现增发配售与债券融资并举格局。 2.1.3 盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降 随着企业资产规模的扩大，百强企业的 盈利规模也出现了大幅提升，营业收入均值 72.4亿元，同比增长 40.0%；净利润均值 11.0 亿元，增幅高达 57.7% 。百强企业中，净利润超过 10 亿元的企业数量为 26 家，较上年增加 9 家。保利、 SOHO 中国、绿地等 10 家企业均实现 30 亿元以上的净利润；万科的净利润更是达到 63.1 亿元，比上年增长了 17.9 亿元。 2.1.4 成长性：百强企业成长速度显著，土地储备满足 2-3 年增长需要 2009 年既是百强企业的丰收之年，也是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长 77.0%，房地产业务收入同比增长 36.1%，净利润同比增长 57.7%，均出现显著增长。同时，随着市场形势的变化，百强企业普遍上调年初制定的开工计划，新开工面积在 2009年平均达到 90.1 万平方米，较 2008 年的 79.4 万平方米上升 13.4% ，也超过了 2007 年 84.8万平方米的平均水平，将为 2010 年的市场供给提供保障。 研究组 选取了 8 家百强企业，测算了在满足当前销售面积复合增长速度的前提下，土地储备可以支撑的开发年限。所选取的 8 家百强企业近三年销售面积复合增长速度几乎都在30%以上。依此计算的企业土地储备可供开发年限，多数在 3 年左右，与项目平均开发周期接近，企业土地储备水平总体适当。 2.1.5 稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额首次由负转正 2009 年百强企业预收账款均值达 44.1 亿元，与上年相比增长 81.4%，是 2005 到 2009年来增长幅度最大的一年。预收账款影响房地产企业未来可结转销售收入的变化给企业未来的营业收入结转和会计利润留下一定余地，有利于报表业绩的平滑和稳定。百强企业 2009年预收账款的增长，在一定程度上保障了企业今明两年的营业收入和利润额，为企业的稳健发展奠定了基础。 房地产行业在我国处于快速发展阶段，企业为了增加土地储备的需要，经营性现金流历来负值居多，然而这一状况在 2009 年有了显著变化。 2009 年百强企业经营性现金流 5 年来首次转正，均值为 6.9 亿元；从经营性现金流净额为正值的百强企业个数来看， 2007、2008 年分别为 47 家与 46 家，但到 2009 年底，经营性现金流净额为正值的百强企业已经达到 81 家，体现了百强企业 2009 年现金流状况的明显改善。 2.1.3 盈利性：百强企业盈利质量面临挑战，净利润增长但毛利率下降 随着企业资产规模的扩大，百强企业的盈利规模也出现了大幅提升，营业收入均值 72.4亿元，同比增长 40.0%；净利润均值 11.0 亿元，增幅高达 57.7% 。百强企业中，净利润超过 10 亿元的企业数量为 26 家，较上年增加 9 家。保利、 SOHO 中国、绿地等 10 家企业均实现 30 亿元以上的净利润；万科的净利润更是达到 63.1 亿元，比上年增长了 17.9 亿元。 2.1.4 成长性：百强企业成长速度显著，土地储备满足 2-3 年增长需要 2009 年既是百强企业的丰收之年，也是百强企业的快速成长之年，其房屋销售面积同比增长 77.0%，房地产业务收入同比增长 36.1%，净利润同比增长 57.7%，均出现显著增长。同时，随着市场形势的变化，百强企业普遍上调年初制定的开工计划，新开工面积在 2009年平均达到 90.1 万平方米，较 2008 年的 79.4 万平方米上升 13.4% ，也超过了 2007 年 84.8万平方米的平均水平，将为 2010 年的市场供给提供保障。 研究组选取了 8 家百强企业，测算了在满足当前销售面积复合增长速度的前提下，土地储备可以支撑的开发年限。所选取的 8 家百强企业近三年销售面积复合增长速度几乎都在30%以上。依此计算的企业土地储备可供开发年限，多数在 3 年左右，与项目平均开发周期接近，企业土地储备水平总体适当。 2.1.5 稳健性：百强企业财务稳健性提高，经营性现金流净额首次由负转正 2009 年百强企业预收账款均值达 44.1 亿元，与上年相比增长 81.4%，是 2005 到 2009年来增长幅度最大的一年。预收账款影响房地产企业未来可结转销售收入的变化给企业未来的营业收入结转和会计利润留下一定余地，有利于报表业绩的平滑和稳定。百强企业 2009年预收账款的增长，在一定程度上保障了企业今明两年的营业收入和利润额，为企业的稳健发展奠定了基础。 房地产行 业在我国处于快速发展阶段，企业为了增加土地储备的需要，经营性现金流历来负值居多，然而这一状况在 2009 年有了显著变化。 2009 年百强企业经营性现金流 5 年来首次转正，均值为 6.9 亿元；从经营性现金流净额为正值的百强企业个数来看， 2007、2008 年分别为 47 家与 46 家，但到 2009 年底，经营性现金流净额为正值的百强企业已经达到 81 家，体现了百强企业 2009 年现金流状况的明显改善。 2.1.6 运营效率：百强企业资产周转加快，存货消化周期明显缩短 如图所示，百强企业 2009 年总资产周转率均值为 0.38，较 2008 年的 0.34 略有提高；流动资产周转率均值由上年的 0.40 提高到 0.47，周转速度加快对企业盈利能力起到增强作用。存货周转率均值为 0.56，较 2008 年有所上升，存货的消化速度加快，存货消化周期也由上年的 106 周下降到 93 周。存货消化周期的缩短同时也要求企业的土地储备保持适度增长，以满 足未来市场供应需要。 2.1.7 社会责任：百强企业纳税贡献保障地方财政稳定，积极践行责任地产与公益事业 2009 年，百强企 业继续引领行业发展，积极带动相关市场投资与需求的快速增长，对我国国民经济摆脱金融危机影响、实现稳定增长做出了重要贡献。从纳税情况来看，房地产企业在国家财政收入中的贡献继续稳步提升， 2009 年房地产有关税收已占到国家税收总额的 11%；全年百强企业缴纳的营业税金及附加均值为 3.9 亿元，所得税均值为 5.4 亿元，共计 9.3 亿元，增长率达 20.8%，为政府财政实现保增长目标提供了重要支持。 2.2 2010 中国房地产百强企业 TOP10 研究 中国房地产 TOP10 研究组对企业规模性、盈利性、成长性、稳健性和运营效率等方面的进行了深入研究。 2.2.1 2010 中国房地产百强企业 “综合实力 TOP10” 综合实力 TOP10 企业特别表现出了规模大、盈利性好、成长迅速、稳健性强、运营效率高等特点。规模性方面，综合实力 TOP10企业总资产规模达到 783.7亿元，同比增长 42.2%，远高于百强企业均值 256.4 亿元 ；盈利能力方面，综合实力 TOP10 企业净利润均值为 38.1亿元，同比增长 32.3%；成长能力方面，综合实力 TOP10 企业房地产业务收入均值超过 200亿元，同比增长 40.2%，远高于百强企业平均水平。稳健性方面，综合实力 TOP10 企业在2009 年资产负债率均值保持在 60%左右，合理有效利用了财务杠杆；运营效率，综合实力TOP10 企业存货周转率均值为 0.6，高出百强平均水平 4 个百分点。 2.2.2 2010 中国房地产百强企业 “规模性 TOP10” 规模性 TOP10 企业在完成全国化布局后继续深化已进入市场。 2009 年总资产均值高达715.6 亿元，是同期百强企业平均总资产的 2.8 倍；房地产业务收入均值超过 200 亿元，是同期百强企业的 3.2 倍；房屋销售面积均值近 350 万平方米，是同期百强企业的 3.5 倍，优势明显。 2.2.3 2010 中国房地产百强企业 “盈利性 TOP10” 盈利性 TOP10 企业在 2009 年净利润快速增长，均值达到 30.9 亿元，为百强企业净利润均值的 2.8 倍，盈利水平优势突出。 TOP10 企业总资产收益率均值达到 7%以上，比同期百强企业高出 1 个百分点；净资产收益率均值比同期百强企业高出 2 个百分点以上，三年净资产收益率均值为 21.3%。 2.2.4 2010 中国房地产百强企 业 “成长性 TOP10” 成长性 TOP10 企业在 2009 年房地产市场中表现尤为突出，实现了快速增长，房地产业务收入增长率均值达到 112.1%，同比增长 80.9%；销售面积增长率为 151.5%，近三年的销售面积增长率均值为 105.4%，展现了良好的发展势头。 2.2.5 2010 中国房地产百 强企业 “稳健性 TOP10” 稳健性 TOP10 企业三年来持续保持稳健的资本结构和财务风险控制能力， 2009 年资产负债率均值为 0.61，低于同期百强企业 0.68 的平均水平，负债规模较百强企业更加合理；预收账款均值为 74.3 亿元，是同期百强企业的 1.68 倍，预收账款的优势为稳健性 TOP10 企业 提供了现金流保障，确保了企业经营的稳定。 2.2.6 2010 中国房地产百强企业 “运营效率 TOP10” 在企业规模不断扩张的形势下，如何保证运营效率的提升成为百强企业面临的重要挑战。运营效率 TOP10 企业 2009 年总资产周转率均值为 0.58，高于百强企业 0.38 的平均水平，近三年总资产周 转率均值也达到 0.45 以上；存货周转率均值为 0.75，高于 0.56 的百强企业平均水平，实现了更高的运营效率。 2.2.7 2009-2010 中国房地产年度社会责任感企业 在经营业绩大幅提升，企业实力不断增强，房地产业作为国民经济支柱产业的地位日益突出的情况下，百强企业现代企业公民意识显著 增强，承担了更多的社会责任，通过实际行动来回报社会，谋求社会与企业的和谐进步。在纳税额方面， 2009-2010 中国房地产年度社会责任感企业纳税额占百强企业纳税额比例超过 25%。 2.2.8 2010 中国房地产百强之星 百强之星强化区域布局 百强之星企业结合品牌影响力和企业自身优势，在 区域布局上探索出适合企业发展的道路。百强之星企业以区域核心城市为基础，强化区域内市场布局，根据不同区域特点采用因地制宜措施，打造适宜当地的产品，有效地提高了品牌的知名度，推动了企业的快速发展。 百强之星优化管理体制 百强之星规模日益壮大，实力不断发展，并纷纷采用科学高效的管理制度。百强之星管理模式由之前的粗放式管理向精细化迈进，在管理运作中，加强企业的执行力，实施管理流程可操控性，加入了考核管理。 3 结语：百强企业理性发展任重道远 （ 1） 房地产政策环境由宽松转向从紧，百强企业需积极防范市场调整风险 2007-2009 年中国房地产市场经历了由高到低再到迅猛上扬的起伏行情，房地产企业也经历了由欢喜到茫然再到惊喜交加的心理剧变。 2009 年初，很多房地产企业还面临资金压力甚至现金流断裂的风险，而盘点全年，全国房地产市场销售量及销售价格已达到了前所未有的高度，百强企业获得了鼓舞人心的发展业绩，市场份额进一步加大，企业规模快速扩张，区域布局上加大了对二三城市的投资与开发，成长速度非常显著，为带动房地产市场回暖、国民经济 “保八 ”增长做出突出贡献。 从城市化发展进程来看，我国正处在快速发展的阶段与人口红利峰值的前期， 对房地产的需求将继续增加，房地产业发展前景广阔。但从长远来说，我国房地产业仍处于起步阶段，百强企业的发展仍将面临持久战的考验。 2010 年 1 月 7 日，国务院办公厅下发关于促进房地产市场平稳健康发展的通知（ “国十一条 ”），标志着房地产业政策从 “鼓励 ”转为“趋紧 ”，表明我国房地产政策环境整体发生了变化。作为国民经济的重要支柱产业和社会各方面高度关注的民生行业，房地产业无疑将在国家加强和改善房地产调控中发展。 顺势而为方能四两拨千斤。基于长期房地产企业研究经验，研究组建议百强企业一定要密切关注政策变化，关注政策变 化给市场环境带来的影响，以积极心态应对政策、市场变化，理性处理成长速度与战略目标的关系，谋求企业的长期稳健发展。 （ 2） 百强企业应提高资产周转效率，土地储备合理增长，促进企业可持续发展 2009 年，百强企业的现金流状况明显改善，企业预收账款的大幅上涨为 2010 的业绩水平也奠定了基础。但值得一提的是，百强企业 2009 年资产周转率均值为 0.38，存货周转率约 0.56，低于 2007 年相应指标的 0.46 和 0.60。相比国外房地产开发公司，美国 TOP10 的房地产开发企业资产周转率为 1-2 倍，是中国企业的 3 倍以上。